Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre au Mexique n’est pas seulement une histoire de plage, de soleil et de nearshoring industriel. Derrière l’attrait touristique et la dynamique économique, le pays a construit un arsenal d’avantages fiscaux qui, bien utilisés, peuvent faire une vraie différence sur la rentabilité nette d’un projet immobilier. De la simple maison de vacances louée sur une plateforme en ligne aux portefeuilles d’immeubles logés dans des FIBRAs (l’équivalent mexicain des REITs), la fiscalité mexicaine offre de multiples portes d’entrée aux investisseurs — résidents ou étrangers — prêts à s’y pencher sérieusement.
Un cadre fiscal globalement favorable aux propriétaires
Avant d’entrer dans le détail des régimes spécifiques, il faut comprendre l’architecture générale de l’impôt au Mexique pour un investisseur immobilier. Trois volets dominent : l’imposition des revenus locatifs, la fiscalité des plus-values et les taxes récurrentes comme le Predial (taxe foncière) ou l’ISAI (taxe d’acquisition).
La taxe foncière (Predial) est fixée par la municipalité sur la valeur cadastrale, souvent bien inférieure à la valeur marchande. La base taxable représente généralement entre 20 % et 60 % du prix réel du bien, ce qui se traduit par des montants très modérés par rapport à d’autres pays.
Pour les revenus locatifs, la règle est claire : que vous soyez résident fiscal mexicain ou non, les loyers générés par un bien situé au Mexique sont imposables au Mexique. Mais les modalités, les taux et les possibilités de déduction varient fortement selon le statut du propriétaire et le régime choisi. C’est précisément là que se nichent les avantages les plus intéressants pour un investisseur bien conseillé.
Au Mexique, l’impôt sur le revenu (ISR) s’applique à la vente de biens immobiliers. Le vendeur dispose d’une option stratégique : il peut généralement choisir entre une imposition forfaitaire sur le prix de vente brut ou une imposition progressive sur le gain net, après déduction des frais. Cette liberté de choix constitue un levier d’optimisation fiscale important, permettant de sélectionner la méthode la plus avantageuse selon la situation.
Un paradis discret pour la taxe foncière
Parmi les arguments les plus concrets en faveur de l’investissement immobilier au Mexique, la faible pression de la taxe foncière arrive très haut dans la liste. Le Predial est une taxe municipale qui finance routes, écoles, sécurité ou collecte des déchets, mais son poids dans le budget d’un propriétaire est souvent étonnamment léger.
Niveaux de taxe foncière et avantage comparatif
Les taux de Predial varient selon les municipalités, mais se situent généralement dans une fourchette de 0,05 % à environ 0,3 % de la valeur cadastrale, avec certains textes mentionnant un plafond pouvant monter jusqu’à 1,2 %. Comme cette base cadastrale est en pratique très inférieure à la valeur de marché, le montant réel payé reste bas.
On peut résumer l’ordre de grandeur dans le tableau suivant :
| Élément | Situation typique au Mexique |
|---|---|
| Base taxable | Valeur cadastrale, souvent 20–60 % de la valeur de marché |
| Taux de Predial (fourchette courante) | Environ 0,05 % à 0,3 % (rarement au‑delà de 1,2 %) |
| Montant annuel pour la plupart des biens | Environ 150 à 500 USD par an |
| Contribution à la richesse nationale | Environ 0,2 % du PIB (contre ~2,8 % aux États‑Unis) |
Concrètement, cela signifie qu’un bien d’environ 400 000 USD dont la valeur cadastrale ne représente que 40 % de cette somme pourra supporter une taxe annuelle d’environ 320 USD. Sur un front de mer à Tulum, une villa de 500 000 USD avec une base de 300 000 USD peut générer un Predial d’environ 750 USD par an. Pour un investisseur habitué à des taxes foncières entre 0,8 % et 2 % de la valeur de marché en Amérique du Nord ou en Europe, cet écart se traduit, sur vingt ans, par des dizaines de milliers de dollars d’économie.
Réductions et remises pour paiement anticipé
Autre avantage, souvent ignoré : la quasi‑généralisation des remises pour paiement anticipé. Dans de nombreuses villes, régler son Predial en début d’année donne droit à une réduction automatique.
