Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçu comme un marché discret par rapport à Dubaï ou Riyad, l’immobilier commercial à Oman est en train de changer de catégorie. Porté par la stratégie nationale Vision 2040, une vague de réformes pro-investisseurs et une série de mégaprojets structurants, le Sultanat s’impose progressivement comme l’un des marchés les plus intéressants de la région pour les investisseurs à la recherche de rendement et de visibilité à long terme.
Le marché immobilier d’Oman se caractérise par une croissance régulière, un cadre réglementaire en modernisation et des prix d’entrée compétitifs. Il offre des rendements locatifs comparables aux grands hubs du Golfe, dans un environnement politique stable et peu fiscalisé. Les opportunités d’investissement solides concernent les bureaux, la logistique, le commerce, l’hôtellerie et les actifs alternatifs (centres de données, entrepôts frigorifiques, complexes mixtes), à condition de maîtriser les règles locales.
Un marché en croissance soutenue mais encore sous-radar
Le premier élément à considérer, c’est la dynamique globale du marché. Les différentes sources convergent sur un diagnostic : l’immobilier commercial à Oman est en phase d’expansion, avec des trajectoires de croissance légèrement différentes selon les études, mais toutes orientées à la hausse.
Plusieurs estimations coexistent pour la taille du marché, ce qui s’explique par des méthodologies et des périmètres d’analyse distincts. On peut résumer ainsi les principaux ordres de grandeur :
| Indicateur | Valeur | Source / Période |
|---|---|---|
| Taille du marché 2025 | 2,22 à 2,34 Mds USD | Plusieurs études sectorielles |
| Autre estimation 2025 | 7,68 Mds USD | Analyse alternative plus large |
| Valeur totale estimée | ≈ 15 Mds USD | Agrégation de différentes sources |
| Prévision 2031 | 3,06 Mds USD | Projection base 2026 |
| CAGR 2026–2031 | 5,48 % | Scénario central |
| Autres scénarios de CAGR | 5,37 % à 8,78 % | Scénarios alternatifs jusqu’en 2033 |
Malgré ces écarts, le signal principal est clair : le marché progresse de manière continue, avec une croissance annuelle annoncée entre 5 % et presque 9 % selon les segments et les horizons. Les transactions suivent la même tendance : la valeur totale des opérations immobilières a atteint environ 3,38 milliards d’OMR en 2024, en hausse de près de 30 % sur un an, avec plus de 68 000 transactions enregistrées. Sur cinq ans, le volume des échanges a progressé d’environ 37,6 %, pour un cumul proche de 14,7 milliards d’OMR.
Population actuelle de la région en millions d’habitants en 2024.
Le cadre légal : d’une économie fermée à un marché pro-investisseurs
Pour mesurer l’ampleur de la transformation, il faut revenir sur l’évolution du cadre juridique. Pendant longtemps, l’accès à la propriété foncière restait très limité pour les étrangers. Le principe posé par le Land Law (Sultani Decree 5/1980) était simple : toutes les terres appartiennent à l’État, à l’exception de celles détenues par les citoyens omanais (souvent par héritage). Entre 1970 et 1980, la propriété étrangère n’était tout simplement pas reconnue.
À partir du milieu des années 1990, le gouvernement a enclenché un mouvement progressif d’ouverture :
| Texte clé | Mesure principale | Effet pour les investisseurs |
|---|---|---|
| SD 24/1995 | Autorise les sociétés anonymes omanaises cotées à posséder des terrains avec jusqu’à 49 % d’actionnariat étranger | Première brèche dans le monopole national |
| SD 76/2010 | Porte la participation étrangère dans les sociétés immobilières à 70 % | Accès élargi aux véhicules de développement |
| ITC Law SD 12/2006 | Permet aux étrangers d’acquérir 100 % de la pleine propriété (via usufruit) dans des Integrated Tourism Complexes | Première vraie porte d’entrée directe pour les non-ressortissants |
| MD 95/2017 | Ouvre les Real Estate Investment Funds (REIFs/REITs) aux étrangers | Accès indirect via des fonds cotés |
| Résolution 357/2020 | Autorise l’achat d’appartements dans des immeubles mixtes multi-étages hors zones touristiques | Extension du champ d’investissement résidentiel/commercial |
| SD 29/2018 | Interdit la propriété étrangère dans certaines zones sensibles (militaires, royales, etc.) | Délimitation claire des zones fermées |
| FCIL RD 50/2019 | Permet, en règle générale, 100 % de propriété étrangère des sociétés dans la plupart des secteurs | Changement de paradigme pour l’investissement direct |
| RD 38/2025 | Ouvre la pleine propriété dans certaines zones et accorde 10 ans d’exonération fiscale dans les zones spéciales | Accélérateur de l’attractivité immobilière |
Le tournant le plus structurant pour les investisseurs est sans doute la Foreign Capital Investment Law (FCIL), entrée en vigueur en 2020. Elle autorise en principe 100 % de propriété étrangère dans la majorité des activités (hors « Negative List » couvrant des secteurs sensibles comme la défense, certains segments de la santé, de la finance ou des télécoms) et supprime les exigences de capital minimum pour la plupart des sociétés.
