Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis une dizaine d’années, le tourisme n’est plus seulement une question d’hôtels et de musées au Pays-Bas. Il pèse désormais lourd sur les prix du logement, les choix d’urbanisme, l’investissement immobilier et même la cohésion sociale. Le pays attire toujours plus de visiteurs, mais il doit en parallèle construire près de 900 000 logements en quinze ans, résorber une crise étudiante aiguë et tenir ses engagements climatiques. L’essor du tourisme intervient donc dans un marché déjà sous tension, en amplifiant certains déséquilibres et en ouvrant de nouvelles opportunités d’investissement.
L’article analyse l’influence du tourisme sur le marché immobilier aux Pays-Bas, en examinant les données des hôtels, des locations saisonnières, des résidences de vacances et du logement résidentiel. Il présente également les politiques publiques mises en œuvre pour réguler cet impact.
Un poids économique considérable qui se reflète dans la pierre
Le tourisme est aujourd’hui un pilier de l’économie néerlandaise, et cela se voit immédiatement dans les chiffres.
Tourisme et hôtellerie représentent des montants colossaux de dépenses et d’investissements, avec un impact direct sur la valeur des actifs immobiliers liés à l’accueil des visiteurs, mais aussi sur les quartiers résidentiels des grandes villes.
Voici quelques ordres de grandeur qui permettent de mesurer cette montée en puissance.
Un secteur touristique devenu moteur d’investissement
Les dépenses touristiques au Pays-Bas ont atteint environ 105 milliards d’euros en 2023, pour plus de 50 millions de clients séjournant au moins une nuit en 2024, un niveau supérieur à celui de 2019. La dynamique ne se limite pas à Amsterdam : les provinces côtières, les îles, certaines villes régionales et même les campagnes profitent de ce flux.
Le marché de l’hôtellerie est évalué à 25,67 milliards de dollars en 2025.
Un simple regard sur les transactions hôtelières récentes illustre cette appétence :
| Indicateur | 2023 | 2024 | Tendance |
|---|---|---|---|
| Volume d’investissement hôtelier (Pays-Bas) | ~185 M€ | >420 M€ (jusqu’à ~692 M€ selon les sources) | +65 à +138 % |
| Plus grosse transaction individuelle | – | 65 M€ (Hotels van Oranje, Noordwijk) | Montée des « trophy assets » |
| PIB touristique (dépenses totales) | 105 Md€ (2023) | n.d. | Niveau record |
Cette montée en puissance attire particulièrement les investisseurs institutionnels et les fonds de private equity, qui voient dans l’hôtellerie un segment capable de délivrer un rendement annuel moyen autour de 8 %, aligné sur les performances historiques de l’immobilier néerlandais, tout en profitant d’une demande touristique en croissance structurelle jusqu’en 2035.
Une croissance des flux qui irrigue tout le territoire
Selon les projections de l’office national NBTC, le nombre total de clients hébergés au Pays-Bas devrait passer de 49,4 millions en 2023 à plus de 61 millions en 2035, soit une progression d’environ 24 %. La hausse sera plus forte pour la clientèle internationale (+39 %, jusqu’à 28 millions de visiteurs) que pour les touristes domestiques (+13 %, jusqu’à 33 millions).
Pour chaque euro dépensé en nuitée d’hôtel, jusqu’à 3,5 euros sont injectés dans les commerces, bars, restaurants et services locaux.
Cette masse de visiteurs modifie mécaniquement la valeur d’usage et la valeur foncière de nombreux sites : logements transformés en locations saisonnières, immeubles de bureaux reconvertis en hôtels, acquisitions massives de parcs de vacances par des fonds, pression sur les loyers résidentiels dans les centres-villes et les quartiers étudiants.
Amsterdam, laboratoire sous haute pression
Nulle part l’impact du tourisme sur l’immobilier n’est plus visible qu’à Amsterdam. La capitale cumule hyper-attractivité internationale, parc de logements contraint, croissance démographique et régulation extrêmement serrée. Le résultat est un marché immobilier à la fois très tendu et massivement financiarisé.
