Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier des Pays-Bas est en pleine effervescence. Entre pénurie de logements, afflux d’étudiants et d’expats, investissements publics massifs dans les infrastructures et durcissement de la réglementation locative, choisir le bon quartier n’a jamais été aussi stratégique. Dans ce contexte, certains secteurs urbains se détachent nettement par leur potentiel de rendement, de valorisation et de liquidité.
Ce panorama identifie les meilleurs quartiers pour investir aux Pays-Bas en s’appuyant sur des données récentes : prix au mètre carré, rendements locatifs, indicateurs démographiques et projets urbains en cours.
Comprendre le contexte : pourquoi le marché néerlandais reste attractif
Le cadre général joue en faveur des investisseurs. Le pays cumule une économie solide (PIB autour de 1 100 milliards de dollars, notation S&P AAA, inflation contenue aux environs de 2,8 %), une urbanisation très élevée (plus de 92 % de la population vit en ville) et une politique très ouverte aux capitaux étrangers. Les non-résidents peuvent acheter, vendre et louer librement, sans restriction de propriété.
Dans le même temps, la pénurie de logements est structurelle. Le déficit est estimé entre 396 000 et 400 000 logements, alors que le gouvernement vise la construction de 900 000 nouveaux logements d’ici 2030, soit environ 100 000 par an, un objectif rarement atteint. Les permis de construire ont même reculé, avec seulement 38 660 permis résidentiels délivrés au premier semestre 2025, en baisse de plus de 14 % sur un an.
Pourcentage d’augmentation des prix des logements au niveau national en 2024.
Les loyers suivent la même trajectoire. Entre juillet 2023 et juillet 2024, les loyers ont augmenté de 5,4 %, puis encore de 4,9 % l’année suivante. Dans le secteur privé non social, le loyer moyen demandé en 2025 a atteint 20,06 €/m², avec des sommets dans les grandes villes. Malgré un cadre locatif très protecteur pour les locataires, les rendements bruts résidentiels restent attractifs, autour de 6,4 % au niveau national, avec des pics supérieurs à 7 % dans certaines villes comme Rotterdam et La Haye.
Un marché bousculé par la nouvelle réglementation, riche en opportunités
L’entrée en vigueur de l’Affordable Rent Act en juillet 2024 a profondément remodelé le paysage. Cette loi étend le contrôle des loyers à une large partie du segment “mid-range” : environ 300 000 logements supplémentaires sont passés dans le champ régulé, avec un plafond de loyer autour de 1 156–1 158 euros par mois pour les biens situés entre 147 et 187 points dans le système WWS.
En réaction à la compression de leurs marges, de nombreux petits bailleurs néerlandais ont recours à l’« uitponden », la vente de leurs biens locatifs. On estime que plus de 200 000 logements pourraient ainsi être revendus d’ici 2025. Cette vague de ventes augmente temporairement l’offre sur le marché de l’achat, mais, ne résolvant pas la pénurie globale de logements, elle contribue à maintenir les prix sur une trajectoire ascendante.
Dans ce contexte, les meilleurs quartiers pour investir au Pays-Bas sont ceux qui combinent :
– une forte tension locative (étudiants, jeunes actifs, expats, ménages solvables) ;
– des prix encore décents par rapport aux centres ultra-prime ;
– une dynamique de transformation urbaine (nouveaux transports, rénovation, projets mixtes) ;
– et des rendements qui restent au-dessus du coût de la dette (taux d’emprunt moyens autour de 3,5 % en 2025).
Les villes phares pour la location longue durée et la valorisation à moyen terme sont Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht et Eindhoven. D’autres centres comme Groningen, Leiden, Haarlem, Maastricht, Tilburg, Zwolle ou Amersfoort présentent aussi un profil très intéressant, surtout pour des investisseurs cherchant à sortir des hyper-centres.
Amsterdam : arbitrer entre rendement et prestige
Amsterdam reste la vitrine immobilière du pays, mais ce n’est pas toujours là que le rendement est le plus élevé. Les prix atteignent en moyenne 8 384 €/m² fin 2024, avec un prix de vente moyen autour de 640 000 euros au troisième trimestre 2025. Un appartement d’une chambre se vend typiquement autour de 422 000 euros, pour un loyer de l’ordre de 1 870 euros par mois.
