Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une maison ou un appartement face aux vagues de la mer du Nord, à quelques pas des dunes et des clubs de plage, fait rêver beaucoup d’Européens. Le littoral néerlandais est long d’environ 451 kilomètres, ponctué de stations animées comme Scheveningen ou Zandvoort, de villages de pêcheurs transformés en lieux de villégiature, et même d’îles sauvages dans les Wadden. Mais devenir propriétaire en bord de mer au Pays-Bas demande de comprendre à la fois un marché immobilier très tendu, un système de protection contre les inondations ultra-sophistiqué… et des règles juridiques et fiscales spécifiques.
Ce guide aborde tous les aspects essentiels : les lieux d’achat, les prix, la rentabilité locative, l’évaluation des risques climatiques et les démarches concrètes pour les résidents comme pour les étrangers.
Comprendre le littoral néerlandais avant d’acheter
Le littoral néerlandais longe la mer du Nord, depuis la Zélande au sud jusqu’aux îles de la mer des Wadden au nord. On y retrouve des profils de stations balnéaires très différents, ce qui influence fortement les prix, la demande locative et le style de vie.
Aux Pays-Bas, les provinces côtières telles que la Zuid-Holland, la Noord-Holland, la Zeeland, la Friesland et la Flevoland abritent de nombreuses villes et villages de bord de mer. Ces localités sont souvent bien desservies, reliées aux grandes agglomérations par le train ou l’autoroute. Cette excellente connectivité facilite des usages mixtes pour les résidences, comme combiner résidence secondaire, télétravail et pied-à-terre en ville.
Le climat y est tempéré : les hivers sont frais, les étés modérément chauds. Selon les stations, les températures moyennes hivernales tournent autour de 2–3 °C (par exemple 2 °C à Zandvoort, Egmond aan Zee ou Katwijk) et culminent autour de 17–21 °C l’été (21 °C à Scheveningen, Noordwijk ou Renesse). Autrement dit : pas de Riviera méditerranéenne, mais une côte où la marche, le vélo dans les dunes et les sports nautiques dominent, avec des clubs de plage très actifs de avril à octobre.
Où acheter en bord de mer au Pays-Bas ?
Chaque station a sa propre personnalité, son niveau de prix et son public. Pour un acheteur, la vraie question est moins « mer ou pas mer ? » que « quel type de vie en bord de mer je vise ? ».
Grandes stations proches des métropoles
Les localisations les plus connues sont aussi les plus liquides en termes de revente et de location.
Scheveningen, quartier maritime de La Haye situé à environ 5 km du centre-ville, combine longue plage de sable, grande jetée avec grande roue et bungee jumping, et un front de mer très touristique dominé par le Kurhaus. L’accessibilité urbaine en fait un lieu de résidence pour des cadres de La Haye autant qu’une station balnéaire.
Zandvoort aan Zee, à environ 27 km à l’ouest d’Amsterdam, est desservie par un train direct depuis la capitale (service renforcé en été). Sa plage s’étire sur plusieurs kilomètres et la présence du circuit automobile de Zandvoort attire un public international. C’est un spot naturel pour qui veut louer à la nuitée ou à la semaine à une clientèle d’Amsterdam.
Noordwijk est une ville située au sud-ouest d’Amsterdam et au nord de La Haye, au cœur de la région des bulbes à fleurs (Bollenstreek). Elle offre une combinaison de plage et de champs de tulipes au printemps. Son ambiance est plutôt familiale et résidentielle, et elle abrite le Space Expo comme curiosité locale.
Katwijk, ancien village de pêcheurs également en Zuid-Holland, offre une atmosphère plus paisible, avec un front de mer moins spectaculaire que Scheveningen mais apprécié des familles.
Villages de dunes et ambiance arty
Plus au nord dans la province de Noord-Holland, Bergen aan Zee, Egmond aan Zee et Schoorl forment un trio très prisé pour leur environnement de dunes et leur côté artistique. Bergen aan Zee et Schoorl sont particulièrement connues pour leurs dunes larges et élevées : Schoorl abrite notamment le Klimduin, dune de 51 mètres, et les plus hautes dunes du pays se trouvent dans ce secteur.
