Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’idée d’« aller là où les autres ne vont pas encore » revient souvent chez les investisseurs immobiliers à la recherche de rendement. L’Ouzbékistan coche de plus en plus de cases dans cette logique. Marché encore jeune, forte croissance économique, rendements locatifs à deux chiffres dans certains quartiers de Tachkent, réforme progressive du droit des investissements : tout cela attire désormais fonds, promoteurs et particuliers étrangers.
Investir en Ouzbékistan présente un potentiel réel mais exige une bonne connaissance du marché local. La structure de propriété y est différente, les taux d’intérêt peuvent atteindre environ 20 %, les règles pour les étrangers sont très spécifiques et la devise nationale (le soum) est volatile. Une approche prudente et bien informée est essentielle.
Ce reportage fait le point, en s’appuyant sur les données disponibles pour 2024–2025, sur la réalité du marché ouzbek, les rendements, les prix, les règles juridiques, les risques, et les stratégies qui commencent à se dégager.
Un marché en plein décollage, porté par la croissance et les réformes
L’Ouzbékistan est l’un des marchés les plus dynamiques d’Asie centrale. Avec un PIB d’environ 82 milliards de dollars et une croissance annuelle de 5,5 à 6,5 %, le pays affiche des performances au‑dessus de la moyenne régionale. Depuis 2016, les autorités ont enclenché une série de réformes : libéralisation du change, ouverture progressive aux capitaux étrangers, privatisations, et surtout un cadre légal plus protecteur pour les investisseurs.
Ces initiatives visent à hisser le pays au rang de pays à revenu intermédiaire supérieur et d’acteur régional clé entre l’Europe et l’Asie, avec le secteur immobilier identifié comme un pilier essentiel de cette ambition.
L’évolution des prix immobiliers sur les dix dernières années raconte cette transformation. Avant 2017, le marché progressait à peine, avec des hausses annuelles de 1 à 3 %. La vague de réformes a ensuite enclenché une phase plus soutenue.
| Période | Appréciation moyenne annuelle du résidentiel |
|---|---|
| Avant 2017 | 1–3 % |
| 2017–2020 | 5–7 % |
| 2020–2022 | 7–9 % |
| 2023 à aujourd’hui | 9–12 % |
Parallèlement, les investissements directs étrangers ont dépassé 7,2 milliards de dollars en 2023, avec plus de 1 000 projets engagés depuis 2017. Une partie significative de ces flux se dirige vers la construction résidentielle, les centres commerciaux, les bureaux et les grands projets urbains comme « Tashkent City » ou « New Tashkent ».
Tachkent, cœur du marché : rendements et prix au mètre carré
Pour tout investisseur qui regarde l’Ouzbékistan, Tachkent est le point d’entrée naturel. Capitale politique et économique, ville la plus peuplée du pays, elle concentre la majorité des projets de standing, des bureaux modernes et des résidences pour expatriés.
Les chiffres de rendement brut à Tachkent sont loin d’être anecdotiques. Les données disponibles indiquent un rendement locatif moyen de 8,26 % dans le centre et 9,64 % en dehors du centre. Sur l’ensemble du parc résidentiel, une étude de septembre évoque une rentabilité locative moyenne autour de 10 %, un niveau comparable à celui observé en Afrique du Sud (9,9 %) et proche des pays les plus rentables au monde.
Ce chiffre donne une idée de la structure du marché immobilier de la ville.
| Type d’appartement | Localisation | Loyer mensuel moyen (UZS) | Fourchette observée (UZS) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | Centre | ~8 354 000 | 5 200 000 – 11 999 990 |
| 1 chambre | Hors centre | ~5 351 000 | 3 865 520 – 7 731 040 |
| 3 chambres | Centre | ~15 270 000 | 10 000 000 – 29 999 990 |
| 3 chambres | Hors centre | ~9 713 500 | 6 500 000 – 15 000 000 |
Du côté des prix à l’achat, les niveaux restent nettement inférieurs à ceux de nombreuses capitales asiatiques, tout en offrant des rendements supérieurs.