Les municipalités peuvent offrir jusqu’à 25 % de remise pour les paiements les plus précoces.
| Période de paiement | Réduction fréquente sur le Predial |
|---|---|
| Décembre (dans certaines villes) | Jusqu’à 25 % |
| Janvier | 15–20 % |
| Février | 6–10 % |
| Après la période de remise | Aucune réduction, et pénalités possibles |
Pour un investisseur qui gère un portefeuille de biens, anticiper ces paiements permet de comprimer encore le coût net de détention. Dans certains cas, des réductions supplémentaires sont prévues pour les seniors titulaires d’une carte INAPAM, les retraités ou les personnes en situation de handicap, ce qui peut ramener la facture à un niveau symbolique.
Des structures juridiques pensées pour les étrangers… et fiscalement exploitables
Le Mexique encadre strictement la propriété étrangère dans les zones dites « restreintes » — 50 kilomètres des côtes et 100 kilomètres des frontières. Sur le papier, un étranger ne peut pas y détenir directement un titre foncier. Dans la pratique, des mécanismes spécialement conçus rendent cette contrainte neutre pour l’investisseur, tout en offrant quelques opportunités d’optimisation.
Le fideicomiso : un trust bancaire au service de l’investisseur
Dans la zone restreinte, la solution standard est le fideicomiso, un trust bancaire par lequel une banque mexicaine détient le titre pour le compte du bénéficiaire étranger. Ce dernier conserve tous les droits d’usage économique : occuper, louer, améliorer, hypothéquer, voire vendre le bien. La durée initiale du trust est de 50 ans, renouvelable, et le bénéficiaire peut désigner plusieurs ayants droit, ce qui en fait aussi un outil ingénieux de transmission patrimoniale sans droits de succession, puisque le Mexique ne connaît pas d’impôt fédéral sur les successions.
Sur le plan fiscal, les obligations applicables à un bien détenu via fideicomiso sont les mêmes qu’en détention directe (paiement du Predial, taxes sur la location ou la vente). Le trust n’ajoute pas de couche d’imposition supplémentaire, bien qu’il entraîne des frais spécifiques de gestion.
| Coût lié au fideicomiso | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Mise en place initiale | Environ 500 à 1 500 USD |
| Frais annuels de maintenance | Environ 500 à 800 USD |
| Permis des Affaires étrangères | Environ 400 USD (≈ 7 500 MXN) |
| Durée initiale du trust | 50 ans, renouvelable |
Pour un investisseur étranger qui loue son bien, la structure ne modifie pas la fiscalité des loyers mais ajoute un intérêt en matière successorale : en désignant clairement des bénéficiaires, on évite souvent des procédures complexes et tout risque d’imposition successorale locale.
Société mexicaine, transparence et choix de la fiscalité
Alternative fréquente, surtout pour un portefeuille de biens, la création d’une société mexicaine permet de détenir des actifs dans la zone restreinte sans fideicomiso. Fiscalement, cette solution fait basculer l’imposition au niveau de la personne morale, avec un impôt sur les sociétés de 30 % sur le résultat net et, le cas échéant, une retenue de 10 % sur les dividendes distribués à l’étranger.
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) offre plusieurs avantages fiscaux. Elle permet notamment de déduire une large palette de dépenses (frais de gestion, intérêts d’emprunt, amortissements, entretien). Les déficits peuvent être reportés sur une période de dix ans. De plus, certains investisseurs institutionnels ou fonds de pension étrangers peuvent bénéficier d’une exonération, sous réserve du respect de règles spécifiques.
Mais c’est surtout via un autre véhicule, la FIBRA, que le Mexique a choisi de favoriser fiscalement l’investissement immobilier à grande échelle.
FIBRAs : le super outil fiscal des investisseurs immobiliers
Les FIBRAs – Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces – sont les cousins mexicains des REITs américains. Mis en place en 2004, ces trusts immobiliers cotés en bourse sont devenus en une décennie un pilier du marché. Ils se caractérisent par une combinaison de règles d’investissement et de privilèges fiscaux qui les rendent particulièrement attractifs pour les investisseurs individuels, les institutions et les fonds de pension, mexicains comme étrangers.
Comment fonctionne une FIBRA ?
Une FIBRA doit juridiquement prendre la forme d’un trust mexicain, administré par une banque locale agissant comme fiduciaire. Son objet principal est d’acquérir, construire ou financer des biens destinés à la location, ou d’acheter des droits sur les revenus de ces locations. Elle ne peut pas être un véhicule privé : pour bénéficier du régime, elle doit être cotée sur une bourse mexicaine (BMV ou BIVA), avec au moins 15 % de ses certificats dans le flottant à l’introduction, et 12 % pour maintenir la cotation, et une dispersion initiale auprès d’au moins 200 investisseurs sans lien entre eux.