Ces villages se prêtent à un mode de vie plus contemplatif, avec accès par bus depuis Alkmaar pour Bergen aan Zee. Le marché y est moins massif qu’à Scheveningen, mais souvent plus haut de gamme, notamment sur les maisons avec vue sur les dunes.
La Zélande et la « Riviera » néerlandaise
En Zélande, la côte offre un littoral très découpé, des plages réputées et une météo souvent plus ensoleillée que dans le reste du pays. Cadzand-Bad, à la frontière belge, revendique même le plus grand nombre d’heures d’ensoleillement des Pays-Bas. C’est aussi un spot gastronomique où opère le chef réputé Sergio Herman, ce qui dope l’attrait d’une clientèle haut de gamme.
Domburg, la plus ancienne station balnéaire de Zélande, est réputée pour son charme architectural et son patrimoine artistique, ce qui influence ses prix. À proximité, Oostkapelle offre un cadre plus naturel, entouré de la réserve de Manteling et d’un golf, avec une plage particulièrement adaptée aux familles.
Plus à l’est, Renesse s’adresse clairement aux amateurs de sports nautiques et d’animations estivales, alors que Breskens, Vlissingen, Zoutelande, Westkapelle et d’autres villages de la côte zélandaise offrent une large palette de profils, de l’ancienne ville portuaire reconstruite après 1944 (Breskens) aux plages très fréquentées de Zoutelande.
Stations festives et îles sauvages
Bloemendaal aan Zee, entre IJmuiden et Zandvoort, est célèbre pour ses clubs de plage chics et son tronçon de plage naturiste. C’est une destination très prisée pour les soirées d’été, davantage orientée vers une clientèle jeune et aisée.
Les îles de Texel, Vlieland, Terschelling, Ameland et Schiermonnikoog, accessibles par ferry, offrent des paysages uniques et une nature préservée en échange d’un certain isolement. Texel dispose de 30 km de plage, tandis que Vlieland, avec son seul village Oost-Vlieland, propose un environnement très calme, idéal pour un projet de résidence secondaire peu dense.
Accessibilité, services et vie quotidienne
Globalement, les stations balnéaires néerlandaises sont bien desservies en transports publics : trains (notamment via la Nederlandse Spoorwegen, NS), bus, parfois tramways dans les grandes agglomérations. Les supermarchés (Albert Heijn, Jumbo, Spar) et les commerces de proximité sont présents dans la plupart des villes côtières, ce qui rend viable un usage en résidence principale.
Pour un investisseur locatif, ces services structurants renforcent l’attractivité auprès de locataires à l’année comme de vacanciers.
Niveaux de loyers et premiers repères de prix
Même si chaque bien fait l’objet d’une négociation, certains chiffres permettent de cadrer le budget, au moins côté loyers et rentabilité potentielle.
Loyers moyens dans plusieurs stations côtières
Les données disponibles concernent surtout la location long terme de logements modernes proches de l’eau, typiquement des appartements avec 2 ou 3 chambres.
| Localité | Type de bien (proche mer) | Loyer mensuel moyen estimatif |
|---|---|---|
| Scheveningen | Appartement 2 ch. moderne | 1 500 – 2 000 € |
| Scheveningen | Appartement 3 ch. moderne | 2 000 – 3 000 € |
| Noordwijk | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 200 € |
| Noordwijk | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 1 600 € |
| Zandvoort | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 500 € |
| Zandvoort | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 2 000 € |
| Katwijk | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 200 € |
| Katwijk | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 1 500 € |
| Bergen aan Zee | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 200 € |
| Bergen aan Zee | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 1 800 € |
| Egmond aan Zee | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 200 € |
| Egmond aan Zee | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 1 500 € |
| Schoorl | Appartement 2 ch. / petite maison | ≈ 1 200 € |
| Schoorl | Maison 3 ch. | ≈ 1 800 € |
| Oostkapelle | Appartement 2 ch. | 1 000 – 1 500 € |
| Oostkapelle | Maison 3 ch. | 1 500 – 2 000 € |
| Cadzand / Cadzand-Bad | Appartement 2 ch. moderne | ≈ 1 200 € |
| Cadzand / Cadzand-Bad | Appartement 3 ch. moderne | ≈ 1 800 € |
| Renesse | Appartement / maison 2 ch. | ≈ 1 200 € |
| Renesse | Maison 3 ch. | ≈ 1 500 € |
Ces ordres de grandeur donnent une première idée du potentiel locatif résidentiel. En parallèle, le marché de la location saisonnière sur la côte affiche des prix journaliers élevés : le prix moyen d’une location de vacances sur la côte néerlandaise tourne autour de 323 dollars la nuit sur l’année, avec des pointes à 369 dollars début août et des creux autour de 283 dollars en hiver. L’offre reste relativement limitée – le taux de disponibilité annuel moyen n’est que de 42 %, avec des semaines complètes à moins de 10 % de disponibilité au Nouvel An.
