Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier moldave a changé de dimension en quelques années. À Chișinău comme dans les grandes villes régionales, la demande explose, les prix grimpent et les investisseurs – locaux comme étrangers – s’intéressent de plus en plus à ce petit pays coincé entre la Roumanie et l’Ukraine. Dans ce contexte en pleine accélération, les agences immobilières locales jouent un rôle clé: elles structurent un marché encore fragmenté, sécurisent les transactions et deviennent de véritables conseillers financiers.
Le marché immobilier en Moldavie est composé de grandes enseignes (Pro Imobil, Realist, Acces Imobil, RE/MAX), de groupes puissants, de boutiques spécialisées et de réseaux internationaux. Cette diversité implique des forces et des approches différentes, ce qui est un facteur important à considérer pour un acheteur, un vendeur ou un investisseur étranger.
Un marché immobilier en ébullition
Avant de parler agences, il faut mesurer l’ampleur du phénomène immobilier moldave. La capitale Chișinău concentre environ 70 % des transactions du pays. Les prix y ont connu une envolée spectaculaire: l’indice des prix résidentiels publié par la Banque nationale de Moldavie affiche une hausse de plus de 18 % sur un an pour la seule capitale, avec une progression encore plus forte si l’on regarde les données en euros sur plusieurs années.
Les chiffres fournis par les principaux acteurs locaux donnent une idée de l’ampleur de la hausse:
| Indicateur (Chișinău) | 2023 | Début 2025 |
|---|---|---|
| Prix moyen appart. (€/m²) – estimation basse | ~1 070 | ~1 720 |
| Record constaté sur le primaire (€/m²) | ~1 295 | ~1 906 |
| Hausse moyenne 2015–2023 | — | +89,3 % |
Dans le même temps, la construction neuve marque le pas. Le nombre de nouveaux logements achevés a chuté de plus de la moitié entre 2019–2021 et 2022–2024, avec un recul d’environ 67 % des mises en service sur les premiers mois de 2024, et même davantage dans la région de Chișinău. Moins d’offres neuves, une demande toujours plus forte: la tension est logique.
Le rendement locatif brut moyen à Chișinău, avec des pointes dépassant 8,5% dans les secteurs centraux.
| Segment locatif à Chișinău | Niveau de loyer moyen (2024) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | 400–450 €/mois | 6–8 % |
| Appartement 2 chambres | 500–550 €/mois | 6–8 % |
| Appartement 3 chambres | 600–650 €/mois | 6–8 % |
| Marché locatif global (janv. 2025) | — | ~8,4 % |
Dans ce contexte, choisir une bonne agence n’est plus un confort mais une nécessité. Pour un particulier moldave qui vend l’appartement familial comme pour un investisseur étranger qui entend profiter de ces rendements, l’intermédiaire fait souvent la différence entre une bonne opération et une mauvaise surprise.
Comment fonctionne une agence immobilière en Moldavie
Le cadre juridique moldave repose sur un droit civil inspiré des traditions roumaine et romano-germaniques, avec un fort héritage soviétique. Les transactions immobilières doivent être authentifiées par notaire et enregistrées au Registre des biens immobiliers, géré par l’Agence des services publics. Sans inscription au cadastre, une vente n’a aucune valeur légale.
L’agence intervient sur trois aspects essentiels : la centralisation des annonces éparpillées sur divers portails et réseaux sociaux, la vérification documentaire pour éviter des erreurs juridiques coûteuses, et la négociation dans un marché où la marge de discussion attendue est typiquement de 5 à 15 % sur le prix affiché.
Les commissions restent globalement dans des standards européens, mais avec des spécificités:
| Poste de coût standard | Niveau habituel | Payé par |
|---|---|---|
| Commission d’agence vente | 2–4 % du prix | Vendeur (le plus souvent) |
| Frais de notaire | 0,1–1,3 % | Acheteur |
| Taxe de transfert | 0,5 % | Acheteur |
| Frais juridiques (acheteur) | 0–1 % | Acheteur |
| Commission location (long terme) | env. 50–100 % d’un mois de loyer | Partagée ou supportée par une partie selon l’usage |
Les meilleures agences se distinguent précisément par leur capacité à clarifier ces éléments dès la première rencontre, à formaliser la collaboration par contrat écrit et à éviter les « frais cachés » qui ont durablement entaché l’image du secteur aux yeux d’une partie de la population moldave.