Pour conserver son statut fiscal privilégié, une FIBRA doit investir au minimum 70 % de son patrimoine dans des biens locatifs, des droits sur loyers ou des créances hypothécaires associées. Ces immeubles doivent être loués pendant au moins quatre ans après leur construction ou leur acquisition. Aucune durée de vie maximale n’est imposée, une FIBRA pouvant théoriquement exister indéfiniment.
S’ajoute une exigence de distribution très élevée : au moins 95 % du revenu net fiscal doit être redistribué chaque année aux porteurs de certificats. C’est précisément cette obligation qui justifie le traitement fiscal de faveur.
Un régime sans impôt au niveau du véhicule
Le cœur de l’avantage fiscal des FIBRAs tient dans un principe simple : l’imposition se fait chez les investisseurs, pas au niveau du trust. Le véhicule lui‑même n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu comme une société classique. L’État prélève l’impôt soit par retenue à la source, soit directement chez les porteurs qui sont résidents fiscaux mexicains, mais sans faire peser de charge supplémentaire sur la FIBRA.
Les grandes lignes de ce régime se résument ainsi :
| Aspect fiscal | Traitement dans une FIBRA |
|---|---|
| Impôt sur le revenu au niveau FIBRA | Aucun impôt sur les bénéfices, pas de paiements anticipés mensuels |
| Distribution minimum | 95 % du revenu net fiscal par an aux porteurs |
| Retenue sur les distributions | Pas de retenue spécifique assimilable à un dividende pour les porteurs |
| Retour de capital | Aucun ordre de priorité imposé, possibilité de restituer du capital |
| Plus‑values sur certificats | Exonération pour personnes physiques mexicaines et non‑résidents, si vente en bourse |
| Fiscalité des fonds de pension mexicains | Exonération sur revenus et plus‑values, préservée dans ce cadre |
| Fiscalité des fonds de pension étrangers | Exonération possible sur revenus et plus‑values sous conditions |
Pour un investisseur individuel mexicain, les distributions reçues s’ajoutent à son revenu imposable et sont soumises à l’ISR, mais sans retenue additionnelle de type « impôt sur les dividendes ». Pour un non‑résident, une retenue au taux de l’impôt sur les sociétés (en pratique 30 %) peut s’appliquer, mais les régimes spéciaux pour fonds de pension étrangers permettent souvent une exonération complète sur ces revenus et sur les gains, à condition de respecter certaines règles (exonération dans le pays de résidence, propriété économique des certificats, détention minimale et durée de location d’au moins quatre ans pour l’exonération sur plus‑values).
Transformer de l’immobilier direct en titres… en différant l’impôt
Autre avantage peu connu mais stratégique : un propriétaire peut apporter un immeuble à une FIBRA en échange de certificats de cette FIBRA. Fiscalement, cette opération n’est pas neutre — elle déclenche en théorie une plus‑value — mais le régime prévoit une possibilité de report : l’impôt sur la plus‑value latente est différé jusqu’à la cession des certificats reçus en échange.
Ce mécanisme cumule deux atouts principaux. Il permet au propriétaire d’échanger un actif immobilier peu liquide contre des titres négociables dans une structure plus liquide et diversifiée, sans sortie de cash immédiate pour l’impôt. De plus, il entraîne un relèvement du coût fiscal d’acquisition (step-up) des biens apportés, réduisant ainsi les gains imposables futurs sur ces actifs. Le profil de rendement devient hybride, combinant des revenus réguliers et une création de valeur.
Diversification, protection et accès facilité au marché
Au‑delà de la fiscalité pure, les FIBRAs offrent plusieurs bénéfices économiques qui intéressent directement l’investisseur :
Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) offrent une approche accessible et sécurisée de l’investissement dans l’immobilier professionnel, avec des avantages structurants.
Accès mutualisé à plus de 2 200 immeubles répartis sur des segments variés (centres commerciaux, entrepôts, bureaux, hôtels, services), sans ticket d’entrée élevé.
Diversification géographique et sectorielle qui réduit le risque propre à un actif isolé.
Gestion assurée par un administrateur spécialisé, avec des obligations de transparence propres aux sociétés cotées.
