Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre mer d’un bleu profond, montagnes abruptes et déserts ocres, Oman s’impose doucement comme l’un des nouveaux terrains de jeu des investisseurs en location saisonnière. Porté par une stratégie de diversification ambitieuse, un cadre réglementaire qui se clarifie et une demande touristique en forte progression, le pays offre aujourd’hui des rendements qui rivalisent avec les grandes métropoles du Golfe, tout en restant plus abordable que Dubai ou Doha.
Cet article fournit une analyse complète du marché de la location courte durée à Oman, basée sur les dernières données, le cadre légal local et les spécificités de la demande touristique. Il vise à offrir une vision concrète et chiffrée du potentiel réel de ce type d’investissement dans le pays.
Un marché immobilier en pleine expansion
Oman n’est plus un marché émergent au sens strict, mais un marché en phase d’accélération. Le secteur résidentiel est évalué à environ 4,78 milliards de dollars en 2025 et devrait atteindre 7,42 milliards de dollars en 2030, avec un taux de croissance annuel composé de 9,19 %. L’ensemble du marché immobilier, tous segments confondus, est estimé à plus de 310 milliards de dollars en 2025 et devrait progresser à près de 358 milliards de dollars à l’horizon 2029.
À Muscat, les prix des appartements ont augmenté d’environ 17 % en 2025.
Dans ce contexte, la location saisonnière s’insère dans un marché locatif déjà tendu, porté par une population en hausse, un afflux d’expatriés et des objectifs touristiques ambitieux. Les rendements locatifs bruts se situent, en moyenne, entre 5 % et 8 % pour le résidentiel classique, et peuvent monter à 8–10 %, voire davantage, pour les biens exploités en courte durée dans les meilleures zones.
Une demande solvable portée par les expatriés et le tourisme
La dynamique démographique joue clairement en faveur des investisseurs. La population totale dépasse 5 millions d’habitants, dont 40 à 45 % d’étrangers. Entre septembre 2022 et mai 2023, le nombre d’expatriés a bondi de 33 %, entraînant une hausse de 8 % de la demande locative en 2024.
Le sultanat d’Oman a accueilli près de 4 millions de visiteurs touristiques en 2023.
Cette double base de clientèle — expatriés résidents et visiteurs internationaux — crée un socle solide pour les locations saisonnières, en particulier dans les quartiers bien desservis et dans les complexes touristiques intégrés.
Un cadre légal de plus en plus structuré
Investir dans la location saisonnière à Oman suppose de comprendre un environnement juridique spécifique, mais qui tend à se simplifier et à se professionnaliser.
Lois clés et Integrated Tourism Complexes (ITC)
Plusieurs textes encadrent la propriété et la location :
– Loi sur le tourisme et son règlement d’exécution
– Loi sur l’investissement en capital étranger
– Système de propriété immobilière dans les complexes touristiques intégrés (ITC), instauré par décret royal 12/2006
– Réglementation de la propriété par les non-Omanis dans certaines zones (décret royal 29/2018 et son règlement de 2020)
– Décision ministérielle 357/2020 sur la vente en usufruit de logements à des non-Omanis dans des immeubles à étages
Les Integrated Tourism Complexes — tels qu’Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, AIDA, Jebel Sifah, Hawana Salalah ou Salalah Beach Resort — occupent une place centrale. Ce sont des zones où les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété. L’achat dans un ITC donne droit à la résidence pour l’investisseur et sa famille proche, ce qui en fait un pivot pour les stratégies de location saisonnière couplées à une présence sur place.
Une décision ministérielle de 2022 a élargi les possibilités d’acquisition dans les Zones Touristiques Intégrées (ITC). Désormais, les personnes physiques ou morales, omanaises et non omanaises, peuvent acheter des unités construites ou des terrains dans ces zones, que ce soit pour y habiter ou pour investir. La seule restriction concerne le gouvernorat de Musandam, où les non-Omanais ne peuvent acquérir qu’un droit d’usufruit de 99 ans sur les unités construites.
En parallèle, l’usufruit est autorisé jusqu’à 99 ans dans certains immeubles hors ITC, à condition de respecter des critères (minimum de 2 ans de résidence, valeur d’achat d’au moins 45 000 OMR à Muscat, immeuble de 4 étages ou plus, plafond de 40 % de propriété étrangère par bâtiment). Ces dispositions ouvrent la porte à une offre saisonnière dans des emplacements urbains qui ne sont pas strictement touristiques, mais restent attractifs.
