Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier au Mexique est devenu le projet phare de nombreux retraités, investisseurs et nomades digitaux venus d’Amérique du Nord et d’Europe. Avec plus d’un million d’Américains installés dans le pays – dont plus de 500 000 propriétaires – et une hausse nationale des prix de près de 9 % en un an, le marché attire. Mais le rêve de maison face à la mer ou d’appartement dans une grande ville mexicaine repose sur un cadre juridique très spécifique, en particulier pour les étrangers.
Pour sécuriser son investissement, il est essentiel de comprendre le processus d’achat, les mécanismes comme le fideicomiso, le rôle du notaire, la fiscalité applicable en cas de revente et les risques potentiels, notamment ceux liés aux terres ejido.
Un marché immobilier mexicain porté par le tourisme et le nearshoring
Le contexte économique explique en grande partie l’intérêt croissant pour l’immobilier mexicain. Le marché progresse à un rythme annuel d’environ 4,8 % et pourrait atteindre 183,7 milliards de dollars américains à l’horizon 2030, dont près de 17,8 milliards pour le résidentiel. La combinaison de plusieurs moteurs crée une dynamique très favorable.
Le nearshoring a généré plus de 652 milliards de pesos d’investissements immobiliers au Mexique, attirant plus de 450 entreprises.
À cela s’ajoute la puissance du tourisme : plus de 40 millions de visiteurs par an, plus de 20 millions de touristes rien que pour Cancún, plus de 2 millions pour des destinations comme Tulum ou Mérida. Cette fréquentation alimente un marché de la location saisonnière capable de générer des rendements bruts pouvant atteindre 15 % dans certains hotspots, avec des rendements nets de 8 à 10 % pour les meilleurs produits.
Les indices de prix confirment cette tension : hausse de 8,8 % des prix nationaux en un an, progression de l’indice des maisons d’environ 9,6 %, voire des augmentations localisées de 15 % par an sur des marchés comme Tulum depuis 2015.
Où achètent les étrangers : rivages, métropoles et villes coloniales
Le Mexique n’offre pas un marché homogène. Les chiffres de prix au mètre carré et de rendement locatif varient fortement selon les régions, tout comme le type de clientèle (vacanciers, expatriés, cadres en mobilité, retraités). Plusieurs pôles se détachent.
Riviera Maya et grandes stations balnéaires
La Riviera Maya concentre une part massive de la demande internationale : Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Morelos, Bacalar. Cancún accueille plus de 20 millions de touristes par an, avec un taux d’occupation hôtelier proche de 80 % et un aéroport qui a traité plus de 25 millions de passagers en 2023. Tulum, qui voit plus de 2 millions de visiteurs par an, a vu ses prix grimper d’environ 15 % par an depuis 2015, pour atteindre autour de 2 800 dollars par m². Playa del Carmen se négocie entre 2 000 et 3 500 dollars par m² pour les biens bien situés.
Les rendements locatifs bruts sont solides dans cette zone, en particulier pour les biens destinés à la location de vacances.
| Localisation (type de bien) | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Villas de luxe à Tulum | 8 % à 15 % |
| Condos à Playa del Carmen | 5 % à 6 % |
| Locations saisonnières prime (général) | jusqu’à 15 % (8–10 % net) |
Plus au sud, Bacalar, porté par la fameuse Lagune aux Sept Couleurs, illustre l’émergence de nouveaux marchés à vocation éco‑touristique, avec des hausses d’environ 20 % en un an pour les maisons avec vue lagon.
D’autres destinations balnéaires du Pacifique suivent la même trajectoire : Puerto Vallarta, Los Cabos, La Paz, Mazatlán. À La Paz, le prix médian des condos a bondi d’environ 221 000 à 406 000 dollars en quelques mois, tandis que Mazatlán a accueilli plus de 1,5 million de visiteurs.