Un bien immobilier en bord de mer peut offrir une double opportunité : une forte demande saisonnière pour la location courte durée et des loyers solides en location longue durée. Cependant, il est crucial de noter que certaines communes appliquent une réglementation stricte, créant une forte concurrence sur le marché de la location saisonnière.
Prix au mètre carré : villes côtières et communes voisines
Le marché néerlandais connaît une hausse de longue durée : sur dix ans, les prix ont augmenté d’environ 85 % en nominal (environ 50 % en réel). Le prix médian au mètre carré début 2026 tourne autour de 4 300 € au niveau national, mais des communes côtières figurent parmi les plus chères du pays.
Quelques exemples de prix moyens au mètre carré :
| Commune / Région | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|
| Bergen (commune, incl. Bergen aan Zee) | ≈ 6 181 € |
| Bloemendaal (incl. Bloemendaal aan Zee) | 6 500 – 7 000 € |
| Laren | ≈ 5 950 € |
| Veere (Zélande, incl. Domburg/Oostkapelle) | ≈ 3 923 € |
| Rozendaal | 2 900 – 3 100 € |
À titre de comparaison, Amsterdam oscille autour de 8 000–11 000 €/m², La Haye 6 500–8 000 €/m², Utrecht 7 000–9 500 €/m², Rotterdam 5 000–7 000 €/m². Certaines communes côtières « premium » comme Bloemendaal rivalisent donc avec les grands centres urbains, voire les dépassent pour certains segments.
Marché immobilier : un contexte de forte tension
Avant même d’entrer dans les spécificités du bord de mer, il faut intégrer un paramètre clé : le marché résidentiel néerlandais dans son ensemble est très tendu.
La pénurie de logements est estimée à près de 396 000 unités, soit environ 4,8 % du parc total. L’objectif gouvernemental de 100 000 nouvelles constructions par an n’est pas atteint : au premier semestre 2025, un peu plus de 31 000 logements ont été achevés, en baisse par rapport à l’année précédente, et les permis de construire reculent aussi.
Plus de 171 000 logements occupés par leur propriétaire ont été vendus sur les neuf premiers mois de 2025, soit une hausse de 17 % sur un an.
Cela a des conséquences concrètes pour l’acheteur de bord de mer : la compétition est réelle, les offres abouties dépassent souvent de 6 à 9 % le prix affiché, et jusqu’à 8–12 % dans les zones les plus tendues comme Amsterdam ou Utrecht. Sur la côte proche des grandes métropoles, on retrouve le même type de surenchère.
Accès à la propriété pour un étranger : règles et marges de manœuvre
Un point rassurant pour un investisseur international : les Pays-Bas n’imposent aucune restriction de nationalité à l’achat. Un particulier ou une société étrangère peut acheter une maison ou un appartement en bord de mer au Pays-Bas, avec les mêmes droits de propriété qu’un citoyen néerlandais.
Il faut cependant distinguer clairement propriété et droit de séjour. Posséder un bien ne donne ni visa, ni permis de résidence automatique. Les titres de séjour restent régis par d’autres voies (emploi, regroupement familial, statut d’investisseur important, etc.). Un achat immobilier peut servir de preuve de logement dans un dossier, mais ne constitue pas en soi une porte d’entrée migratoire.
