Comment réussir une location longue durée au Mexique

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer au Mexique pour plusieurs mois ou plusieurs années ne se résume pas à trouver un joli appartement sur Instagram. Le pays attire retraités, nomades numériques, familles en quête de meilleure qualité de vie… mais son marché locatif est à la fois attractif, complexe, très local et de plus en plus cher dans certaines zones. Comprendre les règles du jeu avant de signer un contrat de location longue durée peut faire la différence entre une belle opportunité et un mauvais plan coûteux.

Comprendre le contexte : un pays abordable, un marché sous tension

Le premier élément qui pousse de nombreux étrangers à louer au Mexique, c’est le coût de la vie. En moyenne, vivre au Mexique revient environ 40 % moins cher qu’aux États‑Unis, et les dépenses de logement y sont près de 60 % plus basses. Pourtant, cette moyenne cache de fortes disparités selon les villes et les quartiers.

Pour donner un ordre de grandeur, les estimations de budget mensuel moyen sont les suivantes :

Le Mexique se classe autour de la 104ᵉ place mondiale en coût de la vie, loin derrière les grandes villes nord‑américaines. Pourtant, dans certains marchés comme Mexico City, Cancún, Puerto Vallarta ou San Miguel de Allende, la pression locative est intense : gentrification, déficit de logements, afflux de travailleurs à distance et retraités étrangers, et explosion des locations de courte durée.

Coûts de la vie quotidienne : des charges raisonnables, mais variables

Les loyers ne sont qu’une partie de l’équation. Les charges courantes restent attractives, surtout comparées à l’Amérique du Nord :

En revanche, la climatisation fait exploser la facture d’électricité sur les côtes : 80 à 200 USD par mois ne sont pas rares dans les villes chaudes et humides, alors que dans les hauts plateaux (Mexico City, Guadalajara, Mérida centro historique), la note peut rester sous les 20 USD mensuels.

Où louer : panoramique des villes et des loyers

Choisir sa ville et son quartier est probablement la décision la plus structurante pour une location longue durée. Entre les grandes métropoles, les villes coloniales et les stations balnéaires, les écarts de prix et d’ambiance sont énormes.

Grandes villes et destinations prisées : ordre de grandeur des coûts

Les données suivantes donnent une idée du coût mensuel de la vie pour une personne seule, loyer compris, dans les principales villes mexicaines :

Les villes les plus abordables parmi les grandes agglomérations sont León, Morelia et Culiacán, autour de 720 USD par mois pour une personne. À l’autre extrémité du spectre, Monterrey, Mexico City, Cancún ou Mérida dépassent largement les 1 000 USD pour un mode de vie standard.

Pour une approche plus fine, les loyers moyens nationaux projetés sont les suivants :

Ces valeurs sont des moyennes nationales : dans des marchés très tendus comme Mexico City, Cancún ou San Miguel de Allende, les loyers dépassent largement ces chiffres.

Focus Mexico City : un marché à part, sous tension

Mexico City concentre un nombre important d’expatriés, de jeunes actifs et d’étudiants. C’est aussi l’un des marchés où les chiffres sont les mieux documentés :

Le loyer moyen d’un appartement vers la fin de 2025 est projeté autour de 21 000 MXN (environ 1 130 USD), avec une hausse de 12–15 % par rapport à 2024. Les hausses attendues pour 2026 se situent encore autour de 8–10 %.

Les expatriés se concentrent surtout à Polanco, Roma Norte et Condesa, où les loyers d’un 2 pièces ou petit 3 pièces se situent facilement entre 18 000 et 45 000 MXN (1 030–2 570 USD) par mois. Les appartements 3 chambres en zone centrale se louent souvent entre 25 000 et 40 000 MXN (1 460–2 340 USD).

Villes balnéaires et destinations d’expatriés : un autre visage du marché

Au‑delà des grandes métropoles, plusieurs destinations balnéaires ou coloniales concentrent une importante communauté étrangère : Puerto Vallarta, San Miguel de Allende, Mérida, Riviera Maya (Playa del Carmen, Tulum), Cancún, Progreso, Puerto Escondido, Cabo San Lucas…

Leur point commun : une offre importante de condos et maisons meublés, avec piscine, sécurité 24 h/24 et services partagés. Les ordres de grandeur suivants permettent de se situer :

Ces villes pratiquent souvent un double marché : tarifs élevés pour les annonces en anglais et locations courte durée, tarifs plus “locaux” pour les annonces en espagnol, Facebook Marketplace ou les panneaux “Se Renta” sur place.

