Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires au Pays-Bas est en pleine mutation. Longtemps considéré comme un segment de niche – dominé par les bungalows de loisirs dans les parcs de vacances et quelques appartements en ville loués ponctuellement aux touristes – il se retrouve aujourd’hui au croisement de plusieurs tendances lourdes : pénurie chronique de logements, durcissement fiscal pour les bailleurs, encadrement des locations de courte durée, mais aussi appétit persistant pour les maisons de loisirs à la mer, en forêt… et sur l’eau.
Le marché est géographiquement diversifié, allant des îles frisonnes chères au littoral de Zeeland en valorisation, en passant par la Veluwe boisée et l’arrière-pays plus abordable. Une offre spécifique de péniches et maisons flottantes existe. Si les étrangers peuvent acheter librement, l’obtention d’un crédit pour un non-résident et la fiscalité immobilière sont des contraintes croissantes.
Un marché résidentiel global en surchauffe… qui rejaillit sur les résidences secondaires
Pour comprendre le marché des résidences secondaires au Pays-Bas, il faut d’abord regarder le contexte global de l’immobilier néerlandais. Le pays fait face à une pénurie de logements estimée entre 396 000 et 400 000 unités à la mi‑2025, soit près de 5 % du parc. Le gouvernement vise 100 000 nouveaux logements par an, mais n’en a livré qu’environ 69 000 en 2024, et 31 550 au premier semestre 2025, avec un recul des permis de construire de plus de 14 % sur la même période.
Pourcentage de hausse des prix de l’immobilier prévu pour l’année 2025 selon plusieurs grandes banques.
Les grandes institutions financières – Rabobank, ABN AMRO, ING, la banque centrale DNB ou Fitch – convergent pour prévoir encore une hausse des prix de l’ordre de 4 à 5 % par an en 2026. Cette envolée généralisée renchérit mécaniquement l’accès à la résidence principale… mais aussi celui à la résidence secondaire. Les ménages aisés qui souhaitent un pied-à-terre à la mer ou en forêt sont en concurrence indirecte avec des accédants à la propriété qui peinent déjà à se loger.
Une dynamique régionale inégale, favorable aux zones « secondaires »
Autre élément clé pour les résidences secondaires : les hausses les plus fortes ne se situent plus systématiquement dans les hyper‑centres du Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht), mais de plus en plus en périphérie et dans les provinces historiquement moins chères. Utrecht fait figure d’exception urbaine, avec des hausses de l’ordre de 14 à 18 % en 2024‑2025, mais ailleurs la montée des prix se déplace vers le nord et l’est : Groningen, Overijssel et Drenthe affichent des augmentations cumulées de 20 à 23 % entre 2023 et 2025.
Rabobank anticipe un transfert de la croissance des prix immobiliers vers le nord et la Flevoland en 2026, avec un ralentissement à Amsterdam, Rotterdam et La Haye. Cette dynamique est cruciale pour le marché des résidences secondaires, concentré dans les zones rurales, forestières et côtières en dehors des grands centres urbains.
Résidences secondaires : un essor spectaculaire, puis un trou d’air
Sur le segment spécifique des maisons de loisirs (« recreatiewoningen »), les dernières décennies témoignent d’un essor massif. Dès 2017, les ventes de résidences de vacances atteignent 4 330 unités, en hausse de 15 % sur un an. En 2018, elles s’élèvent à près de 4 600 biens (+4,8 %), soit le plus haut niveau depuis le début des statistiques en 2004. À l’époque, le prix moyen d’un logement de vacances est d’environ 147 600 euros, quasi stable par rapport à 2017, avec une taille habituelle autour de 70 m² sur un terrain d’environ 425 m².
En 2018, 27 % des résidences de loisirs vendues dépassaient 200 000 euros, contre 16 % au milieu des années 2000.
La pandémie de Covid‑19 a fait exploser ce mouvement. Le besoin de liberté, de nature et d’un lieu de repli privé a propulsé la demande de résidences secondaires, transformant la « maison de vacances » en refuge hybride, entre villégiature et télétravail. Mais après ces années d’euphorie, un net ralentissement s’observe en 2023 : seules 3 718 maisons de vacances sont vendues, soit une chute de plus de 30 % par rapport à 2022, le plus bas niveau en sept ans.
Le prix de transaction moyen d’un bien immobilier en 2023, atteignant un record depuis 2004.
