Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Porté par une vision de long terme, un afflux massif d’investissements et une demande portée autant par les Omanis que par les expatriés, le marché immobilier à Oman est en pleine transformation. Après plusieurs années de correction liées au choc pétrolier de 2016 et à la pandémie, les prix repartent à la hausse, les grands projets urbains se multiplient et les règles du jeu pour les investisseurs, notamment étrangers, ont profondément changé.
Cet article détaille les tendances du marché immobilier (résidentiel, commercial, logistique) en s’appuyant sur les données les plus récentes, tout en intégrant le cadre réglementaire et les grandes orientations de la Vision 2040.
Un marché en reprise, dopé par la Vision 2040
Le point de départ incontournable pour comprendre l’immobilier à Oman est la Vision 2040. Cette feuille de route nationale, pilotée par le sultan Haitham bin Tarik, vise à réduire la dépendance aux hydrocarbures, à développer les secteurs non pétroliers et à faire émerger des villes durables et compétitives à l’échelle mondiale.
Dans ce contexte, l’immobilier joue un rôle double : il accompagne la diversification économique (bureaux, zones logistiques, tourisme, industrie) et répond à une demande résidentielle croissante liée à la démographie et à l’urbanisation. Les chiffres illustrent ce rebond.
La valeur totale des transactions immobilières a atteint environ 8,77 milliards de dollars en 2024, soit une progression de près de 30 % par rapport à l’année précédente.
Sur le résidentiel, le redressement est net : l’indice des prix immobiliers résidentiels a grimpé de 18,7 % sur un an au troisième trimestre 2025, avec une hausse de 6,4 % rien qu’entre le deuxième et le troisième trimestre. Les appartements affichent +22,4 % en rythme annuel sur cette même période, les villas +16,5 % et les terrains résidentiels près de +19,6 %.
La taille du marché résidentiel d’Oman est estimée à 4,96 milliards de dollars en 2025.
Une croissance solide malgré les incertitudes pétrolières
Cette reprise s’inscrit dans un cadre macroéconomique plutôt favorable. Le PIB nominal a atteint 41,1 milliards d’OMR en 2024 et pourrait grimper à plus de 80 milliards d’OMR en 2040, soit une croissance moyenne d’environ 4,3 % par an. La part des secteurs non pétroliers progresse, avec un PIB hors hydrocarbures en hausse de plus de 4 % en 2024.
Reste que les recettes publiques restent encore largement dépendantes du pétrole (environ 65 à 72 % des revenus de l’État selon les années), ce qui rend le marché immobilier structurellement sensible aux cycles énergétiques. Néanmoins, les notations souveraines (BB+ pour Fitch, Ba1 pour Moody’s, avec perspectives positives ou stables) et la remontée de l’indice boursier de Mascate témoignent d’un regain de confiance.
Résidentiel : entre rebond des prix et risque de sur-offre
Le marché résidentiel à Oman est à la fois en forte croissance et traversé par des déséquilibres. En 2024, on compte environ 1,1 million d’unités de logement dans tout le pays, dont près de 723 000 villas et maisons arabes et environ 379 000 appartements. L’offre a progressé d’environ 3,6 % sur l’année avec la livraison de plus de 38 000 nouveaux logements.
Villas dominantes, mais essor accéléré des appartements
Les villas représentent encore près des deux tiers du parc résidentiel et environ 67 % de la valeur de marché en 2024. Elles restent le produit privilégié des ménages omanis et des expatriés les plus aisés, notamment dans les quartiers établis de Mascate.
En parallèle, le segment des appartements connaît la croissance la plus rapide. Les prix des appartements ont bondi de 22,4 % entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, après une hausse déjà sensible de 8,1 % fin 2024. À l’horizon 2030, ce segment pourrait enregistrer une progression annuelle moyenne supérieure à 7,5 %, portée par la demande de jeunes actifs, de familles de la classe moyenne et d’expatriés en quête de logements modernes et bien situés.
Les données illustrent une montée en gamme du marché immobilier omanais, particulièrement marquée à Mascate. Dans la capitale, le prix moyen des appartements en centre-ville atteint 1 000 à 1 200 OMR/m², soit près du double du prix en périphérie (525 à 600 OMR/m²). À l’échelle nationale, le prix moyen pour un appartement en centre urbain est d’environ 836 OMR/m², mais ce chiffre masque d’importantes variations dépendant de la localisation exacte et de la qualité des services proposés.