Dans le cadre de la libéralisation du marché immobilier omanais, les investisseurs étrangers (non-omanais) sont désormais autorisés à acquérir des biens immobiliers à usage commercial, tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts, sans restriction de nationalité, sous réserve de l’approbation des autorités compétentes.
– créer des holdings ou des véhicules de développement détenus à 100 % dans les segments autorisés ;
– obtenir des droits d’usufruit à long terme (jusqu’à 50 ans renouvelables, voire 99 ans dans certains cas) sur des terrains destinés à des projets d’investissement ;
– acheter des unités dans des projets désignés (Integrated Tourism Complexes, immeubles mixtes multi-étages, zones spéciales) avec des droits transmissibles et hypothécables.
La future loi Real Estate Regulation (RD 79/2025), applicable en 2026, unifie la réglementation en remplaçant des textes épars. Le ministère du Logement (MOHUP) supervisera désormais l’ensemble du secteur. Pour les investisseurs, cela signifie plus de clarté, une transparence accrue des promoteurs (sur les comptes séquestres, garanties et avant-contrats) et un contrôle renforcé des intermédiaires.
ZONES SPÉCIALES, ITC ET FREE ZONES : oÙ SE JOUE L’OUVERTURE AUX CAPITAUX ÉTRANGERS
L’une des spécificités du marché omanais tient à l’architecture territoriale du droit de propriété. Plutôt qu’une libéralisation généralisée, les autorités ont choisi d’ouvrir des « poches » extrêmement attractives, qui servent de vitrines et de laboratoires économiques.
Les Integrated Tourism Complexes : portes d’entrée privilégiées
Les Integrated Tourism Complexes (ITC) sont des grands ensembles touristiques et résidentielles où les étrangers peuvent acheter et détenir à 100 % des biens résidentiels et commerciaux, en pratique via des droits d’usufruit assimilables à de la pleine propriété. Parmi les complexes emblématiques figurent Al Mouj, Muscat Bay, Muscat Hills ou encore Jebel Sifah.
Dans ces zones, les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages cumulés :
Les investisseurs étrangers bénéficient de plusieurs droits et opportunités clés. Ils peuvent acquérir des appartements, des villas et des locaux commerciaux dans des zones désignées. L’usufruit du bien est transmissible aux héritiers et peut être cédé après une période de détention minimale. La loi oblige les promoteurs à livrer des projets intégrés comprenant logements, commerces, hôtels, marinas et golfs, créant ainsi une clientèle captive pour les surfaces commerciales. De plus, selon la valeur de l’investissement (par exemple 250 000 ou 500 000 OMR dans certains programmes), l’acquéreur peut obtenir des visas de résidence pluriannuels, valables 5 ou 10 ans.
Ces ITC attirent une clientèle internationale : Indiens, Britanniques et Émiratis représentent plus de 57 % des achats dans ces complexes, ce qui alimente un marché locatif dynamique et des rendements bruts généralement compris entre 5 % et 8 % pour les appartements, et 4 % à 6 % pour les villas et townhouses.
Free zones et zones économiques spéciales : la machine logistique
Autre pilier du modèle omanais : les zones franches et zones économiques spéciales dédiées à l’industrie, à la logistique et aux services exportateurs. Elles combinent 100 % de propriété étrangère, exonérations fiscales longues, facilités douanières et procédures administratives simplifiées.
