Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Oman a longtemps vécu dans l’ombre de ses voisins plus médiatiques, comme Dubaï ou Doha. Pourtant, le sultanat est en train de devenir l’un des marchés immobiliers les plus intéressants du Golfe. Entre une économie en diversification rapide, un cadre fiscal très doux, des rendements locatifs solides et un dispositif clair pour les investisseurs étrangers, investir dans l’immobilier à Oman n’a plus rien d’un pari exotique.
Cet article couvre tous les aspects essentiels de l’investissement immobilier : le contexte économique, les règles d’achat pour les étrangers, les types de biens disponibles, les villes clés, les rentabilités potentielles, la fiscalité applicable, les risques à considérer et des stratégies concrètes. Son objectif est de transformer une idée générale en un plan d’action réaliste.
Un pays en transformation portée par Vision 2040
Pour comprendre pourquoi l’immobilier prend autant d’ampleur, il faut partir de la Vision 2040. Ce programme national vise à réduire la dépendance au pétrole, à développer les secteurs non pétroliers (tourisme, logistique, industrie, énergies renouvelables) et à réorganiser les villes sur des bases plus durables.
L’économie progresse dans ce sens. Le PIB nominal est passé de 40,7 à 41,1 milliards d’OMR, et les projections tablent sur 42,6 milliards en 2025 pour atteindre plus de 80 milliards d’OMR vers 2040, soit une croissance annuelle moyenne d’environ 4,3 %. Le non-pétrolier progresse plus vite que le reste de l’économie, avec +4,1 % en 2024, et la contribution des secteurs hors hydrocarbures dépasse déjà 35 %.
La population de l’émirat est de 5,3 millions d’habitants en 2024, avec une projection à 7,7 millions d’ici 2040.
Le tout s’inscrit dans un environnement jugé politiquement très stable, avec une diplomatie équilibrée et des notes de crédit en amélioration. Fitch a par exemple relevé la note du pays à BB+ avec perspective positive, S&P à BBB- ; la stabilité de la monnaie joue aussi un rôle clé : le rial omanais (OMR) est solidement indexé au dollar américain (1 OMR ≈ 2,6 USD), ce qui limite le risque de change pour l’investisseur international.
Le marché résidentiel immobilier est évalué à environ 4,96 milliards de dollars en 2025.
Une demande structurelle forte en logements
L’offre résidentielle est en pleine expansion : environ 1,1 million de logements en 2024 (723 000 villas/maisons arabes et 379 000 appartements), avec une hausse de 3,6 % sur l’année. Mais cette dynamique ne suffit pas à absorber la pression démographique.
Les autorités estiment qu’il faudra 62 800 nouveaux logements supplémentaires d’ici 2030 et plus de 80 000 unités supplémentaires d’ici 2040 par rapport à l’existant. Pour maintenir un taux d’occupation confortable autour de 90 % à l’horizon 2040, il manquerait même plus de 300 000 logements par rapport aux plans actuels. En parallèle, plus de 500 000 demandes de logements sont actives au niveau national, avec 125 000 familles considérées comme mal logées.
C’est un signe clair : la demande structurelle en logements n’est pas près de se tarir, et la construction peine encore à suivre. Pour un investisseur, cette tension modérée mais persistante sur l’offre est un moteur de valorisation à moyen et long terme.
Ce que le marché offre réellement : prix, segments et perspectives
Le sultanat affiche une palette de produits très large, de l’appartement en résidence intégrée à la villa de luxe en front de mer, en passant par les immeubles de bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts logistiques ou les parcelles en zones économiques spéciales.
Gamme de prix : de l’entrée de gamme au très haut standing
Le ticket d’entrée peut rester relativement accessible pour un marché du Golfe, surtout comparé aux voisins.
Voici un panorama synthétique des fourchettes courantes pour le résidentiel.
| Type de bien / segment | Fourchette indicative de prix (OMR) | Commentaire |
|---|---|---|
| Studio (entrée de gamme) | Dès 30 000 | Appartements compacts, souvent en périphérie ou en station balnéaire secondaire |
| 1–2 chambres (standard) | 50 000 – 100 000 | Cœur du marché pour les expatriés célibataires ou couples |
| 2–3 chambres (mid-market) | 100 000 – 200 000 | Cible familles expatriées et classe moyenne omanaise |
| Grands appartements / villas | 200 000 – 400 000 | Produits familiaux en quartiers recherchés / ITC |
| Immobilier de luxe | 400 000 et plus | Villas front de mer, penthouses, résidences de marque |
| Villas haut de gamme | 200 000 – > 1 000 000 | Prime Muscat, ITC golf/marina, front de mer |
Dans les zones les plus en vue de Muscat, le prix au mètre carré pour un appartement peut se situer autour de 800 à 1 000 OMR (soit environ 2 080 à 2 600 USD). Les villas dans ces mêmes quartiers partent généralement de 220 000 OMR et peuvent dépasser largement le million pour les propriétés les mieux situées.
