Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à Oman pour plusieurs années, que ce soit pour le travail, un projet d’investissement ou un changement de vie, passe presque toujours par la location d’un logement à long terme. Le marché est attractif, les loyers restent globalement plus abordables que dans d’autres pays du Golfe, et le cadre légal protège à la fois propriétaires et locataires. Mais les règles sont spécifiques, et une location mal encadrée (ou non enregistrée) peut rapidement tourner au casse-tête.
Ce guide explique en termes clairs les démarches pour louer un bien immobilier à long terme à Oman, le budget à prévoir, ainsi que les aspects juridiques pour se protéger.
Comprendre le marché locatif à Oman
Le marché de la location à Oman est à la fois dynamique et encadré. Les prix varient fortement selon la ville, le quartier, le type de bien et les services proposés, mais le pays reste l’un des plus abordables du Conseil de Coopération du Golfe pour se loger.
Le secteur a connu une baisse des loyers de l’ordre de 10 à 15 % par an entre 2019 et 2022, puis une nette reprise à partir de 2023, avec des hausses annuelles situées entre 5 et 17 % selon les segments. À Muscat, les loyers des appartements ont même progressé d’environ 17 % en 2025. Les projections évoquent encore une hausse de 3 à 7 % par an dans les années à venir avant une stabilisation.
Taux d’occupation moyen des logements à La Réunion, tous types confondus.
Muscat, Salalah, Sohar… où louer selon son profil
Muscat concentre l’essentiel de la demande locative, en particulier dans son centre-ville et dans les complexes résidentiels de haut standing. C’est aussi la ville la plus chère du pays, mais elle reste, en moyenne, moins coûteuse que les grandes métropoles du Golfe comme Dubaï, Abu Dhabi ou Doha à qualité comparable.
Les autres grandes villes d’Oman, telles que Salalah, Sohar, Nizwa, Sur et Barka, proposent généralement des loyers plus doux que la capitale. Cependant, ce marché immobilier est parfois moins liquide et offre un choix plus restreint de biens haut de gamme.
On trouve plusieurs profils de locataires bien identifiés :
– Les expatriés (cadres, diplomates, salariés d’organisations internationales) dominent le marché dans les quartiers centraux de Muscat et dans les complexes intégrés dédiés aux étrangers (Integrated Tourism Complexes).
– Les Omanais privilégient les villas et les maisons de ville en périphérie.
– Les jeunes actifs et étudiants se tournent vers les studios et les colocations.
– Les familles recherchent plutôt des appartements et villas de deux à trois chambres à proximité des écoles.
Combien coûte une location à long terme à Oman ?
Les chiffres varient selon les sources et les périodes, mais les fourchettes suivantes donnent un aperçu réaliste du marché résidentiel à long terme.
Ranges de loyers par type de bien et localisation
Les montants ci-dessous sont mensuels et exprimés en rials omanais (OMR).
Muscat : centre-ville et banlieue
| Type de bien | Zone | Fourchette de loyer mensuel (OMR) |
|---|---|---|
| Studio | Quartiers prisés | 180 – 335 |
| 1 chambre | Centre-ville | 197 – 400 (jusqu’à 350 – 600) |
| 1 chambre | Banlieue / hors centre | 134 – 300 |
| 2 chambres | Muscat (global) | 300 – 650 |
| 3 chambres | Quartiers prisés | 359 – 650 |
| 3 chambres | Banlieue | 250 – 500 |
| Maison de ville (townhouse) | Muscat | 450 – 800 |
| Villa 3–5 chambres | Muscat | 900 – 2 000 |
| Colocation (chambre en partage) | Muscat | 60 – 120 |
Les moyennes nationales confirment ces ordres de grandeur : environ 220 OMR pour un appartement 1 chambre en centre-ville et 147 OMR hors centre, environ 403 OMR pour un 3 chambres en centre-ville et 257 OMR en périphérie.
Autres grandes villes (Salalah, Sohar, Nizwa, secondaires)
| Ville / zone | Type de bien | Fourchette de loyer mensuel (OMR) |
|---|---|---|
| Salalah – centre-ville | Appartement 1 chambre | 150 – 300 |
| Nizwa / Sohar | Appartement 1 chambre | 150 – 250 |
| Salalah / Sohar (hors centre) | 1 chambre | 250 – 450 |
| Villes secondaires | Colocation | 30 – 80 |
À l’échelle du pays, une personne seule dépense en moyenne environ 626 OMR par mois à Muscat (logement compris) et une famille de quatre personnes autour de 1 321 OMR. La location est la plus grosse partie du budget.
