Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps ignorée par les investisseurs étrangers, la Moldavie est en train de se faire une place sur la carte immobilière européenne. Prix encore bas, rendements locatifs élevés, marché en transition vers les standards européens, boom du secteur IT et perspective d’adhésion à l’UE : le pays coche de plus en plus de cases pour les investisseurs à la recherche d’un marché émergent mais en structuration rapide.
Toutes les zones immobilières n’offrent pas les mêmes opportunités. Certains quartiers et villes, très demandés, présentent de meilleurs rendements locatifs et un fort potentiel de plus-value. D’autres zones représentent des investissements à plus long terme, dont la valorisation dépend de grands projets d’infrastructure ou du développement du tourisme viticole.
Cet article propose un tour d’horizon détaillé des meilleurs quartiers pour investir en Moldavie, avec un focus particulier sur Chișinău, qui concentre près de 70 % des transactions du pays, mais aussi un passage par Bălți, Cahul, Orhei et les régions viticoles. Les données chiffrées proviennent principalement de la Banque nationale de Moldavie, de l’Office national des statistiques et d’analyses de marché spécialisées.
Pourquoi la Moldavie devient intéressante pour les investisseurs immobiliers
Avant d’entrer quartier par quartier, il est utile de comprendre le contexte général qui soutient le marché immobilier moldave. Le pays sort d’une phase de stagnation (2022–2023), marquée par l’inflation et le choc de la guerre en Ukraine, mais affiche désormais une reprise nette.
L’économie moldave se redresse, avec une croissance du PIB réel estimée à 2,6 % en 2024 et des prévisions du FMI comprise entre 3,7 % et 4,4 % pour les prochaines années. L’inflation, qui avait culminé à près de 30 % en 2022, est revenue autour de 5 %, dans la cible de la banque centrale. Le chômage officiel reste bas (environ 3,6 %), même si l’émigration pèse sur la démographie.
Le prix moyen du mètre carré d’appartement à Chișinău a atteint plus de 1 700 € au premier trimestre 2025.
En parallèle, les loyers ont fortement augmenté, sous l’effet combiné de l’afflux de réfugiés ukrainiens, de la montée en puissance du secteur IT, de la demande étudiante et de l’urbanisation interne. À Chișinău, les loyers des appartements ont gagné 25 à 30 % entre 2022 et 2024, avec des rendements bruts moyens autour de 8,4 % selon les dernières estimations.
Plus de 40 % des achats d’appartements à Chișinău sont désormais financés par des prêts immobiliers en 2024.
Dernier paramètre clé : la Moldavie est officiellement candidate à l’adhésion à l’Union européenne. Les négociations formelles ont démarré en 2024, l’objectif politique affiché étant une intégration vers 2030. Cette perspective s’accompagne de milliards d’euros d’aides, de programmes d’infrastructures et d’une mise à niveau progressive des institutions, autant de leviers pour la valeur des biens dans les pôles urbains les plus dynamiques.
Dans ce contexte, le marché moldave reste un marché de rattrapage : les prix ont déjà beaucoup monté, mais partent encore de très bas, avec des rendements locatifs de 8 à 10 % qui n’ont rien à envier à ceux de Bucarest ou Belgrade. Choisir les bons quartiers devient donc déterminant pour capter ce potentiel sans prendre des risques disproportionnés.
Chișinău, cœur du marché : quels secteurs cibler en priorité ?
Chișinău concentre environ 70 % des transactions immobilières du pays et plus de la moitié des ventes de logements. C’est là que se joue l’essentiel de la dynamique de prix, que ce soit à l’achat ou à la location. La ville est découpée administrativement en cinq grands secteurs urbains : Centru (centre-ville), Botanica, Râșcani, Buiucani et Ciocana, complétés par plusieurs communes suburbaines intégrées à la municipalité.
