Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une propriété en bord de mer à Oman n’a plus rien d’un projet exotique réservé à quelques initiés. Entre ouverture progressive aux investisseurs étrangers, stabilité politique, fiscalité très clémente et développement massif des infrastructures touristiques, le Sultanat est en train de devenir l’un des marchés immobiliers côtiers les plus prometteurs du Golfe. Mais ce potentiel s’accompagne de règles juridiques précises, de zones bien délimitées pour l’acquisition en pleine propriété, et de nombreux détails pratiques qu’il faut maîtriser avant de signer.
Ce guide couvre les zones autorisées aux étrangers, les prix du marché, les rendements locatifs, les procédures d’achat et les pièges à éviter pour acquérir un bien immobilier sur le littoral omanais.
Comprendre le marché côtier omanais
Le marché immobilier d’Oman est en pleine phase de croissance structurée. Porté par la stratégie Oman Vision 2040, le pays mise sur la diversification économique, le tourisme et la logistique pour réduire sa dépendance aux hydrocarbures. Dans ce cadre, les villes côtières – Muscat, Salalah, Sohar, Duqm, Yiti, Jebel Sifah, Hawana Salalah, entre autres – sont au cœur des plans de développement, avec une forte dimension résidentielle et touristique.
Le marché immobilier résidentiel au Maroc devrait dépasser 6,7 milliards de dollars à l’horizon 2030, avec une croissance annuelle supérieure à 6 %.
Le tout se déroule dans un environnement considéré comme particulièrement sûr, avec un faible taux de criminalité, une monnaie (le rial omanais, OMR) solidement arrimée au dollar américain (environ 1 OMR ≈ 2,60 $), et une fiscalité qui reste l’un des atouts majeurs du pays pour les investisseurs immobiliers.
Régime juridique : où et comment un étranger peut-il acheter en bord de mer ?
Pour un acheteur étranger, le point clé n’est pas seulement de trouver un bel appartement avec vue sur l’océan, mais de vérifier s’il est situé dans une zone où la pleine propriété est autorisée. Le droit foncier omanais repose sur plusieurs décrets royaux qui encadrent strictement l’accès des non-Omanais à la propriété.
Freehold dans les Integrated Tourism Complexes (ITC)
Le principal mécanisme permettant à un étranger d’acheter une propriété en bord de mer à Oman en pleine propriété repose sur les Integrated Tourism Complexes (ITC). Ces grands projets immobiliers, planifiés par le gouvernement, combinent résidences, hôtels, marina, golf, commerces et loisirs. Ils ont été créés pour attirer les capitaux internationaux tout en gardant le contrôle sur la localisation des terrains ouverts à la propriété étrangère.
Dans un ITC, un non-Omanais peut :
– détenir un bien en freehold (pleine propriété du logement et du terrain associé, lorsque c’est un lot individuel)
– le revendre, le louer, le transmettre à ses héritiers
– le hypothéquer, sous réserve d’éligibilité bancaire.
Découvrez les principaux impôts et taxes spécifiques à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier en bord de mer.
Impôt annuel dû par tout propriétaire d’un bien immobilier bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. Son calcul intègre la valeur locative cadastrale du bien.
Impôt dû par l’occupant d’un logement au 1er janvier, qu’il soit propriétaire ou locataire. Elle est en cours de suppression pour les résidences principales.
Taxe communale pouvant être perçue sur les nuitées des touristes dans les communes classées stations touristiques. Elle est souvent facturée aux locataires de courte durée.
Taxe destinée à financer la prévention des inondations et la gestion des cours d’eau et des zones littorales. Elle est annexée à la taxe foncière.
Taxes et droits perçus par l’État lors de la vente d’un bien immobilier. Ils représentent la majeure partie des frais de notaire et sont proportionnels au prix de vente.
