Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier dans le Golfe attire de plus en plus de capitaux internationaux, mais tous les marchés ne se ressemblent pas. Là où certains voisins misent sur la flamboyance et la vitesse, Oman se positionne comme une place plus calme, plus abordable et surtout très avantageuse sur le plan fiscal. Pour un investisseur immobilier qui cherche à optimiser sa rentabilité nette, la combinaison d’un cadre fiscal léger, d’un marché en croissance et d’une monnaie stable fait de ce pays une alternative sérieuse à considérer.
Un marché immobilier en plein essor soutenu par la fiscalité
L’environnement macroéconomique et fiscal d’Oman est au cœur de l’attractivité du pays. Politiquement stable, économiquement prudent, Oman a vu la valeur totale de son marché immobilier atteindre environ 3,38 milliards d’OMR en 2024, soit près de 8,8 milliards de dollars. Cette progression représente une hausse de l’ordre de 29 à 30 % par rapport à l’année précédente, tandis que la valeur des transactions a augmenté d’environ 28 % pour atteindre 3,1 milliards d’OMR.
Près de 70 % des transactions immobilières de 2024 ont été réalisées par des investisseurs étrangers, illustrant la confiance internationale et l’attrait du cadre réglementaire.
L’amélioration de la notation souveraine par S&P Global à BBB- en 2024 renforce encore cette perception de stabilité. Dans un contexte où le pays cherche à réduire sa dépendance aux revenus pétroliers (aujourd’hui encore 70 à 72 % des recettes publiques) grâce à la stratégie Vision 2040, l’immobilier figure parmi les secteurs privilégiés, au même titre que le tourisme et la logistique.
Un environnement fiscal exceptionnellement favorable pour les particuliers
Pour un particulier qui investit dans l’immobilier, le régime fiscal omanais ressemble à une rareté mondiale : absence d’impôt sur le revenu, pas de taxe sur la plus-value, pas d’impôt sur la fortune, ni de droits de succession ou de donation sur l’immobilier. Cette architecture permet de maximiser la rentabilité nette, surtout pour des stratégies patrimoniales de long terme.
Absence d’impôt sur le revenu jusqu’en 2028
Actuellement, Oman ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Les salaires, les dividendes perçus à titre individuel, mais aussi les revenus locatifs et les gains immobiliers échappent donc intégralement à l’impôt sur le revenu jusqu’au 1er janvier 2028.
À partir de 2028, un impôt personnel de 5% sera introduit, mais il ne s’appliquera qu’aux résidents dont le revenu annuel dépasse 42 000 OMR (environ 109 000 $), soit environ le 1% le plus aisé. La grande majorité des investisseurs particuliers ne seront donc pas concernés, d’autant que des déductions sont prévues pour l’éducation, la santé, le logement, la zakat et les dons caritatifs.
Plus-values immobilières non taxées pour les particuliers
Pour les investisseurs individuels qui achètent un bien à Oman et le revendent ultérieurement, les plus-values ne sont pas imposées, tant que ces opérations ne relèvent pas d’une activité commerciale organisée. Autrement dit, un investisseur patrimonial qui détient un appartement dans un complexe touristique intégré (ITC) ou une villa et la revend plus cher quelques années plus tard ne subira aucun impôt sur cette plus-value.
Ce point est particulièrement intéressant dans un contexte où les valeurs dans certains projets phares (Al Mouj, AIDA, Muscat Bay, etc.) sont anticipées en hausse annuelle de l’ordre de 10 à 12 % selon les projections mentionnées dans les études de marché, et où l’on trouve déjà des cas d’investisseurs étrangers ayant gagné près de 20 % en trois ans, en plus de revenus locatifs non imposés.
Zéro impôt sur la succession et les donations immobilières
Oman ne prélève ni droits de succession ni droits de donation sur les transmissions d’immeubles. Les biens immobiliers peuvent ainsi être transmis aux héritiers ou donnés au sein de la famille sans fiscalité locale spécifique. Pour les investisseurs étrangers, les règles successorales de leur pays d’origine continuent à s’appliquer, sans surcouche fiscale omanaise.