Quelques exemples illustrent l’ampleur du phénomène.
| Zone | Surface / Projet | Avantages clés pour l’immobilier commercial |
|---|---|---|
| Duqm SEZ | 2 000 km², 14 Mds USD d’engagements | 100 % propriété étrangère, exemptions fiscales jusqu’à 30 ans, usufruit long terme, hub industriel et portuaire |
| Sohar Port & Freezone | 85 % de taux d’occupation, 30 Mds USD d’investissements cumulés | Zone industrielle, logistique et chimique, nouveaux terminaux agro-bulk, projet LNG bunkering de 1,6 Md USD |
| Salalah Free Zone | Exonération d’impôt sur les bénéfices pendant 30 ans, droits de douane supprimés | Plateforme logistique maritime, proximité du port et des flux Est-Ouest |
| Al Mazunah Free Zone | 100 % propriété, fiscalité très avantageuse, main-d’œuvre yéménite facilitée | Interface avec le Yémen, opportunités dans le stockage, la transformation et le transit |
| Innovation Park Muscat & zones scientifiques | Contrats d’usufruit 25 ans renouvelables, exonérations ciblées | Accueillent des activités technologiques, R&D, incubateurs |
Pour un investisseur immobilier, ces zones constituent des terrains privilégiés pour des parcs logistiques, des entrepôts spécialisés (froid, e-commerce, last mile), des locaux industriels légers ou des immeubles de bureaux destinés aux entreprises installées sur place.
Les nouvelles ouvertures en pleine propriété
Au-delà des ITC et des free zones, le Royal Decree 38/2025 marque un pas supplémentaire en autorisant la pleine propriété étrangère dans des zones désignées, assortie d’exonérations fiscales de dix ans dans les zones économiques spéciales. Combiné à la FCIL (100 % de propriété des sociétés) et aux réformes du secteur bancaire, ce texte renforce l’attractivité d’Oman pour les investisseurs cherchant une exposition directe à l’immobilier commercial, sans joint-venture imposé.
Procédures, licences et exigences : un processus de plus en plus fluide
L’accès au marché passe par un appareil administratif qui, lui aussi, s’est modernisé. Le ministère du Commerce, de l’Industrie et de la Promotion de l’Investissement (MOCIIP) joue un rôle central, via un Investment Services Centre entièrement digitalisé.
Les grandes étapes pour un investisseur étranger souhaitant monter une structure ou un projet commercial sont les suivantes :
La demande se dépose en ligne via le Centre avec une étude de faisabilité. L’autorité compétente a 14 jours pour l’examiner ; à défaut de réponse, elle est réputée acceptée. La licence est délivrée sous 3 jours après réception de toutes les autorisations. Il est possible de mandater des représentants agréés (banques, cabinets juridiques, consultants) pour préparer et déposer le dossier, sous réserve de validation par l’administration dans un délai de 10 jours.
Une fois la structure créée (souvent sous forme de LLC ou de société anonyme), l’investisseur doit respecter plusieurs obligations : enregistrement auprès de la Chambre de commerce et d’industrie, obtention d’une licence municipale (avec bail de locaux à l’appui), respect des quotas d’Omanisation (une part minimale de salariés nationaux) et dépôt d’états financiers audités dans les 60 jours suivant la clôture de l’exercice.
La nouvelle loi de régulation immobilière impose aux développeurs l’obtention d’une licence spécifique, l’ouverture d’un compte séquestre indépendant pour les paiements des acquéreurs, la fourniture de garanties financières et l’enregistrement systématique de tous les contrats de vente (y compris en VEFA). Les courtiers et marketeurs immobiliers doivent quant à eux obtenir un agrément et s’inscrire au registre national des professionnels du secteur.
Ces contraintes peuvent sembler lourdes, mais elles constituent un gage de sécurité pour les investisseurs, réduisant le risque de dérives spéculatives et de projets inachevés.
Incitations fiscales et financières : un régime parmi les plus attractifs de la région
L’un des principaux arguments d’Oman est son environnement fiscal extrêmement favorable pour les détenteurs d’actifs immobiliers. À la différence de nombreux marchés matures, le pays ne prélève ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur les plus-values, ni taxe foncière récurrente. La principale ponction directe liée à la transaction est un droit d’enregistrement d’environ 3 % à 5 % de la valeur du bien, versé au ministère du Logement et de l’Aménagement urbain.