Taxe due par toute entreprise exploitante, y compris pour une location saisonnière ou meublée, dès lors qu’elle constitue une activité professionnelle.
| ITC / Projet côtier | Localisation | Caractéristiques majeures |
|---|---|---|
| Al Mouj Muscat (The Wave) | Muscat, front de mer | Marina, golf 18 trous, plage, hôtels, commerces, appartements, villas, townhouses |
| Muscat Bay | Baie entre montagnes et Golfe d’Oman | Résidences haut de gamme, criques privées, environnement très exclusif |
| Jebel Sifah | Côte au sud-est de Muscat | Marina moderne, golf, hôtel boutique, activités nautiques (plongée, snorkeling) |
| Hawana Salalah | Salalah, bord de mer | Station balnéaire, hôtels, marina, résidences balnéaires |
| Muscat Hills | Proche aéroport de Muscat (vue mer possible) | Golf, orientation durable, mix de résidences et bureaux |
| Yiti / The Sustainable City – Yiti | Côte près de Muscat | Projet éco-responsable, smart city, orientation net-zéro |
| AIDA | Zone de Yiti (Muscat) | Golf cliff-top, résidences de luxe, vue mer panoramique |
Pour les investisseurs, ces ITC concentrent l’essentiel de l’offre en appartements, villas et townhouses de standing, souvent à quelques minutes à pied de la plage, voire avec accès direct au sable.
Usufruit (usufruct) et leasehold en dehors des ITC
En dehors des ITC, la règle générale reste restrictive : la pleine propriété du sol est en principe réservée aux citoyens omanais. Pour les étrangers, deux mécanismes principaux existent :
– Usufruit longue durée (99 ans) sur des appartements dans des immeubles de grande hauteur agréés par le Ministère du Logement et de l’Urbanisme (MOHUP). Un dispositif introduit par une résolution de 2020 permet aux expatriés ayant résidé au moins deux ans à Oman, et âgés d’au moins 23 ans, d’acquérir des droits d’usufruit sur des appartements, notamment à Muscat, contre un prix minimum (45 000 OMR dans la capitale, 35 000 OMR dans les autres gouvernorats). Le plafond est de 40 % d’unités détenues par des étrangers dans un immeuble, et pas plus de 20 % pour une même nationalité.
Le leasehold classique est un bail de longue durée, généralement conclu pour une période de 25 à 99 ans. Il confère un droit d’usage du bien, mais pas la propriété du terrain sur lequel il est construit. Ce mécanisme est courant en dehors des zones ITC, notamment pour des usages commerciaux ou industriels. Cependant, pour une résidence secondaire avec un objectif de patrimoine à long terme, cette formule est généralement moins recommandée.
Ces solutions peuvent permettre de contourner le manque d’offre freehold en bord de mer hors ITC, mais elles ne confèrent pas le même niveau de sécurité patrimoniale qu’un titre de propriété (Mulkiya) en pleine propriété dans un ITC.
Zones interdites et restrictions géographiques
Même avec les régimes d’ITC et d’usufruit, certaines régions restent fermées aux étrangers. Un décret de 2018 interdit l’acquisition de terrains par des non-Omanais dans des zones jugées sensibles, comme Musandam, Dhahirah, certaines parties de Dhofar (en dehors de Salalah), ainsi que les abords de sites militaires, archéologiques ou stratégiques. Des zones côtières spécifiques peuvent également être classées “réservées”.
Concrètement, pour un projet de villa avec jardin en première ligne de mer, la voie la plus simple et la plus sûre reste de viser un ITC côtier déjà opérationnel ou un développement balnéaire approuvé.
Les villes et zones côtières à privilégier
Oman dispose d’un littoral immense, mais toutes les portions ne sont pas au même stade de développement, ni ouvertes aux mêmes régimes de propriété pour les étrangers. Plusieurs pôles se détachent pour qui veut acheter en bord de mer.
