Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le sultanat s’est longtemps appuyé sur l’or noir. Mais avec Vision 2040, les cartes sont rebattues : le tourisme devient l’un des piliers de la diversification, et l’immobilier est en première ligne. Résultat : plus d’arrivées de visiteurs, davantage d’investissements, de nouveaux quartiers en bord de mer, une explosion des locations de courte durée et une progression nette des prix, surtout dans les zones touristiques. L’impact du tourisme sur le marché immobilier à Oman est aujourd’hui visible dans les chiffres comme dans le paysage urbain.
Tourisme, moteur assumé de Vision 2040
Dans la stratégie Vision 2040, le tourisme n’est pas un secteur parmi d’autres. Il est présenté comme un levier stratégique pour réduire la dépendance aux hydrocarures, aux côtés de la logistique, des services et de l’industrie. L’objectif est clair : porter la contribution du tourisme à 5 % du PIB à l’horizon 2030 et à 10 % en 2040, avec un volume cible d’environ 11 millions de visiteurs par an à cette échéance.
Les autorités ont déployé une architecture complète de politiques publiques pour soutenir le développement touristique et immobilier jusqu’en 2040. Cela inclut une Stratégie Nationale du Tourisme, une stratégie culturelle visant à faire du pays une destination patrimoniale majeure, ainsi que des plans sectoriels (aviation, ports, transports, urbanisme) conçus pour faciliter les flux touristiques et stimuler l’activité immobilière.
Les chiffres montrent déjà l’ampleur du virage. Le non-pétrolier représente plus de 35 % du PIB dans la première moitié de 2025, avec une croissance de 4 % environ sur ces segments, quand l’économie globale progresse autour de 2 à 2,3 %. Dans ce nouvel équilibre, le tourisme pèse de plus en plus lourd, et l’immobilier suit la même trajectoire.
| Indicateur clé | Valeur récente | Cible / horizon |
|---|---|---|
| Contribution du tourisme au PIB | ~2,7 % en 2024 | 5 % en 2030, 10 % en 2040 |
| Visiteurs annuels | 3,9 millions en 2024 | 11 millions en 2040 |
| Part du non-pétrolier dans le PIB | >35 % en H1 2025 | 90 % visés en 2040 (tous secteurs non pétroliers confondus) |
| Transactions immobilières totales | OMR 3,3 Mds en 2024 | Croissance annuelle prévue 3–7 % |
Un boom touristique qui tire la demande immobilière
Le lien entre tourisme et immobilier se lit d’abord dans la croissance rapide de la fréquentation. Après le creux de la pandémie, le pays a accueilli environ 4 millions de visiteurs en 2023, puis 3,9 millions en 2024, soit un niveau proche, voire supérieur, aux records de 2019. Sur les seuls mois de janvier à juillet 2023, les arrivées ont bondi de 14 %, plaçant Oman dans le top 20 mondial des pays à plus forte croissance touristique selon l’OMT.
En 2024, les hôtels trois à cinq étoiles d’Oman ont généré 243,4 millions de rials omanais de revenus, soit une hausse de 6 %.
Cette dynamique ne repose pas seulement sur les touristes étrangers. Les voyages domestiques jouent aussi un rôle majeur, avec plus de 13 millions de déplacements internes en 2024. Pour le marché immobilier, cela signifie une pression conjointe sur l’hébergement hôtelier, les locations saisonnières et, à plus long terme, sur le résidentiel classique dans les zones à forte attractivité touristique.
Integrated Tourism Complexes : la rencontre structurée du tourisme et de l’immobilier
Le cœur de la stratégie qui relie tourisme et immobilier réside dans les Integrated Tourism Complexes (ITC). Ces grands ensembles en front de mer ou sur des sites emblématiques mélangent hôtels, résidences, commerces, marinas, golfs et équipements de loisirs. Surtout, ils constituent les seules zones où les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété.
Parmi les ITC emblématiques, on trouve Al Mouj (anciennement The Wave) et Muscat Hills dans la capitale, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah à Dhofar, ou encore des projets en développement à Yiti ou dans la future Sultan Haitham City. Ces quartiers sont pensés comme des destinations à part entière : marina, golf, plage privée, hôtels de marques internationales, restaurants et centres commerciaux, le tout avec une architecture contemporaine.
