Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier à l’étranger est rarement un long fleuve tranquille. À Oman, le cadre légal est très spécifique, mêle plusieurs régimes de propriété, et distingue très clairement ce qu’un étranger peut faire… et ce qu’il ne peut absolument pas faire. Pourtant, le pays multiplie les signaux d’ouverture : stabilité politique, sécurité élevée, fiscalité douce, marché en croissance, et surtout un dispositif de résidence par investissement de plus en plus attractif.
Cet article détaille le processus complet d’achat immobilier à Oman pour les non-résidents. Il couvre les zones autorisées, les types de titres de propriété, les étapes pratiques, les coûts réels, ainsi que les avantages en matière de rentabilité et d’obtention de visa. Il met également en garde contre les pièges courants à éviter.
Un marché immobilier en plein repositionnement
Oman n’est pas un « second Dubaï » et ne cherche pas à l’être. La stratégie affichée est différente : un marché plus calme, plus exclusif, misant sur la qualité de vie, les paysages naturels (côtes, montagnes, désert), et une croissance progressive plutôt que des flambées spéculatives.
La capitale, Muscat, regroupe près de 1,7 million d’habitants et concentre l’essentiel de l’activité économique et de l’immobilier résidentiel.
Le gouvernement a fait du secteur immobilier un pilier de la stratégie « Oman Vision 2040 ». Plusieurs objectifs se croisent :
– diversification hors pétrole et gaz, via le tourisme, la logistique et l’industrie ;
– développement massif d’infrastructures et de nouveaux quartiers planifiés ;
– livraison de dizaines de milliers d’unités résidentielles (plus de 60 000 logements supplémentaires visés à l’horizon 2030 selon certains plans) ;
– montée en gamme des projets avec des complexes intégrés mêlant resorts, marinas, golfs et résidences.
À Muscat, les prix des terrains résidentiels et des appartements ont augmenté d’environ 17% sur un an.
Le tout dans un environnement monétaire stable : la devise locale, le rial omanais (OMR), est arrimée au dollar américain à un taux fixe d’environ 1 OMR pour 2,60 USD. Pour un investisseur international, c’est un facteur de lisibilité appréciable.
Le cadre légal : ce que les étrangers ont vraiment le droit d’acheter
Pour comprendre le processus d’achat, il faut d’abord comprendre les types de droits immobiliers existants à Oman. Le droit de propriété y est structuré par un ensemble de décrets royaux et de résolutions ministérielles, qui ont progressivement desserré l’étau pour les étrangers… tout en maintenant des zones strictement protégées.
Une règle de base : le sol appartient à l’État
Le socle du système remonte au Sultani Decree 5 de 1980 (Land Law), qui pose un principe simple : toutes les terres appartiennent à l’État, à l’exception de celles transmises aux citoyens omanais par héritage. De 1970 à 1980, la propriété étrangère pure et simple n’était d’ailleurs pas reconnue.
À partir des années 1990, plusieurs décrets ont ouvert des brèches :
– en 1995, les sociétés anonymes publiques omanaises ont pu acquérir des terrains, avec une participation étrangère plafonnée à 49 % ;
– en 2010, ce plafond est monté à 70 % pour certaines sociétés de développement immobilier ;
– en parallèle, un cadre spécifique a été créé pour attirer les particuliers étrangers à travers des zones dédiées.
Les Complexes Touristiques Intégrés (ITC) et les droits d’usufruit à long terme sont des concepts clés à connaître dans ce contexte.
Propriété en pleine propriété dans les ITC
Pour un non-omanais, le régime le plus « confortable » est la pleine propriété (freehold) dans un ITC. Le Sultani Decree 12 de 2006 encadre précisément ce dispositif.
Concrètement, un ITC est un grand projet urbain intégré, développé par un promoteur sous contrat avec l’État : marina, golf, hôtels, villas, appartements, commerces, écoles… Dans ces périmètres, un étranger peut acquérir un bien résidentiel ou commercial avec un titre enregistré, transmissible, hypothécable, cessible et, surtout, sans échéance de durée sur le bâti. Le terrain, juridiquement, reste dans l’orbite de l’État ou du promoteur, mais l’acheteur dispose d’un droit assimilé à la pleine propriété sur son unité.
