Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, posséder ou louer un bien au Mexique ne se résume pas à signer un contrat de vente avec un bel aperçu mer turquoise. Derrière chaque transaction se cache un empilement de règles constitutionnelles, de lois fiscales, de contraintes environnementales et de procédures locales. Comprendre ce cadre, sans jargon inutile mais sans naïveté, est la meilleure assurance contre les mauvaises surprises.
Ce guide résume les lois clés pour l’achat immobilier au Mexique, notamment pour les étrangers dans les zones touristiques. Il couvre les restrictions sur qui peut acheter et où, les procédures à suivre, les taxes applicables, les autorités compétentes et les principaux risques à éviter.
Le cadre constitutionnel : ce que dit vraiment l’article 27
La base du droit immobilier mexicain se trouve dans la Constitution de 1917, et plus précisément dans l’article 27. Ce texte affirme d’abord que toutes les terres et eaux appartiennent originellement à la Nation, laquelle peut ensuite en transférer l’usage et la propriété à des particuliers. C’est ce mécanisme qui rend possible la propriété privée telle qu’on la connaît.
L’article 27 de la Constitution mexicaine stipule que seuls les Mexicains (personnes physiques ou morales) ont le droit d’acquérir la propriété des terres et des eaux. Un investisseur étranger peut obtenir ce droit à condition d’accepter par écrit la « clause Calvo », c’est-à-dire de renoncer à solliciter la protection diplomatique de son gouvernement et de se comporter comme un national vis-à-vis du bien acquis.
Concrètement, lorsqu’un étranger achète un bien, il doit signer un engagement devant la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE, ministère des Affaires étrangères) par lequel il accepte de se soumettre uniquement aux juridictions mexicaines pour tout litige lié à sa propriété. En cas de violation de cet engagement, la sanction ultime est la réversibilité du bien à la Nation.
La zone restreinte : pourquoi la mer ne se possède pas directement
Toujours dans l’article 27, la Constitution définit la fameuse « zone restreinte » : tout le territoire situé dans un rayon de 100 kilomètres de toute frontière internationale et de 50 kilomètres de toute côte. L’objectif historique était clair : éviter que des puissances étrangères contrôlent militairement ou économiquement les frontières et les littoraux.
C’est la part, en pourcentage, du territoire mexicain où les étrangers ne peuvent pas détenir directement une propriété résidentielle.
La loi a pourtant ouvert une voie de contournement parfaitement légale : le fideicomiso, un système de trust bancaire qui permet aux étrangers de jouir d’un bien comme s’ils en étaient propriétaires en pleine propriété, tout en respectant l’interdiction constitutionnelle de détention directe du titre.
Le fideicomiso : le trust bancaire au cœur de l’achat côtier
Le fideicomiso est un montage juridique au cœur de l’immobilier étranger au Mexique. Il s’agit d’un trust irrévocable géré par une banque mexicaine autorisée, dans lequel le titre de propriété est logé. Trois acteurs interviennent : le vendeur, qui transfère la propriété vers le trust ; la banque, qui devient titulaire légal du titre ; et l’acheteur étranger, bénéficiaire du trust.
Le bénéficiaire d’un trust dispose de droits quasi identiques à ceux d’un propriétaire en pleine propriété. Il peut utiliser le bien, y résider, le louer, y réaliser des travaux, l’hypothéquer, le vendre ou le transmettre à ses héritiers. La banque, en tant que dépositaire du titre, n’a aucun pouvoir discrétionnaire sur le bien et doit exécuter les instructions écrites du bénéficiaire.
La durée initiale d’un fideicomiso est de 50 ans, mais le mécanisme est renouvelable indéfiniment par périodes de 50 ans en déposant une demande auprès de la SRE avant l’échéance. Tant que les renouvellements sont effectués, la structure est transmissible de génération en génération.
Les grandes banques (BBVA, Santander, Banamex, HSBC, Banorte, Scotiabank Mexico) proposent des services de trust. En cas de disparition d’une banque, les règles prudentielles garantissent un transfert automatique des trusts vers un autre établissement autorisé, préservant ainsi les droits du bénéficiaire sans interruption.
