Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, posséder ou transmettre un bien immobilier en Moldavie peut paraître simple au premier abord : les prix restent attractifs, les démarches sont de plus en plus numérisées et le cadre légal est relativement stable. Mais derrière cette apparente simplicité se cache un ensemble de lois, de codes et de pratiques très structurés, qui conditionnent la sécurité juridique d’une transaction ou d’un investissement.
Ce panorama détaille les principales règles à connaître pour acheter, louer, financer, construire ou transmettre un bien en Moldavie, en s’appuyant sur le cadre légal en vigueur et les réformes récentes.
Un cadre juridique fortement codifié mais favorable à la propriété privée
Le droit de propriété privée est expressément garanti par la Constitution de la République de Moldavie. L’État se reconnaît responsable de la protection et de la garantie de l’exercice légal de ce droit, aussi bien pour ses citoyens que pour les étrangers. Les normes de base relatives à la propriété privée sont considérées comme stables et « intouchables », sauf en cas d’intérêt public, auquel cas une expropriation ne peut intervenir qu’avec indemnisation préalable et juste.
Au cœur du dispositif, plusieurs textes structurent le droit immobilier :
| Texte juridique | Rôle principal dans l’immobilier |
|---|---|
| Code civil (Loi n°1107/2002) | Propriété, droits réels, contrats de vente, succession, sûretés réelles |
| Code de procédure civile (n°225-XV/2003) | Contentieux civil, y compris litiges immobiliers et successoraux |
| Loi sur le cadastre immobilier (n°1543/1998) | Système cadastral et registre immobilier |
| Code foncier (n°828-XIII/1991) | Régime des terres, y compris terres agricoles et publiques |
| Loi sur la formation des objets immobiliers (n°354/2004) | Création de nouveaux lots et bâtiments |
| Instruction sur l’enregistrement des biens et droits (n°112/2005) | Procédures concrètes d’inscription au registre |
| Code d’urbanisme et de construction (n°434/2023) | Urbanisme, permis de construire, contrôle technique |
À ces textes s’ajoutent des lois spécifiques sur l’activité notariale, les sociétés commerciales, l’investissement, la fiscalité, ainsi que des décisions gouvernementales détaillant le fonctionnement du cadastre ou la tarification des services.
L’une des grandes évolutions récentes est la réforme de 2019, qui a modernisé les « droits réels » en introduisant notamment les ventes de biens en cours de construction et la multipropriété (time-sharing). En 2023, un nouveau Code d’urbanisme et de construction a, lui, refondu l’ensemble des règles relatives à la planification urbaine et aux autorisations de construire.
Propriété, droits réels et registre immobilier : la pierre angulaire du système
En Moldavie, la propriété immobilière repose sur un principe simple mais fondamental : un droit réel n’existe pleinement qu’une fois inscrit au Registre des biens immobiliers. Ce registre fait partie du système cadastral national, aujourd’hui géré par la nouvelle institution publique Real Estate Cadastre, sous la tutelle de l’Agence de géodésie, cartographie et cadastre.
Le droit moldave distingue deux grandes catégories de droits réels :
En droit civil, les droits réels principaux incluent le droit de propriété, qui confère une maîtrise pleine et entière sur un bien. Les droits réels limités comprennent notamment l’usufruit (droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits), la servitude (comme un droit de passage), le droit d’habitation, la superficie (droit de construire sur le terrain d’autrui) et l’hypothèque (garantie réelle sur un immeuble). Ces droits permettent d’organiser juridiquement l’utilisation et la valeur des biens.
L’enregistrement est obligatoire pour tous les terrains, bâtiments, constructions fixées au sol, appartements, pièces isolées, plans d’eau, parcelles de sous-sol ou forêts. Les baux de logements, les baux de terres agricoles ou certains droits d’usage à long terme font l’objet d’une « notation » au registre, ce qui permet de les opposer aux tiers.
Le registre est électronique et a une force probante en justice jusqu’à preuve du contraire. Toute personne peut demander un extrait, ce qui en fait une source d’information centrale pour les banques, les autorités fiscales ou les investisseurs. Cependant, la plupart des documents de base ne sont accessibles qu’aux autorités, aux professions autorisées (comme les notaires et les géomètres) et aux titulaires des droits.
