Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier d’Oman est en train de changer de dimension. Longtemps resté dans l’ombre de Dubaï ou de Doha, le Sultanat attire désormais les investisseurs qui cherchent à la fois de bons rendements, un cadre de vie agréable et un environnement juridique clair. Avec une croissance attendue du marché résidentiel proche de 9 % par an et des rendements locatifs moyens autour de 7 %, la question n’est plus de savoir s’il faut regarder Oman, mais où investir exactement.
Cet article analyse les meilleurs quartiers pour investir à Oman, en se concentrant sur la capitale Mascate ainsi que sur les villes clés comme Salalah, Sohar et Duqm. Il détaille, pour chaque quartier, le profil d’investisseur adapté, les rendements potentiels et les perspectives de plus-value.
Pourquoi Oman devient une place forte pour l’investissement immobilier
Oman cumule aujourd’hui plusieurs atouts rarement réunis dans la région : stabilité politique, absence d’impôt sur le revenu pour les particuliers, droits de propriété clairs dans des zones dédiées, monnaie arrimée au dollar et programme de résidence adossé à l’immobilier. Le tout sur fond de paysages spectaculaires, d’une mer chaude toute l’année et d’une image de « Suisse du Moyen-Orient » sur le plan géopolitique.
Les transactions immobilières totales en Oman ont bondi de près de 30 % en 2024.
Dans ce contexte, certains quartiers et villes prennent une longueur d’avance et concentrent l’essentiel de l’intérêt des expatriés, des familles omanaises urbaines et des investisseurs étrangers.
Comprendre le cadre d’investissement : ITC, usufruit et visa
Avant d’entrer quartier par quartier, il est crucial de comprendre comment un non‑Omanais peut investir.
Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans des zones spécifiques appelées Integrated Tourism Complexes (ITC). Dans ces complexes intégrés, l’acheteur dispose d’un droit de propriété libre (freehold) sur le bien et le terrain, avec des services complets : écoles, centres commerciaux, cliniques, marina, golf, parcs, etc. En dehors des ITC, le droit commun repose plutôt sur l’usufruit longue durée (jusqu’à 99 ans) sur des appartements dans des immeubles de quatre étages ou plus, sous certaines conditions d’âge, de résidence et de prix.
Les seuils d’investissement immobilier déterminent la durée de la résidence : 250 000 OMR pour un titre de cinq ans renouvelable et 500 000 OMR pour dix ans. Un programme de Golden Visa a également été relancé en 2025 pour attirer les investisseurs à long terme.
Dans les ITC, un minimum de 45 000 OMR est en principe exigé pour qu’un étranger puisse acheter, même si ce montant ne donne pas automatiquement droit à la résidence. L’absence d’impôt sur les revenus individuels, de taxe foncière annuelle et de taxation des plus‑values rend l’équation particulièrement favorable, malgré des frais de transfert de l’ordre de 3 % et des coûts de gestion et de maintenance à intégrer.
Mascate : le cœur du marché et des meilleurs quartiers
Mascate concentre presque la moitié de la valeur des transactions immobilières du pays. C’est là que l’on trouve à la fois les quartiers historiques, les zones d’affaires, les quartiers familiaux abordables et les complexes de luxe en bord de mer ouverts aux étrangers. La ville s’étend le long de la côte, avec un axe Est‑Ouest articulé autour de l’aéroport international.
Les grands équilibres du marché de Mascate
Dans la capitale, les prix des appartements en centre‑ville oscillent en moyenne entre 1 000 et 1 200 OMR par m², avec des fourchettes observées entre 600 et 1 220 OMR/m². En périphérie, les prix se situent plutôt entre 459 et 690 OMR/m². Les studios d’entrée de gamme débutent autour de 30 000 OMR, quand les penthouses et villas de luxe peuvent dépasser largement les 500 000 OMR, voire le million de rials dans les complexes très haut de gamme.