L’acquisition d’un bien immobilier au sein d’un Integrated Tourism Complex (ITC) simplifie la planification successorale. Le bien peut être légué aux enfants ou au conjoint sans être soumis à la fiscalité locale. Cette neutralité fiscale s’applique également en cas de donation entre membres de la famille proche.
Aucune taxe foncière annuelle
Un autre avantage majeur : Oman ne connaît pas de taxe foncière annuelle sur les logements ou les biens commerciaux, ni d’équivalent aux « council tax » ou taxes d’habitation présentes dans de nombreuses juridictions. Posséder un appartement, une villa ou un local commercial ne génère donc aucune imposition récurrente auprès de l’État ou des municipalités, en dehors de certains frais de services de copropriété.
Pour un investisseur locatif, cela améliore immédiatement la rentabilité nette. Les seules charges récurrentes significatives sont alors :
– les charges de service ou de communauté (entretien, sécurité, équipements),
– la taxe municipale sur les loyers,
– les frais de gestion locative éventuels.
Une fiscalité des loyers particulièrement légère
Sur le plan des revenus locatifs, le système omanais est aussi simple que favorable. Il n’existe pas d’impôt sur le revenu pour les particuliers jusqu’en 2028, puis seulement pour la frange la plus aisée de la population par la suite. Toutefois, une taxe municipale s’applique aux loyers.
La taxe municipale de 3 % sur les loyers
Les propriétaires qui mettent leurs biens en location sont redevables d’une taxe municipale d’environ 3 % sur le loyer brut. Cette taxe est perçue par les autorités locales et ne tient pas compte des dépenses (pas de déduction pour l’entretien, les services de gestion, les périodes de vacance, etc.).
On peut résumer ce cadre dans un tableau simplifié :
| Élément | Règle applicable aux particuliers |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 0 % jusqu’en 2028 ; 5 % au‑delà de 42 000 OMR/an ensuite |
| Impôt sur les loyers | Intégré à l’impôt sur le revenu (mais 0 % jusqu’en 2028) |
| Taxe municipale sur loyers | 3 % du loyer brut, sans déduction |
| TVA sur loyers résidentiels | Exonérée |
Concrètement, un appartement loué 1 000 OMR par mois génère 12 000 OMR de loyers annuels et une taxe municipale d’environ 360 OMR par an. En l’absence d’impôt sur le revenu, cette charge reste relativement modérée, surtout si l’on considère que les rendements locatifs bruts dans les principaux complexes intégrés se situent souvent entre 5 et 8 %.
Exonération de TVA sur les loyers résidentiels
Les revenus locatifs issus de biens résidentiels sont, en règle générale, hors du champ de la TVA à 5 %, tant pour les locations que pour les ventes entre particuliers après la première cession par un promoteur. Cela évite d’ajouter une couche de taxation indirecte qui viendrait rogner les marges.
Pour les biens commerciaux (bureaux ou commerces), les baux peuvent être soumis à la TVA au taux de 5 %. Bien que cette taxe soit souvent répercutée sur les locataires, les investisseurs doivent impérativement en tenir compte dans leurs calculs.
Des coûts de transaction maîtrisés et prévisibles
Même si l’environnement fiscal est très favorable, il existe bien sûr des coûts à l’acquisition. Ils restent toutefois contenus et relativement lisibles.
Droits de mutation : un taux unique de 3 % pour les étrangers
Lors de chaque transaction immobilière, un droit de transfert – assimilable à un droit de mutation ou « stamp duty » – est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, le taux standard est de 3 % du prix de vente, à verser au ministère du Logement et de l’Aménagement urbain au moment de l’enregistrement.
On peut synthétiser les principaux frais à l’achat dans le tableau suivant, du point de vue d’un investisseur étranger :
| Type de coût | Montant ou taux indicatif |
|---|---|
| Droit de transfert (étranger) | 3 % du prix du bien |
| Frais d’enregistrement du titre | Environ 10 à 100 OMR |
| Commission d’agence immobilière | 2–3 % du prix, souvent à la charge du vendeur |
| Honoraires juridiques | Environ 0,5–1 % du prix ou forfait 200–400 OMR |
| Frais d’évaluation (si hypothèque) | 50–150 OMR ou 200–500 OMR selon le type d’étude |
| Frais de dossier hypothécaire | 0,5–1 % du montant du prêt (voire 1–2 % selon banque) |
| Enregistrement de l’hypothèque | Plafonné à 0,5 % du montant du prêt |
Les études de marché estiment que l’ensemble des coûts ponctuels de transaction représente en moyenne 5 à 7 % du prix d’acquisition pour un achat standard au comptant, et de 6 à 8 % lorsque le recours à un crédit augmente la facture (frais d’évaluation, enregistrement du prêt, etc.).
