Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires à Oman a changé d’échelle en quelques années. Longtemps discret, il est devenu l’un des segments les plus dynamiques de la péninsule arabique, porté par la montée en puissance du tourisme, l’ouverture progressive à la propriété étrangère et une vague de grands projets côtiers et urbains. Entre les plages immaculées de Muscat, les criques verdoyantes de Salalah pendant la mousson et les nouveaux complexes intégrés (ITC) taillés pour les investisseurs internationaux, Oman s’impose comme une destination de plus en plus stratégique pour les acheteurs de résidences de vacances ou de « plan B » résidentiel.
Un marché porté par Vision 2040 et le boom du tourisme
Le point de départ, c’est Oman Vision 2040, la stratégie nationale qui sert de fil conducteur à l’ensemble des politiques publiques. L’objectif est clair : réduire la dépendance au pétrole, faire émerger une économie diversifiée et attirer capitaux, talents et visiteurs. Le tourisme et l’immobilier résidentiel haut de gamme y tiennent un rôle central.
Les ambitions chiffrées sont parlantes : la part du tourisme dans le PIB doit grimper jusqu’à environ 10 % à l’horizon 2040, contre un peu plus de 2,5 % au milieu des années 2010. Le pays vise 11 à 11,7 millions de visiteurs annuels à terme, contre environ 3,9 à 4 millions de touristes internationaux récemment. Parallèlement, la contribution des secteurs non pétroliers au PIB doit frôler 90 % à l’échéance de la vision.
Nombre de chambres d’hôtel planifiées dans le cadre des investissements étatiques via les licences Integrated Tourism Complexes (ITC).
Résultat : la fréquentation touristique repart nettement à la hausse, avec près de 3,9 millions d’arrivées en 2023, des recettes hôtelières en croissance à deux chiffres sur le segment 3–5 étoiles et une montée en puissance d’événements MICE, de projets d’écotourisme et d’aventures sportives. C’est dans ce contexte que la demande pour des résidences secondaires – appartements, villas, unités de type resort – explose, aussi bien pour un usage personnel saisonnier que pour l’investissement locatif.
Pourquoi Oman séduit les acquéreurs de résidences secondaires
Pour comprendre l’attrait d’Oman auprès des acheteurs de résidences de vacances, il faut regarder au-delà des cartes postales. Plusieurs facteurs structurants s’additionnent.
D’abord, la stabilité. Le pays est régulièrement cité comme l’un des plus sûrs de la région, avec un climat politique calme, une criminalité faible et une monnaie – le rial omanais – solidement arrimée au dollar américain. Pour des investisseurs européens, asiatiques ou du Golfe qui cherchent un refuge géopolitique, c’est un argument déterminant.
À qualité comparable, le marché immobilier omanais est plus abordable que ceux de Dubaï, Abu Dhabi ou Doha. Les appartements en front de mer dans les Integrated Tourism Complexes (ITC) coûtent généralement entre 800 et 1 100 OMR par mètre carré. Pour le haut de gamme, l’entrée du marché du luxe à Mascate commence autour de 500 000 OMR. Cet écart de prix représente un potentiel de plus-value intéressant pour un acheteur de résidence secondaire comparant les destinations du Golfe.
S’ajoute un environnement fiscal remarquablement léger pour la pierre. Pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière récurrente sur les résidences, pas de taxe sur la fortune, pas de taxation des plus-values immobilières. Seule une taxe municipale sur les loyers (3 % des revenus locatifs) s’applique en cas de location, tandis qu’une TVA ne touche pas les loyers résidentiels. Pour un propriétaire qui alterne usage personnel l’hiver et location saisonnière l’été, le cadre est particulièrement favorable.
La région de Dhofar et Salalah attire plus d’un million de visiteurs chaque été grâce à la mousson du Khareef.
Un cadre légal très spécifique : ITC, freehold et usufruit
Le marché des résidences secondaires à Oman est indissociable de son architecture juridique. Contrairement à d’autres pays où les étrangers peuvent acheter quasiment partout, Oman a fait le choix d’un modèle encadré.