Taux standard de l’impôt sur les sociétés en Arabie Saoudite, avec des exemptions pouvant atteindre 30 ans dans les zones économiques spéciales.
À cela s’ajoutent :
Le Maroc offre un environnement économique attractif caractérisé par l’absence de contrôle des changes, permettant une libre circulation des capitaux avec un dirham arrimé au dollar américain. Il facilite les importations en dispensant de l’inscription préalable au registre des importateurs pour les matériels, machines et véhicules nécessaires à un projet. Les droits de douane sont généralement bas (5 %) et souvent supprimés pour les biens destinés aux zones franches ou à l’industrie exportatrice. Le régime de TVA est à un taux réduit de 5 %, avec des exonérations fréquentes pour les opérations résidentielles et une application principalement ciblée sur les biens commerciaux.
Les rendements attendus reflètent cette structure : les études font état de rendements nets stabilisés compris entre 6,5 % et 8,5 % pour le retail prime, 6,0 % à 7,5 % pour des bureaux Grade A, et 7,0 % à 9,0 % pour des actifs industriels bien placés. Dans certains quartiers de luxe comme Shatti Al Qurum ou Muscat Hills, les loyers permettent de maintenir des rendements supérieurs à 7 %.
| Type d’actif | Rendement net stabilisé estimé | Durée de bail typique |
|---|---|---|
| Retail prime | 6,5 % – 8,5 % | 3 à 7 ans |
| Bureaux Grade A | 6,0 % – 7,5 % | 3 à 5 ans |
| Industriel / logistique core | 7,0 % – 9,0 % | 5 à 10 ans |
| Résidentiel haut de gamme (ITC) | 4 % – 8 % (brut) | 1 à 3 ans (baux logement) |
La combinaison entre fiscalité légère, flux locatifs réguliers et croissance modérée des valeurs capitalisées crée un profil de rendement globalement attractif pour un investisseur Buy & Hold recherchant des cash-flows relativement prévisibles.
Structurer son investissement : véhicules, zones et montages
Sur le plan juridique, les options sont variées. Les investisseurs étrangers peuvent opter pour :
Principales structures d’entreprise adaptées aux investisseurs étrangers, avec leurs caractéristiques clés.
Société à responsabilité limitée nécessitant au moins deux associés. Peut être entièrement étrangère si l’activité le permet. Capital minimum libéré d’environ 20 000 OMR pour une structure 100% étrangère.
Destinée aux projets d’envergure. Capital minimal significativement plus élevé (500 000 OMR et plus). La SAOG permet de faire appel public à l’épargne.
Structure adaptée pour un projet spécifique ou l’exécution d’un contrat gouvernemental. Extension d’une société mère établie à l’étranger.
Bénéficie de 100% de propriété étrangère, d’exonérations fiscales et de facilités douanières. Activité géographiquement limitée à la zone franche concernée.
Véhicule d’investissement accessible aux investisseurs non-omanais depuis 2017. Placé sous la supervision de la Capital Market Authority.
La plupart des investisseurs immobiliers choisissent une LLC comme holding d’actifs, parfois combinée à des SPV par projet, notamment pour faciliter le refinancement bancaire et sécuriser l’isolation des risques. Dans les free zones, la création de sociétés ad hoc est la norme pour exploiter des entrepôts, des locaux industriels ou des plateformes logistiques.
Pour détenir des actifs hors des ITC et des zones à pleine propriété, le montage standard utilise des contrats d’usufruit à long terme (jusqu’à 50 ans renouvelables, parfois 99 ans). Ce titre confère un « titre absolu » selon le droit omanais, permettant à l’usufruitier d’hypothéquer, céder ou sous-louer ses droits, sous réserve de respecter l’usage défini par le contrat et approuvé par le MOHUP.
Segmentation du marché : où se situent les meilleures opportunités ?
Derrière le terme générique « immobilier commercial » se cache une mosaïque de sous-marchés. Les données disponibles permettent de dégager une structure relativement claire.
Bureaux : un tiers du marché, bascule vers le Grade A et le « green »
Le segment des bureaux représente environ un tiers du marché de l’immobilier commercial, avec une part de 33,21 % en 2025 et un niveau similaire l’année précédente. L’essentiel de la demande provient des entreprises et des PME, qui à elles seules concentrent plus de 88 % de l’occupation sur l’ensemble des actifs commerciaux.