Métropoles dynamiques et pôles industriels
Au‑delà du littoral, plusieurs villes intérieures attirent une clientèle d’investisseurs plus orientés “urbain” et “revenus locatifs stables”. Mexico City, Monterrey ou Guadalajara concentrent activité économique, sièges d’entreprises, universités et une forte demande locative à l’année.
| Ville | Prix moyen (USD/m², ordre de grandeur) | PIB local estimé | Rendement locatif brut approximatif |
|---|---|---|---|
| Mexico City (centre) | 3 200–3 300 | ~411 Mds USD | 5,7 % à 7,7 % |
| Guadalajara | ≈ 2 500 | ~81 Mds USD | 5,75 % à 7 % |
| Monterrey | ≈ 1 800 | ~123 Mds USD | 6,4 % à 6,8 % |
Les aéroports illustrent ce rôle de hub : plus de 50 millions de passagers à Mexico‑Benito Juárez en 2023, plus de 15 millions à Guadalajara.
Villes coloniales, destinations culturelles et retraités
Mérida, San Miguel de Allende, Oaxaca, Querétaro ou Valley de Bravo séduisent une population de retraités et d’expatriés à la recherche de qualité de vie. À Mérida, les prix gravitent autour de 1 200 dollars/m² et une communauté d’environ 10 000 expatriés s’y est constituée, soutenue par plus de 2 millions de visiteurs par an. San Miguel de Allende, classée au patrimoine mondial, compte environ 10 % d’étrangers parmi ses habitants.
Dans ces villes, les rendements locatifs restent attractifs tout en offrant une perspective d’appréciation du capital.
| Localisation | Prix ou fourchette (indicatif) | Rendement locatif estimé |
|---|---|---|
| Mérida (maisons coloniales) | ≈ 1 200 USD/m² | 6 % à 8 % |
| Oaxaca (maisons) | 180 000 à 600 000 USD | variable, marché en hausse |
| Querétaro (maisons) | forte hausse, +11,56 % T1 2024 | marché en boom |
Pour un investisseur étranger, ces données de prix et de rendement permettent d’ajuster son budget et sa stratégie – résidence principale, location longue durée, location saisonnière haut de gamme – avant d’entrer dans la mécanique juridique propre au Mexique.
Le cadre légal : Article 27, zone restreinte et structures d’acquisition
Toute démarche d’achat immobilier par un étranger au Mexique repose sur un texte clé : l’Article 27 de la Constitution. C’est lui qui institue la fameuse “zone restreinte” et impose un montage spécifique pour les étrangers le long des côtes et des frontières.
La zone restreinte : 40 % du territoire concerné
La loi définit la zone restreinte comme tout terrain situé à moins de 50 km d’un littoral et à moins de 100 km d’une frontière internationale. Cette bande couvre environ 40 % du territoire et englobe la plupart des destinations touristiques prisées : Cancún, Riviera Maya, Puerto Vallarta, Los Cabos, Tijuana, Ciudad Juárez, entre autres.
Dans cette zone, un étranger ne peut pas détenir directement le titre de propriété à son nom. En revanche, il peut acquérir un droit équivalent via un mécanisme très encadré : le fideicomiso (trust bancaire mexicain).
En dehors de la zone restreinte, un étranger peut être directement inscrit comme propriétaire dans l’acte (escritura pública), comme tout citoyen mexicain.
Le fideicomiso : la clé pour acheter en zone côtière
Le fideicomiso est un trust établi auprès d’une banque mexicaine autorisée. Son principe est simple sur le papier : la banque est titulaire juridique de la propriété, mais elle la détient au profit de l’acheteur étranger, bénéficiaire du trust.
Le bénéficiaire conserve tous les droits d’usage et de disposition du bien (utilisation, location, vente, transmission). La banque, en tant que fiduciaire, ne peut agir sur le bien qu’avec l’accord écrit du bénéficiaire. De plus, le bien détenu en trust est juridiquement séparé du patrimoine de la banque, le protégeant ainsi en cas de faillite de l’établissement.