| Localisation à Tachkent | Prix moyen au m² (approximatif) | Commentaire |
|---|---|---|
| Centre, neuf standard | 1 000–1 200 USD/m² | Projets récents proches du cœur de ville |
| Centre, soviétique non rénové | 650–800 USD/m² | Anciens immeubles à rénover intégralement |
| Tashkent City (luxe, brut) | 1 500–2 000 USD/m² | Unités haut de gamme livrées non finies |
| 3–4 stations de métro du centre | 700–800 USD/m² (cash) | Neuf avec paiement comptant |
| Périphérie plus éloignée | ~600 USD/m² (cash) | Produit d’entrée de gamme |
Les coûts de construction et de rénovation permettent de chiffrer précisément des stratégies de « value‑add ». Faire sortir des mètres carrés de qualité à partir de structures soviétiques ou de « boîtes » brutes est souvent le cœur de la rentabilité.
| Type de coût | Montant indicatif (USD/m²) |
|---|---|
| Construction neuve (hors terrain) | ~400 |
| Rénovation complète d’un ancien appart. | ~250 |
| Finition d’un appartement neuf brut | 150–180 (classique) |
| Finition d’un lot de luxe (Tashkent City) | 200–250 |
Sur le papier, acheter au centre autour de 800–1 000 USD/m², rénover ou finir pour 150–250 USD/m² et louer à des rendements bruts proche de 10 % reste possible dans plusieurs segments.
Une carte de la rentabilité par districts de Tachkent
Au‑delà des moyennes, la géographie fine de Tachkent compte énormément. Un travail de l’Institut de macroéconomie et d’études régionales, publié en 2023, a passé au crible les districts de la capitale.
En termes de hausse de prix annuelle, certains quartiers sortent nettement du lot.
| District de Tachkent | Hausse annuelle des prix logement |
|---|---|
| Yunusabad | 37,1 % |
| Mirzo‑Ulugbek | 35,7 % |
| Mirabad | 33,7 % |
| Sergeli | 27,8 % |
| Almazar | 24,4 % |
Sur le terrain de la rentabilité locative, le palmarès se redessine partiellement.
| District | Rendement locatif moyen |
|---|---|
| Mirzo‑Ulugbek | 12,0 % |
| Chilanzar | 10,6 % |
| Mirabad | 10,4 % |
| Sergeli | 8,5 % |
| Uchtepa | 8,2 % |
Quand on descend par typologie, les écarts deviennent encore plus marqués. Les trois pièces sont particulièrement intéressants dans certains secteurs, tout comme les T1 dans des zones en pleine densification.
Quelques enseignements de cette étude :
Une étude sur le marché locatif de Tachkent révèle des rendements différenciés selon les arrondissements et le nombre de pièces. Les T3 connaissent les plus fortes hausses de prix à Yunusabad, Chilanzar et Yashnabad, avec de très bons rendements aussi à Mirzo-Ulugbek et Mirabad. Les T4 sont particulièrement rentables à Chilanzar, Mirabad, Yakkasaray, Yunusabad et Sergeli. Les T2 performent le mieux à Shaykhantakhur et Almazar. Les studios et T1 de Yashnabad offrent le retour sur investissement le plus rapide pour ce type, avec environ 12% de rendement. Enfin, les grands T5 affichent des rendements de 11,4% à Mirzo-Ulugbek et 9,1% à Uchtepa.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il ne suffit pas de cibler « le centre » au sens large. La combinaison district + taille du lot fait varier la performance de manière sensible. Un T1 à Yashnabad ou un T3 à Mirzo‑Ulugbek ne se positionnent pas du tout de la même façon qu’un grand appartement en bordure d’un district moins dynamique.