Muscat et ses quartiers littoraux
La capitale concentre près de 60 % de l’offre de biens en bord de mer à moins de 250 000 dollars et représente le cœur économique et résidentiel du pays. Côté littoral, plusieurs secteurs se démarquent :
– Al Mouj Muscat : véritable “ville sur la mer”, c’est l’ITC le plus abouti du pays. On y trouve des appartements de 1 à 2 chambres donnant sur la marina ou les jardins, des townhouses avec petits jardins privatifs, et des villas parfois en front de mer. C’est aussi l’un des lieux où les rendements locatifs sont parmi les plus stables (4 à 7 % brut).
Dans le quartier côtier de Shatti Al Qurum, l’offre immobilière pour les étrangers est conditionnée par le statut juridique de chaque résidence et par la possibilité d’accéder à des droits d’usufruit.
– Azaiba, Al Seeb, Maabela, Al Khoud : ces secteurs plus à l’ouest de Muscat longent la mer, avec un mélange de villas, d’immeubles récents et de projets plus abordables. Certains développements côtiers y proposent des appartements d’entrée de gamme, parfois en dessous de 250 000 dollars pour 1 à 2 chambres, avec des yields autour de 4 à 5 % dans des zones comme Al Khoud ou Maabela.
– Muscat Bay, Saraya Bandar Jissah, Yiti / AIDA : ces baies et criques au sud-est de l’agglomération se positionnent sur le très haut de gamme, avec villas nichées entre mer et montagne, plages privées et hôtels de luxe. On y achète plus une résidence de prestige qu’un simple bien de rendement.
La proximité de l’aéroport international (20 à 40 minutes selon les quartiers), des écoles internationales et des hôpitaux modernes fait de Muscat le choix naturel pour qui veut une base de vie à l’année ou un pied-à-terre facilement accessible depuis l’Europe ou l’Asie.
Salalah et la côte du Dhofar
Au sud, Salalah offre un tout autre visage, avec sa mousson estivale (Khareef) qui transforme la région en oasis verdoyante entre juin et septembre. Cette singularité climatique en fait une destination très prisée des touristes régionaux, avec plus d’un million de visiteurs sur la seule saison du Khareef 2024.
Le grand pôle balnéaire de la région est Hawana Salalah, un complexe en bord de mer comprenant des hôtels, une marina et des résidences, situé à quelques minutes de Salalah. Les propriétés en front de mer ou à proximité immédiate offrent des rendements locatifs solides, généralement entre 5 % et 8 % brut, avec un pic de revenus pendant la haute saison touristique. L’accessibilité est assurée par la présence de l’aéroport international de Salalah, situé à environ trente minutes de route, une distance jugée acceptable pour des séjours fréquents.
Des localités côtières émergentes alentour, comme Taqah, participent progressivement à l’extension de l’offre balnéaire, avec des prix encore relativement bas.
Jebel Sifah, Yiti et les “resorts” près de Muscat
À moins d’une heure de route de Muscat, Jebel Sifah est une station balnéaire intégrée construite autour d’une marina, d’un parcours de golf dessiné par Harradine, d’un hôtel boutique et d’une offre résidentielle variée. C’est l’un des spots les plus prisés pour un appartement de vacances ou un investissement locatif orienté location saisonnière. Les rendements y tournent autour de 4 à 6 % brut, selon la taille et la proximité de la mer.
La zone de Yiti, proche de Mascate, se développe avec des projets comme The Sustainable City – Yiti et le complexe AIDA, combinant golf, hôtels et résidences sur un littoral encore préservé. Les appartements de 1 à 2 chambres y sont proposés à des prix similaires, voire légèrement inférieurs pour les premiers programmes, à ceux de la zone voisine de Jebel Sifah.
