Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement ou une maison en Moldavie peut sembler très attractif : des prix encore abordables par rapport à l’Europe de l’Ouest, des rendements locatifs élevés dans certains quartiers de Chișinău, un marché en croissance et un cadre légal plutôt ouvert aux étrangers. Mais derrière cette image séduisante se cache une réalité plus complexe : cadre juridique spécifique, restrictions foncières, pratiques de marché opaques, titres de propriété parfois fragiles, nouvelles règles sur les paiements en espèces, fiscalité peu intuitive, sans parler des risques de fraudes.
De nombreux acheteurs, locaux et étrangers, commettent des erreurs dues à une méconnaissance du système ou à un excès de confiance. Ces erreurs peuvent entraîner l’impossibilité d’enregistrer la propriété, des années de litiges, ou la perte totale de l’investissement, et non pas seulement des frais supplémentaires.
Cet article passe en revue, de façon structurée, les principaux faux pas à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier en Moldavie, en s’appuyant sur le cadre légal, les pratiques du marché et les réformes récentes.
Mal comprendre ce que la loi autorise vraiment aux étrangers
Beaucoup d’investisseurs étrangers arrivent en Moldavie avec l’idée que, comme dans d’autres pays européens, ils pourront acheter « tout type de bien ». C’est inexact, et cette confusion est une première source d’erreurs lourdes.
Le droit de propriété est solidement protégé par la Constitution et le Code civil, mais la loi introduit une distinction nette entre les immeubles urbains (appartements, bureaux, locaux commerciaux) et certains types de terrains.
Ignorer l’interdiction d’acheter des terres agricoles et forestières
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à signer un compromis ou à verser un acompte pour des terres agricoles ou forestières en pensant qu’un avocat ou un notaire « trouvera bien une solution » ensuite. Le cadre légal est pourtant très clair :
| Type de bien | Acheteur étranger (personne physique ou morale) | Observations |
|---|---|---|
| Appartement, maison en ville, local commercial | Autorisé | Propriété pleine et entière après enregistrement |
| Immeuble urbain en copropriété | Autorisé | Droits sur le lot + quote-part sur les parties communes |
| Terrain agricole | Interdit | Même interdiction pour les sociétés moldaves avec capital étranger |
| Terrain forestier | Interdit | Même régime que les terres agricoles |
| Terrain non agricole en zone rurale | Autorisé, mais procédures supplémentaires | Vérifications administratives renforcées |
Vouloir contourner cette interdiction en faisant acheter la parcelle par une société moldave avec participation étrangère majoritaire est une erreur classique : la loi exclut également les sociétés dont le capital comporte des apports étrangers. Même lorsqu’un étranger hérite d’un terrain agricole, il est obligé de le revendre dans l’année, faute de quoi le bien peut être forcé à la vente sur décision judiciaire.
Il ne faut pas confondre la réglementation locale avec celle de pays voisins de l’UE, ni croire qu’une adhésion à l’Union européenne entraînera une libéralisation rapide. Les négociations d’adhésion mentionnent le sujet, mais aucune réforme concrète n’est prévue à court terme. De plus, certains États membres comme la Roumanie, la Hongrie et la Pologne maintiennent des restrictions strictes, ce qui rend une libéralisation rapide peu probable. Signer des accords sur cette base risque de les rendre inapplicables et d’immobiliser des fonds inutilement.
Se fier à des promesses orales sur la régularisation « plus tard »
Autre erreur récurrente : s’engager sur un terrain ou une maison de campagne en zone rurale sur la base d’un simple accord verbal avec le vendeur ou l’agent, qui affirme que « tout sera régularisé plus tard au cadastre ». Dans un système où le droit de propriété n’existe véritablement qu’à partir de l’inscription au Registre immobilier, cette approche est extrêmement risquée.
Le Registre immobilier, géré par l’Agence des services publics, est la seule référence légale pour la constitution, le transfert et la greffe des droits réels. Avant toute transaction, vérifiez que votre acquisition respecte les règles, notamment pour les étrangers. Si l’opération y contrevient, elle ne sera pas enregistrée, laissant l’acheteur avec un acte notarié juridiquement fragile et sans droits opposables aux tiers.
Sous-estimer l’importance du cadastre et du Registre immobilier
Dans les systèmes de droit civil comme celui de la Moldavie, l’inscription au Registre immobilier n’est pas une formalité secondaire : c’est le cœur même de la sécurité juridique. Ne pas le comprendre conduit à une série d’erreurs qui peuvent ruiner une transaction.