Avant l’inscription, il est nécessaire de disposer de travaux cadastraux à jour (plan et dossier cadastraux). Une fois le dossier complet déposé auprès du service cadastral territorial compétent, le délai standard de traitement est de dix jours, extensible jusqu’à 80 jours en cas de difficultés.
| Étape | Contenu | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Travaux cadastraux | Mesures, plan, dossier technique | Variable (souvent plusieurs semaines) |
| Dépôt de la demande d’enregistrement | Formulaire, pièce d’identité, titre (contrat, jugement), procuration éventuelle | Immédiat |
| Instruction par le registre | Vérification, décision d’inscription ou refus | 10 jours (jusqu’à 80 jours) |
| Délivrance de l’extrait | Preuve de propriété ou de droit réel | Extrait valable 2 mois |
Ce caractère constitutif de l’inscription a une conséquence majeure : tant que la vente n’est pas enregistrée, l’acquéreur ne dispose pas juridiquement de la pleine propriété, même si le contrat a été signé et authentifié. À l’inverse, la possession de biens mobiliers vaut présomption de propriété, sans inscription obligatoire.
Qui peut acheter en Moldavie ? Les droits et limites pour les étrangers
La Moldavie affiche une politique relativement ouverte en matière de propriété immobilière pour les étrangers. Le principe général est l’égalité de traitement entre nationaux et non‑nationaux, avec toutefois un verrou majeur : la terre agricole et les forêts.
Les règles peuvent se résumer ainsi : les principes fondamentaux doivent être respectés pour garantir l’équité et la transparence.
Un étranger (personne physique ou morale) peut librement acheter des biens immobiliers urbains (appartements, maisons, bureaux, etc.) ainsi que des terrains urbains ou à bâtir, à l’exception des terres agricoles et forestières. L’interdiction d’achat s’applique strictement aux terres agricoles et aux terrains historiques du fonds forestier. Cette restriction concerne également les sociétés moldaves dont le capital comprend une participation étrangère, même minoritaire.
En pratique, les terres agricoles et forestières ne peuvent être vendues qu’entre personnes physiques moldaves ou sociétés à capital 100 % national. Certains investisseurs étrangers contournent cette restriction en créant une société locale sans participation étrangère directe ou en recourant au bail à long terme, mais ces montages supposent un encadrement juridique très rigoureux et peuvent comporter des risques.
Pour les autres biens immobiliers, aucune autorisation spécifique n’est exigée pour les étrangers. Les mêmes procédures d’achat, de financement, de taxation et d’enregistrement s’appliquent.
Acheter un bien : le parcours type d’une transaction immobilière
Une transaction classique, que l’acheteur soit moldave ou étranger, suit un schéma bien balisé.
Vérifications préalables et avant-contrat
La phase de due diligence est cruciale. Elle vise notamment à :
– contrôler le titre de propriété, via un extrait récent du registre immobilier ;
– vérifier l’absence d’hypothèque, de saisie, de servitudes non souhaitées ou de litiges ;
– examiner le plan cadastral et le « passeport technique » du bien (superficie, disposition des pièces, état) ;
– confirmer la conformité urbanistique du bâtiment (permis de construire, réception des travaux, absence de modifications non autorisées) ;
– s’assurer que les impôts fonciers et charges de copropriété ont été acquittés.
Il est fréquent de signer un avant-contrat prévoyant un acompte (souvent autour de 10 % du prix). Cet engagement doit être rédigé avec soin car il fixe les conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des hypothèques, régularisation cadastrale, etc.) et les pénalités en cas de désistement.
Rôle central du notaire
En Moldavie, tout contrat de vente immobilière doit être établi par écrit et authentifié par un notaire public. Il existe environ 300 notaires dans le pays, exerçant en profession libérale mais investis d’une mission d’autorité publique.
Officier public et ministériel chargé de rédiger et d’authentifier les actes juridiques, garantissant leur légalité et leur valeur probante.