Sur le littoral, un appartement avec vue mer peut démarrer autour de 150 000 dollars, tandis que les villas en première ligne s’affichent plutôt entre 300 000 et plus de 600 000 dollars selon la localisation et la marque associée (Trump, Marriott, Mandarin Oriental, etc.).
Un marché en phase de rattrapage après une longue correction
Entre 2015 et 2021, le marché immobilier omanais a traversé une correction marquée, avec une baisse approximative de 30 % des prix. Le recul des recettes pétrolières et la prudence des banques avaient pesé sur la demande.
L’indice global des prix immobiliers a progressé de plus de 17 % en glissement annuel à la fin du troisième trimestre 2025.
Les Integrated Tourism Complexes (ITC) les plus établis, comme Al Mouj à Muscat, voient leurs prix grimper d’environ 10 à 12 % par an en moyenne depuis cinq ans. Les nouveaux grands projets urbains comme Sultan Haitham City, Yiti Sustainable City ou encore les développements à Duqm et Salalah devraient prolonger cette dynamique.
Une rentabilité locative compétitive dans le Golfe
Côté revenus, Oman se positionne très bien. La rentabilité brute moyenne des biens résidentiels tourne autour de 7 %, avec une fourchette globale de 5,6 à 8,3 % selon le type de bien et l’emplacement. Dans les ITC emblématiques comme Al Mouj ou Muscat Hills, on retrouve généralement 6 à 8 % de rendement brut pour les appartements, 4 à 6 % pour les villas et maisons de ville.
Le détail par typologie montre un avantage net pour les plus petites surfaces.
| Type de bien | Rendement locatif brut typique |
|---|---|
| Studio | 7 % – 8 % |
| Appartement 1 chambre | 6,5 % – 7,5 % |
| Appartement 2 chambres | 5,5 % – 7 % |
| Appartement 3 chambres | 4,5 % – 6 % |
| Villa / maison de ville | 4 % – 6 % |
| Villa de luxe | 4 % – 5,5 % |
| Location saisonnière / courte | 8 % – 12 % (jusqu’à 12–13 % dans les meilleurs spots) |
En pratique, les rendements nets (après charges, taxe municipale de 3 % sur les loyers, gestion, entretien) se situent plutôt entre 5 et 7 % pour un bien bien géré, ce qui reste élevé pour un marché stable et dollar-indexé.
Les locations de courte durée (type Airbnb) dans les quartiers et stations touristiques les plus prisés (Al Mouj, Jebel Sifah, Hawana Salalah, Yiti) peuvent atteindre des rendements bruts de 12 à 13 % sur base annuelle, surtout lorsqu’elles bénéficient de pics saisonniers comme l’hiver à Muscat ou la mousson de Salalah.
Combiné à une appréciation annuelle des prix qui oscille désormais fréquemment entre 3 et 7 % (et plus dans certains segments), le rendement total sur cinq ans, entre loyers et plus-values, peut raisonnablement se projeter dans une fourchette de 35 à 65 % pour un investissement bien positionné.
Comment un étranger peut-il investir : cadre légal et types de propriété
Investir dans l’immobilier à Oman en tant que non-résident ne consiste pas à acheter un terrain n’importe où dans le pays. Le droit de propriété est encadré par un système qui repose sur une règle de base : tout le sol appartient à l’État, et les étrangers ne peuvent détenir directement que certains droits spécifiques, dans des zones clairement définies.
ITC, usufruit, zones économiques : les trois grands canaux
Pour un investisseur étranger, trois portes d’entrée dominent : les Integrated Tourism Complexes, les droits d’usufruit et les zones économiques spéciales ou free zones.
Les Integrated Tourism Complexes sont des zones résidentielles et touristiques planifiées où les non-Omanis peuvent acheter des logements (appartements, villas, terrains à bâtir) dans un régime assimilé au freehold pour la construction, fondé juridiquement sur de longs droits d’usufruit pouvant atteindre 99 ans et transmis aux héritiers. Parmi les ITC emblématiques, on retrouve Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Jebel Sifah, Muscat Bay, Hawana Salalah, Yiti et AIDA.
Dans les complexes résidentiels, les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les nationaux : ils peuvent acquérir 100% du bien, le louer, le revendre ou le transmettre. Cependant, pour les parcelles vierges, la loi impose une obligation spécifique : la construction doit commencer dans un délai de quatre ans après l’achat. Si cette condition n’est pas respectée, l’État peut procéder à la mise aux enchères du terrain.