Nombre de licences d’ITC approuvées par l’État en 2023, représentant 11,37 milliards de dollars d’investissements.
| ITC / zone | Type de développement | Fourchette de prix (approx.) | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Front de mer, marina, golf, résidences, hôtels | Appartements : ~OMR 800–1 100/m² | 5–8 % pour les appartements |
| Muscat Hills | Golf, résidences, proximité aéroport | Appartements 1–2 ch. autour de OMR 70–120k | 6–7 % |
| Jebel Sifah | Station balnéaire, marina, golf, hôtel | Appart. à partir d’environ 115–150 k $ | ~7 % sur petites unités |
| Hawana Salalah | Resort côtier, hôtels, résidences | Prix variables selon vue/typologie | Rendements renforcés en Khareef |
La combinaison de l’ouverture à la propriété étrangère, de l’essor touristique et d’une fiscalité immobilière très légère (pas d’impôt foncier ni de taxe sur les plus-values) fait des ITC une porte d’entrée privilégiée pour les investisseurs internationaux. Le tourisme apporte les flux de locataires à court et moyen terme, et l’ITC fournit le véhicule immobilier adapté.
Un marché immobilier dopé par les flux touristiques
Le dynamisme du marché immobilier reflète directement la montée en puissance du tourisme. La valeur totale des transactions a atteint 3,3 milliards de rials en 2024 (environ 8,6 milliards de dollars), en hausse de 29,5 % sur un an. Le nombre de transactions dépassait 68 000 opérations, soit près de 4 % de plus que l’année précédente. Les prêts hypothécaires ont, eux, bondi de plus de 46 % la même année, pour dépasser 2,2 milliards de rials.
Les prix des appartements ont augmenté d’environ 60 % en quelques années.
Les prévisions confirment que cette tendance n’est pas un simple rattrapage ponctuel. Selon Mordor Intelligence, le marché résidentiel doit passer de 4,78 milliards de dollars en 2025 à 7,42 milliards en 2030, soit un taux de croissance annuel composé d’environ 9,2 %. À plus long terme, les projections annoncent des hausses de prix de l’ordre de 3 à 5 % par an jusqu’en 2040, avec une progression cumulée moyenne d’environ 23 % sur la période 2025–2030.
| Indicateur immobilier | Situation récente | Évolution / prévision |
|---|---|---|
| Valeur des transactions 2024 | OMR 3,3 Mds | +29,5 % / an |
| Hypothèques 2024 | >OMR 2,2 Mds | +46,4 % / an |
| Prix résidentiels (Q1 2025) | +7,3 % sur 1 an | 3–7 % de hausse annuelle attendue |
| Prix des appartements | +60 % sur quelques années +17 % au S1 2025 | Hausse soutenue dans les zones touristiques |
| Marché résidentiel (valeur) | 4,78 Mds $ (2025) → 7,42 Mds $ (2030) | CAGR ~9,19 % |
Ce mouvement est loin d’être uniforme. Les zones directement connectées à la demande touristique – front de mer de Muscat, complexes intégrés, Salalah en Khareef, Duqm en pleine transformation – captent la plus grande partie de la hausse. À l’inverse, certains quartiers intérieurs ou secteurs d’appartements milieu de gamme à Muscat souffrent d’un risque de sur-offre, avec environ 80 000 logements vacants recensés lors du recensement 2020.
Muscat, Salalah, Duqm : trois laboratoires du couple tourisme-immobilier
Le rôle du tourisme dans la configuration du marché immobilier est particulièrement lisible dans trois pôles : la capitale Muscat, la ville côtière de Salalah et le hub en développement de Duqm.
À Muscat, capitale politique et économique, se concentre près de 30 % de la population du pays et l’essentiel des infrastructures haut de gamme : aéroport international, centre des congrès, hôtels de chaînes internationales, ITC emblématiques comme Al Mouj, Muscat Hills et Muscat Bay. Cette concentration attire touristes, expatriés et investisseurs étrangers. Les expatriés représentent plus de 60 % de la population de la ville, et la demande en logements modernes, sécurisés et proches des services est forte.
Le prix maximum par mètre carré pour un appartement dans les ensembles les plus recherchés de la capitale.
Salalah offre un autre visage de cette interaction entre tourisme et immobilier. Portée par la saison du Khareef, cette ville du Dhofar attire plus d’un million de visiteurs sur les mois de mousson (juin-septembre), soit une hausse de 8,7 % en 2024 par rapport à l’année précédente. Les taux d’occupation hôtelière y ont progressé de 9 % en 2023, avec une augmentation de plus de 30 % du nombre de clients. Cela provoque un pic de demande pour les hôtels, mais aussi pour les locations saisonnières et les résidences secondaires, ce qui se traduit par une hausse progressive des valeurs foncières, notamment sur les terrains résidentiels et commerciaux en bord de mer.