Vers une unification du droit immobilier
Un décret royal récent promulgue la nouvelle Loi de régulation immobilière, qui regroupe plusieurs textes antérieurs (loi sur la médiation immobilière, système de copropriété des appartements et étages, système des comptes séquestres pour les projets de développement). Cette loi renforce le rôle du ministère du Logement et de l’Urbanisme, lui conférant un pouvoir de supervision complet sur le secteur, y compris des prérogatives de police judiciaire.
Les développeurs doivent désormais : répondre aux nouvelles exigences du marché.
Avant tout lancement de projet, il est impératif d’obtenir une licence. Un compte séquestre doit être ouvert par projet pour recevoir les paiements des acheteurs, et les fonds ne sont débloqués qu’en fonction de l’avancement des travaux. Le promoteur doit fournir des garanties financières de bonne fin, enregistrer tous les contrats au registre immobilier et communiquer régulièrement sur l’avancement du projet.
Les courtiers et marketeurs immobiliers doivent être licenciés et inscrits dans un registre national. Des associations de copropriétaires, dotées de la personnalité morale, deviennent obligatoires pour la gestion des parties communes dans les immeubles et ensembles pluripropriétaires.
Pour un investisseur en location saisonnière, cela signifie un environnement plus sécurisé : moins de risques de projets inachevés, cadastre plus fiable, services communs mieux gérés, transparence accrue sur les intermédiaires.
Fiscalité : un cadre attractif pour la location
Sur le plan fiscal, Oman se distingue dans la région par un régime très favorable :
– pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris les revenus locatifs
– pas d’impôt foncier annuel
– pas d’impôt sur les plus-values en cas de revente pour les particuliers
– TVA à 5 %, mais les locations résidentielles sont exemptées
En contrepartie, plusieurs coûts ponctuels ou récurrents sont à anticiper :
| Poste de coût | Montant / Taux indicatif |
|---|---|
| Droit d’enregistrement à l’achat | 3 % du prix du bien (à la charge de l’acheteur) |
| Honoraires juridiques | Environ 1 à 2 % du prix du bien |
| Taxe municipale sur les loyers | Environ 3 % du revenu locatif |
| Charges de service (ITC) | 3–8 OMR/m²/an (soit souvent 2 000–4 000 OMR/an) |
| Gestion locative (optionnelle) | 8–12 % des loyers encaissés |
| Réserve de maintenance | Environ 1 % de la valeur du bien/an |
| Assurance | 200–500 OMR/an |
| Vacance à prévoir | 1 mois de loyer/an (4–8 % du loyer annuel) |
Le cocktail « rendements élevés – fiscalité douce – sécurité juridique croissante » donne à Oman un avantage compétitif certain par rapport à nombre de marchés comparables.
Des rendements attractifs, surtout en courte durée
Les chiffres confirment l’intérêt de la location saisonnière, à condition de choisir le bon produit et le bon emplacement.
Yields par type de bien et par ville
Sur le résidentiel classique, les rendements bruts observés tournent en général autour de 5 à 8 %, avec des écarts selon la typologie :
| Type de bien | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Studio | 7–8 % |
| 1 chambre | 6,5–7,5 % |
| 2 chambres | 5,5–7 % |
| 3 chambres | 4,5–6 % |
| Maison de ville / villa | 4–6 % |
| Villa de luxe | 4–5,5 % |
Les studios et petits appartements sont les plus performants en pourcentage, car leur ticket d’entrée reste raisonnable tout en bénéficiant d’une forte demande, notamment de la part de jeunes expatriés et de touristes.
À l’échelle géographique, Muscat domine le marché en volume et en niveau de loyers, mais des villes comme Salalah et Sohar offrent aussi de bons compromis rendement/prix.
| Localisation | Rendement brut moyen (appartements) |
|---|---|
| Muscat (moyenne) | 6–9 % |
| Muscat – centre-ville | jusqu’à 8,5 % |
| Salalah, Sohar, autres grandes villes | 5–7 % |
Pour la location saisonnière, les chiffres sont encore plus parlants. Dans des zones très touristiques comme Hawana Salalah, les rendements bruts des locations vacances sont souvent estimés entre 8 et 12 %, avec des cas ponctuels d’investisseurs annonçant plus de 20 % de retour brut sur de petites unités très bien gérées.
