Le processus d’achat immobilier pour les étrangers au Nigéria

Publié le 19 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier au Nigéria en tant qu’étranger est possible, mais ce n’est ni simple ni rapide. Le marché est porteur, les rendements locatifs peuvent être élevés, mais le cadre juridique est très spécifique, la bureaucratie lourde et les risques de fraude bien réels. Comprendre la logique du système – et ses pièges – est indispensable avant de signer le moindre contrat ou d’envoyer le moindre virement.

Comprendre le cadre juridique nigérian de la propriété foncière

Le point de départ, pour tout investisseur étranger, est le Land Use Act de 1978. Cette loi a profondément transformé la manière dont la propriété foncière fonctionne au Nigéria, et conditionne encore aujourd’hui chaque transaction immobilière.

Pour un étranger, cela a deux conséquences majeures. D’abord, il n’existe pas de propriété foncière perpétuelle en son nom propre. Ensuite, toute acquisition passe sous le contrôle direct du Gouverneur de l’État concerné, qui doit donner son consentement à la plupart des opérations de transfert de droits.

Dans chaque État, ce socle uniforme est complété par des textes locaux, des règlements cadastraux, des lois environnementales ou d’urbanisme. Lagos, Abuja, Port Harcourt ou d’autres capitals régionales se sont dotées de régimes plus ou moins stricts pour encadrer la spéculation et l’arrivée d’investisseurs étrangers.

Ce que les étrangers ont le droit d’acheter – et ce qui leur est interdit

Le principe est clair : un étranger ne peut pas obtenir directement un droit d’occupation statutaire ou coutumier comme un citoyen nigérian. La jurisprudence de la Cour suprême rappelle que les bénéfices du Land Use Act sont pensés d’abord pour les Nigérians. En pratique, cela signifie qu’un non‑Nigérian ne peut pas, en son nom propre, se voir attribuer un titre primaire sur une parcelle.

Dans certains États, en particulier Lagos, des textes spécifiques – comme l’Acquisition of Lands by Aliens Law (ALAL) ou la Lagos State Real Estate Regulatory Authority Law de 2022 – viennent encore restreindre la durée des droits concédés aux étrangers, parfois à 25 ans maximum, renouvellement compris. Par ailleurs, ces lois assimilent à un « alien » toute société dont la majorité du capital est détenue par des non‑Nigérians.

Au-delà des règles de propriété, certaines zones géographiques restent de toute façon interdites aux étrangers, notamment à proximité de frontières, de bases militaires, ou dans des secteurs stratégiques spécifiques, même si ces restrictions sont principalement gérées par la réglementation de sécurité et non par le seul droit foncier.

Les structures les plus utilisées par les étrangers pour investir

Pour l’immense majorité des investisseurs étrangers, le chemin passe donc par la création d’une structure nigériane. La législation (Companies and Allied Matters Act, NIPC Act) offre plusieurs options, mais certaines sont nettement plus adaptées aux opérations immobilières.

La société à responsabilité limitée privée (Private Limited Liability Company)

C’est le véhicule le plus courant pour acquérir et détenir un bien immobilier. Une société de ce type :

– peut être détenue à 100 % par des étrangers ;

– est enregistrée auprès de la Corporate Affairs Commission (CAC) ;

– dispose d’une personnalité juridique distincte qui lui permet d’acheter, détenir, louer et vendre des biens.

Les autres véhicules d’investissement

Pour les investisseurs institutionnels ou les fonds, le Nigéria propose aussi des structures de type Real Estate Investment Trust (REIT) ou Real Estate Investment Company (REICO), régulées par la Securities and Exchange Commission. Ces véhicules investissent au moins 70 à 75 % de leurs actifs dans l’immobilier et bénéficient parfois d’avantages fiscaux, comme des exonérations temporaires de corporate tax (Pioneer Status) si une partie substantielle des revenus locatifs est redistribuée.

Dans tous les cas, la première étape pratique, pour un étranger, consiste souvent à faire :

Une fois la société opérationnelle, elle peut signer des contrats de vente, détenir le titre au registre foncier et contracter des prêts auprès des banques locales.