La ville en construction de Duqm, en Oman, illustre comment une zone économique spéciale industrielle et logistique peut bénéficier d’une dynamique touristique. Portée par un port en eau profonde, une raffinerie et des projets énergétiques, elle attire une population expatriée en forte croissance (+33 % entre 2022 et 2023) et des voyageurs d’affaires. Bien que le tourisme de loisirs y soit encore secondaire, l’amélioration des infrastructures (hôtels, resorts), ainsi que les projets d’« Airport City » et de liaisons ferroviaires avec les Émirats, élargissent progressivement la base de demande pour son marché immobilier.
Locations saisonnières et explosion des courts séjours
L’une des transformations les plus tangibles apportées par la croissance touristique à l’immobilier omanais est l’essor des locations de courte durée. Longtemps cantonné aux hôtels, le paysage de l’hébergement s’est ouvert aux « holiday homes » et autres locations temporaires gérées via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
Les autorités omanaises ont structuré le marché des locations de courte durée pour éviter l’informel. L’ouverture est progressive : d’abord aux opérateurs professionnels et développeurs, puis aux PME, et enfin aux particuliers, dans un cadre réglementaire strict. Un partenariat avec la plateforme Hospiria (UnderTheDoormat Group) et Visit Oman offre un canal officiel de distribution, relié aux grandes plateformes internationales tout en respectant les exigences légales locales.
Cette structuration a plusieurs effets sur l’immobilier. D’abord, elle transforme les appartements situés dans les ITC et dans certains quartiers attractifs en actifs hybrides, susceptibles d’être loués à la semaine ou au mois à des touristes, sans perdre leur potentiel de location longue durée pour des expatriés. Ensuite, elle crée une nouvelle classe d’« investisseurs-propriétaires » cherchant à optimiser un rendement locatif plus élevé via les courts séjours.
À Muscat, la médiane des revenus annuels pour les locations de courte durée est d’environ 7 200 dollars.
| Ville (STR – 2025) | Propriétés suivies | Revenu mensuel moyen (USD) | ADR moyen (USD) | Taux d’occupation moyen |
|---|---|---|---|---|
| Muscat | ~245 | ~671 | ~86 | ~35 % |
| Salalah | ~93 | ~812 | ~157 | ~29 % |
| Qantab | ~32 | ~910–951 | ~112–115 | ~34 % |
| Hillat al Kaws | ~21 | ~974–1 014 | ~207–211 | ~23 % |
Pour les investisseurs, ces chiffres se traduisent par des rendements potentiels de 6 à 9 % sur les biens bien positionnés à Muscat, et de 5 à 7 % dans d’autres villes, avec des pics durant la haute saison hivernale sur la côte nord et la mousson dans le sud. Cela contribue à faire des petits appartements (studios, une ou deux chambres) la typologie la plus rentable, loin devant les villas de luxe qui, malgré des loyers plus élevés, offrent généralement des rendements bruts plus faibles.
Une demande alimentée par les expatriés et la classe moyenne locale
Si les touristes de passage occupent une place visible dans la demande locative, le socle structurel du marché immobilier reste porté par la démographie et la population expatriée à long terme. Oman compte aujourd’hui environ 5,3 millions d’habitants, dont près de 44 % sont des expatriés. Cette population doit atteindre environ 7,7 millions d’ici 2040, avec une jeunesse très nombreuse (près des deux tiers des habitants ont moins de 30 ans).
Le nombre d’unités résidentielles supplémentaires nécessaires d’ici 2040 pour accompagner la croissance démographique et maintenir un taux d’occupation soutenable.
Dans ce contexte, les expatriés jouent un double rôle. D’un côté, ils alimentent fortement le marché locatif, en particulier dans les quartiers urbains modernes et les ITC où ils recherchent des appartements meublés, sécurisés, avec des services et une bonne connexion aux lieux de travail et aux écoles internationales. De l’autre, ils représentent une part croissante de la demande d’achat : près de 40 % d’entre eux déclarent envisager l’acquisition d’un bien dans les trois ans, et plus d’un quart du stock résidentiel des ITC leur appartient déjà.
Les autorités ont assoupli les restrictions sur la détention étrangère et permis la propriété à 100% d’entreprises. Un programme de résidence par investissement a été créé : un permis de 5 ans pour un investissement immobilier d’au moins 250 000 rials, et de 10 ans pour 500 000 rials. Fin 2023, plus de 3 400 investisseurs de 60 pays avaient obtenu ces visas, et un dispositif de type « Golden Visa » a été officialisé.
