Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier du Sultanat attire de plus en plus d’investisseurs, d’expatriés et d’entrepreneurs. Mais derrière les villas face à la mer, les complexes touristiques et les nouveaux quartiers planifiés se cache un cadre juridique très structuré, où chaque type d’acheteur, de bail ou de projet de construction obéit à des règles précises. Ignorer ces règles peut coûter cher : amendes, impossibilité de faire enregistrer un bien, voire perte pure et simple du droit d’occupation.
Cet article fournit un aperçu complet et accessible des principales lois et régulations immobilières en vigueur à Oman. Il s’appuie sur les textes officiels, les décrets sultaniens et intègre les réformes les plus récentes pour vous informer précisément.
Un cadre légal dominé par l’État et encadré par plusieurs décrets
Le point de départ du droit foncier omanais est simple : par principe, toutes les terres appartiennent à l’État, sauf celles qui ont été légalement transférées à des particuliers ou des sociétés. Ce principe est posé par le Land Law (Décret 5/80), qui constitue la charpente du système.
Ce cadre général est complété par une mosaïque de textes : loi d’enregistrement immobilier, loi sur l’usufruit, loi sur les complexes touristiques intégrés, loi sur la propriété des étrangers dans certaines zones, Tenancy Law pour les baux, et, depuis peu, une grande loi de régulation immobilière qui refond une bonne partie du dispositif.
Le ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire (MOHUP) est l’autorité centrale pour le registre immobilier, les titres de propriété, les transferts et la supervision des acteurs et des grands projets. Les municipalités, notamment celle de Mascate, sont responsables des permis de construire, des baux de courte durée et de l’application des règlements locaux.
Les principaux textes qui structurent la propriété immobilière
Plusieurs décrets et lois forment la « boîte à outils » à connaître pour comprendre ce qui est possible – ou interdit – en matière de propriété :
| Texte / Décret | Objet principal | Impact immobilier |
|---|---|---|
| Décret 5/80 (Land Law) | Propriété des terres, principe de propriété de l’État | Définit qui peut devenir propriétaire et comment |
| Décret 2/98 (Land Register Law) | Système de registre immobilier | Organise l’inscription des droits, transferts, hypothèques |
| Décret 5/81 (Usufruct Law) | Droit d’usufruit à long terme | Outil clé pour les étrangers et les projets d’investissement |
| Décret 12/06 (ITC Law) | Propriété étrangère dans les Integrated Tourism Complexes | Autorise l’acquisition par les non‑GCC dans des zones désignées |
| Décret 29/2018 | Interdiction de propriété des non‑Omanais dans certaines zones | Liste de zones stratégiques fermées aux étrangers |
| Décret 6/89 (Tenancy Law, amendé) | Baux résidentiels, commerciaux, industriels | Cadre des loyers, des renouvellements, de l’éviction |
| Décret 79/2025 (Real Estate Regulation Law) | Régulation globale du secteur immobilier | Réforme majeure des règles de promotion, courtage et copropriété |
À ces textes s’ajoute le Code civil (Décret 29/2013), qui encadre les contrats, la responsabilité, les contrats de construction et la responsabilité décennale des ingénieurs et entrepreneurs, et la loi d’arbitrage (Décret 47/1997), souvent utilisée en cas de litige dans les grands projets.
Qui peut posséder quoi ? Droits de propriété selon le statut
La première question que se pose tout investisseur est très concrète : ai‑je le droit de posséder ce bien et sous quelle forme ? À Oman, la réponse dépend à la fois de la nationalité, de la forme de la personne (individu ou société) et de la localisation du bien.
Les nationaux omanais : propriété pleine et entière, mais encadrée
Les citoyens omanais jouissent du droit de pleine propriété (freehold) et de bail (leasehold) sur tout le territoire, sous réserve des lois spéciales (zones protégées, expropriation pour utilité publique). La plupart des patrimoines immobiliers omanais se sont constitués par héritage, le Land Law de 1980 ayant prévu le transfert de certaines terres de l’État vers des particuliers.