Croire que « l’acte notarié suffit » sans enregistrement
Beaucoup de nouveaux venus pensent qu’une fois l’acte de vente signé devant notaire, la propriété est définitivement acquise. En réalité, la vente-purchase agreement n’a d’effet complet qu’après son inscription au Registre immobilier. Sans cette inscription :
Si le transfert de propriété n’est pas publié, il reste inopposable aux tiers. Un acheteur de bonne foi qui s’inscrirait avant vous pourrait ainsi devenir titulaire prioritaire. Sans cette publication, vous ne pourrez ni hypothéquer, ni revendre, ni légalement défendre votre droit de propriété.
L’idée qu’il peut être « pratique » de retarder l’enregistrement pour des raisons fiscales ou de confidentialité est une fausse bonne idée. Certaines statistiques montrent encore une part non négligeable de biens privatisés non enregistrés, ce qui complique la chaîne des titres et augmente les risques pour les acquéreurs suivants.
Négliger la vérification de la situation réelle au cadastre
L’extrait du Registre immobilier est l’outil central de la due diligence. Or, un nombre impressionnant d’acheteurs se contentent d’une copie fournie par le vendeur ou par un agent, parfois obsolète ou partielle. L’extrait doit être demandé directement auprès des services du cadastre ou via un intermédiaire de confiance, et il doit être récent (la validité usuelle d’un extrait est de deux mois).
Plusieurs erreurs reviennent régulièrement :
– ne pas vérifier si tous les propriétaires sont bien mentionnés (cas de copropriété, succession inachevée, communauté entre époux),
– ignorer la présence d’hypothèques, saisies, servitudes ou d’un litige en cours,
– ne pas comparer les données cadastrales (surface, limites, destination) avec la réalité sur le terrain.
Les écarts entre la situation juridique et la situation de fait, en particulier dans les immeubles de l’époque soviétique ou les copropriétés mal gérées, sont une source majeure de conflits.
Négliger la due diligence juridique et technique
L’achat d’un bien en Moldavie sans véritable due diligence revient à s’aventurer dans un terrain miné les yeux fermés. Les risques existent à la fois sur le plan juridique (titre, charges, litiges) et sur le plan physique (défauts structurels, travaux non autorisés, mauvais état des réseaux). Pourtant, beaucoup d’acheteurs se laissent rassurer par un prix attractif ou un discours commercial convaincant.
Omettre l’examen approfondi de la chaîne de titres
Les propriétés issues de privatisations, héritages mal réglés ou anciennes coopératives présentent souvent des chaînes de titres complexes, parfois incomplètes. L’erreur classique consiste à se limiter à l’acte de propriété actuel, sans remonter l’historique.
Une due diligence sérieuse implique :
Lors de l’acquisition d’un bien, il est crucial de retracer sa chaîne de propriété sur plusieurs décennies, de vérifier la régularité de chaque transfert (ventes, donations, successions), de s’assurer de l’absence de contestations d’héritiers évincés ou de copropriétaires ignorés, et de contrôler l’existence de droits de préemption (comme ceux des coindivisaires, des locataires de terres agricoles ou des propriétaires du sol en cas de superficie). Cette diligence prévient les litiges futurs.
Ne pas le faire expose à des actions ultérieures d’héritiers ou de tiers qui peuvent obtenir l’annulation de la vente ou la réduction de vos droits.
Ne pas vérifier le « passeport technique » du bien
Le « passeport technique » (Pasaport Tehnic) est l’un des documents les plus sous-estimés par les acheteurs étrangers, alors qu’il est crucial. Il décrit les caractéristiques de construction, la configuration des pièces, les surfaces, les plans et sert de référence pour les autorités.
L’erreur typique consiste à acheter un appartement modifié (cloison abattue, balcon fermé, extension, transformation de local technique en surface habitable) sans vérifier si ces changements figurent dans le passeport technique et ont été autorisés. Si les modifications ne sont pas officialisées :
– la régularisation peut exiger des démarches longues et coûteuses,
– la vente future peut être bloquée ou compliquée,
– les autorités peuvent exiger la remise en état ou infliger des amendes,
– l’assurance peut refuser de couvrir certains sinistres.
Comparer les plans avec l’état réel du bien et vérifier les permis de construire ou d’extension est indispensable.