Acheter avec ou sans hypothèque
Pour financer un achat, un étranger peut en principe solliciter une hypothèque auprès d’une banque néerlandaise, mais les conditions sont plus strictes pour les non-résidents. Les prêteurs demandent généralement des justificatifs de revenus solides, un compte bancaire local et parfois un statut de résident.
Pour un non-résident achetant un bien locatif, l’apport personnel exigé peut représenter de 25 à 40 % du prix du bien.
Les acheteurs au comptant évitent ces contraintes mais perdent certains avantages fiscaux liés aux intérêts d’emprunt (déductibles pour une résidence principale, sous conditions).
Coûts d’acquisition : ce qu’un acheteur de bord de mer doit budgéter
Les annonces néerlandaises affichent souvent le prix suivi de la mention « k.k. » (kosten koper). Cela signifie que les frais annexes – droits de mutation, notaire, etc. – sont à la charge de l’acheteur. L’exception, « v.o.n. » (vrij op naam), se rencontre surtout pour des constructions neuves où le vendeur intègre les coûts de transfert dans son prix.
Pour un projet en bord de mer, il est prudent d’ajouter 5 à 7 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des « closing costs ». Certains profils (jeunes primo-accédants, achat neuf) peuvent descendre vers 3–4 %, mais un investisseur non résident dans une maison de vacances fera plutôt face à la partie haute de la fourchette.
Les principaux postes de frais
Les principaux éléments à intégrer dans son budget sont les suivants.
| Poste de coût | Ordre de grandeur (indicatif) |
|---|---|
| Droits de mutation (rés. principale) | 2 % du prix |
| Droits de mutation (rés. secondaire / locatif) | 8–10,4 % du prix selon l’année |
| Notaire + registre foncier | ≈ 1–1,5 % du prix (souvent 1 000–2 000 €) |
| Conseil hypothécaire | 2 000–4 500 € |
| Expertise (rapport de valeur) | 500–1 000 € |
| Agent acheteur (facultatif) | 1–2 % du prix ou forfait 3 500–5 000 € |
| Inspection technique (fortement conseillée) | 200–600 € |
| Garantie bancaire (si dépôt 10 %) | ≈ 1 % du montant garanti |
À cela s’ajoutent parfois des frais de dossier bancaire (1 000–2 000 €), la prime éventuelle pour la garantie publique NHG (peu fréquente pour des biens haut de gamme en bord de mer, car plafonnée en valeur), et les coûts de traduction/interprète lors de la signature si l’acheteur ne maîtrise pas le néerlandais.
Pour un résident fiscal néerlandais, une partie des frais liés au financement immobilier (comme l’expertise, les honoraires du notaire pour l’acte hypothécaire et les frais de conseil) est déductible des impôts. Cela permet de récupérer en moyenne 30 % de ces montants via la déclaration annuelle. Attention, la taxe de mutation (droits de mutation), les honoraires d’agence immobilière et le coût d’une garantie bancaire ne sont pas déductibles.
Démarche juridique et déroulement de la transaction
Le processus d’achat est très encadré et repose sur le rôle central du notaire (notaris). Plusieurs étapes clés structurent l’opération.
L’acheteur identifie un bien et formule une offre – souvent via un agent. Une fois l’offre acceptée, un compromis de vente (koopovereenkomst ou voorlopig koopcontract) est rédigé. À ce stade, un délai légal de réflexion de trois jours s’applique, pendant lequel l’acheteur peut renoncer sans pénalité.
Un compromis de vente inclut généralement une condition suspensive de financement et exige un dépôt d’environ 10 % du prix. Si l’acheteur ne respecte pas ses engagements et ne peut pas invoquer cette clause ou une autre condition, il risque de perdre ce dépôt. Celui-ci peut être versé directement ou remplacé par une garantie bancaire, dont le coût est d’environ 1 % du montant garanti.