Voici une synthèse indicative des gammes de prix d’achat résidentiel :
| Type de bien | Localisation | Fourchette de prix totale (OMR) | Prix courant au m² (OMR) |
|---|---|---|---|
| Appartement | Oman (moyenne) | 45 000 – 160 000 | 800 – 1 300 |
| Appartement | Mascate | 70 000 – 200 000 | 1 200 – 1 700 |
| Villa | Oman (moyenne) | 150 000 – 300 000 | n.d. |
| Villa | Mascate | 220 000 – 420 000 | n.d. |
| Budget le plus liquide | Oman (investissement) | 50 000 – 150 000 | n.d. |
Le segment de milieu de gamme concentre près de la moitié des transactions (49,1 % de part de marché en 2024), tandis que le segment haut de gamme, plus restreint en volume, affiche les rythmes de croissance les plus élevés (plus de 7,7 % par an anticipés pour 2025‑2030).
Sur-offre à Mascate, tensions à moyen terme ailleurs
Malgré ce rebond des prix, tout n’est pas homogène. Mascate concentre les signes les plus visibles de sur‑offre : près de 87 000 logements y seraient inoccupés, soit environ 20 % du stock résidentiel de la capitale. Cette vacance élevée a déjà provoqué des baisses sensibles de loyers et de prix dans les années récentes : jusqu’à –10 à –15 % pour les appartements et –15 à –25 % pour les villas avant le retournement constaté depuis 2022.
Le taux d’occupation national moyen, autour de 85,2 % en 2024, masque des situations contrastées : les villas et maisons arabes affichent un remplissage d’environ 87,5 %, alors que les appartements ne sont occupés qu’à 80,8 %, bien que ce taux ait progressé d’environ 3 points en un an.
Malgré un pipeline prévu de 142 800 logements d’ici 2040, les estimations officielles indiquent un besoin supplémentaire de 340 000 unités pour maintenir un taux d’occupation de 90%, face à une population projetée de 7,7 millions d’habitants. La sur‑offre actuelle pourrait se transformer en pénurie structurelle.
Une géographie des prix très contrastée
Les écarts de performance entre régions sont impressionnants. Mascate reste le moteur du marché : dans le gouvernorat de la capitale, les prix des terrains résidentiels ont bondi de 48,3 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025. D’autres régions de la façade maritime, comme Musandam ou le Nord Al Batinah, enregistrent également de fortes hausses des valeurs foncières (jusqu’à près de 30 % pour certains trimestres).
À l’inverse, plusieurs gouvernorats intérieurs (Al Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta, certaines zones de Sharqiyah) ont vu leurs indices fonciers baisser parfois de plus de 20 % sur la même période, reflet d’une demande plus modérée et d’une attractivité moindre pour les investisseurs internationaux et le tourisme.
Commercial, logistique et industriel : un repositionnement stratégique
Au-delà du résidentiel, le marché des bureaux, commerces et entrepôts est lui aussi en mutation rapide, sous l’effet combiné de la Vision 2040, de la montée de l’e‑commerce et du développement des grands hubs portuaires et zones économiques spéciales.
Bureaux et commerces : prime à la qualité et au vert
Le marché des bureaux est dominé par les surfaces de catégorie A, concentrées à Mascate. En 2025, les bureaux représentent environ un tiers de la valeur du marché immobilier commercial. Les loyers se maintiennent pour les immeubles récents bien localisés, tandis que les surfaces plus anciennes ou mal adaptées font face à une pression à la baisse, avec un risque de sur‑offre significatif sur le segment « Grade B ».
Les investisseurs se tournent de plus en plus vers des actifs durables : les grandes entreprises internationales et les banques soumises à des objectifs ESG recherchent des immeubles certifiés (LEED, BREEAM), capables de réduire leurs consommations énergétiques et d’améliorer leur image. Les premiers immeubles « verts » constatent des primes de loyers de l’ordre de 7 à 10 %, tandis que certains prêteurs internationaux accordent des décotes de taux allant jusqu’à 50 points de base pour les actifs certifiés.
Dans le commerce, l’indice des prix de l’immobilier commercial a progressé de 14,6 % sur un an au T3 2025. Cependant, cette moyenne cache une baisse marquée des valeurs de détail : le prix des boutiques a reculé de 8,5 % sur la même période. Cette situation reflète l’impact de la montée du e‑commerce et de l’évolution des modes de consommation, qui entraînent une polarisation entre les centres commerciaux prime et les surfaces de détail secondaires.
