Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Porté par une reprise économique progressive, une demande solide et une offre structurellement limitée, le marché immobilier en Moldavie traverse une phase paradoxale : les prix atteignent des records historiques tandis que le volume de transactions commence à reculer. Au centre de ce jeu complexe se trouve la capitale, Chișinău, devenue le véritable baromètre de l’immobilier moldave.
Cet article analyse les principales évolutions du secteur : la fluctuation des prix, la dynamique entre l’offre et la demande, la croissance du crédit hypothécaire, la hausse significative des loyers, les transformations dans la construction, et l’impact de l’intégration européenne sur l’attractivité du pays.
Un marché en reprise, mais en surchauffe contrôlée
Après une stagnation marquée en 2022 et 2023, le marché immobilier en Moldavie connaît une forte reprise. Les données de la Banque nationale de Moldavie (BNM) et des principales agences immobilières convergent : le cycle actuel est dominé par une hausse rapide des prix, alimentée par un déficit d’offre et des conditions de crédit beaucoup plus favorables qu’il y a quelques années.
Le marché immobilier connaît des cycles de prix d’une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans.
Pour l’heure, les signaux ne pointent pas vers une bulle spéculative classique. Les analyses du German Economic Team montrent que les loyers ont augmenté à un rythme proche de celui des prix de vente, ce qui maintient des rendements locatifs élevés et suggère que les valorisations restent globalement soutenues par les revenus.
Chișinău, épicentre de la hausse des prix
La capitale concentre l’essentiel de l’activité immobilière du pays, avec environ 70 % des transactions nationales. Elle illustre mieux que tout l’ampleur de la hausse des prix sur la dernière décennie.
Une envolée historique des prix au mètre carré
Entre 2015 et 2023, le prix moyen des appartements à Chișinău a progressé de près de 90 %. Après une longue phase de stabilisation entre 2012 et 2019 autour de 600–650 €/m², la courbe s’est brutalement redressée à partir de 2020.
Le tableau ci-dessous reprend l’évolution des prix moyens des appartements à Chișinău depuis la période d’avant-crise financière jusqu’aux récents records.
| Année | Prix moyen appartement à Chișinău (€/m²) |
|---|---|
| 2007 | 850 |
| 2008 | 900 |
| 2009 | 720 |
| 2010 | 610 |
| 2011 | 525 |
| 2012 | 535 |
| 2013 | 540 |
| 2014 | 550 |
| 2015 | 565 |
| 2016 | 580 |
| 2017 | 595 |
| 2018 | 635 |
| 2019 | 650 |
| 2020 | 705 |
| 2021 | 850 |
| 2022 | 960 |
| 2023 | 1 070 |
| 2024 | 1 540 |
À la fin de 2024, selon l’indice Acces Imobil, le prix moyen des appartements à Chișinău atteint 1 540 €/m², soit une hausse de 43,9 % par rapport à 2023. En première partie de 2025, la tendance s’est poursuivie : le prix moyen monte jusqu’à environ 1 720 €/m² fin mars, avec un pic ponctuel autour de 1 906 €/m² sur le marché primaire au premier trimestre.
Hausse annuelle des prix immobiliers à Chișinău au troisième trimestre 2024 selon l’indice RPPI de la BNM.
Neuf versus ancien : un fossé qui se creuse
La hausse des prix ne touche pas tous les segments de la même manière. Le marché primaire (logements neufs) affiche désormais un niveau de prix nettement supérieur au secondaire (logements existants).
| Segment | Prix moyen 2023 (€/m²) | Prix moyen T1 2025 (€/m²) | Variation approx. |
|---|---|---|---|
| Ancien | 880 | 1 324 | +50 % |
| Neuf | 1 295 | 1 906 | +47 % |
Cette divergence reflète la montée des coûts de construction (estimés à environ 650 €/m², pour des prix de vente de 1 000 à 1 300 €/m² en sortie de chantier) et la rareté des permis de construire. Les acheteurs privilégient soit des appartements neufs livrés au stade de « white frame » (gros œuvre achevé, finitions à faire) dans des ensembles modernes, souvent entre 1 200 et 1 400 €/m², soit des unités complètement rénovées au-delà de 1 500 €/m² dans les zones les plus recherchées.