Comparaison avec l’achat : quand la location reste plus rationnelle
Les taux de crédit immobilier tournent autour de 4 à 6 % par an, avec une moyenne d’environ 5,25 % pour un prêt fixe sur 20 ans. Pour un bien de 100 000 OMR financé à 5,5 % sur 20 ans, la mensualité oscille autour de 690 OMR, soit plus que la plupart des loyers d’appartements 1 à 3 chambres dans la plupart des quartiers.
Sachant que le salaire mensuel net moyen après impôt est estimé à environ 678 OMR à Muscat (et un peu plus de 900 OMR au niveau national), la location reste souvent plus abordable et flexible pour un expatrié ou un nouvel arrivant que l’achat immédiat.
Frais à prévoir au-delà du loyer
Louer à Oman ne se résume pas au loyer affiché dans l’annonce. Plusieurs postes de dépenses viennent s’ajouter et doivent être anticipés dans le budget.
Honoraires d’agence, caution et paiements d’avance
Les agences facturent le plus souvent l’équivalent d’un mois de loyer au titre de frais de mise en location, parfois sous forme de forfait. Le payeur peut être le propriétaire ou le locataire selon l’accord local : ce point doit être clarifié dès le départ.
La caution – ou dépôt de garantie – n’est pas strictement encadrée par la loi, ce qui laisse une grande liberté contractuelle. Dans la pratique, les schémas suivants sont courants :
| Type de garantie demandée | Montant / modalité typique |
|---|---|
| Caution simple | 1 mois de loyer |
| Paiement d’avance | 3 mois à 1 an de loyer |
| Chèques postdatés | 1 chèque par échéance de loyer |
| Billet à ordre / promissory note | Montant total du bail |
En l’absence de règles spécifiques sur les dépôts, certaines parties conviennent de placer la caution sur un compte séquestre, éventuellement rémunéré au profit du locataire, avec des conditions de restitution définies par écrit. Cette pratique reste encore minoritaire mais tend à se développer.
Ces pratiques courantes nécessitent une trésorerie suffisante au moment de la signature de l’accord, car les fonds doivent être disponibles dès l’engagement, et non au moment du décaissement effectif.
Charges, services et taxes
Les éléments suivants sont en principe à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le contrat :
– Électricité, eau, climatisation (souvent via la facture d’électricité), gaz (bouteilles ou citerne)
– Internet et téléphone
– Assainissement, gestion des eaux usées, vidange de fosse septique
– Éventuelles redevances municipales ou de service (hors taxe municipale sur les loyers, payée par le bailleur)
Pour un appartement de 85 m² à Oman, la facture mensuelle combinée d’électricité, d’eau et de climatisation se situe généralement entre 30 et 80 OMR.
Les locations dans les complexes intégrés (Integrated Tourism Complexes) ou résidences de standing s’accompagnent fréquemment de frais de services communs, qui varient approximativement de 40 à 200 OMR par mois. Ces sommes couvrent l’entretien des parties communes, piscines, jardins, sécurité, etc.
Côté fiscalité, les locations résidentielles sont exonérées de TVA à 5 %, mais le revenu locatif est soumis à une taxe municipale de 3 %, due par le propriétaire. Le bailleur peut parfois tenter de répercuter ce coût : il est important de vérifier ce point dans le contrat.
Le cadre juridique de la location à long terme
L’un des atouts d’Oman pour un locataire étranger est un cadre légal relativement clair et protecteur. Encore faut-il que le bail soit correctement établi et enregistré.
Les textes qui encadrent la location
Les relations entre bailleurs et locataires sont principalement régies par : le contrat de bail, les lois en vigueur et les droits et obligations de chaque partie.
– Le décret royal n° 6/1989, souvent appelé « Tenancy Law », qui organise la location des locaux résidentiels, commerciaux et industriels.
– Ses amendements successifs, notamment les décrets 72/2008 et 107/2010, ainsi qu’un décret plus récent adopté début 2025.
– Le Code des transactions civiles (décret 29/2013).
– Les règles de procédure civile et commerciale (décret 29/2002).