L’usufruit étendu hors ITC découle d’une décision de 2020 qui a ouvert, sous conditions, l’accès des expatriés à des appartements dans des immeubles de quatre étages et plus, situés en dehors des ITC mais dans des zones désignées, principalement à Muscat. L’investisseur obtient un droit d’usage et de jouissance, transmissible et renouvelable jusqu’à 99 ans, mais il s’agit d’un droit réel limité, pas de pleine propriété du sol. Cette formule vise les expatriés déjà installés : l’acheteur doit avoir au moins 23 ans, résider à Oman depuis au moins deux ans, investir un minimum de 45 000 OMR à Muscat (35 000 dans les autres gouvernorats), occuper lui-même le bien avec sa famille pendant quatre ans avant de pouvoir louer ou revendre, et respecter des quotas (40 % maximum d’unités détenues par des non-Omanis dans un immeuble, avec un plafond de 20 % pour une même nationalité).
Les zones économiques spéciales et zones franches d’Oman, telles que Duqm, Sohar ou Salalah Free Zone, proposent des régimes avantageux pour les investisseurs étrangers. Ces avantages incluent la possibilité d’une propriété étrangère à 100 %, des baux fonciers de très longue durée, des exemptions fiscales prolongées (souvent de 25 à 30 ans) et des facilités douanières. Pour un investisseur immobilier, le modèle courant consiste à créer une société locale, détenue par l’investisseur étranger, qui possède et exploite ensuite les actifs immobiliers industriels, logistiques ou commerciaux au sein de ces zones privilégiées.
Zones interdites et limitations géographiques
Toutes les régions ne sont pas ouvertes aux non-Omanis. Plusieurs gouvernorats ou zones stratégiques sont explicitement exclus : Musandam, Buraimi, Dhahirah, Wusta, certaines îles comme Masirah, des montagnes comme Jabal Akhdar et Jabal Shams, des localités côtières sensibles (Liwa, Shinas), sans oublier les abords de sites militaires, archéologiques et de certaines terres agricoles.
Dans le gouvernorat de Dhofar, l’accès pour les étrangers est limité à la seule wilaya de Salalah et doit se faire via des Integrated Tourism Complexes (ITC) autorisés, comme Hawana Salalah. Il est crucial pour un investisseur de vérifier précisément que la propriété souhaitée se situe dans une zone éligible en consultant les registres du ministère du Logement et les plans officiels des ITC.
Une réforme majeure : la nouvelle loi de régulation immobilière
Le cadre juridique vient de connaître un saut en qualité avec l’adoption d’une nouvelle loi de régulation immobilière, publiée fin 2025 et applicable en 2026. Cette loi unifie plusieurs textes épars, renforce le rôle du ministère du Logement et Urbanisme comme régulateur unique, encadre strictement la promotion immobilière (licence obligatoire pour les développeurs, comptes séquestres dédiés obligatoires, garanties financières de bonne fin des chantiers, obligations de reporting), réglemente les professions de l’immobilier (courtage, marketing) et généralise la création d’associations de copropriétaires pour la gestion des parties communes.
Pour l’investisseur, cette loi va surtout dans le sens de plus de transparence et de protection : tous les projets doivent être enregistrés, les paiements des ventes sur plan sont sécurisés sur des comptes séquestres débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux, les développeurs sont tenus par des délais contractuels, et les vraies-fausses agences sans licence s’exposent désormais à des sanctions lourdes.
Processus d’achat : de la sélection du bien à l’obtention du titre
Le parcours type d’un investisseur étranger qui souhaite acheter un bien dans un ITC ou via l’usufruit suit une séquence assez standard à l’échelle internationale, mais avec quelques étapes spécifiques.
L’acheteur commence par définir son objectif (résidence principale, pied-à-terre, pur investissement locatif long terme, location courte durée, projet de revente à court/moyen terme), sa gamme budgétaire et la ville ciblée. Muscat concentre environ 47,9 % du chiffre d’affaires résidentiel du pays et reste le marché le plus liquide et le plus structuré pour les expatriés. Salalah offre une porte d’entrée moins chère, très portée sur le tourisme, tandis que Sohar et Duqm s’adressent plus à des profils orientés industrie et logistique.
Après une présélection, il est crucial de collaborer avec un agent immobilier local licencié et un avocat. La due diligence doit examiner : la réputation et l’historique du constructeur, les détails précis du contrat (surface, prestations, planning), le plan de gestion post-livraison, le montant estimé des charges et du fonds de réserve, ainsi que les éventuelles restrictions d’usage locatif (comme Airbnb ou la colocation).