Le registre immobilier tenu par le ministère consigne toutes les propriétés, les transmissions (vente, donation, héritage), les droits réels (usufruit) et les hypothèques. Le titre délivré, la Mulkhiya, est la preuve de propriété.
L’État conserve toutefois un pouvoir d’expropriation pour utilité publique, par décret sultanien, avec indemnisation du propriétaire (Décret 64/78).
Les sociétés omanaises et du Golfe : une propriété possible mais finalisée
Les sociétés purement omanaises et les sociétés anonymes publiques (SAOG) avec un minimum de participation omanaise (souvent 30 à 51 % selon les cas) peuvent détenir des biens pour leurs besoins d’exploitation : bureaux, logements de personnel, entrepôts, usines. Une décision ministérielle (MD 43/98) limite clairement cette propriété à un usage opérationnel, et non à une spéculation foncière généralisée, sauf pour les sociétés de développement foncier dûment autorisées.
Les ressortissants et sociétés des États du Golfe (GCC) bénéficient des mêmes droits que les Omanais pour acquérir des biens immobiliers, en vertu du Décret 21/04. Cependant, certaines zones géographiques, comme le littoral d’Al Batinah ou le massif du Jabal Akhdar, leur sont interdites à l’achat. De plus, l’acquisition d’un terrain vierge est soumise à une obligation de mise en valeur dans un délai de quatre ans, sous peine d’intervention de l’État.
Les étrangers non GCC : des droits ciblés, surtout via ITC et usufruit
Pour les ressortissants non GCC, le principe est l’interdiction de la propriété foncière directe hors de certains dispositifs. Deux grandes portes d’entrée existent :
Il existe deux principaux régimes d’acquisition immobilière pour les étrangers en Thaïlande : la propriété dans les Integrated Tourism Complexes et l’usufruit à long terme sous conditions.
Les ITC sont des zones désignées par le gouvernement, mêlant résidentiel, tourisme et commerces, où les étrangers peuvent acquérir des logements, parfois des locaux commerciaux, avec un droit très proche du freehold. Le Décret 12/06 en est la base juridique. Parmi les ITC les plus connus, on trouve Al Mouj, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Saraya Bandar Jissah, Hawana Salalah ou encore des projets émergents comme Yiti.
En dehors des ITC, le Décret 29/2018 a verrouillé de nombreuses zones sensibles (montagnes stratégiques, îles, districts frontaliers, zones proches de palais ou installations militaires, terres agricoles) à toute propriété étrangère, y compris pour des non‑Omanais déjà propriétaires, qui ont dû transférer leurs biens à des Omanais dans un délai de deux ans à compter du décret.
Pour s’adapter aux besoins du marché sans ouvrir totalement la propriété foncière, le gouvernement a largement développé l’outil de l’usufruit.
L’usufruit : la clé d’accès pour les étrangers en dehors des ITC
L’usufruit, régi par le Décret 5/81 et ses règlements d’application, est un droit réel donnant à son titulaire la jouissance du bien, la possibilité d’en percevoir les revenus, de le louer, de le céder et de l’hypothéquer, pour une durée déterminée. À l’expiration, le terrain et les constructions reviennent au propriétaire initial (souvent l’État), avec compensation éventuelle pour les améliorations.
Dans la pratique, pour un investisseur étranger, l’usufruit est l’outil qui se rapproche le plus de la pleine propriété, surtout lorsque la durée approche un siècle.
Le régime classique d’usufruit
Traditionnellement, l’usufruit était accordé pour une durée maximale initiale de 50 ans, renouvelable. Les entreprises pouvaient obtenir ce droit sur des terrains industriels, commerciaux ou touristiques pour développer leurs projets, en sécurisant leurs investissements sur le long terme tout en laissant la nue‑propriété à l’État.
Le Foreign Capital Investment Law (Décret 50/2019) prévoit que les projets d’investissement étrangers peuvent être adossés à des droits d’usufruit sur des terrains désignés dans chaque gouvernorat. Dans certains cas, ces projets peuvent être détenus à 100 % par du capital étranger.