Les rendements annuels des stratégies d’investissement optimisées en France peuvent varier de 8% à 13% sur le court terme.
Location saisonnière à Muscat : radiographie du marché Airbnb
Les données issues d’Airbnb pour le gouvernorat de Muscat donnent une idée concrète de la performance :
| Indicateur clé | Valeur approximative (Muscat, 2025) |
|---|---|
| Annonces actives | 263 |
| Revenu annuel médian | 7 207 USD |
| Taux d’occupation moyen | 36 % |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ~80 USD (≈ 30 OMR) |
| Revenu mensuel moyen (haute saison) | 1 350 USD |
| Revenu mensuel moyen (basse saison) | 789 USD |
| Part des logements entiers | 71,1 % |
| Part des appartements/condos | 73,8 % |
| Part des logements 1 chambre | 41,1 % |
Le top 10 % des annonces génère plus de 2 273 USD par mois, avec des taux d’occupation supérieurs à 79 % et des ADR au-delà de 147 USD. L’essentiel des réservations provient d’une clientèle internationale (93 %), dominée par les visiteurs en provenance des États-Unis et du Royaume-Uni, avec une part très importante de jeunes générations (environ 50 % de clients nés après 2000).
On constate également que 68 % des annonces acceptent les séjours d’une nuit minimum, tandis qu’une part non négligeable (près de 17 %) vise les séjours mensuels (30 nuits ou plus), ce qui permet de lisser les périodes de faible demande.
Exemples de cas concrets
Plusieurs cas d’école permettent d’apprécier la mécanique des rendements :
Trois exemples illustrent les rendements bruts de locations à Oman : un appartement 2 chambres à Al Mouj, acheté 150 000 OMR et loué 675 OMR/mois, génère environ 5,4 % de rendement brut. Un appartement 2 chambres à Muscat Hills, acheté 120 000 OMR et loué 1 235 OMR/mois, atteint environ 7 %. Enfin, un appartement 1 chambre à Jebel Sifah, acquis pour 115 000 USD et loué entre 700 et 900 USD/mois, affiche également un rendement brut d’environ 7 %.
Dans le cas d’Al Mouj, si l’on tient compte des charges de service, de la maintenance et d’une vacance raisonnable, le rendement net se rapproche de 3,6 %. Avec une gestion fine en courte durée (tarifs à la nuitée et forte occupation en haute saison), ce type de bien peut monter à 8–10 % brut, voire davantage, au prix d’un travail de gestion plus intense.
Globalement, en combinant revenu locatif et appréciation du capital, les projections de rendement total sur 5 ans tournent entre 35 et 65 % dans les zones les plus dynamiques.
Comprendre la saisonnalité : quand et où se concentre la demande
Pour réussir en location saisonnière, il faut intégrer la forte saisonnalité du tourisme à Oman, qui varie suivant les régions.
Météo et saisons touristiques
La haute saison classique s’étend d’octobre à avril, lorsque les températures sont agréables dans la majeure partie du pays. Les villes comme Muscat, Nizwa ou Sohar profitent alors d’un afflux de visiteurs, et les prix des hébergements comme des voitures de location montent, parfois de plus de 30 %. Les festivals et événements culturels — notamment Muscat Nights, le Tour of Oman, les festivals d’hiver — contribuent à tendre le marché.
La basse saison correspond globalement aux mois de mai à septembre, période de très forte chaleur, où la fréquentation touristique se tasse. Les loueurs baissent alors leurs prix, parfois jusqu’à 50 % sur certains segments, afin de maintenir des taux d’occupation acceptables.
La région de Dhofar, et notamment Salalah, connaît une exception climatique de juillet à septembre avec le Khareef, une mousson estivale qui transforme le paysage en un décor vert et brumeux. Cet événement a attiré plus d’un million de visiteurs en 2024 (+9% sur un an). Durant cette période, la demande de locations saisonnières à Salalah explose, inversant totalement la saisonnalité touristique observée dans le reste du pays.
Muscat : un marché relativement régulier, mais avec des creux
À Muscat, les analyses Airbnb indiquent une saisonalité marquée mais moins extrême qu’à Salalah. Les meilleurs mois de revenus sont en général décembre, janvier et février, avec des revenus moyens autour de 1 350 USD et des taux d’occupation avoisinant 49 %. Le mois le plus faible peut se situer en mai, avec des revenus tournant autour de 766–789 USD et des taux d’occupation descendus à un peu plus de 30 %.