Le notaire
– vérifie l’identité des parties et leurs pouvoirs (représentation, procuration) ;
– contrôle la régularité des documents et l’absence d’entraves au transfert (hypothèques, saisies) ;
– s’assure de l’origine licite des fonds, au regard de la législation anti‑blanchiment (contrats de travail, relevés bancaires, déclarations fiscales, conventions de prêt ou de donation, etc.) ;
– explique aux parties les effets juridiques du contrat et les conséquences fiscales.
Si l’origine des fonds n’est pas justifiée, le notaire peut refuser d’authentifier l’acte et a l’obligation de signalement aux autorités compétentes.
Pour les particuliers, les frais de notaire représentent couramment environ 0,1 % du prix d’achat du bien.
Inscription au registre et transfert effectif de la propriété
Après signature et authentification, la vente doit être enregistrée au registre immobilier. En général, c’est l’acheteur qui assume les démarches et les coûts, mais le contrat peut toujours prévoir une répartition différente.
L’inscription nécessite le dépôt :
– du contrat de vente authentifié ;
– des pièces d’identité des parties ;
– de la demande d’enregistrement ;
– des procurations éventuelles ;
– des preuves de paiement des droits de mutation et des frais de registre.
L’inscription donne naissance au droit de propriété opposable à tous. Un extrait du registre, valable deux mois, atteste officiellement du nouveau statut du propriétaire.
Coûts de transaction : qui paie quoi ?
Les coûts d’une transaction immobilière restent raisonnables à l’échelle européenne, mais doivent être intégrés dès la négociation, d’autant plus que la répartition entre acheteur et vendeur répond à des usages relativement constants.
| Poste de coût | Taux indicatif | Payeur habituel |
|---|---|---|
| Droit de mutation / taxe d’État sur le transfert | 0,5 % de la valeur contractuelle (au moins la valeur cadastrale) | Acheteur |
| Honoraires de notaire | 0,1 % à 1,3 % selon la valeur, minimum 120 MDL | Acheteur |
| Frais juridiques (avocat) | 0 % à 1 % selon complexité | Acheteur |
| Frais d’agence immobilière | 2 % à 4 % du prix | Vendeur le plus souvent |
| Frais de registre (changement de propriétaire) | Environ 260 à 1 300 MDL selon délai et zone | Acheteur |
| Frais hypothécaires (si crédit) | Enregistrement hypothèque ~100 MDL + 0,1 % du montant du prêt | Emprunteur |
Au total, le « round trip » (coûts supportés par les deux parties) est estimé entre 2,6 % et 6,8 % de la valeur du bien.
Restrictions particulières : terres agricoles, forêts et cas des successions
Les restrictions pesant sur les terres agricoles et forestières sont structurantes pour tout projet d’investissement foncier.
Un étranger ne peut pas acquérir de telles terres, ni directement, ni via une société moldave à capital étranger. Le Code foncier et les lois spécifiques sur la valeur normative des terres encadrent strictement ces opérations. Le même principe vaut pour les terrains destinés aux ressources d’eau, aux réseaux publics et à certains usages d’intérêt général.
En matière de succession, la situation se complexifie encore pour les étrangers. La loi moldave applique :
En l’absence de testament, la succession d’un bien immobilier situé en Moldavie est régie par le droit moldave (lex rei sitae), quelle que soit la nationalité du défunt. Pour les biens mobiliers, c’est la loi nationale du défunt (lex patriae) qui s’applique.
Il existe une particularité importante : les étrangers ne peuvent pas hériter en pleine propriété de terres agricoles. S’ils héritent malgré tout de telles terres (par exemple par l’effet d’une disposition étrangère reconnue), ils sont tenus de les vendre dans l’année. Passé ce délai, la vente peut être forcée sur décision de justice, avec versement du produit à l’héritier.
Fiscalité immobilière : impôts récurrents, taxation des ventes et des loyers
La fiscalité est un autre volet crucial à maîtriser. Elle est régie par le Code fiscal (Loi n°1163-XIII/1997) et appliquée par le Service fiscal d’État.
Impôt foncier et taxe sur la fortune immobilière
Tout propriétaire d’un bien immobilier situé en Moldavie, résident ou non‑résident, est soumis à un impôt foncier local, calculé sur la valeur estimée du bien (valeur cadastrale référencée).
