Comment obtenir un financement immobilier au Pays-Bas : guide complet pour emprunter en toute sécurité

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un logement au Pays-Bas séduit de plus en plus de résidents et d’expatriés. Le marché reste tendu, les loyers élevés, mais l’accès au crédit est plutôt favorable comparé à d’autres pays européens. En revanche, le système néerlandais est technique, très normé et truffé de sigles (NHG, LTV, Nibud, BSN, etc.). Pour réussir son projet, mieux vaut comprendre comment les banques raisonnent, quelles conditions il faut remplir et comment optimiser son taux.

Un environnement de taux stabilisé mais exigeant

Depuis la flambée des taux après 2021, le marché néerlandais est entré dans une phase plus calme. Les emprunteurs ne courent plus pour « verrouiller » des planchers historiques : l’enjeu est désormais de comparer finement les offres.

Les données les plus récentes montrent que les taux des prêts hypothécaires au Pays-Bas se situent globalement entre 3,5 % et 4,5 % selon la durée de fixation et le profil de risque. Les prêts variables à court terme (1 à 5 ans) tournent autour de 3,1 % – 3,6 %, tandis que les fixations longues sur 20 ou 30 ans s’échelonnent plutôt entre 3,7 % et 4,7 %.

Type de taux	Fourchette indicative début 2026
Variable / 1–5 ans	3,1 % – 3,6 %
Fixe 10 ans	3,4 % – 4,3 %
Fixe 20 ans	3,7 % – 4,5 %
Fixe 30 ans	3,8 % – 4,7 %

Les économistes des grandes banques néerlandaises (ABN AMRO, ING, Rabobank) ne prévoient pas de variations brutales à court terme. La Banque centrale européenne maintient un taux de dépôt autour de 2 %, et les projections pour 2026 évoquent au mieux un léger recul des taux hypothécaires, de l’ordre de 0,3 à 0,5 point. Autrement dit, 2026 s’annonce comme un environnement plutôt stable : il n’y a pas d’urgence à se précipiter, mais un vrai intérêt à négocier chaque détail de son crédit.

Les conditions de base pour emprunter au Pays-Bas

Avant même de parler montant ou taux, les prêteurs vérifient si vous cochez un certain nombre de cases administratives et professionnelles. Il n’existe pas de « prêt spécial expat » : les produits sont les mêmes que pour les Néerlandais, mais les dossiers étrangers sont scrutés de plus près.

Résidence, enregistrement et permis de séjour

Pour la grande majorité des banques, il faut : respecter les régulations en vigueur, garantir la sécurité des transactions, et offrir des produits adaptés aux besoins des clients.

– vivre réellement au Pays-Bas ;

– être inscrit dans une commune néerlandaise ;

– disposer d’un BSN (Burger Service Nummer), le numéro de service citoyen indispensable à toute démarche fiscale ou bancaire.

Les ressortissants hors UE/EEE doivent en plus détenir un titre de séjour valide autorisant le travail. Les permis temporaires de type étudiant ou tourisme sont quasi systématiquement exclus. À l’inverse, les permis pour « objectif non temporaire » (par exemple, travailleur hautement qualifié) ouvrent largement l’accès au crédit.

Contrat de travail, statut et revenus

Le système néerlandais est très attaché à la stabilité du revenu. La situation la plus simple est celle d’un salarié en CDI basé au Pays-Bas, rémunéré en euros. C’est le profil qui obtient le plus facilement un financement, avec des ratios d’endettement favorables.

Avec un contrat temporaire, un prêt reste possible à condition d’obtenir une déclaration d’intention de l’employeur. Ce document indique que le poste a vocation à devenir permanent à l’issue du contrat en cours. Les doctorants ou chercheurs peuvent s’appuyer sur un mécanisme similaire via leur université.

L’absence d’emploi rend l’accès au crédit presque impossible, à moins d’un patrimoine très important et de solutions patrimoniales spécifiques.

Résidents, non‑résidents et expatriés

Les règles de base sont les mêmes pour les Néerlandais et les citoyens de l’UE/EEE. Mais, dans la pratique, les étrangers doivent fournir davantage de justificatifs (contrats, traductions, preuves d’épargne, etc.) et subissent souvent des marges de risque additionnelles.