Les grands noms de ces complexes sont désormais bien connus :
| ITC / Projet | Localisation approximative | Typologie principale |
|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Côté aéroport de Muscat | Marina, golf, résidences, commerces |
| Muscat Hills | Intra-urbain à Muscat | Golf, villas et appartements |
| Muscat Bay | Entre mer et montagnes | Villas et résidences haut de gamme |
| Jebel Sifah | Côte à 1h de Muscat | Resort, marina, golf |
| Hawana Salalah | Région de Salalah | Front de mer, resort, résidences |
| Saraya Bandar Jissah | Côte près de Muscat | Resort et villas de luxe |
| Yiti / Sustainable City | Baie au sud de Muscat | Projet éco-responsable, villas/app. |
Dans ces complexes, la pleine propriété s’applique aux appartements, villas, townhouses, et parfois aux lots de terrain à bâtir. Lorsqu’il s’agit de terrains nus, le propriétaire étranger doit toutefois commencer la construction dans un délai de quatre ans. Le ministère du Logement et de l’Urbanisme (MOHUP) peut prolonger ce délai, mais en théorie, s’il n’est pas respecté, le terrain peut être repris et mis aux enchères.
Usufruit et leasehold : la voie pour acheter hors ITC
En dehors des ITC, les étrangers ne peuvent en principe pas détenir la terre en pleine propriété. Deux schémas dominent alors :
– le leasehold (bail de longue durée, 25 à 99 ans),
– l’usufruit au sens de la loi omanaise (Sultani Decree 5 de 1981).
L’usufruit est un droit réel, inscrit au registre foncier, qui confère à son titulaire des prérogatives étendues : utiliser le bien, percevoir ses revenus (loyers), le louer, le céder ou le mettre en garantie. Ce droit s’exerce dans un cadre contractuel précis, pour une durée souvent fixée à 50 ans renouvelables (jusqu’à 99 ans maximum). À l’échéance, le bien et ses améliorations reviennent au propriétaire originel (souvent l’État), parfois avec une compensation financière.
Historiquement réservé aux projets commerciaux (usines, complexes industriels), ce régime a été considérablement élargi en 2020 avec la Résolution 357 de MOHUP. Celle-ci autorise les étrangers à acquérir des appartements en usufruit dans des immeubles mixtes (habitation + commerces) de quatre étages ou plus, situés dans des zones licenciées en et autour de Muscat. Mais avec des conditions strictes :
Pour acheter un bien immobilier à Oman, l’acheteur expatrié doit être âgé d’au moins 23 ans et résider dans le pays depuis au moins 2 ans. Il n’est autorisé à acquérir qu’une seule unité. De plus, les expatriés ne peuvent collectivement détenir plus de 40 % des unités d’un bâtiment, et aucune nationalité étrangère spécifique ne peut représenter plus de 20 % du total des unités.
Des seuils financiers minimaux sont également fixés : 45 000 OMR pour un bien dans la région de Muscat, 35 000 OMR dans les autres gouvernorats. Les droits sont renouvelables jusqu’à 99 ans, transmissibles aux héritiers et revendables au bout de quatre ans de détention.
Zones interdites aux étrangers
L’ouverture n’est pas totale. Par un autre décret (Sultani Decree 29 de 2018), certaines zones sont expressément fermées à la propriété étrangère (hors montages complexes via des sociétés omanaises) :
| Zones / Gouvernorats interdits ou restreints aux étrangers |
|---|
| Musandam |
| Buraimi |
| Dhahirah |
| Wusta |
| Certaines zones du Dhofar (sauf wilayat Salalah) |
| Liwa, Shinas, Masirah |
| Jabal Akhdar, Jabal Shams et autres zones montagneuses stratégiques |
| Terrains proches de sites militaires, de sécurité ou palais |
| Sites archéologiques, historiques, terres agricoles désignées |
Un non-omanais qui possédait déjà un bien dans l’une de ces zones a été sommé de le transférer à un citoyen omanais dans un délai de deux ans à compter de l’entrée en vigueur du décret.