Séparation juridique du patrimoine du trust et des créanciers du constituant : en cas de difficultés du promoteur, les créanciers ne peuvent saisir que les droits sur le trust, pas directement les biens.
Avec une quinzaine de FIBRAs cotées sur la Bourse mexicaine (BMV) et la BIVA, pour une capitalisation cumulée d’environ 370 milliards de pesos, le marché est suffisamment profond pour attirer les grands institutionnels (fonds de pension AFORES / SIEFORES, assureurs, etc.) tout en restant accessible au détail.
Revenus locatifs : du régime simplifié aux stratégies optimisées
Pour un investisseur qui loue un bien hors FIBRA — directement, via fideicomiso ou via société — le traitement fiscal des loyers est central dans le calcul du rendement net. Sur ce terrain, la législation distingue clairement résidents et non‑résidents, tout en laissant plusieurs degrés de sophistication à ceux qui souhaitent optimiser.
Résidents fiscaux : déduction des charges et amortissement
Un résident fiscal mexicain est imposé sur ses revenus mondiaux, y compris limmobilier. Pour les loyers, deux grandes options coexistent.
La première consiste à déduire les charges réelles : Predial, assurance, frais de réparation et d’entretien, commission d’agence, intérêts d’emprunt indexés sur l’inflation, et surtout amortissement du bâtiment à hauteur de 5 % par an de son coût corrigé de l’inflation. Cette approche suppose de tenir une comptabilité électronique et de disposer, pour chaque dépense, de factures officielles (facturas ou CFDI) validées par le SAT.
La seconde, plus simple, autorise un abattement forfaitaire de 35 % du loyer brut, auquel s’ajoute la déduction des taxes foncières payées. L’investisseur n’a alors pas à justifier ligne par ligne l’intégralité de ses charges, au prix d’un abattement potentiellement sous‑optimal pour des biens très coûteux en entretien.
Ce régime d’imposition sur le revenu fonctionne avec un barème progressif, pouvant atteindre un taux maximal de 35% pour les contribuables les plus aisés. En cas de déficit locatif, celui-ci peut être déduit d’autres revenus imposables, à l’exception des salaires et des bénéfices professionnels.
Non‑résidents : entre forfait brut et option au net
Pour les non‑résidents, la règle par défaut est simple, mais souvent pénalisante : une retenue de 25 % sur le loyer brut, sans aucune déduction. Ce prélèvement, généralement effectué mensuellement, est considéré comme définitif, et dispense de déclaration annuelle. Résultat : un rendement net amputé d’un quart, quels que soient les frais réellement supportés.
Toutefois, la loi et certains traités permettent, dans de nombreuses situations, de passer à une imposition sur le résultat net à un taux similaire à celui d’une société (environ 30 %). Pour cela, le propriétaire doit en général :
– obtenir un RFC (numéro fiscal mexicain) ;
– désigner un représentant ou un conseiller fiscal au Mexique ;
– opter pour le régime sur le net et fournir une comptabilité permettant de justifier les charges.
Une fois les conditions de location de courte durée remplies, le propriétaire peut déduire un large éventail de dépenses. Cela inclut les frais de gestion, la taxe foncière (*Predial*), les services publics, les travaux d’entretien, l’assurance, les amortissements, les commissions des plateformes ou agences, ainsi que les frais de voyage liés à la gestion. Dans les zones où les coûts d’exploitation sont élevés, cette déduction permet souvent de réduire significativement l’impôt effectif par rapport au prélèvement forfaitaire de 25 % sur le revenu brut.
TVA sur les locations : quand le 16 % s’applique… ou pas
L’Impuesto al Valor Agregado (IVA), équivalent de la TVA, est en principe de 16 % au Mexique. Mais l’immobilier locatif bénéficie de plusieurs exemptions ou régimes réduits.
Les locations de logements non meublés à long terme sont généralement exonérées d’IVA. À l’inverse, les locations meublées ou de courte durée (typiquement via AirBnB, Vrbo, Booking et autres plateformes) sont normalement soumises à ce 16 %. Les plateformes digitales enregistrées auprès du SAT ont l’obligation de prélever et reverser la TVA au nom des hôtes, selon des règles qui se renforcent progressivement et qui prévoient des retenues différentes selon que l’hôte dispose ou non d’un RFC et d’un compte bancaire mexicain.