Le principe de base, posé dès le Land Law de 1980, est que la propriété foncière est réservée aux citoyens omanais, avec en plus des zones entièrement fermées aux non-Omanais (certaines régions frontalières, zones militaires, sites archéologiques, terres agricoles stratégiques). C’est la loi sur les Integrated Tourism Complexes (Sultani Decree 12/2006) qui introduit une dérogation majeure : dans des périmètres bien définis – les ITC – les étrangers peuvent acquérir en pleine propriété (freehold) ou en usufruit de très longue durée (jusqu’à 99 ans, transmissible et cessible).
Concrètement, un acheteur étranger de résidence secondaire a trois options principales :
Pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Thaïlande, plusieurs options existent selon le type de propriété. Dans un ITC (Immobilier pour Commerciaux et Industriels), l’achat en freehold confère une propriété illimitée du terrain et du bâti, avec un titre foncier enregistré, idéal pour la transmission familiale. L’achat en usufruit dans un ITC offre des droits similaires pour des durées allant jusqu’à 99 ans renouvelables, autorisant la revente et la location, mais la terre reste soumise à ce régime. Hors ITC, notamment dans les immeubles de 4 étages et plus (selon la résolution 357/2020), l’acquisition d’un droit d’usufruit est possible sous conditions strictes : résidence de deux ans, âge minimum de 23 ans, un seul bien par acheteur, et quotas limitant la part d’étrangers dans l’immeuble.
Freehold vs leasehold : un arbitrage clé pour les non-résidents
Pour les acquéreurs qui envisagent un usage secondaire et un horizon de long terme, l’arbitrage freehold / leasehold est crucial. Le freehold offre :
L’acquisition d’un titre de propriété foncière offre plusieurs avantages majeurs. Elle confère au propriétaire une durée illimitée de détention du bien. Il bénéficie également de la pleine disposition de sa propriété, ce qui inclut le droit de l’occuper, de la louer, de la revendre, d’en faire donation ou de la transmettre. Enfin, ce titre facilite l’accès au crédit auprès des institutions financières locales et peut simplifier l’obtention de visas de résidence.
En contrepartie, il impose un ticket d’entrée plus élevé, une concentration dans les ITC les plus prisés (et donc souvent plus chers) et une responsabilité intégrale sur l’entretien.
Le leasehold ou usufruit longue durée, très utilisé en dehors des ITC ou pour les logements plus abordables, présente un ticket d’entrée plus faible et un accès à des localisations parfois centrales (Ruwi, Muttrah, certains quartiers de Sohar ou Sur). En revanche, la valeur a tendance à s’éroder à mesure que l’échéance se rapproche, les renégociations de bail peuvent être sensibles et la revente devient plus difficile dans les dernières années de la durée.
Pour l’acheteur de résidence secondaire qui raisonne patrimonialement, la plupart des conseils convergent : privilégier le freehold ou l’usufruit très long terme en ITC, quitte à ajuster la taille du bien ou à miser sur des villes secondaires (comme Salalah) plutôt que sur le centre-ville de Muscat hors zones ouvertes.
Les Integrated Tourism Complexes, épicentre des résidences secondaires
Les ITC sont le cœur battant du marché des résidences secondaires à Oman. Ces méga-projets balnéaires ou golfiques combinent hôtels, résidences, marinas, commerces, golfs, écoles et plages privées, avec la spécificité d’autoriser la propriété étrangère en freehold.
Parmi les plus emblématiques :
Plusieurs projets résidentiels haut de gamme offrent des opportunités d’investissement variées. Al Mouj Muscat propose une gamme complète d’appartements et villas avec un marché secondaire actif. Muscat Bay se distingue par son environnement basse densité. Jebel Sifah affiche une projection de plus-value annuelle de 6 à 15%. Hawana Salalah capitalise sur le tourisme de mousson avec des prix d’entrée accessibles.