Où et quoi acheter : types de biens et fourchettes de prix
Pour un étranger, la carte de l’immobilier omanais est loin d’être uniforme. Entre les ITC du littoral, les grands projets urbains et les immeubles en usufruit dans Muscat, les options sont variées.
Typologie des biens accessibles
Les principales catégories de biens accessibles aux étrangers sont les suivantes : biens immobiliers, biens mobiliers, entreprises, droits de propriété intellectuelle.
Découvrez les principales catégories de propriétés disponibles pour l’investissement ou la résidence à Oman, des appartements aux parcelles à bâtir.
Du studio à la grande unité familiale, souvent situés dans des résidences avec piscine, salle de sport et sécurité 24/7 au sein des Integrated Tourism Complexes (ITC).
Maisons mitoyennes ou individuelles, avec ou sans front de mer, disponibles dans des zones prestigieuses comme Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah ou Hawana Salalah.
Boutiques et surfaces de bureaux disponibles dans certains ITC ou zones économiques spéciales, ouverts à l’investissement étranger lorsque le projet le permet.
Terrains à bâtir (typiquement de 600 à 2 000 m²) avec l’obligation de construire dans un délai de quatre ans.
Les tickets d’entrée varient fortement, mais les ordres de grandeur suivants se dégagent des données disponibles :
| Type de bien / localisation | Prix indicatif (en OMR) |
|---|---|
| Studio dans un ITC ou Muscat large | Dès 30 000 |
| 2 pièces à Muscat (hors ultra-luxe) | Dès 50 000 |
| Appartement 2 chambres à Al Mouj | Environ 115 000 – 120 000 |
| Villa à Al Ghubra (Muscat) | Autour de 200 000 |
| Villa côtière à Salalah | À partir de 150 000 |
| Parcelle résidentielle dans un ITC | De 150 000 à plus de 2 millions selon surface |
| Villas de luxe (front de mer, golf, resorts) | Peut dépasser largement 500 000 voire 1 million |
À l’échelle du mètre carré, les quartiers haut de gamme de Muscat affichent souvent des prix de 800 à 1 000 OMR/m², avec des moyennes plus larges dans une fourchette 500–1 000 OMR/m² selon les zones.
Focus sur quelques zones phares
– Al Mouj Muscat (anciennement The Wave) : sans doute le développement le plus emblématique, avec une marina, un golf de 18 trous, un front de mer aménagé, des restaurants et des écoles internationales. Environ 20 000 résidents y vivent déjà.
– Muscat Hills : un quartier golfique en hauteur, mixant villas et appartements, apprécié des expatriés.
– Muscat Bay et Saraya Bandar Jissah : projets nichés entre mer et montagnes, positionnés sur le segment haut de gamme.
– Jebel Sifah : resort à une heure de route de Muscat, autour d’une marina et d’un golf, qui vise le marché de la résidence secondaire et de la location saisonnière.
– Hawana Salalah : vaste développement balnéaire dans le Dhofar, très orienté tourisme, particulièrement attractif pendant la saison du Khareef (mousson locale).
– Sultan Haitham City et The Sustainable City – Yiti : nouvelles « villes » ou quartiers planifiés par MOHUP, intégrant souvent des droits d’usufruit de longue durée (jusqu’à 99 ans) et une dimension durable.
En complément des méga-projets, des quartiers urbains tels que Qurum, Shatti Al Qurum, Madinat Al Sultan Qaboos, Al Khuwair, Ghubrah ou Bousher demeurent très recherchés pour la location à long terme. Cette attractivité persiste même lorsque la propriété étrangère y prend la forme d’un usufruit plutôt que celle de la pleine propriété.
Le processus d’achat pas à pas pour un étranger
Une fois le cadre posé, comment se déroule concrètement une acquisition à Oman quand on n’est pas citoyen omanais ni ressortissant du CCG (Conseil de coopération du Golfe) ?