Coûts typiques d’un fideicomiso
Mettre en place un fideicomiso a un prix, qui s’ajoute aux frais de clôture classiques :
| Poste de coût | Montant indicatif (USD) |
|---|---|
| Permis SRE (création du trust) | Environ 1 000 |
| Frais de mise en place bancaire | Environ 500 à 2 000 |
| Frais annuels de gestion | Environ 450 à 1 000 (souvent ~500) |
| Frais de renouvellement (50 ans) | Ordre de grandeur 1 000 à 2 000 |
| Frais de clôture / transfert du trust | Environ 1 000 à 1 500 |
À cela s’ajoutent l’impôt d’acquisition (2 à 5 % de la valeur selon les États), les honoraires du notaire (0,5 à 1,5 %), les droits d’enregistrement (0,03 à 1,15 % selon la valeur cadastrale) et les éventuels frais d’avocat et d’assurance-titre. Globalement, un achat dans la zone restreinte coûte souvent 7 à 10 % du prix en frais de fermeture, principalement en raison du fideicomiso.
Propriété directe hors zone restreinte
Au-delà des 50 kilomètres de la côte et des 100 kilomètres des frontières, les étrangers peuvent posséder un bien en titre direct à leur nom, sous réserve d’obtenir un permis de la SRE et d’accepter la clause Calvo. La procédure est plus simple, puisqu’elle ne nécessite pas de fideicomiso.
Dans de nombreuses villes de l’intérieur du Mexique, comme Mexico City, Guadalajara, Querétaro, Mérida ou San Miguel de Allende, les frais de clôture immobilière sont généralement plus faibles, se situant autour de 5 à 8 % de la valeur du bien. Cette réduction s’explique par l’absence des coûts spécifiques associés à la mise en place d’un trust bancaire (fideicomiso), souvent requis pour les achats par des étrangers dans les zones restreintes près des côtes et des frontières.
La voie de la société mexicaine : utile, mais pas pour tout
Un autre canal pour détenir de l’immobilier est la constitution d’une société mexicaine (SA ou S. de RL. par exemple), qui peut être détenue à 100 % par des étrangers. Une telle entité est considérée en droit comme « mexicaine » et peut donc posséder directement des biens y compris dans la zone restreinte.
La flexibilité de la société mexicaine pour acquérir un bien en zone restreinte s’accompagne d’une orientation spécifique quant à son usage. Les autorités considèrent que le fideicomiso (fiducie) reste la structure appropriée pour un usage strictement résidentiel. En revanche, la société est davantage adaptée pour des projets à vocation commerciale, tels que le développement immobilier, la location touristique, ou la détention d’un portefeuille de biens générateurs de revenus.
Créer une société coûte généralement plusieurs milliers de dollars et entraîne une série d’obligations : tenue de comptabilité, déclarations mensuelles et annuelles à l’administration fiscale (SAT), désignation d’un représentant fiscal résident, etc. Pour un simple pied-à-terre, la lourdeur administrative dépasse souvent les avantages, là où un fideicomiso reste plus direct.
Le spectre de l’ejido : le piège foncier numéro un
À côté de la propriété privée et des terrains nationaux, le Mexique connaît un troisième statut foncier : la propriété sociale, principalement incarnée par les ejidos. Nés de la Révolution mexicaine, les ejidos sont des terres agricoles attribuées à des communautés de paysans. Elles couvrent environ la moitié du territoire, y compris de nombreuses zones touristiques ou périurbaines très convoitées.
Juridiquement, ces terres appartiennent collectivement à la communauté ejidale. Les membres, les ejidatarios, disposent de droits d’usage sur leurs parcelles, matérialisés par des certificats (certificado parcelario). Mais tant que la terre n’a pas été convertie en propriété privée (dominio pleno), il ne s’agit pas d’un titre de propriété classique.
La Constitution interdit formellement la vente directe de terres ejidales à des étrangers. Et ces terres ne peuvent pas non plus être placées en *fideicomiso* sans avoir été préalablement privatisées. Acheter des « droits ejidaux » ou une simple « possession » est donc un pari extrêmement risqué : au mieux vous obtenez une occupation précaire, au pire vous perdez tout en cas de contestation.