Les projets comme Mall of Oman (centre commercial certifié LEED Platine), City Centre Sohar ou Salalah Gardens Mall illustrent cette tendance vers des destinations « lifestyle » mêlant shopping, loisirs, restauration et services, plus résilientes face à la concurrence du commerce en ligne.
Logistique, zones franches et plates-formes industrielles : le segment le plus dynamique
Le véritable moteur de l’immobilier commercial à Oman se situe aujourd’hui du côté de la logistique et de l’industriel. Le sultanat s’appuie sur une position géographique stratégique, entre l’Asie, l’Afrique et l’Europe, pour développer de grands complexes portuaires et zones franches : Sohar, Duqm, Salalah, Al Mazunah, ainsi que le vaste réseau ferroviaire national en cours de développement (environ 2 200 km programmés, pour un budget de 15 milliards de dollars).
Sohar Port and Freezone a attiré plus de 30 milliards de dollars d’investissements cumulés.
Dans ce contexte, les actifs logistiques représentent le segment commercial ayant la croissance la plus rapide, avec un taux de croissance annuel projeté supérieur à 7,4 % jusqu’en 2031. Le développement du commerce en ligne, l’essor du transit régional et les incitations fiscales en zones franches stimulent la demande d’entrepôts modernes, de centres de distribution et de parcs industriels. Les rendements nets stabilisés se situent en général dans une fourchette de 7 à 9 % pour les actifs industriels « core », plus élevés que pour les bureaux ou les commerces prime.
Le tableau suivant donne un ordre de grandeur des rendements nets observés sur les différentes classes d’actifs commerciaux :
| Segment | Rendement net indicatif (fourchette) |
|---|---|
| Commerce prime | 6,5 % – 8,5 % |
| Bureaux Grade A | 6,0 % – 7,5 % |
| Logistique / industriel core | 7,0 % – 9,0 % |
Une demande portée par la démographie, les expatriés et le tourisme
L’une des particularités d’Oman est la combinaison d’une population nationale jeune et en croissance, et d’une forte présence d’expatriés, qui jouent un rôle clé sur le marché locatif et, de plus en plus, sur le marché de l’investissement.
Une population jeune et urbaine
En 2024, la population du pays avoisine 5,3 millions d’habitants, dont près de 64 % ont moins de 30 ans. D’ici 2040, elle pourrait atteindre 7,7 millions, soit une hausse de 2,4 % par an en moyenne. Muscat concentre près de 28,5 % des résidents, avec une population attendue de 2,7 millions en 2040 (contre environ 1,5 million aujourd’hui).
Les besoins en logements sont considérables : le ministère du Logement estime qu’il faudra entre 300 000 et 600 000 logements supplémentaires à Muscat d’ici 2040 pour répondre à la croissance démographique et à l’urbanisation, alors que plus de 500 000 demandes de logements sont déjà enregistrées au niveau national, et que 125 000 familles seraient mal logées.
Le rôle moteur des expatriés
Les expatriés représentent environ 40 à 44 % de la population selon les années, mais une proportion nettement plus élevée dans la capitale : près de 61 % des habitants de Muscat et plus de la moitié de la population de Salalah. Ils forment l’essentiel de la demande locative de long terme, notamment dans les quartiers centraux et les complexes intégrés dotés de services.
Montant, en rials omanais, des biens immobiliers acquis par les expatriés au premier semestre 2024.
Tourisme, hôtels et locations de courte durée
Le tourisme est l’autre grand moteur de la demande immobilière, en particulier sur les segments hôtelier, des résidences de vacances et des locations courte durée. Le nombre de visiteurs a progressé de plus de 40 % entre 2022 et 2023, pour atteindre environ 3,5 millions d’arrivées à fin 2024. Les recettes touristiques avoisinent 2,8 milliards d’OMR, avec une croissance annuelle de l’ordre de 35 %, et devraient monter à 3,3 milliards d’OMR en 2024, soit près de 7,6 % du PIB.
Nombre de nouvelles chambres d’hôtel prévues d’ici 2030 dans le cadre de la Vision 2040, représentant une hausse d’environ 25% de l’offre actuelle.