1. Sélection de la zone et du type de droit
La première étape, souvent sous-estimée, est de clarifier :
– si l’on vise un ITC (freehold, accès au visa de résidence, ticket d’entrée plus élevé, forte dimension resort),
– ou un appartement en usufruit dans un immeuble éligible hors ITC (souvent plus urbain, ticket d’entrée plus bas, contraintes de quotas d’étrangers).
À ce stade, il est vivement conseillé de s’appuyer sur un agent immobilier local agréé et un avocat rompus aux transactions avec des étrangers. Les régulations sont complexes, la langue officielle est l’arabe, et tous les documents juridiques ne sont pas systématiquement disponibles en anglais ou en français.
2. Recherche de bien et réservation
Après avoir défini la zone, l’investisseur visite des biens (physiquement ou via des visites virtuelles) et négocie le prix. Une fois le choix arrêté, le vendeur ou le promoteur présente un formulaire de réservation ou un Memorandum of Understanding (MOU).
On verse alors un dépôt de réservation, qui oscille le plus souvent entre 5 % et 10 % du prix, parfois davantage pour des promotions spécifiques. Ce dépôt peut prendre la forme d’un « Expression of Interest » (EOI) pour les programmes en cours de construction.
3. Sale and Purchase Agreement (SPA)
Vient ensuite la rédaction du Sale and Purchase Agreement (SPA), véritable contrat de vente qui détaille :
Un contrat de vente immobilière complet doit notamment préciser : le prix total, les modalités et l’échéancier de paiement ; la description juridique du bien (surface, emplacement, plan, affectation) ; les garanties du vendeur ou du promoteur (remise des clés, conformité, délais de livraison pour la vente en l’état futur d’achèvement, garanties de construction) ; les droits d’usage (parking, parties communes, accès à la plage, etc.) ; ainsi que les conditions de résiliation et les pénalités applicables.
Un avocat local doit impérativement le relire, vérifier l’enregistrement du projet auprès de MOHUP, s’assurer de l’existence d’un compte séquestre pour les ventes sur plan, et demander une traduction certifiée en anglais si le texte original est exclusivement en arabe.
4. Due diligence juridique et technique
Cette phase est critique. Elle consiste à vérifier, auprès du registre foncier et des autorités :
– l’authenticité du titre (Mulkhiya ou sanad) du vendeur ;
– l’absence de charges, hypothèques, saisies ou litiges sur le bien (certificat d’absence d’encombrements) ;
– la conformité des permis de construire et des autorisations municipales ;
– la compatibilité du bien avec la propriété étrangère (ITC, immeuble couvert par la résolution 357/2020, absence de localisation en zone interdite).
Côté technique, une inspection du bien (état général, structure, équipements, climatisation) est fortement recommandée, surtout dans un climat où la chaleur et l’humidité peuvent accélérer l’usure.
5. No Objection Certificate (NOC)
Pour les transactions impliquant des étrangers, un No Objection Certificate (NOC) est souvent requis. Il est délivré soit par :
Pour qu’un non-Omanais puisse légalement acheter un bien immobilier à Oman, il doit obtenir une attestation officielle. Celle-ci doit être fournie soit par le Ministère du Logement et de l’Urbanisme (MOHUP) pour confirmer l’éligibilité, soit, dans le cas d’une propriété au sein d’un complexe (ITC), par le promoteur lui-même. Le promoteur atteste alors que le vendeur est en règle, notamment qu’il n’a pas de charges de copropriété impayées et qu’aucun litige n’est en cours.
Les frais pour le NOC varient, mais se situent généralement entre 500 et 1 000 OMR dans le cas de certains ITC ou procédures spécifiques.
Le délai d’obtention est de l’ordre de 2 à 4 semaines lorsque le dossier est complet.
6. Paiement et financement
Le paiement suit le calendrier prévu dans le SPA. Pour un bien déjà construit, on se rapproche souvent du schéma suivant :
– dépôt de 10 % à la signature,
– solde de 90 % à la remise des clés et à l’enregistrement.