Une ville qui accueille plus de touristes que d’habitants
Amsterdam accueille chaque année plus de 20 millions de visiteurs, soit davantage que sa population officielle (environ 900 000 habitants en 2022, attendus autour de 1,1 million à l’horizon 2050). En 2023, la ville a comptabilisé 22,1 millions de nuitées pour 9,4 millions de visiteurs, dépassant déjà son plafond politique de 20 millions de nuitées hôtelières annuelles.
Les projections sont éloquentes : entre 22,9 et 25,4 millions de nuitées sont attendues dès 2024, et jusqu’à 26,6 millions en 2026. Sans surprise, cette attractivité se traduit depuis longtemps par un développement massif de la capacité hôtelière et para-hôtelière.
En 2009, Amsterdam comptait 369 hôtels pour 20 932 chambres. En 2017, on en dénombrait déjà 479, avec plus de 32 600 chambres et près de 72 000 lits. En quinze ans, la ville est devenue l’un des marchés hôteliers les plus denses d’Europe, au point que les autorités ont décidé de tirer le frein à main.
De la stimulation à la « hotel stop » : un revirement stratégique
Dans les années 2000, la municipalité encourage explicitement la création de nouvelles chambres. Une politique adoptée en 2007 visait à ajouter 9 000 chambres avant 2015, en favorisant un éventail de concepts (budgets, design, extended stay, hôtels familiaux, etc.) et l’arrivée de grandes marques internationales.
Mais l’essor rapide des flux touristiques, combiné à la multiplication des locations de courte durée, fait basculer le discours. Depuis 2017, Amsterdam applique une « hotel stop » : en principe, plus aucun nouvel hôtel n’est le bienvenu. Seuls les projets déjà approuvés continuent d’arriver sur le marché jusqu’aux environs de 2020.
Cette doctrine a encore été durcie en 2021 puis en 2024 via une politique hôtelière très restrictive.
– toute la ville est désormais classée en « zone non » pour les nouveaux hôtels ;
– aucune modification de bail emphytéotique n’est accordée pour des projets hôteliers en zone interdite ;
– le seul mécanisme dérogatoire autorisé est le principe du « new-for-old » : un nouvel hôtel n’est envisageable que s’il remplace une capacité existante, sans augmentation nette de lits.
Ce mécanisme lui-même est encadré par une longue liste de conditions : maintien de la même capacité d’hébergement, classement minimum 4 étoiles, concept jugé « unique » apportant une contribution sociale, culturelle ou économique, équipements ouverts au public (restaurants, équipements culturels), respect de normes environnementales très élevées (bâtiment neutre en carbone, énergies renouvelables), charte d’entrepreneuriat social et concertation avec le voisinage. Ces exigences transforment le moindre projet en dossier complexe, réservé à des acteurs dotés de capacités financières et techniques importantes.
Conséquence directe sur le parc : le pipeline table sur une hausse de seulement 0,8 % du nombre de chambres à Amsterdam jusqu’en 2027, dans un contexte où la demande continue de grimper. Le Pays-Bas affiche ainsi la plus faible croissance de l’offre hôtelière en Europe, avec une progression nationale de seulement 2,5 % du nombre de chambres d’ici 2028 (soit environ 1 250 chambres supplémentaires, pour un total d’environ 49 600).
Quand Airbnb et les locations de courte durée bousculent le résidentiel
Au-delà des hôtels, c’est la montée en puissance des locations touristiques de courte durée – incarnées par Airbnb et d’autres plateformes – qui a profondément bousculé le marché résidentiel amstellodamois.
Le nombre d’annonces touristiques a été multiplié par cinq entre 2013 et 2017, passant de 4 500 à 22 000.
Pour un parc de logements déjà insuffisant, le choc est rude. Des appartements qui auraient pu être loués à long terme basculent à l’année en location touristique, plus rentable. Dans le même temps, la construction de nouveaux logements ne suit pas le rythme. Résultat : flambée des loyers, éviction des ménages modestes, difficulté croissante pour les jeunes familles à rester en centre-ville, sentiment de « disneylandisation » dans certains quartiers comme le centre historique ou De Wallen.