Le fideicomiso est autorisé pour une durée initiale de 50 ans, renouvelable à l’infini par périodes de 50 ans. Il peut être cédé à un autre étranger ; il peut comporter plusieurs bénéficiaires et des bénéficiaires remplaçants, ce qui en fait aussi un outil de planification successorale, permettant souvent d’éviter une procédure d’héritage au Mexique.
Pour créer un trust immobilier au Mexique, l’autorisation du ministère des Affaires étrangères (SRE) est indispensable. Le demandeur doit signer une clause Calvo, par laquelle il accepte d’être traité comme un ressortissant mexicain pour ce bien et renonce à la protection diplomatique de son pays en cas de litige, se soumettant exclusivement aux tribunaux mexicains. Le non-respect de cet engagement peut entraîner la remise en cause des droits sur le bien.
L’alternative de la société mexicaine
Pour des opérations clairement commerciales – hôtels, immeubles locatifs, portefeuilles de plusieurs biens – certains investisseurs optent pour la création d’une société mexicaine (S.A. de C.V., S. de R.L. de C.V. notamment), qui peut être détenue à 100 % par des étrangers. La société peut alors être propriétaire directe de biens, y compris en zone restreinte, à condition qu’il ne s’agisse pas d’usage résidentiel personnel.
Cette structure implique des obligations supplémentaires (comptabilité, déclarations fiscales, respect de la loi sur l’investissement étranger, clause Calvo dans les statuts) et obéit à un régime fiscal différent, notamment sur l’impôt sur les sociétés et la fiscalité des plus‑values.
Le cas des terres ejido : le risque majeur
Un point crucial pour les étrangers : les terres dites ejido. Il s’agit de terres agricoles ou communautaires, attribuées à des communautés paysannes dans le cadre d’un régime agraire spécial. Elles ne sont pas du domaine classique de la propriété privée et, à l’origine, ne peuvent pas être vendues comme telles.
L’acquisition de simples ‘droits de possession’ ou la signature d’une cesión de derechos sur une terre ejido non privatisée est extrêmement risquée pour un acheteur étranger. Ces actes, non inscrits au registre public et ne permettant pas la création d’un fideicomiso, sont à l’origine de nombreux litiges. Des scandales, comme la saisie massive de logements à Bucerías dans la Riviera Nayarit, en illustrent les graves conséquences. La privatisation en dominio pleno, bien que possible, est un processus complexe, long et strictement encadré par le Registro Agrario Nacional et les assemblées communautaires.
Pour un étranger, la règle est claire : ne jamais acheter sur ejido sans preuve irréfutable de privatisation complète et de titre enregistré par notaire au Registre public.
Le rôle central du Notario Público
Au Mexique, la figure du notaire n’a rien à voir avec celle des pays anglo‑saxons. Le Notario Público est un avocat chevronné, nommé par le gouvernement de l’État, après un examen très exigeant. Il cumule des responsabilités civiles et pénales et une forte autorité juridique. Le nombre de notaires est limité par la loi (par exemple, un pour 30 000 habitants dans certains États).
Dans un achat immobilier, sa présence est obligatoire et sa mission dépasse largement la simple certification de signatures.
Le notaire :
Lors de l’achat d’un bien immobilier au Mexique, le notaire public (notario público) assure la sécurité juridique de la transaction. Il vérifie le statut juridique du bien et du vendeur, obtient et contrôle le Certificado de Libertad de Gravamen (certificat d’absence de dettes), s’assure que les impôts locaux (predial) et charges sont à jour. Il prépare, rédige et authentifie l’acte définitif (escritura pública), calcule les impôts liés à la transaction (taxe d’acquisition, plus-value, droits d’enregistrement), les encaisse et les reverse à l’État, engageant sa responsabilité personnelle. Enfin, il enregistre la transaction au Registro Público de la Propiedad et conserve les originaux des actes dans ses archives.
Le délai de finalisation (signature + enregistrement) est en général de 4 à 12 semaines selon la complexité et la région, même si la transcription au registre peut prendre quelques semaines supplémentaires après la signature. Tant que l’acte n’est pas enregistré, la transaction n’est pas pleinement opposable aux tiers.