Pour donner un aperçu comparatif de quelques points d’entrée, on peut résumer ainsi :
| Développement ITC | Type de bien (exemples) | Fourchette indicative de prix* |
|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Appartement 1 ch. | 90 000 – 130 000 OMR |
| Appartement 2 ch. | 140 000 – 210 000 OMR | |
| Townhouse 3 ch. | 240 000 – 320 000 OMR | |
| Muscat Bay | Résidence / villa compacte | à partir d’environ 90 000 OMR |
| Jebel Sifah (Solaris, etc.) | Appartements / villas | à partir d’environ 250 000 OMR (villas) |
| The Sustainable City – Yiti | Appartements | 75 000 – 150 000 OMR |
| Townhouses / villas | 200 000 – 350 000 OMR | |
| Hawana Salalah | Studio | 45 000 – 70 000 OMR |
| Appartement 1 ch. | 60 000 – 100 000 OMR | |
| Villa / townhouse | 160 000 – 300 000 OMR |
Prix à titre illustratif à partir des données 2025 disponibles, susceptibles d’évoluer.
Les complexes immobiliers haut de gamme commercialisent désormais un style de vie « hôtelier », incluant piscines, spas, restaurants et divers équipements de loisir. Ce phénomène s’accentue avec les « résidences de marque » (Marriott, St. Regis, etc.) qui proposent des services hôteliers comme la conciergerie et le housekeeping, ainsi que des programmes de location. Cette offre s’accompagne d’une prime de 25 à 40 % sur le prix au mètre carré par rapport aux résidences non brandées.
Visas de résidence et fiscalité : le double levier de l’investisseur
Pour l’acheteur international, la perspective d’une résidence secondaire à Oman ne se résume pas à un pied-à-terre au soleil. Le pays a mis en place un arsenal de visas liés à l’investissement immobilier, qui renforcent l’attrait du marché.
Le Golden Residency Program permet ainsi à un investisseur qui achète un bien dans un ITC d’un montant d’au moins 200 000 OMR d’obtenir une résidence longue durée de 10 ans renouvelable pour lui et sa famille proche (conjoint, enfants, parents au premier degré). Des paliers plus bas, autour de 150 000–200 000 OMR, ouvrent la voie à des permis de deux ou cinq ans. Au-delà, des régimes d’investisseur plus classiques existent pour les entrepreneurs ou cadres très qualifiés.
Ce visa de longue durée n’impose pas d’obligation de présence annuelle minimale, ce qui répond bien à la logique de résidence secondaire. Il offre la possibilité de passer l’hiver à Muscat, puis de louer le bien en haute saison touristique, le tout dans un environnement fiscal ultra-léger. Pour un investisseur européen, habitué à des dispositifs plus contraignants, le contraste est net.
Investisseur européen
Coûts d’acquisition et de détention
Du côté des coûts, le poste principal est la taxe de mutation de 3 % du prix, due à l’enregistrement auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme. À cela s’ajoutent généralement :
Frais approximatifs en OMR pour l’émission du titre foncier (deed) lors d’une transaction immobilière à Oman.
Au total, les coûts de clôture pour un étranger se situent fréquemment dans une fourchette de 5 à 9 % du prix. Ensuite, la détention implique :
– des charges de copropriété / service charges dans les ITC, usuelles entre 4 et 12 OMR par m² et par an selon le niveau de services et d’équipements ;
– une éventuelle contribution au fonds de réserve (sinking fund), souvent de 0,5 à 1 OMR / m² / an ;
– des assurances habitation (0,1 à 0,3 % de la valeur du bien par an) ;
– les coûts d’exploitation (eau, électricité, climatisation, internet).
En l’absence de taxe foncière annuelle sur la résidence elle-même, ces postes constituent l’essentiel du coût récurrent.