La municipalité répond par une série de mesures successives, devenant peu à peu l’une des villes les plus régulées d’Europe en matière de meublés touristiques :
– obligation pour tout loueur de s’enregistrer et d’afficher un numéro sur les annonces ;
– limite de 60 nuits par an, abaissée à 30 nuits à partir de 2019 pour la location de la résidence principale en entier ;
– maximum de 4 personnes par nuit ;
– versement obligatoire de la taxe de séjour ;
– interdiction pure et simple dans certaines rues ou micro-quartiers ;
– depuis 2021, permis obligatoire pour les locations touristiques et pour les B&B, avec quotas dans certains secteurs ;
– à partir de 2026, projet de plafonner à 15 nuits par an dans les quartiers les plus en tension (Jordaan, Grachtengordel, De Pijp, etc.).
Les sanctions pour non-respect des règles de location touristique sont sévères : amendes pouvant aller jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros, et dépassant 80 000 € en cas de récidive lourde. De plus, les plateformes bloquent techniquement les annonces lorsque le plafond autorisé de nuitées est atteint. Il est également important de noter que les logements sociaux sont totalement exclus du dispositif et ne peuvent pas être proposés en location touristique.
Une régulation très dure… qui ne règle pas la crise du logement
La question clé reste cependant de savoir si ces restrictions sur la location touristique libèrent réellement des logements pour les habitants. Les données disponibles donnent une réponse nuancée.
Une analyse sur la période 2019–2024 montre qu’après l’introduction du plafond de 30 nuits, le nombre de locations Airbnb a chuté de 54 %. Pourtant, dans le même laps de temps, les loyers de long terme à Amsterdam ont bondi de 34 %, contre « seulement » 13 % au niveau de l’ensemble du pays. Surtout, les annonces très actives (celles qui tournent en permanence) représentent moins de 0,09 % du parc de logements de la ville. Autrement dit, si les meublés touristiques aggravent la tension, ils ne sont pas l’unique moteur de la flambée des loyers.
Les acteurs des plateformes ne manquent pas de s’en saisir. Airbnb affirme que ses locations compteraient pour moins de 2 % des nuitées de la ville, et dénonce un « symbole politique » déconnecté de la réalité du marché. Les autorités municipales, elles, mettent en avant d’autres objectifs : protection du caractère résidentiel des quartiers, lutte contre les nuisances de voisinage, frein à une forme de gentrification accélérée par les usages touristiques.
À côté de cette bataille, Amsterdam déploie aussi un arsenal sur le marché locatif classique : permis pour les loyers dits « intermédiaires » (jusqu’à 1 184 euros de loyer de base) réservé aux ménages sous certains plafonds de revenus, durcissement des règles de colocation, obligations d’occupation personnelle pour freiner la spéculation. Ce n’est donc pas seulement le tourisme qui est visé, mais bien la volatilité globale du marché immobilier dans une ville très attractive à l’échelle mondiale.
Le déplacement de la pression vers les côtes et les régions
Les politiques restrictives d’Amsterdam ont un effet collatéral : elles poussent une partie de la demande touristique, mais aussi de l’investissement immobilier, vers d’autres territoires. C’est particulièrement visible sur les littoraux et dans certaines provinces secondaires, où l’essor des résidences de loisirs et des parcs de vacances recompose le paysage immobilier.
Les côtes : entre manne économique et craintes de « sur-tourisme »
Les communes littorales néerlandaises connaissent un boom touristique spectaculaire. Entre 2014 et 2024, les nuitées dans les municipalités côtières sont passées de 21,8 à 30,2 millions, soit une hausse de 39 %. Certaines zones, comme le Grand Rijnmond, ont vu leurs nuitées plus que doubler (+122 %), tandis que Zeeuws-Vlaanderen affiche +71 % et la région de Kop van Noord-Holland +49 %.
Cette fréquentation soutient un vaste parc d’hébergements de loisirs : on compte 656 parcs de vacances sur la côte en 2024, abritant près de 25 000 maisons de vacances. C’est plus de 800 maisons de plus qu’il y a deux ans, et plus de 10 % de plus qu’en 2017. Autrement dit, une partie significative de la croissance immobilière côtière est directement liée à la demande touristique.