L’ouverture de 2020 pour les expatriés résidents
Une évolution majeure est intervenue avec la Résolution 357/2020 du MOHUP. Elle autorise, sous forme de droits d’usufruit, l’achat par des étrangers de logements dans des immeubles mixtes (4 étages ou plus) situés hors ITC, à des fins de résidence personnelle. Cette mesure répond à deux objectifs : offrir une alternative abordable aux complexes touristiques et dynamiser le marché urbain.
Ce régime immobilier impose des conditions strictes concernant trois aspects principaux : le profil de l’acheteur, les caractéristiques du bien acheté et la structure de propriété au sein de l’immeuble.
| Condition | Exigence principale |
|---|---|
| Profil de l’acheteur | Avoir au moins 23 ans et résider depuis au moins 2 ans à Oman |
| Type de bâtiment | Immeuble d’au moins 4 étages, usage mixte ou résidentiel, dans une zone approuvée |
| Prix minimal | 45 000 OMR dans le gouvernorat de Mascate, 35 000 OMR dans les autres gouvernorats |
| Nombre de biens | Un seul logement par acheteur étranger |
| Plafond par immeuble | Maximum 40 % des unités détenues par des expatriés, dont 20 % au plus par une même nationalité |
| Durée de l’usufruit | 50 ans renouvelables jusqu’à 99 ans |
| Transmission | Droit transmissible aux héritiers, avec possibilité de renouvellement |
| Revente / location | Revente ou location possible après 4 ans de détention |
Ce dispositif permet à un expatrié intégralement non omanais de sécuriser son logement principal dans une grande ville, sans passer par un ITC, tout en maintenant un contrôle étroit de l’État sur la structure de la propriété.
Les Integrated Tourism Complexes : la vitrine ouverte aux capitaux étrangers
Les Integrated Tourism Complexes occupent une place à part dans le droit immobilier du pays : ce sont les seules zones où un étranger non GCC peut acquérir un bien résidentiel en pleine propriété (ou en « titre absolu » quasi équivalent), avec des droits très étendus sur la revente, la location et la transmission.
Ces complexes sont créés par décision gouvernementale, et chaque projet est adossé à une convention entre l’État et un développeur, qui reçoit un droit d’usufruit global sur le terrain. À mesure du développement, le promoteur revend des unités (appartements, villas, townhouses) à des acheteurs finaux, omanais ou étrangers.
Le cadre juridique des ITC prévoit notamment :
– l’obligation de combiner hébergement touristique, résidentiel et commerces ;
– une obligation de développement dans un délai (quatre ans pour les parcelles vierges), sous peine de reprise ou de mise aux enchères par le ministère ;
– la possibilité, pour l’acheteur, d’obtenir un « titre absolu » moyennant le règlement d’un droit d’amélioration auprès des autorités ;
– des règles spécifiques en cas de décès de l’acheteur étranger, particulièrement sensibles en matière d’héritage.
Héritage et ITC : un cas particulier
À la différence des biens ordinaires, l’héritage d’un bien dans un ITC par un étranger n’est pas automatique, même lorsqu’un testament le prévoit. La loi impose de saisir le ministère du Tourisme et le ministère des Affaires étrangères pour valider le transfert du bien aux héritiers.
Dans certains cas, la loi autorise le transfert de la propriété vers la société gestionnaire de l’ITC et le ministère des Finances si les conditions ne sont pas remplies. Toute clause contractuelle ou disposition testamentaire contraire est réputée nulle.
Cette spécificité illustre une constante : dans ces zones d’ouverture, l’État conserve la main haute pour éviter la constitution de poches de propriété étrangères non contrôlées sur le long terme.
Les zones interdites et restreintes aux étrangers
Le Décret 29/2018 a marqué un tournant en listant, de manière détaillée, les régions et types de terrains fermés à la propriété des non‑Omanais : gouvernorats entiers (Musandam, Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta, la majeure partie de Dhofar hors Salalah), districts comme Liwa, Shinas ou Masirah, massifs montagneux (Jabal Akhdar, Jabal Shams), îles, zones proches de palais, d’installations militaires ou de sites archéologiques, ainsi que les terres agricoles.