Le rendement brut moyen y est d’environ 5 %, avec une fourchette de 2,5–3,5 % dans les quartiers prime du centre à 3,5–4,5 % dans les zones plus périphériques. C’est donc un marché plus “patrimonial” que purement “cash-flow”.
Panorama chiffré des loyers et rendements dans les grandes villes
Pour situer Amsterdam par rapport aux autres métropoles, on peut comparer quelques indicateurs clés.
| Ville | Prix moyen appartement (Q3 2025) | Prix moyen €/m² (fin 2024) | Loyer moyen 1 ch. (2024) | Loyer moyen demandé €/m² (Q2 2025) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | ~640 338 € | ~8 384 €/m² | ~1 870 €/mois | 27,91 €/m² | ~5,0 % |
| Rotterdam | ~421 945 € | ~5 350 €/m² | ~1 850 €/mois | 21,52 €/m² | ~7,0–7,3 % |
| La Haye | ~484 417 € | ~5 860 €/m² | ~1 185 €/mois | 21,34 €/m² | ~6,3–7,1 % |
| Utrecht | ~566 514 € | >5 500 €/m² | n.d. | 21,60 €/m² | ~5,3–6,1 % |
| Eindhoven | ~548 000 € | ~4 500 €/m² | n.d. | 18,38 €/m² | ~7,1 % |
Dans Amsterdam même, la clé est de choisir des quartiers où le rapport prix/loyer et la dynamique future restent favorables.
Amsterdam-Noord : l’outsider devenu incontournable
Amsterdam-Noord concentre plusieurs ingrédients très recherchés : prix encore inférieurs au reste de la ville, fortes perspectives de plus-value et transformation urbaine majeure. D’après une analyse par IA, Noord affiche un “Opportunity Score” de 9,4/10, avec des valeurs environ 20 % sous les quartiers comparables et un potentiel de hausse de 25 % d’ici 2026, passant d’environ 5 800 €/m² à 7 250 €/m².
Le prolongement de la ligne de métro Nord-Sud améliore l’accessibilité. Des projets immobiliers majeurs comme ‘Up North’ sur le front d’eau et le programme de Klaprozenbuurt (plus de 2000 logements) renforcent l’attrait du secteur. De plus, des complexes tels que ‘De Zuidkaap’ ajoutent des centaines de studios et d’appartements, répondant partiellement à la pénurie chronique de logements.
À la location, Noord profite aussi d’une demande forte. Le loyer moyen y tourne autour de 1 250 euros par mois, ce qui, rapporté à des prix encore décotés par rapport au centre, donne un couple rendement/risque très intéressant.
Nieuw-West et Bos en Lommer : la montée en gamme progressive
À l’ouest, Nieuw-West et Bos en Lommer restent des relais de croissance pour ceux qui trouvent le centre trop cher. Nieuw-West présente un “Opportunity Score” de 8,7/10 avec une hausse de prix anticipée de 25 % d’ici 2026 (de 5 200 à 6 500 €/m²). Les transactions y ont progressé de 11 % en 2024, signe d’un intérêt croissant des acheteurs.
Bos en Lommer est l’un des marchés immobiliers encore relativement abordables d’Amsterdam. Un studio s’y loue autour de 1 115 euros et un deux-pièces vers 1 480 euros. Ces loyers modérés, comparés à la tension générale du marché de la capitale, attirent notamment les étudiants, les jeunes actifs et les ménages modestes. Le prix moyen au mètre carré, d’environ 27 euros par mois, reste inférieur à celui du centre-ville mais est en hausse constante.
IJburg, Zeeburgereiland, Amstelkwartier : le front de l’eau, version familiale et durable
Les grands quartiers de développement à l’est et le long de l’Amstel offrent une autre stratégie : miser sur des ensembles récents, bien pensés, où la qualité de vie attire les familles et les expats à haut revenu.
– IJburg est réputé familial, avec écoles, espaces verts et accès à l’eau. Le prix moyen au m² de transaction a augmenté entre 2023 et 2024, malgré un léger recul de la valeur fiscale (WOZ), signe que le marché se valorise plus vite que l’administration.