Les données recueillies pour le premier semestre 2024 donnent une image assez nette des niveaux de prix moyens par secteur.
| Secteur de Chișinău | Prix moyen appart. (€/m²) |
|---|---|
| Centru | 1 605 |
| Râșcani | 1 420 |
| Ciocana | 1 380 |
| Buiucani | 1 370 |
| Botanica | 1 170 |
| Telecentru | 1 170 |
| Poșta Veche | 1 140 |
Au-delà de ces moyennes, il faut tenir compte des rendements locatifs, de la profondeur de marché et des profils de locataires. Ce sont ces éléments qui permettent de dire si un quartier est adapté à une stratégie de cash-flow locatif, de plus-value ou de location courte durée.
Centru : le “prime” moldave, entre prestige et forte rentabilité
Le secteur Centru est le centre névralgique de la capitale. On y trouve les bâtiments gouvernementaux, les principales institutions financières, de grands boulevards commerciaux, des parcs emblématiques comme le parc Ștefan cel Mare, des universités, des cafés et restaurants haut de gamme, ainsi que la plupart des hôtels internationaux. C’est aussi le secteur où la pression locative est la plus forte, entre expatriés, diplomates, cadres du secteur IT et étudiants.
Les prix au mètre carré y sont logiquement les plus élevés de la ville, autour de 1 600 €/m² en moyenne, avec des pointes bien plus hautes pour les programmes de standing. Pourtant, le rendement brut reste très compétitif. Les données de Global Property Guide donnent, pour le Centre, les ordres de grandeur suivants.
| Type de bien (Centru) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 95 000 | 650 | 8,21 |
| 2 chambres | 145 000 | 900 | 7,45 |
| 3 chambres | 200 000 | 1 200 | 7,20 |
| 4+ chambres | 250 000 | 2 000 | 9,60 |
Le rendement brut moyen ressort autour de 8,4 %, en ligne avec la moyenne de la ville, mais sur un segment dit “prime” où la demande est particulièrement résiliente. L’intérêt du Centre tient aussi à la profondeur du marché : c’est ici que les biens sont le plus faciles à relouer, que ce soit à long terme à des résidents ou à court terme via des plateformes de location saisonnière.
Le loyer mensuel maximal pour des appartements d’exception à Paris, destinés à une clientèle expatriée ou de haut standing.
Pour un investisseur, Centru est donc le choix naturel pour une stratégie “core” : actif facile à louer, forte liquidité à la revente, potentiel d’appréciation encore solide (les segments premium de Chișinău sont attendus en hausse annuelle de 6 à 8 % sur les cinq prochaines années). La contrepartie est un ticket d’entrée plus élevé que dans les autres secteurs et une sensibilité plus forte aux cycles économiques.
Râșcani : rendement en tête, demande locative soutenue
Situé au nord de la ville, Râșcani est l’un des secteurs les plus intéressants pour les investisseurs en quête de rendement. Bien desservi, doté d’infrastructures complètes, de nombreuses zones résidentielles, d’espaces verts et de connexions rapides vers le Centre, le secteur attire à la fois familles, étudiants et actifs travaillant dans les bureaux des alentours.
Les prix moyens y sont légèrement inférieurs à ceux du Centre (environ 1 420 €/m²), mais les loyers se maintiennent à un niveau élevé, ce qui se traduit par des rendements bruts supérieurs à la moyenne.
| Type de bien (Râșcani) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 77 500 | 500 | 7,74 |
| 2 chambres | 106 900 | 780 | 8,76 |
| 3 chambres | 155 000 | 1 000 | 7,74 |
La combinaison prix d’achat contenus et loyers dynamiques donne un rendement moyen proche de 8,9 %, soit parmi les plus élevés de la capitale pour un secteur central. Râșcani bénéficie aussi de la présence d’immeubles de bureaux et de grandes surfaces commerciales, ce qui alimente un flux constant de locataires solvables.
Pour un investisseur focalisé sur le cash-flow, un deux-pièces de qualité (neuf ou bien rénové) à Râșcani représente souvent un bon compromis : ticket d’entrée intermédiaire, risque locatif limité, rendement supérieur à 8 % et potentiel d’appréciation estimé à 4–6 % par an, comme pour le “mass market” de Chișinău.