Rentabilité locative : de l’usage saisonnier à l’actif productif
L’une des caractéristiques les plus marquées du marché omanais des résidences secondaires, c’est la cohabitation entre usage personnel et logique d’investissement. De nombreux acheteurs – notamment européens, russes, ou résidents du Golfe – occupent leur villa ou leur appartement de novembre à avril, puis confient la gestion à un opérateur pour la haute saison touristique estivale ou pour des séjours d’affaires.
Dans les principales zones ITC, les rendements bruts résidentiels se situent souvent sur les plages suivantes :
– 5 à 8 % pour des appartements bien positionnés ;
– 4 à 6 % pour des villas et townhouses ;
– 7 à 10 % en annualisé pour les locations courte durée dans des stations très touristiques comme Hawana Salalah.
Il s’agit du rendement net maximum projeté pour un investissement dans un projet immobilier durable comme The Sustainable City Yiti à Muscat, tiré par la demande croissante pour l’habitat écoresponsable.
Salalah, laboratoire de la location saisonnière
La région de Salalah, et en particulier Hawana Salalah, illustre le potentiel des résidences secondaires dédiées au tourisme. Une analyse récente du marché des locations de courte durée y recense environ 95 annonces actives, dont 95 % de logements entiers, essentiellement des appartements et des maisons de 1 à 2 chambres.
Revenus mensuels moyens en haute saison pour les biens immobiliers à Salalah, atteignant près de 2835 USD au pic absolu.
En basse saison (mai, juin, novembre), les revenus moyens retombent autour de 1 000 USD par mois, avec 24,5 % d’occupation et des tarifs proches de 160 USD/nuit. Les meilleurs 10 % de biens dépassent 3 700 USD de revenus mensuels, des taux d’occupation supérieurs à 64 % et des tarifs largement au-dessus de 300 USD/nuit. Côté rendement, des cas documentés font état de ROIs bruts de 20 % et plus, avec des rendements nets après charges entre 8 et 12 % pour des unités d’une chambre bien gérées.
Pour un investisseur qui accepte la volatilité saisonnière, Salalah peut donc offrir des performances très supérieures à la moyenne régionale, surtout dans des complexes balnéaires entièrement équipés et situés en front de mer.
Luxe, branding et rareté : le haut de gamme en pleine accélération
Au sommet de la pyramide, le segment des résidences secondaires de luxe évolue vite, particulièrement à Muscat. Depuis le début des années 2020, la définition du « luxe » a basculé : il ne s’agit plus simplement de grands volumes, mais de zones en front de mer, d’architecture signature, d’intégration paysagère et de services hôteliers.
À Muscat, le marché des villas ultra-luxe se concentre sur quelques zones exclusives (Al Mouj, Muscat Bay, AIDA à Yiti, Qurum). L’offre est très restreinte, avec moins de 50 nouvelles unités >1 million OMR livrées annuellement, et moins de 10 transactions par an dans le segment ultra-prime >5 millions OMR.
Pour donner des ordres de grandeur, les prix d’entrée pour de « véritables » actifs de luxe à Muscat se situent autour de 500 000 OMR, tandis que certaines villas front de mer, penthouses ou résidences brandées peuvent dépasser largement les 3 millions OMR. On distingue d’ailleurs des sous-segments :
| Segment de luxe | Fourchette indicative de prix (OMR) |
|---|---|
| Premium | 2 – 3 millions |
| Super-Prime | 3 – 5 millions |
| Ultra-Prime | > 5 millions |
Les résidences signées par des marques hôtelières internationales – St. Regis, Mandarin Oriental, Marriott, Trump, The Lux Collective – se multiplient, que ce soit à Al Mouj (St. Regis Residences), à Shatti Al Qurum (Mandarin Oriental Residences) ou à Yiti (Marriott Golf Residences, Trump-branded villas). Elles se vendent généralement avec une prime de 25 à 40 % par rapport à des actifs non brandés comparables, mais séduisent une clientèle internationale à la recherche d’un standard de service homogène et d’une liquidité de revente améliorée.