– Des décisions ministérielles relatives aux frais d’enregistrement (par exemple, la décision 20/2016 pour la municipalité de Muscat).
L’objectif affiché est double : permettre à la population (y compris aux revenus moyens ou modestes) d’accéder à un logement adapté, et garantir un certain équilibre entre propriétaires et locataires.
Le contrat de bail : forme, durée et enregistrement
Les baux résidentiels utilisent en général un formulaire standard, d’une page, émis par la municipalité compétente (Muscat Municipality pour la capitale). Les conditions générales sont imprimées au verso, et les clauses particulières (montant du loyer, durée, délais de paiement, etc.) sont renseignées sur le recto. Pour les locaux commerciaux ou industriels, un avenant détaillé est souvent ajouté.
L’article énonce quelques règles clefs à suivre. Par exemple, il est essentiel de bien structurer son contenu, d’utiliser un langage clair et adapté au public cible, et de toujours vérifier la précision des informations avant publication. Ces principes de base garantissent la qualité et l’efficacité de la communication.
– Il n’existe pas de durée minimale légale : le bail peut être de quelques mois ou de plusieurs années.
– Un bail enregistré auprès d’une municipalité ne peut pas dépasser 7 ans.
– Au-delà de 7 ans, le contrat doit être enregistré auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme (MOHUP).
– La durée totale maximale d’un bail (ou d’un contrat de type usufruit) est de 50 ans.
L’enregistrement du bail est obligatoire. Le propriétaire est en principe responsable de cette démarche, mais le locataire a le droit de l’effectuer lui-même si le bailleur ne s’en charge pas dans le mois suivant la signature. Le défaut d’enregistrement dans ce délai – et de paiement des frais correspondants – peut rendre le contrat nul et non avenu vis‑à‑vis des autorités, ce qui laisse le locataire sans protection juridique en cas de litige ou d’expulsion.
À Muscat, les frais d’enregistrement d’un bail varient selon sa durée. Pour un contrat de moins de 7 ans, ils s’élèvent à 5 % du total des loyers dus. Pour un bail de plus de 7 ans enregistré au ministère, le taux est réduit à 0,5 % du loyer total. Ces frais constituent une dette fiscale due à l’État. Par défaut, c’est le propriétaire qui en est responsable, bien que le contrat de location puisse prévoir une autre répartition.
Un bail enregistré et dûment notarié a la force d’un « titre exécutoire » : en cas de litige, il facilite l’exécution des décisions (par exemple, un jugement d’expulsion ou de paiement).
Conditions d’accès au marché pour un étranger
Pour louer à titre personnel, un étranger doit disposer : d’un titre de séjour valide.
– D’un permis de résidence valide (résidence card délivrée par la Royal Oman Police)
– D’un visa en cours de validité
– De justificatifs de revenus (attestation de salaire)
– Souvent, d’une lettre de non‑objection (NOC) de l’employeur
Si ces conditions ne sont pas réunies ou pour simplifier les démarches, il est fréquent que le bail soit conclu au nom de l’employeur omanais du locataire. Dans ce cas, l’entreprise fournit généralement son registre de commerce (trade licence) et le passeport du signataire autorisé. Les sociétés du CCG (GCC) n’ont toutefois pas accès à toutes les facilités prévues pour les sociétés immatriculées à Oman.
Sans droits de résidence ni autorisation de travail, il n’est pas possible d’enregistrer un bail à son propre nom. C’est un point déterminant pour les expatriés nouvellement arrivés.
Droits et devoirs du locataire et du propriétaire
L’équilibre du bail repose sur une répartition claire des responsabilités et sur des règles de résiliation et de renouvellement strictement encadrées.
Obligations et droits du locataire
Le locataire bénéficie notamment :
– Du droit à un logement habitable : sécurité, salubrité, accès à l’eau et à l’électricité.
– Du droit à la jouissance paisible des lieux : le propriétaire ne peut pas l’importuner ni entrer sans préavis, sauf urgence.
– Du droit à un contrat écrit, détaillant le loyer, les dates de paiement, la durée, les obligations de chacun, les conditions de renouvellement et de résiliation.
– Du droit de contester une expulsion ou une augmentation injustifiée devant les instances compétentes.
En contrepartie, il doit :
– Verser le loyer selon les modalités convenues (souvent par chèques postdatés).