– Zeeburgereiland est en pleine phase de croissance, avec un programme d’environ 1 700 nouveaux logements attendus à court terme, dont 550 dans le quartier Verdi. Cette offre neuve, dans un segment très tendu, laisse présager une bonne demande locative.
– Amstelkwartier, en bord d’Amstel, mêle paysages fluviaux, constructions modernes et connectivité rapide vers le centre. La demande locative y grimpe, en particulier auprès des jeunes professionnels.
Ces secteurs sont particulièrement adaptés à des stratégies “long terme + valorisation”, avec un rendement brut proche des 4–5 %, mais une forte probabilité d’appréciation grâce aux investissements dans les transports et les équipements.
Quartiers prime : Jordaan, Grachtengordel, Oud-Zuid
Les zones ultra-centrales comme le Jordaan et le Grachtengordel, où les prix peuvent dépasser 10 000 à 12 000 €/m², restent des valeurs sûres du point de vue patrimonial. La rareté y est structurelle, l’offre très limitée, les loyers élevés et la demande quasi inextinguible, notamment auprès des expats et de la clientèle haut de gamme.
Le quartier le plus prestigieux d’Amsterdam, caractérisé par un parc immobilier de haute qualité et une clientèle solvable.
Biens résidentiels les plus prestigieux. Clientèle solvable. Risque de vacance locative minimal.
Rendements bruts généralement compris entre 2,5% et 3,5%. Destiné aux investisseurs prioritant la préservation du capital et le prestige.
Quartiers émergents et abordables : Bijlmer, Gein, Holendrecht
À l’opposé de ce spectre, des secteurs comme Bijlmer (Amsterdam-Zuidoost), Gein ou Holendrecht affichent des prix souvent sous les 4 000 €/m², ce qui en fait les rares poches encore véritablement abordables de la capitale. La contrepartie : un environnement en transition, une perception parfois négative, mais des programmes de rénovation et de développement importants.
Gein, par exemple, abrite l’un des appartements les moins chers listés récemment sur Funda.nl : un studio de 36 m² proposé à 195 000 euros. Pour un investisseur acceptant un peu plus de volatilité, ces quartiers peuvent offrir de bonnes perspectives de rendement locatif une fois les charges maîtrisées, surtout si les prix à l’achat restent contenus.
Rotterdam : champion du rendement et laboratoire urbain
Rotterdam offre l’un des meilleurs compromis du pays entre prix, rendement et potentiel de croissance. Les prix moyens autour de 5 350 €/m² et un prix de vente d’environ 422 000 euros pour un appartement en 2025 restent bien inférieurs à ceux d’Amsterdam, alors que les loyers restent soutenus (près de 1 850 euros par mois pour un T1 en centre).
Les rendements bruts y dépassent régulièrement 7 %, avec une moyenne autour de 6,8–7,3 %. La ville bénéficie d’une forte demande locative, d’une population étudiante importante, d’une économie dynamique autour du port, de la logistique, des services et des start-up, et d’une politique urbaine volontariste.
Quartiers phares à Rotterdam : Katendrecht, Kop van Zuid, centre-ville et campus
Katendrecht est l’exemple emblématique d’un quartier passé du statut de zone portuaire décrépie à celui de hotspot branché. En un an, la valeur moyenne y est passée d’environ 327 000 à 343 500 euros, le prix au m² de 4 341 à 4 560 €/m², et le prix moyen de transaction de 417 605 à 446 558 euros. Restaurants, boutiques, hôtels et projets résidentiels s’y multiplient. Les loyers suivent la même courbe et les rendements restent élevés, ce qui séduit les investisseurs orientés cash-flow.
C’est le montant, en millions d’euros, investi dans les grands projets d’infrastructure du quartier Kop van Zuid à Rotterdam.
La proximité des universités (Erasmus University, écoles d’ingénieurs et de commerce) rend aussi les secteurs de Kralingen, Oude Noorden ou Delfshaven très attractifs pour la location étudiante. Les loyers y sont portés par une pénurie de logements pour quelque 100 000 étudiants dans la métropole Rotterdam–La Haye.
Sud et ouest de Rotterdam : le grand rattrapage
Des quartiers de Rotterdam-Sud comme Feijenoord, Charlois, Afrikaanderwijk ou les zones proches du projet Feyenoord City sont engagés dans des programmes de renouvellement urbain. La création d’un nouveau pont, d’une station de train (Stadionpark), de parcs et d’équipements sportifs augmente considérablement leur attractivité.