Constitution mexicaine
La privatisation d’un ejido : un processus long et incertain
Depuis les réformes de 1992 de la Loi agraire, il est théoriquement possible de transformer des terres ejidales en propriété privée. Ce processus, appelé régularisation ou dominio pleno, implique :
– un vote formel de l’Assemblée ejidale, généralement à la majorité qualifiée ;
– la sortie du bien du Registro Agrario Nacional (RAN) ;
– puis son inscription au Registro Público de la Propiedad local.
La privatisation d’un terrain ejido peut prendre de douze mois à plusieurs années, sans garantie de résultat. Même après la transaction, des contraintes légales (droit de préemption, revendications d’héritiers) peuvent persister. De plus, un prix de vente très inférieur au marché constitue un signal d’alarme majeur pour l’acheteur.
Location d’ejido : le compromis du « usufructo »
Pour certains projets, des communautés hésitant à vendre peuvent accepter des baux de long terme, souvent sous forme de contrats d’usufruit pouvant aller jusqu’à 30 ans, renouvelables. Le locataire obtient un droit d’usage solide mais non assimilable à un titre de propriété, ce qui exclut par exemple l’usage du terrain comme garantie bancaire. Là encore, l’approbation de l’Assemblée ejidale est indispensable.
Le notaire public : le pivot légal de toute transaction
Au Mexique, le Notario Público n’a rien à voir avec le notaire anglo-saxon qui se contente de certifier des signatures. C’est un avocat chevronné, nommé par le gouverneur de l’État après concours et plusieurs années de pratique, doté d’un statut quasi judiciaire. Son intervention est légalement obligatoire pour tous les transferts de propriété.
Ses responsabilités engagent sa responsabilité civile et pénale et couvrent notamment :
Le notaire assure plusieurs missions essentielles pour sécuriser et finaliser une transaction immobilière en Espagne.
Contrôle de la propriété légale du vendeur sur le bien immobilier.
Recherche des titres de propriété pour reconstituer la chaîne de propriété.
Vérification de l’absence de charges, hypothèques, saisies ou servitudes non déclarées.
Calcul et perception des impôts liés à la transaction (impôt d’acquisition, plus-value).
Rédaction de l’Escritura Pública, l’acte authentique notarié.
Enregistrement de la transaction au Registro Público de la Propiedad.
Une transaction immobilière non passée devant notaire et non inscrite au registre public n’a pas de valeur juridique pleine et entière. Le notaire est rémunéré par des honoraires tarifés, souvent entre 0,5 et 1,5 % de la valeur du bien, ce qui représente en pratique une partie significative des frais de clôture (en moyenne 5 % environ du prix de vente, toutes charges confondues).
Il est important de comprendre que le notaire n’est pas « l’avocat du vendeur » ou « l’avocat de l’acheteur ». Il agit comme officier public neutre chargé de la légalité. Pour une protection complète, en particulier pour un étranger, il est donc vivement conseillé d’engager en plus un avocat indépendant chargé de défendre exclusivement les intérêts de l’acheteur.
L’« Escritura Pública » et la vérification des titres
L’acte de propriété mexicain, l’Escritura Pública ou Escritura de Compraventa, est rédigé en espagnol et constitue la preuve ultime de la relation juridique entre le propriétaire et le bien. Il reprend la description du terrain, les surfaces, les limites, les antécédents de propriété, le prix, les modalités de paiement, l’identité complète des parties et les références cadastrales.
Pour s’assurer qu’un bien est juridiquement « propre », une due diligence complète s’impose. Elle inclut notamment :
Avant tout achat immobilier, il est crucial de vérifier l’identité du vendeur sur l’acte notarié, d’obtenir un Certificat de Liberté de Charges au Registre de la Propriété, et de consulter le folio real du bien. Il faut également confirmer la correspondance du bien avec la clé cadastrale auprès du service municipal et, si nécessaire, faire réaliser un relevé topographique par un expert pour valider les limites et la surface.