Pas de TVA sur les ventes résidentielles entre particuliers
La vente de biens résidentiels est en règle générale exemptée de TVA, sauf pour la première vente réalisée par un promoteur professionnel, qui peut être soumise à la TVA de 5 %. Pour un investisseur qui revend son appartement ou sa villa à un autre particulier, aucune TVA ne vient donc s’ajouter au prix, ce qui facilite la liquidité du marché secondaire et améliore le rendement global.
Une fiscalité des entreprises structurée, mais adoucie par les zones franches
Pour les investisseurs qui passent par une société (véhicule d’investissement, promoteur, foncière, etc.), le paysage fiscal est plus classique, avec un impôt sur les sociétés, mais ponctué de nombreuses niches et d’exonérations dans les zones économiques spéciales.
Impôt sur les sociétés : 15 %, avec régime PME
Le taux standard de l’impôt sur les sociétés est de 15 % sur les bénéfices. Les plus-values immobilières réalisées par une société sont assimilées à des bénéfices et taxées au même taux.
Toutefois, le droit omanais prévoit des régimes allégés pour les petites entreprises locales, avec un taux réduit de 3 % ou même 0 % pour certaines PME qui respectent des critères de chiffre d’affaires (moins de 100 000 OMR), de capital et d’emploi local. Pour un investisseur étranger, ces dispositifs restent en pratique surtout pertinents s’il structure son investissement via une entité locale répondant à ces critères.
Zones franches et zones économiques spéciales : longues périodes d’exonération
Une caractéristique majeure de la fiscalité omanaise pour l’investissement : l’existence de zones franches et zones économiques spéciales qui octroient des exonérations prolongées d’impôt sur les sociétés, de droits de douane et parfois d’autres prélèvements.
Parmi les exemples les plus significatifs :
– La zone économique spéciale de Duqm, vaste de près de 800 miles carrés, offre jusqu’à 30 ans d’exonération d’impôt sur les sociétés, l’absence de droits de douane et un droit de propriété étrangère à 100 %.
– Les zones franches de Sohar et Salalah proposent des exemptions d’impôt sur les bénéfices de 25 à 30 ans.
– Certains projets comme AIDA bénéficient d’exonérations de l’ordre de 25 ans.
Le tableau suivant résume les grands traits fiscaux de ces zones :
| Zone / régime | Exonération impôt sociétés | Autres avantages clés |
|---|---|---|
| Duqm SEZ | Jusqu’à 30 ans | 100 % propriété étrangère, zéro droits de douane |
| Sohar Free Zone | 25–30 ans | 100 % propriété étrangère, facilités logistiques |
| Salalah Free Zone | 25–30 ans | Exonérations douanières, infrastructures portuaires |
| AIDA | Environ 25 ans | Projet intégré, avantages immobiliers et fiscaux |
Ces avantages ciblent surtout les entreprises industrielles, logistiques, touristiques ou de services, mais ils peuvent également intéresser des structures immobilières ou des fonds qui développent, gèrent et louent des actifs dans ces zones.
Withholding tax et conventions fiscales
Oman applique en principe un prélèvement à la source de 10 % sur certains paiements à des non-résidents (redevances, certaines prestations de services, etc.), sauf quand les conventions de non‑double imposition viennent limiter ce taux. En revanche, la retenue à la source sur les dividendes et les intérêts a été suspendue indéfiniment, ce qui est favorable aux structures immobilières qui distribuent leurs rendements à des investisseurs étrangers.
Nombre d’accords de non-double imposition signés par Oman pour protéger les investisseurs étrangers.