Pro Imobil / Proimobil.MD : la machine de guerre du résidentiel
S’il ne fallait citer qu’un nom dans l’immobilier moldave, ce serait probablement Pro Imobil (ou Proimobil.MD Group Company, selon la dénomination complète). Fondée en 2011 et basée à Chișinău, l’entreprise s’est imposée comme l’un des poids lourds du marché.
Données disponibles sur Proimobil offrent un portrait rare pour une agence de ce type:
| Indicateur Proimobil.MD | Valeur indicative |
|---|---|
| Année de création | 2011 |
| Effectifs estimés | 201–500 (env. 147 identifiés) |
| Objets immobiliers en portefeuille | > 5 000 |
| Visites mensuelles du site | ~22 400 |
| Pages vues par visite | 6,38 |
| Durée moyenne de visite | 141 s |
| Chiffre d’affaires annuel estimé | 10–15 M$ |
Le cœur du modèle repose sur une base de données interne, alimentée et actualisée quotidiennement, qui centraliserait plus de 5 000 biens en cours. Le site proimobil.md propose un moteur de recherche très détaillé, utilisé chaque jour par plusieurs milliers de visiteurs uniques, ce qui en fait un des points d’entrée majeurs pour qui cherche un logement à Chișinău.
L’agence vous accompagne sur l’ensemble de vos projets immobiliers grâce à une équipe de professionnels expérimentés et une forte présence digitale.
Vente et location d’appartements, de maisons, d’espaces commerciaux, de bureaux et de terrains.
Conseils et suivi personnalisé pour toutes les étapes juridiques de votre transaction.
Assistance et expertise pour trouver la solution de financement adaptée à votre projet.
Bénéficiez de l’expertise et du réseau d’une équipe de professionnels dédiés.
Une agence connectée et visible sur Facebook, Instagram, YouTube pour vous servir partout.
Pour un vendeur, l’avantage est évident: une force de frappe marketing et une capacité de diffusion sans équivalent local. Pour un acheteur étranger, c’est souvent un premier interlocuteur rassurant, capable de fournir des informations de marché consolidées, y compris à partir des statistiques de l’Association des agences immobilières et des données macroéconomiques nationales.
Realist Estate Agency : le « one‑stop shop » moldave
Si Pro Imobil incarne la puissance de feu, Realist Estate Agency joue la carte du concept et de la pédagogie. L’agence, basée au 73 rue Mihail Kogălniceanu à Chișinău, se présente comme la première « ONE-STOP SHOP » immobilière du pays, avec une présence également à Bălți et, plus récemment, sur le marché roumain.
Realist simplifie la vente ou la location d’un bien en prenant en charge l’intégralité des étapes : estimation, expertise, mise en valeur, promotion, montage de financement via son partenaire One Finance, préparation des actes notariés, enregistrement au cadastre et au fisc, puis gestion locative. Cette approche centralisée évite au client de devoir coordonner lui-même chaque intervenant.
L’agence a construit sa marque sur plusieurs piliers:
– Une équipe pluridisciplinaire mêlant spécialistes de l’immobilier, de la finance, des assurances, du droit, de la fiscalité et du marketing.
– Une logique de conseil assumée, avec une production importante de contenus pédagogiques pour expliquer les risques juridiques et fiscaux liés à une transaction mal encadrée.
– Une innovation remarquée: l’assurance gratuite pour les propriétaires qui confient leur bien en gestion locative via Realist, présentée comme une première en Moldavie.
L’agence immobilière Realist a remporté la première place dans la catégorie « Agences immobilières » lors des NOTORIUM TRADEMARK AWARDS pour sa notoriété de marque. Elle a étendu ses activités au-delà du marché local en établissant des partenariats avec des promoteurs en Roumanie, notamment dans les villes de Bucarest, Brașov, Constanța et Galați. Cette stratégie positionne Realist comme un interlocuteur clé pour les investisseurs moldaves souhaitant diversifier leurs placements en Roumanie, ainsi que pour les Roumains intéressés par le marché immobilier moldave.
Pour les acheteurs, Realist met en avant un point sensible: l’agence dit ne pas facturer de commission aux acquéreurs lorsqu’il s’agit de programmes neufs, se faisant rémunérer directement par les promoteurs, tout en garantissant un accompagnement complet et en ne sélectionnant que des développeurs jugés fiables.