Une demande soutenue par le crédit, les migrations et la diaspora
Derrière la courbe des prix, plusieurs forces se combinent. La demande ne tient pas uniquement à la croissance démographique intérieure mais aussi à des phénomènes migratoires et financiers qui dépassent les frontières du pays.
Le poids croissant du crédit hypothécaire
Le changement le plus spectaculaire concerne le marché du crédit immobilier. En l’espace de deux ans, le coût de l’emprunt a été divisé par deux, passant d’environ 14 % de TAEG en 2022–2023 à 7–8 % en 2024, à la faveur de la baisse drastique du taux directeur de la BNM (de 21,5 % à l’automne 2022 à 3,6 % à partir de mai 2024).
| Indicateur | 2022 | 2023 | 2024 (nov.) / 2025 |
|---|---|---|---|
| Taux directeur BNM (pic) | 21,50 % | – | 3,60 % (stabilisé) |
| Taux moyen nouveaux crédits immo (MDL) | 12,89 % (nov) | 8,84 % (nov) | 6,89 % (nov 2024) |
| Part crédit immo dans nouveaux prêts | – | 25,6 % | 36,1 % (11 mois) |
| Encours prêts immo (MDL) | – | 14,9 Mds | 17,9 Mds (nov 2024) |
Le volume des nouveaux prêts immobiliers aux particuliers explose : 7,05 milliards de lei octroyés entre janvier et novembre 2024, soit plus du double du total 2023 et 35,1 % de plus que le précédent pic de 2021. L’encours de crédit hypothécaire grimpe d’environ 2,3 milliards de lei en 2016 à près de 17,9 milliards fin 2024, pour atteindre environ 4,4 % du PIB.
Plus de 40 % des appartements achetés à Chișinău sur les neuf premiers mois de 2024 l’ont été à crédit, illustrant une transformation du marché immobilier.
Le rôle structurant du programme Prima Casă / Prima Casă Plus
L’introduction du programme Prima Casă en 2018 puis sa version améliorée Prima Casă Plus en 2024 a profondément remodelé le marché. Ce mécanisme d’État, qui garantit une partie du prêt, a permis à plus de 8 000 ménages d’accéder à la propriété avec un apport réduit et des taux plafonnés.
La réforme de juillet 2024 a encore élargi l’accès : le plafond de prix du logement éligible a bondi de 1 million à 2,5 millions de lei, la durée maximale du crédit est passée de 25 à 30 ans, et la garantie publique pour les logements hors Chișinău a été portée jusqu’à 65–70 % du capital restant dû. Surtout, la condition d’emploi sur le territoire moldave a été levée, ouvrant le programme à des professions libérales, freelances, artistes ou Moldaves travaillant en ligne pour l’étranger.
Le nombre de prêts Prima Casă Plus est passé d’environ 310 au T3 2024 à plus de 900 au T1 2025, représentant près de 35% des nouveaux contrats hypothécaires.
Diaspora, réfugiés et migrations internes
La demande ne vient pas seulement des ménages locaux. Les transferts de la diaspora, évalués autour de 1,6 milliard de dollars par an (plus de 20 % du PIB), continuent de soutenir massivement la capacité d’achat. Une partie significative de ces fonds est orientée vers l’immobilier, tant pour loger des proches que pour constituer un portefeuille locatif.
L’afflux de réfugiés ukrainiens à partir de 2022, ainsi que l’arrivée de ressortissants d’autres pays de la région, a fait grimper la pression sur le parc résidentiel, particulièrement sur le marché locatif. Parallèlement, les mouvements internes — jeunes actifs et étudiants convergeant vers Chișinău, mais aussi familles cherchant une maison individuelle en périphérie — contribuent à concentrer la demande dans et autour de la capitale.