– Assurer l’entretien courant du logement.
– Utiliser les lieux conformément à leur destination (habitation, usage familial) et s’abstenir d’activités illicites ou nuisibles.
– Régler les charges (électricité, eau, gaz, internet, redevances d’assainissement, etc.), sauf stipulation contraire.
– Rendre le bien en fin de bail dans l’état initial, hors usure normale, ce qui peut impliquer des travaux de rafraîchissement ou de remise en état.
Obligations et droits du propriétaire
Le bailleur conserve :
Principaux droits légaux dont dispose le propriétaire bailleur dans le cadre d’une location.
Droit de percevoir le loyer aux conditions prévues dans le bail.
Droit de visiter le bien pour inspection ou travaux, sous réserve d’un préavis raisonnable (sauf en cas d’urgence).
Droit de saisir la justice en cas de non-paiement, de dégradations anormales ou d’usage non autorisé du logement.
Il doit : être présent lors de la réunion, terminer le rapport avant la date limite, et respecter les directives établies.
– Remettre le logement en bon état de fonctionnement au début du bail.
– Assurer les réparations majeures et les travaux nécessaires au maintien de l’habitabilité.
– Respecter la vie privée du locataire et ne pas pénétrer dans les lieux sans autorisation (hors urgence).
– Respecter les délais et conditions légales s’il souhaite récupérer le bien pour l’occuper lui-même ou pour reconstruire.
En cas de vente du bien en cours de bail, le nouveau propriétaire est tenu par les termes du contrat existant et ne peut pas augmenter le loyer ou résilier unilatéralement, sauf selon les modalités prévues par la loi.
Augmentation de loyer : ce qui est permis, et à quel rythme
Le loyer de départ est librement négocié entre les parties. Par la suite :
Le loyer ne peut être augmenté avant la fin de la période de bail convenue, sauf accord exprès du locataire. Pour les baux de plus de trois ans, une hausse est possible tous les trois ans. En cas de désaccord sur le montant, c’est la municipalité qui tranche, en tenant compte des conditions économiques et sociales. Historiquement, la loi a pu limiter l’augmentation annuelle à 7 % après trois ans ; ce plafond a été assoupli, mais les autorités surveillent les excès.
Un propriétaire peut aussi demander une hausse en cours de bail si le locataire sollicite des travaux d’amélioration substantiels (par exemple, installation d’un système de climatisation plus performant ou agrandissement), la hausse devant rester proportionnée au coût des travaux.
Résiliation, renouvellement et expulsions
Les baux à Oman se renouvellent en principe automatiquement pour une durée équivalente à la durée initiale, sauf si l’une des parties signifie son intention de ne pas reconduire le contrat.
Les règles à connaître :
Le locataire doit notifier son départ au moins trois mois avant l’échéance du bail, faute de quoi le contrat est reconduit automatiquement. Ce préavis ne peut être donné à n’importe quel moment : il doit intervenir avant la fin de la période convenue. Le propriétaire ne peut mettre fin au bail avant son terme que pour des motifs spécifiques (impayés, usage non conforme…). Pour une résidence principale, le locataire est protégé d’une éviction avant quatre ans de relation locative, et ce délai est porté à sept ans pour les locaux commerciaux ou industriels.
Le propriétaire peut récupérer le bien pour l’occuper lui-même ou loger un membre de sa famille proche, à condition :
– Qu’aucun autre logement adapté ne soit disponible pour lui, et
– De prévenir le locataire au moins six mois à l’avance.
S’il n’occupe finalement pas le bien dans les trois mois suivant le départ du locataire, ou s’il l’occupe moins d’un an sans raison valable, le locataire peut réclamer le droit de réintégrer les lieux au loyer antérieur.
Les procédures d’expulsion pour impayés, dégradations graves ou activité illégale suivent un cadre strict, avec un préavis (en général 15 jours pour un retard de loyer) et possibilité de régulariser. Si le locataire règle la dette avant le jugement, y compris les frais engagés par le propriétaire, l’expulsion n’est en principe pas prononcée.
Les litiges se traitent d’abord fréquemment devant un comité municipal spécialisé, dont les décisions ont valeur de jugement, puis, si nécessaire, devant les tribunaux de première instance, avec voies de recours.