Faire l’impasse sur l’inspection technique et l’état du bâti
Une grande partie du parc de logements moldaves se compose de bâtiments collectifs construits à l’époque soviétique, souvent mal entretenus. Dans des villes comme Chișinău ou Bălți, plus de 60 % du parc résidentiel correspond à ces immeubles. Ils sont gourmands en énergie, ont vieilli et nécessitent souvent des travaux importants (toitures, réseaux, escaliers, façades, ascenseurs).
Ne pas faire réaliser d’inspection technique indépendante conduit à des mauvaises surprises :
– travaux structurels lourds non anticipés,
– réseaux d’eau ou d’électricité en fin de vie,
– infiltrations récurrentes jamais vraiment réparées,
– absence de conformité aux standards actuels d’efficacité énergétique.
En Moldavie, la responsabilité financière pour les parties communes repose in fine sur les copropriétaires. Acheter un appartement dans un immeuble très dégradé sans en mesurer les conséquences, c’est accepter de futures charges élevées, voire un risque de dévalorisation rapide.
Se tromper sur les modalités de paiement et les nouvelles règles sur le cash
Les règles relatives aux paiements en espèces et en devises pour les transactions immobilières ont été profondément revues. Ignorer ces changements est une source de blocage de dernière minute, voire de sanctions.
Dépasser les plafonds légaux de paiement en espèces
La Moldavie a mis en place un régime strict de limitation des paiements en espèces entre particuliers pour les transactions immobilières. La loi sur les règlements en espèces plafonne le montant pouvant être payé en cash à un multiple du salaire moyen national. Au-delà de ce seuil, le paiement doit obligatoirement se faire par virement bancaire.
Le plafond de paiement en espèces pour un achat immobilier entre particuliers en 2025 est fixé à 1,6 million de MDL.
Se mettre d’accord avec le vendeur pour « contourner » le système en payant une part en espèces et en déclarant un montant plus bas dans le contrat constitue une infraction. Le Service des impôts peut infliger des amendes allant de 3 % à 10 % du montant payé en excès du plafond.
Mal anticiper les opérations en devises étrangères
En pratique, une très large majorité des transactions entre particuliers se négocie en euros. Pourtant, sur le territoire moldave, la règle générale impose les paiements en lei moldaves (MDL), ce qui conduit habituellement à des conversions coûteuses. On estime par exemple qu’une opération de 100 000 euros peut générer environ 600 euros de frais de change si l’on passe intégralement par la banque.
Une modification récente de la loi autorise exceptionnellement un transfert bancaire direct en devise étrangère pour une opération immobilière. Cette possibilité, limitée à une fois tous les trois ans par personne, permet de réduire le coût du change, mais elle reste encore peu connue et peu maîtrisée.
Ne pas se renseigner en amont sur : l’état actuel du marché, les besoins des clients, la concurrence, les tendances du secteur.
– la nécessité de passer par un transfert en MDL ou possible en euros,
– les frais de change et commissions bancaires,
– les justificatifs de provenance des fonds exigés par la banque,
expose à des retards, des blocages de virement et parfois à l’impossibilité de signer à la date prévue.
Sous-estimer les coûts cachés : taxes, notaire, registres, services
Beaucoup d’acheteurs construisent leur budget uniquement autour du prix affiché par le vendeur. Or, plusieurs couches de frais viennent s’ajouter, et les méconnaître peut créer des tensions financières en fin de parcours.
Ne pas intégrer l’ensemble des frais de transaction
Pour un achat classique en Moldavie, la structure des coûts est relativement prévisible, mais elle suppose d’être correctement anticipée. Du côté de l’acheteur, on retrouve notamment :
| Poste de coût | Fourchette indicative | Support principal |
|---|---|---|
| Taxe de transfert / droit d’État | Environ 0,5 % du prix | Acheteur |
| Honoraires de notaire | 0,1 % à 1,3 % selon le cas | Généralement acheteur |
| Frais d’enregistrement au Registre immobilier | ≈ 260 à 1 300 MDL (≈ 13–65 €) | Acheteur |
| Honoraires d’avocat / due diligence | 0 à 1 % du prix (souvent 500–1 500 €) | Acheteur |
| Commission d’agent immobilier | 2–4 % du prix | Généralement vendeur |
Au total, les coûts de transaction pour l’acheteur se situent souvent entre 0,6 % et 2,8 % du prix. Sur un aller-retour complet (achat puis revente), la facture cumulée pour les deux parties peut atteindre 2,6 % à 6,8 % de la valeur du bien.