Pour les projets sur plan, des échéanciers plus fins sont fréquents (par exemple : 20 % à la réservation, 30 % à mi-construction, 50 % à la livraison), avec parfois des plans de paiement étalés après remise des clés.
En matière de financement, plusieurs scénarios existent :
Pour acquérir un bien immobilier à Oman, plusieurs options de financement existent, variant selon le statut de résidence. L’achat comptant est très courant chez les non-résidents, notamment dans les Integrated Tourism Complexes (ITC). Le crédit local est possible, mais plus accessible pour les résidents disposant d’un visa de résidence, de revenus locaux et d’un salaire minimum variant entre 500 et 750 OMR selon les banques. Les ratios de prêt peuvent atteindre 70 à 80% de la valeur du bien pour les résidents étrangers, et sont généralement inférieurs pour les non-résidents. Le financement international via une banque du pays d’origine ou des prêteurs privés est une alternative, bien que plus coûteuse et juridiquement complexe. Enfin, certains promoteurs, y compris des acteurs internationaux, proposent un financement dit « développeur » sous forme de plans de paiement échelonnés, assimilables à un crédit vendeur.
Les taux d’intérêt locaux pour les étrangers se situent généralement entre 5 % et 7 % par an, avec des durées pouvant aller jusqu’à 20–25 ans pour les résidents, mais souvent plus courtes (10 ans) pour les non-résidents ou les produits islamiques spécifiques.
7. Enregistrement et titre de propriété
Une fois le paiement final réalisé et le NOC obtenu, le transfert de propriété est enregistré auprès du Ministère du Logement et de l’Urbanisme. À cette étape, l’acheteur verse les frais de transfert (stamp duty / registration fee), calculés en pourcentage de la valeur déclarée du bien.
Une fois l’enregistrement effectué, le ministère émet le titre de propriété au nom de l’acheteur, appelé localement Mulkhiya (ou parfois sanad). C’est ce document qui fait foi pour prouver la propriété, être présenté à la banque en cas d’hypothèque, ou être utilisé comme justificatif pour une demande de visa de résidence liée à l’investissement.
Le processus complet, de la réservation à la remise du titre, prend en général 6 à 12 semaines, parfois un peu plus dans les cas impliquant un financement bancaire.
Coûts réels : au-delà du prix affiché
Un des pièges classiques pour les investisseurs étrangers est de sous-estimer les coûts annexes. À Oman, ils restent raisonnables par rapport à d’autres marchés, mais doivent être intégrés au calcul de rentabilité.
Frais de transaction principaux
Plusieurs sources donnent des chiffres légèrement différents selon les périodes et les catégories de biens. On peut néanmoins synthétiser ainsi pour un étranger :
| Poste de coût | Montant ou pourcentage indicatif |
|---|---|
| Droits de mutation / enregistrement | En pratique ~3 % de la valeur du bien (taux clé récurrent) |
| Frais de titre (émission Mulkhiya) | Environ 10 à 112 OMR selon la typologie |
| Honoraires d’avocat | De 500 OMR à 2 000 OMR, ou 1–2 % du prix |
| Commission d’agent immobilier | Souvent ~5 % du prix (parfois à la charge du vendeur en neuf) |
| Frais de NOC (ITC ou ministère) | Environ 500–1 000 OMR dans certains cas |
| Rapports de valorisation (si financement) | 50–2 000 OMR selon la nature de l’évaluation |
| Frais de dossier de prêt / banque | 0,5–1 % du montant du prêt + 40–100 OMR d’enregistrement |
| Traductions et attestations | 15–50 OMR par document |
En agrégé, les coûts de transaction totaux (hors prix d’achat lui-même) tournent souvent entre 5 % et 12 % de la valeur du bien, selon la complexité de la transaction (off-plan, financement bancaire, ITC, etc.).
Fiscalité : un environnement très favorable
Sur le plan fiscal, le pays reste extrêmement compétitif :
Pour les particuliers, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values à la revente, pas d’impôt sur la fortune immobilière, pas de taxe foncière annuelle sur les résidences et pas d’impôt successoral spécifique sur les transmissions. Une TVA de 5% existe, mais elle ne s’applique généralement pas aux ventes de logements (plutôt aux services). Un impôt municipal de 3% sur les loyers bruts est dû pour les biens en location. Un projet d’impôt sur le revenu de 5% pour les hauts revenus (>42 000 OMR/an) est prévu et pourrait concerner certains bailleurs, mais son application aux revenus locatifs reste à préciser.