Les rendements bruts des appartements à Mascate tournent en général entre 6 % et 9 % selon l’emplacement, tandis que les villas se situent plutôt entre 4 % et 6 %. Les quartiers premium comme Al Mouj ou Qurum combinent forte demande locative, hausse nette des loyers (10 à 20 % sur les 18 derniers mois) et meilleure liquidité à la revente.
La montée en puissance des expatriés (plus 33 % entre 2022 et 2023, plus de 60 % de la population de Mascate dans certains secteurs) constitue un moteur clé de la demande locative.
Panorama comparatif des principaux quartiers de Mascate
Pour avoir une vision d’ensemble, voici un tableau synthétique pour quelques quartiers phares de la capitale, en termes de prix, de profil et de rendement potentiel.
| Quartier / Zone | Prix achat moyen (OMR/m²) | Loyer 1 ch. (OMR/mois) | Rendement brut indicatif | Profil principal |
|---|---|---|---|---|
| Al Mouj (ITC) | 900 – 1 300+ | 400 – 800 | 6 – 8 % | Expat haut de gamme, familles |
| Muscat Hills (ITC) | 850 – 1 200 | 350 – 700 | 5 – 7 % | Cadres, golfeurs, expats |
| Muscat Bay (ITC) | 1 000 – 1 400 | 500 – 900 | 5 – 7 % | Résidence secondaire, luxe |
| Shatti Al Qurum | 950 – 1 300 | 400 – 700 | 5 – 7 % | Diplomates, haut revenu |
| Qurum | 800 – 1 000 | 250 – 400 | 6 – 8 % | Expat, middle-upper class |
| Madinat Al Sultan Qaboos | 750 – 1 100 | 900 (villa) | 5 – 7 % | Villas familiales haut de gamme |
| Al Ghubra | ~750 | 250 – 450 | 6 – 8 % | Mix résidentiel/commercial |
| Bousher | 50 – 70 (terrain, données ponctuelles) | 150 – 300 | 6 – 8 % (sur résidentiel) | Familles, jeunes actifs |
| Ruwi | ~800 | ~500 (3 ch.) | 7 – 8 % | Centre commercial, petits investisseurs |
| Seeb / Al Khoud / Mabella | 400 – 700 (Seeb, Khoud) | 120 – 250 | 6 – 8 % | Résidentiel abordable |
Les fourchettes varient selon les sources et la date des relevés, mais le message est clair : certains quartiers ciblent la valorisation patrimoniale et le prestige, d’autres maximisent le rendement locatif ou l’accessibilité de prix.
Al Mouj (The Wave), le vaisseau amiral
Al Mouj est souvent présenté comme la vitrine immobilière d’Oman. Situé juste à côté de l’aéroport, en bord de mer, ce vaste complexe résidentiel et touristique intègre marina, golf 18 trous, hôtels de luxe (Kempinski, St. Regis), écoles internationales, commerces et promenades paysagées. C’est un Integrated Tourism Complex, donc accessible en pleine propriété aux étrangers.
La communauté compte déjà environ 8 000 résidents de 85 nationalités, avec une demande locative très soutenue de la part des cadres expatriés, des diplomates et des familles internationales. Les loyers des appartements d’une chambre se situent autour de 400 à 800 OMR par mois, tandis que les villas familiales et maisons de ville atteignent facilement 900 à 1 500 OMR mensuels, voire plus pour les villas de front de mer.
Hausse des loyers constatée sur les 18 derniers mois dans ce secteur.
Pour un investisseur étranger, Al Mouj coche plusieurs cases à la fois : droit de propriété freehold, environnement sécurisé et entretenu, clientèle locative solvable et perspective de valorisation au gré des nouveaux projets (golf links, nouvelles résidences brandées, etc.).
Muscat Hills, l’alternative golf et aéroport
Muscat Hills est un autre ITC majeur, situé à Seeb, à l’intérieur des terres mais à proximité immédiate de l’aéroport. Le concept repose sur un vaste parcours de golf 18 trous autour duquel s’organisent villas, townhouses et appartements.