Une fois le bien choisi, le vendeur ou le développeur demande généralement une réservation avec dépôt (expression of interest), souvent autour de 5 à 10 % du prix. Vient ensuite la signature du contrat de vente (Sale and Purchase Agreement), qui consacre juridiquement la transaction et précise l’échéancier des paiements. Pour un bien sur plan, l’acquéreur règle ensuite des tranches liées soit au temps, soit à des jalons de construction, en versant l’argent sur un compte séquestre dédié au projet.
La phase finale de l’acquisition se déroule au ministère du Logement et Urbanisme. Elle comprend la vérification des documents, la délivrance d’un certificat de non-objection, l’enregistrement du transfert et l’émission du nouveau titre de propriété ou du certificat d’usufruit. À cette étape, l’acquéreur doit également s’acquitter des frais de transfert, qui s’élèvent typiquement à 3 % de la valeur du bien pour un acheteur étranger.
Fiscalité et coûts : un environnement très compétitif
L’une des grandes forces d’investir dans l’immobilier à Oman est la simplicité fiscale, notamment en comparaison avec de nombreuses juridictions occidentales. Il n’y a pas d’impôt annuel sur la détention de biens immobiliers, pas de taxe foncière classique, pas de taxation des plus-values pour les particuliers, et aucun impôt spécifique sur la transmission à titre gratuit ou successoral, même si le droit successoral islamique peut s’appliquer en l’absence de testament.
Sur les transactions, l’État perçoit un droit d’enregistrement/transfer fee, en général 3 % pour les acheteurs étrangers, à régler au moment du transfert de propriété. Les citoyens omanais bénéficient d’un taux réduit (1 % depuis 2025), ce qui ne concerne pas directement un investisseur étranger, sauf s’il investit via une société locale détenue majoritairement par des Omanais.
Depuis 2021, Oman applique une TVA au taux standard de 5%. Les ventes de logements et les loyers résidentiels sont généralement exonérés. Cependant, la TVA s’applique à certains services immobiliers annexes comme la gestion locative, l’entretien, les prestations de conseil et les loyers des surfaces purement commerciales.
Du côté des loyers, les revenus locatifs subissent une taxe municipale de 3 % calculée sur le loyer brut, payée par le propriétaire. Cela remplace, d’une certaine manière, une partie de ce que serait une taxe foncière dans d’autres pays. À noter également la prochaine introduction d’un impôt sur le revenu des personnes physiques à partir de 2028 pour les hauts revenus (taux de 5 % au-delà d’un certain seuil de revenus annuels), qui inclura les loyers dans la base taxable : cet élément reste à suivre de près pour l’investisseur qui envisage de percevoir des loyers très importants à titre personnel.
Outre le prix d’achat, l’acquisition d’un bien en Oman implique plusieurs frais : honoraires d’avocat (0,75 à 2 % du prix ou forfait), frais de notaire et de traduction, frais d’évaluation pour un prêt, et commissions d’agence (2 à 3 %, généralement à la charge du vendeur pour les reventes). Il faut également anticiper les frais de raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau et de télécommunications.
Sur la durée, les charges de copropriété et de communauté dans les ITC sont un poste à ne pas négliger. Elles couvrent la sécurité, l’entretien des jardins, piscines, golfs, marinas, clubhouses et peuvent se situer, pour un appartement de taille moyenne, autour de 500 à 1 500 OMR par an, auxquels s’ajoutent des contributions au fonds de réserve pour gros travaux (souvent facturées au mètre carré construit). L’assurance bâtiment, couplée parfois à une assurance contenu, complète l’équation, pour une centaine à quelques centaines d’OMR par an selon la valeur assurée.
Financer son investissement : possibilités et limites
La culture du cash reste forte sur le marché omanais, et beaucoup de transactions, en particulier pour les étrangers non-résidents, se font sans recours au crédit local. Cela dit, les banques omanaises ont élargi progressivement leurs produits hypothécaires aux expatriés.
Pour un résident étranger avec un permis de séjour valide et un emploi stable, plusieurs banques proposent des prêts immobiliers, notamment Bank Muscat, National Bank of Oman, Bank Dhofar, Sohar International et des filiales comme HSBC. Le ratio prêt/valeur, régulé par la Banque centrale, est généralement de 70 à 80 %, nécessitant un apport personnel de 20 à 30 %. La durée maximale du prêt est de 20 à 25 ans, avec obligation de remboursement complet avant 60-65 ans. Les taux d’intérêt, indexés sur les taux interbancaires locaux, se situent le plus souvent entre 5 % et 7 %.
L’obtention de ce financement suppose de fournir un dossier complet (passeport, permis de résidence, contrat de travail, certificats de salaire, relevés bancaires de 6 à 12 mois, attestations de non-objection de l’employeur, documents de la propriété convoitée). Les seuils de revenu exigés varient mais se situent souvent entre 400 et 750 OMR mensuels au minimum selon les banques et produits.