Les non‑résidents – ceux qui ne vivent ni ne travaillent au Pays-Bas – sont confrontés à des contraintes nettement plus fortes :

– apports exigés entre 15 % et 30 % minimum, voire 30–50 % pour de l’investissement locatif ;

– plafonds de financement limités à 70–85 % de la valeur du bien ;

– délais d’étude plus longs (souvent 8 à 12 semaines) ;

– taux d’intérêt majorés de 0,5 à 2 points par rapport aux résidents.

Dans ce segment, quelques banques comme ABN AMRO sont réputées plus ouvertes envers les expatriés hautement qualifiés, mais la clé reste de démontrer un ancrage économique dans le pays (contrat local, revenus en euros, BSN, etc.).

Combien pouvez-vous emprunter ? La logique de la capacité d’emprunt

Aux Pays-Bas, la capacité d’emprunt repose sur deux piliers : votre revenu et la valeur de marché du logement.

Le ratio prêt/valeur (LTV) et la règle des 100 %

La loi autorise, en règle générale, à financer jusqu’à 100 % de la valeur de marché de la maison ou de l’appartement. Ce plafond vaut pour les résidences principales de résidents. La valeur retenue est celle de l’expertise indépendante (taxatie), pas forcément le prix négocié.

Cette limite de 100 % n’inclut pas les frais d’achat. Ceux-ci – notaire, droits de mutation, expertise, conseil hypothécaire, etc. – doivent être couverts par vos propres fonds, un don familial ou un prêt intrafamilial. Ils représentent typiquement 3 % à 6 % du prix d’achat.

Multiplicateur de revenu et dettes existantes

Les établissements raisonnent aussi en multipliant le revenu annuel brut. Un ménage peut souvent emprunter 4 à 5 fois son revenu brut total, sous réserve du niveau des taux. Une hausse de 1 point de taux réduit mécaniquement le montant maximal, puisque la mensualité augmente.

À revenu égal, l’endettement existant pèse fortement. Les banques intègrent dans leurs calculs :

– prêts personnels ;

– crédits auto ;

– marges de crédit ;

– prêts étudiants (y compris étrangers, traités comme l’équivalent du système DUO) ;

– leasing de voiture, pensions alimentaires, etc.

Intérêt de la simulation en ligne et rôle du taux fictif

De nombreux acteurs (banques, courtiers comme Viisi, Hanno, De Financiële Alliantie, De Hypotheker…) proposent des simulateurs en ligne donnant une première estimation de votre capacité d’emprunt. Ces calculs utilisent une hypothèse standard de prêt annuité sur 30 ans, souvent avec un taux fixe 10 ans.

Lorsque vous choisissez une fixation inférieure à 10 ans, les régulateurs imposent parfois d’utiliser un taux fictif plus élevé (par exemple autour de 5 % fixé par l’AFM) dans les calculs de solvabilité, afin d’éviter qu’un taux trop bas à court terme gonfle artificiellement votre capacité. Résultat : emprunter avec un fixe 5 ans peut vous permettre de payer moins cher au début, mais vous limiter en montant accordé.

Les grandes familles de prêts hypothécaires néerlandais

Même si le vocabulaire change, les grandes structures restent assez classiques. Ce qui distingue réellement le système néerlandais, c’est le lien intime entre type de prêt et déductibilité fiscale.

Prêts annuitaires et linéaires : le cœur du système

Pour bénéficier de la déduction d’intérêt hypothécaire (hypotheekrenteaftrek) sur une résidence principale, le prêt doit, depuis 2013, être amorti en 30 ans maximum selon une structure :

– annuité (annuïteitenhypotheek) : la mensualité brute reste constante sur la durée du crédit. Au début, la part d’intérêt est élevée et la part de capital faible ; progressivement, ce rapport s’inverse. C’est la formule choisie par la plupart des primo‑accédants, car elle assure une visibilité parfaite sur le budget mensuel.

Ces deux types ouvrent droit à la déduction fiscale, sous réserve de respecter une durée maximale de 30 ans.