Comment chercher : penser comme un local, pas comme un touriste

La principale erreur des nouveaux arrivants au Mexique est de se limiter aux plates-formes qu’ils utilisent déjà dans leur pays. Or, une grande partie des meilleures offres ne figure ni sur Airbnb ni sur les sites anglophones.

Les bons outils : sites, réseaux sociaux, terrain

Pour une location longue durée, trois canaux principaux se complètent :

1. Les sites immobiliers mexicains Inmuebles24, Vivanuncios, MetrosCúbicos, Homie, Lamudi sont des références nationales. On y trouve surtout des annonces d’agences, souvent en espagnol, avec une approche plutôt “formelle” : contrats standards, exigence de garant (aval ou fiador), dépôt, parfois étude de solvabilité.

2. Facebook Marketplace et groupes locaux Facebook Marketplace est très utilisé par les propriétaires et petits intermédiaires qui s’adressent d’abord aux Mexicains, avec des loyers affichés en pesos. C’est là que l’on trouve souvent les meilleurs prix, mais aussi davantage de risques de confusion ou de scam, d’où l’importance de visiter les lieux avant de verser le moindre peso.

Chercher en espagnol avec des mots‑clés comme “departamento en renta”, “casa en renta”, “renta larga temporada” suivi du nom de la ville ou du quartier donne de bien meilleurs résultats qu’en anglais.

Le bouche‑à‑oreille joue aussi à plein : dire à son taxi, au serveur, au barman ou au réceptionniste d’hôtel que vous cherchez une location longue durée permet parfois de dégoter un logement avant même qu’il ne soit annoncé.

Stratégie recommandée : courte durée d’abord, longue ensuite

Pour éviter de se précipiter, une approche très efficace consiste à :

– réserver d’abord un logement meublé pour un mois (via Airbnb, Vrbo ou agences locales) dans la ville ciblée ;

– utiliser ce mois comme base pour visiter physiquement quartiers et appartements, sentir l’ambiance à différents moments de la journée, tester le bruit, la sécurité, l’accès aux transports et services ;

– négocier ensuite un bail de 12 mois ou plus, de préférence en direct avec le propriétaire ou via un agent local.

Faire appel à un agent immobilier : quand et pourquoi

Au Mexique, la profession d’agent n’est pas réglementée de manière uniforme. Certaines régions (Mexico City, Jalisco, Nuevo León, Quintana Roo) exigent une licence ; ailleurs, tout le monde ou presque peut se dire “asesor inmobiliario”. Il existe néanmoins une association professionnelle, l’AMPI, qui délivre des formations et certifications.

Pour un étranger, surtout si son espagnol est limité, l’agent peut rendre de grands services :

– accès à des listings non publiés ;

– gain de temps (sélection selon votre budget, vos critères et votre calendrier) ;

– accompagnement aux visites, traduction, interface avec le propriétaire ;

– négociation des conditions (loyer, durée, ameublement, travaux éventuels) ;

– préparation ou relecture du contrat et explication des clauses ;

– support à plus long terme (conseils de quartier, résolution de petits litiges).

En location, c’est normalement le propriétaire qui paie la commission de l’agent, en général l’équivalent d’un mois de loyer. Un agent sérieux ne devrait donc pas vous réclamer d’honoraires pour simplement vous montrer des biens. Si c’est le cas, méfiance.

Budget, garanties et documents : ce qu’il faut vraiment prévoir

L’un des facteurs qui surprennent le plus les nouveaux venus est la quantité de garanties demandées, surtout dans les grandes villes.

Dépôt de garantie, loyers d’avance et “apartado”

Dans la grande majorité des cas, vous devrez verser :

– un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer (parfois deux) ;

– le premier mois de loyer à la signature.

Dans les zones très touristiques ou pour des biens haut de gamme, certains propriétaires exigent aussi le dernier mois de loyer d’avance, ou même plusieurs mois prépayés, en particulier si vous n’avez pas de garant mexicain. Au‑delà de trois mois de loyer exigés d’un coup, le signal devient franchement rouge.

L’aval / fiador : le garant mexicain, nerf de la guerre

Surtout à Mexico City, Guadalajara, Querétaro, Mérida ou Oaxaca, beaucoup de propriétaires exigent un garant local, appelé aval ou fiador, qui doit :

– être citoyen mexicain ;

– posséder un bien immobilier dans la même ville ou l’État ;

– souvent, avoir ce bien totalement payé (sans hypothèque).