Il est recommandé que l’acheteur choisisse lui‑même son notaire (et non celui proposé par le vendeur ou le promoteur). En parallèle, il peut être judicieux de retenir un avocat indépendant pour défendre exclusivement ses intérêts. Ce conseil est particulièrement pertinent lors des phases de négociation, de vérification approfondie des documents et de rédaction des contrats préliminaires.
Étapes concrètes d’un achat immobilier par un étranger
En pratique, le parcours type s’articule autour d’une dizaine d’étapes. Beaucoup d’étrangers mènent une partie de la procédure à distance, avec procuration.
1. Définir le projet, le budget et la zone
Avant de regarder les annonces, il est utile de caler trois axes : budget global (incluant frais), finalité (résidence principale, semi‑résidence, pur investissement locatif) et type de zone (mer ou intérieur, zone restreinte ou non). Les montants minimaux conseillés tournent autour de 75 000 USD pour une résidence principale dans certains marchés secondaires et 150 000 USD ou plus pour un investissement locatif dans une zone touristique recherchée.
Il faut aussi intégrer d’emblée les frais de transaction : entre 6 % et 10 % du prix d’achat selon la localisation et la nécessité ou non d’un fideicomiso.
| Type d’achat | Fourchette usuelle de frais de clôture (en % du prix) |
|---|---|
| En zone non restreinte (hors littoral/frontière) | 5 % à 8 % |
| En zone restreinte avec fideicomiso | 7 % à 10 % |
2. Sélectionner les professionnels
En l’absence de licence fédérale pour les agents, la prudence impose de travailler avec une agence reconnue, idéalement membre d’associations professionnelles (comme l’AMPI) et habituée aux clients étrangers. Un “buyer’s broker” dédié à l’acheteur peut filtrer les biens et écarter d’office les dossiers douteux (titres incomplets, ejido, promoteurs non fiables).
En parallèle, choisir :
– un Notario Público dans la région du bien,
– un avocat spécialisé en immobilier, pour la due diligence et la negotiation,
– éventuellement un gestionnaire de propriété si l’objectif est la location.
3. Offre, contrat préliminaire et dépôt
Une fois le bien trouvé et le prix négocié, l’acheteur formalise son intention via une offre écrite, souvent suivie d’un contrat de promesse de vente (promesa de compraventa ou contrato de compraventa). Ce document doit préciser prix, échéancier de paiement, délais, conditions suspensives (obtention de fideicomiso, résultats de la due diligence, etc.) et pénalités en cas de désistement.
Un acompte, généralement de 5 % à 10 % du prix (parfois plus pour les pré‑ventes), est souvent versé à ce stade. Il est recommandé de placer ces fonds sur un compte séquestre géré par un tiers de confiance, et non de les remettre directement au vendeur.
4. Due diligence juridique approfondie
C’est l’étape la plus sensible. Sous la coordination de l’avocat et du notaire, il s’agit notamment de :
Avant tout achat immobilier au Mexique, il est crucial de : récupérer l’acte de propriété existant (escritura) ; obtenir un Certificado de Libertad de Gravamen attestant de l’absence d’hypothèques ou de litiges ; vérifier au RAN que le terrain n’est pas un ejido ou que sa privatisation est régulière ; contrôler les derniers paiements de la taxe foncière (predial) et l’absence de dettes pour les services (eau, électricité, charges) ; examiner le plan cadastral, la clave catastral et un relevé topographique pour confirmer la surface et les limites ; et enfin, confirmer l’usage du sol (uso de suelo) auprès de la municipalité, surtout pour des projets de location ou de construction.
Pour des appartements en copropriété, il faut analyser le règlement de copropriété, l’historique des charges et les éventuelles procédures en cours. Dans les zones côtières, il peut être nécessaire de s’assurer de l’existence d’une concession fédérale pour la zone maritime terrestre (ZOFEMAT) lorsque le bien touche le littoral.