Évolution des ventes et des prix des résidences de loisirs
| Année | Nombre de résidences de loisirs vendues | Évolution annuelle des ventes | Prix moyen de vente (approx.) |
|---|---|---|---|
| 2017 | 4 330 | +15 % | 147 000 € (ordre de grandeur) |
| 2018 | ≈ 4 600 | +4,8 % | 147 600 € |
| 2023 | 3 718 | –30 %+ (vs. 2022) | 228 000 € |
Cette trajectoire illustre bien le dilemme actuel : une demande structurellement forte pour les résidences secondaires, mais confrontée à des prix en hausse et à un durcissement du cadre fiscal et réglementaire.
Où se situent les résidences secondaires les plus recherchées ?
Le marché des résidences secondaires au Pays-Bas n’est pas uniforme. Certains territoires concentrent l’essentiel de la demande, et les écarts de prix peuvent être spectaculaires.
Les Wadden, vitrine très haut de gamme
Les îles frisonnes (Wadden) représentent le sommet de la pyramide. Dès 2017, leur prix moyen de transaction dépasse 351 000 euros, soit plus du double de la moyenne nationale des maisons de loisirs à l’époque. En 2023, la barre est passée à environ 481 000 euros, pendant que l’offre y doublait. Ces îles, très limitées en foncier, conjuguent rareté, paysages protégés et forte attractivité touristique, ce qui en fait un marché de résidences secondaires résolument premium.
Zeeland, laboratoire de la montée en gamme
Zeeland est probablement la région qui a le plus transformé le visage du marché. Très prisée pour son littoral et son ambiance balnéaire, la province voit la demande grimper et l’offre se contracter, surtout dans les segments abordables. Les chiffres de l’association des agents NVM pour début 2019 sont révélateurs : le prix moyen de mise en vente des résidences de loisirs dépasse alors 234 000 euros au niveau national, en hausse de 27 % sur un an, hausse largement imputable à Zeeland.
Dans la province de Zélande, le stock de maisons de loisirs proposées à la vente par des courtiers NVM a augmenté de 44 %, atteignant près de 340 biens. Les deux tiers de cette offre sont des constructions neuves, souvent situées sur des parcs haut de gamme au bord du Veerse Meer ou à Kamperland. Leurs prix démarrent à 600 000 euros et peuvent largement dépasser le million. Ces résidences, parfois autorisées pour une occupation permanente, brouillent la frontière entre résidence principale de luxe et résidence secondaire.
La Veluwe et l’arrière-pays : l’attrait de la nature
La Veluwe – vaste région de forêts et de landes au centre du pays – arrive en tête en nombre de transactions et en hausse de prix sur le segment des maisons de loisirs. Des villages comme Otterlo, Nunspeet ou Hoenderloo constituent des points d’ancrage pour un tourisme de nature toute l’année, qui soutient un marché locatif stable.
Plus à l’est, la région de l’Achterhoek offre plus d’espace, une atmosphère conviviale et des prix encore relativement raisonnables, bénéficiant d’une croissance touristique régulière. Ces zones intérieures servent de « soupape » en accueillant une partie de la demande de résidences secondaires qui ne peut plus se concentrer uniquement sur la côte.
Panorama comparatif de quelques zones clés
| Région / zone | Caractéristiques | Niveau de prix / tendances | Facteurs de demande |
|---|---|---|---|
| Îles de la mer des Wadden | Îles touristiques, foncier très rare | Prix moyen ≈ 481 000 € (2023), plus de 2× la moyenne nationale | Tourisme, image exclusive, cadre naturel |
| Zeeland (littoral) | Nombreux parcs de vacances, nouvelles résidences de luxe | Offre neuve à 600 000 € – >1 M€ sur certains parcs | Balnéaire, clientèle haut de gamme, investisseurs |
| Veluwe | Forêts, landes, villages touristiques | Prix en forte hausse, mais encore très variés selon l’emplacement | Tourisme nature, marché locatif 4 saisons |
| Achterhoek / Est rural | Rural, peu dense, hospitalier | Niveau de prix relativement accessible, tendance haussière | Recherche d’espace et de calme, tourisme en progression |
À ces marchés « classiques » s’ajoutent les provinces de Noord‑Holland hors Amsterdam (Schoorl, Egmond, Enkhuizen), la Frise littorale (par exemple autour de l’IJsselmeer), ou encore le sud‑Limbourg vallonné (Valkenburg, Gulpen) – toutes citées comme zones prisées pour un usage de loisirs et une mise en location saisonnière.