Pour les logements, les autorités locales fixent un taux compris entre 0,05 % et 0,4 % de cette base. Pour les autres immeubles (bureaux, commerces, etc.), le taux standard est de 0,3 %. Les collectivités disposent d’une marge d’ajustement dans ces fourchettes.
Par ailleurs, un impôt spécifique sur la fortune immobilière frappe les bâtiments dont la surface utile dépasse 120 m² et dont la valeur est supérieure à 1,5 million de MDL. Le taux est de 0,8 % de la valeur, à régler en principe avant le 10 décembre de l’année en cours.
Les dates limites de paiement diffèrent selon la qualité du contribuable : les entreprises et les entrepreneurs individuels doivent généralement régler avant le 25 septembre, tandis que les particuliers non entrepreneurs doivent payer avant le 30 juin pour les biens qu’ils détenaient au 31 mai.
Imposition des plus-values immobilières
La Moldavie ne connaît pas de « taxe sur les plus-values » distincte : les gains sont intégrés au revenu imposable des personnes physiques.
Lorsque qu’un particulier revend un bien, le gain est calculé sur la base de 50 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (frais d’achat compris). Cette part taxable est ajoutée au revenu global soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 12 %.
Une évolution importante est intervenue au 1er janvier 2020 : jusqu’alors, seule 20 % de la plus-value était taxée, ce qui rendait l’imposition beaucoup plus légère. Désormais, avec 50 % de la plus-value imposable, la charge fiscale est sensiblement plus élevée.
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value si vous l’avez détenue au moins 3 ans et y avez habité de façon permanente pendant les 3 années précédant la vente. De plus, les transferts de biens entre époux ou ex‑époux dans le cadre d’un divorce, ainsi que les donations entre parents de premier degré (comme d’un parent à son enfant), ne sont pas imposables sur la plus-value.
Revenus locatifs : régime des particuliers et des sociétés
Les revenus de location sont imposables, que le bailleur soit résident ou non-résident.
Pour les particuliers, deux régimes coexistent :
– un régime spécifique avec un prélèvement de 7 % sur les recettes brutes de location, sans déduction de charges (entretien, réparations, amortissement) ;
– un régime général à 12 % sur le revenu net pour les résidents qui intègrent ces loyers dans leur revenu global.
Pour les non‑résidents, l’impôt sur les loyers d’origine moldave est, en pratique, prélevé au taux de 12 %, sans accès aux déductions réservées aux résidents. Les locations de logements ne sont pas soumises à TVA ; en revanche, la location d’immeubles commerciaux par des entreprises peut être soumise à TVA si le seuil d’assujettissement (1,2 million de MDL de chiffre d’affaires annuel) est franchi.
Les contrats de location doivent être déclarés au Service fiscal dans les 7 jours suivant leur signature. L’impôt doit être payé mensuellement avant le 25 du mois suivant. L’absence de déclaration peut entraîner des amendes, des intérêts de retard, voire des poursuites pour fraude fiscale.
Impôts pour les sociétés et transactions professionnelles
Pour les sociétés, les revenus locatifs et les gains de cession entrent dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés au taux standard de 12 %. Elles peuvent déduire leurs charges (intérêts d’emprunt, amortissement, entretien, impôts fonciers) selon les règles du Code fiscal.
La TVA, au taux normal de 20 %, s’applique aux opérations réalisées par des entreprises ou particuliers exerçant une activité entrepreneuriale si la valeur de leurs transactions excède 1,2 million de MDL sur douze mois. En matière immobilière, la TVA vise essentiellement :
– les ventes de constructions nouvelles par les promoteurs ;
– les opérations sur immeubles non résidentiels (commerces, bureaux, garages, bâtiments industriels) réalisées dans le cadre d’une activité économique.
La vente d’appartements et terrains par des particuliers hors activité professionnelle n’est pas soumise à TVA.
Financement et sûretés : place centrale de l’hypothèque
Le financement immobilier en Moldavie s’appuie principalement sur le crédit hypothécaire accordé par les banques commerciales. L’hypothèque doit être formalisée par un contrat authentique (devant notaire) et enregistrée au registre immobilier pour être opposable aux tiers.