Les étrangers propriétaires dans les zones concernées ont l’obligation de transférer leur bien à un ressortissant omanais dans un délai de deux ans. Passé ce délai, ils s’exposent à des sanctions, dont des reventes forcées, pour infraction.
Pour un investisseur étranger, une due diligence rigoureuse de la localisation juridique de la parcelle n’est donc pas un luxe, mais une nécessité.
Enregistrer, payer, sécuriser : la mécanique des transactions
À Oman, un transfert de propriété n’existe pas réellement tant qu’il n’est pas inscrit au registre foncier. La Mulkhiya n’est délivrée qu’après enregistrement, et toute omission volontaire ou retard peut être lourdement sanctionné.
Les frais de transfert et coûts annexes
Les coûts directs et indirects associés à une transaction immobilière sont significatifs et doivent être intégrés dès le départ dans le plan de financement.
| Type de coût | Montant / Taux indicatif | Observations |
|---|---|---|
| Droit de transfert / enregistrement | 3 % du prix pour les étrangers (1 % pour les Omanais depuis 2025) | Versé au MOHUP, assimilable à un droit de timbre |
| Enregistrement usufruit hors ITC | 5 % de la valeur | Pour certains droits d’usufruit étrangers |
| Frais de titre de propriété | 10 à 100 OMR | Selon la valeur du bien |
| Commission d’agent immobilier | 2–3 % du prix, souvent à la charge du vendeur | Pratiques variables selon les projets (neuf / revente) |
| Honoraires juridiques | 0,25–2 % du prix ou forfait (200–400 OMR) | Pour la vérification de titre, rédaction de contrats |
| Frais de traduction et légalisation | 15–50 OMR par document | Traduction assermentée en arabe, légalisation consulaire si nécessaire |
| Frais d’hypothèque (banque) | 0,5–1 % du montant du prêt + 50–150 OMR d’expertise | + 40–100 OMR d’inscription de l’hypothèque |
| Frais de NOC (certificats de non‑objection) | 100–1000 OMR selon le type | Parfois exigés par les autorités ou les promoteurs |
En pratique, un acheteur étranger qui recourt à un prêt immobilier doit tabler sur des coûts de transaction totaux compris entre 6 % et 9 % du prix du bien. Un achat comptant, sans intermédiaire ni financement, permet difficilement de descendre sous 5 %.
Fiscalité : peu d’impôts sur le patrimoine, mais des taxes de transaction
Oman se distingue par l’absence de plusieurs impôts qui pèsent habituellement sur l’immobilier dans d’autres pays :
À Monaco, il n’existe pas d’impôt annuel sur la propriété (pour les biens résidentiels ou commerciaux), pas d’impôt sur la plus-value pour les particuliers (sauf en cas d’activité professionnelle), et pas de droits de succession ou de donation sur les transmissions au sein de la famille.
En revanche, certaines taxes existent :
– une taxe municipale de 3 % sur les loyers bruts (payée par le bailleur) ;
– une TVA à 5 %, qui ne s’applique pas à la vente et à la location de logements résidentiels, mais frappe les services liés (agences, gestion, certains travaux) et une partie de l’immobilier commercial ;
– à partir de 2028, un impôt sur le revenu des personnes physiques de 5 % au‑delà d’un seuil (42 000 OMR), ce qui pourra, à terme, toucher les gros revenus fonciers.
Les sociétés immobilières restent soumises à l’impôt sur les sociétés, au taux standard de 15 %, avec un taux préférentiel de 3 % pour certaines petites entités omanaises répondant à des critères stricts.
Louer un bien à Oman : un cadre très balisé par la Tenancy Law
La location est régie par la loi sur les baux de locaux résidentiels, commerciaux et industriels (Décret 6/89) et ses amendements ultérieurs (notamment Décret 72/08). Ce texte reste la référence pour les rapports entre propriétaires et locataires.
Enregistrement obligatoire et taxe sur les loyers
Tout bail doit être consigné par écrit et enregistré auprès de la municipalité compétente (Mascate, ou autre gouvernorat). Pour les baux de plus de sept ans, l’inscription se fait directement au ministère de l’Habitat.