Pour les investisseurs non-résidents sans lien professionnel avec Oman, l’obtention d’un crédit local est très restrictive. Les banques exigent généralement une résidence et des revenus locaux, avec des exceptions rares pour les très hauts patrimoines. Les acheteurs internationaux optent donc majoritairement pour un paiement comptant, un crédit dans leur pays d’origine ou les plans de paiement des promoteurs.
Les plans de paiement développeur sont très répandus sur les projets sur plan. Un schéma typique peut ressembler à 10 % à la réservation, 40 à 50 % échelonnés pendant la construction, et le solde de 40 à 50 % à la remise des clés. Certains lancements offrent des plans post-livraison où une partie du solde (par exemple 20 ou 30 %) est étalée sur deux ou trois ans après l’achèvement des travaux, ce qui revient à un crédit sans intérêt consenti par le promoteur.
Où investir : panorama des villes et projets phares
Le choix de la localisation est sans doute la décision la plus structurante. Oman ne se résume pas à sa capitale, même si Muscat concentre encore près de la moitié des volumes du marché. Chaque ville a son profil d’investisseur type et sa dynamique propre.
Muscat : cœur politique, économique et immobilier
Avec environ 1,7 million d’habitants, Muscat est trois fois plus peuplée que n’importe quelle autre ville du pays. Plus de 60 % de ses résidents sont expatriés, ce qui en fait le principal bassin de demande locative pour les cadres des secteurs pétrolier, gazier, financier et administratif. La capitale est également très bien classée en termes de sécurité : elle figure dans le top 10 mondial de certains indices de sûreté urbaine.
Sur le plan immobilier, Muscat domine clairement le marché : presque 48 % des revenus résidentiels y sont générés. Les loyers y sont plus élevés qu’ailleurs, mais restent nettement inférieurs à ceux de Dubaï, avec un coût de la vie global estimé plus de deux fois moins cher que dans l’émirat.
Découvrez les zones les plus prisées par les investisseurs pour l’immobilier à Mascate, allant des quartiers établis aux nouveaux projets de développement.
Complexe marin et golfique en front de mer, réputé pour son cadre de vie et sa proximité avec l’aéroport.
Quartiers établis et très recherchés pour leur centralité et leur accès direct au front de mer.
Secteurs centraux et bien connectés, offrant un cadre de vie urbain et établi.
Quartiers résidentiels appréciés, alliant tranquillité, commodités et vues panoramiques.
Nouveaux projets prometteurs représentant les prochaines phases de croissance et d’opportunités dans la région.
Dans ces zones, les appartements d’une ou deux chambres constituent la classe d’actifs la plus liquide et la plus rentable. Les studios et petites unités destinées aux professionnels expatriés offrent les meilleurs rendements bruts, souvent 7 à 9 %, là où les villas familiales haut de gamme se positionnent plutôt autour de 4 à 6 % mais avec un potentiel de plus-value plus important en phase de montée en gamme de la ville.
Salalah : la capitale du Khareef et un marché touristique en essor
Deuxième plus grande agglomération du pays, Salalah compte environ 460 000 habitants et jouit d’un microclimat unique dans la région arabique. Entre juin et septembre, la mousson locale (Khareef) transforme les montagnes et vallées environnantes en paysages verdoyants, attirant jusqu’à un million de visiteurs sur la saison.
Le projet intégré Hawana Salalah, développé par Muriya, illustre l’impact du Khareef sur le marché immobilier. Pendant cette saison, les locations de courte durée y connaissent une forte croissance, avec des taux d’occupation élevés et des loyers premium, tirant profit des attractions du site comme ses lagunes artificielles, marinas, plages, hôtels et résidences.
Les prix restent globalement inférieurs à ceux de Muscat. On peut y trouver des villas dès 100 000 OMR environ et des appartements à des prix au mètre carré sensiblement plus bas. Les rendements locatifs bruts estimés sur les biens résidentiels classiques se situent autour de 6 à 8 % à long terme, tandis que les produits orientés location saisonnière dans les complexes balnéaires peuvent aller chercher 7 à 10 % bruts, voire davantage en combinant haute saison Khareef et tourisme hivernal.
Sohar et Duqm : paris sur l’industrie et la logistique
Sohar, à mi-chemin entre Muscat et Dubaï, est un important port industriel et une porte d’entrée logistique majeure. La Sohar Free Zone propose 100 % de propriété étrangère, de longues exemptions fiscales et un cadre pro-business pour les industriels, notamment dans la chimie, la métallurgie, la logistique. Les opportunités immobilières y sont plutôt orientées vers les entrepôts, les surfaces industrielles et les bureaux, avec des rendements qui peuvent grimper jusqu’à 9,5–11 % pour les actifs logistiques bien positionnés.