Pour un investisseur structuré et dûment enregistré, la TVA collectée sur les loyers n’est pas nécessairement un coût net : l’IVA payée sur les dépenses liées à l’exploitation du bien (entretien, services, honoraires, commissions, etc.) peut être récupérée ou imputée, à condition de disposer de facturas et d’être en règle vis‑à‑vis du SAT. Là encore, la formalisation fiscale — RFC, comptabilité, facturation — ouvre des portes qui ne sont pas accessibles à celui qui reste dans une approche informelle.
Plus‑values : entre exonération résidence principale et arbitrage brut/net
Lorsque vient le moment de céder un bien, le traitement des plus‑values joue un rôle majeur dans la performance globale. Le Mexique offre ici plusieurs leviers favorables, notamment pour les résidents et pour les investisseurs capables d’organiser leurs ventes avec anticipation.
L’exonération sur la résidence principale : un atout majeur
Pour les personnes physiques résidentes au Mexique (mexicaines ou étrangères titulaires d’un statut de résident et d’un RFC), l’une des dispositions les plus attractives est l’exonération substantielle des plus‑values sur la vente de leur résidence principale. Juridiquement, la loi prévoit une déduction pouvant aller jusqu’à 700 000 UDIs (unités d’investissement indexées sur l’inflation), soit plusieurs millions de pesos – différentes sources évoquent des montants autour de 4,5 à près de 6 millions de MXN selon la période.
Cette exonération n’est pas automatique. Le vendeur doit démontrer que le bien constitue sa résidence principale : factures d’électricité ou de téléphone, relevés bancaires, carte d’électeur avec cette adresse, généralement sur une période de deux à six mois avant la vente. Elle ne peut être utilisée que tous les trois ans, et la superficie du terrain ne doit pas excéder plus de trois fois celle de la construction.
Lorsque toutes les conditions sont respectées, le notaire applique directement la déduction lors du calcul de l’Impôt sur la Plus-Value Immobilière (ISR). De plus, en cas de copropriété entre conjoints ou membres de la famille remplissant individuellement les critères, il est possible de cumuler plusieurs plafonds d’Unités de Développement Immobilier (UDIs), augmentant ainsi la part du montant de la vente qui est exonérée d’impôt.
Choisir l’assiette : 25 % sur le brut ou taux progressif sur le gain
Pour les ventes ne bénéficiant pas de l’exonération totale (résidences secondaires, biens locatifs, non‑résidents, etc.), la loi laisse le choix entre deux méthodes :
– un impôt de 25 % sur le prix de vente brut, sans déduction ;
– une imposition selon le barème progressif (1,92 % à 35 %) appliqué au gain net.
La seconde voie implique de reconstituer précisément le coût fiscal du bien : prix d’acquisition en pesos (avec conversion au taux officiel de la date d’achat le cas échéant), frais d’achat (impôt d’acquisition, honoraires de notaire, frais d’enregistrement), améliorations structurelles (extensions, piscines, agrandissements) justifiées par facturas, frais d’agent immobilier, honoraires juridiques, et correction de tous ces montants pour l’inflation. À partir de ce coût ajusté, le notaire calcule le gain net et applique la méthode légale la plus favorable au contribuable selon la durée de détention.
On peut synthétiser les grandes lignes dans le tableau suivant :
| Profil de vendeur | Options d’imposition sur la vente |
|---|---|
| Résident, résidence principale | Exonération jusqu’à 700 000 UDIs (une fois tous les 3 ans), reste éventuel soumis au régime général |
| Résident, résidence secondaire | 25 % sur le brut ou 1,92–35 % sur le gain net après déductions |
| Non‑résident avec RFC | 25 % sur le brut ou 35 % sur le gain net après déductions |
| Non‑résident sans RFC | En pratique, application souvent de 35 % sur le gain ou 25 % sur le prix selon ce qui est légalement requis |
Pour un non‑résident, la tentation d’accepter le 25 % sur le prix brut peut être forte par simplicité, mais elle est rarement optimale pour un bien détenu plusieurs années, surtout si des travaux lourds ont été réalisés. D’où l’importance d’exiger des facturas dès l’origine pour tous les investissements, et de veiller à ce qu’ils soient « manifestés » correctement au registre foncier.
Cas particuliers : héritages, donations et pertes
Certaines situations sont expressément exonérées d’ISR au Mexique. Les biens hérités ne donnent pas lieu à imposition sur la plus‑value au moment du transfert, ce qui peut s’avérer décisif dans une stratégie patrimoniale familiale. Les donations peuvent, dans certaines configurations, bénéficier d’exonérations partielles ou totales, sous réserve de respecter des conditions précises de lien de parenté et de déclaration.