Comment chercher et choisir un logement à Oman
Trouver un logement adapté passe par plusieurs canaux, certains très classiques, d’autres plus informels.
Portails immobiliers, agents et réseau
Le plus fréquent, pour un séjour à long terme, est de combiner :
– Des portails d’annonces : plateformes spécialisées au niveau local (Dubizzle Oman, OpenSooq, OLX, Property Finder, JustProperty, Bayut) ;
– Des agences immobilières reconnues, souvent enregistrées auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme (par exemple : First Choice LLC, Savills Oman) ;
– Le bouche-à-oreille, via collègues, groupes d’expatriés, réseaux sociaux (« expats in Oman », etc.) ;
– Les panneaux « To Let » visibles sur les façades.
Pour une location formelle à long terme, il est vivement recommandé de faire appel aux services d’un agent agréé. Ce professionnel garantit le sérieux du propriétaire, rédige le bail en le conformant au formulaire municipal officiel, et se charge de coordonner les démarches administratives essentielles telles que l’enregistrement du contrat et la réalisation de l’état des lieux.
Les plateformes de location de vacances (Airbnb, Vrbo, Stayz, Expedia, KAYAK) sont très utiles pour un hébergement temporaire en arrivant, mais ne remplacent pas un bail long terme enregistré. Elles peuvent toutefois servir de solution de transition durant les premières semaines, le temps de trouver une location classique.
Visites, état des lieux et inventaire
Avant de signer, il est crucial de :
Avant de louer un logement, il est crucial de l’inspecter physiquement ou via une visite vidéo détaillée. Cela inclut de tester le fonctionnement des installations (climatisation, électricité, plomberie, équipements de cuisine), de contrôler l’état des éléments structurels (murs, sols, fenêtres, portes, sanitaires), et de préciser clairement le niveau d’équipement fourni : logement nu, semi-meublé (avec cuisine équipée et luminaires) ou entièrement meublé (comprenant mobilier, linge et vaisselle).
Le jour de l’emménagement, un état des lieux précis, idéalement accompagné de photos, doit être signé entre les parties. Ce document servira de référence pour la restitution de la caution en fin de bail. En pratique, il est souvent rédigé par l’agent immobilier.
Meublé, non meublé, villa ou appartement : faire le bon choix
Le parc locatif à Oman est varié : immeubles modernes, villas individuelles, maisons de ville, duplex, complexes résidentiels avec piscine et salle de sport…
Meublé ou non meublé
La majorité des logements destinés à une occupation de long terme sont proposés vides ou semi-meublés :
– Non meublé : murs, sols, parfois une cuisine basique et l’éclairage. Charge au locataire d’acheter tout le mobilier et l’électroménager.
– Semi-meublé : cuisine installée, climatiseurs, luminaires, parfois quelques placards intégrés.
– Meublé : mobilier complet (lits, canapés, tables, chaises), linge de maison, vaisselle et ustensiles.
Les logements meublés sont généralement plus chers à loyer équivalent mais évitent un investissement initial en équipement. Ils sont adaptés aux contrats courts ou aux expatriés avec une mission de durée incertaine. Pour un séjour long et stable, un logement non meublé ou semi-meublé peut être plus avantageux financièrement, surtout si son loyer est inférieur de plusieurs dizaines d’OMR par mois.
Villa ou appartement : impact sur le budget et le quotidien
Les appartements représentent l’option la plus abordable. Les villas, souvent avec jardin et parfois piscine privée, coûtent typiquement de deux à quatre fois plus cher que des appartements de taille comparable dans le même quartier. Les maisons de ville (townhouses) se situent entre les deux.
Un élément souvent sous-estimé est le coût d’entretien des villas. Là où la plupart des baux d’appartements incluent l’essentiel de la maintenance dans le loyer, les locataires de villas contribuent fréquemment aux frais de jardin, piscine et petite maintenance, à hauteur de 50 à 200 OMR par mois selon la surface et les équipements.
Pour un budget maîtrisé, un appartement 2 ou 3 chambres dans un quartier correctement desservi, avec d’éventuelles commodités (parking, petite salle de sport, piscine commune), constitue un compromis pratique.
Maîtriser son budget global de vie à Oman
L’accès au logement doit être pensé dans un budget plus large. Pour un expatrié seul à Muscat, une enveloppe de 300 à 500 OMR par mois (hors loyer) est souvent nécessaire pour vivre confortablement, tandis qu’une famille de quatre compte plutôt entre 700 et 1 500 OMR hors loyer selon son mode de vie.