Ce garant s’engage légalement à couvrir vos impayés ou dommages. Pour un étranger récemment arrivé, trouver une telle personne est souvent impossible. D’où plusieurs solutions de contournement de plus en plus utilisées :

Dans les villes balnéaires très tournées vers les expatriés, ces exigences peuvent être plus souples : beaucoup de propriétaires acceptent de renoncer à l’aval en échange de plusieurs mois d’avance.

Documents courants demandés aux locataires

Les dossiers à fournir varient fortement d’un propriétaire à l’autre, mais on retrouve fréquemment :

– passeport en cours de validité ;

– visa ou carte de résident temporaire/permanent pour une location supérieure à quelques mois ;

– preuves de revenus (relevés bancaires, fiches de paie, contrats de travail, déclarations fiscales) ;

– éventuellement, un numéro fiscal mexicain (RFC) pour certains contrats plus formels ;

– lettres de référence (anciens propriétaires, employeurs) ;

– historique d’adresses précédentes ;

– coordonnées bancaires et relevés montrant une solvabilité suffisante.

Si vous n’avez pas d’historique de crédit mexicain, le propriétaire peut renoncer à la vérification en échange d’un dépôt plus élevé ou d’un aval solide.

Le contrat de location : lire, comprendre, négocier

Au Mexique, le contrato de arrendamiento est systématiquement rédigé en espagnol, et c’est cette version qui fait foi devant les tribunaux, même si une traduction anglaise est jointe. Le droit étant largement favorable aux locataires, les propriétaires cherchent souvent à se protéger par des clauses robustes. Côté locataire, l’enjeu est de ne pas signer à l’aveugle.

Durée, renouvellement, augmentation

Pour une location longue durée, le standard est un bail d’un an minimum. On trouve parfois des baux de 6 mois, surtout dans les villes touristiques, mais sur le plan juridique, la référence reste les 12 mois. Rien n’empêche de signer un contrat de 2 ou 3 ans si les deux parties y trouvent un intérêt.

Sans clause contraire, un bail peut se prolonger de facto en contrat à durée indéterminée si le locataire reste dans les lieux après la date de fin sans opposition expresse du propriétaire. Dans ce cas, un simple préavis (souvent 30 jours) suffit ensuite pour y mettre fin.

Les augmentations de loyer obéissent à deux logiques :

– liberté contractuelle : hors zones régulées, les hausses sont négociées d’un commun accord, souvent avec une référence à l’inflation (indice INPC) ou à un pourcentage (par exemple 5–10 % par an) ;

– régulation locale : à Mexico City notamment, une réforme récente plafonne les hausses annuelles des baux résidentiels au niveau de l’inflation officielle de l’année précédente (Banque du Mexique). De plus, certains dispositifs anciens limitent l’augmentation à 10 % lors d’un renouvellement annuel.

Dans tous les cas, la bonne pratique consiste à exiger une clause écrite précisant clairement comment sera calculée l’augmentation annuelle, et à négocier ce point avant signature.

Clauses clés à vérifier avant de signer

Un contrat complet devrait préciser au minimum :

Si vous ne lisez pas suffisamment l’espagnol, il est fortement recommandé de faire relire le contrat par un avocat ou un agent bilingue. Et surtout, ne signez jamais un bail que vous n’avez pas vu physiquement appliqué au logement (photos, état des lieux, numéros de compte CFE, etc.).

Charges, services et coût réel du logement

Un loyer “tout compris” affiché sur un site peut sembler attractif, mais dans la plupart des locations longue durée “à la mexicaine”, les charges sont séparées du loyer. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut clarifier poste par poste.

Électricité : le piège du tarif DAC

L’électricité est fournie par la CFE, unique opérateur national. Le système est basé sur des tranches subventionnées (tarif 1, 1A, 1B… 1F) et un tarif pénalisant DAC (Doméstica de Alto Consumo) qui s’applique quand la consommation dépasse environ 2 500 kWh sur une période de facturation. Une fois en DAC, plus aucune subvention : le kWh devient nettement plus cher.

Cet aspect est crucial pour les logements avec climatisation intensive (côtes, plaines chaudes). Plusieurs expatriés découvrent trop tard des factures de 80 à 200 USD par mois pendant la saison chaude, alors que dans les hauts plateaux sans climatisation, la note peut rester inférieure à 20 USD.