Fiscalité légère, rendements attractifs : un cocktail pro‑investisseurs
L’un des atouts majeurs qui explique l’afflux d’investisseurs liés au tourisme est la combinaison d’un environnement fiscal favorable et de rendements locatifs supérieurs à de nombreuses métropoles internationales. Oman ne taxe ni le revenu des particuliers ni les plus-values immobilières, et il n’existe pas de taxe foncière récurrente. À l’achat, il faut s’acquitter de frais d’enregistrement d’environ 3 % du prix, auxquels s’ajoutent des honoraires d’agence généralement compris entre 2 et 3 % et des frais de dossier de 1 à 1,5 % sur les crédits hypothécaires.
Pour les investisseurs étrangers, l’Oman offre une structure allégée et aucun seuil minimum d’investissement dans les Integrated Tourism Complexes (ITC), rendant le marché plus accessible. Les prix au mètre carré y sont compétitifs : les appartements en front de mer dans les ITC se négocient entre 800 et 1 100 rials omanais, soit sensiblement moins qu’à Dubaï où les biens bien localisés débutent autour de 2 000 à 3 000 AED par pied carré.
Côté rendement, la fourchette observée oscille entre 3 et 8 % selon le type de bien et son emplacement, avec des valeurs les plus élevées dans les appartements des complexes intégrés haut de gamme et les stations balnéaires. Dans les quartiers prime de Muscat, il n’est pas rare d’observer des rendements bruts entre 6 et 8 % sur les appartements, contre 5 à 6 % sur les villas. Les résidences destinées à la location saisonnière dans les resorts peuvent, lors de la haute saison, approcher ou dépasser les 8 à 9 % bruts annuels.
| Type de bien / zone | Fourchette de rendement brut estimé |
|---|---|
| Studio / 1 ch. – Muscat ITC | 7–8 % |
| 2 ch. – Muscat ITC | 5,5–7 % |
| Villa / townhouse – Muscat ITC | 4–6 % |
| Appartements – autres grandes villes (Sohar, Salalah) | 5–7 % |
| Villa de luxe front de mer | 3,5–5,5 % |
| Location saisonnière (courts séjours) | 6–9 % selon la ville |
Face à des places comme Londres, Doha, Riyad ou Istanbul, Oman se positionne dans la tranche haute des rendements résidentiels, tout en offrant un niveau de risque perçu relativement contenu grâce à une situation politique stable, une monnaie indexée au dollar et une notation souveraine en amélioration constante chez les agences internationales.
Le rôle clé des investissements étrangers et des grands projets touristiques
L’influence du tourisme sur l’immobilier ne se résume pas à la location et aux reventes : elle se manifeste aussi dans la structuration même de l’offre via de grands projets mixtes, conçus à la fois comme destinations touristiques et comme nouveaux quartiers résidentiels. Les chiffres de l’investissement direct étranger sont révélateurs. Le stock de flux étrangers atteignait environ 56 milliards de dollars fin 2023, soit plus de la moitié du PIB, avec un rebond de 18 % en 2024 pour dépasser 30 milliards de rials. Le secteur immobilier, de la location et des projets commerciaux a capté près d’un milliard de rials à lui seul.
Le gouvernement vise 51 milliards de dollars d’investissements touristiques à l’horizon 2040.
Les projets phares illustrent cette montée en gamme : AIDA, complexe mixte de 2,4 milliards de dollars sur les falaises surplombant la mer près de Muscat, avec résidences de marques Trump et Marriott et parcours de golf international ; Sustainable City – Yiti, ensemble urbain de 1 milliard de dollars entièrement tourné vers la sobriété énergétique, comprenant plus de 1 600 logements ; Madinat Al Irfan, nouvelle « cité du futur » au cœur de la capitale, valorisée à près de 13 milliards de dollars avec bureaux, hôtels et résidences ; développement du front de mer de Port Sultan Qaboos ou encore grands resorts en montagne à Jabal Al Akhdar.
Les nouveaux projets visent à la fois à attirer le tourisme international et à développer le marché immobilier résidentiel et commercial. L’implantation de grandes marques hôtelières mondiales (Four Seasons, Mandarin Oriental, Club Med, Nikki Beach, Anantara, Nobu, St Regis) répond à cette double logique : elles explorent un marché encore préservé, tandis que leurs développements génèrent des centaines, voire des milliers de logements directement exposés à la demande touristique.