Les quartiers de Delfshaven, Mathenesse et le Makers District (M4H) se transforment en zones mixtes combinant logements, ateliers, espaces créatifs et bureaux. La réhabilitation de tours, comme le Rotterdam Science Tower près de Marconiplein, illustre cette mutation. Les prix d’acquisition y sont encore raisonnables, permettant d’envisager des rendements locatifs bruts supérieurs à 7% et offrant une bonne perspective de plus-value à moyen terme.
Tableau comparatif : rendement et prix dans les grandes villes
Pour mesurer l’avantage comparatif de Rotterdam et La Haye en matière de rendement, on peut synthétiser les données de rendement brut moyen par ville.
| Marché résidentiel | Rendement brut moyen | Commentaire |
|---|---|---|
| Amsterdam | ~5,0 % | Rendement plus faible, mais très forte liquidité et valorisation à long terme |
| Rotterdam | ~6,8–7,3 % | Meilleur rapport rendement/prix parmi les grandes villes |
| La Haye | ~6,3–7,1 % | Forte demande expat, bon équilibre entre prix et loyers |
| Utrecht | ~5,3–6,1 % | Ville étudiante et centrale, solide mais plus chère |
| Eindhoven | ~7,1 % | Hub technologique, marché étudiant en forte croissance |
| Villes étudiantes (Groningen, Leiden, etc.) | 5,0–7,0 % | Rendements dopés par la pénurie de chambres et l’afflux d’étudiants |
La Haye : l’alliance diplomatique et résidentielle
La Haye cumule plusieurs atouts uniques : siège du gouvernement, tribunaux internationaux, nombreuses ambassades, présence massive d’organisations internationales, 11 km de côte, un tiers de la superficie en espaces verts. Près de 58 % de ses 560 000 habitants ont un arrière-plan migratoire, ce qui en fait une ville extrêmement internationale.
Les prix y sont élevés mais inférieurs à Amsterdam : environ 5 860 €/m² fin 2024, pour un prix de vente moyen autour de 484 000 euros. Les loyers d’un T1 tournent autour de 1 185 euros par mois, avec un loyer moyen demandé d’environ 21,34 €/m². Les rendements bruts atteignent 6,3–7,1 %, particulièrement intéressants pour une grande métropole côtière.
Binckhorst : d’ancienne zone industrielle à quartier résidentiel clé
Parmi les meilleurs quartiers pour investir au Pays-Bas, Binckhorst, à La Haye, mérite une place de choix. Ancienne zone industrielle en friche, le secteur est en cours de reconversion massive en un quartier mixte logements–bureaux, avec des projets comme “De Binck” convertissant d’anciens bureaux en appartements. Le projet “The Rock” y ajoute près de 300 logements, dont 197 pour étudiants et 99 pour jeunes actifs.
Les pouvoirs publics y investissent dans les transports (nouvelle ligne de tram, nouveaux ponts) et la mobilité douce. Ce type de quartier, encore en cours de montée en gamme, combine souvent prix d’entrée plus bas et forte demande locative future.
Statenkwartier, Archipelbuurt, Benoordenhout : les bastions expats
Des secteurs comme Statenkwartier, Archipelbuurt ou Benoordenhout accueillent une forte concentration d’expats, de diplomates et de cadres d’organisations internationales. On y trouve des maisons de ville de la fin du XIXe siècle, des villas, des rues arborées, une proximité avec le littoral ou les grands parcs, et de bonnes écoles internationales.
Dans ces quartiers, les loyers sont parmi les plus élevés de la ville et la vacance locative est quasi inexistante, avec un profil de locataires très solide. Pour un investisseur acceptant un rendement légèrement inférieur à la moyenne, ils offrent une grande stabilité et une bonne liquidité à la revente.
Quartiers plus abordables mais en progression : Laakkwartier, Schilderswijk, Regentessekwartier
Des quartiers comme Laakkwartier ou Laakhaven-Oost, où se trouve l’université de sciences appliquées de La Haye, bénéficient du flux constant d’étudiants et de jeunes actifs. Les prix d’achat y restent plus bas que dans les quartiers huppés, avec un potentiel de rendement supérieur. De même, Regentessekwartier offre un environnement résidentiel calme, relativement abordable, tout en restant proche du centre.