Comparaison régionale : Tachkent face à Bichkek, Almaty ou Astana
Les marchés d’Asie centrale se sont souvent développés en parallèle, avec des profils d’investisseurs similaires (CIS, Turquie, Moyen‑Orient). Confronter les chiffres aide à situer Tachkent.
| Ville | Ratio prix/revenu | Rendement locatif centre | Rendement hors centre |
|---|---|---|---|
| Tachkent | 12,90 | 8,26 % | 9,64 % |
| Bichkek | 14,20 | 8,30 % | 8,70 % |
| Almaty | 10,80 | 7,90 % | 8,00 % |
| Astana | 8,50 | 9,20 % | 9,70 % |
Le ratio prix/revenus indique qu’un logement standard à Tachkent représente environ 12,9 années de salaire net moyen, un niveau significatif mais pas délirant comparé à Bichkek ou à de nombreuses capitales émergentes. Les rendements bruts restent dans le haut de la fourchette régionale, ce qui donne un couple prix/rendement plutôt attractif.
Comparé à d’autres capitales asiatiques comme Bangkok (rendements de 4–6 % pour ~6 000 USD/m²), Manille (~5 % pour ~4 000 USD/m² dans le luxe) ou Jakarta (souvent >7 % mais sans pleine propriété pour étrangers), Tachkent offre des loyers soutenus alors que les prix au mètre carré n’ont pas encore connu une forte hausse, ce qui en fait un marché attractif pour le rendement locatif.
L’essor de la location courte durée : Tachkent, Samarkand, Boukhara
La montée du tourisme et des déplacements d’affaires favorise logiquement l’essor de locations de type Airbnb. Des données agrégées par une société d’analyse de ce segment brossent un portrait instructif des principales villes.
| Ville | Biens actifs (courte durée) | Revenu mensuel moyen (USD) | Tarif journalier moyen (USD) | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|---|
| Tachkent | 625 | 475,52 | 64,17 | 36,37 % |
| Samarkand | 119 | 236,89 | 51,59 | 26,72 % |
| Boukhara | 47 | 211,29 | 55,90 | 18,73 % |
Sur le plan national, Tachkent domine clairement, avec plus de 600 biens actifs. Dans la région de Tachkent, un sous‑échantillon montre même des performances améliorées pour certains segments, avec des revenus mensuels moyens frôlant 667 USD et un taux d’occupation proche de 43 %.
Le cadre réglementaire pour la location courte durée (Airbnb) à Tachkent, Samarkand et Boukhara est actuellement peu restrictif, mais des rumeurs d’interdiction circulent. Aucune mesure radicale n’a été confirmée, mais cette incertitude constitue un risque majeur, notamment pour une stratégie entièrement basée sur ce modèle.
Grands projets urbains : Tashkent City, New Tashkent et la métamorphose de Samarkand
Difficile de comprendre le futur du marché sans regarder les méga‑projets qui redessinent l’urbanisme.
À Tachkent, le projet « Tashkent City » — au cœur de la capitale — concentre hôtels internationaux, centre de conférences, centre commercial, futur centre financier, parc et ensembles résidentiels haut de gamme. Les unités résidentielles y sont vendues entre 1 500 et 2 000 USD/m² en état brut, avec des coûts de finition supérieurs à la moyenne (200–250 USD/m²). Ce segment vise clairement une clientèle aisée, locale et internationale, prête à payer un premium pour l’adresse et les services.
Superficie totale en hectares du projet de nouvelle ville ‘New Tashkent’ à l’est de la capitale.
À Samarkand, la transformation se joue à une autre échelle mais avec la même ambition. La ville capte une partie croissante du tourisme culturel. Les frontières municipales vont être élargies de 17 500 hectares, des zones résidentielles entières sont créées (plus de 700 immeubles pour environ 300 000 habitants sur trois nouveaux quartiers) et un éco‑quartier doit accueillir 100 000 résidents avec 50 millions de dollars d’investissement dans les infrastructures. L’aéroport et les axes routiers sont renforcés, avec notamment de nouveaux centres logistiques le long des grands axes.
Les grands projets d’aménagement stimulent la demande pour tous les types d’immobilier (logements, bureaux, commerces, logistique) et redéfinissent la géographie urbaine. Ils transforment des zones périphériques, autrefois secondaires, en de nouvelles centralités, modifiant ainsi l’équilibre traditionnel entre le centre et la périphérie.