Sohar, Duqm et les autres hubs côtiers
Plus au nord, Sohar est un grand pôle industriel et logistique sur la côte, tandis qu’au centre, Duqm se transforme en immense zone économique spéciale avec port en eau profonde et projets de front de mer à long terme. Ces deux villes sont davantage des paris sur l’avenir à 10 ou 15 ans, avec une orientation mixte résidentielle, industrielle et logistique. Pour un achat purement “vacances en bord de mer”, ces destinations restent encore secondaires par rapport à Muscat et Salalah, mais leur potentiel de valorisation est significatif, notamment à Duqm où un vaste front de mer urbanisé est en projet.
Typologies de biens en bord de mer et fourchettes de prix
Le marché côtier omanais propose un large éventail de biens, du studio compact à la villa de luxe avec piscine et plage privée. Les prix varient fortement selon la localisation (Muscat vs Salalah vs zones émergentes), le type de propriété et la distance réelle à la mer.
Appartements, townhouses, villas : quelle formule choisir ?
Dans les ITC et les grands resorts côtiers, l’offre s’articule généralement autour de trois grandes catégories :
– Studios et appartements 1–2 chambres : idéals comme pied-à-terre ou produit locatif, avec des surfaces allant de 35 à 45 m² pour un studio, et de 52 à 110 m² pour un T1/T2.
– Townhouses : maisons mitoyennes avec un petit jardin ou patio, offrant plus d’espace tout en restant dans des budgets intermédiaires.
– Villas : propriétés individuelles, souvent avec jardin et piscine privée, parfois en première ligne de mer ou sur un golf, destinées à une clientèle haut de gamme.
Sur la côte, de nombreux biens proposent une vue directe sur le Golfe d’Oman ou la mer d’Arabie, voire un accès direct à la plage. La tendance est aux architectures contemporaines, à l’utilisation de matériaux de qualité, ainsi qu’à l’intégration de technologies ‘smart home’ et de solutions écoénergétiques, notamment dans les projets les plus récents comme The Sustainable City – Yiti.
The Sustainable City – Yiti
Exemples de prix pour des appartements 1–2 chambres en bord de mer
Plusieurs données permettent de se faire une idée concrète des prix des appartements côtiers (1 à 2 chambres) dans différents projets et zones :
| Localisation / Projet | Gamme de prix approximative (1–2 ch., bord de mer) |
|---|---|
| Hawana Salalah | 180 000 – 245 000 $ |
| Al Mouj Marina (Muscat) | 195 000 – 250 000 $ |
| Jebel Sifah | 175 000 – 240 000 $ |
| Yiti (développements) | 165 000 – 230 000 $ |
| Projets plage à Taqah | 150 000 – 220 000 $ |
| Côte Al Khoud | 140 000 – 210 000 $ |
| Maabela beachfront | 155 000 – 225 000 $ |
Des studios en bord de mer peuvent descendre autour de 120 000 à 180 000 dollars selon le projet et la finition. Dans les grandes agglomérations, les prix au m² pour des appartements peuvent osciller entre 800 et 1 300 OMR à l’échelle nationale, et plutôt 1 200–1 700 OMR/m² dans Muscat, avec des niveaux plus élevés dans les ITC premium comme Al Mouj.
Pour les villas côtières, on trouve une fourchette assez large :
Prix de départ en dollars pour les villas de prestige dans les Integrated Tourism Complexes (ITC) comme Al Mouj à Oman.
Comparaison avec les autres marchés du Golfe
À niveau de standing comparable, un appartement en bord de mer à Oman coûte souvent nettement moins cher qu’à Dubaï ou Doha. Par exemple, dans les ITC omanais, les prix d’appartements se situent fréquemment entre 800 et 1 100 OMR/m², là où Dubaï affiche plutôt 1 600 à 2 100 OMR/m². Les frais de maintenance y sont également inférieurs de l’ordre de 30 à 50 % par rapport à Dubaï.
Le coût d’entrée pour une propriété pieds dans l’eau reste donc plus bas à Oman, alors même que les rendements locatifs peuvent être du même ordre (souvent 5 à 8 % brut), avec en plus l’avantage d’une fiscalité beaucoup plus douce.