Projection de la valeur de marché du segment immobilier luxe en milliards USD d’ici le début des années 2030.
Muscat, Salalah et les autres : une géographie à plusieurs vitesses
Pour l’acheteur de résidence secondaire, toutes les villes omanaises ne présentent pas le même profil de risque et de rendement.
Muscat : capitale du haut de gamme et des ITC
Muscat concentre près de 28,5 % de la population du pays et la quasi-totalité du parc de résidences brandées et de complexes intégrés matures. Le marché y est plus liquide, les infrastructures urbaines – routes, écoles internationales, hôpitaux, centres commerciaux – sont déjà bien en place. Les prix y ont progressé d’environ 10 % récemment, avec une projection d’environ 30 % de hausse cumulée à l’horizon du proche moyen terme dans certains quartiers.
Les zones les plus recherchées pour les résidences secondaires sont :
– les ITC en bord de mer (Al Mouj, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah) ;
– les quartiers de standing comme Shatti Al Qurum, Qurum, Madinat Al Sultan Qaboos pour ceux qui privilégient une vie de quartier « à l’ancienne » plutôt qu’un resort fermé.
Pour un investisseur visant un compromis entre usage personnel et location à l’année à des expatriés (cadres, salariés des zones industrielles et logistiques), le marché de Muscat offre un rendement locatif brut stable, généralement situé entre 5 % et 7 % selon le type de bien.
Salalah : pari sur la saisonnalité et le Khareef
Salalah, capitale de la région de Dhofar, évolue sur une autre logique : ici, tout tourne autour de la mousson. Plus d’un million de visiteurs s’y pressent chaque été, gonflant les taux d’occupation hôtelière, les tarifs et la demande de locations meublées. Les résidences secondaires y prennent souvent la forme d’appartements ou de villas dans des resorts comme Hawana Salalah ou, demain, Amazi, un développement balnéaire dont les villas démarrent aux alentours de 355 000 OMR.
Pour un investisseur acceptant une forte volatilité des revenus mensuels et une gestion intensive, Salalah peut offrir des retours cumulés de 35 à 65 % sur 5 ans, grâce à une appréciation du capital (5-8 %/an) et des revenus locatifs élevés en saison. Cette stratégie nécessite toutefois une expertise en gestion (tarification dynamique, maintenance, marketing international) et une vigilance sur les risques réglementaires futurs des plateformes de location.
Duqm, Sohar, Nizwa : des marchés plus industriels ou patrimoniaux
D’autres villes comme Duqm ou Sohar sont davantage tirées par les zones économiques spéciales, les ports et la logistique. La demande résiduelle y est alimentée par l’arrivée de travailleurs expatriés dans le secteur industriel. Pour les résidences secondaires, ces marchés restent de niche et se prêtent mieux à l’investissement locatif long terme qu’à la villégiature pure.
Nizwa, ville historique de l’intérieur, évolue plus lentement : la progression des prix y est plus modérée par rapport aux villes côtières. Les résidences secondaires y visent davantage une clientèle d’amateurs de patrimoine et d’authenticité, avec des perspectives de rendement plus sages.
Finance, crédit et structuration des acquisitions
L’accès au financement local fait partie des sujets sensibles pour les non-résidents. Techniquement, les grandes banques omanaises (Bank Muscat, NBO, Bank Dhofar…) peuvent accorder des hypothèques aux étrangers pour des biens situés dans des ITC ou dans le cadre du régime d’usufruit urbain. Mais dans les faits, les conditions sont plus strictes que pour les nationaux :
– taux d’intérêt : généralement dans une fourchette de 5 à 7,5 % l’an pour les étrangers ;
– ratio prêt/valeur (LTV) : plafonné entre 60 et 70 %, ce qui impose un apport conséquent de 30 à 40 % minimum ;
– conditions d’éligibilité : souvent réservées aux résidents disposant d’un emploi local stable et d’un revenu mensuel minimum autour de 1 000–1 500 OMR.