Les prix d’achat y sont souvent un peu plus accessibles qu’à Al Mouj, avec des appartements deux chambres autour de 120 000 OMR et des rendements bruts attendus entre 5 % et 7 %. La clientèle type : cadres expatriés, amateurs de golf, professionnels travaillant dans la zone aéroportuaire ou les parcs d’affaires voisins.
L’avantage de Muscat Hills est d’offrir un environnement fermé, vert et bien structuré, mais certains investisseurs soulignent une liquidité légèrement inférieure à celle d’Al Mouj à la revente, en raison d’une notoriété internationale moindre. En revanche, pour un investisseur qui cherche un bon compromis prix / qualité / rendement, ce quartier reste une valeur sûre.
Muscat Bay et les quartiers de la rive sud
Plus au sud-est, coincé entre mer et montagnes du Hajar, Muscat Bay incarne un autre visage du haut de gamme omanais. Ce complexe en partenariat avec des opérateurs internationaux comme Jumeirah propose villas et appartements de luxe dans un cadre de resort, avec accès direct à la plage.
Les prix de départ pour certains programmes se situent autour de 158 000 dollars pour des unités en construction, avec une cible clairement orientée résidence secondaire, location saisonnière haut de gamme et clientèle internationale. Les rendements bruts autour de 5–7 % sont envisageables, mais la valeur ajoutée principale réside dans le positionnement « destination » : ce type de bien capte l’essor du tourisme et l’image de marque du pays.
À proximité, des zones comme Yiti ou les projets éco‑responsables (Yiti Sustainable City, AIDA) renforcent cette polarité sud, tournée vers le tourisme, le loisir et les résidences de standing. Ce ne sont pas les quartiers les plus liquides à court terme, mais ils peuvent offrir de solides plus‑values à horizon 10–15 ans, en parallèle de la montée en puissance du tourisme.
Qurum et Shatti Al Qurum, l’axe chic historique
Qurum et Shatti Al Qurum forment l’un des ensembles les plus recherchés de Mascate. D’un côté, Qurum, ancien quartier résidentiel verdoyant avec grands jardins, centres commerciaux et axes routiers majeurs ; de l’autre, Shatti Al Qurum, bande littorale très prisée où se concentrent ambassades, hôtels et villas en front de mer.
La municipalité de Mascate transforme le quartier de Qurum en un pôle majeur de shopping et de divertissement, soutenant ainsi les prix immobiliers déjà élevés. Les loyers pour un appartement d’une chambre y varient généralement de 250 à 400 OMR, et sont encore plus élevés à Shatti, où les villas de prestige atteignent des montants très importants. À l’achat, les prix au mètre carré se situent couramment entre 800 et 1 300 OMR.
Pour un investisseur locatif, ces quartiers offrent deux profils : des appartements bien placés avec un bon équilibre rendement / liquidité, ou des villas et résidences d’exception, moins rentables en pourcentage mais très solides patrimonialement. Les rendements bruts tournent en général entre 5 % et 7 %, un peu moins sur l’ultra‑luxe.
Madinat Al Sultan Qaboos, le royaume des villas familiales
Madinat Al Sultan Qaboos (souvent abrégé MSQ) est l’un des quartiers résidentiels les plus établis de Mascate. On y trouve essentiellement des villas spacieuses, des jardins et une atmosphère de banlieue chic très prisée des familles expatriées.
Les loyers pour une villa peuvent avoisiner 900 OMR par mois, avec une demande solide grâce à la proximité des écoles internationales, des commerces et des principaux axes de la ville. Les prix d’achat par m² se situent généralement entre 750 et 1 100 OMR, avec des perspectives de croissance de 3 à 7 % par an évoquées pour les prochaines années.
Les rendements bruts dans MSQ se situent plutôt dans la moyenne haute pour des villas haut de gamme (5–7 %), portés par une tension locative qui a fait grimper les loyers de 10 à 20 % en moins de deux ans.
Bousher, Al Ghubra, Ghala : le centre‑sud en pleine mutation
Au sud du corridor littoral central se dessine un large ensemble de quartiers en transition, très intéressant pour un investisseur qui cherche à entrer un peu plus tôt dans le cycle.