Les principaux postes, outre le loyer et les charges décrites plus haut, sont :
Principaux postes de dépenses mensuelles pour un expatrié, avec des fourchettes de prix en OMR (Rial omanais).
Budget mensuel estimé entre 50 et 150 OMR par personne, variant selon la fréquence des repas au restaurant.
Carburant abordable (~0.23 OMR/L). Véhicule souvent indispensable. Coût mensuel variable selon l’usage.
Consultation : 10-25 OMR. Assurance santé privée pour expatriés : entre 40 et 100 OMR par mois.
Frais de scolarité annuels dans les écoles internationales : de 1 000 à 7 000 OMR par enfant.
Budget moyen de 20 à 50 OMR par mois. Peut augmenter avec les voyages à l’intérieur du pays.
La bonne nouvelle pour un locataire : il n’existe pas d’impôt sur le revenu des salaires et aucun impôt foncier annuel sur les biens résidentiels. L’absence de taxe d’habitation, combinée à des loyers encore compétitifs par rapport à d’autres capitales du Golfe, allège la pression financière.
Démarches pratiques : de la signature du bail à la mise en service des compteurs
Une fois le logement choisi et le bail négocié, plusieurs étapes administratives restent indispensables.
Signature, paiements initiaux et enregistrement
Le processus se déroule habituellement ainsi :
La location d’un bien à Dubaï suit un processus structuré. Il comprend : la signature d’un accord détaillant loyer, durée, paiements et responsabilités ; le versement d’un dépôt de garantie (souvent un mois de loyer) et de chèques postdatés ; la signature du contrat municipal standard, potentiellement complété par un avenant ; un état des lieux d’entrée conjoint ; et enfin l’enregistrement du bail à la municipalité (ou au ministère pour plus de 7 ans), avec paiement des frais correspondants (5% ou 0,5%).
Le locataire doit conserver des copies de tous les documents : contrat signé, récépissés de paiement, état des lieux, dossier de demandes de travaux ou de réparation. En cas de litige, ces pièces seront déterminantes.
Ouverture et gestion des compteurs de services
Pour l’électricité et l’eau, le locataire (ou le propriétaire, selon les cas) doit déposer un dossier comprenant généralement :
– Le bail enregistré.
– Une copie de la pièce d’identité (ou de la résidence card).
– Les plans approuvés du bâtiment et le titre de propriété (souvent fournis par le bailleur).
– Une lettre de non-objection de la municipalité pour certains branchements.
Les services d’électricité et d’eau sont fournis par des entreprises publiques ou régionales, telles que Nama pour l’électricité et Oman Water and Wastewater Services Company pour l’eau. Le règlement des factures s’effectue via des intermédiaires comme Oman Investment and Finance Company, soit en personne, soit par le biais d’applications mobiles.
L’internet et la téléphonie sont proposés par des opérateurs comme Omantel, Ooredoo ou Vodafone, avec des offres groupées (internet + mobile + TV) souvent plus intéressantes.
Pour les biens non raccordés au réseau d’eau, des camions-citernes assurent le remplissage des réservoirs tous les deux ou trois jours moyennant des frais d’environ 25 OMR par mois.
Les fosses septiques doivent être vidangées environ une fois par an pour un coût de 10 à 14 OMR par intervention. Là encore, le contrat de bail doit préciser qui, du propriétaire ou du locataire, supporte ces frais.
Investir pour louer à Oman : ce qu’il faut savoir si vous devenez bailleur
Même si ce guide s’adresse d’abord aux locataires, bon nombre d’expatriés ou d’investisseurs s’intéressent à la rentabilité locative à Oman.
Les rendements bruts se situent généralement entre 5 et 8 %, avec des différences selon les segments :
| Type de bien / localisation | Rendement locatif brut approximatif |
|---|---|
| Studio | 7 – 8 % |
| Appartement 1 chambre | 6,5 – 7,5 % |
| Appartement 2 chambres | 5,5 – 7 % |
| Appartement 3 chambres | 4,5 – 6 % |
| Villas et maisons de ville | 4 – 6 % |
| Villas de luxe | 4 – 5,5 % |
| Appartements à Muscat (global) | 6 – 9 % |
| Villes hors Muscat (Salalah, Sohar, etc.) | 5 – 7 % |
Les Integrated Tourism Complexes (Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, etc.) attirent particulièrement les expatriés et sont ouverts à la pleine propriété pour les étrangers, avec des charges de copropriété et de services pouvant aller de 0,40 à 1,50 OMR par m² par an, plus un fonds de réserve (0,10 à 0,40 OMR par m²). Ces frais sont à intégrer dans le calcul de la rentabilité.