L’acte d’hypothèque décrit précisément :
– les parties (débiteur, créancier) ;
– le bien grevé (terrain, appartement, maison) ;
– la créance garantie (montant, durée, intérêts) ;
– la valeur de l’immeuble, à des fins de couverture.
La protection légale du créancier, comme une banque, débute dès que sa demande d’inscription d’une sûreté est reçue par le service cadastral. En cas de défaut de paiement de la part du débiteur, le créancier a le droit de faire procéder à la vente aux enchères du bien immobilier concerné afin d’obtenir le remboursement de sa créance.
Les engagements peuvent être complétés par des gages sur biens mobiliers (créances, fonds, équipements) inscrits dans le Registre des gages mobiliers, sans obligation de forme notariée.
Le crédit-bail immobilier existe, mais reste peu utilisé, notamment par les sociétés, en raison de la durée d’amortissement et de certaines contraintes fiscales. Des programmes publics comme « Prima Casă » complètent le dispositif pour les résidents moldaves, mais les non‑résidents doivent souvent avancer des apports plus élevés, avec des conditions plus strictes.
Urbanisme, permis de construire et contrôle technique
Construire, rénover lourdement ou démolir un bien immobilier en Moldavie n’est pas possible sans passer par la case urbanisme. Le nouveau Code d’urbanisme et de construction unifie et modernise les procédures.
Le système s’articule autour de plusieurs documents de planification :
– plans d’aménagement du territoire national et régional ;
– plans urbanistiques généraux des localités ;
– plans zonaux et plans détaillés.
Toute opération significative (construction neuve, extension, changement de destination, démolition) nécessite en principe :
Pour lancer un projet de construction, deux documents administratifs clés sont généralement requis. Premièrement, un certificat d’urbanisme pour projet (certificat urbanistique de conception) informe le propriétaire du régime juridique, économique et technique applicable à sa parcelle et permet d’engager les études techniques. Deuxièmement, un permis de construire ou de démolir doit être obtenu. Il est délivré par l’autorité locale compétente (généralement la mairie) ou, pour certains projets d’intérêt national, par des autorités centrales.
Les délais sont encadrés par la loi : en régime antérieur, le certificat urbanistique devait être fourni en une vingtaine de jours, le permis de construire en dix jours après dépôt d’un dossier complet. Le nouveau Code introduit des simplifications pour les petites communes (moins de 3 000 habitants) et prévoit des procédures accélérées et gratuites pour les travaux d’intérêt public national.
Un nouveau système électronique, l’AIS UPRD, centralisera l’émission de tous les documents liés aux permis. Son intégration par les autorités locales est prévue d’ici 2027. Attention, la liste des travaux dispensés de permis (comme certaines réparations intérieures ou petits abris) a été modifiée par la nouvelle législation.
Les entreprises de construction et de conception doivent, quant à elles, notifier leur activité au Service national d’inspection technique, être inscrites dans un registre d’État et disposer de spécialistes certifiés. Cette obligation vise à renforcer le contrôle de la qualité et la sécurité des bâtiments.
Location, baux et protection des parties
Le droit moldave encadre les baux de manière relativement classique. Un contrat de location de logement doit être conclu par écrit et peut être enregistré sous forme de notation au registre immobilier pour être opposable aux tiers.
Le principe est que le bail « suit » le bien : si le propriétaire vend un appartement loué, l’acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur, lié par les clauses du contrat jusqu’à son terme. Cette continuité pousse les acheteurs à vérifier attentivement l’existence de baux en cours et leurs conditions (durée, loyer, indexation, droits de renouvellement).
Le bailleur doit fournir un logement en bon état et garantir la jouissance paisible du bien. Le locataire doit payer le loyer et utiliser le bien conformément à sa destination. En cas de litiges (impayés, troubles du voisinage, réparations), les tribunaux civils sont compétents, avec possibilité de médiation ou d’arbitrage pour les baux commerciaux.
Du point de vue fiscal, comme vu plus haut, la location génère un revenu imposable qui doit être déclaré et pour lequel la conformité (déclaration, enregistrement du bail, paiement) est contrôlée par le fisc.