Schilderswijk est souvent cité pour sa mixité, ses prix abordables et de bonnes connexions en transport, mais souffre encore d’une réputation de quartier moins sûr, ce qui impose une sélection rigoureuse de l’emplacement précis et une bonne gestion locative.
Utrecht : la ville compacte où tout se vend (et se loue) très vite
Utrecht, au cœur du pays, cumule le rôle de hub ferroviaire, ville universitaire majeure et centre économique en croissance. La population dépasse 350 000 habitants, avec une hausse récente de plus de 6 000 personnes en un an. Les logements s’y arrachent : les biens trouvent preneur en 2 à 4 semaines, souvent après des surenchères de 5 à 20 % au-dessus du prix demandé.
Le prix moyen d’un logement y avoisine 566 500 euros en 2025, avec des hausses annuelles pouvant atteindre 18 % sur certaines périodes. Les projections tablent sur une progression de 8–12 % en 2025 pour la région d’Utrecht, ce qui en fait l’un des marchés les plus dynamiques du pays.
Les loyers y sont également sous tension, avec un loyer moyen demandé de 21,60 €/m² au deuxième trimestre 2025, et une offre locative en chute de plus de 35 %. Les rendements bruts dans les bons quartiers résidentiels tournent autour de 5,5 %, et peuvent grimper à 6–8 % dans la location étudiante.
Leidsche Rijn et De Meern : nouvelle ville, vieille recette
Leidsche Rijn incarne la stratégie de “nouvelle ville” aux portes d’un centre historique saturé. Ce vaste quartier en développement doit loger quelque 80 000 habitants, avec des milliers de logements neufs, des équipements commerciaux et des transports performants. Des programmes comme BLOEI 030 ou New Roots ajoutent des centaines de logements durables.
Ce quartier attire les familles grâce à ses maisons spacieuses et son accès rapide aux autoroutes. Malgré des hausses de prix déjà significatives, l’ampleur du programme de construction et des investissements dans les infrastructures laisse présager une bonne marge de progression future.
Wittevrouwen, Tuindorp, Oog in Al : la ceinture résidentielle haut de gamme
Wittevrouwen est l’un des quartiers les plus prisés d’Utrecht, avec une valeur WOZ dépassant 420 000 euros et des perspectives de hausse estimées entre 4 et 6 % par an dans les années à venir. Les locations de courte durée y affichent des taux d’occupation proches de 90 %, avec un tarif journalier moyen autour de 130 euros. Le risque : la réglementation très stricte sur les locations touristiques dans tout le pays, particulièrement dans les grandes villes.
Tuindorp, avec ses espaces verts et ses écoles reconnues, ainsi qu’Oog in Al, avec son architecture d’avant-guerre et ses parcs, forment des bastions résidentiels sécurisés, idéals pour une clientèle familiale et expat. Les prix y sont élevés mais beaucoup plus abordables que dans le canal belt amstellodamois.
Quartiers en reconversion : Kanaleneiland, Overvecht, Rivierenwijk
Kanaleneiland et Overvecht ont longtemps souffert d’une image négative, mais les programmes de rénovation urbaine, d’amélioration de l’espace public et de transition énergétique changent le paysage. À Kanaleneiland, le grand projet Merwede prévoit l’ajout d’environ 6 000 nouveaux logements durables, renforçant l’attractivité à moyen terme.
Rivierenwijk, le long du canal, offre déjà des rendements bruts autour de 5,5 %, avec des loyers soutenus et un parc immobilier plus abordable que dans l’hypercentre. Pour un investisseur acceptant un profil un peu plus risqué, ces quartiers peuvent représenter un bon compromis entre rendement et potentiel de plus-value.
Eindhoven : le “Brainport” qui tire les prix vers le haut
Eindhoven est la capitale technologique du pays, au cœur de la région Brainport, où se concentrent des géants comme ASML, Philips, NXP, des milliers d’ingénieurs étrangers, et des investissements colossaux dans l’innovation. Le projet Beethoven, doté de 2,5 milliards d’euros, illustre cette ambition, tout comme les fonds privés de 245 millions d’euros pour la construction de milliers de logements.