L’avocat et/ou le notaire doivent également contrôler que toutes les taxes foncières (predial) et factures de services publics (électricité CFE, eau, etc.) sont à jour. Toute dette impayée peut compliquer ou retarder la transaction, voire se transmettre au nouveau propriétaire si elle n’est pas purgée lors de la vente.
Zonation, usage du sol et autorisations de construire
En parallèle du droit de propriété, le Mexique dispose d’un arsenal de lois en matière d’urbanisme et d’aménagement. La Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano fixe les grands principes, déclinés ensuite par chaque État et chaque municipalité dans des plans de développement urbain.
Les communes sont chargées de définir le zonage de leur territoire : zones résidentielles, commerciales, industrielles, mixtes, touristiques, agricoles ou de conservation. Elles établissent des plans primaires (vision à long terme, zones de croissance, réserves foncières, axes routiers, parcs) et des plans secondaires (densités, hauteurs, retraits, compatibilité des usages).
Avant tout achat de terrain ou d’immeuble pour un usage spécifique (ex: location touristique), il est indispensable de vérifier le *uso de suelo* (usage du sol) auprès des services d’urbanisme municipaux. Construire ou exploiter un commerce dans une zone non conforme (ex: maison individuelle en zone collective ou commerce en zone strictement résidentielle) expose à de lourdes sanctions : amendes, fermeture, voire démolition.
Les permis incontournables pour construire ou exploiter
Pour un projet immobilier, plusieurs autorisations peuvent être nécessaires :
| Type de permis / autorisation | Rôle principal |
|---|---|
| Permis d’usage du sol | Confirme la compatibilité du projet avec le plan urbain |
| Certificat d’alignement et numéro | Fixe l’alignement sur rue et attribue le numéro officiel |
| Permis de construire | Autorise la construction, extension ou modification d’un bâtiment |
| Avis de fin de travaux | Atteste que le bâtiment correspond aux plans autorisés |
| Autorisation d’occupation et de sécurité | Certifie la sécurité structurelle et permet l’occupation |
| Autorisation de protection civile | Vérifie la présence de sorties de secours, extincteurs, plans d’évacuation |
| Licence d’exploitation municipale | Autorise une activité économique dans un local donné |
| Permis d’affichage | Autorise la pose d’enseignes ou panneaux extérieurs |
| Autorisation d’impact environnemental | Évalue et encadre les impacts sur l’environnement (déboisement, remblais, rejets, etc.) |
Pour certains projets, il faut en outre une Licencia Ambiental Única (LAU) pour consolider plusieurs obligations environnementales, et des études d’impact détaillées. Le défaut de permis peut mener à des fermetures administratives, des amendes, ou l’ordre de démolir tout ou partie des constructions.
Le predial : un impôt foncier local, faible mais incontournable
Tous les propriétaires, Mexicains comme étrangers, doivent s’acquitter chaque année de l’impôt foncier, appelé impuesto predial. Cet impôt est perçu par les municipalités et sert au financement des services locaux (voirie, sécurité, écoles, éclairage, parcs, collecte des déchets…).
Son calcul repose sur la valeur cadastrale (valor catastral), fixée par les autorités locales en fonction de la superficie, de la localisation, de l’âge et du type de construction, ainsi que des caractéristiques du terrain. Cette valeur est souvent nettement inférieure à la valeur de marché – parfois de 50 à 70 % plus basse.
Les taux varient d’une municipalité à l’autre, mais restent généralement très bas comparés à l’Amérique du Nord. Les fourchettes documentées pour le Mexique vont d’environ 0,05 % à 0,3 % de la valeur cadastrale, avec dans certains États des barèmes allant jusqu’à 1,2 % pour certains types de biens.
Montant annuel en dollars US du predial payé pour une maison de 300 000 USD à Ajijic, illustrant la faible imposition foncière au Mexique.
Quand et comment payer le predial
La responsabilité de suivre et de payer l’impôt foncier incombe au propriétaire. Les municipalités n’envoient pas systématiquement d’avis : c’est au contribuable de se présenter à la trésorerie municipale (Tesorería Municipal), ou de se connecter au portail en ligne quand il existe, muni de la cuenta catastral ou clave catastral (numéro de compte cadastral).