En résumé, pour un investisseur qui met son bien en location, la principale imposition locale directe est ce 3 % sur les loyers bruts, auquel s’ajoutent potentiellement les obligations fiscales dans son pays de résidence fiscale (déclaration de revenus locatifs, conventions de non double-imposition, etc.).
Charges récurrentes de détention
Au-delà des taxes, il faut budgéter les charges annuelles :
| Type de charge | Fourchette indicative |
|---|---|
| Charges de copropriété / service charges | 0,40–1,50 OMR/m²/an dans les résidences, plus parfois 0,10–0,40 OMR/m² pour fonds de réserve |
| Assurance habitation (souvent obligatoire si hypothèque) | 100–300 OMR/an |
| Électricité et eau pour un appartement 2 ch | 20–50 OMR/mois (variable selon usage climatisation) |
| Gestion locative par agence | Environ 8–12 % des loyers annuels |
| Enregistrement de baux | 5–20 OMR par contrat selon la municipalité |
Ces coûts doivent être intégrés dans le calcul des rendements.
Rendements locatifs et perspectives d’investissement
Pour un étranger, l’immobilier omanais n’est pas seulement une façon d’obtenir un pied-à-terre au soleil. La logique de rendement existe bel et bien.
Yields : long terme vs location saisonnière
Les études disponibles convergent sur des rendements bruts (avant charges et impôts) de l’ordre de :
– 6 à 10 % par an pour des locations à long terme dans les zones recherchées (Muscat, ITC côtiers, Salalah) ;
– 12 à 13 % par an pour des locations de courte durée (type vacances) dans les complexes balnéaires comme Jebel Sifah ou Hawana Salalah, bien gérées et correctement licenciées au regard des règles touristiques.
Exemple chiffré simple : un appartement 2 chambres dans un ITC à Muscat, acheté 115 000 OMR et loué 500 OMR par mois, génère 6 000 OMR de loyer annuel, soit un rendement brut de 5,2 %. Si le bien est acquis à 100 000 OMR et loué 600 OMR, on dépasse 7 % brut.
Les revenus locatifs sont soumis à diverses charges (service, gestion, entretien, impôts municipaux). Cependant, l’absence de taxe sur les plus-values et de taxe foncière annuelle compense partiellement ces dépenses.
Demande locative et profil des locataires
La demande est portée par plusieurs segments :
– les expatriés qualifiés, notamment dans le pétrole & gaz, la banque, les services, l’administration, le tourisme ;
– les touristes internationaux attirés par les complexes côtiers et la saison du Khareef dans le Dhofar ;
– une population locale jeune et en croissance, qui se loge de plus en plus dans des appartements modernes, surtout à Muscat.
La ville de Muscat, où plus de 60 % de la population est composée d’expatriés, reste le cœur de la demande locative à l’année, tandis que Salalah, Jebel Sifah ou Hawana Salalah se prêtent davantage aux stratégies saisonnières ou hybrides (mix de location courte durée et usage personnel).
Résidence par investissement : l’atout « Golden Visa »
Un des arguments majeurs pour acheter à Oman en tant qu’étranger réside dans les possibilités de visa de résidence liées à l’investissement immobilier.
Les grands paliers d’investissement
Le pays a mis en place un Investor Residency Program (IRP), souvent surnommé « Golden Visa », qui fonctionne par paliers :
| Type de visa / programme | Investissement immobilier requis (OMR) | Durée indicative du visa |
|---|---|---|
| Visa de résidence standard par propriété (ITC) | Aucune valeur minimale officiellement fixée, mais le bien doit être éligible | 2 ans renouvelables |
| IRP – niveau intermédiaire | 250 000 | 5 ans renouvelables |
| IRP – niveau supérieur (« 10 ans ») | 500 000 | 10 ans renouvelables |
Certaines sources mentionnent aussi un visa lié à des investissements autour de 100 000–200 000 OMR pour des durées intermédiaires, mais l’architecture générale reste la même : plus l’investissement est élevé, plus la durée de la résidence est longue.
