Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Naviguer sur le marché immobilier peut s’avérer complexe, surtout lorsqu’il s’agit de choisir entre s’installer au Luxembourg ou dans l’un de ses pays voisins. Face à des différences notables en matière de prix au mètre carré, de règlementations fiscales et de perspectives économiques, ce comparatif détaillé offre un éclairage essentiel pour les investisseurs potentiels.
En scrutant divers facteurs tels que la qualité de vie, l’accessibilité des prêts hypothécaires et les opportunités de croissance, cet article vise à mettre en lumière les particularités et les opportunités de chaque marché immobilier. Qu’il s’agisse de maximiser la rentabilité d’un investissement ou de s’installer dans un environnement favorable, cette analyse comparée aidera à prendre une décision éclairée.
Étude du marché immobilier au Luxembourg et dans ses pays voisins
Marché immobilier au Luxembourg (2025) :
- Prix moyens au mètre carré :
| Type de bien | Prix moyen (€/m²) |
| Appartement ancien | 7 636 à 7 790 |
| Maison ancienne | ≈5 905 |
| Appartement neuf (VEFA) | ≈10 289 |
Régionalisation des prix
Le centre demeure la zone la plus onéreuse du pays, avec des pics atteignant jusqu’à 11 095 €/m² dans le canton de Luxembourg. Les régions nord et est restent nettement plus abordables, autour de 5 800–6 900 €/m².
Tendances récentes
- Après deux ans de correction, les prix repartent légèrement à la hausse (+3,5 % pour les maisons anciennes début 2025).
- La demande reste particulièrement soutenue dans le centre et le sud du pays.
- Le marché locatif connaît également une augmentation continue : en juillet 2025, louer dans le canton de Luxembourg coûte en moyenne 32,91 €/m²/mois.
Facteurs influençant les prix au Luxembourg
- Baisse récente des taux d’intérêt
- Prolongation d’avantages fiscaux pour l’achat immobilier
- Offre limitée face à une demande élevée due à la croissance démographique
- Dynamique contrastée entre anciens biens (reprise modérée) et appartements neufs (prix très élevés mais surfaces réduites)
| Pays | Prix moyen m² neuf (€) | Prix moyen m² ancien (€) | Commentaires |
| Luxembourg | ≈10 300 | ≈7 700 | Offres limitées ; pression forte sur l’offre neuve ; fiscalité avantageuse mais coûts élevés. |
| Belgique | ≈3 600–4 500* | ≈2 800–3 200* | Marché stable ; Bruxelles plus cher que Wallonie/Flandre ; droits d’enregistrement importants. |
| France | Paris: >10 000; Province:≈4 500* | Paris: >11 000; Province:≈3 700* | Dynamique hétérogène : Paris très cher/stable ; régions abordables. Fiscalité lourde (ISF/IFI), aides accession variable selon zones. |
| Allemagne | ≈4 500–8 000 grandes villes* | ≈2 800–6 000 grandes villes* | Marché robuste mais moins spéculatif qu’au Lux/France ; frais acquisition modérés (Grunderwerbsteuer). |
*(valeurs indicatives T1-T2/2025 selon baromètres nationaux)*
Types de biens disponibles par marché
- Luxembourg: Prépondérance d’appartements récents ou en construction dans le centre/sud ; maisons individuelles surtout hors agglomération.
- Belgique: Forte part du parc pavillonnaire individuel sauf centres urbains.
- France: Grande diversité – appartements anciens/neufs citadins vs maisons périurbaines/rurales.
- Allemagne: Majoritairement logements collectifs en ville ; maisons individuelles périphérie.
Politiques fiscales & législation impactant l’immobilier
Luxembourg :
- TVA réduite sur logements neufs sous conditions
- Crédit d’impôt « Bëllegen Akt » allégeant frais notariés pour primo-acquérants
Belgique :
- Droits d’enregistrement élevés (12,5% Wallonie-Bruxelles)
- Abattements possibles pour résidence principale
France :
- Frais notariés/droits mutation env. 7% logement ancien
- IFI taxant patrimoine immobilier élevé
- Prêts aidés/anah/fiscalités incitatives zone tendue
Allemagne :
- Taxe acquisition variable selon Land (env. ~6%)
- Absence impôt fortune immobilier
- Encadrement loyers renforcé grandes villes (« Mietpreisbremse »)
Perspectives économiques & impacts attendus sur l’investissement régional
Liste des tendances clés :
- Reprise progressive attendue au Lux grâce aux taux bas et mesures fiscales prolongées
- Belgique : stabilité globale malgré ralentissement économique européen
- France : vigilance face aux hausses potentielles des taux/crédit réduit
- Allemagne : marché encore solide mais susceptible de corrections locales si inflation persiste
Les investisseurs immobiliers privilégient toujours le Grand-Duché malgré ses coûts records grâce à sa stabilité politique-économique et sa fiscalité attractive encadrée — tandis que les marchés voisins offrent davantage d’opportunités volume/prix mais parfois moins rentables ou exposés aux variations macro-économiques européennes.