Rendements locatifs et perspectives d’investissement
Pour un investisseur, acheter une propriété en bord de mer à Oman peut combiner plusieurs sources de rentabilité : loyers réguliers, appréciation du capital, et dans certains cas, valorisation liée à la rareté des emplacements premium.
Yields constatés dans les principales zones côtières
Les données disponibles montrent des rendements bruts intéressants pour les appartements en bord de mer :
| Zone / Projet côtier | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Hawana Salalah | 5 – 8 % |
| Al Mouj (Marina, Muscat) | 4 – 7 % |
| Jebel Sifah | 4 – 6 % |
| Yiti (développements) | 4 – 6 % |
| Projets à Taqah | 5 – 7 % |
| Al Khoud / Maabela | 4 – 5 % |
À l’échelle nationale, les rendements bruts des biens résidentiels sont souvent cités entre 5,6 et 8,3 %, avec des rendements nets avoisinant parfois 7 % sur certains segments, une fois déduits les frais d’entretien et de gestion.
Les studios et T1 offrent généralement les meilleurs rendements locatifs. À l’inverse, les villas de luxe en bord de mer, malgré un potentiel de plus-value élevé, présentent des rendements locatifs plus modestes, généralement compris entre 4 % et 6 %.
Effet de la saisonnalité touristique
Dans les zones très touristiques comme Salalah ou certains resorts près de Muscat, la saisonalité joue beaucoup. Les locations de courte durée (type meublé saisonnier) peuvent générer des revenus particulièrement élevés pendant les pics de fréquentation – par exemple pendant le Khareef à Salalah ou les grandes vacances dans les resorts côtiers de Muscat.
Sur un horizon de 3 à 5 ans, les analyses de marché anticipent une appréciation annuelle de l’ordre de 4 à 6 % pour les propriétés balnéaires, dopée par la croissance du tourisme (objectif de 11,7 millions de visiteurs annuels d’ici 2040) et la hausse de la population.
Fiscalité, coûts d’acquisition et charges récurrentes
Oman se distingue par un environnement fiscal très favorable pour les propriétaires de biens immobiliers résidentiels, en particulier en bord de mer.
Fiscalité immobilière
Pour un investisseur particulier, plusieurs points sont essentiels :
– Pas d’impôt sur le revenu pour les personnes physiques (au moins jusqu’à l’introduction annoncée d’un impôt sur les hauts revenus à partir de 2028, hors cadre actuel).
– Pas de taxe foncière annuelle sur les résidences.
– Pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers.
– Pas de droits de succession ni de droits spécifiques sur les donations immobilières.
La seule imposition récurrente significative en cas de location est une taxe municipale de 3 % sur le loyer brut, à la charge du bailleur. Ce taux s’applique qu’il s’agisse d’un bien en ville ou en bord de mer.
La TVA à 5 % ne s’applique pas aux ventes de logements résidentiels, mais touche certains services connexes (honoraires d’avocats, de gestion immobilière, etc.).
Frais d’acquisition et coûts de transaction
En revanche, les transactions s’accompagnent de plusieurs frais qu’il faut intégrer dans le budget global :
En plus du prix d’achat, l’acquisition d’un bien immobilier à Oman engendre plusieurs frais annexes pour les étrangers. Les frais de transfert auprès du Ministère du Logement et de l’Urbanisme s’élèvent à environ 3% du prix. La commission d’agence immobilière, généralement de 2 à 3% (parfois jusqu’à 5%), est souvent à la charge du vendeur dans le neuf, mais peut incomber à l’acheteur en revente. Les frais juridiques (contrat, vérifications, formalités) représentent 1 à 2% du prix ou un forfait. Un rapport d’évaluation (requis pour un financement) coûte plusieurs centaines d’OMR. Enfin, prévoyez des frais divers variables pour traductions certifiées, légalisations ou procuration en cas d’achat à distance.