La zone économique spéciale de Duqm s’étend sur plus de 2 000 km², intégrant port, aéroport et projets industriels.
Nizwa, Sur et les petites villes : niches patrimoniales et retraite
Nizwa, ancienne capitale historique, se situe à deux heures de Muscat et attire une clientèle différente : retraités en quête de calme, familles en recherche d’authenticité culturelle, investisseurs dans le tourisme patrimonial (maisons d’hôtes, petits hôtels de charme). Avec ses forts, souks traditionnels et systèmes d’irrigation classés à l’UNESCO, la ville a un vrai potentiel de niche.
Sur, petite ville côtière d’environ 70 000 habitants, jouit également d’une réputation sympathique auprès de certains retraités, grâce à son rythme de vie tranquille et son patrimoine maritime (construction traditionnelle de dhows, sites de ponte des tortues marines).
Dans ces segments, la valorisation repose moins sur des rendements locatifs élevés que sur une combinaison de qualité de vie, sécurité et potentiel touristique ciblé.
Programmes de résidence par investissement : transformer un achat en « visa long terme »
L’un des points forts de l’investissement immobilier à Oman est la possibilité de coupler acquisition et obtention d’un titre de séjour longue durée. Le pays a mis en place des programmes de résidence par investissement, parfois appelés Gold ou Golden Visa, destinés aux investisseurs étrangers.
Investir 500 000 OMR ou plus dans l’immobilier permet d’obtenir un visa de résidence renouvelable de dix ans à Oman.
En parallèle, un nouveau programme de Golden Residency lancé en 2025 prévoit un visa de dix ans pour tout investissement d’au moins 200 000 OMR dans l’un des volets éligibles, dont l’immobilier dans les ITC. L’avantage majeur de ces statuts est la possibilité de sponsoriser des membres de la famille, de bénéficier d’une grande flexibilité en matière de séjour et, dans certains cas, d’accéder à un droit d’acquérir un bien en dehors des ITC sous conditions particulières.
Il faut néanmoins garder à l’esprit que ces résidences de longue durée n’ouvrent pas la voie automatique à la citoyenneté. Elles constituent un droit de séjour et de travail, renouvelable tant que les conditions (notamment la conservation de l’investissement immobilier) sont remplies.
Quels types de biens choisir : appartements, villas, off-plan, résidences de marque
Le marché omanais offre une grande variété de produits, et tous ne répondent pas aux mêmes logiques de rentabilité ou de risque.
Les appartements de petite et moyenne taille dans les ITC de Muscat constituent le cœur de gamme de l’investisseur locatif. Un studio ou un deux-pièces à Al Mouj, Muscat Hills ou Yiti cible un public large de cadres expatriés, avec une vacance locative relativement faible et une gestion simplifiée grâce aux services de property management disponibles sur place. C’est la combinaison typique de rendement attractif (souvent 6 à 8 % brut) et de liquidité correcte sur le marché secondaire.
Ces biens visent principalement les familles omanaises aisées et les expatriés seniors. Ils offrent un rendement brut plus faible, mais un potentiel de plus-value important dans les quartiers en développement comme Muscat Bay, Sultan Haitham City et Yiti. Leur valeur est sensible aux cycles économiques et leur entretien (climatisation, jardins, piscines) représente un coût élevé sous ce climat.
Les biens sur plan (off-plan) constituent une catégorie à part. Vendre avant la fin de la construction permet aux promoteurs de lever des fonds et aux acheteurs d’entrer sur le marché avec une décote initiale de 15 à 20 % par rapport aux valeurs d’un bien livré. Ce type d’investissement peut générer des gains en capital substantiels entre l’achat sur plan et la revente à la livraison, à condition que le projet soit bien choisi. La contrepartie est le risque de retard, de modification de spécifications, voire d’échec du projet en cas de promoteur peu solide, même si la généralisation des comptes séquestres et des obligations de garantie réduit ces risques.
Ces résidences (ex: Trump International Oman, Mandarin Oriental Residences) ciblent une clientèle régionale ou internationale à très haut pouvoir d’achat. Les prix dépassent souvent 1 300 à 2 600 OMR/m². Le modèle économique combine usage personnel, location saisonnière haut de gamme et valorisation patrimoniale liée à la marque. La liquidité de ces investissements dépend du positionnement de la marque et de la profondeur du marché sur ce segment spécifique.
Rentabilité réelle : exemples chiffrés et paramètres clés
Un bon moyen d’appréhender la rentabilité est d’examiner quelques cas typiques à partir des données de marché disponibles.