Bousher est souvent cité comme « hotspot » émergent, avec des projets résidentiels modernes, une amélioration des transports et une clientèle de jeunes actifs et de familles. Les loyers d’un appartement d’une chambre y tournent entre 150 et 300 OMR, avec des prix de terrains encore attractifs. La montée en gamme des infrastructures suggère une appréciation du capital sur le moyen terme.
Al Ghubra, mélange de résidentiel et de commercial, profite de grands programmes mixtes et de l’amélioration des liaisons routières. Les valeurs au m² autour de 750 OMR restent compétitives par rapport à Qurum ou Shatti, alors que l’accès aux services est très bon. Ghala, et en particulier Ghala Heights, se profile comme futur hub d’affaires, avec projets de centres commerciaux, bureaux et logements. Les hausses de prix y sont déjà visibles.
Pour un investisseur, ces quartiers offrent souvent un rendement brut intéressant, généralement compris entre 6 et 8 %. Cet avantage est combiné à un potentiel de plus-value grâce à la hausse des prix, elle-même liée aux dynamiques de requalification urbaine en cours.
Ruwi, Al Khuwair et le centre d’affaires historique
Ruwi est le poumon commercial traditionnel de Mascate. On y trouve sièges de banques, Bourse (Muscat Securities Market), bureaux et un tissu dense de commerces. C’est aussi un marché locatif très actif pour les classes moyennes et les jeunes actifs.
Un appartement de trois chambres se loue autour de 500 OMR par mois, pour un prix d’achat moyen proche de 800 OMR/m², ce qui permet d’envisager des rendements bruts proches de 7–8 %. L’offre est plutôt constituée d’immeubles plus anciens, mais la demande reste très soutenue grâce à l’emploi de bureau et au commerce.
Al Khuwair, juste à l’ouest de Qurum, joue un rôle de trait d’union entre quartiers d’affaires, ambassades, hôtels et zones résidentielles. Les loyers d’une chambre se situent en fourchette 180–300 OMR, pour des prix d’achat relativement modérés (50 à 70 OMR/m² pour certains types de produits dans les données disponibles, même si ces chiffres doivent être lus avec prudence selon la nature exacte des biens). Sa centralité, l’accès aux écoles et aux services en font une cible de choix pour les investissements locatifs à destination des expatriés.
Seeb, Al Khoud, Mabella et Al Amerat : le pari de la périphérie
À l’ouest de l’aéroport, Seeb est aujourd’hui l’un des plus grands pôles résidentiels du pays. Sa population a quasiment doublé entre 2003 et 2020, et la densité approche les 1 000 habitants/km². Les prix du terrain, entre 700 et 900 OMR/m², restent plus bas que dans le centre, tandis que les loyers d’une chambre varient entre 120 et 250 OMR. Rendements bruts de 6–8 % sont réalistes sur des stratégies bien ciblées.
Al Khoud et Al Mawaleh, proches des universités, disposent d’un fort potentiel locatif étudiant et jeune actif, avec des prix d’achat de 400 à 700 OMR/m². Mabella, encore plus abordable, est décrite comme « très bon marché », avec de nombreux programmes neufs mais aussi des terrains non bâtis et des déchets de construction, signe d’un quartier en phase de transition. Pour un investisseur prêt à accepter un environnement moins « fini » en échange d’un ticket d’entrée bas, ces zones sont intéressantes.
Al Amerat, au sud‑est, est l’exemple type de la périphérie à fort potentiel. Les prix des parcelles y ont longtemps été extrêmement bas (quelques milliers d’OMR), mais les projets d’infrastructures, dont un tunnel routier reliant directement à Ruwi, pourraient changer la donne. Les ventes de terrains s’y multiplient, signe que les promoteurs misent sur une revalorisation à moyen terme. C’est une zone plutôt spéculative, plus adaptée à l’achat de terrain en vue de revente ou de développement qu’à la mise en location immédiate.