Pour un acheteur non-résident, les options de financement en Suisse sont limitées. La pratique dominante reste le paiement comptant ou le recours à un crédit dans son pays d’origine. Cette situation contribue à la stabilité du marché du luxe, car un plus grand nombre d’achats en fonds propres réduit le risque de ventes forcées en période de crise économique.
Les projets sur plan (off-plan) se structurent généralement autour d’un premier versement de 10 à 20 %, suivi de paiements échelonnés (souvent 1 % par mois sur plusieurs années) et d’un solde à la remise des clés. Une réglementation impose la mise en place de comptes séquestres pour sécuriser les fonds des acheteurs jusqu’à l’avancement des travaux, ce qui réduit le risque de développement inachevé, même si le risque de retard de livraison n’est jamais nul.
Durabilité et villes nouvelles : une nouvelle génération de résidences secondaires
Un trait marquant du marché omanais, et qui touche de plus en plus le segment des résidences secondaires, est l’intégration très forte de la durabilité environnementale dans les nouveaux projets. Oman s’est fixé des objectifs ambitieux : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050, classer le pays parmi le top 40 mondial de la performance environnementale dès la décennie 2030, et porter la part des énergies renouvelables à 20 % puis 35–39 % du mix électrique dans les prochaines décennies.
Concrètement, cela se traduit par :
Le Sultanat d’Oman déploie plusieurs projets ambitieux en matière de développement durable. Cela inclut **The Sustainable City – Yiti**, une ville balnéaire « net zero » de 11 km² intégrant plus de 3 000 logements, une marina, des hôtels, des fermes urbaines, des panneaux solaires et une gestion optimisée de l’eau. Le pays développe également des stations de montagne durables, comme le projet de destination carbone neutre de Jabal Al Akhdar, alimenté par des énergies renouvelables. Sur le plan réglementaire, un nouveau code du bâtiment impose une meilleure efficacité énergétique, une réduction de la consommation d’eau et l’usage de matériaux à faible empreinte carbone. Enfin, des programmes de rénovation énergétique des bâtiments publics visent une réduction de 26 % de leur consommation.
Pour l’acheteur de résidence secondaire, ces engagements ne sont pas qu’un argument marketing. Ils peuvent se traduire par des coûts d’exploitation plus bas (climatisation, électricité), un confort supérieur (conception bioclimatique, ventilation, isolation) et une valeur de revente améliorée sur le long terme, surtout à mesure que les exigences des investisseurs internationaux se renforcent en matière d’ESG.
Dans le complexe The Sustainable City Yiti, l’expérience de la résidence secondaire est reconfigurée par une intégration massive de panneaux solaires, un système de récupération d’eau grise, des fermes communautaires et une limitation de la circulation automobile. L’achat ne se limite plus à une vue mer, mais correspond à l’adoption d’un mode de vie durable où l’empreinte environnementale de chaque séjour est activement réduite.
Risques, limites et points de vigilance
Le dynamisme du marché des résidences secondaires à Oman ne signifie pas absence de risques. Plusieurs zones de vigilance s’imposent aux investisseurs.
Le premier concerne la croissance du tourisme. Les cibles de 11–11,7 millions de visiteurs à l’horizon 2040 sont ambitieuses, alors que le pays n’en accueille pour l’instant qu’environ un tiers. Si les investissements dans les aéroports (capacité visée de 50 millions de passagers d’ici 2040), les routes et la promotion internationale se poursuivent, rien ne garantit un rattrapage linéaire. Une croissance plus lente de la demande touristique pèserait sur les performances des résidences secondaires les plus dépendantes de la location saisonnière.
Des dizaines de milliers de nouvelles unités résidentielles sont en construction ou planifiées à travers divers projets. Les projections nationales indiquent qu’il faudrait ajouter environ 340 000 unités supplémentaires d’ici 2040 pour maintenir un taux d’occupation de 90 %. Le principal danger est un déséquilibre ponctuel : certains sous-marchés ou typologies de logements pourraient subir des pressions baissières sur les loyers si l’offre dépasse la demande locale.