Ne pas provisionner les montants nécessaires, en particulier lors d’un achat financé par crédit ou par une épargne juste suffisante, peut forcer l’acheteur à renégocier en urgence ou à contracter un nouvel emprunt à des conditions défavorables.
Oublier la fiscalité annuelle et la fiscalité de revente
Une autre erreur consiste à se focaliser sur les taxes au moment de l’acquisition en oubliant la dimension récurrente (impôt foncier, impôts sur loyers ou plus-values).
Pour la détention, les communes moldaves fixent des taux d’impôt foncier qui varient généralement entre 0,05 % et 0,4 % de la valeur estimée du bien résidentiel (et autour de 0,3 % pour les locaux non résidentiels). La date butoir de paiement se situe en milieu d’année, avec parfois un rabais pour règlement anticipé.
En cas de revente :
L’imposition lors de la vente d’un bien varie selon plusieurs critères. Le vendeur est généralement soumis à un impôt sur le gain en capital ou sur le revenu, avec des taux compris entre 7 % et 18 %, dépendant de sa nature (personne physique ou morale) et de son niveau de revenus. Un particulier est exonéré si le bien vendu est sa résidence principale, détenue et occupée depuis au moins trois ans. En deçà de ce délai, une imposition d’environ 12 % peut s’appliquer. Pour les entités commerciales dépassant un certain volume d’affaires, la vente d’un bien neuf commercial ou de certains biens non résidentiels peut être soumise à la TVA au taux de 20 %.
Ignorer ces aspects peut transformer une revente, a priori rentable sur le papier, en opération beaucoup moins intéressante une fois les prélèvements pris en compte.
Faire confiance sans vérifier : agences, promoteurs, plateformes en ligne
Le marché immobilier moldave souffre de problèmes de transparence, d’irrégularités dans la gestion des copropriétés, et parfois de fraudes pures et simples. Se fier aveuglément à un agent, à un promoteur ou à une plateforme en ligne sans vérification sérieuse est l’une des erreurs les plus coûteuses.
Travailler avec des agences non autorisées ou peu fiables
La profession d’agent immobilier fait l’objet d’un processus de régulation renforcé. Un projet de loi spécifique prévoit notamment :
Les sociétés risquent une amende maximale de 40 000 MDL en cas de non-respect de la réglementation sur l’activité immobilière.
Beaucoup d’acheteurs, toutefois, continuent de confier leur projet à des intermédiaires non enregistrés, souvent trouvés sur des portails d’annonces ou via les réseaux sociaux, sans vérifier leurs références. Lorsque des litiges surviennent (commission gonflée, informations dissimulées, mauvaise foi), ces intermédiaires sont plus difficiles à poursuivre ou à sanctionner.
Se laisser piéger par des offres « trop belles pour être vraies »
Le développement de plateformes d’investissement douteuses et d’arnaques en ligne touche aussi l’immobilier et les placements liés au secteur. Les autorités financières et policières moldaves ont mis au jour plusieurs montages, parfois capables de générer des dizaines de milliers de dollars par jour, souvent basés à l’étranger et utilisant des canaux de paiement alternatifs ou des cryptomonnaies.
Sur le marché locatif de Chișinău, des annonces aux prix anormalement bas ou aux conditions exceptionnelles cachent souvent des escroqueries. Les arnaques courantes incluent les fausses annonces, les demandes de dépôt à distance sans visite possible et l’usurpation d’identité de propriétaires.
La règle reste immuable : une opportunité qui semble largement en dessous des prix du marché doit être abordée avec une extrême prudence. Vérifier l’identité du propriétaire, exiger des documents officiels, refuser les paiements anticipés sans garanties et, si besoin, s’appuyer sur des plateformes reconnues permet de limiter ces risques.
Sous-évaluer les risques propres au marché moldave
Même lorsque la transaction est juridiquement propre, d’autres risques pèsent sur la rentabilité et la sécurité de l’investissement. Les négliger est une grosse erreur, notamment pour les investisseurs internationaux qui comparent trop rapidement la Moldavie à des marchés plus matures.
Fermer les yeux sur la qualité de construction et les risques techniques
Le secteur de la construction moldave traverse une phase paradoxale : baisse de la production récente, adoption de nouvelles normes de qualité et d’un code unique d’urbanisme, mais retard d’entretien et détérioration rapide d’une partie importante du parc existant.