Acces Imobil : l’expert du marché de Chișinău
Acces Imobil fait partie de ces agences locales qui, sans disposer de la taille de Pro Imobil, se sont imposées comme des références à Chișinău. Installée boulevard Grigore Vieru 12/1, l’entreprise revendique plus de dix ans d’expérience sur le marché de la capitale.
Son positionnement repose sur un accompagnement serré des transactions, avec une attention particulière à la partie juridique. Les services mis en avant couvrent notamment:
Nous assurons un suivi complet et sécurisé de votre transaction immobilière, de l’évaluation à l’enregistrement définitif.
Analyse du marché et fixation d’un prix réaliste, basée sur des comparaisons de ventes récentes dans le même secteur.
Vérification complète des documents du vendeur pour assurer la régularité de la transaction.
Coordination des paiements et des accords préliminaires entre les parties.
Organisation et planification du passage chez le notaire pour l’acte authentique.
Prise en charge complète des démarches d’enregistrement de la propriété après la vente.
Acces Imobil se voit régulièrement citée comme source d’information pour les prix des appartements à Chișinău et fournit des estimations reconnues dans de nombreuses analyses du marché. L’agence a également participé au débat sur la réforme du métier d’agent immobilier, soulignant la nécessité de professionnaliser le secteur et de créer un registre national des intermédiaires certifiés.
RE/MAX Moldova : la force d’un réseau mondial
Autre acteur incontournable, RE/MAX Moldova représente l’implantation dans le pays du géant mondial de l’immobilier. Présent sur place depuis 2020, le réseau fédère cinq agences actives, avec une soixantaine de consultants formés à sa méthode.
Sa proposition de valeur tient autant à l’image de marque internationale qu’à la standardisation des pratiques. RE/MAX met en avant:
Découvrez les principaux atouts offerts aux affiliés pour développer leur activité immobilière avec efficacité et sérénité.
Bénéficiez de procédures de formation continue via l’Académie RE/MAX Moldova pour maintenir et développer vos compétences.
Profitez d’un accompagnement normé et structuré, de la fixation du prix juste jusqu’à la phase de négociation finale.
Accédez à un vivier d’acheteurs élargi, incluant une clientèle étrangère, grâce à la notoriété et à la force du label international RE/MAX.
Sur le marché moldave, l’enseigne se positionne à la fois sur le résidentiel et sur le commercial, avec des agences comme RE/MAX Total ou RE/MAX Invest, cette dernière se concentrant plus spécifiquement sur la recherche d’opportunités d’investissement (bureaux, commerces, projets mixtes).
RE/MAX soutient également la future loi sur l’activité des agents immobiliers, qui prévoit certification, registre électronique et transparence accrue sur les commissions. Une manière de se démarquer des pratiques informelles qui subsistent encore sur certaines transactions.
Un tissu d’agences locales très dense
Autour de ces grands noms gravitent des dizaines d’agences de tailles et de profils très variés. Rien que pour la municipalité de Chișinău, certaines listes officielles recensent 12 à 14 agences enregistrées, sans compter les nombreuses structures plus petites. Dun & Bradstreet identifie plus de 7 600 entreprises rattachées au code des « bureaux d’agents et de courtiers immobiliers » à l’échelle du pays, preuve d’un marché extrêmement atomisé.
Parmi les enseignes régulièrement mentionnées, on retrouve: enseignes régulièrement mentionnées.
Plusieurs agences immobilières illustrent des approches distinctes pour se différencier. B&B Lider Company met en avant son expertise pour trouver « la maison idéale » via une sélection d’offres avantageuses. Connect Imobil se présente comme un bâtisseur de communauté, axé sur la transparence et la relation humaine. Ecopal Imobil valorise son expérience et l’accès à des spécialistes pour les conseils techniques. Mirax Imobiliare couvre un large spectre de biens, de l’appartement à l’entrepôt. O’Key Imobil affiche une volonté d’élever les standards de service. Romanescu & Co articule sa communication autour de l’honnêteté et des décisions prises dans l’intérêt du client. Enfin, Top Estate se focalise sur l’accompagnement des acheteurs de résidence principale comme des investisseurs.