Des marchés de niche comme Salalah connaissent un boom spectaculaire, notamment durant la saison du Khareef (mousson) : l’été 2024 a attiré plus d’un million de visiteurs à Salalah, en hausse de 8,7 % par rapport à 2023. Cette fréquentation alimente la demande en résidences de vacances, appartements meublés et villas à louer, avec des rendements locatifs annuels pouvant atteindre 8 à 10 % sur les locations saisonnières bien gérées.
Sur le segment des locations de courte durée à Mascate (type Airbnb), les données récentes montrent un revenu médian d’environ 7 200 dollars par an, un taux d’occupation proche de 36 % et des prix moyens autour de 80 dollars par nuit. Les meilleurs biens dépassent 2 200 dollars de revenus mensuels avec un taux d’occupation supérieur à 70 %, ce qui confirme l’intérêt de ce modèle pour des investisseurs prêts à accepter une gestion plus active et plus risquée. Toutefois, certaines Integrated Tourism Complexes, comme Al Mouj, interdisent ce type de location, ce qui impose de bien vérifier les règlements de copropriété.
Rendements locatifs et attractivité pour les investisseurs
Pour un investisseur, Oman offre un trio d’arguments rarement réunis : des prix d’entrée plus bas que dans certains marchés voisins, une fiscalité légère et des rendements locatifs honorables voire élevés selon les segments.
Des rendements bruts généralement compris entre 5 % et 8 %
Les analyses disponibles situent le rendement locatif brut moyen autour de 7 % pour le résidentiel, avec de fortes disparités selon le type de bien, la localisation et la stratégie (long terme vs courte durée). Les studios et petits appartements affichent les meilleurs taux, de l’ordre de 7 à 8 %, tandis que les grandes villas de luxe tournent plutôt autour de 4 à 5,5 %.
Rendement brut moyen maximal des appartements locatifs dans certains quartiers centraux de Mascate.
Le tableau suivant donne un aperçu simplifié :
| Type de bien | Localisation | Rendement brut typique |
|---|---|---|
| Studio | Mascate / ITC | 7 % – 8 % |
| Appartement 1 chambre | Mascate | 6,5 % – 7,5 % |
| Appartement 2 chambres | Mascate | 5,5 % – 7 % |
| Appartement 3 chambres | Mascate | 4,5 % – 6 % |
| Villa / Townhouse | Mascate / ITC | 4 % – 6 % |
| Résidentiel ITC (moyenne) | ITC Oman | 5 % – 8 % |
En net, après prise en compte des frais de gestion, charges de copropriété, entretien et impôts municipaux sur les loyers, les rendements s’établissent en général entre 3 et 5 % pour un investisseur individuel, ce qui reste compétitif par rapport à d’autres marchés de la région.
Prix d’accès, coûts annexes et financement
Les coûts d’acquisition restent relativement abordables à l’échelle régionale. Oman se situe en général moins cher que les Émirats arabes unis mais plus cher que l’Arabie saoudite. Le ratio prix / revenu est estimé autour de 3,8 selon certains indices internationaux, ce qui classe le pays dans la catégorie des marchés encore « abordables ».
Le cadre fiscal est très attractif : absence d’impôt sur le revenu des particuliers, de taxe annuelle sur la propriété et de fiscalité sur les plus-values immobilières. Les principales charges comprennent le droit d’enregistrement (généralement 3% de la valeur du bien, réduit à 1% pour les citoyens omanais dans certains cas), les frais d’agence (souvent à la charge du vendeur) et les frais juridiques (habituellement entre 1% et 2%).
En location, un impôt municipal d’environ 3 % sur les loyers est en principe dû par le bailleur. Dans les Integrated Tourism Complexes, s’ajoutent des charges de copropriété et de services pouvant atteindre 1 000 à 1 500 OMR per an pour un appartement, voire davantage pour une villa.
Depuis 2023, l’accès au crédit hypothécaire a été élargi aux non‑Omanis. Les banques exigent en général un apport de 30 à 50 %, avec des taux d’intérêt situés autour de 5 à 7 % et des durées de prêt pouvant atteindre 25 ans. La valeur des contrats hypothécaires a grimpé de près de 45 % sur les onze premiers mois de 2024 pour atteindre environ 2,1 milliards d’OMR, même si le nombre de contrats a, lui, légèrement reculé, ce qui traduit une montée en puissance de prêts de montant plus élevé.
Ouverture aux investisseurs étrangers : ITC, usufruit 99 ans et visas dorés
L’une des évolutions majeures des dernières années à Oman concerne le régime juridique de la propriété pour les étrangers. Là où le pays était longtemps très restrictif, il multiplie aujourd’hui les dispositifs pour attirer les capitaux étrangers, tout en encadrant soigneusement les zones ouvertes.