Les statisticiens observent un basculement notable : alors qu’autrefois environ 60 % des biens à vendre se situaient à Chișinău pour 40 % dans les régions, près de 80 % de l’offre à la vente est désormais localisée dans la capitale, reflet d’une centralisation démographique et économique accélérée.
Une offre en berne : permis en baisse, chantiers retardés
La flambée des prix trouve en grande partie son origine dans un déficit d’offre qui se creuse depuis plusieurs années. Dans un marché où la demande est attisée par le crédit bon marché et les flux financiers extérieurs, la raréfaction des nouveaux logements agit comme une véritable étincelle sur les prix.
Chute des mises en chantier et des livraisons
Les chiffres sont éloquents. Sur les neuf premiers mois de 2024, le nombre de nouveaux logements achevés en Moldavie chute de 67 % par rapport à l’année précédente. La région de Chișinău est la plus touchée, avec une baisse de 74 % des livraisons, suivie par le Nord (-64 %) et le Centre (-33 %). Seules le Sud du pays et l’ATU Gagaouzie affichent encore une dynamique positive.
| Indicateur | Jan–sept 2023 | Jan–sept 2024 | Variation |
|---|---|---|---|
| Logements achevés (Moldavie) | ~6 400* | 2 121 | -67 % |
| Part région de Chișinău (livraisons) | – | fortement en baisse | -74 % |
Estimation à partir de la baisse de 67 %.
Le flux de nouveaux permis de construire résidentiels poursuit sa contraction, avec 1 641 permis délivrés sur les neuf premiers mois de 2024, soit une baisse de 3,2 % sur un an. Cette tendance s’inscrit dans un déclin marqué, après des reculs de 15,6 % en 2023 et de 9,9 % en 2022. La capitale Chișinău, qui concentre environ 37 % des permis, enregistre une chute encore plus prononcée, de près de 16 % sur un an.
Pression sur le foncier, coûts de construction en hausse
Les promoteurs signalent plusieurs freins structurels : difficulté à acquérir des terrains constructibles (rareté des appels d’offres municipaux, prix élevés des parcelles privées), exigences réglementaires plus strictes, hausse des salaires dans le bâtiment et flambée des matériaux.
Le coût de construction est évalué autour de 650 €/m², ce qui crée un écart significatif avec les prix de vente moyens.
Résultat : une partie des promoteurs réduisent ou décalent leurs projets, alimentant une boucle où la faiblesse de l’offre nourrit la hausse des prix… qui finit par freiner la demande.
Un marché qui plafonne : chute des transactions en 2025
Si l’année 2024 a été marquée par un rebond solide du nombre de ventes, 2025 montre les signes d’un retournement sur le plan des volumes. Les prix restent élevés, mais les acheteurs se font plus rares.
De la surchauffe au refroidissement des volumes
Sur les trois premiers trimestres 2024, le marché résidentiel moldave enregistre 24 324 ventes de logements (maisons et appartements), soit une hausse de 12,84 % sur un an. Chișinău et sa banlieue concentrent 53 % de ces transactions. Dans la capitale, les ventes d’appartements progressent de 8,5 % sur un an, celles de maisons individuelles de plus de 34 %.
Nombre de transactions d’appartements enregistrées à Chișinău sur les neuf premiers mois de 2025, soit une baisse de plus de 50% par rapport à 2024.
Cette contraction, combinée à un temps de vente moyen qui s’allonge (de 1–2 mois en 2021–2024 à 3–4 mois en 2025), suggère que le marché est entré dans une phase de plafonnement : les prix atteignent un seuil que de nombreux ménages ne peuvent plus franchir, même avec des taux d’intérêt attractifs.