À côté des acteurs essentiellement résidentiels, plusieurs structures se spécialisent sur l’immobilier commercial et la location professionnelle. Des noms comme Chirii.md, Rental.md, RentService.md, LARA Real Estate Agency ou Perfect Imobil apparaissent ainsi dans les classements de cabinets internationaux pour leurs services de courtage, de développement, de financement et de gestion de biens commerciaux.
| Type d’agence | Exemples | Spécialisation dominante |
|---|---|---|
| Résidentielle généraliste | Pro Imobil, Acces Imobil, Mirax, O’Key Imobil | Appartements, maisons, parfois terrains |
| « One‑stop shop » | Realist Estate Agency | Chaîne complète, gestion, assurance, financement |
| Réseaux internationaux | RE/MAX Moldova, Colliers International | Résidentiel + commercial, investisseurs |
| Commercial / bureaux | Rental.md, Chirii.md, RentService.md, LARA | Bureaux, commerces, entrepôts, gestion |
Pour un investisseur ou un particulier, l’enjeu consiste à identifier dans cet écosystème l’agence la plus adaptée à son projet: grande structure numérique pour une visibilité maximale lors d’une vente, boutique spécialisée en bureaux pour un investissement locatif professionnel, ou encore acteur « 360° » pour piloter un portefeuille multi‑actifs.
Ce que recherchent les Moldaves (et les étrangers) dans une agence
Les études et témoignages disponibles convergent sur quelques critères considérés comme essentiels par les clients moldaves:
D’abord, la connaissance fine du marché local, quartier par quartier. Dans une ville comme Chișinău, les écarts de prix au mètre carré sont importants entre le centre (où l’on dépasse fréquemment les 1 700–1 900 €/m² sur le neuf) et des secteurs périphériques, ou entre des blocs soviétiques rénovés et des résidences neuves avec sécurité et parking souterrain.
Il est essentiel de justifier les prix par des données concrètes, comme des ventes comparables récentes, des statistiques de la Banque nationale, du Cadastre ou d’agences spécialisées (Acces Imobil, Pro Imobil), et non par simple intuition. Cette objectivation est cruciale dans un marché où la hausse des prix a créé un écart entre une partie de l’offre et le pouvoir d’achat réel.
Troisième point, la transparence sur les honoraires. Une commission standard de 2 à 4 % payée par le vendeur est acceptable si elle couvre un vrai travail (photos professionnelles, diffusion multicanale, gestion des visites, filtrage des acheteurs, accompagnement notarial). Elle l’est beaucoup moins si l’agence se contente de recopier une annonce sur deux sites. Les meilleures agences détaillent noir sur blanc les prestations comprises et les cas où des frais supplémentaires peuvent s’appliquer.
En Moldavie, la confiance des clients envers les intermédiaires juridiques a historiquement été limitée, en raison de risques perçus de collusion, de conflits d’intérêts ou de documents imprécis. Pour se différencier, certains acteurs comme les cabinets d’avocats Realist, Gladei & Partners, ou des agences adhérant à des codes de déontologie, mettent désormais l’accent sur la transparence et l’éthique.
Un cadre réglementaire en mutation
Conscientes des dérives possibles sur un marché aussi dynamique, les autorités ont engagé une réforme d’ampleur avec un projet de loi spécifique à l’activité des agents immobiliers. Le texte, déjà adopté en première lecture, prévoit:
Mesures clés introduites pour encadrer la profession d’agent immobilier, renforcer la protection des consommateurs et assurer la transparence des transactions.
Obtention d’une certification obligatoire et suivi d’une formation professionnelle pour tous les agents immobiliers.
Création d’un registre électronique national des intermédiaires autorisés, géré par l’Agence de géodésie, de cartographie et du cadastre.
Obligation d’un contrat écrit précisant les services, les commissions et les obligations de chaque partie.
Application de règles strictes pour interdire et sanctionner la publicité mensongère.
Obligation de délivrer des justificatifs fiscaux et tenue d’un registre des transactions détaillant le bien, le prix et la commission.
Amendes significatives pour les contrevenants, pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de lei, avec possibilité de suspension d’activité.
Cette future loi vise à faire le tri entre les agences structurées – souvent celles que l’on retrouve en tête de classement – et une galaxie de pseudo‑intermédiaires qui fonctionnent de manière informelle, parfois au détriment des clients. RE/MAX Moldova a publiquement soutenu le texte et développé ses propres programmes de formation pour se conformer à ces nouvelles exigences.
Parallèlement, une autre réforme encadre davantage les paiements en espèces lors de l’achat de biens immobiliers, avec un plafonnement indexé sur le salaire moyen national. L’objectif, là encore, est de réduire l’économie grise et de sécuriser les transactions.