Dans les ITC, s’ajoutent souvent des frais de services communautaires (service charges) couvrant l’entretien des parties communes, la sécurité, les espaces verts, les piscines et les équipements. Ils se situent souvent entre environ 0,4 et 1,5 OMR par m² et par an, auxquels peut s’ajouter une petite contribution annuelle à un fonds de réserve (sinking fund).
Pourcentage du prix du bien que peuvent représenter les coûts de transaction pour un acheteur étranger en France, selon les services retenus.
Charges courantes
En régime de croisière, un propriétaire doit anticiper :
– les charges de copropriété / service charges : souvent 500 à 1 500 OMR par an dans un ITC, selon la taille du bien et la richesse des équipements ;
– une assurance habitation (souvent exigée en cas de prêt) : ordre de 100 à 300 OMR par an pour un bien résidentiel ;
– les coûts d’électricité et d’eau, avec un poste climatisation important dans le climat omanais ;
– d’éventuels frais de gestion locative (5 à 10 % des loyers) si l’on délègue la location ;
– un budget de maintenance courante, souvent estimé autour de 1 % de la valeur du bien par an pour anticiper entretien et réparations.
Financement et accès au crédit pour les étrangers
L’acheteur étranger qui souhaite financer une propriété en bord de mer à Oman doit composer avec une réalité : les banques locales privilégient nettement les emprunteurs résidents disposant d’un permis de séjour et d’un revenu stable dans le pays.
Conditions générales des banques omanaises
Des banques comme Bank Muscat, National Bank of Oman, Bank Dhofar ou HSBC Oman proposent des crédits immobiliers aux expatriés résidents, avec :
Principaux critères et conditions financières applicables aux résidents étrangers éligibles pour un achat immobilier en Malaisie.
Généralement entre 70 et 80 % du prix d’achat pour les étrangers éligibles.
En moyenne entre 4 et 6 % pour des prêts sur 20 ans. Fourchettes possibles de 3 à 7 % selon le profil, la période et les produits islamiques.
Jusqu’à 20–25 ans, avec une limite d’âge en fin de prêt fixée à 60 ou 65 ans selon les banques.
Revenu minimum requis et domiciliation du salaire dans une banque locale sont souvent obligatoires.
Pour les non-résidents, l’accès au crédit local reste plus rare et se fait au cas par cas, avec des LTV plus faibles (parfois 50 %) et des conditions plus strictes. Dans la pratique, de nombreux investisseurs étrangers optent pour un achat comptant ou mobilisent un financement dans leur pays d’origine, voire un montage via une société.
Certains développeurs proposent aussi des plans de paiement échelonnés ou des formes de financement in-house, notamment sur les projets neufs, parfois sans intérêt mais avec des prix légèrement majorés ou des échéances courtes.
Résidence par l’investissement : un vrai plus pour les acheteurs en bord de mer
Oman a mis en place un programme de résidence par investissement qui s’articule étroitement avec l’achat immobilier, en particulier dans les ITC. C’est un élément déterminant pour beaucoup d’acheteurs qui souhaitent s’installer plusieurs mois par an ou offrir à leur famille un point d’ancrage au Moyen-Orient.
Les schémas en vigueur prévoient entre autres :
Montant minimum d’investissement immobilier en OMR pour obtenir un visa de résidence long terme de 5 ans en Oman.
Au-delà de l’aspect pratique (séjour prolongé, scolarisation des enfants, possibilité de travailler ou d’exercer une activité), cette perspective renforce la dimension patrimoniale de l’achat d’une propriété en bord de mer à Oman : on n’investit pas seulement dans un bien, mais aussi dans un droit au séjour relativement souple.
Processus d’achat : étapes clés et documents à prévoir
Le cadre juridique est structuré, mais le processus reste très encadré par l’administration. Un achat bien mené suit généralement une séquence assez standardisée, surtout dans les ITC.