Le troisième point est juridique et réglementaire. Si le cadre ITC est bien balisé, les régimes d’usufruit urbain hors ITC sont plus récents et pourront évoluer. De même, le marché de la location courte durée fonctionne aujourd’hui avec un niveau de régulation assez faible, y compris à Salalah où seules une petite minorité des annonces seraient formellement licenciées selon certaines sources. Il est probable que les autorités resserrent progressivement les règles (licences, normes de sécurité, fiscalité), ce qui peut affecter le rendement des stratégies fondées sur Airbnb et consorts.
Les fluctuations du prix du pétrole, les tensions régionales et la politique monétaire mondiale peuvent ralentir la demande immobilière, même si le segment haut de gamme, acheté majoritairement en fonds propres, reste plus résilient.
Comment s’y prendre en pratique pour acheter une résidence secondaire à Oman
Pour un acheteur étranger qui envisage de se positionner sur ce marché, quelques étapes pratiques s’imposent.
D’abord, clarifier l’objectif : résidence de vacances pure, mix usage personnel / location saisonnière, investissement locatif long terme, ou combinaison avec un projet de résidence fiscale future. Ce choix conditionne la localisation (Muscat vs Salalah, ITC vs centre-ville), le type de bien (appartement vs villa), le budget et le régime de propriété (freehold ITC quasi-indispensable pour une stratégie patrimoniale long terme).
Pour un investissement immobilier sécurisé, il est crucial de sélectionner un ITC (Investor’s Trade Certificate) reconnu, permettant d’accéder à la pleine propriété (freehold) ou à un usufruit de longue durée. Vérifiez que le développement est conforme et dispose d’une autorisation ITC officiellement approuvée. Assurez-vous que tous les contrats sont enregistrés auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme et que, pour un achat sur plan, les paiements transitent par des comptes séquestres dédiés.
Puis, passer au crible le développeur : historiques de livraison, qualité de construction, gestion des communautés, structure des charges de copropriété, politiques de location (certaines résidences brandées limitent strictement les locations de type Airbnb). Dans un marché où les résidences de marque pèsent de plus en plus lourd, la réputation de l’enseigne et de l’opérateur hôtelier compte autant que le promoteur lui-même.
Rendement net réaliste visé sur un investissement immobilier locatif à Muscat, en intégrant l’ensemble des coûts et charges.
Un marché encore jeune, mais déjà structurant
Le marché des résidences secondaires à Oman est encore loin d’avoir atteint la maturité de Dubaï ou d’Abu Dhabi. Mais c’est précisément ce qui le rend intéressant : dynamique démographique positive, politique d’ouverture ciblée via les ITC, fiscalité clémente, grands projets structurants, montée en gamme rapide de l’offre, et une différenciation forte fondée sur la nature (montagnes, wadis, désert, mousson de Salalah) et la durabilité.
Le Koweït présente un marché immobilier attrayant pour deux profils : les acheteurs recherchant un pied-à-terre hivernal dans un cadre stable avec une fiscalité avantageuse et la possibilité de revenus locatifs, et les investisseurs visant un marché du Golfe en croissance et moins saturé. Le pays combine ces arguments de manière rare.
Reste à aborder ce marché avec méthode : bien comprendre le cadre légal très particulier, distinguer les micro-marchés (Muscat, Salalah, Yiti, Jebel Sifah…), mesurer la vraie profondeur de la demande touristique et locative, et rester lucide sur les risques de sur-offre dans certains segments. À ces conditions, une résidence secondaire à Oman peut être bien plus qu’une maison de vacances : un actif stratégique à la croisée des transformations économiques et touristiques du sultanat.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour chercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais et au dollar indexé. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sour, Salalah), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier d’expatriés à Mascate, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété en zone freehold ou via société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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