Le mouvement de fond est une polarisation croissante entre :
– des bâtiments Grade A modernes, bien situés (Madinat Al Irfan, quartiers d’affaires de Muscat, proximité des free zones) et conformes aux standards ESG (LEED Silver ou Gold, efficacité énergétique, confort d’usage) ;
– un stock Grade B vieillissant, souvent en situation de suroffre, en particulier à Muscat, où les propriétaires doivent consentir des incitations croissantes, des périodes de gratuité et des loyers tactiques pour remplir.
Les grandes entreprises multinationales comme les institutions financières exigent de plus en plus des immeubles certifiés verts. Omran Group, par exemple, a obtenu une pré-certification LEED Gold pour son Office Park à Madinat Al Irfan en 2024. Les immeubles certifiés affichent déjà des primes de loyers de 7 % à 10 % par rapport au stock traditionnel, tandis que les banques internationales proposent des décotes de taux pouvant atteindre 50 points de base pour ce type d’actifs. Pour un investisseur à long terme, la conclusion est assez nette : viser le Grade A, idéalement avec une dimension environnementale forte, permet à la fois de sécuriser la demande future, d’accéder à un financement plus compétitif et de réduire le risque d’obsolescence réglementaire.
Logistique et industriel : le segment à la plus forte croissance
Les actifs logistiques et industriels apparaissent comme les véritables moteurs de croissance du marché. Les projections parlent d’un CAGR compris entre 7,45 % et 7,80 % sur la décennie à venir, ce qui en fait le segment le plus dynamique.
Cette expansion s’explique par plusieurs facteurs combinés :
– développement des ports stratégiques (Sohar, Salalah, Duqm) et des zones associées ;
– progression rapide de l’e-commerce, avec une hausse estimée de 34 % des volumes de colis via l’aéroport de Muscat ;
– montée en puissance des industries agroalimentaires et des exportations de produits frais, qui stimulent la demande en entrepôts frigorifiques ;
– projets industriels de grande taille dans la chimie, le plastique, l’acier ou l’hydrogène vert, nécessitant une logistique dédiée.
À Sohar, par exemple, l’implantation d’une usine de polysilicium à 1,35 milliard USD, de nouveaux terminaux agro-bulk et d’une future installation de soutage LNG à 1,6 milliard USD alimente un besoin structurel d’entrepôts, de plateformes logistiques et d’unités de transformation.
Dans les zones industrielles plus « classiques » (Ghala, Misfah, Maabelah, Rusail, Barka, Falaj Al Awhi à Sohar), les loyers restent compétitifs, généralement entre 1 et 3 OMR/m² selon le niveau d’équipement et l’accessibilité. Les rendements bruts sur ces actifs, une fois loués à des utilisateurs solides, s’inscrivent dans le haut de la fourchette du marché (souvent 7 % à 9 %).
Pour les investisseurs, la clé est de cibler des localisations en cohérence avec le secteur d’activité visé : last-mile le long des principaux axes de Muscat pour l’e-commerce, entrepôts sous température dirigée à proximité des ports et des plateformes agroalimentaires, unités de fabrication légères dans les zones gérées par Madayn, etc.
Retail : recomposition sous l’effet de l’e-commerce
Le commerce de détail traverse une phase de recomposition. Les grands centres commerciaux établis – à l’image de City Centre Muscat (plus de 10,2 millions de visiteurs annuels) ou de City Centre Sohar (35 301 m², 120 boutiques) – continuent d’attirer un flux stable de consommateurs, mais l’e-commerce grignote progressivement certaines catégories d’enseignes.
a vu ses pertes d’exploitation multipliées par cinq en 2024, signe que tous les formats ne sont pas égaux face à la transformation du comportement des consommateurs.
Un grand franchisé
Pour autant, les rendements sur le retail prime restent attractifs (6,5 % à 8,5 % nets stabilisés), en particulier pour des actifs :
– ancrés par des locomotives résilientes (supermarchés, cliniques, services essentiels) ;
– situés dans des quartiers à forte densité résidentielle ;
– intégrés à des complexes mixtes (ITC, projets type Madinat Al Irfan, Yiti, AIDA) où la captation de flux est quasi automatique.