Intégrated Tourism Complexes : cœur de la stratégie immobilière étrangère
Pour les investisseurs étrangers, le cadre de détention est aussi important que la fiscalité. À Oman, la clé d’entrée s’appelle Integrated Tourism Complexes (ITCs). Ces grands développements mixant résidentiel, hôtels, commerces, marinas et golfs sont les principales zones ouvertes à la propriété étrangère en pleine propriété.
Propriété étrangère en pleine propriété dans les ITCs
Les non‑ressortissants peuvent acquérir des biens en pleine propriété au sein de projets approuvés par le gouvernement, en particulier :
– Al Mouj Muscat (anciennement The Wave),
– Muscat Hills,
– Muscat Bay,
– Jebel Sifah,
– Hawana Salalah,
– Yiti,
– AIDA,
– Sultan Haitham City,
– Saraya Bandar Jissah.
Dans ces complexes, les investisseurs étrangers disposent de droits comparables à ceux des nationaux : droit de vendre, de louer, de donner et de transmettre aux héritiers. Dans certains cas, la propriété prend la forme d’un droit réel de longue durée (usufruit jusqu’à 99 ans), dans d’autres d’une pleine propriété classique.
Frais d’enregistrement applicables pour l’acquisition de droits d’usufruit par des étrangers dans certaines zones urbaines.
Rendements locatifs attractifs et marché plus stable que Dubaï
Les ITCs combinent plusieurs atouts : localisation premium, infrastructures complètes (plages privées, marinas, parcours de golf, hôtels de luxe, écoles, centres commerciaux), gestion communautaire structurée. Les rendements locatifs y sont compétitifs.
Les données disponibles indiquent des rendements bruts approximatifs dans ces fourchettes :
| Développement ITC | Rendement locatif estimé (brut) |
|---|---|
| Al Mouj Muscat | Environ 5,4–6,2 % |
| AIDA | Environ 6,0–7,5 % |
| Muscat Bay | Environ 5,8–7,0 % |
| Jebel Sifah | Environ 6,5–8,0 % |
| Hawana Salalah | Environ 7,0–8,3 % |
Combinés à une fiscalité quasi nulle pour les particuliers (hors 3 % de taxe municipale) et à l’absence de taxe foncière, ces rendements restent très compétitifs face à d’autres places régionales. À titre de comparaison, Dubaï affiche des rendements de 5 à 8 % dans les quartiers haut de gamme, mais avec un droit d’enregistrement à 4 % (contre 3 % à Oman) et un marché plus volatil.
Le différentiel de prix moyen au mètre carré entre le centre de Mascate et celui de Dubaï est d’environ 70 à 80 %.
Charges de copropriété maîtrisées
Les propriétaires dans les ITCs sont redevables de charges annuelles de gestion et de maintenance, qui servent à financer l’entretien des parties communes, la sécurité, les espaces verts, les équipements de loisirs, etc. Ces charges se situent en général entre 0,40 et 1,50 OMR par mètre carré et par an, auxquelles peuvent s’ajouter des contributions à un fonds de réserve (sinking fund) de 0,10 à 0,40 OMR/m².
Pour un appartement de 120 m², ces charges annuelles se situent typiquement dans une fourchette de 60 à 180 OMR pour les services courants, plus 12 à 48 OMR pour le fonds de réserve, ce qui reste raisonnable au regard des prestations offertes.
Résidence et fiscalité : investir pour s’installer
Au‑delà de la pure dimension fiscale, l’immobilier à Oman ouvre la porte à des solutions de résidence de long terme pour les investisseurs et leur famille, sans exigences strictes de présence physique.
Programmes de résidence par l’investissement
Le programme de résidence pour investisseurs (Investor Residency Program, parfois appelé Golden Visa) offre des permis de 5 ou 10 ans, renouvelables, en échange d’un certain volume d’investissement, incluant l’immobilier.
Les principaux paliers d’investissement sont les suivants :
| Durée de résidence | Investissement minimum indiqué dans les textes |
|---|---|
| 5 ans | Environ 100 000 à 250 000 OMR selon la source |
| 10 ans (Golden Residency) | Environ 200 000 à 500 000 OMR |
Dans la pratique, plusieurs configurations sont admises : acquisition d’un ou plusieurs biens dans des ITCs, participation dans des entreprises locales, obligations d’État, voire création d’emplois pour les nationaux.