Le notaire, officier public, se charge ensuite de toutes les vérifications : identité des parties, origine des fonds (obligations anti-blanchiment), situation hypothécaire du bien, éventuelles servitudes ou restrictions. Il rédige l’acte de transfert (leveringsakte) et, le cas échéant, l’acte hypothécaire. Le jour de la signature, une dernière visite du bien est généralement organisée, puis les actes sont signés en présence du notaire. Celui-ci conserve les fonds sur un compte séquestre jusqu’à la publication auprès du registre foncier (Kadaster), moment où la propriété est juridiquement transférée.
Au total, le délai entre l’acceptation de l’offre et l’inscription au registre varie souvent entre 8 et 12 semaines, mais peut s’allonger en cas de dossiers hypothécaires complexes ou de travaux préalables.
Spécificités techniques et réglementaires en zone côtière
Acheter au bord de mer implique de porter une attention particulière à des sujets peu visibles dans un simple coup d’œil : fondations, risques de submersion, qualité des dunes, règles locales de construction et de location.
Un pays bas… et très protégé
Environ un tiers du territoire néerlandais se situe sous le niveau de la mer, et plus de la moitié est potentiellement inondable. Dans les zones derrière les digues, 62 % de la surface urbanisée est protégée par des ouvrages de défense (digues, barrières mobiles, dunes renforcées). Près de 9 millions de personnes vivent derrière ces systèmes, et environ 70 % du produit national brut est généré dans ces zones vulnérables.
Pour autant, le pays a développé, depuis des décennies, une politique d’adaptation et de protection qui fait référence. Après la grande inondation de 1953 qui a tué plus de 1 800 personnes dans le sud-ouest, les Pays-Bas ont construit les célèbres « Delta Works », série de barrages, digues et barrières anti-tempêtes achevée dans les années 1990. Des ouvrages emblématiques comme la barrière de Maeslant (Maeslantkering), protégeant le port de Rotterdam, sont conçus pour se fermer automatiquement lors de tempêtes extrêmes.
Un vaste dispositif de programmes encadre aujourd’hui la politique de l’eau : le Delta Programme, piloté par un commissaire dédié et financé par un fonds spécifique, la stratégie nationale d’adaptation au climat (NAS), le programme d’adaptation spatiale (DPRA), le programme de renforcement des digues (DFPP) qui vise à renforcer 1 500 kilomètres de digues et 500 ouvrages d’ici 2050. La règle générale en gestion côtière est « soft wherever possible, hard wherever necessary » : privilégier les solutions douces (apports massifs de sable, restauration de dunes) et recourir à des ouvrages rigides seulement là où c’est indispensable.
Delta Programme et stratégies nationales néerlandaises
Concrètement, cela se traduit par des projets comme le « Sand Engine » (Zandmotor), une presqu’île de sable artificielle déposée en 2011 au sud de La Haye (21,5 millions de m³ de sable) que les courants redistribuent le long du littoral, ou par le renforcement de certains tronçons jugés « maillons faibles » comme Scheveningen où des travaux massifs ont relevé la digue jusqu’à 10 mètres au-dessus du niveau de référence et reculé la mer d’une cinquantaine de mètres.
Hausse du niveau de la mer : quelles implications pour un acheteur ?
Pour un futur propriétaire, le sujet du changement climatique ne peut plus être éludé. Le niveau de la mer au large des Pays-Bas a déjà grimpé d’environ 19–25 cm depuis 1900, avec un rythme qui s’est accéléré à près de 2,9 mm par an depuis les années 1990. Les scénarios à l’horizon 2100, selon les trajectoires d’émissions, parlent d’une hausse de 26 à 73 cm dans un monde sobre en carbone, et de 59 à 124 cm dans un scénario de fortes émissions. Certains travaux scientifiques envisagent même des scénarios extrêmes, avec 2 à 5 mètres d’élévation d’ici 2200 si la fonte de l’Antarctique s’emballe.
Les autorités néerlandaises estiment que leur stratégie de protection est robuste jusqu’en 2050, mais anticipent un déficit d’adaptation au-delà. Ceci est dû au fait que les normes actuelles sont basées sur une hypothèse d’une hausse du niveau de la mer limitée à 1 mètre d’ici 2100. Pour la seconde moitié du siècle, plusieurs options sont étudiées : renforcer les digues et dunes (« protect »), créer une nouvelle ligne de côte au large (« advance »), adapter l’urbanisme (bâtiments sur pilotis, quartiers flottants, « sponge cities »), ou, en dernier lieu, accepter des reculs localisés.