Il est donc essentiel de :

Eau, gaz, internet : qui paie quoi ?

L’eau est gérée par des compagnies publiques locales. Techniquement, le non‑paiement ne conduit pas toujours à une coupure (l’accès à l’eau est reconnu comme droit fondamental), ce qui explique que beaucoup de comptes restent aux noms d’anciens propriétaires. En pratique, la facture d’eau est souvent incluse dans le loyer dans les immeubles ou réglée par le propriétaire qui refacture ensuite.

Le gaz (propane/butane) est généralement livré en bonbonnes ou via un réservoir stationnaire sur le toit ; vous commandez au camion local, payez à la livraison et donnez un pourboire. Dans ce cas, c’est quasiment toujours le locataire qui paie sa consommation.

L’internet et la télévision par câble sont fournis par des entreprises privées (Telmex, Megacable, TotalPlay, Izzi, Starlink…). Un abonnement standard coûte autour de 25–30 USD par mois. Pour ouvrir un compte, il faut souvent :

– un justificatif de domicile (facture CFE ou bail) ;

– un document d’identité ;

– parfois un RFC.

Frais de copropriété (HOA) et entretien

Dans les condominiums ou résidences fermées, des frais mensuels de maintenance sont facturés par l’administration de l’immeuble, souvent de l’ordre de 1 500 à 4 000 MXN par mois, ou 30–100 MXN/m². Ils couvrent la sécurité, la piscine, l’entretien des parties communes, parfois l’eau et le gaz de base.

En règle générale, ces frais sont à la charge du propriétaire, qui peut en tenir compte dans son loyer, mais pas toujours. Il arrive qu’ils soient refacturés au locataire, ou partagés. Là encore, c’est une ligne à clarifier dans le contrat.

S’ajoutent parfois des “assessments” spéciaux pour de gros travaux (toiture, façade, ascenseur), pouvant aller de 5 000 à 20 000 MXN par appartement : en principe, ils concernent uniquement le propriétaire, pas le locataire, mais il n’est pas rare qu’ils servent de prétexte à une hausse de loyer à la prochaine échéance.

Cadre légal : protections solides pour le locataire, lenteurs pour le propriétaire

Le Mexique est un État fédéral, avec 31 États et Mexico City, chacun doté de son propre code civil. Mais sur l’essentiel, la philosophie est claire : la loi est globalement pro‑locataire.

Droits fondamentaux du locataire

Parmi les protections les plus importantes :

– le propriétaire doit délivrer un logement habitable, salubre et sûr ;

– il doit assurer les réparations majeures (structure, grosses fuites, installations défectueuses) ;

– il ne peut pas vous expulser sans décision de justice : pas de changement de serrure unilatéral, pas de coupure de services en guise de pression ;

– si le bien est vendu, le nouveau propriétaire doit respecter le bail jusqu’à son terme (“la vente ne rompt pas le bail”) ;

– en cas de décès du locataire, les proches vivant déjà dans le logement (conjoint, concubin, enfants, autres membres du foyer) peuvent continuer à occuper les lieux aux mêmes conditions.

Contrôles des loyers et réformes récentes

Historiquement, certains dispositifs de contrôle des loyers s’appliquent dans la capitale, avec par exemple une limitation des hausses annuelles à 85 % de la hausse du salaire minimum local pour certains baux. Plus récemment, Mexico City a adopté des réformes :

– plafonnant les augmentations annuelles au taux d’inflation de l’année précédente ;

– instaurant un registre numérique obligatoire des baux résidentiels, que les propriétaires doivent alimenter dans les 30 jours suivant la signature.

Impôts et charges côté propriétaire

Pour comprendre la marge de manœuvre lors d’une négociation, il est utile de savoir ce qui pèse sur le propriétaire :

– l’impôt sur le revenu (ISR) sur les loyers, avec des taux progressifs pouvant aller jusqu’à 35 % ;

– la possibilité de déduire forfaitairement 35 % du loyer brut ou de déclarer frais réels (taxe foncière, travaux documentés, frais de gestion…) ;

– une taxe foncière annuelle (predial) souvent modeste : à Mexico City, entre 3 000 et 12 000 MXN par an pour beaucoup de logements (170–685 USD) ;

– les frais de copropriété déjà évoqués, 5–10 % du loyer pour une société de gestion si le bien est administré professionnellement.