L’accessibilité en net recul
Les indicateurs d’accessibilité confirment cette pression croissante sur les ménages. En 2020, l’achat d’un mètre carré de logement nécessitait en moyenne l’équivalent de 1,7 salaire mensuel ; aujourd’hui il en faut 2,1. Le temps nécessaire pour financer un appartement de 60 m² est passé de 8,7 années de revenu en 2020 à environ 10,3 années aujourd’hui.
| Indicateur d’accessibilité | 2020 | Situation actuelle |
|---|---|---|
| Salaires nécessaires pour 1 m² | 1,7 | 2,1 |
| Années de salaire pour 60 m² | 8,7 | 10,3 |
| Prix moyen d’un appartement (approx.) | 45 000 € | >100 000 € |
Paradoxalement, les salaires ont nettement augmenté, avec un revenu moyen à Chișinău qui passe d’environ 422 € en 2019 à près de 900 € mi-2024. Le ratio salaire / prix au m² (un indicateur plus technique) s’est même légèrement amélioré, de 0,65 à 0,68 entre 2018–2020 et 2021–2024. Mais la vitesse d’augmentation des prix immobiliers, particulièrement depuis 2022, a fini par dépasser ce gain de pouvoir d’achat.
Une explosion du marché locatif : loyers, rendements et formalisation
Autre facette majeure des tendances actuelles : la montée en puissance du marché locatif, notamment à Chișinău. La capitale s’oriente progressivement vers un modèle plus proche des grandes villes européennes, où la location devient une option de plus en plus courante, même pour les familles.
Des loyers en forte inflation
Depuis l’arrivée des réfugiés ukrainiens en 2022, la demande locative a bondi, alors que l’offre disponible est restée limitée. Le résultat est une flambée des loyers, qui augmente bien plus vite que l’indice général des prix à la consommation.
Entre 2022 et 2024, les loyers moyens des appartements à Chișinău progressent de 25 à 30 %. Le composant « loyers » de l’indice des prix atteint une hausse annuelle de 18,2 % en novembre 2024. En monnaie locale, certains loyers ont tout simplement doublé depuis 2019.
| Type d’appartement | Loyer moyen 2022 (€/mois) | Loyer moyen 2024 (€/mois) |
|---|---|---|
| 1 chambre | 250–300 | 400–450 |
| 2 chambres | 300–400 | 500–550 |
| 3 chambres | 400–500 | 600–650 |
Dans les quartiers centraux et les zones premium, les loyers peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par mois selon la surface, le standing et les équipements (avec une fourchette générale allant de 200 € jusqu’à 3 000 € mensualisés). Le secteur « Centru » reste traditionnellement le plus cher, suivi de Râșcani et Botanica.
Des rendements locatifs parmi les plus élevés de la région
Pour les investisseurs, cette hausse rapide des loyers combinée à un prix au m² encore inférieur à de nombreuses capitales européennes se traduit par des rendements bruts particulièrement attractifs. En janvier 2025, le rendement locatif brut moyen résidentiel à Chișinău est estimé à 8,38 %.
| District de Chișinău | Rendement locatif brut moyen (janv. 2025) |
|---|---|
| Centre | 8,42 % |
| Râșcani | 8,93 % |
| Botanica | 8,01 % |
| Moyenne ville | 8,38 % |
Ces niveaux de rendement expliquent en grande partie pourquoi l’immobilier résidentiel est perçu comme l’un des meilleurs placements accessibles aux particuliers moldaves et aux investisseurs étrangers. Ils soutiennent également la thèse d’un marché « cher mais pas spéculatif » : les prix élevés restent alignés sur des revenus locatifs robustes.
Montée en puissance des ménages locataires et de la formalisation
Historiquement, la Moldavie était un pays de propriétaires. Mais la tendance évolue. Il y a vingt ans, seule une poignée de familles (environ 6 %) vivaient en location ; aujourd’hui, cette part est montée à environ 15 %. Les économistes s’attendent à ce qu’elle continue d’augmenter pour se rapprocher progressivement de la moyenne européenne.