Les tarifs à la nuitée restent relativement stables, autour de 80–85 USD en moyenne, avec de légères variations selon les mois. L’arbitrage se fait donc principalement sur le taux d’occupation et non sur les prix affichés.
Salalah et Dahariz : la force de la haute saison estivale
Le cas de Salalah est particulièrement intéressant pour la location saisonnière. Sur cette zone, les données indiquent :
| Zone (Dhofar) | Annonces actives | ADR moyen | Taux d’occupation moyen | Revenu mensuel moyen |
|---|---|---|---|---|
| Salalah (ville) | 131 | ~413,5 USD | 26 % | 957 USD |
| Taqah | 24 | ~147,16 USD | 30 % | 477 USD |
| Dahariz (quartier) | 21 | variable | 44 % en haute saison | médian 765 USD |
À Dahariz, le top 10 % des biens dépasse 1 795 USD de revenus mensuels, avec une clientèle à 90 % internationale. Le mois d’août est en général le pic absolu, reflet de l’attraction du Khareef, tandis que mai reste le mois le plus difficile.
Le message est clair : un bien bien placé à Salalah, adapté aux séjours famille ou groupe, peut générer un cash-flow considérable sur quelques mois, au prix de taux d’occupation plus modestes le reste de l’année.
Où investir pour la location saisonnière ?
Le choix de la localisation est sans doute le facteur le plus déterminant. À Oman, trois grandes familles de zones se détachent pour la courte durée : les ITC de Muscat, la région de Salalah, et une constellation de destinations secondaires à fort potentiel.
Muscat et ses complexes intégrés
Muscat concentre à la fois la majorité des expatriés, les principales infrastructures (aéroport international, opéra, grands centres commerciaux) et une bonne partie des touristes internationaux. Pour un investisseur en location saisonnière, plusieurs secteurs se détachent.
Al Mouj Muscat est un développement côtier prestigieux avec marina, golf et restaurants, très prisé des expatriés et voyageurs haut de gamme. Les loyers y sont élevés : un appartement 1 chambre se loue entre 350 et plus de 1 300 OMR/mois en longue durée, et bien plus en courte durée (80-120 OMR/nuit en haute saison). Muscat Hills, communauté golfique, attire des expatriés professionnels ; un 2 chambres à ~1 235 OMR/mois génère un rendement brut de 7% en longue durée, accru en saisonnier. Enfin, des complexes comme Muscat Bay, AIDA ou Jebel Sifah, orientés tourisme balnéaire ou montagnard, autorisent explicitement la location courte durée. À Jebel Sifah, un 1 chambre à ~115 000 USD produit déjà 7% de rendement brut en location traditionnelle, servant de base solide pour une stratégie de location vacances.
En dehors des ITC, des quartiers comme Mutrah, Qurum, Old Muscat, Al Khuwair, Seeb, Al Ghubrah ou Ruwi présentent un fort potentiel de courte durée en raison de leur proximité avec les corniches, les souks, les quartiers d’affaires ou les centres commerciaux.
Salalah et Hawana Salalah : la locomotive du Khareef
Salalah est la deuxième grande destination de location de vacances du pays, presque à égalité avec Muscat en termes de recherches de séjours. Les quartiers phares comprennent Al Haffa, Al Saada et, surtout, Hawana Salalah, un immense complexe balnéaire développé par un grand groupe international.
Hawana Salalah rassemble environ 260 unités résidentielles contemporaines, dont un nombre croissant est mis en location saisonnière. Les tarifs démarrent autour de 55 OMR pour un studio, 70 OMR pour un appartement 1 chambre, et montent à 200 OMR la nuit pour une villa 3 chambres, selon la période et la qualité de la prestation.
Les rendements y sont souvent supérieurs à la moyenne nationale, avec des estimations:
– 7–10 % de rendement brut annuel sur la majorité des biens
– 8–12 % dans les meilleurs cas de location vacances bien gérés
La résidence Hawana Salalah bénéficie de la présence du gestionnaire professionnel Wateera Property Management. Celui-ci prend en charge la commercialisation, l’accueil des clients et l’entretien des biens pour le compte des propriétaires, ce qui constitue un atout majeur pour les investisseurs non-résidents.