Amsterdam et la région Randstad : la résidence secondaire sous haute surveillance
Si les résidences secondaires balnéaires ou rurales dominent quantitativement, la tentation d’acheter un pied-à-terre urbain pour l’occupation personnelle et la location de courte durée reste forte, en particulier à Amsterdam et dans les grandes villes du Randstad. Or ce segment est celui qui se heurte au mur réglementaire le plus strict.
Un cadre très restrictif pour les locations de courte durée
Les locations type Airbnb sont légales, mais extrêmement encadrées. À Amsterdam, la location touristique de la résidence principale est limitée à 30 nuits par an, avec un maximum de quatre personnes, enregistrement obligatoire et numéro d’autorisation à afficher. À partir du 1er avril 2026, cette limite sera encore réduite à 15 nuits par an dans les quartiers centraux. La location de courte durée d’une résidence secondaire y est en principe interdite sans autorisation spécifique. Les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant atteindre 87 000 euros, plus élevées en cas de récidive.
Plusieurs villes néerlandaises ont durci leurs règles : La Haye et Utrecht exigent désormais un enregistrement, un permis et des quotas de jours de location. Amsterdam a limité le nombre de nuitées touristiques, interdit les nouveaux hôtels dans le centre et lutte activement contre les locations illégales. Conséquence : le nombre d’annonces Airbnb a chuté d’environ 80 % entre mars et octobre 2023, réduisant la rentabilité des résidences secondaires à vocation purement touristique.
Effets de débordement vers les villes voisines
La politique d’Amsterdam ne fait pas disparaître la demande touristique ; elle la déplace. Des villes comme Haarlem, Utrecht, Almere, Zaandam ou Hoofddorp voient grimper l’intérêt des visiteurs et des investisseurs. Haarlem, à 20 minutes en train d’Amsterdam, en est l’exemple emblématique : forte hausse de la demande d’hébergements touristiques, multiplication des acquisitions de long terme motivées par la location, et montée des prix. Des promoteurs y ciblent désormais des immeubles de standing et des résidences services destinés à une clientèle internationale.
Cette redistribution de la pression touristique et spéculative provoque en retour des tensions locales : inquiétudes sur la hausse des loyers, crainte d’un affaiblissement de la cohésion sociale, et réflexion des municipalités sur l’opportunité de copier les outils réglementaires d’Amsterdam.
Résidences secondaires et fiscalité : un tournant défavorable aux bailleurs
L’autre grande force qui redessine le marché des résidences secondaires au Pays-Bas est fiscale. Le système néerlandais distingue clairement la résidence principale (Box 1, avec déduction des intérêts d’emprunt) des biens détenus comme investissement ou résidence secondaire (Box 3, « revenus de l’épargne et des placements »).
Comment est imposée une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire entre dans l’assiette de la Box 3. Sa valeur est déterminée à partir du « WOZ », la valeur cadastrale fixée chaque année par la commune. On soustrait ensuite les dettes qui y sont directement liées (par exemple un emprunt hypothécaire spécifique au bien), au-delà d’un petit seuil de franchise. Le montant net est additionné aux autres placements (liquidités, titres, etc.) pour calculer une base taxable, après un abattement global (57 000 euros pour une personne seule, 114 000 pour des partenaires fiscaux au titre des montants 2024).
Montant annuel de l’impôt Box 3 pour un bien de loisir d’une valeur de 500 000 euros avec 400 000 euros de dette, selon un exemple officiel.
Deux points sont particulièrement sensibles pour le marché des résidences secondaires :
– les intérêts d’emprunt, déductibles pour la résidence principale, ne le sont plus en Box 3 ;
– la plus‑value réalisée à la revente est aujourd’hui exonérée pour un particulier, tant que la détention reste dans la sphère de l’investissement et non de l’activité professionnelle.
Réformes, insécurité juridique et hausse rapide de la charge fiscale
Le régime de Box 3 est en pleine refonte. La Cour suprême a jugé que le système de rendement forfaitaire pouvait violer les droits fondamentaux lorsque le rendement réel est inférieur, ouvrant la voie à des ajustements basés sur le « revenu effectivement réalisé ». Dans un arrêt de décembre 2024, elle estime que ce revenu effectif inclut les loyers encaissés et l’appréciation (ou la dépréciation) de la valeur du bien, mais pas l’« avantage en nature » lié à l’usage personnel, lequel doit être valorisé à zéro.