Pourquoi les agences locales deviennent incontournables pour les étrangers
Pour un citoyen européen ou nord‑américain, la Moldavie apparaît comme un marché d’opportunités: rendements locatifs élevés, prix d’entrée encore faibles comparés à ceux des grandes capitales régionales, potentiel de plus‑value dans la perspective d’une intégration à l’Union européenne, fiscalité raisonnable sur les revenus locatifs (12 %) et sur les plus‑values à court terme.
Le pays ne dispose pas de statistiques centralisées sur les prix et loyers, les données étant éparpillées entre plusieurs institutions. De plus, le système juridique impose des vérifications strictes (titre, servitudes, conformité, hypothèques) pour éviter de graves litiges.
Dans ce contexte, les meilleures agences locales jouent un rôle de traducteur, au sens large:
L’accompagnement des acheteurs étrangers en Italie implique quatre types de traduction : linguistique (via des agents parlant anglais ou français), culturelle (explication du système de copropriété, des syndicats et des charges, généralement entre 120 et 360 € par an), juridique (collaboration avec des cabinets comme Gladei & Partners pour sécuriser la transaction) et économique (analyse des prix au regard des rendements et des perspectives de plus-value).
Les agences sérieuses orientent par exemple un investisseur vers des segments réputés plus rentables, comme les petites surfaces dans les secteurs centraux ou les appartements de taille moyenne dans les villes secondaires (Bălți, Cahul, Orhei), où les rendements locatifs peuvent dépasser 8–10 %. Elles l’aident aussi à intégrer dans ses calculs les taxes locales, les charges de gestion (10–15 % du loyer pour une gestion complète) et les coûts de sortie éventuels.
Choisir son agence : quelques repères concrets
Même si chaque projet est particulier, certains éléments ressortent comme de bons indicateurs de qualité lorsque l’on passe en revue les principales agences moldaves:
Pour évaluer une agence immobilière, considérez son ancienneté et sa trajectoire de croissance, sa spécialisation géographique et sectorielle, sa transparence numérique (annonces, prix), sa capacité à fournir des références (salons, récompenses) et son offre de services complémentaires (gestion locative, conseil en crédit, etc.).
Les grandes agences comme Realist ou Pro Imobil, les réseaux comme RE/MAX ou des acteurs hybrides qui combinent promotion et services (Estate Sunrise, Ataieu, etc.) tendent à cocher un maximum de ces cases. Mais certaines structures plus petites offrent aussi une réelle expertise de niche, par exemple sur le marché des maisons de campagne dans les régions viticoles comme Cricova ou Mileștii Mici, ou sur l’investissement dans des immeubles d’habitation à Bălți.
Une profession en voie de normalisation
La Moldavie se trouve à un moment charnière. Le pays s’est vu reconnaître le statut de candidat à l’Union européenne; les flux d’investissement augmentent; la croissance économique reste modérée mais régulière; la population urbaine continue de progresser. Sur le plan immobilier, les prix ont déjà largement anticipé une partie de ces évolutions, creusant l’écart avec les salaires locaux et rendant l’accès à la propriété plus difficile pour de nombreux Moldaves.
Dans ce contexte, les agences immobilières ne sont plus de simples intermédiaires, mais des acteurs structurants d’un secteur en pleine recomposition. Les meilleures d’entre elles ont compris qu’elles seraient jugées autant sur leur professionnalisme que sur leur éthique et leur capacité à protéger les intérêts à long terme de leurs clients.
Pour un investisseur ou un acheteur à Chișinău ou dans d’autres villes moldaves, il est désormais possible de s’appuyer sur des partenaires locaux fiables. La clé est de prendre le temps de comparer les offres, de poser les bonnes questions aux agences et de vérifier systématiquement leur inscription aux registres des intermédiaires autorisés. Cette démarche rigoureuse permet de transformer un marché qui peut sembler complexe en une opportunité bien maîtrisée.
En Moldavie plus qu’ailleurs, la qualité de l’agence que l’on choisit pèse lourd dans la réussite d’un projet immobilier. Dans un pays où l’immobilier est devenu en quelques années l’un des principaux vecteurs d’investissement, c’est probablement l’une des premières décisions à soigner.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement récent ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Chișinău, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation lié à la modernisation urbaine, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 250 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste moldave), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification progressive en Moldavie. Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché moldave tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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