Villes secondaires et destinations de niche
Au-delà de ces pôles évidents, une constellation de localités commence à attirer les voyageurs à la recherche d’expériences plus authentiques : Nizwa pour le patrimoine historique, Sohar pour la côte nord, Sur, Qurayyat, Barka, Bidiya, Masirah, Ras Madrakah ou encore Misfat Al Abriyeen pour un tourisme plus rural et nature.
Dans ces zones, les prix d’achat sont souvent inférieurs à ceux de Muscat ou Salalah, ce qui peut compenser des loyers plus modestes. Les rendements bruts de 5 à 7 % y restent courants sur des locations résidentielles classiques. En courte durée, la clé réside dans la mise en avant de l’authenticité : maisons traditionnelles, gîtes ruraux, chalets de montagne ou écolodges.
Les plateformes comme Airbnb, Booking.com, Expedia ou Vrbo recensent déjà des dizaines de propriétés dans ces régions, avec des tarifs à la nuitée pouvant varier de 26 à plus de 500 USD pour des villas haut de gamme en front de mer.
Typologies de biens et attentes des locataires
Pour optimiser un investissement en location saisonnière, il n’est pas seulement question de localisation : la typologie du bien et son équipement comptent tout autant.
Les petits appartements, stars des plateformes
Les données de Muscat montrent que près de 74 % des annonces sont des appartements/condos, et que les logements d’une chambre représentent plus de 40 % du marché. La capacité moyenne des biens se situe autour de 3 personnes, avec une prédominance des hébergements permettant de loger 4 invités.
Ce format « 1 chambre + canapé-lit » apparaît comme l’équilibre idéal : prix d’achat encore accessible, facilité de remplissage (couples, petites familles, voyageurs d’affaires), flexibilité d’usage pour l’investisseur (pied-à-terre personnel possible).
Les studios offrent les meilleurs rendements bruts en pourcentage, mais leur demande peut être plus volatile. Les appartements de 2 chambres, très prisés par les familles et les groupes d’amis, présentent un rendement brut légèrement inférieur en pourcentage, mais une rentabilité absolue plus élevée grâce à des loyers plus importants.
Villas et maisons : produits de niche à bien positionner
Les villas, surtout de grand gabarit ou de très haut standing, affichent en général des rendements inférieurs (4 à 6 % brut), mais peuvent devenir très compétitives en location saisonnière dans les bons endroits : grandes maisons avec piscine à Hawana Salalah, villas de plage dans certains quartiers de Muscat, ou encore propriétés de montagne dans des endroits comme Jabal Akhdar.
Ce segment marche bien sur des locations de groupes (familles nombreuses, groupes d’amis, retraites bien-être, etc.) et peut justifier des tarifs très élevés à la nuitée, surtout lors d’événements ou de congés prolongés.
Équipements et services attendus
Les voyageurs qui choisissent une location saisonnière à Oman recherchent explicitement un mélange de confort moderne et d’hospitalité locale. Les équipements jugés essentiels sont :
Découvrez les équipements et services inclus pour rendre votre séjour agréable et pratique.
Profitez d’un intérieur toujours à la température idéale, quel que soit le temps.
Connexion internet haut débit fiable pour le travail ou les loisirs.
Stationnement sécurisé et sans frais directement sur place.
Équipée avec frigo, congélateur et four/micro-ondes pour préparer vos repas.
Un sommeil réparateur garanti avec une literie de qualité.
Balcon, terrasse ou jardin pour vous détendre en plein air.
Dans les complexes balnéaires ou urbains haut de gamme, la présence d’une piscine, d’une salle de sport, d’un accès direct à la plage ou d’un spa est un vrai plus. Les familles valorisent aussi les aires de jeux, la sécurité (gated communities) et la proximité avec les services (supermarchés, restaurants, pharmacie).
Par ailleurs, le respect des usages culturels reste un point important : il est recommandé d’informer clairement les visiteurs des règles locales concernant la tenue vestimentaire, l’alcool, les manifestations d’affection en public ou le comportement durant le Ramadan, afin d’éviter les malentendus.
Gestion et professionnalisation : un enjeu central
La location saisonnière à Oman reste un marché à la régulation relativement légère sur le plan touristique (hors contraintes liées à la propriété et aux visas), mais qui se professionnalise rapidement. Plusieurs entreprises de gestion immobilière et de property management opèrent, notamment à Muscat et Salalah, en ciblant précisément les propriétaires souhaitant louer en courte durée sans s’occuper du quotidien.