Pour l’acheteur de bord de mer, ces scénarios ne signifient pas que son bien sera sous l’eau demain, mais qu’il devient crucial d’intégrer la dimension du risque à l’horizon de détention envisagé. Les autorités recommandent d’ailleurs que les grands investissements immobiliers soient analysés sur un horizon d’au moins 100 ans en matière de climat.
Pour un bien immobilier, il est crucial de vérifier sa zone de digue (dike ring), le niveau de protection associé (probabilité annuelle de submersion), ainsi que les travaux de renforcement prévus. Consultez également les cartes de risques officielles disponibles auprès des autorités comme Rijkswaterstaat, des agences régionales de l’eau et des communes.
Règles de construction et environnementales le long de la côte
Les zones de dunes et de littoral sont fortement réglementées, tant pour protéger les fonctions écologiques que leur rôle de barrière contre la mer. Les plans de zonage (bestemmingsplan) imposent des limites de hauteur, de densité, de perméabilité des sols, voire interdisent totalement les nouvelles constructions dans certains secteurs.
Toute construction neuve, extension, ou transformation significative nécessite en principe un permis environnemental et de construire (omgevingsvergunning). Dans les terrains bas, les autorités de l’eau peuvent exiger des dispositions spécifiques sur les fondations, le drainage et la gestion des eaux pluviales. Dans certaines zones, la qualité des sols (pollutions héritées d’anciennes activités industrielles ou de cuves enterrées de fioul) peut imposer des études et des travaux de dépollution coûteux – un point important à vérifier lors de l’inspection technique.
Enfin, il faut garder à l’esprit que l’État est généralement propriétaire des plages elles‑mêmes et du fond de la mer territoriale, ce qui limite les possibilités de construction « pied dans l’eau » : la plupart des résidences se trouvent derrière la dune, même si la vue mer reste très recherchée.
Rentabilité locative et réglementation locale
Les Pays-Bas combinent un marché locatif très sollicité, en particulier dans les grandes villes et les zones touristiques, et une réglementation de plus en plus stricte pour encadrer les loyers et protéger l’occupation à l’année.
Rendements possibles
Au niveau national, les rendements locatifs bruts sur l’habitat résidentiel se situent autour de 6,4 % en moyenne en 2025, avec des variations importantes selon les villes : environ 5 % à Amsterdam, autour de 7,1 % à Eindhoven, et plus de 7 % à La Haye sur certaines typologies. Dans les villes côtières de loisir, les données sont plus fragmentaires, mais des projets de maisons de vacances comme le resort Oysterduinen en Zélande annoncent par exemple un rendement net potentiel allant jusqu’à 6,5 % par an en cas de mise en location intégrale, gestion professionnelle incluse.
Sur la côte nord, les rendements bruts pour des appartements de deux chambres dans des villes comme Haarlem, Rotterdam, La Haye, Utrecht ou Amsterdam peuvent atteindre 14% à plus de 19% avec un fort taux d’occupation. Cependant, ces chiffres ne prennent pas en compte les frais de gestion, de ménage, les périodes de vacance touristique, ni les contraintes réglementaires.
Encadrement des loyers et restrictions de location
Le marché locatif néerlandais est largement régulé via un système à points : au‑delà d’un certain seuil de points (surface, équipements, qualité énergétique, localisation), les logements peuvent basculer dans le secteur « libre », au‑delà duquel les loyers sont moins plafonnés. La loi dite « Affordable Rent Act », entrée en vigueur en juillet 2024, renforce la protection des loyers abordables, ce qui a poussé beaucoup de propriétaires à vendre leurs biens plutôt que de les conserver en location classique.