Il s’agit du rendement brut moyen généré par les investissements immobiliers dans ce marché, expliqué par la compétitivité des loyers par rapport aux salaires du secteur tech.
Strijp-S : de friche industrielle à quartier créatif ultra-coté
Strijp-S est probablement le meilleur exemple d’un quartier industriel reconverti en hub créatif et technologique réussi. En 2024, la valeur moyenne d’un bien s’y élevait à environ 357 500 euros, avec plus de 500 transactions réalisées au dernier trimestre 2023. Le quartier abrite des bureaux, des logements, des espaces culturels, des start-up, ainsi que des entreprises comme Philips ou Amazon.
Pour un investisseur, le quartier Strijp-S présente trois atouts majeurs : une forte demande locative portée par les étudiants, jeunes ingénieurs et designers ; une valorisation immobilière en cours ; et une image de marque très positive qui contribue à limiter les risques de vacance locative.
Autres secteurs porteurs à Eindhoven
Villapark ou De Bergen accueillent plutôt une clientèle haut de gamme, avec des maisons pouvant approcher le million d’euros. Pour du rendement pur, des quartiers plus mixtes ou des projets neufs comme District E ou Vredeoord peuvent être plus adaptés, en ciblant par exemple la location meublée à des salariés internationaux.
L’université et les écoles de design tirent par ailleurs un marché étudiant qui offre des rendements bruts de 6–6,5 % pour des chambres et studios, souvent avec des taux d’occupation proches de 100 %.
Les villes étudiantes : Groningen, Leiden, Maastricht, Haarlem
Au-delà des grandes capitales économiques, plusieurs villes moyennes tirent leur dynamisme immobilier d’un facteur simple : la pénurie chronique de logements étudiants. Le marché national des logements d’étudiants est en crise, avec des listes d’attente interminables, des loyers en hausse et une offre très limitée.
Groningen : loyers tirés par la pénurie
À Groningen, un quart de la population est étudiante. Pourtant, environ 43 % des étudiants vivent encore chez leurs parents, faute d’offre de logement, tandis que chaque chambre disponible attire en moyenne 81 candidats. Les loyers ont progressé de plus de 3 % sur un an, et les rendements bruts sur les investissements dédiés aux étudiants oscillent entre 6,2 et 6,8 %, parmi les plus élevés du pays.
Le prix moyen au mètre carré, permettant des business plans rentables malgré les coûts de conformité.
Leiden – Bio Science Park : locataires solvables à long terme
Leiden combine une grande université (32 000 étudiants) et une zone d’activités ultra-dynamique, le Bio Science Park, où se sont installées depuis 2018 près de 200 entreprises, représentant plus de 25 000 emplois. La demande locative y provient à la fois des étudiants, des chercheurs, des salariés de la pharma et de la biotech.
Les rendements bruts sur le segment étudiant se situent autour de 5,5–6 %, avec une croissance des loyers qui peut atteindre 16–18 % par an sur certaines périodes. L’occupation frôle les 100 %, ce qui réduit considérablement le risque.
Haarlem – Schalkwijk : le “satellite” d’Amsterdam
Haarlem profite directement de la saturation d’Amsterdam. Son quartier de Schalkwijk, longtemps considéré comme secondaire, attire maintenant les acheteurs à la recherche de prix plus abordables et d’un accès rapide à la capitale. Le prix médian des logements à Haarlem avoisine 434 000 euros, en hausse de 5,3 % en 2023, avec des prévisions de +6,2 % en 2024 et +6,3 % en 2025.
Nombre de logements prévus dans le masterplan municipal pour renforcer l’attractivité du quartier.
Maastricht : la carte internationale du sud
À Maastricht, plus de 72 % des nouveaux étudiants en licence sont internationaux. La ville attire également de nombreux expats, séduits par sa qualité de vie et sa position aux frontières belge et française. Les prix y restent raisonnables pour un centre historique aussi recherché (entre 3 200 et 4 800 €/m² pour des appartements de caractère), avec un potentiel de valorisation estimé à 3–5 % par an.