Le Grand-Duché reste ainsi une place immobilière premium en Europe occidentale avec un accès difficile mais sécurisé — alors que ses voisins proposent un accès facilité contre un potentiel rendement moindre ou davantage fluctuant selon conjoncture nationale
Bon à savoir :
Au Luxembourg, les prix de l’immobilier atteignent en moyenne 11 000 € le mètre carré, en partie à cause d’une demande élevée, d’une offre limitée et d’une économie florissante, mais aussi de politiques fiscales favorables qui attachent maints investisseurs. En Belgique, le prix moyen au mètre carré est de 3 000 €, où le marché est plus stable avec une offre diversifiée, bien que les lois fiscales soient moins attractives pour les investisseurs étrangers. En France, particulièrement à proximité de la frontière luxembourgeoise, les prix oscillent autour de 4 000 €, influencés par une forte demande transfrontalière et des régulations strictes en matière de location. En Allemagne, les prix varient considérablement d’une région à l’autre, mais en moyenne le mètre carré coûte environ 4 500 €, soutenus par une forte économie et des lois incitant à l’achat. Les investissements futurs peuvent être influencés par les réformes fiscales en cours, un potentiel ralentissement économique et des initiatives vertes étatiques, rendant crucial un suivi assidu des politiques de chaque pays.
Analyse de la fiscalité immobilière au Luxembourg comparée à celle des pays voisins
Régime fiscal applicable à la propriété immobilière au Luxembourg
Le Luxembourg se distingue par un régime fiscal attractif pour l’investissement immobilier, avec plusieurs mesures d’incitation et des charges modérées par rapport à ses voisins.
Taxe foncière et droits d’enregistrement
- Taxe foncière : Relativement faible, elle reste marginale dans la charge globale des propriétaires.
- Droits d’enregistrement : 6 % de la valeur du bien (ou 7,2 % en cas d’achat pour revente), plus 1 % de droit de transcription. Pour les acquisitions entre le 1er octobre 2024 et le 30 juin 2025, une réduction de 50 % de la base imposable est appliquée pour l’achat de biens à usage d’habitation, ramenant ainsi le coût global à 3,5 %.
Impôt sur la plus-value immobilière
- La plus-value sur la vente d’un bien immobilier détenu moins de 2 ans est imposée comme un revenu ordinaire.
- Pour les biens détenus plus de 2 ans, une imposition spécifique s’applique : jusqu’au 30 juin 2025, le taux d’imposition des plus-values est réduit à 10 % au lieu de 20 %.
- Exonération totale pour la vente de la résidence principale.
Déductions fiscales et avantages
- Crédit d’impôt « Bëllegen Akt » : Jusqu’à 40 000 € par personne pour l’achat d’une résidence principale.
- Crédit d’impôt location : Jusqu’à 20 000 € par personne pour les logements neufs destinés à la location.
- Amortissement accéléré : 6 % par an pendant 6 ans sur les biens acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Réduction sur les frais d’enregistrement : De 7 % à 3,5 % pour l’achat d’une résidence principale.
- Exonération ou réduction de la plus-value en cas de réinvestissement dans la gestion locative sociale ou pour les bâtiments très performants énergétiquement (niveau A+).
Synthèse des principaux dispositifs fiscaux (Luxembourg, 2025)
| Dispositif | Montant ou taux | Condition principale |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Faible (variable locale) | Propriété immobilière |
| Droits d’enregistrement | 6 % (3,5 % si réduction) | Achat résidence principale |
| Droit de transcription | 1 % | Sur toutes les acquisitions |
| Crédit d’impôt « Bëllegen Akt » | Jusqu’à 40 000 € | Achat résidence principale |
| Crédit d’impôt location | Jusqu’à 20 000 € | Logement neuf destiné à la location |
| Amortissement accéléré | 6 %/an pendant 6 ans | VEFA |
| Plus-value immobilière | 10 % (au lieu de 20 %) | Détention > 2 ans, hors résidence principale |
Comparaison avec les pays voisins
| Aspect | Luxembourg | France | Belgique | Allemagne |
|---|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Faible, peu impactante | Élevée, selon la commune | Modérée, selon la région | Variable, parfois élevée |
| Droits d’enregistrement | 6 % (3,5 % si réduction) + 1 % | 5–6 % + frais notariés | 12,5 % (région Bruxelles) | 3,5–6,5 % selon Länder |
| Crédit d’impôt acquisition | Jusqu’à 40 000 € | Aucun | Aucun | Aucun |
| Amortissement fiscal | 6 %/an (VEFA) | Non (résidentiel) | Non (résidentiel) | Oui (investissement locatif) |
| Plus-value immobilière | 10 % (hors résidence principale) | 19 % + prélèvements sociaux | Taxation complexe, exonération après 5 ans | 25 % (hors résidence principale) |
| Exonération résidence principale | Oui | Oui (après 22 ans) | Oui (après 5 ans) | Oui (après 2 ans de détention) |
Exemples concrets
- Achat d’une résidence principale à Luxembourg : Un couple bénéficie d’un crédit d’impôt total de 80 000 € et paiera des droits d’enregistrement réduits à 3,5 % sur le reste du prix.