Les Integrated Tourism Complexes (ITC) : la porte d’entrée des étrangers
Pour un investisseur non omanais, les ITC sont la clef. Ce sont les seules zones où une pleine propriété (freehold) est possible partout dans le pays, avec un cadre légal clair et une offre souvent calibrée pour une clientèle internationale. Outre Al Mouj, Muscat Hills et Muscat Bay à Mascate, plusieurs autres ITC se distinguent.
Tableau des principaux ITC ouverts aux étrangers
| ITC / Projet | Localisation | Typologie dominante | Atouts principaux | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Mascate | Appartements, villas, marina | Quartier phare, golf, marina, écoles | 6 – 8 % |
| Muscat Hills | Seeb (Mascate) | Villas, townhouses, appartements | Golf, proximité aéroport | 5 – 7 % |
| Muscat Bay | Qantab (Mascate) | Appartements, villas luxe | Resort en bord de mer, hôtel Jumeirah | 5 – 7 % |
| Jebel Sifah | Au sud de Mascate | Appartements, villas | Marina, golf, plage, short‑stay autorisé | 6 – 9 % (saison) |
| Hawana Salalah | Salalah (Dhofar) | Appartements, villas resort | Station balnéaire, forte saison estivale | 7 – 10 % (saison) |
| Salalah Beach | Salalah | Résidentiel et hôtels | Îlot touristique en expansion | 6 – 9 % |
| Yiti Sustainable City | Yiti (Mascate) | Villas, appartements écologiques | Eco‑quartier, énergies renouvelables | 5 – 7 % |
| AIDA | Côte de Mascate | Résidentiel luxe + golf | Projet haut de gamme, marques internationales | 4 – 6 % (plus-value) |
Parmi ces complexes, deux sortent du lot pour la location courte durée : Jebel Sifah et Hawana Salalah.
Jebel Sifah : la location saisonnière assumée
Jebel Sifah, développé par Muriya (joint‑venture entre Omran et Orascom), se situe à environ 45 minutes – 1 heure de Mascate. C’est un véritable resort avec marina pour super yachts, golf, hôtels et plage privée. Surtout, c’est l’un des rares ITC où la location de courte durée de type Airbnb est officiellement permise et encouragée.
La location saisonnière peut générer des revenus 30 à 50 % supérieurs à la location longue durée, avec des rendements bruts annuels pouvant atteindre 8 à 12 % pour les studios. Cette rentabilité s’accompagne d’une forte saisonnalité (haute saison pendant les mois frais, les week-ends, les vacances et les visites de résidents de Mascate) et nécessite une gestion plus active.
Ce type de produit est adapté à un investisseur qui cherche à mixer usage personnel (résidence secondaire) et exploitation locative, en acceptant un risque plus élevé et une dépendance au tourisme.
Hawana Salalah : profiter de la mousson tropicale
Hawana Salalah, sur la côte sud dans le gouvernorat de Dhofar, repose sur le même principe de resort intégré. Sa particularité est le climat : entre juin et septembre, la saison du khareef apporte une mousson légère qui transforme littéralement la région en paysage vert tropical, attirant plus d’un million de touristes chaque été.
Rendement brut annuel potentiel des meilleurs appartements et villas à Hawana en location saisonnière.
Au‑delà de Mascate : Salalah, Sohar, Nizwa, Duqm
Si Mascate concentre l’essentiel de la valeur actuelle, le reste du pays offre aussi des opportunités intéressantes, souvent avec un ticket d’entrée plus bas et des dynamiques de croissance sectorielle fortes.
Salalah : la capitale du sud et le levier touristique
Salalah, environ 250 000 habitants, est la deuxième grande ville du pays et le centre du gouvernorat de Dhofar. Son marché immobilier est encore bien moins cher que celui de Mascate, avec des prix moyens autour de 900 OMR/m², mais sa trajectoire est clairement ascendante.
Le tourisme y a généré environ 2,8 milliards d’OMR de PIB en 2023 à l’échelle nationale et devrait dépasser 3,3 milliards d’OMR en 2024. Salalah capte une part importante de cette croissance, notamment via le khareef. Des projets comme The Boulevard Spray, de nouveaux complexes résidentiels et commerciaux, et l’extension de la zone franche et du port soutiennent la demande pour appartements et locaux commerciaux.