5. Mise en place du fideicomiso ou choix de la structure
Si le bien se situe en zone restreinte et que l’acheteur est étranger, la banque choisie comme fiduciaire (BBVA, Santander, Scotiabank, HSBC, Banorte, etc.) doit être mandatée pour établir le fideicomiso ou reprendre un trust existant.
Les coûts typiques sont les suivants :
| Poste lié au fideicomiso | Montant indicatif (USD) |
|---|---|
| Frais de dossier SRE (permis) | ~1 100 |
| Mise en place du trust bancaire | 500 à 2 000 (parfois jusqu’à 3 000) |
| Frais annuels de maintenance | 400 à 800 (souvent ≈ 500–600) |
Le délai de création d’un fideicomiso oscille en général entre 2 et 3 mois, ce qui peut devenir le facteur limitant du calendrier de clôture. Il est important de vérifier les clauses du contrat de trust (bénéficiaires principaux et remplaçants, modalités de vente, transferts en cas de décès, frais divers).
En dehors de la zone restreinte, la structure est plus simple : l’acheteur étranger est directement inscrit comme propriétaire dans l’acte.
6. Obtention du RFC et conformité fiscale
Même sans statut de résident, l’acheteur doit disposer d’un numéro d’identification fiscale mexicain, le RFC (Registro Federal de Contribuyentes), délivré par l’administration fiscale SAT. L’obtention de ce numéro se fait en pratique avec l’aide du notaire ou d’un avocat.
Ce RFC sera nécessaire pour :
– figurer dans l’acte de propriété,
– payer la taxe d’acquisition,
– déclarer de futurs revenus locatifs,
– gérer, le cas échéant, la fiscalité de la revente.
7. Signature de l’acte définitif et paiement
Lorsque la due diligence est satisfaisante, que le fideicomiso ou la société sont prêts, le notaire prépare l’escritura pública finale. La signature s’effectue en sa présence, soit par l’acheteur, soit par un mandataire muni d’une procuration légalisée et apostillée dans le pays d’origine puis traduite, si nécessaire.
Le solde du prix, les frais de notaire, la taxe d’acquisition (ISAI) et les droits d’enregistrement sont acquittés à ce moment. Les frais habituels se répartissent comme suit :
| Type de frais | Fourchette indicative |
|---|---|
| Taxe d’acquisition (ISAI) | 2 % à 5 % du prix ou de la valeur fiscale |
| Honoraires du notaire | 0,5 % à 2 % du prix |
| Droits d’enregistrement au registre public | 0,5 % à 2 % du prix |
| Frais juridiques (avocat, due diligence) | 1 000 à 3 000 USD ou 1–1,5 % du prix |
| Évaluation / topographie | 300 à 700 USD |
| Assurance titre (facultative) | 0,5 % à 1 % du prix |
Au total, en additionnant ces postes et les éventuels frais de fideicomiso, les frais de transaction représentent couramment entre 6,5 % et 14 % du prix sur l’ensemble du cycle achat + revente.
8. Enregistrement et remise du nouveau titre
Après la signature, le notaire envoie l’acte au Registro Público de la Propiedad pour transcription. Ce n’est qu’une fois cette formalité accomplie que le transfert devient opposable à tous. Le délai varie selon les États mais tourne autour de quelques semaines à quelques mois.
L’acheteur reçoit ensuite une copie certifiée de l’escritura ou, pour un bien sous fideicomiso, la documentation du trust qui confirme ses droits en tant que bénéficiaire.
Financer son achat : cash, crédit mexicain ou financement croisé
En pratique, plus de 90 % des achats réalisés par des étrangers au Mexique sont payés comptant. Les raisons tiennent à la fois au niveau des taux d’intérêt locaux et aux conditions souvent plus strictes imposées par les banques mexicaines aux non‑résidents.