La résidence ainsi obtenue permet :
– de vivre, travailler et faire des affaires dans le pays,
– de sponsoriser conjoint, enfants et parfois parents,
– d’ouvrir des comptes bancaires locaux,
– de bénéficier de la plupart des services publics (éducation, santé),
– de circuler librement sans contrainte de durée de séjour minimale pour conserver le statut.
Sur le plan fiscal, ces résidents investisseurs restent soumis au même régime que les autres particuliers : pas d’impôt personnel avant 2028, puis un taux unique de 5 % au-delà d’un seuil élevé, ce qui laisse largement intact l’intérêt de la stratégie immobilière.
Tax residency et planification internationale
Pour être considéré comme résident fiscal au sens strict, il faut en principe résider au moins 183 jours par an dans le pays. Pour les investisseurs internationaux, cela ouvre la possibilité d’arbitrer entre différents régimes fiscaux, en combinant éventuellement l’absence d’impôt sur le revenu à Oman (ou son impact très limité) avec le réseau de conventions fiscales pour éviter les doubles impositions.
Le rial omanais est arrimé au dollar américain depuis plusieurs décennies, offrant une devise stable et un avantage pour les investisseurs souhaitant éviter la volatilité monétaire observée dans d’autres régions.
TVA : un impact limité sur l’immobilier résidentiel
L’introduction de la TVA à 5 % en 2021 a pu inquiéter certains investisseurs, mais son impact réel sur l’immobilier résidentiel reste plutôt modéré.
Les règles essentielles sont les suivantes :
Les ventes et locations de logements sont généralement exonérées de TVA. La première vente d’un logement neuf par un promoteur peut parfois y être soumise, mais pas les reventes entre particuliers. En revanche, les transactions sur biens commerciaux (bureaux, commerces, entrepôts) sont soumises à la TVA au taux de 5 %. Certains services liés, comme les honoraires d’avocats, les commissions d’agents ou la gestion locative, peuvent également être assujettis à la TVA.
Pour un investisseur centré sur le résidentiel locatif dans des ITCs, la TVA demeure donc en toile de fond, mais ne vient pas alourdir ni les loyers perçus ni la plupart des transactions de revente.
Comparaison avec d’autres marchés du Golfe
Pour mesurer pleinement la portée des avantages fiscaux d’Oman, il est utile de les replacer dans le contexte régional. Comparé à d’autres destinations phares comme Dubaï :
Le droit d’enregistrement immobilier à Oman est de 3 %, soit un point de moins qu’à Dubaï où il est de 4 %.
Oman se distingue donc par un coût d’accès plus bas, un marché moins spéculatif, une fiscalité directe tout aussi douce pour les particuliers, et des incitatifs de long terme pour les entreprises implantées dans des zones spécifiques.
Une fiscalité pensée pour attirer des capitaux de long terme
L’ensemble des éléments observés montre une logique claire : Oman construit un écosystème où l’immobilier joue un rôle clé dans la diversification économique, soutenu par un cadre fiscal délibérément attractif. L’absence d’impôt sur le revenu pour la quasi‑totalité des particuliers, la non‑imposition des plus-values immobilières, la neutralité totale sur les successions et donations, l’absence de taxe foncière, la TVA limitée sur le résidentiel, et les longues périodes d’exonération dans les zones franches forment un tableau particulièrement séduisant pour l’investisseur.
Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre plus de 8 % dans certains complexes balnéaires d’Oman, un marché dynamisé par les investissements étrangers et la stabilité monétaire.
Pour l’investisseur qui cherche un marché moins saturé que certains voisins, avec un profil de risque plus mesuré et un cadre fiscal lisible, Oman s’impose progressivement comme une alternative sérieuse. La fenêtre temporelle avant l’entrée en vigueur de l’impôt sur le revenu en 2028 – qui ne concernera de toute manière qu’une infime minorité de contribuables – offre par ailleurs un horizon de planification confortable pour structurer des investissements immobiliers à long terme et profiter pleinement des avantages fiscaux actuels.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa en zone autorisée aux étrangers dans un quartier en développement de Mascate, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification à long terme.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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