Les spécificités de l’acquisition par un étranger : Governor’s Consent et autorisations

L’élément central de toute transaction immobilière au Nigéria est le Governor’s Consent. prévues par les sections 21 et 22 du Land Use Act, ces dispositions imposent que toute aliénation (vente, hypothèque, cession de bail, sous‑location, etc.) d’un droit d’occupation existant soit approuvée par écrit par le Gouverneur de l’État – ou, pour les terres fédérales, par le Ministre compétent.

Sans ce Governor’s Consent, le transfert est juridiquement nul. Même si un contrat de vente a été signé, le prix payé et les clés remises, la transaction demeure précaire tant que le consentement n’a pas été enregistré au registre foncier. L’acheteur n’a alors ni la pleine opposabilité de son droit, ni la possibilité d’hypothéquer le bien, ni la garantie d’être indemnisé en cas d’expropriation.

Le déroulement concret d’un achat immobilier pour un étranger

Une fois ce cadre posé, le processus d’achat suit des étapes relativement standard, mais qu’il est crucial de respecter scrupuleusement.

Recherche du bien et première analyse

Tout commence par l’identification d’une opportunité : villa à Lagos (Ikoyi, Victoria Island, Lekki), appartement à Abuja (Maitama, Asokoro), terrain à Port Harcourt ou immeuble de bureaux dans une zone d’activités émergente. Le marché nigérian est vaste, le secteur immobilier représente le cinquième contributeur au PIB et les besoins en logements et en locaux professionnels sont considérables, notamment sous l’effet du développement de la tech (data centers, entrepôts, bureaux).

À ce stade, se reposer exclusivement sur un agent, une annonce en ligne ou des photos est extrêmement risqué. Le recours à un avocat spécialisé en immobilier – inscrit au barreau nigérian – est considéré comme un investissement indispensable. Son rôle est d’emblée de filtrer les offres douteuses, de vérifier la capacité juridique du vendeur et de lancer les premières recherches sur le titre.

La due diligence : cartographier les risques avant de signer

Le Nigéria connaît une forte prévalence de fraudes foncières : ventes multiples d’une même parcelle, faux Certificates of Occupancy, titres gonflés, terres situées dans une zone d’acquisition gouvernementale, escroqueries sur projets « off‑plan » jamais construits, etc. La fameuse figure des « Omo‑Onile » – familles ou communautés autochtones revendiquant des droits coutumiers – illustre aussi la complexité locale de certains dossiers.

La due diligence menée par l’avocat et, le cas échéant, par un géomètre et un expert technique, couvre plusieurs volets.

Pour les biens issus d’une succession, une recherche auprès du Probate Registry est nécessaire pour s’assurer de la validité des lettres d’administration ou du grant of probate. S’agissant de biens détenus par une société, une recherche au Corporate Affairs Commission (CAC) permet de savoir si la société est grevée de charges ou fait l’objet de procédures.

Ensuite, un passage au Court Registry permet d’identifier d’éventuelles procédures judiciaires pendantes touchant le bien : litige de propriété, conflit de bornage, saisie judiciaire, etc. Ces recherches documentaires sont complétées par une inspection physique du site, idéale pour repérer tout signe d’occupation par des tiers, de squatteurs ou d’« adverse possession » (occupation prolongée pouvant, en droit de certains États comme Lagos, générer des droits après 12 ans).

Les enquêtes informelles – discussions avec le voisinage, les associations de résidents, les chefs de communauté – sont souvent décisives pour révéler des querelles de famille, des promesses de vente non formalisées ou des conflits larvés jamais enregistrés au cadastre.

Enfin, une vérification de l’identité du vendeur, de sa capacité juridique et de son pouvoir de disposer du bien est effectuée : carte d’identité ou passeport, statuts et résolution du conseil d’administration pour une société, verification des co‑propriétaires, conjoints ou exécuteurs d’une succession. Le tout est accompagné d’un contrôle des charges et impôts fonciers (land use charges, property tax) pour s’assurer qu’aucune dette ne pèse sur le bien.