Prix moyen par nuit pour un hébergement quatre personnes sur les îles de la mer des Wadden, soit près du double de la moyenne nationale.
Mais cette intensification du tourisme pose des questions lourdes pour les résidents. Plus de la moitié des habitants des communes littorales craignent que la situation ne devienne encore plus encombrée. Le soutien à l’accueil touristique y est plus faible (3,3 sur 5) que dans l’arrière-pays (3,5). S’ajoutent des tensions très concrètes : parkings saturés l’été (à Zandvoort, le stationnement passe de 0,50 € de l’heure l’hiver à 2,50 € l’été), pressions sur les espaces naturels (la moitié des 340 pavillons de plage doivent être démontés et reconstruits chaque année) et augmentation du coût de la vie dans certains villages.
La hausse de la demande touristique en hébergements entraîne une valorisation du foncier côtier et une multiplication des résidences secondaires. Ce phénomène rend l’accession à la propriété plus difficile pour les habitants permanents, en particulier les jeunes ménages, illustrant un impact social du développement touristique.
La dynamique spécifique des parcs de vacances
Le marché des parcs de vacances est devenu un sous-segment majeur de l’immobilier touristique au Pays-Bas, avec ses propres logiques économiques et financières. Les nuitées y ont augmenté de plus de 40 % entre 2012 et 2024, alors même que le nombre de maisons n’a progressé que de 26 % (soit une croissance annuelle moyenne d’environ 2 % du parc). La demande a donc augmenté plus vite que l’offre.
La part des nuitées réalisées par des visiteurs étrangers dans ce segment en 2024, en forte hausse par rapport à 2012.
Financièrement, les parcs représentent aujourd’hui une véritable classe d’actifs. De grands fonds de private equity et des investisseurs institutionnels ont pris le contrôle de plusieurs chaînes : Roompot et Landal sont dans le giron de KKR, Center Parcs appartient à Aroundtown, EuroParcs à Waterland, et RCN est lié à Blackstone, tandis que Roundshield manifeste aussi son intérêt. Les nouveaux parcs affichent des rendements stabilisés autour de 7,5–8 % dès la troisième année, et les stratégies de privatisation (vente des cottages aux particuliers) permettent des retours autour de 5,5 % sous certaines conditions (souvent, environ 70 % des unités doivent être vendues en 18 mois pour sécuriser le financement).
Pour les communes, la manne est double : d’une part, les touristes dépensent massivement dans les commerces locaux ; d’autre part, la base fiscale augmente avec la valeur des biens. Mais cette monétisation du littoral intensifie aussi la concurrence pour l’usage du sol – entre résidents permanents, tourisme, agriculture, et espaces naturels – et renchérit le coût du foncier.
Hôtels, appartements avec services, co-living : la recomposition de l’immobilier urbain
L’impact du tourisme sur l’immobilier au Pays-Bas ne se limite pas à l’hôtellerie traditionnelle. Dans les grandes villes, de nouveaux concepts – appartements avec services, résidences hybrides, co-living – redessinent la carte de l’habitat et du tertiaire, souvent sur fond de reconversion d’immeubles de bureaux et d’anciens bâtiments.
Une offre hôtelière très structurée… mais peu extensible
À l’échelle nationale, les hôtels affichent des taux d’occupation élevés : 72,6 % en moyenne en 2024, contre 68,7 % en Europe. La demande est solide, mais la capacité de hausse tarifaire s’est tassée : après une flambée de +24 % des prix entre 2019 et 2023, le tarif moyen a reculé de près de 2 % en 2024, et même de 3 % à Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Breda, sur fond de hausse des coûts salariaux (+11 % dans l’hôtellerie en 2024, contre +6 % dans le reste de l’économie).