Les dates limites de paiement de l’impôt foncier (IBI) varient selon les municipalités, mais une échéance courante est fixée à fin mars, parfois fin février. Certaines communes proposent un paiement semestriel, avec des échéances réparties tous les deux mois. Des remises importantes sont accordées pour les règlements anticipés, en particulier en janvier et février. Dans certaines villes, les réductions peuvent atteindre 25 % pour un paiement début janvier, 20 % pour un paiement dans la seconde quinzaine de janvier, puis 15 % pour un règlement effectué en février.
Des réductions encore plus importantes, pouvant aller jusqu’à 50 %, sont réservées aux publics vulnérables (personnes âgées titulaires de la carte INAPAM, retraités, personnes handicapées), généralement pour une seule résidence principale.
Le paiement peut se faire en caisse (espèces ou carte) dans les bureaux municipaux ou des banques partenaires, et parfois en ligne via les portails municipaux. Pour les non-résidents, déléguer cette tâche à un gestionnaire, un avocat ou un comptable local est souvent l’option la plus sûre.
Ne pas payer son predial entraîne pénalités et surcoûts, voire le placement d’un privilège sur le bien, avec des amendes pouvant atteindre plusieurs fois le montant d’origine. Au moment de la vente, le notaire vérifie systématiquement que toutes les taxes foncières sont à jour et exigera les reçus estampillés « Pagado » à verser au dossier.
Autres taxes immobilières : achat, vente et location
En plus du predial, l’immobilier mexicain génère plusieurs autres impôts et coûts fiscaux qu’il est impératif d’anticiper.
À l’achat : l’impôt d’acquisition
Lorsqu’un bien change de mains, l’acheteur doit acquitter un impôt de transfert, souvent appelé Impuesto de Adquisición de Inmuebles ou simplement taxe d’acquisition. Il est calculé en pourcentage de la valeur du bien, généralement entre 2 % et 5 %, selon l’État et parfois la municipalité.
Cet impôt est payé au moment de la signature de l’acte, via le notaire, qui collecte et reverse les sommes à l’administration. Les frais d’acquisition (impôt de 2 % et plus) pourront ensuite, sous conditions, être utilisés comme élément de base de calcul ou de déduction lors d’une éventuelle plus-value future.
À la revente : l’impôt sur la plus-value
La revente d’un bien avec profit entraîne l’application de l’impôt sur le revenu (Impuesto sobre la Renta, ISR) sur la plus-value immobilière. Pour les non-résidents, deux méthodes de calcul sont ouvertes :
Taux de taxation applicable sur le prix de vente brut, sans déduction, pour la plus-value immobilière.
Le notaire, en tant qu’agent de retenue, est chargé de calculer, retenir et reverser cet impôt à l’État. Il travaille toujours en pesos, en utilisant le taux de change officiel publié au Diario Oficial de la Federación aux dates d’achat et de vente. La méthode la plus avantageuse peut être choisie, sous réserve de respecter les exigences documentaires (factures officielles pour les travaux, justificatifs de frais, etc.).
Les résidents fiscaux mexicains peuvent bénéficier d’une exonération importante pour la résidence principale, prévue par la Loi de l’impôt sur le revenu : une franchise équivalente à 700 000 UDI (unités de valeur indexées) par propriétaire éligible, soit plusieurs millions de pesos. Ce régime suppose de démontrer que le bien est effectivement la résidence principale, d’être citoyen mexicain ou résident temporaire/permanent et de disposer d’un RFC. L’exonération n’est utilisable que tous les trois ans par personne, et la superficie du terrain ne doit pas excéder trois fois celle de la construction.
Sont déductibles le prix d’acquisition, certains frais d’achat (impôt de 2%, honoraires, commissions) et les améliorations capitalisables comme les extensions, nouvelles pièces ou piscine. Les rénovations esthétiques et l’entretien courant ne sont pas inclus. Toutes les dépenses doivent être justifiées par des factures officielles (*facturas*).