Le contrat de vente et les documents de transfert

Une fois la due diligence jugée satisfaisante, les parties signent un contrat de vente (Sale and Purchase Agreement ou Contract of Sale) qui fixe le prix, la description exacte du bien, l’historique du titre (root of title), le mode de paiement, les délais de transfert, les garanties données par le vendeur et les modalités de résolution des litiges. La loi n’impose pas de garanties sur l’état du bâtiment : c’est donc au contrat de prévoir les engagements de conformité et les droits de l’acheteur en cas de vice caché ou de non‑conformité.

Le transfert de droits s’opère ensuite via un Deed of Assignment (pour une cession) ou un Deed of Lease/Sublease (pour une mise en location à long terme). Ces actes doivent être rédigés sous la forme de deeds, signés par les parties et témoins, et ultérieurement enregistrés.

Les principaux documents de titre, que l’acheteur veut voir entre ses mains à la fin du processus, sont : les titres de propriété, les actes notariés, les certificats de localisation et les contrats de vente.

Un Power of Attorney peut aussi être utilisé lorsqu’un représentant local agit au nom d’un acheteur basé à l’étranger, en particulier pour signer les documents et suivre les démarches d’enregistrement. C’est toutefois un instrument à manier avec prudence, car il donne des pouvoirs importants à un intermédiaire.

Le Governor’s Consent : cœur juridique de la transaction

D’un point de vue pratique, l’obtention du Governor’s Consent intervient généralement après la signature du Deed of Assignment et le paiement du prix. C’est pourtant cette étape qui transforme véritablement la vente en droit opposable.

Les services du cadastre vérifient alors la situation de la parcelle, son statut, les éventuelles contraintes ou projets publics. Une fois l’instruction achevée, le Gouverneur – ou, plus fréquemment, le Commissioner for Justice agissant par délégation – appose sa signature et le sceau officiel sur la transaction. Le transfert est ensuite inscrit au registre des deeds, avec l’attribution d’un numéro d’enregistrement unique.

Les frais liés au Governor’s Consent varient en général entre 1,5 % et 3 % de la valeur du bien, auxquels peut s’ajouter, lorsque la cession intervient dans les dix premières années suivant la délivrance du titre initial par l’État, une redevance supplémentaire d’environ 1,5 %.

Enregistrement au Land Registry et finalisation

Le dernier maillon du processus est l’enregistrement de la transaction au registre foncier de l’État. Sans cette inscription, le titre reste vulnérable : un tiers, de bonne foi, pourrait se prévaloir d’un enregistrement ultérieur et l’acheteur aurait davantage de difficultés à faire valoir ses droits, notamment en justice.

L’enregistrement implique le paiement de droits de timbre (Stamp Duty) sur les documents et de frais d’enregistrement, généralement calculés en pourcentage de la valeur du bien, dans une fourchette de 1,5 à 2 %. À noter que, depuis la réforme fiscale de 2020, la cession d’un « intérêt dans la terre » est exemptée de TVA, mais pas des autres taxes.

Dans la pratique, le parcours complet – de la première visite du bien à la remise d’un titre parfaitement enregistré – peut s’étaler entre 6 et 14 mois, en fonction de la complexité du dossier, de la réactivité des administrations et de la qualité du suivi par les professionnels mandatés.

Combien coûte réellement une acquisition pour un étranger ?

Au‑delà du prix affiché du terrain, de l’appartement ou de l’immeuble, un acheteur étranger doit anticiper un ensemble de frais et taxes, dont la plupart sont supportés par l’acheteur dans la pratique nigériane.

On peut résumer les principaux postes comme suit, à titre indicatif : les principaux postes

La Capital Gains Tax sur la cession du bien est, en principe, due par le vendeur, au taux de 10 % sur la plus‑value réalisée. Toutefois, dans la pratique, il n’est pas rare que l’acheteur absorbe une partie de cet impact via la négociation du prix net vendeur.