Dans ce contexte, le législateur prépare un système de taxation du rendement réel, mais son entrée en vigueur a déjà été repoussée et n’est plus attendue avant 2028. Dans les versions de travail, plusieurs éléments pourraient profondément affecter les résidences secondaires :
La vente d’un bien immobilier est soumise à un impôt sur les plus-values. Pendant la détention, la taxation dépend de l’usage : si le bien est loué au moins 90% de l’année, les revenus nets sont imposés ; s’il n’est pas loué, une imposition forfaitaire d’environ 3,35% de la valeur WOZ (valeur cadastrale) s’applique. En cas de location partielle, ces deux régimes se combinent. Pour les biens loués, les intérêts d’emprunt et certains frais d’entretien sont déductibles.
Ces perspectives suscitent une grande incertitude. En parallèle, les règles ont déjà été durcies pour les bailleurs :
– la prise en compte de la dette hypothécaire pour réduire l’assiette Box 3 a été restreinte ;
– le taux de taxation a été relevé par paliers ;
– la taxe de mutation (« overdrachtsbelasting ») pour les logements non occupés par leur propriétaire (résidences secondaires et investissements locatifs) a été poussée jusqu’à 10,4 % avant un projet de baisse à 8 %, alors que l’achat de résidence principale reste à 2 % et que certains primo‑accédants jeunes peuvent être totalement exonérés.
À cela s’ajoutent des réformes structurelles : limitation de la déductibilité des intérêts d’emprunt au niveau des sociétés immobilières, extension du contrôle des loyers via la loi sur les loyers abordables (Affordable Rent Act) qui bascule des centaines de milliers de logements dans le secteur régulé, ou encore restrictions sur les baux temporaires.
L’« exode » des bailleurs privés et l’augmentation de l’offre de résidences secondaires
La combinaison de ces mesures a un effet spectaculaire : les investisseurs individuels désertent le marché locatif résidentiel. En 2024, environ 37 000 anciens logements en location ont été vendus, représentant près de 20 % de l’ensemble des transactions au niveau national, et même 40 % dans les quatre grandes villes. Entre 2022 et 2025, plus de 200 000 biens détenus par des bailleurs auraient été cédés, selon diverses estimations.
Sur les trois premiers trimestres de 2025, les ventes de logements occupés par leur propriétaire ont atteint plus de 171 000 unités, en hausse de 17 % sur un an.
Pour le marché des résidences secondaires, cette vague de cessions se traduit par plusieurs effets :
– davantage d’appartements et de maisons, notamment dans les villes universitaires et le Randstad, deviennent accessibles à l’achat pour un usage de résidence secondaire ou semi‑résidentiel ;
– certains anciens logements locatifs sont requalifiés en maisons de loisirs, surtout dans les petites villes touristiques et les régions de nature ;
– la perception du rendement net d’un bien de loisirs aux Pays-Bas se dégrade, poussant une partie des investisseurs à chercher des résidences secondaires à l’étranger.
La fuite des capitaux vers les résidences secondaires à l’étranger
Un acteur du secteur – le LDR Group, qui accompagne les achats de résidences de loisirs – observe semaine après semaine une montée de la demande pour des maisons de vacances hors des Pays-Bas. Plusieurs facteurs se conjuguent :
Plusieurs évolutions en France rendent l’investissement locatif domestique moins attractif et poussent à considérer l’international : une hausse des prix et une raréfaction des biens abordables sur le marché, un alourdissement de la fiscalité (Box 3 et perspective d’un impôt sur la plus-value), une hausse temporaire de la taxe de mutation pour les résidences secondaires, et un projet d’augmentation de la TVA sur la location de maisons de vacances de 9% à 21%, rognant la rentabilité. De plus, les préoccupations climatiques (montée des eaux, canicules) incitent à une diversification géographique.
Les destinations les plus en vue sont l’Espagne, Dubaï, le nord de Chypre, mais aussi des pays plus inattendus comme la Norvège, perçue comme un havre de nature et de stabilité. Dans ces marchés, les investisseurs néerlandais recherchent le triptyque « climat agréable – coût de la vie plus faible – immobilier encore bon marché », avec la perspective de rendements locatifs supérieurs à ceux qu’ils peuvent obtenir sur une maison de vacances néerlandaise. Certains propriétaires expliquent ainsi n’obtenir guère plus de 3 % de rendement net sur leur résidence de loisirs aux Pays-Bas lorsqu’ils ne l’utilisent pas eux‑mêmes, tout en peinant à la revendre.
La fréquentation du salon Second Home Fair est passée d’environ 17 700 visiteurs en 2019 à près de 27 900 en 2024.