Étapes principales
1. Sélection du bien : repérage via agences, plateformes ou visites sur place d’un appartement, d’une villa ou d’un terrain (dans un ITC si l’on veut un freehold). 2. Réservation : signature d’un formulaire de réservation et versement d’un dépôt (généralement 5 à 10 % du prix). 3. Vérifications préalables (due diligence) : contrôle du titre de propriété, des charges, des règlements de copropriété, de la situation de l’ITC, obtention du plan approuvé, etc., idéalement avec l’aide d’un avocat local. 4. Signature du Sales and Purchase Agreement (SPA) : contrat de vente fixant les droits et obligations des parties, le calendrier de paiements, les éventuelles pénalités et garanties. 5. Obtention des autorisations : demande de No Objection Certificate (NOC) auprès du MOHUP ou de l’autorité gestionnaire de l’ITC, vérification de l’absence d’hypothèque non réglée, etc. 6. Paiement du solde : règlement du reste du prix et des frais associés (transfert, honoraires, etc.). 7. Enregistrement : rendez-vous au Ministère du Logement pour la formalité de transfert et émission du titre de propriété (Mulkiya) au nom de l’acheteur. La présence physique est souvent requise, sauf procuration. 8. Formalités postérieures : enregistrement auprès de la communauté ou du gestionnaire de l’ITC, ouverture des compteurs d’eau et d’électricité, souscription à l’assurance, et, le cas échéant, dépôt de demande de visa de résidence lié à la propriété.
Le délai global pour traiter un dossier se situe généralement entre 1 et 3 mois, selon sa complexité et la rapidité des administrations et banques concernées.
Documents courants
L’acheteur doit habituellement présenter : les documents requis pour l’achat, une preuve de financement, une identification valide, des références si nécessaire.
Pour un investissement immobilier à l’étranger, il est essentiel de préparer un passeport valide, des justificatifs de fonds (relevés bancaires, épargne ou transferts), et le contrat préliminaire de vente (SPA) signé. En cas de financement par prêt, il faut ajouter la lettre d’offre de la banque et le rapport d’évaluation du bien. Pour une demande de visa de résidence liée à l’acquisition, des documents personnels supplémentaires sont nécessaires : extraits d’acte de mariage, actes de naissance des enfants et une attestation d’assurance santé.
L’assistance d’un avocat local ou d’un conseiller spécialisé est fortement recommandée pour s’assurer de la conformité des documents et éviter tout blocage lors de l’enregistrement.
Risques, contraintes et bonnes pratiques en bord de mer
Acheter une propriété en bord de mer à Oman ne se résume pas à la beauté de la vue. Il faut tenir compte d’un certain nombre de risques et de facteurs structurels.
Transparence et encadrement du marché
Selon certains indices internationaux, le marché immobilier omanais est encore classé dans une catégorie de transparence relativement faible par rapport à d’autres pays du Golfe plus matures. Cela suppose :
Pour un investissement immobilier sécurisé, il est crucial de vérifier la réputation du promoteur (historique de livraison, qualité de construction, respect des délais), de privilégier les projets encadrés par des mécanismes de protection comme un compte séquestre pour les ventes sur plan, et de toujours exiger des documents officiels (titre de propriété, certificat d’urbanisme, plan approuvé) au-delà des simples annonces en ligne.
Climat, entretien et assurance
Le climat chaud et salin des zones côtières, avec parfois des épisodes climatiques extrêmes (cyclones, fortes chaleurs dépassant 50°C certains étés), peut accélérer l’usure des bâtiments, surtout pour les constructions les plus anciennes ou mal entretenues. En bord de mer, la corrosion et l’humidité sont des enjeux concrets.