Le marché est caractérisé par une forte pénétration des chaînes (61% vs 35% en moyenne européenne), mais les hôtels indépendants dominent en chiffre d’affaires (environ 64% prévus en 2025). Les grandes chaînes internationales sont concentrées dans les grandes villes, notamment à Amsterdam-Schiphol, où plus de 40% des hôtels 3-5 étoiles appartiennent à des investisseurs étrangers et près de 90% opèrent sous une marque internationale.
Cette structuration, combinée aux politiques locales de « stop hôtel », limite la capacité de l’offre à croître, alors même que les flux touristiques continuent d’augmenter. En théorie, cela supporte la valorisation des actifs existants, notamment dans les centres et les nœuds de transport. Mais la hausse envisagée de la TVA sur les nuitées, de 9 % à 21 % en 2026, ainsi que la très forte taxe de séjour à Amsterdam (12,5 % du prix de la chambre, pouvant porter la pression fiscale totale proche de 35 %), risquent d’augmenter fortement les coûts pour les clients et de peser sur la compétitivité du pays par rapport à d’autres destinations européennes.
L’explosion des formats hybrides et des conversions
Dans ce contexte tendu, des formats alternatifs se développent rapidement : appartements avec services, résidences étudiantes internationales, concepts hybrides mêlant hôtel, co-living et coworking.
Plusieurs signaux vont dans ce sens :
Aperçu des dynamiques de croissance et des modèles innovants dans le secteur des appartements avec services en Europe.
Les appartements avec services représentent la catégorie d’hébergement à la croissance la plus forte, avec un taux annuel attendu de près de 6,9 % jusqu’en 2031.
Des groupes comme Staycity ou The Student Hotel (Social Hub) testent des modèles combinant hébergement court terme, logements étudiants, espaces de travail et services mutualisés.
HVS prévoit plus de 12 600 nouvelles clés d’extended stay en Europe d’ici 2028, avec Amsterdam et Rotterdam comme cibles majeures.
Depuis 2016, des dizaines d’immeubles de bureaux néerlandais ont été transformés en hôtels, résidences hybrides ou formules de co-living – une manière de répondre à la demande touristique et résidentielle sans consommer de nouveau foncier. À Rotterdam, l’immeuble de bureaux Boompjes 200 a été racheté par le groupe Van der Valk pour être converti en hôtel d’environ 300 chambres. À Leiden et Breda, des hôtels Intercity et Leonardo ont vu le jour ou ont été rénovés dans le cadre de ce mouvement de reconversion.
Ces projets, en apparence purement touristiques, ont une incidence immobilière plus large : ils transforment des quartiers de bureaux peu animés en zones à usage mixte, créent de la demande pour des commerces de proximité et contribuent indirectement à la revalorisation des logements environnants. Mais ils renforcent aussi la concurrence entre usages (bureaux, logements, tourisme) dans les tissus urbains denses.
Le tourisme n’est pas la seule cause de la crise du logement au Pays-Bas, mais il en est désormais un facteur non négligeable, notamment dans les grands centres urbains et les villes étudiantes. Les chiffres sont impitoyables : environ 900 000 logements doivent être construits dans les 15 prochaines années pour répondre à la demande, alors même que les permis de construire restent en deçà des objectifs, que les coûts de construction augmentent et que les règles environnementales se resserrent (notamment sur les émissions d’azote).
Une pénurie chronique qui se répercute sur les étudiants
Le cas des étudiants est particulièrement révélateur du décalage entre politiques d’attractivité internationale et capacités d’accueil résidentiel. Le Pays-Bas fait partie des destinations européennes les plus recherchées pour l’enseignement supérieur, avec une part d’étudiants internationaux passée de 7,7 % à 13,7 % en dix ans. Mais le parc de logements étudiants ne suit pas.