Botanica : bon rapport prix/rendement, clientèle familiale et étudiante
Botanica, au sud-est de la ville, est réputé pour ses parcs, son jardin botanique et ses grands ensembles résidentiels. C’est un secteur très peuplé, avec une forte proportion de familles et de classes moyennes, attirées par un environnement plus vert et une ambiance moins “administrative” que le Centre, tout en restant très bien connecté par les transports en commun.
Le prix moyen au mètre carré dans ces quartiers, rendant le secteur accessible aux budgets plus serrés.
| Type de bien (Botanica) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 69 100 | 450 | 7,81 |
| 2 chambres | 94 000 | 600 | 7,66 |
| 3 chambres | 114 300 | 700 | 7,35 |
On tourne ici autour de 7,4–7,8 % de rendement brut, légèrement en-dessous de Râșcani mais avec une base de prix plus faible. Botanica est en outre très recherché par les familles, ce qui tend à réduire la vacance locative sur les logements de deux et trois pièces. C’est aussi un secteur pertinent pour les locations à des étudiants, grâce à la présence de campus et à une bonne desserte en transports.
Pour un investisseur, Botanica se prête bien à une stratégie d’achat de surfaces modestes (40–60 m²) dans des immeubles récents ou intégralement rénovés, avec un positionnement “familial abordable” ou “étudiant confort”. Les rendements restent solides et l’exposition au risque économique est tempérée par la diversité de la demande.
Buiucani : secteur résidentiel prisé, potentiel vert à long terme
Buiucani, à l’ouest, est souvent présenté par les agents locaux comme l’un des secteurs les plus “verts” de la capitale, avec de nombreux espaces boisés et parcs. Il combine des immeubles soviétiques rénovés et de nouveaux complexes résidentiels, attirant une clientèle à la recherche de calme sans renoncer à l’accès rapide au Centre.
Les prix y sont comparables à ceux de Ciocana, légèrement sous Râșcani, avec un mètre carré moyen autour de 1 370 €. Les données de rendement montrent néanmoins un léger retrait par rapport aux autres secteurs urbains.
| Type de bien (Buiucani) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 92 500 | 500 | 6,49 |
| 2 chambres | 137 900 | 650 | 5,66 |
| 3 chambres | 160 900 | 700 | 5,22 |
On se situe ici plus près de 5,5–6,5 % de rendement brut. Buiucani est donc moins une cible pour les investisseurs en quête de cash-flow maximal que pour ceux qui privilégient le confort, la valorisation du patrimoine et la facilité de revente à une clientèle locale exigeante.
Malgré les défis actuels, le secteur conserve un intérêt pour des stratégies de long terme. L’amélioration progressive des infrastructures urbaines et la rareté du foncier à Chișinău devraient soutenir les prix dans les années à venir. Les projections d’appréciation pour le « mass market » de la capitale (4 à 6 % par an) s’appliquent pleinement au secteur de Buiucani.
Ciocana et Telecentru : nouvelles constructions et opportunités intermédiaires
Ciocana, au nord-est, est un secteur en mutation, mélange de zones industrielles et de nouveaux complexes résidentiels. Les prix au mètre carré sont proches de ceux de Buiucani et Râșcani, autour de 1 380 €/m². Les rendements y restent corrects, surtout sur les petites surfaces.
| Type de bien (Ciocana) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 68 000 | 450 | 7,94 |
| 2 chambres | 124 000 | 650 | 6,29 |
| 3 chambres | 159 000 | 700 | 5,28 |
Les studios et petits T2 s’en sortent bien (près de 8 % de rendement brut sur les 1 chambre), mais les grandes surfaces sont moins rentables. Ciocana attire une clientèle mixte, entre ouvriers qualifiés, salariés du tertiaire et jeunes ménages. Les projets neufs sont nombreux, ce qui permet de trouver des appartements “white frame” (plateaux bruts prêts à aménager) à partir de 1 200–1 400 €/m², ou des biens rénovés autour de 1 500 €/m².