Intérêts‑seuls et montages anciens

Les prêts intérêts‑seuls (aflossingsvrij), où l’on ne rembourse que les intérêts et où le capital est dû en fin de parcours, continuent d’exister mais ne donnent plus droit, pour les nouveaux dossiers, à la déductibilité. Ils restent fréquents dans les anciens portefeuilles, souvent combinés avec des contrats d’assurance ou d’épargne, bénéficiant d’un régime transitoire s’ils ont été souscrits avant 2013.

Prêts locatifs et immobilier d’investissement

Il n’est pas autorisé de louer un logement financé par un prêt résidentiel standard. Pour de la location, il faut un buy‑to‑let mortgage spécifique : taux d’intérêt plus élevés, apports de 30 à 50 %, absence de déduction fiscale, conditions strictes sur les loyers et la qualification du bien.

Ces financements sont très encadrés, encore plus pour les non‑résidents. La plupart des grandes banques traditionnelles évitent ce segment pour les acheteurs étrangers, laissant la place à un nombre réduit de prêteurs spécialisés.

La National Mortgage Guarantee (NHG) : baisser son taux et sécuriser son projet

La Nationale Hypotheek Garantie (NHG) est un dispositif central du paysage néerlandais. Il s’agit d’une garantie publique, gérée par la fondation Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), qui protège à la fois la banque et l’emprunteur en cas de coup dur (perte d’emploi, invalidité, divorce, décès du partenaire…).

Plafonds et coût de la NHG en 2026

Pour 2026, la NHG s’applique aux financements dont le montant total ne dépasse pas 470 000 € pour une résidence principale. Ce montant ne correspond pas au prix d’achat brut, mais à l’intégralité des coûts de financement couverts par le prêt (acquisition et éventuels travaux éligibles).

Lorsque le crédit inclut un volet dédié aux mesures d’économie d’énergie, le plafond est relevé à 498 200 €, soit 106 % de la valeur de marché, l’excédent au‑delà de 100 % devant être affecté strictement à ces travaux.

Quelques exemples concrets illustrent son poids initial :

Montant du prêt	Frais NHG à 0,4 %
200 000 €	800 €
300 000 €	1 200 €
400 000 €	1 600 €
450 000 €	1 800 €
470 000 €	1 880 €
498 200 €	1 993 €

Pourquoi la NHG fait baisser le taux

En offrant une assurance de dernier recours à la banque en cas de défaut, la NHG réduit le risque de crédit. En échange, les prêteurs accordent un rabais de taux significatif par rapport à un prêt classique, souvent autour de 0,3 à 0,6 point.

Sur la durée d’un crédit, cet écart représente des sommes considérables. Sur un prêt de 350 000 €, par exemple, une différence de 0,4 % peut générer plus de 14 000 € d’intérêts économisés sur 30 ans. D’autres simulations évoquent plus de 25 000 € de gain brut sur 450 000 € pour des écarts similaires.

Un véritable filet de sécurité

Au‑delà du taux, la NHG agit comme un airbag social. Si un événement indépendant de votre volonté vous empêche de payer vos mensualités et conduit à la vente forcée du bien, la garantie peut, sous conditions, effacer le solde résiduel après la vente. La dette ne vous poursuit alors pas toute votre vie.

Cette protection ne s’applique que si le prêt respecte scrupuleusement les règles de la NHG (forme, durée, destination du bien, etc.) et si vous avez coopéré de bonne foi avec la banque pour rechercher des solutions (rééchelonnement, report temporaire, etc.).

Le label énergétique : un critère qui joue sur le montant et le taux

Les nouvelles règles néerlandaises intègrent désormais systématiquement la performance énergétique du logement dans le calcul du prêt. L’idée est simple : une maison bien isolée coûte moins cher en énergie, donc laisse plus de marge pour rembourser le crédit. À l’inverse, un passoir thermique réduit votre capacité d’emprunt.

Bonus d’emprunt pour les logements performants

Selon le label (de G pour le pire à A++++ pour l’excellence), il est possible de dépasser la limite standard de 100 % pour financer des travaux ou payer un petit surplus, dans certaines bornes strictes.