Le nombre de contrats de location enregistrés a augmenté de plus de 10 % sur les sept premiers mois de 2024 (soit 14 677 contrats). Parallèlement, l’impôt sur les revenus locatifs a bondi de 34,1 % sur un an. Cette hausse indique que davantage de bailleurs passent par le circuit officiel, sous l’effet des contrôles fiscaux renforcés et de l’attrait de la bancarisation.
Entre risque et opportunités : un marché sans bulle mais sous tension
Les analyses convergent sur un point : malgré la rapidité de la hausse des prix, le marché immobilier moldave ne présente pas pour l’instant les caractéristiques d’une bulle classique.
Les revenus locatifs suivent la croissance des prix, les rendements restent élevés, le poids des crédits non performants est faible, et le niveau d’endettement immobilier des ménages demeure modeste au regard du PIB. De plus, la progression des salaires, notamment dans les secteurs IT et services, offre un socle de demande solvable, au moins dans la capitale.
Les principaux risques identifiés incluent la proximité de la guerre en Ukraine, le conflit gelé en Transnistrie, la sécurité énergétique avec les chocs de prix du gaz et les crises locales, la volatilité des transferts de fonds de la diaspora, ainsi que l’évolution du cadre réglementaire.
L’introduction d’une limitation stricte des paiements en espèces pour les transactions immobilières — plafond fixé à l’équivalent d’environ 80 000 € à partir du printemps 2025 — illustre ce dernier point. Officiellement, la mesure vise à lutter contre le blanchiment d’argent, mais les professionnels craignent qu’elle n’entrave une partie des transactions dans un marché où les prix ont fortement augmenté.
Les tendances de fond : périurbanisation, durabilité et digitalisation
Au-delà des chiffres conjoncturels, plusieurs mouvements de fond redessinent les contours du marché immobilier en Moldavie.
La poussée du résidentiel périurbain et des maisons individuelles
La pandémie de Covid‑19 a servi de catalyseur à une préférence accrue pour les espaces plus grands, les maisons individuelles et les quartiers périurbains verdoyants. Ce phénomène, visible dans de nombreuses métropoles, se vérifie également aux abords de Chișinău.
Les statistiques de transactions montrent une hausse marquée des ventes de maisons individuelles (+34 % sur les trois premiers trimestres de 2024 à Chișinău et dans sa ceinture) et une augmentation de leur prix d’environ 10 % dès 2022. Des projets résidentiels de type « cottage » ou « village » (Cottage Residence, Hora Village, Satul German, Poiana Pinului, etc.) commencent à structurer une vraie offre de banlieue pour classes moyennes et supérieures.
Les programmes d’infrastructures publiques (routes, aqueducs, équipements urbains) engagés sur la période 2023-2030 améliorent l’accessibilité et l’attractivité des zones concernées, ce qui renforce la tendance à la suburbanisation.
L’attrait croissant des logements durables et efficaces énergétiquement
La crise énergétique et la hausse des prix de l’énergie ont accéléré l’intérêt pour les bâtiments bien isolés, équipés de systèmes modernes de chauffage, ventilation, et parfois de solutions renouvelables (panneaux solaires, pompes à chaleur).
Les études de marché signalent une demande croissante pour les logements « verts » ou « éco‑efficients », ce qui en fait un argument commercial central pour les nouveaux projets. Dans un pays encore fortement dépendant des importations d’énergie, la capacité à réduire les factures devient un différenciateur important, tant à la vente qu’à la location.
Une digitalisation rapide du secteur immobilier
Dans un pays où la stratégie nationale de transformation numérique vise à faire de la Moldavie une « nation digitale » d’ici 2030, le secteur immobilier n’échappe pas à la modernisation.
Les professionnels de l’immobilier utilisent désormais massivement des outils numériques comme les plateformes en ligne, l’analyse de données par IA, la signature électronique et les visites virtuelles pour faciliter les transactions, notamment avec la diaspora acheteuse à l’étranger. Parallèlement, des réformes administratives sont en cours pour permettre aux notaires d’accéder directement aux registres publics (cadastre, fiscalité, registre du commerce), dans le but de simplifier et d’accélérer les procédures de transaction.