Rôle des sociétés de gestion
Ces acteurs proposent un éventail de services :
Découvrez l’ensemble des services clés proposés pour une gestion professionnelle et sereine de votre bien en location saisonnière.
Publicité de votre bien sur les principales plateformes (Airbnb, Booking.com, Expedia, Vrbo) pour maximiser sa visibilité et son taux d’occupation.
Mise en place d’une tarification dynamique ajustée en fonction des saisons, de la demande locale et des événements spéciaux.
Sélection et vérification des locataires, encaissement sécurisé des loyers et des dépôts de garantie.
Prise en charge de l’état des lieux, du ménage, de la blanchisserie et des petites réparations courantes.
Coordination avec des techniciens pour les interventions lourdes et gestion des relations avec les autorités (municipalité, enregistrement).
Fourniture de rapports réguliers au propriétaire, généralement via des tableaux de bord en ligne détaillés.
Ce type de service, facturé généralement entre 8 et 12 % des revenus locatifs, permet à un investisseur étranger ou expatrié vivant ailleurs dans le Golfe de déléguer entièrement l’exploitation saisonnière. Dans des complexes comme Hawana Salalah, l’existence de structures de gestion intégrées constitue un atout évident.
Impact du nouveau droit immobilier sur la gestion
La nouvelle Loi de régulation immobilière renforce également le contrôle sur les courtiers et gestionnaires : obligation de licence, inscription dans un registre, sanctions pécuniaires et retrait de licence en cas de violation. Pour un propriétaire, cela limite le risque de travailler avec un intermédiaire opaque ou non qualifié.
Pour les immeubles multi-unités, la constitution d’une association de propriétaires est obligatoire et améliore la gestion des parties communes (piscine, jardins, parkings, halls). Une bonne gestion de ces espaces influence directement les commentaires et les notes des voyageurs sur les plateformes de location, ce qui est un critère déterminant pour la performance d’une location saisonnière.
Résidence, visas et « golden visa » : un bonus pour les investisseurs
L’un des avantages différenciants d’Oman, par rapport à d’autres destinations, est la possibilité de lier investissement immobilier et droit de résidence à moyen ou long terme.
L’Investor Residency Program
L’Investor Residency Program, parfois surnommé « golden visa », permet à des étrangers d’obtenir un permis de résidence de 5 ou 10 ans renouvelable en échange d’un investissement :
– 5 ans : à partir de 250 000 OMR (environ 650 000 USD)
– 10 ans : à partir de 500 000 OMR (environ 1,3 million USD)
L’investissement peut prendre plusieurs formes : biens immobiliers, parts de sociétés, obligations d’État ou dépôts bancaires à long terme. L’achat dans un ITC (Immeuble de Tourisme de Club) est également éligible, à condition de respecter des critères de valeur et d’effectuer un transfert de propriété réel.
Ce programme ne donne pas accès à la nationalité, mais permet de résider, de travailler et de faire des affaires dans le pays sans sponsor local, tout en incluant le conjoint et les enfants. Pour qui envisage de développer un portefeuille de locations saisonnières substantiel, c’est un outil stratégique.
Frais d’émission du visa de résidence pour propriétaire dans les Integrated Tourism Complexes (ITC) d’Oman, en OMR.
Visas touristiques et accessibilité pour les voyageurs
Pour la clientèle, le pays reste relativement facile d’accès. Plus d’une centaine de nationalités peuvent entrer à Oman sans visa pour des séjours de 14 jours, sous certaines conditions (passeport valable, retour, assurance, preuve d’hébergement, fonds suffisants). D’autres peuvent obtenir un e-visa de 10 ou 30 jours, ou un visa multi-entrée sur un an, via la plateforme en ligne de la Royal Oman Police.
Cette facilité d’entrée, combinée à l’augmentation des liaisons aériennes (nouvelles routes Muscat–Taif, Muscat–Port Soudan, augmentation progressive des connexions internationales), soutient directement la demande de locations de vacances.
Risques, limites et points de vigilance
Aucun marché n’est sans risque, même quand les rendements paraissent séduisants.