Un marché de plus en plus sophistiqué : parcs de vacances, haut de gamme et maisons flottantes
Malgré ce mouvement vers l’international, de grands acteurs continuent d’investir dans le marché néerlandais des résidences secondaires. Le modèle dominant n’est plus seulement la petite maison de campagne isolée, mais le parc de vacances intégré, parfois très haut de gamme, exploitant toute une palette de services pour maximiser l’occupation locative.
Des groupes comme TopParken, MarinaParken, EuroParcs ou Soal Beach Resort proposent des résidences de vacances avec gestion locative. Ils annoncent des rendements nets pouvant atteindre environ 5 % par an, en échange d’une utilisation personnelle limitée (par exemple 12 semaines par an). Ce modèle, appelé « investissement plaisir », permet d’occuper son bien dans des cadres prisés (lacs de Loosdrecht, IJsselmeer, Betuwe…) et de le louer le reste du temps.
Les maisons sur l’eau : un segment emblématique des résidences secondaires néerlandaises
Particularité du marché néerlandais, les résidences secondaires sur l’eau connaissent un engouement grandissant. Au‑delà des péniches historiques dans les canaux d’Amsterdam, une nouvelle génération de maisons flottantes – les « Waterlodges » ou water villas – offre un confort comparable à celui des villas de standing, avec salon lumineux, cuisine équipée, terrasse au ras de l’eau et parfois toit‑terrasse. Elles sont souvent ancrées dans des parcs de vacances autour des grands lacs (Veluwemeer, Sneekermeer, Westeinderplassen, Mookerplas, etc.) ou en périphérie de villes comme Amsterdam, Zwolle, Utrecht ou Maastricht.
Dans un pays où plus d’un quart du territoire est sous le niveau de la mer, l’architecture flottante est une réponse innovante aux risques d’inondation. Des quartiers entiers de maisons flottantes ont été développés, comme à IJburg ou Waterbuurt West à Amsterdam, où des habitations en acier reposent sur des caissons de béton flottants.
Pour nombre de propriétaires, ces maisons flottantes sont d’abord des résidences secondaires, utilisées les week‑ends ou louées à la nuitée via des plateformes comme Airbnb, Vrbo ou Vipio. L’offre est variée, allant de la petite péniche studio de 16 m² dans le Jordaan à l’immense villa flottante de 250 m² près de Giethoorn. Les notes laissées par les visiteurs (souvent autour de 9 ou 10 sur 10) témoignent d’un taux de satisfaction élevé, fondé sur la vue, la proximité de la nature, la possibilité de nager ou de pagayer directement depuis la terrasse, et l’originalité de l’expérience.
Les étrangers et le financement des résidences secondaires au Pays-Bas
Sur le plan juridique, les Pays-Bas sont l’un des marchés les plus ouverts d’Europe : il n’existe aucune restriction spécifique à l’achat d’un bien immobilier par un étranger, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un local commercial. Aucun quota ni programme de type « visa doré » conditionné à l’investissement immobilier ; en contrepartie, l’achat d’un bien ne donne ni droit de résidence, ni permis de travail. Les non‑résidents bénéficient strictement des mêmes droits de propriété que les citoyens néerlandais, sous réserve des vérifications anti‑blanchiment habituelles.
L’obstacle majeur : l’accès au crédit
La véritable barrière pour un étranger souhaitant acquérir une résidence secondaire au Pays-Bas est l’accès au financement. Le marché hypothécaire néerlandais est très largement centré sur les résidents et les expatriés ayant des attaches locales (emploi aux Pays-Bas, numéro de sécurité sociale BSN, inscription municipale). Les grandes banques (ABN AMRO, ING, Rabobank) acceptent en priorité les dossiers de résidents ; les non‑résidents « purs » n’ont accès qu’à une poignée de prêteurs spécialisés ou de banques privées, souvent à des conditions plus strictes.
Pour un bien immobilier destiné à être une résidence secondaire ou à la location, les critères d’éligibilité et les conditions d’obtention de financement sont significativement plus rigoureux que pour une résidence principale.
– apport personnel souvent compris entre 25 et 40 % pour un non‑résident, voire 30 à 50 % pour un achat « buy‑to‑let » ;
– ratio prêt‑valeur (LTV) généralement plafonné entre 50 et 70 % pour un investissement locatif ;
– taux d’intérêt majorés de 0,5 à 2 points par rapport aux barèmes standard, ce qui situe souvent les prêts de non‑résidents entre 4 et 6,5 % alors que la moyenne des nouveaux prêts tourne autour de 3,5 % fin 2025 ;
– préférence des banques pour des revenus en euros ; lorsque les revenus sont en devises hors UE, seule une partie (par exemple 90 %) peut être prise en compte dans l’analyse de solvabilité, du fait de la directive européenne sur le crédit hypothécaire et du risque de change.