L’enjeu pour l’investisseur est de viser des actifs dont le mix commerçant est adapté à un monde où les achats de base ou de mode sont de plus en plus digitaux, et où l’expérience, la restauration, la santé, l’éducation ou les services spécialisés deviennent les moteurs principaux de fréquentation.
Hôtellerie et tourisme : une montée en puissance structurée
La stratégie touristique omanaise, pilotée par le ministère du Patrimoine et du Tourisme, vise à porter la contribution du secteur à 5 % du PIB en 2030 et 10 % en 2040. Déjà, les chiffres sont parlants : en 2024, les hôtels 3 à 5 étoiles ont accueilli environ 2,15 millions de clients, pour un chiffre d’affaires de l’ordre de 243 millions d’OMR, en hausse de plus de 6 % sur un an. Les taux d’occupation avoisinent 53,5 %, avec des recettes moyennes par chambre qui restent solides.
Plus de 9 600 chambres hôtelières supplémentaires sont programmées en Oman d’ici 2030.
Pour l’investisseur, les opportunités se déclinent sous plusieurs formes : acquisition d’hôtels existants, participation à des projets en co-développement dans les ITC ou les nouveaux quartiers urbains, investissement dans des résidences de services ou des complexes mixtes combinant résidence, retail et hébergement touristique.
Actifs alternatifs : data centers, cold storage et green buildings
Au-delà des segments traditionnels, le marché omanais voit émerger des classes d’actifs dites « alternatives » qui présentent un profil de risque-rendement potentiellement très intéressant :
– les data centers, avec des initiatives comme Oman Data Park et son programme d’investissement de 450 millions USD, portées par la stratégie de digitalisation du pays et la croissance des besoins en cloud et cybersécurité ;
– les entrepôts frigorifiques et plates-formes cold chain, stimulés par la montée des exportations agroalimentaires et l’intégration d’Oman dans les chaînes logistiques régionales ;
– les immeubles verts certifiés, profitant du cadre de finance durable (obligations vertes, incitations des bailleurs de fonds) et des exigences ESG des grands groupes.
Les premiers retours indiquent des loyers supérieurs à la moyenne pour ces actifs, avec des contrats locatifs souvent plus longs et des locataires à forte intensité capitalistique, ce qui réduit le risque de rotation rapide.
Muscat, Sohar, Salalah, Duqm : quatre visages pour une même histoire
Territorialement, le marché est loin d’être homogène. Muscat concentre encore près de 70 % du volume de l’immobilier commercial, mais les régions hors capitale sont appelées à croître plus vite, avec une CAGR attendue d’environ 6,94 % jusqu’en 2031.
Muscat : cœur économique et laboratoire urbain
Avec environ 1,7 million d’habitants et une majorité d’expatriés dans certains quartiers, la capitale est le principal moteur de la demande en bureaux, commerce et résidences haut de gamme. Les projets structurants y sont nombreux : Madinat Al Irfan (624 hectares, 280 000 habitants et 90 000 emplois visés), la régénération d’Al Khuwair Downtown (1,3 milliard USD) ou encore Sultan Haitham City (15 millions de m², 39 000 résidents prévus).
Les quartiers comme Al Mouj, Qurum, Shatti Al Qurum, Bausher, Al Khuwair ou Muscat Hills concentrent des valeurs foncières élevées, avec des prix qui peuvent aller de 80 000 à 200 000 OMR pour un logement de standing. Pour l’immobilier commercial, ces zones offrent des bases clients solvables et internationales, ce qui soutient les loyers et les rendements.
Sohar : la plateforme industrielle et portuaire
Située à mi-chemin entre Muscat et Dubaï, Sohar est devenue la principale porte d’entrée maritime pour de nombreuses chaînes industrielles et logistiques. Le port et la free zone adjacente, avec 30 milliards USD d’investissements cumulés et un taux d’occupation de 85 %, accueillent des projets lourds dans la métallurgie, la pétrochimie, le solaire, la logistique et l’agro-industrie.
Pour l’investisseur immobilier, Sohar présente un potentiel privilégié pour les entrepôts logistiques, parcs industriels, locaux d’assemblage et bureaux de support. Ses principaux avantages sont des coûts fonciers et locatifs nettement plus compétitifs qu’à Mascate, couplés à une demande soutenue à long terme, portée par les terminaux portuaires et le futur réseau ferroviaire national.