Les crédits immobiliers ouverts aux étrangers existent toutefois, notamment auprès de banques comme BBVA, Santander, Scotiabank, HSBC ou Banorte, ou via quelques prêteurs transfrontaliers. Le schéma classique impose :
Principales caractéristiques et exigences pour obtenir un financement immobilier en Indonésie.
Un apport personnel de 30 à 50 % est requis (ce qui correspond à un ratio prêt/valeur de 50 à 70 %).
Le taux est généralement fixe, souvent compris entre 11 % et 14 % par an pour les profils solides.
Les durées de remboursement peuvent atteindre 20 à 30 ans.
Il est obligatoire de disposer d’un statut de résident (temporaire ou permanent) et d’un numéro fiscal (RFC).
Le demandeur doit fournir une preuve de revenus stables et réguliers.
Certains prêteurs internationaux proposent des emprunts en dollars, parfois à des taux de 5 à 9 %, mais sur des montants plafonnés (par exemple 100 000 USD) ou des ratios de prêt inférieurs (70 % maximum de la valeur).
Face à ces conditions, beaucoup d’acheteurs étrangers privilégient des solutions alternatives :
– réutilisation de la valeur de leur résidence principale dans leur pays (ligne de crédit hypothécaire),
– financement vendeur ou promoteur, parfois à partir de 8–10 %,
– montage via une société, lorsque la logique est purement d’investissement.
Coûts récurrents : predial, charges, gestion, assurances
Une fois propriétaire, l’étranger doit faire face à des coûts annuels relativement modestes comparés à beaucoup de marchés occidentaux, mais qui doivent être intégrés au plan financier.
La taxe foncière (Impuesto Predial) est perçue par les municipalités, sur la base de la valeur cadastrale, souvent inférieure à la valeur de marché. Les taux usuels vont de 0,05 % à 0,3 % de cette valeur, avec des pointes possibles autour de 1,2 % dans certaines zones. Cela signifie qu’une maison modeste peut générer un impôt annuel de moins de 100 USD, tandis qu’un bien de standing paiera quelques centaines de dollars.
Les charges de copropriété ou de résidence (HOA) peuvent considérablement varier, de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars par an, en fonction des services offerts (comme une piscine, la sécurité, un club house ou une plage privée). Il est important de noter qu’elles ont tendance à augmenter au fil du temps.
Pour les propriétaires non résidents, la gestion de la maison ou de l’appartement peut être confiée à un administrateur pour 75 à 100 USD par mois pour une supervision basique, plus si la gestion locative (check‑in, nettoyage, marketing Airbnb) est incluse.
Enfin, l’assurance habitation, encore peu répandue au Mexique (seulement environ 27 % des logements sont assurés), représente en général 0,15 % à 0,35 % de la valeur assurée par an. En zone exposée aux ouragans, ce ratio grimpe souvent entre 0,3 % et 0,6 %. Une police typique couvre incendie, dégâts des eaux, vol et parfois tremblement de terre dans les zones sismiques.
Fiscalité des revenus locatifs et des plus‑values pour les étrangers
Tout étranger qui perçoit des revenus locatifs ou réalise une plus‑value lors de la revente est soumis à l’impôt mexicain, même s’il n’est pas résident fiscal.
Revenus locatifs : retenue à la source ou régime net
Par défaut, un non‑résident qui perçoit des loyers au Mexique subit une retenue d’environ 25 % sur les loyers bruts, sans possibilité de déduction de charges. Ce mécanisme peut être appliqué directement par le locataire, par un agent, ou automatiquement par les plateformes numériques comme Airbnb, qui retiennent également la TVA (IVA) de 16 % pour les locations de type commercial ou court séjour.
Un étranger peut toutefois choisir un régime sur base nette, à condition de s’enregistrer auprès du SAT, d’obtenir un RFC et de tenir une comptabilité. Dans ce cas, l’impôt se calcule sur le revenu net après déduction des dépenses admissibles (entretien, gestion, frais de publicité, etc.), selon un barème progressif allant de 0 % à 30 % pour les personnes physiques. Pour les sociétés non résidentes, le taux est généralement de 30 %.