Il est donc conseillé :
– de faire réaliser une inspection technique avant achat, surtout en revente ;
– de prévoir un budget d’entretien un peu plus élevé pour les biens directement exposés à la mer ;
– de souscrire à une assurance multirisque couvrant vents violents, inondations, dégâts des eaux et tempêtes tropicales.
Contraintes légales et erreurs fréquentes
Parmi les erreurs les plus courantes des acheteurs étrangers :
L’achat d’un bien immobilier en Tunisie comporte plusieurs risques majeurs : vouloir acquérir un terrain ou une villa hors zone ITC pour obtenir une pleine propriété, ce qui est illégal ; négliger les délais de construction imposés dans les ITC (souvent 4 ans), sous peine de pénalités ou de revente forcée ; sous-estimer les frais annexes (enregistrement, services, entretien) qui peuvent dépasser le budget ; et confier ses fonds ou la gestion du processus à des intermédiaires non licenciés.
La règle d’or est d’anticiper 8 à 12 % de budget supplémentaire pour couvrir l’ensemble des coûts liés à l’acquisition, et de naviguer exclusivement avec des professionnels dûment enregistrés auprès du MOHUP ou des autorités concernées.
Pourquoi l’achat en bord de mer à Oman séduit de plus en plus
Plusieurs facteurs combinés expliquent l’attractivité actuelle des propriétés côtières omanaises pour les investisseurs étrangers et les particuliers :
L’investissement immobilier en Oman présente plusieurs atouts majeurs : un coût au mètre carré bien inférieur à celui de marchés voisins comme Dubaï pour un standing similaire, des rendements locatifs bruts compétitifs (généralement entre 5% et 8%), et une fiscalité très avantageuse (quasi inexistante sur les loyers, les plus-values et la détention). Le pays offre également un cadre de résidence par investissement clair, une qualité de vie élevée dans un environnement paisible et littoral préservé, et bénéficie d’importants investissements publics dans les infrastructures routières, aéroportuaires, portuaires et les nouveaux projets urbains.
Pour un investisseur patient, misant sur un horizon de 5 à 10 ans, les propriétés en bord de mer, particulièrement dans les ITC bien établis ou les nouveaux projets côtiers adossés à Oman Vision 2040, offrent un couple rendement/risque attractif, surtout si l’on recherche un marché plus stable et moins volatil que certains voisins.
Conclusion : comment structurer son projet d’achat en bord de mer à Oman
Un projet d’achat de propriété en bord de mer à Oman doit se construire étape par étape en intégrant à la fois les aspects juridiques, financiers et pratiques.
L’essentiel est de : l’atteindre les objectifs définis.
Pour un investissement immobilier réussi à Oman, il est crucial de : cibler en priorité les Integrated Tourism Complexes ou grands resorts côtiers, seuls à offrir une pleine propriété aux étrangers avec un titre Mulkiya et la possibilité de résider sur place ; comparer soigneusement les localisations (Muscat, Salalah, Jebel Sifah, Yiti, etc.) en fonction de l’usage recherché (résidence principale, secondaire, purement locative) et du profil de rendement ; calibrer finement le budget global, en intégrant prix d’achat, frais de transaction, charges de copropriété, entretien, fiscalité et éventuelle gestion locative ; s’entourer de professionnels locaux (avocat, agent immobilier, gestionnaire) pour naviguer dans un cadre réglementaire encore jeune et éviter les déconvenues.
En procédant de manière structurée et en restant dans le périmètre des zones autorisées, acheter une propriété en bord de mer à Oman peut offrir une combinaison rare : un cadre de vie privilégié, un potentiel de rentabilité intéressant, et un accès facilité à un pays en pleine mutation, au carrefour de l’Asie, de l’Afrique et du Moyen-Orient.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, adossé au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans une zone résidentielle haut de gamme à Mascate (quartiers prisés par les expatriés), combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier éligible aux investissements étrangers, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure adaptée (propriété en zone intégrée ou véhicule dédié) et plan de diversification dans le temps, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