Succession immobilière : règles d’ordre public et marges de liberté
La succession en Moldavie est régie par le Code civil, tant pour les Moldaves que pour les étrangers, avec l’appui de traités bilatéraux d’entraide judiciaire (notamment avec plusieurs pays de la CEI, la Roumanie, l’Ukraine, la Lituanie, la Lettonie, la Russie ou l’Azerbaïdjan).
Héritage sans testament
En l’absence de testament, la succession se partage selon des ordres d’héritiers :
– premier ordre : descendants (enfants, y compris adoptifs), conjoint survivant et ascendants privilégiés (parents, adoptants) ;
– second ordre : collatéraux privilégiés (frères, sœurs) et ascendants ordinaires (grands-parents) ;
– troisième ordre : collatéraux ordinaires (oncles, tantes).
Les héritiers d’un ordre n’ayant pas pu hériter (prédécédés, renonciation, indignité) sont remplacés par leurs propres descendants. À défaut de tout héritier légal ou testamentaire, ou en cas de renonciation générale, c’est l’État qui recueille la succession.
Les personnes appelées à la succession d’un même ordre se partagent les biens à parts égales. Les nouvelles dispositions renforcent les droits du conjoint survivant, qui se trouve dans le premier ordre et peut en plus recevoir les meubles et objets ménagers indispensables au foyer commun.
Testament, réserve héréditaire et formes de testaments
En présence d’un testament régulier, le partage suit la volonté du défunt, dans les limites fixées par la loi. La Moldavie applique en effet le principe de la « réserve héréditaire » au profit des héritiers réservataires (enfants, conjoint et parents inaptes au travail du défunt). Cette réserve ne peut être inférieure à 50 % de ce qu’ils auraient reçu en l’absence de testament.
Le testateur peut librement disposer de la moitié ‘disponible’ de ses biens, sous réserve des droits des héritiers réservataires. Si le legs à ces héritiers est insuffisant, leurs parts peuvent être complétées en prélevant sur le reliquat de la succession ou sur les parts attribuées aux autres bénéficiaires.
Le droit moldave admet plusieurs formes de testament :
– testament olographe : entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur ;
– testament authentique : reçu et authentifié par notaire (ou par certaines autorités dans des situations particulières, hôpital, armée, etc.) ;
– testament secret : rédigé, daté et signé par le testateur, puis scellé dans une enveloppe déposée chez un notaire, qui authentifie l’enveloppe sans connaître le contenu.
Des règles spécifiques s’appliquent pour les testateurs analphabètes, sourds, aveugles ou muets, nécessitant la présence de témoins et d’un interprète ou communicateur. Le testament peut être modifié à tout moment.
Pour les étrangers, un testament dressé à l’étranger est reconnu en Moldavie s’il respecte les formes de la loi nationale du testateur, de sa résidence habituelle, du lieu où le testament a été établi, de l’État où se trouvent les biens ou de l’autorité compétente qui s’en saisit. En cas de succession testée internationale, le testateur peut choisir la loi applicable (nationalité, domicile, résidence permanente, lieu de rédaction du testament) ; en l’absence de choix exprès, la loi présentant les liens les plus étroits (souvent celle du lieu de situation des biens) s’applique. La Moldavie n’accepte pas le mécanisme du renvoi : si la loi étrangère désignée renvoie à la loi moldave, ce sont malgré tout ses propres règles substantielles qui s’appliquent.
Il n’existe pas d’impôt successoral spécifique en Moldavie. Les biens reçus par héritage constituent un revenu exonéré pour les citoyens moldaves. Néanmoins, lors d’une revente ultérieure, des impôts sur la plus-value pourront s’appliquer.
Protection de la propriété et résolution des litiges
La protection juridictionnelle de la propriété repose sur deux grandes actions civiles issues de la tradition romano‑germanique :
– l’action en revendication (rei vindicatio), qui permet au propriétaire dépossédé de réclamer la restitution de son bien contre tout détenteur illégitime ;
– l’action négatoire (actio negatoria), qui vise à faire cesser toute atteinte à la propriété qui ne consiste pas en une dépossession (troubles de voisinage, entraves d’accès, empiétements).
Les litiges immobiliers (validité d’un contrat, contestation d’une inscription au registre, contentieux de succession ou de bail) sont traités par les tribunaux civils ordinaires. La loi encourage également le recours à la médiation ou à l’arbitrage, particulièrement pour les différends entre entreprises.