Plus‑value à la revente : options et exemptions
La fiscalité des plus‑values immobilières au Mexique est précise, surtout pour les non‑résidents. L’impôt porte sur le gain réalisé, calculé en pesos mexicains, en appliquant le taux de change officiel publié au jour de la transaction. Cela signifie que même une opération “à zéro” en dollars peut générer un gain fiscal en pesos si le taux de change a évolué.
Pour un non‑résident qui revend un bien immobilier en France, deux méthodes principales existent : la vente directe ou la vente par l’intermédiaire d’un mandataire. La vente directe implique que le vendeur gère lui-même toutes les étapes, tandis que la vente par mandataire consiste à déléguer le processus à un professionnel, ce qui peut simplifier les démarches à distance.
– 25 % du prix de vente brut, sans aucune déduction,
– 35 % du gain net, après déduction des coûts admis (prix d’achat réévalué, améliorations justifiées par des facturas officielles, frais d’acquisition de 2 % payés à l’achat, frais de notaire, commissions d’agence, taxes de mutation, etc.).
Dans certains cas, pour un non‑résident qui nomme un représentant légal au Mexique, un taux de 30 % sur le gain net peut s’appliquer. Le notaire calcule, retient et verse toujours l’impôt au moment de la vente ; il en est responsable.
Les règles d’exemption fiscale au Mexique sont particulièrement favorables pour les personnes qui y deviennent résidents fiscaux. La loi prévoit des dispositions spécifiques à cet effet.
– une exemption pour résidence principale (une fois tous les 3 ans), subordonnée à la citoyenneté mexicaine ou à un statut de résident (temporaire ou permanent) avec RFC, et à la preuve que le bien constitue bien le domicile principal,
– un abattement équivalent à 700 000 UDIs (une unité de compte indexée ; dans la période de référence du rapport, cela représentait environ 5 à 5,9 millions de pesos) sur le prix de vente, pouvant être doublé en cas de co‑propriété avec un conjoint ou un proche remplissant aussi les conditions,
– l’exonération des biens hérités, et parfois de certains biens reçus par donation selon des conditions strictes,
– la possibilité d’imputer une perte réalisée sur la vente d’une résidence principale sur les gains d’autres ventes, en la répartissant sur un maximum de 10 ans.
Pour les non‑résidents, les grandes exemptions fiscales ne sont pas applicables, mais il est possible de bénéficier de déductions sur la base nette imposable. Cette démarche nécessite impérativement de conserver les factures (facturas) pour toutes les améliorations significatives apportées au bien, telles que la construction d’une piscine, l’ajout de pièces, ou le remplacement des sols.
Double imposition et coordination internationale
Le Mexique a conclu des conventions fiscales avec des pays comme les États‑Unis, le Canada ou l’Espagne afin d’éviter les doubles impositions. Ces traités prévoient parfois des taux réduits ou des méthodes d’imputation.
Un citoyen américain, par exemple, doit déclarer à l’IRS ses revenus locatifs et ses plus‑values réalisés au Mexique, mais peut généralement les compenser via un crédit d’impôt étranger (Form 1116) pour l’impôt payé au Mexique. S’il revend une résidence principale au Mexique où il a vécu au moins 24 mois sur les 60 derniers, il peut aussi bénéficier de l’exclusion américaine de 250 000 USD (500 000 USD pour un couple) sur la plus‑value.
Les exigences de reporting – FBAR pour les comptes bancaires étrangers dépassant 10 000 USD, FATCA (Form 8938) pour les actifs financiers étrangers – s’appliquent aussi pour les propriétaires américains.
Statut de résident, fiscalité et vie sur place
Il n’est pas nécessaire d’avoir la résidence mexicaine pour acheter un bien : un simple visa touristique suffit pour signer un acte. En revanche, le statut de résident peut, à terme, offrir des avantages fiscaux et pratiques (ouverture de compte bancaire local, accès au crédit, éligibilité à l’exemption de résidence principale, etc.).