Des réformes prévoient un renforcement du contrôle qualité, avec notamment :
Principales mesures réglementaires visant à renforcer la protection des consommateurs et la professionnalisation du secteur.
Obligation pour les entreprises de construction de réparer les défauts de construction pendant une période de cinq ans.
Création d’un registre officiel des entreprises du secteur, géré par l’Inspection nationale de surveillance technique.
Mise en place progressive d’un cadre réglementaire unifié pour l’urbanisme et la construction.
Pour autant, sur le terrain, l’acheteur qui ne fait pas vérifier la solidité de la structure, l’état des réseaux, la conformité aux règles antisismiques ou d’économie d’énergie s’expose à de lourds travaux, voire à des risques de sécurité.
Ignorer le contexte macroéconomique et les risques de change
Le marché moldave est qualifié d’« émergent », avec des rendements locatifs pouvant atteindre 6–10 % selon les zones, et des perspectives d’appréciation dans les segments premium de Chișinău. Mais ces perspectives sont inséparables de risques :
Baisse du volume des transactions observée sur un an, reflétant la volatilité économique et la sensibilité aux chocs.
Investir sans intégrer ces paramètres, ni prévoir de stratégie de couverture de change ou de gestion de la vacance locative, revient à surestimer la rentabilité nette de l’opération.
Mal gérer le financement et les relations bancaires
L’accès au crédit immobilier pour les non-résidents existe mais reste plus contraignant qu’on ne l’imagine souvent. Les conditions spécifiques appliquées aux étrangers constituent un autre piège pour ceux qui anticipent des modalités proches de celles de leur pays d’origine.
Penser que tous les étrangers obtiennent un crédit facilement
De nombreuses banques moldaves financent l’achat immobilier, mais pour un non-résident :
L’obtention d’un prêt immobilier est soumise à des conditions rigoureuses : une demande de preuve de revenu stricte, un examen minutieux de l’historique de crédit et de la stabilité professionnelle, et parfois la condition de résidence (comme chez Victoriabank). Les apports personnels requis sont souvent élevés (30 à 50 %), les durées de remboursement sont courtes (10-15 ans) et les taux sur les prêts en euros (7-10 %) alourdissent significativement la mensualité.
S’engager dans une promesse d’achat sans savoir si la banque suivra, ni à quelles conditions, est l’une des erreurs les plus fréquentes chez les investisseurs débutants. L’absence de pré-accord ou de simulation sérieuse peut mettre en danger la transaction au moment de signer l’acte définitif.
Oublier les exigences liées à la lutte contre le blanchiment
Les banques moldaves appliquent des procédures renforcées de contrôle de la provenance des fonds pour les transactions immobilières, surtout lorsqu’elles sont d’un montant significatif ou lorsqu’elles impliquent des non-résidents. Ne pas anticiper la préparation des justificatifs (contrats de travail, relevés de compte, attestations d’épargne, déclarations fiscales) peut conduire à des retards, voire au refus du virement.
Les notaires sont tenus de refuser d’authentifier une vente si le schéma de paiement ne respecte pas la réglementation sur les espèces ou si certains signaux d’alerte sont trop évidents.
Négliger les obligations postérieures à l’achat
La plupart des acheteurs se concentrent sur la phase pré-achat et la signature chez le notaire, puis relâchent leur vigilance. Or, une acquisition en Moldavie s’accompagne d’un certain nombre d’obligations administratives et fiscales qui, si elles sont ignorées, peuvent générer des pénalités, voire des litiges.
Omettre les démarches d’enregistrement et de mise à jour
Une fois propriétaire, il ne suffit pas de repartir chez soi avec l’acte notarié. Il faut encore :
Après l’achat d’un bien, il est essentiel de : s’assurer de l’inscription de la transaction au Registre immobilier, transférer les contrats d’électricité, d’eau, de gaz et de chauffage urbain au nouveau nom, déclarer le bien en mairie ou au service fiscal local pour l’impôt foncier, et adhérer à l’association de copropriétaires s’il s’agit d’un appartement.
Les investisseurs étrangers doivent en outre :
– obtenir un numéro d’identification fiscale moldave (IDNP),
– déclarer leur investissement auprès de la Banque nationale de Moldavie à des fins statistiques,
– respecter les obligations déclaratives relatives à tout revenu locatif.