Droits et limites de ces visas
Les grands traits du dispositif sont les suivants :
La résidence est renouvelable tant que l’investissement est maintenu et couvre généralement la famille proche. Le titulaire doit conserver la valeur d’investissement minimale, sous peine de remise en cause du visa. Il est soumis à une limite de séjour hors d’Oman (souvent 180 jours consécutifs) et le visa ne donne pas automatiquement droit à un permis de travail salarié, qui reste soumis aux règles de parrainage.
L’obtention se fait généralement après l’enregistrement complet de la propriété (titre Mulkhiya), par dépôt de dossier auprès du Ministère du Commerce, de l’Industrie et de la Promotion de l’Investissement et de la Royal Oman Police, souvent via des portails en ligne (Invest Oman, Invest Easy, Oman Residence Portal).
Les délais de traitement annoncés peuvent varier de quelques semaines à quelques mois. Cette durée dépend principalement de la complexité de chaque dossier et de la charge de travail des services en charge de l’instruction.
Financement : réalités pour les non-résidents
L’accès au crédit local est un autre sujet crucial pour les étrangers.
Banques et conditions
Les principales banques impliquées dans le financement immobilier sont :
– Bank Muscat (produit Beituna),
– National Bank of Oman (NBO),
– Bank Dhofar,
– Oman Arab Bank,
– Sohar International,
– HSBC Oman,
– Ahli Bank, etc.
Les critères courants pour un expatrié résident :
Pour obtenir un prêt immobilier à Oman en tant que résident étranger, vous devez remplir plusieurs conditions essentielles : détenir un visa de résidence en cours de validité, justifier d’un revenu mensuel minimum (généralement compris entre 500 et 750 OMR, voire plus selon le montant du prêt), ne pas dépasser l’âge maximal de remboursement fixé par la banque (souvent 60 ou 65 ans), et disposer d’un apport personnel d’au moins 20% du prix du bien, le ratio prêt/valeur étant plafonné à 80% par la Banque centrale d’Oman pour les non-nationaux.
Pour un non-résident, les portes sont plus étroites : la plupart des banques exigent une présence locale, et les rares produits ouverts aux non-résidents sont très sélectifs (gros patrimoines, ITC approuvés, garanties élevées). Un exemple : un financement islamique spécifique pour expatriés avec taux de 6 %, plafond de 250 000 OMR, couverture de 50 % de la valeur du bien et durée maximale de 10 ans pour des unités dans des ITC approuvés.
Résultat : beaucoup d’acheteurs étrangers optent pour le paiement comptant ou des plans de paiement avec le développeur, éventuellement complétés par un crédit dans leur pays d’origine.
Risques, erreurs fréquentes et bonnes pratiques
Un marché plus calme et une fiscalité séduisante ne signifient pas absence de risque. Plusieurs pièges sont régulièrement mentionnés dans les analyses spécialisées.
Acheter hors des zones autorisées
C’est sans doute la faute la plus lourde : se laisser séduire par un terrain ou un immeuble « bon marché » dans une zone où la propriété étrangère n’est pas autorisée (zones interdites ou terrains agricoles), ou où le promoteur n’a pas accompli les démarches pour intégrer un ITC ou un régime d’usufruit conforme.
Dans ce cas, l’acheteur ne pourra pas faire enregistrer le bien en son nom, ce qui le prive de protection légale et compromet toute revente.
Sous-estimer les coûts globaux
Beaucoup de nouveaux investisseurs construisent leur plan sur le seul prix d’affichage. Entre les 3 % de droits de mutation, 1–2 % d’honoraires d’avocat, jusqu’à 5 % de commission d’agent, quelques centaines d’OMR de frais administratifs et des charges annuelles dans les ITC, l’addition réelle peut être significativement plus élevée que prévu si ces postes n’ont pas été anticipés.