Investir en tant qu’étranger : ce que la loi permet (et ne permet pas)
Au cœur de la spécificité ouzbèke, il y a une règle capitale : la terre reste propriété de l’État. Un étranger ne peut pas posséder le terrain, mais il peut détenir les bâtiments et structures construits dessus.
Le cadre juridique est principalement défini par la Loi sur les investissements et l’activité d’investissement, le Code civil, le Code foncier et la loi sur la propriété. L’un des éléments les plus importants pour un investisseur est la clause de stabilisation : si une nouvelle loi empire les conditions d’investissement, le régime en vigueur au moment de l’investissement continue de s’appliquer pendant dix ans, sauf exception liée à la sécurité nationale. Le texte garantit également la protection contre la nationalisation et encadre extrêmement strictement les cas de réquisition (expropriation en cas de catastrophe ou circonstances exceptionnelles, avec compensation adéquate).
Pour les étrangers, les règles d’accès à la propriété dépendent de plusieurs paramètres : statut de résidence, pays d’origine, montant investi et zone géographique.
Plusieurs régimes coexistent :
– Un régime général, qui prévoit notamment que, pour acheter à Tachkent, il faut en principe résider de manière permanente dans la ville depuis plusieurs années et se limiter à des constructions neuves d’un montant minimum (environ 89 000 USD selon des barèmes exprimés en unités de calcul).
– Des régimes spéciaux, fondés sur des décrets présidentiels et résolutions, qui assouplissent les conditions pour les ressortissants d’une liste de pays et introduisent des seuils d’investissement précis.
Les principaux seuils à retenir pour un investisseur personne physique sont les suivants.
| Région / ville | Seuil min. pour résidence (USD) | Seuil min. pour achat sans résidence, neuf en construction (USD) | Seuil min. pour achat sans résidence, neuf livré (USD) |
|---|---|---|---|
| Tachkent ville + région | 300 000 (anciennement 400 000) | 150 000 | 180 000 |
| Samarkand, Boukhara, Namangan, Andijan, Fergana, Khorezm | 200 000 | 70 000 | 85 000 |
| Karakalpakstan + autres régions | 100 000 | Idem barème général régional | Idem |
Les investissements atteignant les niveaux de 100 000, 200 000 ou 300 000 dollars pour des biens résidentiels neufs dans ces zones peuvent servir de base à l’obtention d’un permis de résidence. À l’inverse, les achats réalisés uniquement sous le régime allégé (70 000/85 000 ou 150 000/180 000) ne donnent pas droit automatiquement à une résidence permanente.
Un étranger peut acquérir un bien en constituant une société locale avec un capital minimum d’environ 400 millions de som (près de 42 000 USD). La loi exige que la société exerce une activité économique réelle (hôtellerie, location, services, etc.) et interdit la création d’une société à objet purement passif de détention immobilière. Les entreprises avec un chiffre d’affaires inférieur à 1 milliard de som (environ 100 000 USD) peuvent opter pour un régime fiscal simplifié. Ce régime impose une taxe de 4% sur le chiffre d’affaires pour certaines activités comme la location courte durée, mais celle-ci peut s’élever à 30% pour la location de long terme, impactant significativement le rendement net.
Résidence par l’immobilier : un « golden visa » ouzbek en construction
À partir de 2025, l’Ouzbékistan a formalisé un programme de résidence par investissement, incluant un volet immobilier. L’approche se veut différente de certains schémas purement financiers : ici, la logique est davantage de lier résidence et participation au développement du pays.
Trois voies principales existent pour obtenir un titre de séjour long :
Différents investissements permettent d’accéder à un permis de résidence temporaire ou de longue durée en Ouzbékistan.
Achat de biens immobiliers neufs au-delà des seuils régionaux, pouvant conduire à une résidence à durée indéterminée ou à un permis de cinq ans renouvelable.
Investissement à partir de 250 000 USD pour une résidence de trois ans renouvelable, ou 3 millions de dollars pour un titre de dix ans.
Contribution non remboursable d’au moins 250 000 USD à un fonds public, donnant droit à un permis de cinq ans.