Négliger ces étapes ne met pas forcément en péril la propriété à court terme, mais complique considérablement toute démarche ultérieure, qu’il s’agisse de louer, d’assurer le bien, de le refinancer ou de le revendre.
Mal gérer la location et la fiscalité associée
Beaucoup d’acquéreurs étrangers achètent pour louer, attirés par les rendements annoncés. Mais la gestion locative en Moldavie suppose de respecter des règles précises :
Pour une location conforme et sans litige, il est essentiel de rédiger les baux avec clarté et dans le respect du droit local. Les revenus locatifs sont imposables (généralement à un taux d’environ 12% pour les personnes physiques). Il est fortement recommandé d’enregistrer les contrats auprès de l’administration fiscale pour leur donner une valeur probante et éviter toute contestation. Enfin, des déclarations annuelles doivent être déposées et les justificatifs de dépenses doivent être conservés pendant plusieurs années.
Se contenter d’un arrangement informel avec un locataire, sans contrat ou déclaration, peut sembler plus simple au début, mais expose à des risques élevés : impossibilité de faire valoir ses droits en cas d’impayés, régularisations fiscales coûteuses, difficultés à prouver les revenus auprès d’une banque ou d’une administration étrangère.
Se passer d’experts locaux : avocats, notaires spécialisés, techniciens
La tentation de tout gérer soi-même, ou de s’appuyer uniquement sur le vendeur ou l’agent, est forte, surtout pour réduire les coûts. Pourtant, dans le contexte moldave, cette économie à court terme se transforme souvent en perte à long terme.
Penser que l’avocat est superflu
La loi ne rend pas la présence d’un avocat obligatoire lors d’une transaction immobilière, mais de nombreux cabinets spécialisés recommandent fortement d’en engager un, en particulier pour les acheteurs étrangers. L’avocat intervient à plusieurs niveaux :
– vérification des titres et des restrictions,
– conduite de la due diligence sur le bien et, dans les share deals, sur la société cible,
– vérification des situations de copropriété, de droits de préemption, de charges et hypothèques,
– rédaction ou révision des contrats (préliminaires et définitifs),
– structuration fiscale et, le cas échéant, optimisation de la détention (personnelle ou via société),
– assistance dans les procédures de registre, de cadastre et auprès des autorités.
Renoncer à ces services, alors que le coût d’un accompagnement juridique se situe souvent entre 1 % et 2 % du prix (ou forfaitairement quelques centaines à un millier d’euros), revient à accepter un risque disproportionné.
Sous-estimer le rôle du notaire… et la nécessité d’en choisir un compétent
En Moldavie, le notaire n’est pas un simple « tampon administratif ». Il doit :
Pour garantir la validité et la sécurité d’une transaction, il est crucial de : vérifier l’identité et la capacité des parties, contrôler le titre de propriété du vendeur et l’absence de charges incompatibles, s’assurer du respect des règles sur les paiements en espèces et sur les devises, veiller à la conformité fiscale de l’opération, et authentifier l’acte de vente, cette dernière étape étant une condition indispensable à sa validité.
Choisir un notaire peu expérimenté dans les transactions avec des étrangers ou peu rigoureux est une erreur récurrente. Un notaire habitué à ce type de dossier pourra au contraire signaler des risques, refuser un montage douteux ou aider à structurer le calendrier de paiement (versement d’acompte, recours à un compte séquestre, etc.).
Sous-estimer la complexité des copropriétés et de la gestion des immeubles
Dans les grandes villes moldaves, l’achat d’un appartement signifie presque toujours l’entrée dans une copropriété. Or, la législation sur les condominiums reste incomplète et son application parfois floue, ce qui entraîne de nombreux conflits.
Oublier de se renseigner sur l’association de copropriétaires
Le cadre législatif actuel encadre encore mal :
– la répartition des responsabilités pour les parties communes,
– les obligations de paiement des charges,
– le régime des travaux collectifs,
– les sanctions en cas de non-paiement.
Les erreurs les plus courantes des acheteurs sont :
Lors de l’acquisition d’un lot, il est crucial de ne pas négliger certains aspects clés pour éviter des surprises désagréables. Il faut impérativement : demander et examiner les procès-verbaux d’assemblée, vérifier les dettes de la copropriété ou du vendeur envers les services communs, évaluer précisément la santé financière de l’association (fonds de réserve, contentieux en cours), et prendre au sérieux les éventuelles tensions internes (refus de payer les charges, conflits liés aux travaux).