Ignorer les règlements de communauté et les délais de construction
Dans les ITC, les règlements de communauté peuvent restreindre certains usages (locations courte durée, visibilité des enseignes, extension ou modification extérieure des villas). Sur les parcelles à bâtir, le délai de quatre ans pour construire, assorti du risque d’enchère par l’État en cas de non-respect, ne doit pas être pris à la légère.
Négliger la due diligence sur le promoteur
Même si Oman reste relativement préservé des scandales immobiliers massifs, la prudence impose de vérifier :
Avant tout engagement, il est essentiel de vérifier trois éléments clés concernant le promoteur immobilier : ses références (qualité des projets livrés, respect des délais, finitions), l’enregistrement légal du projet auprès du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme (MOHUP), et l’existence d’un compte séquestre pour sécuriser les fonds des ventes sur plan.
Faire appel à un avocat indépendant – et non au juriste du développeur – est ici essentiel.
Oublier les obligations fiscales dans le pays d’origine
L’absence d’impôt sur les plus-values à Oman ne dispense pas, pour un résident fiscal français, britannique, canadien ou autre, de déclarer les revenus locatifs et plus-values immobilières à domicile, selon la convention fiscale applicable. Ce point relève de la planification patrimoniale internationale, et justifie souvent une consultation spécialisée.
Le rôle central des professionnels locaux
Pour naviguer ce paysage, plusieurs types d’acteurs peuvent accompagner l’investisseur étranger :
Pour un investissement immobilier sécurisé et réussi à Chypre, s’entourer des bons experts est crucial. Voici les principaux professionnels à solliciter.
Agréés par le ministère, ils connaissent parfaitement les projets, les prix réels du marché et les marges de négociation. Ils font le lien direct avec les promoteurs.
Experts en droit immobilier chypriote et en transactions avec les non-résidents. Ils gèrent la due diligence, la négociation des contrats et assurent la conformité légale de l’opération.
Indispensables pour les propriétaires non-résidents, elles prennent en charge la mise en location, la sélection des locataires, l’encaissement des loyers et la maintenance du bien.
Une gestion locale professionnelle est quasiment indispensable pour les investisseurs qui visent des rendements via la location saisonnière ou de longue durée, surtout dans des complexes comme Jebel Sifah, Hawana Salalah ou Al Mouj, où l’expérience client et la maintenance des équipements conditionnent la rentabilité.
En résumé : un marché technique, mais riche en opportunités
Le processus d’achat immobilier pour les étrangers à Oman n’a rien d’improvisé. Il exige :
– de comprendre la distinction entre freehold en ITC et usufruit/leasehold ailleurs ;
– de connaître les zones interdites et les quotas d’étrangers dans certains immeubles ;
– d’accepter un temps de traitement de l’ordre de 6 à 12 semaines, avec des étapes administratives incontournables (NOC, enregistrement, titre) ;
– de prévoir des coûts supplémentaires représentant 5 à 12 % du prix d’achat ;
– et de s’appuyer sur des professionnels locaux compétents.
L’investisseur bénéficie d’un environnement sécuritaire, d’une devise stable, d’une fiscalité peu intrusive sur l’immobilier, de rendements locatifs souvent solides et d’un accès potentiellement facilité à la résidence par investissement. Dans une région où certains marchés sont saturés ou spéculatifs, Oman se positionne comme une alternative plus posée et à long terme, destinée à ceux prêts à travailler avec le cadre réglementaire.
Pour tout étranger prêt à s’y plonger sérieusement, maîtriser le processus d’achat pas à pas n’est pas seulement une question de conformité : c’est la condition pour transformer une belle carte postale en véritable actif patrimonial, transmissible et rentable.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Mascate, quartier d’Al Mouj, et d’autres quartiers prisés des expatriés), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison en droit de propriété pour étrangers dans un quartier dynamique proche des infrastructures (écoles internationales, centres d’affaires), combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 9 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la zone et du projet immobilier, mise en relation avec un réseau local (agence, avocat, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (achat direct ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale à Oman.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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