En cas d’atteintes plus graves, l’État ne peut procéder à une réquisition ou à une confiscation que dans les cas strictement prévus par la loi (catastrophe naturelle, épidémie, infractions), et moyennant en principe compensation.
Numérisation, cadastre de masse et transparence accrue
Ces dernières années, la Moldavie a beaucoup investi dans la modernisation de son cadastre et la dématérialisation des procédures.
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Parallèlement, un vaste projet de « First Property Registration » financé par la Banque mondiale vise à achever l’enregistrement initial de centaines de milliers de parcelles privées et publiques, à corriger les erreurs de données sur les parcelles déjà inscrites et à mener des campagnes d’information locales. Fin 2024, plus de la moitié des 320 000 parcelles privées ciblées avaient été enregistrées, et plus de 100 % de l’objectif de correction d’erreurs avait été atteint.
Cette dynamique renforce la sécurité des transactions et la transparence du marché : davantage de biens sont clairement identifiés, leur situation juridique devient plus lisible pour les investisseurs, les banques et l’administration fiscale.
Vers une professionnalisation du secteur : projet de loi sur les agents immobiliers
Le marché immobilier moldave reste encore marqué par une grande hétérogénéité des pratiques d’intermédiation. Actuellement, n’importe qui peut se présenter comme agent immobilier, sans formation ni encadrement particuliers. Une proposition de loi, déjà adoptée en première lecture, ambitionne de changer cette situation.
Ce projet prévoit notamment :
Amende maximale en MDL pour les personnes morales en cas de non-respect des nouvelles règles du secteur immobilier en Moldavie.
Le texte fait l’objet de débats : certains y voient une nécessaire professionnalisation et une protection accrue des consommateurs, d’autres redoutent une bureaucratisation excessive et un risque de concentration du marché au bénéfice de quelques grandes agences. Quoi qu’il en soit, les investisseurs étrangers doivent s’attendre à une montée en gamme progressive du secteur de l’intermédiation, avec des exigences de transparence et de traçabilité renforcées.
Conclusion : un environnement de plus en plus structuré, mais à manier avec méthode
Les lois et régulations immobilières à connaître en Moldavie dessinent un cadre qui, vu de l’extérieur, peut paraître dense, mais s’articule autour de quelques idées fortes :
Le droit immobilier français repose sur une protection constitutionnelle de la propriété privée, étendue aux étrangers sauf pour les terres agricoles et forestières. La sécurité des transactions est assurée par un registre immobilier et un cadastre au caractère constitutif, en cours de numérisation. Les actes notariés et la traçabilité des fonds sont obligatoires pour lutter contre le blanchiment. La fiscalité comprend l’impôt foncier, les plus-values, les loyers et parfois la TVA, avec des exonérations pour la résidence principale et les héritages. Les successions sont régies par des ordres d’héritiers, une réserve héréditaire et des procédures notariales rapides pour les dossiers simples. L’urbanisme est encadré par un nouveau Code qui modernise les permis et renforce les contrôles techniques.
Pour un investisseur, un acquéreur particulier ou un promoteur étranger, le message est double. D’un côté, le cadre moldave est désormais suffisamment lisible, stable et sécurisé pour qu’un projet immobilier soit envisageable sans surprise majeure, à condition de s’entourer de professionnels locaux (avocat, notaire, géomètre, éventuellement agent immobilier). De l’autre, la complexité réelle des règles et la rapidité des réformes imposent d’éviter toute improvisation, surtout en matière de terres agricoles, de structuration patrimoniale internationale ou de montage d’opérations de développement.
L’approche recommandée est d’utiliser intelligemment le cadre réglementaire, en bénéficiant des protections légales pour la propriété tout en respectant strictement les règles sur l’origine des fonds, la nature des biens et les héritages. Le marché immobilier moldave, bien qu’émergent, se normalise progressivement, avec une sécurité juridique renforcée grâce à la numérisation et au rapprochement des standards européens.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Chișinău, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation) d’environ 450 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société moldave) et définition d’un plan de diversification progressive dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché moldave tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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