Integrated Tourism Complexes : vitrines de l’ouverture
Les Integrated Tourism Complexes (ITC) constituent le principal canal de propriété en pleine propriété pour les non‑Omanis. Dans ces quartiers intégrés, dotés d’une infrastructure complète (écoles, commerces, cliniques, plages, marinas, golfs), les étrangers peuvent acquérir des appartements, villas et terrains en freehold, avec possibilité de transmettre et d’hypothéquer leurs biens. Parmi les ITC emblématiques, on peut citer Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah ou Salalah Beach.
Les rendements locatifs des appartements et villas dans les Integrated Tourism Complex (ITC) à Oman se situent classiquement entre 5 et 8 %.
Les nationalités les plus présentes dans ces complexes sont les Indiens, Britanniques et ressortissants des Émirats arabes unis, qui représentent ensemble plus de 57 % des acheteurs étrangers dans les ITC.
Usufruit 99 ans, zones économiques spéciales et futur droit commun
Au‑delà des ITC, le gouvernement a progressivement ouvert d’autres canaux de propriété ou quasi‑propriété pour les non‑Omanis. Une décision ministérielle adoptée en 2020 permet aux expatriés d’acquérir des droits d’usufruit de longue durée (jusqu’à 99 ans) dans des immeubles collectifs multi‑usages en dehors des ITC, avec des possibilités de prolongation et de transmission aux héritiers. Au‑delà de quatre ans de détention, ces usufruits peuvent généralement être cédés ou loués à des tiers.
Les décrets récents autorisent les étrangers à acquérir la pleine propriété dans les zones économiques spéciales, les zones franches et les futures villes planifiées comme Sultan Haitham City, avec des baux pouvant aller jusqu’à 99 ans. Cependant, des restrictions demeurent pour les zones sensibles, notamment les sites militaires, historiques ou archéologiques.
Résidence par investissement et golden visas
Oman a mis en place plusieurs programmes de résidence pour les investisseurs, qui renforcent l’attractivité du marché immobilier. Les grandes lignes sont les suivantes :
– Résidence de 5 ans renouvelable liée à un investissement immobilier à partir d’environ 200 000 à 250 000 OMR selon les programmes.
– Résidence de 10 ans (« Tier 1 ») pour un investissement plus élevé, de l’ordre de 500 000 OMR ou plus, parfois sous forme de combinaison immobilier / entreprises.
– Cartes de résidence de première classe associées à des investissements immobiliers de l’ordre de 1,3 million de dollars.
– Possibilité de sponsoriser sa famille (époux(se) et enfants) et de bénéficier de facilités pour ouvrir des comptes bancaires, créer une entreprise ou scolariser ses enfants.
Fin 2023, plus de 3 400 investisseurs de quelque 60 pays avaient obtenu un permis de résidence de long terme. Ces dispositifs, conjugués à l’absence d’impôt sur la fortune et à une fiscalité des revenus personnels encore inexistante, positionnent Oman comme une alternative crédible pour les investisseurs internationaux à la recherche de stabilité et de rendement.
Grands projets urbains et durables : du smart city au net‑zéro
Les tendances structurantes du marché ne se réduisent pas à des chiffres de transaction. Elles se matérialisent aussi dans une série de grands projets urbains qui redessinent la carte du pays, et dans l’émergence d’un véritable agenda « vert » pour la construction et la gestion des bâtiments.
Nouvelles villes, centres-villes réinventés et plans directeurs
Plusieurs plans d’aménagement majeurs structurent l’urbanisation d’ici 2040 :
Panorama des grands projets d’aménagement et de développement urbain en cours ou planifiés à Oman, visant à structurer la croissance métropolitaine et à créer de nouvelles villes intelligentes.
Organise le développement d’une métropole de 1 360 km² de Yiti à Barka, avec de nouveaux corridors de transport, des pôles d’emploi et des quartiers résidentiels planifiés.
Smart city de 14,8 km² à Al‑Seeb, conçue pour accueillir environ 100 000 habitants dans 20 000 logements, avec 39 écoles, 11 établissements de santé, un grand parc central et un boulevard structurant.
Prévoit environ 7,3 km² de développement en front de mer, avec plus de 12 000 logements et près de 200 000 m² d’espaces commerciaux et hôteliers.