L’Uruguay présente un cadre fiscal avantageux pour l’investissement immobilier locatif : pas de TVA sur la plupart des ventes résidentielles, pas de taxe foncière annuelle et pas d’impôt sur les plus-values. Cependant, les revenus locatifs bruts sont soumis à une taxe municipale de 3 %.
Pour un locataire, ces éléments expliquent pourquoi certains propriétaires sont sensibles aux hausses périodiques de loyer et à la stabilité de l’occupation : un bon dossier, fiable et solvable, est souvent apprécié et peut constituer un argument pour négocier.
Louer en toute sérénité : bonnes pratiques à adopter
Sans transformer le locataire en juriste, quelques réflexes permettent de réduire considérablement les risques.
Avant la signature :
Avant de signer un bail, il est crucial de : vérifier l’identité et le titre du propriétaire (ou le mandat de son représentant) ; confirmer l’enregistrement de l’agent immobilier auprès du ministère du Logement ; lire attentivement toutes les clauses, notamment sur les augmentations de loyer, la résiliation, la caution et les frais d’entretien ; et demander une traduction si nécessaire, sans jamais signer un document incompris.
Pendant le bail :
– Conserver toutes les factures, quittances de loyer et échanges écrits (emails, messages) avec le propriétaire ou l’agent.
– Signaler rapidement, par écrit, les problèmes graves (fuites, pannes majeures, défaillance de climatisation) et laisser au bailleur un délai raisonnable pour intervenir.
– Éviter toute modification substantielle du logement (abattage de cloison, travaux lourds) sans accord écrit.
– Ne jamais sous-louer ou partager le logement contre rémunération sans l’autorisation écrite du bailleur, au risque d’enfreindre la loi.
À l’approche de la fin du bail :
Pour une fin de bail sereine, notifiez officiellement votre intention de quitter les lieux ou de renégocier au moins trois mois avant l’échéance. Organisez ensuite un pré-état des lieux avec le propriétaire pour identifier les dégradations anormales et anticiper les réparations nécessaires. Enfin, assurez-vous de la coupure ou du transfert des compteurs (électricité, eau, internet) pour éviter toute facturation après votre départ.
En cas de désaccord sérieux sur le loyer, les réparations ou la restitution de la caution, il est possible de saisir les comités municipaux ou les tribunaux compétents. Les décisions des comités sont exécutoires et peuvent être rendues relativement rapidement.
Conclusion
Louer un bien immobilier à long terme à Oman est, pour peu qu’on respecte le cadre légal et administratif, une opération relativement sûre et structurée. Le pays offre un marché locatif varié, des loyers encore compétitifs à l’échelle régionale et une protection juridique non négligeable pour les locataires comme pour les propriétaires.
Tout l’enjeu est de :
Pour une location en toute sérénité, il est essentiel de : comprendre les ordres de grandeur des loyers selon les villes et les types de biens ; anticiper l’ensemble des coûts (loyer, charges, services, frais d’agence, éventuels paiements d’avance) ; s’assurer que le contrat est correctement rédigé, signé et enregistré dans les formes légales ; et connaître ses droits et obligations, notamment en matière d’augmentation, de renouvellement et de résiliation.
Avec ces repères, louer un logement à long terme à Oman devient un projet maîtrisé, permettant de profiter pleinement du cadre de vie, des opportunités professionnelles et de l’hospitalité locale, sans mauvaises surprises juridiques ou financières.
Un chef d’entreprise français d’une cinquantaine d’années, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher un rendement locatif attractif et une exposition au rial omanais, monnaie indexée au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier prisé d’expatriés à Mascate, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), gestion du cadre juridique pour les investisseurs étrangers, choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, société locale ou véhicule offshore) et définition d’un plan de diversification pluriannuel, intégrant les spécificités juridiques, fiscales et locatives du Sultanat d’Oman.
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