Pour comparer, les rendements bruts locatifs à Mexico City tournent souvent autour de 5–8 % par an, et les rendements nets plutôt autour de 3–4 % pour des baux longue durée en centre‑ville. Les locations courte durée peuvent générer 8–14 % brut, mais avec plus de charges, de taxes (TVA 16 %, taxe d’hébergement 3–5 %) et de risques réglementaires.

Meublé ou non meublé : ce que “amueblado” veut vraiment dire

Au Mexique, les termes utilisés dans les annonces peuvent être trompeurs pour un regard nord‑américain ou européen.

– “Amueblado” : meublé. Parfois complet (canapé, lit, table, chaises, électroménager, ustensiles de cuisine), parfois très minimaliste (un lit et une table).

– “Semi‑amueblado” : partiellement meublé, le plus souvent avec un frigo, une cuisinière et éventuellement quelques meubles de base.

– “Sin muebles” : sans meubles. Peut signifier un logement totalement vide, sans électroménager, sans lampes, sans tringle à rideaux, parfois même sans douchette.

– de réclamer un inventaire détaillé écrit avant de signer ;

– de visiter le logement pour vérifier ce qui est réellement présent, y compris des éléments basiques comme un chauffe‑eau fonctionnel, des moustiquaires, une pression d’eau acceptable.

Les meublés se louent généralement 15–25 % plus cher que les logements équivalents non meublés, mais évitent d’avoir à acheter tout le mobilier, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars.

Profils de locataires et attentes : se positionner intelligemment

À Mexico City, la demande locative se répartit, en gros, ainsi :

– 50–55 % de professionnels locaux ;

– 25–30 % d’étudiants et jeunes actifs ;

– 15–20 % d’expatriés et relocalisations d’entreprise.

Les jeunes actifs privilégient Roma Norte, Condesa, Narvarte, où ils paient volontiers 15 000 à 25 000 MXN par mois pour un 1–2 pièces moderne. Les familles recherchent plutôt Del Valle, Coyoacán ou San Ángel pour des 2–3 chambres à 22 000–40 000 MXN.

Là où vous vous situez dans ce paysage influe fortement sur ce que l’on vous proposera et sur votre marge de négociation. Chercher des annonces en espagnol, ne pas dévoiler immédiatement un budget élevé, et éviter les agences qui ne travaillent que pour les étrangers sont des stratégies payantes pour ne pas subir la fameuse “gringo‑tax”.

Sécurité, arnaques et bon sens

L’explosion de la demande étrangère a mécaniquement attiré les escrocs. Les arnaques les plus courantes suivent toujours le même schéma :

– annonce trop belle pour être vraie, photos parfaites, prix très inférieur au marché ;

– propriétaire “actuellement à l’étranger” qui demande un virement ou un dépôt PayPal/Western Union avant toute visite ;

– pression pour décider très vite, “car il y a beaucoup de candidats”.

Pour s’en prémunir :

Construire un budget réaliste de location longue durée

Pour finir, assembler toutes ces données permet de construire un budget mensuel cohérent. Prenons, à titre d’illustration, deux scénarios réalistes.

Personne seule dans une grande ville (appartement 1 chambre confortable)

On arrive facilement à une fourchette de 1 000–1 400 USD par mois selon la ville, le quartier et votre style de vie. Avec climatisation forte sur la côte, il faudra rajouter 60–150 USD d’électricité selon l’usage.

Couple dans une ville moyenne ou balnéaire (2 chambres, niveau de vie confortable)

En croisant les exemples de budgets fournis par différents témoignages :

On se situe dans une fourchette de 2 000 à 2 800 USD par mois pour un couple, avec un bon niveau de confort et quelques extras. Pour une famille avec enfants, le budget grimpe, surtout si l’on intègre école privée, plus grande surface et déplacements plus fréquents.

En résumé : louer au Mexique, une bonne affaire à condition d’être préparé

Louer un bien immobilier à long terme au Mexique reste, pour beaucoup, une manière très efficace de réduire son coût de vie, d’améliorer sa qualité de vie ou de tester un projet d’expatriation avant d’acheter. Le pays offre un éventail impressionnant de possibilités : studio moderne à Mexico City, maison coloniale à Mérida, condo de plage à Puerto Vallarta, maison familiale en banlieue de Guadalajara…

Mais ce marché demande de :

Avec ces précautions et une vision réaliste des loyers, des charges et des démarches, louer à long terme au Mexique peut devenir une expérience à la fois économiquement avantageuse et profondément enrichissante.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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