À l’inverse, une cession à perte n’est pas sans intérêt fiscal : la perte réalisée sur la vente d’un bien peut être amortie sur une durée d’environ dix ans pour compenser les gains futurs sur d’autres cessions immobilières. En clair, on peut transformer un mauvais coup immobilier en actif fiscal réparateur pour les opérations suivantes.
Double imposition : comment les conventions protègent les investisseurs étrangers
Pour un investisseur américain, canadien ou européen, la fiscalité mexicaine ne se résume pas aux règles locales. Les conventions fiscales passées par le Mexique avec plus de 60 pays — notamment les États‑Unis et le Canada — jouent un rôle central pour éviter que les mêmes loyers ou plus‑values ne soient imposés deux fois.
Mécanismes des conventions fiscales bilatérales
Les conventions signées avec les États‑Unis et le Canada reprennent un schéma classique. Pour les revenus immobiliers, l’article relatif aux « revenus provenant de biens immobiliers » précise généralement que ces revenus peuvent être taxés dans l’État où se situe l’immeuble, mais que l’État de résidence de l’investisseur doit accorder un crédit d’impôt pour l’impôt payé à l’étranger.
Les plus-values sur des biens immobiliers ou des sociétés à dominante immobilière sont imposables dans le pays où se situent ces actifs. L’investisseur résidant dans l’autre pays bénéficie d’un crédit d’impôt dans son pays de résidence, ce qui permet d’éviter en principe toute double imposition.
Enfin, pour les dividendes, intérêts et redevances, ces conventions plafonnent souvent les retenues mexicaines à des taux plus bas que ceux du droit interne. Par exemple, la retenue de 10 % sur les dividendes versés à un actionnaire étranger peut être réduite à 5 %, voire 0 % pour certaines participations importantes, sous réserve de respecter les conditions de limitation des avantages (LOB).
Cas concret : un investisseur américain en location saisonnière
Prenons le cas d’un citoyen américain qui achète un appartement à Cancún, le loue via une plateforme, et opte pour un régime mexicain sur le résultat net. Il paie en fin d’année un certain montant d’ISR et de TVA au Mexique. Dans sa déclaration américaine, il doit toujours déclarer la totalité des loyers et des dépenses admises par l’IRS (intérêts, Predial, amortissement sur 30 ans selon le système ADS, frais de gestion, etc.). Mais grâce au Foreign Tax Credit, il peut imputer l’impôt mexicain payé sur son impôt fédéral américain, réduisant voire annulant la part américaine, si la tranche d’imposition est comparable.
La fiscalité mexicaine peut devenir un levier d’optimisation globale, à condition de scrupuleusement respecter les obligations de déclaration dans les deux pays concernés et de documenter avec précision tous les impôts versés au Mexique.
Incitations régionales et traitements préférentiels
Au‑delà des régimes nationaux, le Mexique a mis en place plusieurs dispositifs incitatifs ciblés sur certaines régions ou secteurs, qui peuvent intéresser les investisseurs immobiliers, surtout lorsque leurs projets ont une dimension commerciale, industrielle ou hôtelière.
Zones frontalières : impôt sur le revenu réduit et TVA allégée
Dans les régions frontalières nord et sud, un décret spécifique permet à certains contribuables de bénéficier d’un crédit d’impôt sur l’ISR équivalent à un tiers de l’impôt dû, ramenant le taux effectif autour de 20 % au lieu de 30 %. Sur la TVA, une réduction de 50 % est également prévue, ce qui abaisse le taux effectif à 8 % pour les opérations éligibles.
Pour les projets immobiliers commerciaux ou de services situés dans certaines municipalités mexicaines, les revenus locatifs ou d’exploitation peuvent bénéficier de taux d’imposition substantiellement réduits. Ce dispositif augmente ainsi la valeur nette de l’investissement. En Basse-Californie, l’ensemble des municipalités est éligible à ce régime fiscal avantageux.
Corridors et pôles de développement : amortissements accélérés
D’autres dispositifs très ciblés, comme le Corridor Interocéanique de l’isthme de Tehuantepec ou les pôles de développement de l’économie circulaire, prévoient des avantages puissants : exonérations intégrales d’ISR pendant les premières années d’exploitation, amortissements accélérés pouvant aller jusqu’à l’amortissement immédiat des investissements dans des actifs fixes, exonération temporaire de TVA pour certaines opérations intrazones.