Pour l’achat, des montants additionnels typiques sont observés :

Label énergétique du bien	Emprunt additionnel typique pour l’achat
E, F, G	0 €
C, D	5 000 €
A, B	10 000 €
A+, A++	20 000 €
A+++	25–30 000 € (en 2026 : 25 000 €)
A++++	30–40 000 € (en 2026 : 40 000 € maxi)

Ces enveloppes s’ajoutent à la capacité d’emprunt ordinaire, mais ne permettent jamais de franchir le plafond légal de 106 % de la valeur pour les logements les plus efficaces. Les fonds destinés aux travaux sont souvent placés dans un compte bloqué (bouwdepot ou budget d’économie d’énergie) et débloqués contre factures pour s’assurer de l’usage réel.

Des rabais de taux pour les maisons vertes

Les principales banques néerlandaises ont intégré des grilles de taux différenciées selon le label. ABN AMRO, ING et Rabobank, entre autres, pratiquent des réductions de taux pour les logements labellisés A ou B et au‑delà.

Certaines offres combinent cette remise « verte » avec un rabais client si vous domiciliez votre salaire chez eux, souvent autour de 0,2 %. Chez ABN AMRO, cumuler ces deux avantages peut conduire à 0,35 % de réduction totale sur le taux annoncé.

Coût réel d’un prêt : pourquoi 0,2 % de taux change tout

Dans un environnement où les taux gravitent autour de 3,5–4,5 %, il est tentant de considérer les écarts comme négligeables. En réalité, même un petit dixième de point a un impact massif sur 30 ans.

Prenons un exemple de prêt annuité de 400 000 € sur 30 ans :

Taux fixe	Mensualité brute approximative	Intérêts totaux sur 30 ans	Écart par rapport à 3,4 %
3,4 %	~1 797 €	~247 000 €	–
3,6 %	~1 823 €	~255 000 €	+9 360 €
3,8 %	~1 849 €	~263 000 €	+16 000 €

Un simple passage de 3,4 % à 3,8 % vous coûte donc environ 16 000 € d’intérêts supplémentaires sur la durée totale. Sur des montants comparables pour 450 000 €, les écarts dépassent facilement les 25 000 €. D’où l’intérêt de cumuler tous les leviers possibles :

Banques ou courtiers indépendants : comment trouver le meilleur financement

Le marché néerlandais des prêts hypothécaires est particulièrement fragmenté. Outre les grandes banques (Rabobank, ING, ABN AMRO), une multitude de prêteurs – assureurs, fonds de pension, structures de crédit spécialisées – distribuent des hypothèques via des réseaux de courtiers.

Un écosystème de plus de 40 à 50 prêteurs

On recense plus de 55 fournisseurs de prêts immobiliers au Pays-Bas : banques classiques, compagnies d’assurance, fonds d’investissement, caisses de retraite, etc. Parmi les acteurs majeurs ou fréquemment cités, on trouve par exemple :

– Rabobank (avec ses marques Obvion, Vista) ;

– ABN AMRO (incluant Florius) ;

– ING ;

– NN Group (Nationale Nederlanden, Woonnu) ;

– Aegon (via Robuust) ;

– Achmea (Centraal Beheer, Syntrus Achmea, Woonfonds) ;

– Volksbank (ASN Bank, BLG Wonen, Regiobank, SNS) ;

– ainsi que des acteurs comme MUNT, Hypotrust, Argenta, Tulp Hypotheken, Merius, NIBC, Lloyds Bank, etc.

Ce qu’apporte un courtier indépendant

Un courtier hypothécaire (indépendant de banque) a accès à plus de 25, souvent plus de 40 prêteurs. À la différence d’une banque, qui ne vous proposera que ses propres produits, il compare ces nombreux catalogues, négocie les conditions et gère le dossier de bout en bout.

Ses atouts concrets :

– plus grande probabilité d’acceptation, surtout pour les dossiers « atypiques » (expats, indépendants, non‑résidents partiels) ;

– capacité à déplacer le dossier vers une autre banque en cas de refus sans repartir de zéro ;

– forte connaissance des spécificités réglementaires néerlandaises ;

– contacts dédiés dans certaines banques pour les dossiers internationaux ;

– accompagnement en anglais (ou dans d’autres langues) très courant.