Telecentru, au sud-ouest, est intégré administrativement au secteur Centru mais présente un profil plus résidentiel, avec des prix moyens similaires à Botanica (environ 1 170 €/m²). Les rendements y sont dans la moyenne de la ville.
| Type de bien (Telecentru) | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 66 500 | 450 | 8,12 |
| 2 chambres | 94 900 | 550 | 6,95 |
| 3 chambres | 135 900 | 750 | 6,62 |
Telecentru peut intéresser des investisseurs qui cherchent un compromis entre prix modérés et proximité du Centre, avec une clientèle de fonctionnaires, de professions libérales et de classes moyennes supérieures. Les rendements avoisinent 7–8 % sur les petites surfaces.
Poșta Veche et les zones en transformation : paris sur la requalification
Poșta Veche, ancien quartier industriel intégré à Râșcani, illustre la catégorie des zones “en rattrapage”. Les prix moyens y sont parmi les plus bas de la ville (environ 1 140 €/m²), mais la localisation et les connexions routières vers le Centre et Râșcani en font une cible de plus en plus observée par les promoteurs.
L’intérêt de ces zones tient à leur potentiel de requalification : anciens immeubles soviétiques à restructurer, friches industrielles appelées à être reconverties, arrivée progressive de services urbains modernes. Pour un investisseur, ces quartiers peuvent offrir des tickets d’entrée très bas et un fort effet levier en cas de transformation réussie. La contrepartie est un risque plus élevé, une vacance locative parfois plus importante et des incertitudes sur le calendrier d’évolution.
Au-delà de la capitale : Bălți, Cahul, Orhei et les régions viticoles
Si Chișinău reste le passage obligé pour la plupart des investisseurs, la carte des opportunités ne s’arrête pas aux limites de la capitale. Plusieurs villes régionales et zones rurales spécialisées offrent des profils de rendement et de valorisation distincts.
Les données agrégées pour avril 2025 donnent une idée des fourchettes de prix par type de localisation.
| Zone / type de bien | Prix (€/m²) | Ticket typique (€) |
|---|---|---|
| Chișinău – Centre / Buiucani (moderne) | 1 000–1 400 | 80 000–150 000 |
| Chișinău – Râșcani / Botanica (réhabilité) | 800–1 000 | 50 000–90 000 |
| Chișinău – Telecentru / Ciocana (neuf) | 900–1 200 | 70 000–120 000 |
| Bălți – centre (appartement) | 600–800 | 40 000–75 000 |
| Bălți – quartiers résidentiels (villa) | 450–650 | 70 000–120 000 |
| Cahul – centre (appartement) | 500–650 | 30 000–60 000 |
| Orhei – centre (appartement / maison) | 450–600 | 35 000–70 000 |
| Régions viticoles (maison / cave) | 300–500 | 25 000–150 000 |
| Zones rurales (maison traditionnelle) | 150–300 | 15 000–40 000 |
| Périphérie de Chișinău (terrain) | 50–150 (m²) | 30 000–150 000 |
Les rendements locatifs attendus suivent une logique inverse aux prix : plus on s’éloigne de la capitale, plus les taux annoncés montent, avec cependant une liquidité et une sécurité locative moindres.
Les estimations de rendement par segment donnent les ordres de grandeur suivants.
| Segment | Rendement locatif attendu |
|---|---|
| Appartements centre de Chișinău | 6–8 % |
| Secteurs secondaires de Chișinău | 7–9 % |
| Résidentiel villes secondaires | 8–10 % |
| Immeubles commerciaux | 9–12 % |
| Logements étudiants | 8–11 % |
| Hébergements ruraux touristiques | 5–15 % (saisonnier) |
Bălți : seconde ville, premier marché secondaire
Bălți, au nord du pays, est la deuxième grande agglomération moldave. La ville joue un rôle régional majeur dans l’industrie et les services, notamment avec la présence de gros employeurs comme le groupe automobile Dräxlmaier, qui y exploite deux usines. Cette base industrielle alimente une demande locative stable de la part d’ouvriers qualifiés, d’ingénieurs et de cadres intermédiaires.
Le rendement locatif moyen estimé pour l’immobilier résidentiel à Chișinău se situe dans la fourchette haute de 8 à 10 %.