Les rendements locatifs sur les biens touristiques bien placés peuvent atteindre 7 à 10 % bruts, avec une valorisation annuelle des villas estimée autour de 7 à 10 % dans certains secteurs. Pour un investisseur, Salalah offre une combinaison prix bas / rendement élevé / potentiel de plus‑value, à condition d’accepter une plus grande saisonnalité des flux.
Sohar : le hub industriel et logistique
Sohar, au nord, est un port stratégique entre Mascate et la frontière avec les Émirats. Sa zone franche et son port industriel attirent de nombreux projets dans la pétrochimie, la métallurgie, la logistique et plus récemment l’industrie verte (usine de polysilicium, par exemple).
Les prix au m² se situent en moyenne autour de 800 OMR, avec des rendements locatifs entre 5 et 7 % sur les appartements et petites maisons ciblant ingénieurs, cadres et travailleurs qualifiés. La demande locative est très corrélée au cycle industriel, ce qui implique d’accepter un risque économique plus marqué, mais l’État mise fortement sur Sohar comme pôle stratégique à long terme.
Analyse du marché immobilier de Sohar
Nizwa, Sur, Khasab : les marchés de niche
Nizwa, ancienne capitale intérieure, est plus tournée vers le patrimoine, le tourisme culturel et l’enseignement supérieur. Les prix y restent modérés (300 à 600 OMR/m²), avec une demande locative portée par les étudiants, le personnel académique et un tourisme plus confidentiel. Ce n’est pas le marché le plus liquide, mais il peut convenir à des investisseurs cherchant un ticket d’entrée bas et un environnement plus calme.
Sur, ville côtière connue pour la construction traditionnelle de boutres et la proximité des zones de ponte de tortues, offre un marché encore très abordable (200 à 500 OMR/m²), avec à la clef des perspectives liées au tourisme côtier et aux programmes gouvernementaux. Là encore, le profil est plutôt « buy and hold » que spéculatif.
Capitale de la péninsule de Musandam, Khasab attire les investisseurs pour ses paysages spectaculaires (fjords, plongée) et ses prix (300 à 700 OMR/m²). Cependant, l’acquisition par des étrangers est soumise à des restrictions en dehors des zones spécifiques, ce qui impose un examen juridique poussé avant tout investissement.
Duqm : le pari de la zone économique spéciale
Situé à mi‑chemin entre Mascate et Salalah, Duqm est au cœur d’un projet titanesque : une zone économique spéciale de plus de 2 000 km², la plus grande de la région MENA, avec port en eau profonde, industries lourdes, raffinerie, projets pétrochimiques et même port spatial.
Les investissements cumulatifs dépassent déjà largement plusieurs milliards de dollars, avec un soutien massif des pouvoirs publics et de partenaires internationaux. Côté immobilier, l’offre résiduelle reste limitée mais progresse : quartiers résidentiels pour les employés, hôtels, logements de service. Les rendements locatifs sur les logements destinés aux travailleurs et cadres peuvent être très attractifs, mais il s’agit d’un marché encore peu liquide, très lié au calendrier de mise en service des projets industriels.
Le ministère du Logement envisage d’y étendre les zones freehold pour étrangers, ce qui en ferait une cible potentielle pour les investisseurs, à condition d’accepter un horizon de long terme et une forte exposition au risque macroéconomique et énergétique.
Rendement, risque et stratégie : comment choisir son quartier
Au vu de ce panorama, la vraie question n’est pas « quel est le meilleur quartier », mais « quel quartier correspond à quel profil d’investisseur ». On peut regrouper grossièrement les stratégies en trois familles.
Stratégie rendement sécurisé : ITC et quartiers centraux établis
Pour un investisseur qui cherche avant tout un rendement stable, une faible vacance et un environnement très sécurisé, les ITC de Mascate (Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay) et les quartiers centraux comme Qurum, Madinat Al Sultan Qaboos ou encore certaines parties d’Al Khuwair constituent un socle solide.