Un manque de près de 45 000 logements est projeté dans les 20 plus grandes villes universitaires d’ici 2029–2030.
| Indicateur clé du logement étudiant | Valeur récente |
|---|---|
| Pénurie estimée (2022) | ~27 000 logements |
| Pénurie projetée (fourchette) | 26 000 à 63 200 unités en 2032–2033 |
| Baisse nationale de l’offre | –30 % (logements étudiants privés) |
| Chambres risquant de disparaître sous 2 ans | ~45 000 (9 % du stock total) |
| Taux d’occupation dans les grandes villes | >98 % |
Une part de ces tensions est imputable à l’arbitrage des propriétaires privés, qui, confrontés à de nouvelles réglementations (loi sur le loyer abordable, durcissement de la fiscalité sur les investissements – « Box 3 », règles plus strictes sur la colocation), choisissent de vendre plutôt que de continuer à louer. Dans ce contexte, la possibilité de transformer, même partiellement, des logements en hébergements touristiques plus lucratifs devient une variable d’ajustement pour certains investisseurs, accentuant encore la pression.
Les étudiants se retrouvent en compétition frontale avec des touristes pour des studios bien situés, mais aussi avec des jeunes actifs et des familles. Le résultat est une raréfaction extrême de l’offre dans les grandes villes universitaires comme Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Leiden, Groningen ou Eindhoven, où les loyers des chambres étudiantes tournent souvent entre 700 et 1 000 euros par mois, avec des augmentations annuelles parfois à deux chiffres.
Gentrification, « disneylandisation » et sentiment de dépossession
Dans les quartiers historicisés d’Amsterdam, la montée du tourisme et des investissements associés produit des effets bien documentés : augmentation des prix, homogénéisation commerciale (multiplication de boutiques à touristes au détriment des services du quotidien), saturation de l’espace public, bruits nocturnes, etc. Les habitants parlent de vivre dans un « parc d’attractions » ou un décor de carte postale.
Les données de satisfaction de quartier dans des zones comme De Wallen montrent des niveaux parmi les plus bas de la ville. À cela s’ajoute un phénomène de « tri social » classique des villes attractives : les ménages plus aisés acquièrent ou louent les logements les mieux situés, tandis que les classes moyennes et populaires sont repoussées vers la périphérie ou d’autres villes, voire à l’extérieur du Pays-Bas.
Données de satisfaction de quartier et phénomène de tri social
Ces dynamiques rappellent des mécanismes observés ailleurs dans le monde : au Costa Rica, en Espagne ou en Islande, des travaux montrent comment un choc de demande touristique peut, via la hausse des loyers de courte durée, inciter les entrepreneurs à acheter davantage de biens à vocation touristique, raréfiant le stock disponible pour les résidents permanents et provoquant une hausse généralisée des prix de l’immobilier. Les Pays-Bas ne sont pas une exception, même si le cadre réglementaire y est plus strict et la gouvernance locale plus proactive.
La réponse fiscale et réglementaire : tenter de concilier recettes et soutenabilité
Face à ces tensions, les pouvoirs publics néerlandais expérimentent une panoplie de leviers : taxes de séjour élevées, hausse annoncée de la TVA sur l’hébergement, quotas et moratoires pour les hôtels, restrictions drastiques sur les locations de courte durée, régulation des loyers intermédiaires, contrôle renforcé des baux dans le secteur privé, et incitations à l’investissement massif dans la rénovation énergétique.
La taxe de séjour comme outil de régulation… mais au prix de la compétitivité
Amsterdam a fait le choix d’une taxe de séjour parmi les plus lourdes d’Europe : début 2024, elle est passée de 7 % du prix de la chambre assorti de 3 € par personne à 12,5 % du seul tarif de la chambre. Combinée à la TVA actuelle de 9 %, et plus encore à la TVA projetée de 21 % en 2026, la charge fiscale globale sur une nuitée pourrait avoisiner 35 %. Des études européennes soulignent que des niveaux de taxation élevés peuvent entamer la compétitivité des destinations, surtout balnéaires, mais l’effet exact sur une métropole comme Amsterdam reste débattu, tant sa marque est puissante.
Seulement 40 % des recettes supplémentaires espérées de la hausse de la TVA à 21 % pourraient être réellement collectées, en raison des ajustements de prix et de la demande.