Pour les candidats étrangers, il est généralement avantageux de passer par un courtier spécialisé pour constituer un dossier de financement, plutôt que de contacter directement les banques. Le délai d’obtention d’un prêt est plus long pour un non-résident, variant de 4 à 12 semaines (voire plus pour les dossiers complexes), contre une moyenne de 2 à 6 semaines pour un résident.
Rentabilité locative et usage mixte : la nouvelle équation des résidences secondaires
Dans un environnement où la fiscalité se durcit et où le contrôle des loyers s’étend, la rentabilité d’une résidence secondaire aux Pays-Bas devient plus difficile à optimiser, surtout en location longue durée. Pourtant, le marché locatif reste structurellement tendu : les loyers au mètre carré dans le secteur privé ont augmenté de près de 8 % sur un an au deuxième trimestre 2025, avec un niveau moyen national de plus de 20 euros/m² et près de 28 euros/m² à Amsterdam.
Rendement brut locatif résidentiel moyen estimé pour l’été 2025, toutes villes confondues aux Pays-Bas.
Pour la résidence secondaire typique – maison en parc de vacances ou villa flottante – la stratégie la plus réaliste, dans le contexte actuel, est souvent celle de l’usage mixte : quelques semaines d’occupation personnelle et le reste de l’année en location saisonnière encadrée, en s’appuyant sur un exploitant professionnel. Ce montage réduit la dépendance au rendement financier pur, en lui adjoignant une valeur d’usage qui compte de plus en plus dans les décisions d’achat.
Vers quel avenir pour le marché des résidences secondaires au Pays-Bas ?
Malgré la pression réglementaire et fiscale, les observateurs restent globalement optimistes sur l’avenir du marché des résidences secondaires au Pays-Bas. Plusieurs raisons à cela.
D’abord, la demande structurelle pour un « deuxième chez‑soi » reste intacte, qu’il s’agisse de ménages néerlandais souhaitant un refuge à la campagne ou à la mer, ou d’étrangers attirés par la stabilité économique du pays, la sécurité juridique, la qualité des infrastructures et l’attrait touristique. Le vieillissement de la population, la montée du télétravail et la valorisation croissante de la nature et de l’espace plaident en faveur d’un usage plus intensif des maisons de loisirs.
La pénurie globale de logements garantit une résilience des prix, même face à un choc macroéconomique modéré. Les prévisions indiquent une hausse des prix jusqu’en 2026, une tendance qui touche également les régions rurales, où se concentre une grande partie du parc de résidences secondaires.
Enfin, le marché s’industrialise et se professionnalise : parcs de vacances intégrant des équipements sophistiqués, programmes de transformation d’anciens sites vieillissants (comme les projets « Vitale Vakantieparken » dans la Veluwe), montée en gamme en Zeeland, architecture flottante innovante. Ces évolutions confèrent au segment des résidences secondaires une identité propre, de moins en moins marginale par rapport au reste du marché immobilier.
Le prix moyen d’une résidence secondaire en France en 2023 était de 228 000 euros.
Dans ce paysage, les investisseurs et particuliers intéressés par une résidence secondaire au Pays-Bas doivent naviguer entre opportunités et contraintes : arbitrer entre usage et rendement, choisir une localisation en fonction de leurs priorités (plage, forêt, accessibilité à Amsterdam, expérience sur l’eau), mesurer l’impact de la fiscalité Box 3 actuelle et future, et intégrer des règles locales de plus en plus fines sur la location.
Le marché néerlandais des résidences secondaires est devenu, en quelques années, un laboratoire grandeur nature de la manière dont un pays densément peuplé, confronté à une pénurie de logements et à une forte pression touristique, redéfinit la place du « deuxième logement » dans son paysage économique, social et territorial. Pour qui accepte cette complexité, il reste un terrain d’investissement et de plaisir riche de possibilités – à condition d’entrer dans le détail des règles du jeu.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour rechercher du rendement locatif et une exposition en euro mais hors de France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de ville dans un quartier dynamique d’Amsterdam ou de Rotterdam, combinant un rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un fort potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste néerlandais), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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