Transforme un ancien quartier administratif de Mascate en un centre-ville contemporain de 3,6 millions de m², avec tours de 35 à 40 étages, marina, plage, canal piéton, quartier culturel et cluster gouvernemental.
Incluent Madinat Al Irfan (nouveau quartier d’affaires), Khazaen Economic City (hub logistique et industriel à Barka) et la Future Cities Initiative (Sultan Haitham City, A’Thuraya City, Salalah Future City).
Ces programmes sont soutenus par des investissements massifs dans les infrastructures de transport (autoroutes, aéroports, futur métro de Mascate, réseau ferroviaire national, liaison Oman‑Émirats), dans l’énergie (déploiement du solaire et de l’éolien) et dans les services urbains (eau, assainissement, numérique).
Le tournant de la construction durable
Parallèlement à cette expansion, Oman engage un virage clair vers des bâtiments plus sobres en énergie et plus respectueux de l’environnement. Plusieurs axes se dessinent.
Un nouveau corpus de codes du bâtiment et de normes de construction, élaboré avec des organismes internationaux, intègre des exigences minimales en matière d’efficacité énergétique, de sécurité incendie, de durabilité structurelle et promeut l’usage de matériaux bas‑carbone comme la terre crue modernisée. Le ministère du Logement prévoit une phase d’expérimentation de deux ans sur des projets publics avant un déploiement plus large, afin de calibrer les contraintes économiques pour les promoteurs.
D’autre part, des projets « vitrine » illustrent les possibilités offertes par les certifications internationales. Mall of Oman, plus grand bâtiment certifié LEED Platine du pays, combine par exemple parking ombragé équipé de panneaux photovoltaïques, centrale de refroidissement performante, forte part de matériaux locaux (plus de 40 %), tri et valorisation des déchets de chantier (plus de 80 % détournés de la décharge) et système de monitoring dynamique de la performance environnementale. Le resort Alila Jabal Akhdar, premier hôtel certifié LEED au pays, mise sur des matériaux locaux, des systèmes de récupération et de traitement d’eau, des panneaux solaires et un design bioclimatique pour réduire ses consommations.
Le projet The Sustainable City – Yiti, développé par OMRAN et Diamond Developers près de Mascate, est un cas emblématique de ville durable. S’étendant sur près d’un million de m², il vise la neutralité carbone d’ici 2040 avec des objectifs ambitieux : 100 % d’énergie renouvelable, 100 % des déchets détournés de l’enfouissement, recyclage intégral de l’eau et une autosuffisance alimentaire visée à 80 %. La première phase de 300 logements est entièrement vendue et la seconde (environ 500 unités) affiche un fort taux de commercialisation, avec plus de la moitié des acquéreurs omanis et le reste provenant de près de 30 nationalités. Le projet démontre aussi la rentabilité de la durabilité en promettant aux résidents une facture d’électricité nulle, une facture d’eau divisée par deux et zéro frais de maintenance.
Les pouvoirs publics entendent capitaliser sur ce type d’exemples pour généraliser progressivement les bâtiments à haute performance énergétique, à la fois via la réglementation (codes obligatoires à partir de 2026) et via des incitations financières (conditions de financement préférentielles pour les projets certifiés, soutien à la rénovation énergétique du parc existant).
Numérique, PropTech et bâtiments intelligents : une révolution encore naissante
Au‑delà des briques et du béton, le marché immobilier à Oman commence aussi à se transformer sous l’effet de la technologie. L’adoption de PropTech reste plus lente que dans des hubs comme Dubaï, mais les lignes bougent.
Les autorités encouragent la digitalisation des procédures (guichet unique pour les services d’urbanisme, enregistrement électronique des biens et hypothèques via la plateforme « Amlak » qui a géré plus de 133 000 transferts en 2024), tandis que les grands acteurs privés expérimentent de nouvelles solutions : jumeaux numériques pour la gestion d’immeubles ou d’infrastructures, plateformes de gestion locative, visites virtuelles, systèmes de gestion énergétique intelligents.
Les systèmes de gestion technique du bâtiment (BMS) de nouvelle génération, comme ceux de Siemens, centralisent le pilotage de la climatisation, de l’éclairage, de la sécurité, des parkings et de la maintenance préventive. Combinés à des panneaux solaires et des capteurs IoT, ils préfigurent les « smart buildings » et peuvent générer jusqu’à 20 % d’économies sur les coûts d’exploitation.