Revenus locatifs : la fiscalité des loyers
Tout loyer perçu au Mexique, même si le propriétaire est non-résident, tombe dans le champ de l’ISR. Par défaut, lorsque le bailleur est un non-résident non enregistré fiscalement, une retenue de 25 % sur le revenu brut s’applique, sans droit à déduction.
Une alternative existe : s’enregistrer auprès du SAT, obtenir un RFC et déclarer les revenus locatifs comme un résident fiscal. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire certaines charges (maintenance, gestion, certains services) et est imposé au barème progressif, qui peut aller jusqu’à 35 % mais permet souvent d’obtenir un taux effectif inférieur à la retenue forfaitaire de 25 %.
Parallèlement, la TVA (IVA) à 16 % peut s’appliquer à certaines locations commerciales ou de courte durée, tandis que la plupart des locations résidentielles de longue durée en sont exemptes. Les bailleurs doivent émettre des facturas conformes pour les loyers perçus.
Administration fiscale, identifiants et résidence fiscale
Le bras armé de l’État en matière d’impôts s’appelle le SAT (Servicio de Administración Tributaria), souvent désigné par l’expression populaire « La Hacienda ». Le SAT gère l’ISR, l’IVA et supervise l’application des lois fiscales comme le Code fiscal fédéral, la Loi de l’impôt sur le revenu (MITL) ou la Loi sur la TVA.
Pour toute activité économique formelle au Mexique (location, revente, commerce, profession libérale), l’obtention d’un identifiant fiscal, le RFC (Registro Federal de Contribuyentes), est obligatoire. Composé de 13 caractères pour une personne physique et de 12 pour une société, il doit être fourni aux services publics (téléphonie, électricité) pour figurer sur les factures. Ces dernières servent ensuite de justificatifs pour bénéficier de déductions fiscales.
Par ailleurs, la notion de résidence fiscale ne coïncide pas exactement avec le séjour touristique. Un étranger peut devenir résident fiscal mexicain s’il a établi un foyer permanent dans le pays ou si le centre de ses intérêts vitaux (plus de 50 % de ses revenus ou de son activité professionnelle) se trouve au Mexique. Dans ce cas, il est imposable sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, avec accès en contrepartie à certains régimes favorables comme l’exonération sur la résidence principale.
Taxes internationales et conventions de non double imposition
Le Mexique a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays – notamment les États-Unis, le Canada et l’Espagne – pour éviter la double imposition. Ces traités permettent par exemple à un contribuable américain de créditer sur son impôt fédéral une partie des impôts payés au Mexique sur une plus-value immobilière, via un formulaire spécifique (IRS Form 1116), dans la limite de l’impôt théorique dû aux États-Unis sur la même base.
Les réformes fiscales américaines récentes ont supprimé, sous certaines conditions, la déductibilité des impôts fonciers étrangers au niveau fédéral. De plus, des mécanismes de report d’impôt comme l’échange 1031, applicables aux biens immobiliers aux États-Unis, ne s’appliquent pas aux propriétés situées au Mexique.
Environnement, sécurité et normes techniques
Au-delà du foncier et de la fiscalité, un investissement immobilier sérieux doit intégrer la dimension environnementale et réglementaire, surtout pour les projets de construction.
La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) chapeaute la politique environnementale fédérale, relayée par des agences comme la CONAGUA (eaux), la PROFEPA (inspection environnementale) ou la CONANP (aires protégées). La loi clé est la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA).
De nombreux projets nécessitent une étude d’impact environnemental, matérialisée par un *Manifiesto de Impacto Ambiental*. Ce document détaille les effets sur le sol, l’eau, la faune, la flore, les risques de pollution et les mesures d’atténuation prévues. Des permis spécifiques sont obligatoires pour changer l’usage de zones boisées, pour déboiser ou pour intervenir dans des aires protégées. De plus, les projets doivent se conformer à des Normes Officielles Mexicaines (NOM) portant sur l’efficacité énergétique des bâtiments, la qualité de l’air, la gestion des déchets ou la prévention des risques professionnels.