Les start-up PropTech et l’essor du Moldova Innovation Technology Park, qui offre un régime fiscal simplifié de 7 % sur le chiffre d’affaires, renforcent ce mouvement d’intégration du numérique dans tout le cycle immobilier, de la prospection à la gestion locative.
Un contexte macroéconomique et européen favorable, mais fragile
La trajectoire du marché immobilier en Moldavie n’est pas dissociable de son environnement macroéconomique et de son rapprochement avec l’Union européenne.
Après une contraction en 2022, le PIB réel a retrouvé la croissance (0,7 % en 2023, environ 2,6 % estimés pour 2024). Le Fonds monétaire international et la Commission européenne anticipent une accélération progressive à 3,7–3,8 % en 2025 et plus de 4 % en 2026. L’inflation, qui culminait à près de 29 % en 2022, est retombée vers 5 % en 2024, dans la cible de la BNM.
L’obtention du statut de candidat à l’UE en 2022, l’ouverture des négociations en 2024 et un référendum constitutionnel confirmant l’orientation européenne renforcent la confiance des investisseurs. Cette dynamique est saluée par les agences de notation, comme Fitch qui attribue une note B+ avec perspective stable, mettant en avant la résilience du secteur bancaire et l’ancrage dans un processus réformateur.
Cette trajectoire attire des flux significatifs d’investissements directs étrangers, y compris dans l’immobilier et les secteurs qui lui sont liés (construction, matériaux, services). De grands programmes de financement européens sont prévus sur 2025–2027 pour soutenir les réformes, les infrastructures et la transition énergétique, avec des retombées attendues sur la valeur des actifs immobiliers, notamment dans les zones connectées aux grands corridors de transport ou aux projets industriels.
Perspectives : hausse modérée des prix, détente progressive du marché
Les prévisions des acteurs locaux pour les prochaines années restent globalement optimistes mais prudentes. Pour 2025, la plupart des analystes anticipent une progression modérée des prix, de l’ordre de 50 €/m² supplémentaires à Chișinău, soit une croissance beaucoup plus lisse que les bonds de fin 2023 et début 2024.
Le prix moyen du mètre carré à Paris pourrait atteindre environ 1 800 € d’ici 2026, avec une inflation ajustée de 5 à 7 %.
Cette arrivée progressive de nouveaux appartements et maisons pourrait contribuer à calmer la montée des prix, sans pour autant renverser la tendance de fond à la valorisation, surtout si l’économie poursuit sa convergence vers les standards européens et si les taux d’intérêt restent contenus.
Conclusion : un marché à la croisée des chemins
Les tendances actuelles du marché immobilier en Moldavie dessinent l’image d’un secteur en pleine mutation : les prix ont doublé par rapport à 2019, les loyers augmentent à un rythme effréné, la demande reste solide malgré un recul récent des transactions, et les rendements locatifs comptent parmi les plus attractifs de la région.
Le modèle actuel présente plusieurs faiblesses majeures : une forte dégradation de l’accessibilité pour les primo‑accédants, une pénurie de logements neufs, un poids croissant de l’endettement à long terme, ainsi qu’une dépendance vis‑à‑vis des flux financiers de la diaspora et des contextes géopolitiques.
La décennie à venir sera décisive. Elle devra combiner, dans un cadre de plus en plus européen, trois chantiers majeurs : relancer l’offre en assouplissant et modernisant la planification urbaine, contenir la spéculation par une fiscalité mieux ciblée, et développer un parc locatif de qualité, accessible et efficace énergétiquement. C’est à ce prix que la Moldavie pourra transformer la phase actuelle de tension en une trajectoire durable de développement immobilier, au service à la fois des investisseurs et des ménages.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, zones périurbaines en développement), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle à Chișinău, dans un quartier en revitalisation, combinant rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, expert-comptable/fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification pluriannuel.
Cet accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités moldaves tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs et en intégrant cet actif dans sa stratégie patrimoniale globale.
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