Bălți apparaît donc comme une bonne cible pour diversifier un portefeuille déjà exposé à la capitale : on y trouve moins de pression spéculative, un marché plus stable et des rendements corrects, au prix toutefois d’une liquidité plus faible à la revente.
Cahul et Orhei : petits pôles régionaux à surveiller
Cahul, au sud-ouest, se développe comme pôle universitaire et médical et doit accueillir un hôpital régional dans le cadre des grands projets d’infrastructures publics. Cette montée en gamme des services devrait soutenir la demande de logements, notamment pour les étudiants, le personnel soignant et les travailleurs déplacés.
Avec des prix en centre-ville autour de 500–650 €/m², Cahul offre des tickets d’entrée très abordables, entre 30 000 et 60 000 € pour un appartement. Les rendements locatifs estimés se situent dans la tranche 8–10 %, mais sur un marché plus étroit, où la sélection de l’emplacement exact (proximité université, hôpital, centre) est cruciale.
Orhei, située près de la capitale, est une ville moyenne régionale où les prix de l’immobilier restent contenus, entre 450 et 600 €/m². Les opportunités d’investissement se concentrent principalement sur des micro-localisations spécifiques, notamment à proximité des axes routiers ou des zones industrielles et commerciales.
Régions viticoles et tourisme rural : des niches à rendement élevé mais très ciblées
La Moldavie mise beaucoup sur son image de pays du vin pour développer son tourisme. Des régions comme Cricova ou Mileștii Mici, mondialement connues pour leurs caves souterraines, attirent un nombre croissant de visiteurs, principalement en provenance de Roumanie, d’Italie, d’Ukraine et d’Allemagne.
Le marché immobilier dans ces zones reste très fragmenté, avec des maisons rurales et petites propriétés viticoles se négociant entre 300 et 500 €/m², soit des tickets entre 25 000 et 150 000 € pour des ensembles avec terrain et bâtiments. Les rendements locatifs peuvent être spectaculaires sur certaines périodes si l’on parvient à cibler le bon créneau : gîtes agro-touristiques, chambres d’hôtes thématiques, événements œnologiques, etc.
Les données agrégées parlent d’une fourchette de rendement de 5 à 15 % pour les hébergements touristiques ruraux, mais ces chiffres masquent une forte saisonnalité et une dépendance à la qualité de la gestion et du marketing. Ce type d’investissement s’adresse plutôt à des profils prêts à s’impliquer dans l’exploitation ou disposant d’un partenaire local expérimenté.
Les moteurs de la demande locative : étudiants, IT, diplomates, réfugiés
Pour choisir un quartier ou une ville, il ne suffit pas de regarder les prix. Il faut aussi comprendre qui loue, pourquoi et pour combien de temps. En Moldavie, plusieurs moteurs de demande soutiennent le marché locatif, surtout à Chișinău, et expliquent pourquoi les rendements restent élevés.
La présence d’universités et d’écoles supérieures à Chișinău et dans certaines villes régionales crée une demande constante pour des studios et petits deux-pièces. Parallèlement, l’ouverture d’un parc technologique IT, bénéficiant d’un régime fiscal attractif (imposition unique de 7% sur le chiffre d’affaires), a attiré de nombreuses entreprises étrangères qui recrutent localement. Cette dynamique renforce la demande pour des logements modernes et des bureaux, particulièrement dans les secteurs Centru, Râșcani et Botanica.
À cela s’ajoutent les besoins en logements et bureaux des organisations internationales, des ambassades et du personnel diplomatique, installés majoritairement à Chișinău, et souvent concentrés dans les zones centrales et résidentielles haut de gamme.
La Moldavie héberge encore plus de 100 000 réfugiés ukrainiens depuis le début de la guerre en 2022.
L’ensemble de ces facteurs se traduit par une hausse régulière de la part de ménages locataires. En vingt ans, la proportion de familles louant leur logement est passée de 6 % à 15 %, et la trajectoire reste ascendante. Dans ce contexte, les petits appartements (une ou deux pièces) situés dans les secteurs bien desservis de la capitale figurent en tête des actifs les plus rentables et les plus liquides.