Le propriétaire est, en principe, responsable de l’enregistrement et du paiement d’une taxe de 5 % sur le montant total des loyers prévus. Dans les faits, les parties s’arrangent souvent contractuellement pour faire supporter ces coûts au locataire. Si le propriétaire ne procède pas à l’enregistrement, le locataire peut le faire lui‑même. Mais un défaut d’enregistrement peut entraîner :
– une amende pouvant aller jusqu’à trois fois le montant de la taxe due ;
– la nullité du bail et l’absence de protection du locataire en cas de litige.
Les autorités rappellent que la sous-déclaration des loyers ou les baux non déclarés sont illégaux. Ces pratiques privent l’État de recettes fiscales et fragilisent à la fois le propriétaire et le locataire en cas de litige.
Durée, renouvellement et hausse de loyer
La loi ne fixe pas de durée minimale au bail, mais pose des règles de stabilité :
– le bail se renouvelle tacitement pour la même durée si aucune des parties ne notifie sa volonté de ne pas renouveler au moins trois mois avant l’échéance (ou la moitié de la durée pour un bail court) ;
– pour les logements, un propriétaire ne peut pas demander l’éviction avant quatre ans, sauf cas précis ;
– pour les locaux commerciaux ou industriels, ce délai minimal est porté à sept ans.
Quant aux hausses de loyer, le principe est la liberté contractuelle, mais le législateur est intervenu dans certaines périodes pour limiter la hausse annuelle (plafond de 7 % après trois ans dans certaines versions). En pratique, il n’existe pas aujourd’hui de contrôle strict national des loyers, mais les tribunaux et les comités municipaux peuvent arbitrer en cas d’augmentation jugée abusive, à la lumière des conditions économiques et sociales.
Réparations, charges et dépôts
En matière de maintenance, la loi renverse ce qu’on observe parfois ailleurs : c’est le propriétaire qui est, en principe, responsable des réparations majeures comme mineures, le locataire n’assurant que l’entretien courant et rendant le bien dans l’état initial, usure normale exclue.
Les charges d’usage (électricité, eau, gaz, téléphone, assainissement, redevances municipales) sont presque toujours à la charge du locataire. Celui-ci doit faire mettre les compteurs à son nom en présentant le bail enregistré.
Les pratiques de dépôt de garantie et de paiement d’avance sont très répandues : plusieurs mois (parfois une année) de loyer versés d’emblée, chèques postdatés pour toute la durée du bail, parfois promissory notes pour garantir la restitution en bon état. Si le propriétaire refuse un paiement, le locataire peut consigner le loyer auprès du greffe du tribunal compétent, ce qui le protège contre une accusation de défaut de paiement.
Résiliation et motifs d’éviction
La loi encadre strictement les motifs pour lesquels un propriétaire peut demander l’expulsion, surtout pendant les quatre ou sept premières années :
Le propriétaire peut résilier le bail pour plusieurs motifs précis : non-paiement du loyer dans les quinze jours suivant l’échéance (le rattrapage avant la décision peut sauver le bail), usage des locaux pour une activité non autorisée, comportement nuisible à l’immeuble, la santé publique, les bonnes mœurs ou la sécurité, sous-location sans autorisation écrite (sauf cession totale d’un fonds de commerce pour les locaux commerciaux/industriels), besoin personnel du bailleur ou de ses proches de premier ou deuxième degré (avec un préavis d’au moins six mois et si aucun autre bien vacant n’est approprié), ou une décision municipale de démolition ou l’obtention d’un permis de reconstruction.
Un garde‑fou existe : si le bailleur évince un locataire au motif d’un besoin personnel mais n’occupe pas le bien dans les trois mois (ou l’occupe moins d’un an sans raison légitime), le locataire peut demander à réintégrer les lieux au même loyer.
Les litiges locatifs sont d’abord tranchés par des comités spécialisés au sein des municipalités, dont les décisions sont exécutoires. Un recours judiciaire est possible, mais les procédures se sont accélérées grâce à des réformes procédurales récentes.