Villes régionales et “ceinture” des grandes métropoles : où chercher la prochaine vague
Les études de banques comme ABN AMRO montrent que, sur le long terme, les rendements les plus intéressants ne se situent pas toujours dans les hyper-centres, mais souvent dans les municipalités proches des grandes villes : entre Rotterdam et La Haye, dans le triangle Utrecht–Leiden–Amsterdam, autour de Den Bosch, dans certaines zones de Gelderland ou d’Utrecht province.
Des villes comme Amersfoort, Zwolle ou Almere illustrent bien ce mouvement.
Focus sur trois villes des Pays-Bas où le marché immobilier montre une forte activité et attirent des profils d’acheteurs spécifiques.
Les prix des appartements ont augmenté de plus de 5% au T1 2024. La ville attire les familles en quête d’alternatives plus abordables qu’Amsterdam ou Utrecht.
Nœud de transport majeur, la ville a vu plus de 12 000 biens acquis par des entités non ménages en 2023, pour un investissement total de 4,2 milliards d’euros.
Alternative économique près d’Amsterdam, avec des prix avoisinant 3 500–3 600 €/m² dans des quartiers comme Poort, inférieurs à ceux de la capitale.
Ces marchés offrent souvent des rendements bruts autour de 5–6 %, avec des hausses de prix qui, en pourcentage, peuvent dépasser celles des centres déjà très chers.
Comment arbitrer entre quartiers : quelques repères pratiques
Dans un marché néerlandais tendu, où les prix montent mais où le cadre légal se durcit, le choix du quartier devient plus que jamais une question d’équilibre.
Pour comparer objectivement les options, plusieurs critères ressortent des données :
Pour un investissement locatif prudent aux Pays-Bas, il est essentiel de considérer plusieurs facteurs. Le rendement brut doit dépasser le coût de la dette d’au moins 1,5 à 2 points, orientant vers des villes comme Rotterdam, La Haye, Eindhoven ou certaines périphéries. Il faut privilégier les biens restant rentables en location longue durée, les grandes villes imposant des plafonds de loyer stricts et limitant la location courte durée. Les quartiers bénéficiant d’une croissance démographique et d’investissements publics offrent de meilleures perspectives. Le profil des locataires influence la gestion et le rendement : étudiant (plus de gestion, rendement supérieur) ou expat (plus stable, moins rentable). Enfin, pour la liquidité à la revente, les zones établies résistent mieux aux cycles économiques.
Conclusion : où sont vraiment “les meilleurs quartiers pour investir au Pays-Bas” ?
Les chiffres racontent une histoire claire : les Pays-Bas restent un marché immobilier solide, porté par une économie robuste, une démographie urbaine en croissance et une pénurie chronique de logements. Les mesures de régulation ont fait fuir une partie des petits bailleurs, mais n’ont pas réglé le problème de l’offre, ce qui maintient la pression sur les prix et les loyers.
Dans ce contexte, les meilleurs quartiers pour investir au Pays-Bas ne sont pas uniquement les plus prestigieux, mais ceux où se rencontrent :
Pour maximiser les chances de succès, privilégiez les marchés présentant : une demande locative structurelle (étudiants, expats, classes moyennes urbaines) ; des prix d’entrée encore raisonnables ; une forte probabilité de valorisation grâce aux projets urbains (transports, mixité fonctionnelle, verdissement) ; et un rendement brut capable d’absorber les coûts financiers, fiscaux et réglementaires.
Amsterdam-Noord, Nieuw-West, IJburg et Zeeburgereiland à Amsterdam, Katendrecht, Kop van Zuid et les quartiers en renouvellement de Rotterdam, Binckhorst et les ceintures résidentielles de La Haye, Leidsche Rijn et les quartiers en mutation d’Utrecht, Strijp-S et les secteurs Brainport d’Eindhoven, ainsi que les villes étudiantes comme Groningen, Leiden, Haarlem ou Maastricht forment aujourd’hui le cœur des opportunités les plus convaincantes.
Pour un investisseur prêt à travailler avec un makelaar local, à analyser finement le système de points locatifs et à accepter un horizon d’investissement de plusieurs années, ces quartiers offrent un terrain de jeu rare en Europe : un marché transparent, liquide, encore en croissance, où le risque principal n’est pas tant de ne pas louer… que de ne pas avoir acheté assez tôt.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du Nord de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Randstad, Utrecht, Eindhoven), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans une zone en forte tension locative comme Amsterdam ou Rotterdam, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaris, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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