Rendements bruts, évolution des prix, projection à cinq ans
Les dernières données compilées pour le tiers quartier 2025 indiquent un rendement locatif brut moyen en Moldavie de 8,65 %, légèrement supérieur à celui du premier trimestre (8,38 %). À Chișinău, les rendements sont structurés par typologie de biens.
| Typologie (Chișinău global) | Prix moyen (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 72 000 | 550 | 9,17 |
| 2 chambres | 110 000 | 740 | 8,07 |
| 3 chambres | 138 900 | 1 000 | 8,64 |
| 4+ chambres | 165 000 | 1 200 | 8,73 |
On constate que les petites surfaces offrent les meilleurs taux bruts, ce qui confirme l’intérêt de viser les studios et T2 bien placés. Les rendements nets, une fois déduits les impôts (12 % sur les revenus locatifs), les charges et la gestion, se situent généralement 1,5 à 2 points en-dessous, mais restent attractifs pour un marché européen.
Le prix moyen au mètre carré à Chișinău a augmenté de près de 90 % entre 2015 et 2023.
Les projections des analystes pour les cinq prochaines années sont plus modérées, mais restent très positives : on parle d’une hausse anticipée de 6 à 8 % par an pour les segments premium de Chișinău (essentiellement Centru et les meilleurs emplacements de Râșcani et Buiucani), et de 4 à 6 % pour le marché de masse de la capitale (Botanica, Ciocana, Telecentru, zones périphériques en croissance). Les villes secondaires (Bălți, Cahul, Orhei) sont attendues en hausse de 3 à 5 % par an, tandis que les régions viticoles se situeraient entre 4 et 7 % selon le développement du tourisme.
Le marché immobilier en Tunisie a connu plusieurs phases distinctes : une période de stabilisation après la crise financière (2010–2015, avec une croissance de +2–3 % par an), suivie d’une accélération liée à l’accord d’association avec l’UE (2016–2019, +4–6 %). Il a ensuite subi un tassement durant la pandémie de Covid-19 et les chocs énergétiques (2020–2022, +1–3 %), avant d’entamer un nouveau cycle de rattrapage depuis l’obtention du statut de candidat à l’UE (2023–aujourd’hui, +5–7 %).
Accessibilité, financement et fiscalité : des éléments à intégrer dans le choix du quartier
Le fait que la Moldavie affiche des prix bien plus bas que la plupart des capitales européennes ne signifie pas pour autant que le marché soit “bon marché” pour les résidents locaux. Au contraire, l’écart entre salaires et prix immobiliers s’est creusé : il fallait en 2020 environ 8,7 années de salaire moyen pour acheter un appartement de 60 m² à Chișinău ; aujourd’hui, il en faut plus de 10, soit une détérioration notable de l’accessibilité.
En moyenne, il faut désormais 2,1 salaires moyens pour acquérir un seul mètre carré de logement dans la capitale, contre 1,7 il y a quelques années. Cela montre que le marché est de plus en plus tiré par les ménages aisés, la diaspora, les investisseurs et les acheteurs étrangers.
Pour les investisseurs étrangers, le financement local est limité. Les banques moldaves prêtent rarement aux non-résidents et exigent généralement un apport de 30 à 50 %. Les taux d’intérêt pour des prêts en euros varient entre 7 et 10 %. Il est donc courant que les investisseurs optent pour un crédit dans leur pays d’origine ou un montage en capital.
Du côté de la fiscalité, le régime reste simple et relativement léger pour l’immobilier. La taxe foncière annuelle s’établit entre 0,05 et 0,3 % de la valeur cadastrale, selon la municipalité. Les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 12 % pour les particuliers, de même que les gains en capital sur les biens détenus moins de trois ans (les résidences principales détenues plus longtemps peuvent bénéficier d’exemptions). Il n’y a ni impôt sur la fortune ni droits de succession spécifiques, même si les transmissions peuvent être considérées comme des revenus imposables.