Les membres de la famille proche (conjoint, enfants, parents) peuvent généralement être inclus sans contribution supplémentaire dans les voies immobilière et entrepreneuriale, mais un supplément financier est exigé dans le cas du schéma purement don.
L’accès à une éventuelle citoyenneté par investissement n’est, lui, pas encore en place, même si un seuil d’1 million de dollars a été discuté. Pour l’instant, la voie classique de naturalisation (cinq ans de résidence continue, revenus légaux, renonciation aux autres nationalités) reste la référence.
Fiscalité : entre attrait des rendements bruts et réalité du net
Avant de se laisser séduire par des rendements de 10 %, mieux vaut comprendre la couche fiscale. La structure est relativement simple en apparence, mais varie selon que l’on investit comme particulier ou via société, résident ou non‑résident.
Pour un investisseur individuel étranger non résident, trois grandes catégories d’impôts concernent l’immobilier :
– l’impôt sur le revenu locatif,
– la taxe foncière (et potentiellement la taxe sur l’usage du sol),
– l’imposition des plus‑values à la revente.
Les non-résidents sont imposés à 20% sur leurs revenus ouzbeks (loyers, plus-values). Les résidents bénéficient d’un taux de 12% et d’une exonération des plus-values après 36 mois de détention, ce qui ne s’applique pas aux non-résidents.
La taxe foncière oscille entre environ 0,2 et 1,5 % de la valeur cadastrale pour les particuliers, selon le type de bien et la localisation. Certaines informations mentionnent un taux de 1,5 % de la valeur évaluée pour les propriétaires étrangers, ce qui reste modéré comparé à de nombreux pays occidentaux.
Pourcentage maximum du prix d’acquisition représenté par les frais immédiats lors d’une transaction immobilière.
Les entreprises bénéficient de mécanismes plus complexes : impôt sur les sociétés autour de 15 %, possibilité de déduire les charges (intérêts, amortissements, travaux), usage du régime simplifié au chiffre d’affaires ou intégration dans des zones économiques spéciales offrant exonérations de taxe foncière, d’impôt sur les bénéfices et de taxe sur l’usage de l’eau pendant plusieurs années, en fonction du volume d’investissement.
Pour un investisseur étranger, la combinaison entre rendement brut, fiscalité locale, convention de non‑double imposition avec son pays de résidence, et prélèvements dans son pays d’origine déterminera le rendement net réel.
Financement : des taux locaux dissuasifs, l’avantage au cash
Un élément surprend souvent les investisseurs habitués aux crédits bon marché : le coût de la dette en Ouzbékistan est très élevé. Le taux directeur de la Banque centrale tournait autour de 14 % fin 2025, et les taux de prêts bancaires moyens dépassaient 23 %. Un panel de données sur les prêts immobiliers à Tachkent évoque un taux moyen d’environ 21,6 % pour des prêts fixes sur 20 ans, avec des fourchettes allant de 15 à 27 % selon les produits.
Pour les résidents, les banques locales exigent un apport personnel de 30 à 50 %. L’accès au crédit pour les étrangers est très limité, même via des structures locales. Des prêts subventionnés (taux d’environ 17,5-18 %, partiellement compensés par l’État) existent pour l’accession à la propriété des ménages ouzbeks, mais ne sont pas conçus pour les investisseurs locatifs étrangers.
Dans ces conditions, deux approches dominent :
– un financement 100 % cash ou quasi‑cash, parfois complété par des lignes de crédit obtenues dans le pays de résidence de l’investisseur à des taux bien plus bas ;
– l’utilisation de plans de paiement échelonnés proposés par les promoteurs pour les programmes neufs (30–50 % d’apport, puis versements sur 1 à 3 ans).
Les paiements comptants permettent souvent d’obtenir des réductions significatives, de l’ordre de 15 à 20 % sur le prix affiché pour des projets « off‑plan ». Sur des tickets de 50 000 à 150 000 USD, ces remises représentent un levier de rendement beaucoup plus puissant que n’importe quel levier de crédit local.
Stratégies d’investissement : du T1 « off‑plan » au local commercial en rez‑de‑chaussée
Le terrain est vaste, mais quelques stratégies concrètes émergent comme particulièrement adaptées au profil actuel du marché.