Construire et rénover : permis, normes et responsabilités
Au‑delà de la propriété et de la location, Oman a progressivement renforcé le contrôle de la qualité des constructions et la sécurité des bâtiments, particulièrement dans la capitale.
Permis de construire : majeur, mineur, excavation
Toute nouvelle construction ou extension significative nécessite un permis délivré par la municipalité compétente (à Mascate, la Muscat Municipality). On distingue principalement :
– le permis de construction majeur, pour les nouvelles constructions, valable deux ans ;
– le permis mineur, pour les travaux secondaires (extensions, réparations, bâtiments temporaires, clôtures), valable un an ;
– le permis d’excavation, obligatoire pour les travaux de génie civil en dehors des limites de la parcelle.
Une même parcelle ne peut pas être couverte par plusieurs permis majeurs ou mineurs simultanément. Le dossier de demande doit comprendre les plans détaillés, signés par un bureau d’ingénierie agréé, et, le cas échéant, les autorisations préalables d’autres autorités : Défense civile (incendie), ministère du Tourisme, Conseil suprême de planification / MOHUP, notamment pour les zones côtières soumises à des reculs obligatoires.
Coût en OMR d’un permis majeur pour une construction jusqu’à 400 m² à Oman.
Des règles de conception inspirées de l’IBC mais adaptées à Oman
Un mouvement de fond est en cours avec l’adoption d’un Oman Building Code (OBC) fondé sur l’International Building Code 2021, adapté aux réalités locales. Le MOHUP a piloté ce chantier avec un conseil consultatif d’experts, dans le cadre d’Oman Vision 2040, pour construire un environnement bâti « intelligent et résilient ».
L’OBC, accompagné de codes spécialisés (plomberie, mécanique, assainissement privé, bâtiments existants et historiques, efficacité énergétique), impose progressivement des exigences techniques précises :
Les projets de construction doivent respecter un ensemble de règles strictes, incluant un style architectural traditionnel islamique et arabe, des calculs de structure selon les normes locales, des essais de sol obligatoires pour les bâtiments de plus de trois étages, des locaux à déchets spécifiques pour les immeubles de plus de quatre niveaux, des systèmes de protection incendie approuvés par la Défense civile, une isolation thermique obligatoire pour certains types de bâtiments, l’accessibilité pour les personnes handicapées dans les bâtiments publics, et le respect des règles d’urbanisme concernant l’emprise au sol, les hauteurs, les reculs et les éléments architecturaux.
Des codes spécifiques pour les bâtiments existants et historiques doivent aussi encadrer les rénovations dans les quartiers anciens, afin de concilier préservation patrimoniale et mise aux normes de sécurité.
Responsabilités des professionnels et responsabilité décennale
La réglementation définit clairement les rôles :
– le « consultant » est l’ingénieur ou le bureau d’études agréé qui conçoit et supervise le chantier ;
– l’« entrepreneur » exécute les travaux selon les plans et spécifications du consultant ;
– pour les projets de plus de 10 000 OMR ou les immeubles à plusieurs niveaux, le consultant doit formaliser par écrit son engagement de supervision auprès de la municipalité et lui adresser des rapports périodiques.
La responsabilité des consultants, entrepreneurs et laboratoires de sol est pleinement engagée sur la sécurité des ouvrages dans la limite de leurs missions. Le Code civil et la loi sur les bureaux de conseil en ingénierie (Décret 27/2016) prévoient une responsabilité décennale obligatoire : pendant dix ans, architectes et entrepreneurs sont présumés responsables des vices cachés compromettant la solidité ou la destination de l’ouvrage, sans pouvoir limiter contractuellement cette responsabilité.
Promouvoir, vendre, gérer : un secteur désormais très régulé
La croissance rapide du marché immobilier et quelques scandales liés à des projets non achevés ont conduit le législateur à durcir fortement le contrôle des promoteurs et des intermédiaires.