Les principaux statuts sont :
Le statut de résident temporaire est valable jusqu’à 4 ans et est généralement accordé sur preuve de solvabilité économique (revenus ou épargne) ou via un investissement. Le statut de résident permanent, sans limite de durée, est accessible soit directement pour des critères financiers plus élevés, soit après 4 ans de résidence temporaire. La citoyenneté mexicaine peut être demandée après 5 ans de résidence légale (2 ans en cas de mariage avec un citoyen mexicain), sous condition de maîtrise de l’espagnol et de connaissances de base sur le pays. Le Mexique autorise la double nationalité.
Sur le plan fiscal, devenir résident mexicain entraîne l’imposition sur le revenu mondial si le centre d’intérêts vitaux ou la majorité des revenus se situent au Mexique, ou si l’on passe plus de 183 jours par an dans le pays. Cette situation peut être attractive pour certains profils, mais elle se planifie finement avec un conseiller fiscal connaissant à la fois la législation mexicaine et celle du pays d’origine.
Sécuriser son achat : bonnes pratiques et points de vigilance
Un investissement immobilier au Mexique peut offrir un couple rendement / qualité de vie très intéressant, mais il n’est jamais totalement “clé en main”. Quelques principes ressortent de l’expérience des professionnels et des incidents déjà survenus.
Sur le plan documentaire, il est essentiel de toujours exiger :
Pour un achat immobilier sécurisé au Mexique, il est impératif de réunir plusieurs documents clés : une escritura pública notariée, un Certificado de Libertad de Gravamen récent, les reçus de paiement de la taxe foncière (predial) sur plusieurs années, et une attestation confirmant que le terrain n’est pas un ejido (ou le dossier complet de sa privatisation). Dans le cas d’une copropriété, il faut également exiger les statuts, l’historique des charges et une attestation d’absence de dettes.
L’usage de services annexes – assurance‑titre, compte séquestre, inspection technique – ajoute un coût, mais réduit considérablement le risque de mauvaises surprises (litiges de propriété, malfaçons cachées, etc.).
Sur le plan humain, il convient de se méfier :
Méfiez-vous des transactions présentant des risques comme des vendeurs incapables de fournir tous les documents, des opérations « en cash » ou « hors notaire », des offres à prix anormalement bas, des terrains « à régulariser plus tard » ou des pressions pour signer rapidement.
Les affaires de type timeshare agressives, les ventes sur ejido non privatisé ou encore certains montages de “master trust” gérés uniquement par le promoteur sont clairement identifiés comme des sources potentiellement explosives de problèmes.
En revanche, en s’entourant de professionnels sérieux – agent, notaire, avocat, comptable – et en respectant le processus légal de bout en bout, l’étranger dispose d’un cadre solide pour devenir propriétaire, que ce soit d’un condo à Playa del Carmen, d’un loft à Mexico City ou d’une maison coloniale à Mérida.
En résumé
Le Mexique offre aux étrangers un accès légal au marché immobilier, mais selon des modalités très encadrées, surtout sur le littoral et près des frontières. Le fideicomiso, loin d’être un bricolage, est un instrument juridique éprouvé depuis des décennies, supervisé par les autorités bancaires et adossé à la Constitution. Son fonctionnement, ses coûts et sa durée doivent être compris et acceptés, au même titre que le rôle prépondérant du Notario Público dans toute transaction.
Dans un pays où les prix sont compétitifs, le coût de la vie inférieur et les rendements locatifs potentiellement élevés, l’immobilier peut être un levier efficace pour diversifier son patrimoine ou préparer sa retraite. Il est toutefois crucial de ne rien laisser au hasard dans les aspects juridiques et fiscaux, et de traiter l’achat comme une véritable opération internationale, avec le sérieux requis pour tout investissement important.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso mexicain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (CDMX, Yucatán, Riviera Maya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans une zone en forte demande touristique comme Cancún ou Playa del Carmen, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps. Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché mexicain tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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