Une première approche consiste à cibler de petits appartements (environ 40 m², souvent vendus comme T1 de 50–60 m² bruts) dans des projets neufs proches du centre ou à une station de métro, en étage intermédiaire (dans le contexte ouzbek, les rez‑de‑chaussée et premiers étages sont souvent plus chers, car prisés pour un usage commercial). L’idée est d’acheter en phase précoce, avec paiement comptant et décote, puis de miser sur une revalorisation vers 1 500 USD/m² sur un horizon de cinq ans, tout en captant des loyers de 8–11 % brut.
Une stratégie d’investissement immobilière consiste à acquérir des appartements dans d’anciens immeubles soviétiques bien situés en centre-ville, à un prix d’environ 650–800 USD/m². Un investissement supplémentaire d’environ 250 USD/m² est consacré à des travaux de rénovation hautement standardisés. L’appartement rénové est ensuite revendu ou loué avec un positionnement « moderne », capitalisant sur la solidité structurelle du bâtiment et son excellente localisation pour dégager une plus-value.
Sur le segment commercial, les rendements annoncés sont très compétitifs : 11–12 % pour des locaux de commerce en zones à fort trafic, environ 9 % pour des bureaux de qualité dans les meilleurs quartiers, et près de 8 % pour des entrepôts/logistique. À Tachkent, le paysage des bureaux de classe A et B s’étoffe rapidement, avec plus d’un demi‑million de m² de surfaces louables, mais les taux de vacance restent élevés sur certains segments de bureaux haut de gamme, alors que les centres commerciaux de nouvelle génération sont quasiment pleins.
Le marché des entrepôts est dominé à plus de 70 % par la capitale et sa région.
Enfin, la location courte durée dans les zones touristiques historiques (Samarkand, Boukhara) ouvre la voie à des stratégies de conversion de maisons traditionnelles en hébergements de charme ou appartements touristiques. Les rendements bruts peuvent alors dépasser ceux du résidentiel classique, mais avec plus de volatilité et une exposition accrue aux aléas réglementaires.
Gestion sur place : le rôle clé des property managers
Investir à distance dans un marché émergent suppose un relais local solide. En Ouzbékistan, une offre assez structurée de sociétés de gestion d’actifs immobiliers s’est développée, notamment à Tachkent, Samarkand et Boukhara.
Les opérateurs spécialisés proposent une prise en charge de toute la chaîne locative : sélection des locataires, mise en location, encaissement des loyers, gestion des charges et des travaux, assistance juridique, ainsi que reporting financier et fiscal. Ils peuvent également accompagner pour l’achat ou la revente. Des outils digitaux (applications, tableaux de bord, alertes) assurent une gestion transparente, même à distance.
Pour un investisseur étranger, externaliser la gestion permet non seulement de limiter les risques de vacance et d’impayés, mais aussi de naviguer dans les méandres administratifs (enregistrement des baux, déclaration des loyers, interactions avec les autorités locales).
Plusieurs acteurs se positionnent sur le créneau, des agences locales comme Uylar Sales ou des gestionnaires plus intégrés, mais aussi des courtiers individuels parlant plusieurs langues. L’un des noms qui reviennent sur le marché de Tachkent est, par exemple, celui d’un agent trilingue (ouzbek, russe, anglais) régulièrement cité comme interlocuteur de référence pour les transactions et la mise en location de lots résidentiels et commerciaux.
Procédure d’achat : un formalisme à ne pas sous‑estimer
La procédure de transaction immobilière est très encadrée. Tout achat doit être formalisé devant notaire, avec un passage obligatoire par le système notarial automatisé, puis un enregistrement des droits de propriété auprès du cadastre d’État.
Pour un achat immobilier en Ouzbékistan, un acheteur étranger doit fournir son passeport valide avec visa ou titre de séjour, un numéro d’identification fiscale ouzbek, une preuve de fonds et de leur origine, ainsi que les documents de propriété du vendeur (extrait du registre, certificat de mise en service, évaluation du bien, passeport technique). Pour une société, ajoutez les documents de constitution, les résolutions internes autorisant l’achat et les procurations si nécessaire. Tous les documents étrangers doivent être légalisés ou apostillés, puis traduits en ouzbek ou russe par un traducteur certifié.