Acheter un lot dans un immeuble où la gestion est défaillante et les copropriétaires très endettés peut se transformer en source de problèmes incessants, même si l’appartement lui-même semble en bon état.
Négliger l’impact de l’état des infrastructures collectives
Dans un pays où une grande partie des réseaux d’eau, de chauffage ou d’électricité n’a pas été significativement rénovée depuis des décennies, la défaillance des infrastructures communes pose un problème bien réel. Les recommandations d’organismes internationaux soulignent la nécessité de moderniser en profondeur ces systèmes, mais le coût de ces interventions est généralement répercuté sur les occupants.
Ne pas tenir compte de cette dimension lors de l’achat, c’est ignorer un risque financier structurel à moyen terme.
Ne pas articuler son achat avec ses projets de résidence ou de succession
Enfin, deux aspects plus stratégiques sont souvent mal appréhendés : le lien entre l’achat immobilier et la résidence en Moldavie, et la question de la transmission.
Croire que l’achat d’un bien ouvre automatiquement un droit de séjour
Contrairement à certains programmes de « golden visa » d’autres pays, l’achat immobilier en Moldavie ne confère pas de droit automatique de résidence ou de citoyenneté. Il existe bien des mécanismes de permis de séjour temporaire ou permanent liés à l’investissement, mais ils nécessitent des démarches spécifiques et des conditions supplémentaires (durée de séjour, niveau d’investissement, etc.).
Acheter en pensant obtenir d’office un statut de résident est donc une erreur. Il est préférable de consulter un avocat spécialisé en immigration pour articuler achat immobilier et stratégie de résidence ou de citoyenneté.
Ne pas anticiper la succession et les règles de réserve héréditaire
L’investisseur étranger qui achète un bien en Moldavie sans réfléchir à la transmission future de ce patrimoine se heurte à la spécificité du droit local des successions.
La loi applicable à un bien immobilier est celle du pays où il est situé. Sans testament, un ordre légal d’héritiers est défini (descendants, conjoint, parents, etc.). Certains héritiers (enfants, conjoint, parents dépendants) bénéficient d’une part minimale protégée, équivalant à au moins 50 % de ce qu’ils auraient reçu sans testament, même si un testament existe.
Ignorer cette contrainte peut aboutir, après le décès du propriétaire, à des conflits entre héritiers, voire à la remise en cause de donations ou de montages que l’investisseur croyait sécurisés.
En résumé : transformer un marché complexe en opportunité maîtrisée
L’immobilier moldave n’est ni un eldorado sans risques, ni un champ de mines impraticable. C’est un marché émergent, avec des prix encore attractifs et des rendements potentiellement élevés, mais encadré par un droit spécifique, des pratiques administratives exigeantes et un environnement économique et politique en transition.
Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs tiennent moins à la « mauvaise foi » du système qu’à une sous-estimation de cette complexité :
Pour un investissement réussi en France, il est crucial d’éviter plusieurs écueils : une mauvaise compréhension des restrictions légales pour les étrangers ; une confiance excessive accordée à la seule signature notariale sans enregistrement au registre ; une due diligence insuffisante sur les titres de propriété, le passeport technique et les charges existantes ; une méconnaissance des nouvelles règles sur les paiements en espèces et en devises ; une sous-estimation des coûts annexes et de la fiscalité ; le recours à des intermédiaires non encadrés ; la négligence des risques liés à l’âge, à la qualité du bâti ou aux copropriétés ; une gestion approximative des aspects bancaires, fiscaux et administratifs post-achat ; et enfin, l’absence de réflexion sur les questions de résidence et de succession.
À l’inverse, ceux qui s’entourent d’un avocat local expérimenté, d’un notaire habitué aux dossiers internationaux, d’un technicien du bâtiment indépendant, et qui prennent le temps de comprendre le fonctionnement du cadastre, de la fiscalité et des restrictions foncières, peuvent transformer ces contraintes en avantage compétitif. Dans un marché où la transparence progresse mais reste incomplète, la meilleure protection de l’acheteur reste la préparation, la vérification systématique et le refus des raccourcis séduisants.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie en développement. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău et principales villes régionales), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing ou une petite maison individuelle dans un quartier en croissance de Chișinău, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – en gardant à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 450 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps, en intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs propres à la Moldavie.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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