Les rendements bruts se situent entre 5 % et 8 %. Le marché locatif est principalement composé d’expatriés, avec des baux souvent payés à l’avance et des standards de gestion élevés. Bien que le ticket d’entrée soit plus élevé, la liquidité à la revente l’est également.
Stratégie croissance / plus‑value : quartiers en mutation et villes secondaires
Pour ceux qui acceptent plus de volatilité en échange d’un potentiel de plus‑value, des zones comme Bousher, Al Ghubra, Ghala Heights, Seeb, Al Khoud, Mabella ou Al Amerat autour de Mascate offrent des prix attractifs et une dynamique de développement (nouvelles routes, centres commerciaux, écoles). De même, Salalah et Sohar, portées par le tourisme et l’industrie, peuvent réserver de belles surprises sur 10 à 15 ans.
Sur certains marchés, la sélection micro-localisée est un facteur déterminant. La proximité immédiate d’éléments comme une future station de transport, une université ou un hub commercial peut avoir un impact considérable sur la valeur et le potentiel d’un bien.
Stratégie opportuniste / saisonnière : resorts touristiques
Enfin, les investisseurs les plus opportunistes, prêts à gérer la saisonnalité et la complexité de la location de courte durée, peuvent se tourner vers Jebel Sifah, Hawana Salalah ou certains projets de Muscat Bay et Yiti. Les rendements bruts peuvent grimper à 8–12 % en combinant haute saison, tarification dynamique et bonne gestion, mais l’exposition au tourisme et aux cycles économiques est nettement plus forte.
Coûts, fiscalité et financement : ce qu’il faut intégrer
Même si la fiscalité est favorable (pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière annuelle, pas de taxation des plus‑values pour les particuliers), investir à Oman n’est pas exempt de frais.
Commission typique prise par les agences immobilières à Oman, généralement à la charge du vendeur.
Les banques omanaises financent jusqu’à 80 % du prix du bien pour les étrangers éligibles, avec des durées allant jusqu’à 25 ans et des taux compris en pratique entre 3 et 7 %. Un prêt de 100 000 OMR sur 20 ans à 5,5 % représente une mensualité d’environ 690 OMR, ce qui impose de bien caler son plan de financement sur les loyers attendus.
Conclusion : comment se positionner intelligemment à Oman
Oman n’est pas un marché de « flip » rapide à la manière de certains segments spéculatifs de Dubaï. C’est plutôt un marché de rendement régulier et de croissance progressive, particulièrement adapté aux investisseurs qui envisagent un horizon de plusieurs années, voire de long terme, et qui apprécient l’idée de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaire.
Pour un premier investissement, un appartement ou une petite villa dans un ITC bien établi comme Al Mouj ou Muscat Hills reste la voie la plus simple : cadre juridique clair, demande locative robuste, procédures rodées pour les acheteurs étrangers et possibilité de viser une résidence de long terme si le montant investi dépasse certains seuils.
Un investisseur expérimenté peut diversifier son portefeuille omanais en combinant un actif stable à Mascate (le cœur de portefeuille), un bien touristique à fort rendement à Jebel Sifah ou Hawana Salalah, et un investissement spéculatif sur un terrain ou un appartement dans une zone en développement comme Bousher, Ghala ou Seeb.
Au final, les meilleurs quartiers pour investir à Oman sont ceux qui combinent, à vos yeux, trois dimensions : un marché locatif lisible aujourd’hui, des fondamentaux économiques solides à moyen terme (infrastructures, emploi, démographie) et un cadre juridique que vous maîtrisez. Sur ces trois critères, Mascate et ses ITC, Salalah et quelques poches industrielles comme Sohar apparaissent, à la lecture des données, comme les pièces maîtresses d’une stratégie immobilière omanaise réussie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison en zone ouverte aux investisseurs étrangers dans un quartier en développement de Mascate, combinant un rendement locatif brut cible de 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification à long terme, en intégrant les spécificités juridiques et fiscales omaniennes.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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