La nouvelle Real Estate Regulation Law : un grand ménage dans le secteur
Le Décret 79/2025, qui institue la Real Estate Regulation Law, marque une étape majeure. Cette loi abroge plusieurs textes anciens : la loi encadrant le courtage immobilier (Décret 78/86), le système de copropriété par appartements et étages (Décret 48/89), et le système des comptes séquestres pour les projets de développement (Décret 30/2018). Désormais, un seul texte chapeaute l’ensemble.
Les grandes lignes de cette loi peuvent se résumer ainsi : les principes fondamentaux et les objectifs poursuivis par la législation, ainsi que les implications pratiques qui en découlent.
La loi renforce le MOHUP en tant que régulateur unique du secteur, doté de prérogatives quasi‑judiciaires. Tout promoteur doit désormais obtenir une licence préalable, ouvrir un compte séquestre dédié par projet pour les fonds des acheteurs (déblocables selon l’avancement des travaux), fournir des garanties financières et publier des rapports réguliers. Les contrats de vente sur plan doivent être inscrits au registre immobilier, avec un délai de six mois pour enregistrer les unités vendues en VEFA. Le courtage et le marketing immobilier nécessitent aussi une licence, avec inscription dans un registre national. Enfin, la création d’associations de propriétaires dotées de la personnalité juridique est obligatoire pour les copropriétés.
Les sanctions prévues vont de l’amende à la suspension puis au retrait de licence, avec, pour les cas graves, la possibilité de poursuites pénales.
Encadrement du courtage : licence, carte de courtier et obligations
Avant la nouvelle loi, le courtage était déjà réglementé : un broker devait être inscrit auprès du ministère (à l’époque le ministère du Commerce puis le MOHUP) et se conformer à des obligations de tenue de registres, transparence sur sa commission (souvent 3 % pour une vente, 5 % d’un loyer annuel pour un bail), interdiction de spéculer sur son propre compte dans certains délais, et conservation des documents cinq ans.
Le nouveau dispositif va plus loin :
– chaque société de courtage doit obtenir une licence spécifique auprès du MOHUP, avec un coût annuel pouvant aller de 1 000 à 3 000 OMR, en plus des frais de constitution de la société ;
– les courtiers individuels doivent détenir une « carte de courtier », délivrée après vérification de critères (nationalité omanaise ou GCC, âge minimum de 21 ans, casier judiciaire vierge, obtention d’un diplôme secondaire, suivi d’une formation spécialisée) ;
– les agences doivent respecter un taux d’« omanisation » élevé (jusqu’à 80 % de courtiers omanais), être membres de la Chambre de commerce et disposer de bureaux conformes ;
– il est obligatoire de mettre en place des procédures de conformité LBC/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme) et de recueillir des justificatifs KYC (Know Your Customer) pour chaque client.
Les infractions, comme l’exercice sans licence ou la dissimulation de transactions, exposent à des amendes lourdes, voire à des peines de prison dans les cas d’exercice illégal répété.
Urbanisme, zonage et planification : où et comment construire ?
Au‑delà des règles de propriété et de construction, Oman s’est doté d’une stratégie spatiale de long terme : l’Oman National Spatial Strategy (ONSS), adossée à Oman Vision 2040. Elle vise à répondre à la croissance de la population, à l’étalement urbain et aux défis environnementaux, tout en préparant l’après‑pétrole.
Le pays a aussi adopté en 2023 un nouveau règlement de gouvernance des contrôles de planification foncière, qui remplace un texte de 2013. Ce règlement encadre :
Le cadre réglementaire couvre plusieurs aspects : le découpage et la reconfiguration des parcelles ; la modification d’usage des sols en zone urbaine, uniquement pour un projet à forte valeur ajoutée ; l’interdiction de convertir des terres agricoles en terrains constructibles, sauf si elles sont déjà en zone urbaine ; la possibilité pour le ministère de réserver sans indemnisation une partie des terrains reconfigurés pour des services publics (routes, écoles, parcs) ; et de nouvelles règles de gabarit, d’alignement visuel et de zones tampons pour une meilleure intégration des constructions.