Certaines réformes récentes – comme la Finance Act 2020 ou la Nigeria Startup Act 2022 – aménagent des exonérations de Capital Gains Tax pour des transferts d’actifs au sein d’un même groupe ou pour les investisseurs cédant une participation dans une startup labellisée après un certain délai de détention. Mais ces dispositifs concernent davantage des opérations d’actions que des acquisitions immobilières classiques.

Finance Act 2020 et Nigeria Startup Act 2022

S’agissant de TVA, la règle est claire : la vente d’un intérêt dans un bien foncier est exemptée de Value Added Tax. En revanche, les services associés (architectes, ingénieurs, entrepreneurs, agences) restent soumis à TVA.

Financer l’achat : pourquoi la plupart des étrangers paient comptant

Obtenir un crédit hypothécaire local lorsqu’on est étranger au Nigéria reste difficile. Quelques grandes banques – Guaranty Trust Bank, Zenith Bank, First Bank of Nigeria, Stanbic IBTC, UBA – ont développé des produits ciblant la diaspora ou certains expatriés, mais ces financements restent l’exception plutôt que la règle.

Les prêts immobiliers proposés aux non‑Nigérians s’accompagnent souvent :

Au vu de ces contraintes, la plupart des achats étrangers se font en cash, parfois complétés par des plans de paiement étalés proposés par les promoteurs (developer payment plans) ou par des financements obtenus dans le pays d’origine de l’investisseur.

Les risques spécifiques auxquels les étrangers doivent faire face

Le marché nigérian peut offrir des rendements bruts de 6 à 12 % dans les quartiers prime, et jusqu’à 14–17 % dans certains segments de niche, avec des perspectives de plus‑values annuelles de 10 à 25 % selon les zones. Mais cette attractivité s’accompagne de risques importants, en particulier pour les acheteurs éloignés géographiquement et moins familiers des pratiques locales.

Les cas documentés de fraude incluent le double‑vente de terrains par des vendeurs indélicats, l’usage de faux survey plans ou de Certificates of Occupancy falsifiés, la commercialisation de terrains situés dans des zones d’acquisition gouvernementale, ou encore des programmes immobiliers lancés en off‑plan et jamais construits.

Dans ce contexte, la recommandation est constante : ne jamais se précipiter, refuser tout montage qui contourne la due diligence, déconseiller le paiement d’acomptes importants avant d’avoir obtenu la confirmation du titre au registre foncier, et privilégier les paiements sur des comptes bancaires d’entreprises dûment enregistrées.

Le rôle central de l’avocat spécialisé en immobilier

Dans un environnement aussi risqué, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier n’est pas une option, mais une précaution de base. Ce professionnel prend en charge la vérification du titre, la rédaction et la négociation des contrats, la gestion des démarches auprès du Land Registry, du ministère des terres, de la CAC et de l’administration fiscale.

Ses missions couvrent, notamment : les domaines de l’éducation, la santé, l’environnement, la culture et le développement économique.

– la conduite des recherches foncières et juridiques (Land Registry, Surveyor General, Probate Registry, Court Registry, CAC) ;

– l’analyse des documents de titre présentés par le vendeur et la reconstitution du chain of title ;

– l’évaluation des risques juridiques (servitudes, contentieux, acquisitions gouvernementales, non‑conformité urbanistique ou environnementale) ;

– la rédaction des actes de cession (Deed of Assignment, Deed of Lease) et du contrat de vente ;

– l’assistance dans l’obtention du Governor’s Consent et l’acquittement des Stamp Duties et autres taxes ;

– la coordination avec les experts techniques (géomètres, ingénieurs, architectes) pour la due diligence technique ;

– la représentation en cas de litige post‑acquisition.

Les honoraires d’un tel professionnel se situent habituellement entre 1 et 2 % de la valeur du bien, ou dans une fourchette de 300 000 à 1 000 000 NGN selon le type d’opération. Comparés aux montants perdus dans nombre de fraudes ou de litiges fonciers, ces coûts sont globalement modestes.