Certains acteurs historiques comme De Hypotheker cumulent plus de 40 ans de présence sur le marché néerlandais, tandis que des structures spécialisées comme Expat Mortgages, Mister Mortgage, Viisi Expats, Financial Consultancy Holland, OHAO, Hanno se positionnent spécifiquement sur les dossiers internationaux.

Portails en ligne et services « full digital »

La digitalisation a donné naissance à une nouvelle catégorie de services : les courtiers 100 % en ligne, comme MyDutchMortgage.online ou d’autres plateformes. Pour un premier achat en CDI sans complexité particulière, ces outils permettent de constituer et piloter son dossier à distance, à son rythme, souvent à des coûts légèrement inférieurs (moins de 2 000 € dans certains cas).

En revanche, dès qu’un élément complexifie le dossier (revenus mixtes, statut d’indépendant, résidence partielle à l’étranger, patrimoine important, projet locatif), un entretien approfondi avec un conseiller humain reste fortement recommandé.

Étapes du processus d’obtention d’un prêt immobilier

Un achat immobilier se déroule selon une chronologie assez standardisée, avec des délais relativement serrés, surtout dans les grandes villes.

1. Orientation et budget

Avant même de visiter des logements, il est judicieux de prendre un rendez‑vous d’orientation (souvent gratuit et sans engagement) avec une banque ou un courtier. Objectif : clarifier votre budget, votre capacité d’emprunt, le type de prêt adapté et les contraintes spécifiques liées à votre situation (permis de séjour, 30 % ruling, dettes existantes, etc.).

C’est aussi à ce moment que l’on rassemble les documents clé :

– pièce d’identité et BSN ;

– permis de séjour si applicable ;

– contrat de travail et dernières fiches de paie ;

– relevés bancaires, justificatifs d’épargne ;

– pour les indépendants, déclarations fiscales et comptes annuels des trois dernières années ;

– éventuelle attestation du régime fiscal des 30 % pour les expats.

2. Recherche de bien et offre d’achat

La phase de recherche s’effectue souvent via les portails comme Funda ou Jaap et avec l’appui possible d’un acheteur professionnel (aankoopmakelaar). Une fois le bien trouvé, vous formulez une offre d’achat. Dans un marché compétitif, certains acheteurs choisissent de renoncer à la clause de financement pour se rendre plus attractifs, ce qui est risqué si votre financement n’est pas robuste.

Lorsque l’offre est acceptée, vous signez un compromis de vente (koopovereenkomst). Ce document inclut en général un délai de réflexion de 3 jours et une clause suspensive de financement (voorbehoud van financiering) donnant quelques semaines pour obtenir un accord de prêt.

Le vendeur exige en principe un dépôt de 10 % du prix, soit en liquide soit sous forme de garantie bancaire, facturée souvent autour de 1 % du montant garanti.

3. Demande de financement et expertise

La constitution du dossier de prêt se poursuit avec la commande d’un rapport d’expertise (taxatierapport) par un expert indépendant, souvent validé par l’organisme NWWI. Ce rapport définit la valeur de marché, sur laquelle se basera le LTV et, in fine, le montant maximal finançable.

Vous remettez alors à la banque ou au courtier :

– le compromis de vente ;

– tous les justificatifs personnels et financiers ;

– les pièces spécifiques liées à votre statut (30 % ruling, business plan pour les indépendants, etc.) ;

– le rapport d’expertise une fois disponible.

4. Analyse par le prêteur et offre finale

Le délai d’analyse dépend du prêteur et de la complexité du dossier. Des mises à jour récentes montrent que de nombreuses banques majeures – ABN AMRO, ING, Rabobank, etc. – visent un délai de l’ordre de deux jours ouvrés pour l’étude initiale, tandis que d’autres oscillent entre 3 et 4 jours. Certains établissements plus spécialisés (par exemple Triodos) peuvent prendre jusqu’à une semaine.

Une fois l’offre acceptée, la banque transfère habituellement les fonds au notaire dans un délai de 1 à 3 jours ouvrés.