Le calendrier complet varie de quatre à huit semaines en pratique, entre la négociation, la signature d’un pré‑accord, le bouclage de la due diligence, la signature notariale et l’enregistrement cadastral. La présence physique de l’acheteur n’est pas toujours indispensable : il est possible d’agir via procuration en confiant le dossier à un avocat local.
Les étapes de vérification juridique sont cruciales, particulièrement sur le foncier. Il faut contrôler non seulement la chaîne de propriété du bâtiment, mais aussi la nature des droits d’usage du terrain (bail long terme, affectation, éventuelles restrictions dans des zones historiques ou sensibles). Un certain nombre de contentieux passés dans le pays ont concerné des projets construits sur des terrains dont le statut n’était pas clair ou qui ont été reclassés.
Risques : devise, droit en évolution et bureaucratie
Malgré le récit d’un marché en plein essor, l’Ouzbékistan reste un environnement d’investissement émergent, avec une série de risques spécifiques qu’un investisseur chevronné ne peut ignorer.
La volatilité du som est l’un des plus évidents. La devise a connu d’importantes phases de dépréciation, même si les réformes de 2017 ont clarifié le régime de change. Pour un investisseur qui raisonne en dollars ou en euros, la performance réelle de son investissement dépendra autant de la paire UZS/USD que de la hausse des loyers et des prix locaux.
Le cadre légal, bien qu’en amélioration, reste en mouvement. La loi sur les investissements protège les investisseurs, mais le pays n’a pas encore atteint la stabilité réglementaire d’une économie mature. La fiscalité évolue rapidement, avec un vaste plan de réforme prévu pour 2026–2028. Par ailleurs, les incitations, telles que les régimes des zones économiques spéciales, font l’objet d’ajustements réguliers.
La bureaucratie, enfin, peut ralentir les opérations, qu’il s’agisse de l’ouverture de compte bancaire, de l’obtention de numéros fiscaux, de l’enregistrement de sociétés ou des démarches de résidence. Dans un pays qui occupe la 121ᵉ place sur 180 au classement de perception de la corruption de Transparency International, le respect des procédures et l’accompagnement par des professionnels reconnus ne sont pas un luxe mais une nécessité.
À ces risques structurels s’ajoutent des écueils plus classiques : qualité variable de la construction dans le neuf, titres de propriété parfois complexes à retracer, réseaux d’eau et d’électricité inégaux, dépendance à la conjoncture russe pour une partie des transferts de fonds, etc.
Un marché de niche pour investisseurs patients et structurés
Investir dans l’immobilier en Ouzbékistan ne correspond pas au profil d’un placement « clé en main » à l’européenne. C’est un marché où la préparation — juridique, fiscale, technique — compte plus que la rapidité, où l’on ne peut pas faire l’impasse sur un avocat local, un gestionnaire de confiance et des vérifications minutieuses.
Les rendements bruts potentiels sur le marché immobilier évoqué sont proches de 10 %.
Pour un investisseur prêt à accepter un degré de complexité supplémentaire, à penser en horizon de cinq à dix ans, et à structurer correctement sa présence (propriété, fiscalité, gestion), l’Ouzbékistan offre aujourd’hui une fenêtre d’opportunité qui ne se représentera peut‑être pas deux fois.
La question n’est pas seulement de savoir s’il faut investir, mais plutôt comment et avec quel niveau d’exposition. Dans un portefeuille international diversifié, un volet « Tachkent–Samarkand–Boukhara » peut jouer le rôle de moteur de performance, à condition d’y entrer avec la même rigueur que celle que le pays essaie, lui, d’insuffler à sa mutation économique.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Ouzbékistan
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Ouzbékistan pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie émergente d’Asie centrale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tachkent, Samarcande, Boukhara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Tachkent, combinant un rendement locatif brut cible avoisinant 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local structuré (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée au cadre ouzbek et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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