Parmi les risques identifiés :
L’investissement est exposé à la volatilité des cours du pétrole, à un risque de surcapacité dû aux nombreux projets de construction, à une illiquidité relative à la revente, à des aléas réglementaires potentiels et nécessite une gestion opérationnelle rigoureuse pour la location saisonnière.
Cela dit, plusieurs garde-fous existent : comptes séquestres pour les projets en VEFA, supervision accrue du ministère du Logement, cadre fiscal stable, système bancaire relativement conservateur.
Comment se positionner concrètement : quelques scénarios types
Pour terminer, il est utile de se projeter dans quelques scénarios concrets d’investissement en location saisonnière à Oman.
Scénario 1 : petit appartement dans un ITC à Muscat
– Produit : appartement 1 chambre de 60–70 m² à Al Mouj ou Muscat Hills
– Investissement : 100 000–150 000 OMR
– Stratégie : location mixte (saisonnière en haute saison, semi-longue durée hors saison)
– Hypothèse de revenus :
– haute saison : 80–120 OMR/nuit, 60–70 % d’occupation sur 5 mois
– reste de l’année : 40–60 % d’occupation à un tarif légèrement réduit, ou bail mensuel 600–700 OMR
– Résultat attendu : 8–10 % de rendement brut si la gestion est réactive et que le bien est bien noté en ligne, 5–7 % net après charges et honoraires de gestion.
Scénario 2 : appartement 2 chambres à Hawana Salalah
– Produit : 2 chambres de 90–110 m² avec accès piscine et plage
– Investissement : autour de 90 000–130 000 OMR selon la vue et la phase
– Stratégie : pure location saisonnière, très orientée Khareef + week-ends prolongés du Golfe
– Hypothèse de revenus :
– Khareef (3 mois) : 120–200 OMR/nuit, 70–80 % d’occupation
– reste de l’année : 30–40 % d’occupation avec tarifs ajustés ou deals longue durée (1–3 mois)
– Résultat attendu : 8–12 % de rendement brut, avec un pic très marqué l’été. Intérêt fort d’un gestionnaire local (type Wateera) pour optimiser la saison.
Scénario 3 : maison traditionnelle ou gîte dans une ville historique
– Produit : maison rénovée à Nizwa, Misfat Al Abriyeen ou dans un village de montagne
– Investissement : très variable, souvent inférieur aux tickets des ITC
– Stratégie : positionnement sur le tourisme culturel et nature, forte différenciation par le storytelling, les expériences (cuisine locale, randonnées guidées, etc.)
– Hypothèse de revenus :
– haute saison (octobre–avril) : 60–120 OMR/nuit, occupation dépendante de la qualité de la promotion
– basse saison : activité plus faible, mais possibilité de proposer des retraites, séminaires ou séjours de niche
– Résultat attendu : rendements bruts de 6–9 %, avec un risque plus élevé mais un fort potentiel de valorisation si la destination gagne en notoriété.
Conclusion : un marché encore sous-exploité, mais qui se professionnalise vite
Les opportunités de location saisonnière à Oman reposent sur une combinaison rare : croissance économique tirée par une stratégie nationale de long terme, marché immobilier en rattrapage après plusieurs années de correction, cadre fiscal particulièrement avantageux, et afflux de touristes en pleine ascension.
Pour un investissement locatif réussi en Oman, évitez les paris spéculatifs et privilégiez une approche fondée sur les fondamentaux. Ciblez des emplacements à demande structurelle comme l’aéroport international de Muscat (ITC), Salalah ou les quartiers centraux des grandes villes. Optez pour des typologies adaptées à la demande, telles que des studios et des appartements de 1 à 2 chambres bien équipés. Confiez la gestion de votre bien à des professionnels sérieux et intégrez dès le départ dans votre calcul les paramètres de saisonnalité, ainsi que tous les coûts réels (charges, maintenance, périodes de vacance locative).
Avec des rendements bruts régulièrement situés entre 8 et 10 % pour les bonnes opérations de location saisonnière, et un environnement réglementaire qui se clarifie, Oman s’impose comme une destination à considérer sérieusement dans une stratégie de diversification immobilière à l’échelle régionale — à condition d’y entrer avec une connaissance fine de ses spécificités et de ses rythmes.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, adossé au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Duqm, Sohar), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison en zone désignée pour les investisseurs étrangers dans un quartier en développement de Mascate, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché omanais tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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