Ignorer ces obligations peut conduire à des sanctions sévères : amendes, fermeture du chantier ou de l’exploitation, voire démolition d’ouvrages illégaux. Pour un investisseur, cela signifie qu’au-delà du titre de propriété, la conformité réglementaire du projet est un axe majeur de due diligence.
Acheter sans vivre au Mexique : visas et présence physique
Un point rassurant pour beaucoup d’étrangers : il n’est pas nécessaire d’être résident ni même de disposer d’un visa particulier pour acheter un bien au Mexique. Une simple entrée comme touriste suffit pour signer un contrat de vente et une Escritura, à condition de disposer d’un RFC (obtenu éventuellement par l’intermédiaire d’un représentant légal).
Posséder un bien immobilier n’octroie pas automatiquement de carte de séjour ni la citoyenneté. Pour une résidence durable, il est nécessaire d’obtenir un visa de résident temporaire (valable jusqu’à 4 ans), puis éventuellement un statut de résident permanent. Ces démarches sont généralement conditionnées par des critères de revenus ou d’épargne, et non par la seule propriété d’un logement.
La présence physique de l’acheteur n’est pas indispensable à chaque étape. Avec une procuration dûment notariée, apostillée et traduite en espagnol, un avocat ou un représentant peut signer au nom de l’acheteur, ce qui rend les transactions à distance tout à fait possibles.
Les principaux risques et comment les réduire
Plus que la complexité des lois, c’est leur méconnaissance qui pose problème aux investisseurs étrangers. Les principaux risques identifiés sont :
L’achat de biens au Mexique, notamment de terres ejidales non privatisées, comporte des risques juridiques et financiers importants. Ces risques incluent des titres de propriété incomplets ou litigieux, des ventes par des vendeurs non autorisés, des dettes fiscales ou de copropriété impayées, des constructions illégales ou non conformes, une mauvaise anticipation de la fiscalité, et le recours illégal et risqué à des prête-noms pour contourner les restrictions de propriété.
La meilleure assurance reste toujours la même : constituer une équipe professionnelle solide (avocat en droit immobilier, notaire expérimenté, agent sérieux, éventuellement comptable fiscaliste) et ne jamais renoncer aux vérifications de base, même si l’affaire paraît urgente ou très attractive en prix.
Des coûts faibles ne signifient pas des règles laxistes
Un des attraits majeurs du Mexique tient au niveau relativement bas de certains coûts récurrents. L’impôt foncier représente environ 0,2 % du PIB national, contre près de 2,8 % aux États-Unis. Pour un bien de 2 millions de pesos (environ 100 000 USD), on observe des predials typiques autour de 3 800 pesos (environ 200 USD), là où un bien de valeur comparable pourrait générer autour de 830 USD de taxes foncières aux États-Unis et 500 CAD au Canada.
Mais cette douceur fiscale ne doit pas masquer la sophistication du cadre juridique. L’architecture constitutionnelle (article 27, zone restreinte, clause Calvo), les régimes distincts pour la propriété sociale (ejidos), l’empilement de lois fiscales (ISR, IVA, impôt d’acquisition, predial), les règles d’urbanisme étagées (fédérales, étatiques, municipales), sans oublier la surcouche environnementale, forment un système complet, cohérent, mais exigeant.
S’y conformer n’est pas optionnel. En revanche, une fois ces règles comprises et intégrées dans le projet – qu’il s’agisse d’une maison de retraite en bord de mer, d’un petit immeuble locatif en ville ou d’un terrain à développer – le Mexique offre un équilibre rare entre sécurité juridique, fiscalité modérée et potentiel de valorisation.
En un mot, l’immobilier mexicain récompense ceux qui prennent le temps de comprendre ses lois autant que ses paysages.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie au Mexique
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour chercher du rendement locatif et une exposition en pesos. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riviera Maya, Mexico, Guadalajara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans une zone touristique ou en forte croissance urbaine, comme Cancún, Playa del Carmen ou certains quartiers de Mexico, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – en gardant à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et intégration de l’actif mexicain dans la stratégie patrimoniale globale.
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