Les obligations environnementales et d’urbanisme

L’achat d’un terrain ne confère pas carte blanche pour construire n’importe quoi, n’importe où. Deux grands textes complètent le Land Use Act sur ce terrain : l’Environmental Impact Assessment Act et le Nigerian Urban and Regional Planning Act.

Par ailleurs, l’usage permis d’une parcelle (résidentiel, commercial, industriel, mixte) est généralement indiqué dans les titres ou les certificats fonciers. En cas de doute, l’acheteur peut demander des Planning Information auprès du bureau d’urbanisme de l’État pour s’assurer que son projet – résidence, hôtel, centre commercial, entrepôt – est compatible avec le zonage applicable.

Construire un immeuble résidentiel sur une parcelle destinée à un usage industriel expose à des refus de permis, voire à des démolitions. Là encore, l’intervention d’un avocat et d’un urbaniste local est cruciale en amont.

L’intervention de l’État et la question de l’expropriation

Comme toutes les terres sont, en droit, détenues en trust par les Gouverneurs, l’État conserve un pouvoir fort de reprise des terrains pour cause d’utilité publique. Le Land Use Act autorise ainsi le Gouverneur à procéder à une acquisition forcée (compulsory acquisition) pour un objectif d’intérêt supérieur – infrastructure routière, équipement public, opérations d’urbanisme – moyennant une indemnisation « juste et raisonnable » basée sur le coût de remplacement.

Pour un investisseur étranger, cela souligne l’importance :

– d’acquérir des biens dont le titre est clair et régulièrement renouvelé ;

– de rester en règle avec toutes les redevances foncières et réglementaires ;

– d’éviter les zones à risque, identifiées comme sujettes à de grands projets d’infrastructure sans plan clair de relocalisation.

En parallèle, la Nigerian Investment Promotion Commission, via le NIPC Act, garantit aux investisseurs étrangers que leurs entreprises ne seront pas nationalisées ni expropriées sans compensation équitable et possibilité de recours. Ces protections concernent surtout les participations dans des sociétés, mais elles renforcent globalement la sécurité juridique de l’investissement immobilier lorsqu’il est logé dans une structure corporate.

Un marché attractif mais exigeant : comment aborder l’investissement

Globalement, le Nigéria demeure un marché immobilier attractif pour les étrangers. Les grandes métropoles – Lagos, Abuja, Port Harcourt – concentrent l’essentiel des flux, avec des quartiers prime comme Ikoyi, Victoria Island ou Lekki à Lagos, ou Maitama et Asokoro à Abuja, où le prix des terrains peut dépasser plusieurs centaines de millions de nairas et les rendements locatifs rester compétitifs par rapport à d’autres marchés africains.

Mais cet attrait ne doit jamais faire oublier la spécificité du cadre nigérian : un droit de propriété de type leasehold, l’impossibilité pour un individu étranger de devenir directement titulaire d’un droit d’occupation, la nécessité du Governor’s Consent pour tout transfert, la complexité du cadastre, la rareté de l’assurance‑titre, la prégnance de risques de fraude et la lourdeur bureaucratique.

Pour naviguer dans ce paysage, quelques principes structurants se dégagent :

– investir par l’intermédiaire d’une société de droit nigérian, correctement constituée et enregistrée ;

– s’entourer d’un avocat spécialisé, d’un géomètre agréé et, au besoin, d’un expert technique ;

– systématiser la due diligence juridique, foncière, sociale et technique avant le moindre paiement significatif ;

– exiger et conserver tous les documents – C of O, Deed of Assignment, survey plan, Governor’s Consent, preuves de paiement des taxes et droits ;

– refuser les raccourcis administratifs ou les pressions pour « aller vite » au détriment des vérifications.

Pour l’étranger qui accepte ces contraintes et adopte cette discipline, le marché immobilier nigérian peut offrir des opportunités réelles de diversification et de rendement, dans un pays dont la démographie et l’urbanisation soutiennent une demande soutenue en logements et en actifs immobiliers professionnels.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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