Salalah : tourisme, port et croissance régionale
Au sud, dans le gouvernorat du Dhofar, Salalah combine une attractivité touristique unique dans la région (la saison de mousson, ou Khareef, attire des centaines de milliers de visiteurs chaque année) et un rôle croissant dans le trafic maritime international. Le projet New City Salalah, pensé pour 60 000 résidents et 200 000 m² d’espaces retail-hôtellerie, illustre l’ambition de faire de la ville un pôle urbain moderne articulé autour du port et du tourisme.
Les investissements immobiliers dans une zone portuaire concernent trois secteurs principaux : l’hospitalité (hôtels, resorts, résidences de services), les commerces de destination, et les bureaux nécessaires à la gestion des activités portuaires et logistiques.
Duqm : pari de long terme sur un méga-hub industriel
Duqm, enfin, incarne le grand pari de long terme d’Oman : transformer une côte relativement vierge en un hub industriel, logistique et énergétique de rang mondial. Sur 2 000 km², la zone économique spéciale agrège un port en eau profonde, un chantier naval, une raffinerie, des zones industrielles, des projets de tourisme côtier et des initiatives dans l’hydrogène vert.
Du point de vue immobilier, Duqm est encore un marché émergent, mais les engagements d’investissement (14 milliards USD déjà sécurisés, appui du World Bank Group à hauteur de 1,2 milliard USD en financements garantis) laissent augurer un besoin massif d’actifs commerciaux au fur et à mesure de la montée en puissance : entrepôts, ateliers, parcs industriels, hôtels d’affaires, retail de proximité, logements pour salariés expatriés, etc. Pour un investisseur patient, capable d’absorber un risque de vacance initiale, la valorisation future peut être significative.
Résidence investisseurs et passerelle patrimoniale
Un élément non négligeable dans l’équation d’un investisseur étranger est la dimension migratoire. Oman a mis en place un Investor Residency Program qui associe investissement et obtention de visas de longue durée.
En pratique, plusieurs seuils coexistent, notamment :
– une résidence de 5 ans pour un investissement immobilier à partir de 250 000 OMR ;
– une résidence de 10 ans pour un investissement à partir de 500 000 OMR.
Ces résidences sont généralement renouvelables et peuvent être étendues au conjoint, aux enfants et parfois à des parents à charge. De plus, certains programmes permettent d’acquérir un bien en dehors des ITC (un seul par investisseur) pour un usage résidentiel, commercial ou industriel, élargissant ainsi les possibilités d’investissement et d’implantation.
Cette articulation entre investissement immobilier, droits de séjour et avantages fiscaux (absence d’impôt sur le revenu, de taxe sur la fortune ou sur la succession) renforce l’attrait d’Oman pour les familles d’investisseurs ou les entrepreneurs souhaitant diversifier leurs ancrages géographiques.
Risques, défis et points de vigilance
Le tableau n’est pas exempt de zones d’ombre, et un investisseur avisé doit intégrer plusieurs facteurs de risque.
D’abord, la dépendance persistante du budget omanais aux revenus pétroliers reste un paramètre structurant. Même si la part des activités pétrolières dans le PIB a reculé (passant de 46,1 % en 2012 à environ un tiers en 2023) et que les exportations non pétrolières avoisinent déjà 34,5 % du total, les fluctuations du prix du baril peuvent encore affecter les finances publiques, les dépenses d’infrastructure et, indirectement, la demande locative.
Le stock de bureaux et de retail de qualité intermédiaire à Muscat montre des signes de suroffre. L’arrivée de nouveaux immeubles plus performants et mieux situés accentue le risque de vacance pour les produits moins compétitifs, obligeant les propriétaires à consentir des efforts commerciaux importants.
Le contexte de coûts n’est pas neutre non plus : la volatilité du prix de l’acier et du ciment, les tensions sur la main-d’œuvre de construction et les contraintes croissantes liées à l’Omanisation (quotas de salariés nationaux, restrictions sur certains postes techniques occupés par des expatriés) pèsent sur les marges des développeurs et peuvent renchérir le coût de construction.