Encadrer l’investissement immobilier sans l’étouffer
Côté immobilier, la suppression du régime fiscal favorable des REIT (FBI) et le renforcement de la fiscalité sur les investissements locatifs ont refroidi certains investisseurs. Pourtant, les besoins de capitaux restent immenses : environ 55 milliards d’euros seraient nécessaires pour financer l’offre de logements locatifs de milieu de gamme et du secteur libre, dont près de 37 milliards ne sont pas encore couverts après prise en compte des capacités des sociétés de logement social. S’y ajoute un besoin d’environ 65 milliards pour rendre « Paris Proof » l’ensemble des logements locatifs détenus par des acteurs privés (étiquettes énergétiques D ou inférieures).
C’est le montant, en milliards d’euros, que représenterait une augmentation d’un point de l’allocation au logement domestique des fonds de pension néerlandais.
Vers une meilleure articulation entre tourisme, logement et durabilité
L’expérience néerlandaise montre que le tourisme peut être à la fois un levier puissant de valorisation immobilière et une source de tensions aiguës sur l’habitat. Les choix politiques opérés à Amsterdam, sur la côte ou dans les villes universitaires illustrent la difficulté de trouver un équilibre entre attractivité internationale, droit au logement et qualité de vie des habitants.
Plusieurs pistes émergent toutefois pour concilier ces objectifs :
– mieux répartir la demande touristique dans l’espace : en misant sur le marketing de destinations secondaires (villes moyennes, provinces intérieures), le pays peut limiter la concentration extrême des flux sur quelques quartiers d’Amsterdam ou sur certains hotspots littoraux, tout en apportant des retombées économiques à des régions moins chères et plus disponibles en foncier ;
Pour réduire l’effet d’enclave touristique et favoriser une cohabitation harmonieuse, il est conseillé de développer des formats d’hébergement plus intégrés. Cela inclut les résidences hybrides, les hôtels dont les services publics sont ouverts aux riverains, et les parcs de vacances conçus avec de véritables liens fonctionnels avec les villages avoisinants.
– canaliser une partie des recettes touristiques vers le logement abordable : des exemples internationaux montrent que des taxes sur les hébergements ou sur les transactions immobilières de luxe peuvent abonder des fonds pour le logement social ou intermédiaire ; au Pays-Bas, l’important rendement fiscal lié au tourisme pourrait être mobilisé plus directement pour cofinancer des programmes de logements dans les zones les plus tendues ;
– impliquer davantage les habitants dans la planification : la multiplication des plans locaux de type pacte côtier, la concertation obligatoire pour les nouveaux hôtels à Amsterdam et la prise en compte formelle de l’acceptabilité sociale sont autant de signaux d’une gouvernance plus participative, indispensable pour éviter les réactions de rejet ;
Face à la multiplication des parcs de vacances et à la conversion de milliers de logements en hébergements touristiques, il est essentiel d’adopter une approche globale. Cela est d’autant plus crucial que des mesures, comme la limitation des étudiants internationaux, sont prises au nom de la crise du logement, sans considérer systématiquement l’impact du secteur touristique.
Le Pays-Bas, grâce à une tradition de planification fine et à une solidité macroéconomique (croissance attendue autour de 1,6 %, inflation maîtrisée vers 2 %, notation AAA, très bon rang sur les indices de risque), dispose des atouts nécessaires pour opérer ces ajustements. Mais la fenêtre de tir est étroite : le double défi d’un tourisme en croissance et d’une pénurie de logements durable ne laisse guère de marge pour l’improvisation.
Au fond, l’impact du tourisme sur le marché immobilier au Pays-Bas pose une question politique simple, mais redoutable : quelle place accorder aux visiteurs dans des villes et des paysages où les habitants peinent déjà à se loger ? La réponse ne se trouvera ni dans un rejet du tourisme, ni dans un laisser-faire total, mais dans une architecture fine de règles, d’investissements ciblés et de compromis locaux. C’est précisément ce laboratoire, parfois chaotique mais très instructif, que le Pays-Bas est en train d’expérimenter sous les yeux de toute l’Europe.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie aux Pays-Bas
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour rechercher du rendement locatif stable et une exposition à l’euro dans un marché dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement résidentiel dans un quartier en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen/long terme, avec un ticket global (acquisition + frais d’achat + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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