Prenons un appartement de deux chambres à Al Mouj Muscat, acquis pour 150 000 OMR. Le loyer mensuel moyen observé pour ce type de bien peut tourner autour de 675 OMR à 1 200 OMR selon la vue, l’étage et le mobilier. En prenant 800 OMR/mois comme hypothèse médiane, cela représente 9 600 OMR de loyer annuel, soit un rendement brut de 6,4 %.
Rendement net estimé d’un investissement locatif à Oman après déduction des taxes, charges et commissions.
Sur des biens plus compacts et moins chers, comme des studios à Hawana Salalah ou Jebel Sifah, les rendements peuvent être plus élevés. Des cas rapportés font état de studios achetés autour de 45 000 à 70 000 OMR, loués en location saisonnière avec des rendements bruts avoisinant les 8 à 12 % grâce à des tarifs journaliers élevés en haute saison et une bonne fréquentation touristique. Le rendement net reste largement au-dessus de 6 % une fois les charges intégrées, notamment dans les projets très efficaces sur le plan énergétique comme The Sustainable City Yiti, où les factures d’électricité et d’eau sont réduites, ce qui augmente mécaniquement le revenu disponible.
Dans les segments logistique et commercial, les rendements bruts peuvent atteindre 7 à 11% pour des actifs comme des magasins, entrepôts ou locaux industriels, notamment dans des zones comme Sohar ou Duqm. Cependant, ces investissements nécessitent une expertise particulière en raison des baux commerciaux à long terme, des risques de vacance plus importants et d’une dépendance à la santé financière des entreprises locataires.
Avantages comparatifs par rapport aux marchés voisins
Face à l’omniprésence médiatique de Dubaï, la question se pose naturellement : pourquoi investir dans l’immobilier à Oman plutôt qu’aux Émirats ou au Qatar ?
Le prix au mètre carré pour les ITC prime à Muscat, Oman, est de 800 à 1100 OMR, nettement inférieur à celui des autres grandes villes du Golfe.
Deuxième point, la rentabilité brute n’est pas inférieure, bien au contraire. Les rendements bruts de 5 à 8 % observés à Oman pour les appartements et 4 à 6 % pour les villas se situent dans la même fourchette, voire légèrement au-dessus de certains quartiers établis des Émirats ou du Qatar. À l’échelle nette, l’absence de taxe foncière et de taxation des plus-values pour les particuliers permet de conserver une part plus importante du revenu.
Le coût de la vie et des loyers à Oman est nettement plus bas que dans les métropoles voisines. Pour un expatrié, cela combine des loyers abordables, une sécurité élevée et un cadre naturel préservé (montagnes, déserts, côtes sauvages), avec un climat plus tempéré en hiver, ce qui constitue un argument de poids pour vivre et investir dans le pays.
Enfin, Oman joue la carte de la stabilité et de la sobriété : sa marge de progression est encore importante, notamment en matière de tourisme, mais le marché ne présente pas pour l’instant les signes de surchauffe spéculative que l’on peut observer de manière périodique ailleurs dans la région.
Risques et points de vigilance pour l’investisseur
Investir dans l’immobilier à Oman ne se résume pas à empiler des avantages ; des risques et contraintes existent, et les ignorer serait une erreur.
Le premier écueil tient au cadre juridique spécifique : les étrangers ne peuvent pas acheter n’importe où. En dehors des ITC et des schémas d’usufruit précis, la propriété foncière reste réservée aux citoyens omanis. Il est donc impératif de vérifier que le bien ciblé est situé dans une zone autorisée et que le mode de détention est conforme (freehold dans un ITC, usufruit long terme autorisé, etc.), au risque de se retrouver face à un refus d’enregistrement au ministère.
Le marché reste corrélé aux revenus pétroliers (65-70% des recettes publiques). Une chute prolongée des prix du baril pourrait ralentir les projets publics, peser sur l’emploi dans l’énergie et affecter la demande locative des expatriés. La diversification réduit ce risque mais il persiste.
Troisième enjeu, le climat. Les températures élevées et l’humidité peuvent accélérer l’usure des bâtiments, des systèmes de climatisation et des finitions. Les biens plus anciens, mal entretenus ou construits avec des matériaux de moindre qualité peuvent générer des coûts d’entretien importants et des primes d’assurance plus élevées. Investir dans des projets modernes, aux normes, voire dans des communautés durables conçues pour limiter la consommation d’énergie (comme The Sustainable City Yiti), permet de réduire cette exposition.
Nombre de logements vacants recensés à un moment donné dans la capitale, Muscat, ayant contribué à une baisse des prix de 10 à 25 %.
Enfin, les risques propres aux projets sur plan existent, même si l’encadrement par comptes séquestres et garanties de completion réduit le risque extrême. Retards de chantier, changements dans les spécifications, hausse des charges de copropriété après livraison ou vacance locative plus longue que prévu à l’ouverture sont des phénomènes à intégrer dans la modélisation financière.