Dans certaines municipalités, des règles de « protection à l’achat » (opkoopbescherming) s’appliquent. Elles imposent une obligation d’occupation personnelle pendant plusieurs années pour les logements dont la valeur cadastrale (WOZ) est inférieure à un certain seuil, et ce, dans des quartiers spécifiques. Ces mesures interdisent de fait l’achat pur investissement sur ces segments de marché.
Les locations de courte durée sont très encadrées dans certaines grandes villes : Amsterdam, par exemple, limite la location de la résidence principale à un petit nombre de nuits par an, et des amendes très élevées peuvent être infligées en cas d’infraction. D’autres communes balnéaires fixent leurs propres règles, parfois avec obligation de permis pour la location de résidences de vacances ou la transformation d’un logement en meublé touristique.
Pour un acheteur en bord de mer, il est donc indispensable de consulter la réglementation de la commune sur :
– les obligations de résidence principale ou les périodes minimales d’occupation personnelle ;
– les règles pour la location saisonnière (nombres de jours, types de biens concernés, nécessité d’un permis) ;
– les éventuels interdits de location dans certaines résidences ou associations de copropriétaires (VvE).
Impôts et charges récurrentes sur un bien de bord de mer
Une fois propriétaire, plusieurs types de taxes s’appliquent.
Les communes prélèvent chaque année une taxe foncière (OZB), calculée sur la valeur officielle du bien (valeur WOZ). Les taux varient d’une municipalité à l’autre, souvent autour de 0,1–0,2 % de cette valeur. À cela s’ajoutent des redevances pour la collecte des déchets, le tout‑à‑l’égout et les autorités de l’eau, de l’ordre de quelques centaines d’euros par an.
Pour un propriétaire occupant, un « loyer fictif » (eigenwoningforfait) est ajouté à son revenu imposable, partiellement compensé par la déduction des intérêts hypothécaires. Pour un investisseur louant un bien, celui-ci est généralement imposé en « Box 3 » : le patrimoine est taxé sur un rendement forfaitaire présumé à 30 %. Les professionnels de la location peuvent être imposés en « Box 1 », selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant atteindre près de 50 %.
Pour les résidences principales, la plus‑value n’est généralement pas taxée lors de la revente. Pour les biens d’investissement ou les structures sociétaires, les règles peuvent diverger.
Sélectionner le bon bien : aspects techniques et de voisinage
Une visite de maison ou d’appartement en bord de mer ne se limite pas à admirer la vue. Les experts recommandent d’être particulièrement vigilant sur certains points, surtout dans un pays où les sols sont souvent humides et les constructions multiples sur pieux.
Il est conseillé de préparer une check-list avant chaque visite et de se faire accompagner d’une personne au regard critique. Pendant la visite, prenez des notes et des photos (avec l’accord de l’agent). Pour une analyse approfondie, une inspection technique payante par un architecte ou un expert bâtiment est précieuse. Elle peut révéler des défauts cachés tels que : problèmes de fondations, infiltrations dans les sous-sols, présence d’amiante (pour les constructions d’avant 1991), installations électriques obsolètes, état de la toiture et des gouttières, ainsi que la qualité de la ventilation et de l’isolation.
Dans les zones côtières, la qualité du vitrage (double ou triple), la présence d’isolations de toiture, de murs et de sol sont cruciales pour le confort et les coûts énergétiques, d’autant que les vents de mer peuvent être puissants. Les systèmes de chauffage (chaudière, pompe à chaleur) doivent être vérifiés, de même que leur âge et l’éventuelle formule de location (certains équipements sont loués avec des obligations spécifiques).
Il est crucial de visiter le quartier à plusieurs heures pour évaluer le niveau de bruit (trafic, avions, vie nocturne), la présence d’enfants, l’accès aux commerces, écoles et transports, ainsi que le sentiment de sécurité. Sur la côte néerlandaise, la différence entre l’animation estivale et le calme hors saison est souvent radicale ; assurez-vous que ce rythme correspond à votre projet (résidence à l’année, location saisonnière ou retraite).
Stratégies d’investissement : résidence secondaire, locatif pur ou hybride
Trois grandes approches se distinguent généralement pour un achat en bord de mer au Pays-Bas.