Le potentiel est d’autant plus élevé que les coûts d’exploitation représentent environ 80 % du coût total de cycle de vie d’un bâtiment, contre seulement 20 % pour la phase de construction. Dans un pays où la consommation électrique des bâtiments pèse plus de 80 % de la demande totale d’électricité, l’enjeu énergétique est à la fois environnemental et économique.
Défis et risques : coûts, bureaucratie, sur-offre et dépendance au pétrole
Malgré ce tableau globalement porteur, le marché immobilier à Oman n’est pas exempt de défis.
Le premier concerne la hausse des coûts de construction et le manque de main-d’œuvre qualifiée. Le secteur souffre d’une forte dépendance aux matériaux importés – jusqu’à 70 % sur certains projets – ce qui rend les budgets sensibles aux fluctuations des prix mondiaux et aux coûts logistiques. En 2024, le coût de construction des villas aurait augmenté d’environ 9 %, ce qui met sous tension les marges des promoteurs et la capacité d’achat des ménages.
Malgré des efforts de simplification, les délais pour l’obtention de permis ou l’approbation de projets restent longs en raison de la superposition des règles locales, régionales et nationales, ce qui peut décourager les développeurs modestes et les investisseurs internationaux.
Le troisième enjeu est le risque de sur‑offre sectorielle et géographique. Mascate a déjà connu une vacance importante dans le résidentiel, et le secteur des bureaux Grade B ou du commerce secondaire présente un risque d’excès d’offre, alors que les capitaux se tournent vers les actifs prime, les hubs logistiques et les segments plus résilients (santé, éducation, tourisme). Pour les investisseurs, cela implique de bien sélectionner les localisations et les types de biens, en privilégiant les couloirs de croissance identifiés par les plans d’urbanisme et les zones appuyées par de grands projets d’infrastructure ou industriels.
L’économie reste vulnérable à une baisse durable des cours du pétrole, ce qui pourrait réduire les recettes publiques, ralentir les investissements et affecter la confiance. La réussite de la Vision 2040 et le développement des secteurs non pétroliers (logistique, industrie, tourisme, énergies renouvelables, services) sont essentiels pour assurer la stabilité à long terme du marché immobilier.
Conclusion : un marché en transition, entre opportunités et sélectivité
Les tendances actuelles du marché immobilier à Oman dessinent un paysage en transition rapide. Après une période de correction parfois douloureuse, le pays entre dans une phase de croissance plus structurée, portée par une vision de long terme, une démographie favorable, une ouverture sans précédent aux capitaux étrangers et un engagement croissant en faveur de la durabilité.
Pour les investisseurs, cette combinaison se traduit par : une meilleure performance financière et un potentiel de croissance accru.
Le marché immobilier africain présente des opportunités avec des niveaux de prix attractifs à l’échelle régionale et des rendements locatifs solides sur certains segments résidentiels et logistiques. L’environnement juridique gagne en lisibilité grâce à une nouvelle loi-cadre sur la régulation immobilière et aux registres digitaux. Cependant, une grande sélectivité est nécessaire face aux risques de sur‑offre locale, à la volatilité liée au pétrole et à la montée des exigences réglementaires (bâtiments verts, codes renforcés, obligations de transparence).
Pour les ménages omanis, la décennie à venir sera marquée par une offre abondante de logements, un éventail plus large de typologies (du studio en résidence intégrée à la villa smart et économe en énergie), et des aides publiques significatives (programmes de logement social, parcelles viabilisées, soutien du Oman Housing Bank). Pour les expatriés, l’élargissement des droits de propriété, les visas d’investissement et la modernisation des quartiers urbains ouvrent de nouvelles perspectives d’installation et d’investissement à long terme.
En filigrane, c’est l’image même du pays qui se transforme : d’un marché immobilier jadis discret, étroitement lié aux fluctuations du pétrole, Oman s’affirme progressivement comme une destination d’investissement structurée, tournée vers les villes intelligentes, les énergies propres et une croissance plus équilibrée. Les dix à quinze prochaines années diront si cette transformation parvient à combiner, de façon durable, attractivité économique, cohésion sociale et respect des limites environnementales.
Analyse du marché immobilier omanais
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour chercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sour, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier résidentiel prisé des expatriés à Mascate, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié aux projets d’infrastructures, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée pour un étranger (propriété dans une zone intégrée ou véhicule dédié) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer ce nouvel actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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