Stratégies concrètes pour investir intelligemment
Face à la richesse de l’offre et aux particularités du marché, quelques lignes directrices se dégagent pour l’investisseur qui souhaite se positionner sur le long terme.
Il est d’abord essentiel de commencer par l’objectif : recherche-t-on une résidence personnelle avec une possibilité de location partielle, un pur produit de rendement locatif, un pari sur la plus-value liée à un grand projet urbain, ou un mix des trois ? Un investisseur prêt à passer plusieurs mois par an dans le pays ne choisira pas le même site que celui qui ne vise que la location courte durée.
La seconde étape consiste à sélectionner une ville et un quartier en cohérence avec son objectif d’investissement. Pour un profil prudent, privilégiez les ITC établis de Mascate (Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay) pour allier sécurité locative et liquidité élevée. Pour un profil opportuniste, des projets en développement comme Yiti ou Sultan Haitham City offrent une meilleure perspective de plus-value à moyen terme, avec un risque plus élevé. Enfin, pour cibler le tourisme balnéaire et les locations saisonnières, tournez-vous vers Salalah, Hawana ou Jebel Sifah.
Le choix du promoteur est un autre pivot. Miser sur des groupes solidement implantés dans le Golfe, avec un historique de livraison au sultanat et dans les pays voisins, diminue considérablement le risque. Vérifier la structure du contrat, la clarté des spécifications, la présence de clauses de pénalité en cas de retard, les modalités de paiement liées à l’avancement, sont des réflexes absolument indispensables.
Pour le financement, la méthode la plus simple est souvent de définir un budget en cash que vous êtes prêt à immobiliser, en considérant le crédit bancaire local comme un bonus possible si vous remplissez les conditions de résidence. Pour un investissement sur plan, un plan de paiement raccourci proposé par le promoteur (étalé sur 3 à 5 ans) permet d’étaler la dépense sans payer d’intérêts. Cette option peut s’avérer plus attractive qu’un prêt traditionnel à un taux d’environ 6 %.
Du point de vue de la gestion, externaliser la location et l’entretien à une société locale professionnelle est souvent rentable, surtout si l’on vit hors du pays. Les commissions de gestion de 8 à 12 % s’amortissent grâce à une meilleure optimisation des loyers, une réduction de la vacance et un suivi administratif fluide (déclarations, taxes, renouvellements de bail).
Enfin, penser l’investissement dès l’origine avec une stratégie de sortie claire est un signe de maturité : déterminer par exemple un niveau de prix ou de rendement cible à partir duquel on envisagera de vendre, ou se fixer un horizon de détention (par exemple deux ans après livraison pour un bien sur plan) permet de ne pas subir le marché.
Conclusion : Oman, un marché encore sous-radar mais de plus en plus stratégique
Investir dans l’immobilier à Oman, c’est miser sur un pays qui a entamé sa transition hors pétrole avec sérieux et méthode, sans renoncer à la stabilité politique ni à un cadre de vie très apprécié des expatriés. La combinaison d’une fiscalité favorable, de rendements locatifs compétitifs, d’une monnaie indexée sur le dollar, d’un cadre légal de plus en plus structuré et d’une demande résidentielle tirée par la démographie et le tourisme place le sultanat dans une position singulière dans le Golfe.
Le marché présente des risques comme la dépendance aux hydrocarbures, la complexité du régime foncier pour les étrangers, les risques des projets sur plan et les disparités régionales. Pour un investisseur, la clé est de bien comprendre les règles : les limites géographiques de la propriété étrangère, la distinction entre freehold en ITC et usufruit, et les spécificités des programmes de résidence par investissement. Avec cette connaissance, le sultanat offre un rapport rendement/risque très attractif.
Muscat, Salalah, Sohar, Duqm, Nizwa ou encore les nouveaux pôles comme Yiti et Sultan Haitham City dessinent autant de pistes de stratégies adaptées à des profils d’investisseurs différents. Dans tous les cas, la clé reste la même : un travail de terrain sérieux, un choix rigoureux du promoteur et du quartier, une modélisation prudente des loyers et charges, et une vision à moyen ou long terme alignée avec le calendrier de la Vision 2040.
Pour diversifier son patrimoine, l’investissement dans l’immobilier à Oman est une option à étudier, car le marché du Golfe est encore en phase de rattrapage.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, indexé sur le dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Mascate, quartier de The Wave/Al Mouj, et quartier diplomatique), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans une zone d’investissement étrangère autorisée (Integrated Tourism Complex), combinant rendement locatif brut cible de 7–8 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la zone et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseil fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification à l’international. Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché omanais tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux, locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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