Dans les faits, obtenir un permis d’urbanisme suppose de fournir titre de propriété, plan de situation (krooki), plans architecturaux, études d’impact environnemental le cas échéant, et une série de certificats de non‑objection (NOC) d’organismes variés (eau, électricité, défense civile, etc.). Cette lourdeur procédurale est volontiers critiquée, mais elle vise à éviter les conflits d’usage et les constructions anarchiques.
Résidence, visa et lien avec la propriété
Un atout non négligeable de l’investissement immobilier à Oman, particulièrement dans les ITC, est la possibilité d’obtenir un droit de résidence prolongé. Le Golden Residency Programme, relancé en 2025 avec des seuils abaissés, prévoit notamment :
Pour un investissement d’au moins 200 000 OMR dans un ITC, une résidence de 10 ans renouvelable est possible. Des options de 5 ou 2 ans existent pour des investissements entre 50 000 et 100 000 OMR, sous conditions. Ces résidences permettent de parrainer sa famille proche, d’employer du personnel domestique et de bénéficier d’une circulation facilitée.
Il est important de souligner qu’aucun volume d’investissement immobilier ne mène à la citoyenneté omanaise, qui reste l’apanage de procédures politiques exceptionnelles. Le visa de résidence lié à la propriété est toujours temporaire et conditionné au maintien de l’investissement.
Tendances de marché et enjeux à venir
Les réformes successives des dix dernières années – ouverture contrôlée aux capitaux étrangers, structuration des ITC, extension des droits d’usufruit pour les expatriés, encadrement strict des promoteurs – s’inscrivent dans un objectif clair : diversifier l’économie et faire de l’immobilier un secteur attractif sans perdre la maîtrise du foncier.
Dans ce contexte, quelques tendances se dégagent :
La demande étrangère se concentre sur les résidences de tourisme (ITC) et les grands projets mixtes à Mascate et Salalah. Les investissements via des fonds immobiliers régulés par l’Autorité des marchés de capitaux, ouverts aux capitaux étrangers, suscitent un intérêt croissant. Les acquéreurs de logements sur plan bénéficient d’une protection renforcée grâce à des comptes séquestres et des garanties obligatoires pour les promoteurs. Enfin, les normes techniques (Oman Building Code) se renforcent pour améliorer la durabilité énergétique et la résilience des bâtiments face au climat.
À l’avenir, la mise en œuvre effective de la Real Estate Regulation Law et de ses règlements d’application sera déterminante : niveau d’exigence sur les licences de promoteurs, contrôles des flux financiers, fonctionnement des associations de copropriétaires, et articulation avec les nouvelles politiques de planification urbaine.
En pratique : comment se repérer dans ce paysage complexe ?
Pour un investisseur étranger, un particulier expatrié ou un entrepreneur souhaitant bâtir une usine, l’environnement juridique omanais n’est pas simple, mais il présente un avantage : les grandes lignes sont stables, et les règles sont clairement écrites, même si elles demandent un effort d’interprétation.
Quelques réflexes s’imposent :
Avant tout investissement immobilier à Oman, il est crucial de : vérifier la nature du droit (propriété, usufruit, bail) et sa compatibilité avec votre statut (Omanais, GCC, étranger) via le registre immobilier ; contrôler que la localisation de la parcelle est autorisée pour votre statut et conforme aux zonages ; pour un achat sur plan, ne traiter qu’avec des promoteurs licenciés disposant d’un compte séquestre conforme à la loi ; pour un bail, exiger son enregistrement municipal et la transparence sur le paiement de la taxe de 5 % ; et enfin, intégrer tous les frais (droits de transfert, honoraires, hypothèque) et coûts récurrents (charges, taxe municipale) dans votre business plan.
Dans ce cadre, l’accompagnement par un avocat local, un consultant immobilier agréé et un courtier licencié n’est pas un luxe : c’est la meilleure assurance pour transformer une opportunité immobilière à Oman en investissement solide, juridiquement sécurisé et durable.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais et au marché du Golfe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Mascate, quartier d’Al Mouj, et la nouvelle ville de Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans une zone d’investissement étranger autorisée, dans un quartier en développement près du front de mer, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), validation du régime de propriété pour étranger, choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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