5. Signature chez le notaire

La dernière étape consiste en la signature chez le notaire (notaris) :

– de l’acte de transfert (propriété) ;

– de l’acte de prêt hypothécaire.

Le notaire agit comme un tiers neutre : il vérifie la régularité de la transaction, s’assure de la présence d’un label énergétique valide, récapitule tous les frais à régler et procède aux enregistrements officiels. C’est également lui qui orchestre le paiement des frais annexes (droits de mutation, honoraires, prime NHG, etc.) et la libération du dépôt de garantie.

À partir de là, vous commencez à verser vos mensualités hypothécaires et pouvez emménager.

Coûts annexes à prévoir : au‑delà du prix d’achat

Au Pays-Bas, il est important de ne pas caler son budget uniquement sur le prix affiché du bien. Les « coûts acheteur » (kosten koper) représentent classiquement 4 % à 6 % du montant.

Les principaux postes sont :

Bonne nouvelle : une part de ces coûts – expertise, conseils hypothécaires, acte de prêt, prime NHG, pénalités de remboursement anticipé lors d’un refinancement, etc. – est déductible fiscalement l’année d’achat en tant que frais de financement.

La déduction d’intérêt hypothécaire : un avantage fiscal à bien manier

La hypotheekrenteaftrek permet de soustraire de votre revenu imposable les intérêts payés sur un prêt destiné à votre résidence principale, dans la limite de 30 ans. Cet avantage réduit vos impôts et diminue donc le coût net de la mensualité.

Pour illustrer, prenons le cas d’un ménage avec 260 000 € de prêt, un taux d’environ 4 %, un revenu médian et un logement de valeur moyenne. Les calculs de certains simulateurs montrent un avantage fiscal net de l’ordre de 180–190 € par mois, une fois déduite la petite majoration d’impôt liée à la valeur cadastrale (eigenwoningforfait).

Il est possible de percevoir cet avantage mensuellement en demandant un acompte de remboursement d’impôt (voorlopige aanslag), ce qui lisse votre budget. Sinon, vous le récupérez une fois par an lors de la déclaration.

Spécificités pour expats et non‑résidents : à quoi s’attendre

Pour les expatriés vivant aux Pays-Bas avec un contrat local, le parcours ressemble beaucoup à celui d’un Néerlandais, à quelques nuances près :

– les dossiers sont plus documentés (contrats, attestations, courriers explicatifs) ;

– certaines banques n’acceptent pas encore tous les types de permis ;

– le 30 % ruling – un régime fiscal favorable aux travailleurs hautement qualifiés – doit être pris en compte, car il peut doper le revenu net au départ, mais aussi être limité dans le temps.

– apports volumineux : souvent 25–40 % du prix ou plus ;

– taux plus élevés, intégrant une prime de risque et parfois une marge pour le risque de change ;

– plafonds de LTV réduits (par exemple 70–80 %) ;

– options de financement limitées, principalement via quelques prêteurs spécialisés ou services de private banking.

Dans tous les cas, passer par un conseiller expérimenté dans les dossiers internationaux (Expat Mortgages, Mister Mortgage, Viisi Expats, etc.) augmente nettement vos chances d’obtenir une offre compétitive et de comprendre les subtilités (notamment sur la fiscalité transfrontalière ou la compatibilité avec un bien déjà détenu à l’étranger).

Maximiser ses chances et optimiser son financement

Obtenir un prêt au Pays-Bas ne se limite pas à « être accepté ». Il s’agit aussi de construire une structure durable, capable de résister aux aléas personnels et aux évolutions réglementaires.

Quelques axes structurants émergent des règles en vigueur :

Avec des taux historiquement bien plus bas qu’il y a quelques décennies (on se souvient de niveaux à 10–11 % dans les années 1980–1990), mais supérieurs aux planchers de 2021, la période actuelle appelle moins à la spéculation qu’à la rigueur dans le montage. C’est précisément là que la connaissance des règles néerlandaises, l’usage éclairé d’un courtier et une bonne stratégie sur le label énergétique font toute la différence pour réussir son financement immobilier au Pays-Bas.

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