Même si les schémas d’aménagement concernent principalement l’industrie manufacturière, la logistique ou les projets urbains intégrés, un investisseur immobilier peut en tirer un double avantage : intégrer ses projets dans des zones où la fiscalité globale (y compris pour les locataires) est allégée, et bénéficier directement de règles d’amortissement particulièrement généreuses sur ses constructions.
Quand l’avantage fiscal exige aussi de la prudence
Si le paysage fiscal mexicain est riche en opportunités, il n’est pas exempt de zones d’ombre et de risques juridiques, notamment dans les montages les plus sophistiqués.
FIBRA rachetant une autre FIBRA : risques de double imposition
Un cas emblématique concerne les acquisitions de FIBRAs par d’autres FIBRAs. La législation fiscale actuelle n’encadre pas explicitement ce type d’investissement. Si une FIBRA détient des certificats d’une autre FIBRA, certains juristes estiment qu’il existe un risque d’application d’une retenue de 30 % sur les revenus perçus de la FIBRA sous‑jacente, créant ainsi une double imposition partielle et réduisant l’avantage fiscal habituel. Pour les fonds de pension mexicains et étrangers, d’ordinaire exonérés dans ce cadre, le risque est encore plus sensible.
La radiation d’une FIBRA ou la perte de son statut peut entraîner une liquidation fiscale implicite de ses actifs. Cette opération pourrait être assimilée à une cession taxable, générant des conséquences importantes en matière d’impôt sur le revenu et de TVA. L’absence de cadre réglementaire clair nécessite une grande prudence.
Durcissement de la surveillance, notamment sur les locations touristiques
Le succès des locations de courte durée, porté par les plateformes numériques, a conduit le SAT à durcir progressivement son dispositif de surveillance. Les plateformes sont tenues d’enregistrer les hôtes, de collecter des informations détaillées (nom, RFC, coordonnées bancaires, adresses des biens) et d’appliquer des retenues d’ISR et de TVA, parfois jusqu’à 20 % d’ISR pour les hôtes non enregistrés fiscalement et 16 % de TVA sur les loyers.
Charge fiscale approximative en pourcentage des revenus pour un propriétaire étranger louant hors cadre légal.
Dans ce contexte, l’économie de court terme obtenue en évitant les démarches d’enregistrement se paie cher sur la durée, sans compter le risque de pénalités, d’intérêts, voire de sanctions pénales en cas d’évasion caractérisée.
Conclusion : un terrain de jeu fiscal attractif pour l’investisseur structuré
En rassemblant les pièces du puzzle, le Mexique se dessine comme un environnement particulièrement favorable pour l’investisseur immobilier prêt à structurer son approche et à jouer le jeu de la transparence fiscale.
Le marché immobilier mexicain offre plusieurs avantages fiscaux notables : une taxe foncière très faible, une fiscalité des loyers flexible avec de larges possibilités de déduction en régime net, le choix entre imposition sur le brut ou le net pour les plus-values, une exonération généreuse pour la résidence principale des résidents, un réseau de conventions bilatérales évitant la double imposition, et les FIBRAs, véhicules d’investissement cotés et liquides bénéficiant de nombreux de ces avantages.
En face, les contraintes et risques existent : complexité des règles de résidence fiscale, exigences formelles (RFC, facturas, comptabilité électronique), nécessité de suivre l’évolution des règles propres aux plateformes numériques ou aux FIBRAs, et importance de vérifier chaque opération immobilière auprès d’un notario público et d’un fiscaliste compétent. Mais pour un investisseur qui s’entoure des bons conseils, ces exigences ne sont pas un frein, elles sont un filtre : elles réservent les meilleurs avantages à ceux qui cherchent à les comprendre et à les utiliser légalement.
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers au Mexique sont des leviers puissants, mais ils exigent une vision patrimoniale, le respect des règles et une stratégie à long terme. Ils contribuent, avec le rendement économique et la sécurité juridique, à faire du marché immobilier mexicain une opportunité unique dans la région, portée par la croissance économique, le nearshoring industriel et le dynamisme touristique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour chercher du rendement locatif et une exposition en pesos. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riviera Maya, Mexico et Guadalajara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier dynamique et touristique comme Playa del Carmen ou un secteur en renouvellement de Mexico, combinant rendement locatif brut cible de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notario, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps. Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché mexicain tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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