Malgré des améliorations comme un tribunal spécialisé et un centre de services pour l’investissement, les investisseurs peuvent rencontrer des procédures fragmentées, des lourdeurs bureaucratiques et des délais imprévisibles pour les autorisations. Sur le plan international, Oman est encore perçu comme un marché immobilier peu transparent.
Enfin, l’accès au crédit peut se révéler plus restrictif pour les petits et moyens promoteurs, les banques locales restant prudentes après des épisodes de créances douteuses significatives dans le secteur de la construction et des services. Dans ce contexte, les grands groupes (Omran, OIA, grandes familles d’affaires) et les investisseurs institutionnels ou internationaux dotés d’un bon bilan disposent d’un avantage concurrentiel.
Comment se positionner intelligemment sur le marché omanais ?
Face à ce paysage contrasté, plusieurs lignes directrices se dégagent pour un investisseur qui souhaite tirer parti des opportunités tout en maîtrisant les risques.
Une première approche consiste à cibler des actifs « core » ou « core-plus » dans les segments de marché les plus résilients d’Oman. Cela inclut les bureaux Grade A verts situés dans les quartiers émergents de Muscat (comme Madinat Al Irfan ou Knowledge Oasis), le retail de proximité adossé à des ancrages solides, et les entrepôts logistiques standards dans les corridors stratégiques de Muscat, Sohar et Salalah. L’objectif est de prioriser la qualité intrinsèque du bien, la solidité des locataires et la liquidité à la revente, même si cela implique d’accepter un rendement légèrement inférieur à celui d’actifs d’investissement plus opportunistes.
Une deuxième stratégie, plus opportuniste, peut cibler :
– des entrepôts spécialisés (froid, e-commerce) dans des free zones ou à proximité de grands terminaux portuaires ou aéroportuaires ;
– des actifs à repositionner (immeubles de bureaux ou centres commerciaux B) via des rénovations, une montée en gamme ESG ou un changement de mix d’occupation (coworking, espaces flexibles, services, médico-social) ;
– des participations minoritaires dans des projets phares (hôtels, complexes mixtes, data centers) portés par des développeurs locaux ou des fonds publics.
Une alternative pour entrer sur le marché immobilier est d’utiliser des instruments collectifs comme les REIF/REITs, régulés par la Capital Market Authority. Cette solution offre une exposition diversifiée au secteur sans nécessiter la gestion directe des biens.
Dans tous les cas, la réussite passe par une compréhension fine des spécificités omanaises : régime des ITC et des usufruits, zoning des free zones et zones économiques spéciales, exigences d’Omanisation, pratiques bancaires en matière de financement immobilier, nuances des textes récents (Real Estate Regulation Law, Banking Law, FCIL, Freezone Law), etc. Le recours à des conseils locaux expérimentés – cabinets d’avocats, experts-comptables, sociétés d’évaluation et brokers licenciés par le MOHUP – est quasiment indispensable pour sécuriser les opérations, surtout en phase d’entrée.
Conclusion : un marché encore jeune, mais structuré pour durer
L’immobilier commercial à Oman se situe à un moment charnière. D’un côté, le marché porte encore les traits d’une économie en rattrapage : besoins importants en infrastructures, en plateformes logistiques, en immobilier de bureaux de qualité, en complexes touristiques et en actifs alternatifs liés à la transformation numérique et énergétique. De l’autre, le pays a déjà posé les fondations réglementaires et financières d’un environnement pro-investisseurs : 100 % de propriété étrangère dans de nombreux cas, zones franches sophistiquées, fiscalité légère, ouverture aux REITs, résidence investisseurs et stratégie claire de diversification à horizon 2040.
Ce sont les rendements offerts par les segments clés du marché immobilier omanais.
Pour ceux qui sont prêts à prendre le temps de comprendre les spécificités locales, de s’adosser à des partenaires expérimentés et de sélectionner rigoureusement les actifs, les prochaines années pourraient bien transformer l’immobilier commercial à Oman d’« opportunité discrète » en véritable pilier de portefeuille à l’échelle régionale.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Mascate, Al Mouj, quartier diplomatique de Qurum), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de standing dans un complexe résidentiel pour expatriés, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, vérification de l’éligibilité en zone freehold pour étrangers, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, société locale) et définition d’un plan de diversification à long terme.
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