Infrastructures de transport et prime immobilière
Une autre dimension de l’impact touristique sur l’immobilier réside dans la montée en puissance des infrastructures de transport. La stratégie nationale prévoit la construction de six nouveaux aéroports d’ici la fin de la décennie, afin de porter le réseau à treize plateformes et d’absorber un trafic projeté de 50 millions de passagers vers 2040. Le programme « Airport City » (800 millions de dollars) entend transformer les aéroports de Muscat, Salalah et Suhar en véritables hubs urbains, associant zones d’affaires, logistique, hôtellerie et résidentiel.
Plus de 40 nouveaux projets routiers ont été validés en 2024 pour développer les liaisons terrestres.
Pour les investisseurs, ces infrastructures ne sont pas des éléments décoratifs : elles constituent souvent le déclencheur de revalorisations importantes dans les années qui suivent leur livraison, surtout lorsque les projets se situent à la jonction entre fonctions touristiques, résidentielles et logistiques.
Des risques bien réels, mais des fondamentaux robustes
L’enthousiasme autour de l’impact du tourisme sur le marché immobilier à Oman ne doit cependant pas occulter les risques. Sur le plan conjoncturel, la dépendance encore forte du budget public aux revenus des hydrocarbures (près des deux tiers des recettes budgétaires) laisse planer une incertitude en cas de chute brutale des prix du pétrole. L’inflation sur les matériaux de construction, nourrie par la dépendance aux importations (jusqu’à 70 % des intrants), renchérit le coût des projets et peut peser sur la rentabilité. En 2024, les coûts de construction auraient progressé d’environ 9 %, ce qui pousse les développeurs à arbitrer davantage.
L’Arabie saoudite vise une croissance soutenue de sa fréquentation touristique, passant de moins de 4 millions de visiteurs en 2024 à 11 millions en 2040. Cet objectif doit être atteint dans un environnement concurrentiel, face à des voisins comme les Émirats qui enregistrent des croissances rapides, et malgré les risques de ralentissement liés à des chocs externes (tensions commerciales, sanitaires ou géopolitiques).
Sur le plan purement immobilier, le risque de sur‑offre existe, notamment sur le segment des appartements milieu de gamme à Muscat, où un stock important de logements vacants est déjà recensé. Si la production de nouveaux projets, notamment touristiques, dépasse la capacité d’absorption réelle, certains quartiers pourraient connaître des phases de correction des prix ou de hausses de vacance, même si les zones prime liées au tourisme semblent mieux protégées à moyen terme.
Malgré certains points de vigilance, les fondamentaux économiques restent robustes. Ils reposent sur une démographie en croissance avec une population très jeune, une volonté politique claire de diversifier l’économie, une ouverture bien maîtrisée aux investissements étrangers, un cadre réglementaire qui s’améliore et un potentiel touristique encore largement sous-exploité.
Vers un marché immobilier de plus en plus façonné par le tourisme
En une décennie, l’impact du tourisme sur le marché immobilier à Oman est passé du statut de tendance émergente à celui de moteur structurant. Des programmes géants comme Al Mouj, AIDA ou Yiti aux milliers de petites locations saisonnières gérées via des plateformes professionnelles, le pays est en train de se doter d’un écosystème où le voyageur n’est plus seulement un client d’hôtel, mais un acteur indirect de la valeur foncière.
Cette transformation se manifeste par plusieurs indicateurs concrets : l’augmentation rapide de la valeur des appartements dans les complexes intégrés, le développement accéléré des villes de Salalah et de Duqm, la montée en puissance des ITC (Integrated Tourism Complexes) où les expatriés acquièrent la propriété, la multiplication des projets de villes nouvelles combinant tourisme, résidentiel et bureaux, ainsi que la progression des revenus du secteur hôtelier et para‑hôtelier.
Pour les autorités, l’enjeu est désormais de canaliser cette dynamique sans créer de bulles spéculatives ni d’exclusion sociale. L’équation est délicate : il faut continuer à attirer les touristes à fort pouvoir d’achat et les capitaux internationaux, tout en produisant massivement des logements accessibles pour la population locale, dans un pays qui affiche encore l’un des taux de propriété les plus élevés au monde.
Pour les investisseurs, la trajectoire touristique d’Oman, alignée avec Vision 2040, et la poursuite des réformes pro-investissement offrent un couple rendement/risque rare dans la région. Les opportunités sont particulièrement fortes dans les segments où tourisme et immobilier se renforcent : complexes intégrés, locations saisonnières de qualité et grands projets mixtes en front de mer ou sur des sites naturels d’exception.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Duqm, Sohar), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans une zone résidentielle prisée des expatriés à Mascate, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier et du programme immobilier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseil fiscal), vérification du cadre d’accession des étrangers à la propriété et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités du marché omanais tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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