Un premier profil vise la résidence secondaire familiale, avec usage principal par le propriétaire et sa famille, et éventuellement quelques locations ponctuelles pour couvrir une partie des frais. Dans ce cas, l’emplacement, le confort, la facilité d’accès et le plaisir d’usage priment parfois sur la rentabilité pure. Les segments comme Noordwijk, Egmond aan Zee ou certaines communes de Zélande s’y prêtent bien.
L’investisseur locatif achète un bien (appartement ou maison de vacances) pour le louer, soit en bail annuel classique, soit en saisonnier. Cette démarche nécessite une analyse précise des chiffres : prix au m², niveaux de loyer possibles, durée de la saison touristique, frais de gestion et fiscalité. Des programmes clés en main, comme les parcs de vacances (exemple : Oysterduinen à Yerseke), proposent des services mutualisés et des projections de rendement, mais impliquent aussi une dépendance à un exploitant unique et des charges récurrentes spécifiques.
Enfin, un troisième profil cherche un usage hybride, combinant quelques mois par an sur place et le reste du temps en location. Cette approche nécessite une vigilance accrue sur les règlements de copropriété et les lois municipales, ainsi qu’une organisation logistique pour la gestion des entrées/sorties, du ménage et des réparations à distance.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de faire vérifier en amont.
– si le règlement de l’association de copropriétaires (VvE) autorise la location, et à quelles conditions ;
– si la commune impose un permis spécial pour louer à court terme ;
– si des projets d’urbanisme ou de digues peuvent à terme modifier le paysage, l’accès à la plage, voire entraîner des travaux bruyants à proximité.
Intégrer la dimension long terme : climat, politique et financement
Acheter en bord de mer au Pays-Bas, c’est aussi parier sur la capacité du pays à continuer d’investir massivement dans sa protection. Sur ce point, l’historique rassure : des programmes comme le Delta Programme, financé de façon pluriannuelle, la loi sur la protection contre les inondations qui fixe des normes très ambitieuses (actualisées à horizon 2050), et des investissements estimés entre 100 et 200 milliards d’euros sur le très long terme montrent une volonté politique forte.
Les nouvelles constructions sont de plus en plus poussées à intégrer des solutions d’adaptation climatique, comme les villes éponges, les quartiers flottants, les toits verts et les systèmes de rétention d’eau. Pour un acheteur, un bien doté d’une bonne performance énergétique et de caractéristiques robustes (bonne ventilation, matériaux résistants à l’humidité, systèmes anti-inondation) bénéficiera probablement d’un avantage concurrentiel à la revente.
Côté financement, la stabilisation des taux hypothécaires autour de 3,5–4 % sur le moyen terme, la solidité économique du pays (croissance modérée mais positive, chômage bas, notation souveraine AAA) et l’appétit des banques pour le crédit immobilier (plus de 117 milliards d’euros de nouveaux prêts logement entre janvier et septembre 2025) plaident pour un environnement relativement favorable, même si l’accès au crédit reste très encadré pour les non‑résidents.
En résumé
Se lancer dans l’achat d’une propriété en bord de mer au Pays-Bas, que ce soit à Scheveningen, Zandvoort, Cadzand, Bergen aan Zee ou sur Texel, demande d’articuler plusieurs logiques : celle du plaisir (plage, dunes, clubs de plage, nature), celle du marché (prix élevés, concurrence, loyers), celle du droit (règles locales sur la location, droits de mutation élevés pour les résidences secondaires) et celle du climat (pays bas, mais lourdement protégé et en perpétuelle adaptation).
La combinaison d’un littoral étendu, d’une ingénierie hydraulique de pointe et d’un marché dynamique offre des opportunités. Pour en profiter, il est crucial de préparer son projet minutieusement, de s’entourer de professionnels (notaire, agent immobilier, conseiller hypothécaire, expert technique) et d’intégrer dès le départ les risques climatiques et la réglementation locale dans les calculs de rentabilité et la projection de qualité de vie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro hors de France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en forte demande locative, par exemple à Rotterdam ou Utrecht, combinant un rendement locatif brut cible de 5–6 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via BV néerlandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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