Pour les nouvelles constructions achetées auprès d’un promoteur, la TVA de 20 % s’applique sur le prix de vente. Sur le marché secondaire, les transactions sont généralement exonérées de TVA. Les coûts de transaction (frais de notaire, enregistrement, honoraires juridiques et commissions d’agences) représentent, pour un investisseur étranger, entre 3 % et 6 % du prix d’achat.
Ces paramètres financiers influencent la stratégie d’investissement par quartier. Un secteur cher comme Centru, soumis à la TVA sur les programmes neufs les plus haut de gamme, exigera un effort de capital plus important mais offrira des locataires plus solvables et une meilleure liquidité. À l’inverse, un secteur comme Botanica ou Ciocana, où l’on peut acheter des biens sur le marché secondaire sans TVA et à un prix de base plus bas, permettra de viser des rendements supérieurs avec un ticket d’entrée réduit, au prix d’un profil de locataires plus populaire.
Comment choisir son quartier en fonction de sa stratégie
Au vu des données, plusieurs profils de stratégies se dégagent.
Un investisseur qui recherche la sécurité maximale et une exposition ciblée à la réussite du processus d’adhésion à l’UE privilégiera Centru et les meilleurs emplacements de Buiucani et Râșcani. Il misera sur des appartements de format standard (40–70 m²) dans des immeubles récents ou intégralement rénovés, susceptibles de plaire autant à des locataires qu’à un futur acquéreur occupant. Le rendement brut tournera autour de 7–8 %, avec une forte probabilité de plus-value à moyen terme.
Un investisseur orienté cash-flow pourra cibler les secteurs secondaires dynamiques de la capitale (Râșcani, Botanica, Ciocana, Telecentru) en privilégiant les petites surfaces, où les rendements bruts entre 7,5 et 9 % sont plus fréquents. Il acceptera un environnement parfois moins prestigieux et une liquidité un peu moindre à la revente, en échange d’un meilleur flux de revenus.
Pour diversifier géographiquement un portefeuille immobilier en Moldavie, il peut être judicieux d’investir dans un ou deux biens situés dans une ville secondaire comme Bălți ou Cahul. Cette stratégie permet de bénéficier de prix d’acquisition très bas et de rendements locatifs annoncés pouvant atteindre 10 %. Cependant, il est crucial de prendre en compte les risques spécifiques liés à ces marchés, notamment leur relative étroitesse et une forte dépendance à un employeur ou à un secteur économique local dominant, ce qui peut affecter la stabilité des revenus et la liquidité du bien.
Enfin, un investisseur à profil entrepreneurial, attiré par le tourisme ou l’agrotourisme, pourra explorer les régions viticoles, à Cricova ou Mileștii Mici, ou les villages pittoresques proches de la capitale. Les prix y sont bas et les potentiels de rentabilité importants, mais ce type d’opération suppose une vraie capacité à exploiter le bien (marketing, accueil, gestion saisonnière) plutôt qu’un simple placement passif.
La Moldavie est un marché émergent présentant des risques spécifiques : instabilité politique potentielle, proximité de la zone de guerre ukrainienne, fluctuations monétaires, réglementation évolutive et qualité de construction hétérogène. Une approche prudente est essentielle, comprenant une due diligence rigoureuse, le recours à des avocats locaux, une sélection minutieuse des promoteurs et des quartiers, et une préférence pour les biens facilement revendables à la population locale.
Ceux qui acceptent ces contraintes bénéficient en contrepartie d’un des rares marchés européens combinant encore prix très inférieurs aux capitales voisines, rendements locatifs bruts de 8 à 10 % et perspective crédible de rattrapage vers les standards de l’Union. À l’heure où de nombreuses grandes villes européennes plafonnent ou voient leurs rendements s’effriter, les meilleurs quartiers pour investir en Moldavie ressemblent moins à un eldorado qu’à une opportunité de diversification réfléchie, à condition d’en maîtriser les codes et les spécificités locales.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Iași côté roumain pour comparaison), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement récent ou une petite maison dans un quartier en développement de Chișinău, combinant rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 250 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché moldave tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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