- Vente d’un bien détenu plus de 2 ans : Imposition sur la plus-value à 10 %, sauf exonération totale pour la résidence principale.
Impacts économiques et décisions d’investissement transfrontaliers
Luxembourg : Les incitations fiscales soutiennent la demande, limitent les coûts d’entrée et favorisent la mobilité résidentielle. Le régime avantageux attire les investisseurs étrangers, notamment ceux qui cherchent à optimiser la fiscalité de la plus-value et des droits d’acquisition.
France et Belgique : Les taxes élevées à l’acquisition et la fiscalité sur la plus-value sont plus dissuasives pour les investissements de court ou moyen terme, encourageant plutôt l’investissement de long terme ou l’achat en résidence principale.
Allemagne : La fiscalité modérée sur l’acquisition et l’existence d’un amortissement fiscal rendent l’investissement locatif attractif, mais la taxation de la plus-value reste supérieure à celle du Luxembourg pour les non-résidents.
Analyse des impacts
Les différences de fiscalité expliquent en partie le dynamisme du marché luxembourgeois, notamment dans le segment locatif et pour les résidences principales.
Les investisseurs transfrontaliers privilégient souvent le Luxembourg pour sa sécurité juridique, sa fiscalité avantageuse et les dispositifs d’accompagnement à l’achat.
Les charges plus lourdes en France et en Belgique freinent la mobilité des investisseurs et limitent l’accès à la propriété pour les primo-accédants.
Éléments clés à considérer pour les acheteurs potentiels
- Avantages fiscaux temporaires au Luxembourg (jusqu’au 30 juin 2025) pour l’acquisition et la gestion locative.
- Faible taxation sur la plus-value et exonération pour la résidence principale.
- Fiscalité d’entrée allégée grâce aux crédits d’impôt et à la réduction des droits d’enregistrement.
- Comparativement aux pays voisins, le Luxembourg présente un environnement plus favorable pour l’investissement immobilier, tant en acquisition qu’en revente, surtout pour les résidents et les investisseurs à long terme.
En résumé : Le Luxembourg offre un cadre fiscal très compétitif pour l’investissement immobilier, avec des dispositifs incitatifs et une fiscalité modérée, contrastant fortement avec les charges plus lourdes et les incitations limitées observées en France, en Belgique et en Allemagne. Ces différences influencent notablement la structure et la dynamique du marché immobilier local et transfrontalier.
Bon à savoir :
Au Luxembourg, la fiscalité immobilière se révèle relativement favorable avec une taxe foncière réduite par rapport aux voisins comme la France ou la Belgique, où elle s’avère plus élevée. Les plus-values immobilières y sont imposées à un taux variable, mais souvent avantageux après une certaine durée de détention. Les déductions fiscales, notamment sur les intérêts d’emprunt ou pour certaines rénovations, constituent également un atout pour les investisseurs. À titre de comparaison, la France offre des dispositifs d’abattements sur les plus-values selon la durée de détention, tandis que l’Allemagne applique une exonération après dix ans. Les biens immobiliers au Luxembourg ne bénéficient pas des mêmes abattements pour la résidence principale que dans ces pays voisins, ce qui peut influencer le poids des charges fiscales sur les résidents. Les différences dans la charge fiscale et les incitations peuvent ainsi orienter les décisions d’investissement, le Luxembourg représentant souvent un marché attractif en raison de la stabilité fiscale, mais d’un coût d’acquisition élevé. Pour les acheteurs potentiels, il est crucial de peser les exonérations et les taux d’imposition des différents pays pour maximiser leur investissement immobilier dans un contexte transfrontalier.
Avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier au Luxembourg
Avantages principaux de l’investissement immobilier au Luxembourg :
- Stabilité économique et politique : Le Luxembourg se distingue par une économie robuste, un PIB par habitant parmi les plus élevés au monde et un environnement politique stable, offrant ainsi un cadre sécurisant pour les investisseurs.
- Fiscalité avantageuse : Plusieurs dispositifs fiscaux rendent l’investissement attractif :
- TVA réduite à 3 % sur l’achat de logements neufs pour résidence principale (dans la limite de 50 000 €)
- Crédits d’impôt “Bëllegen Akt” et “investisseur”
- Amortissement accéléré pour certains types de biens
- Prolongation de mesures fiscales incitatives jusqu’en juillet 2025
- Demande croissante de logements :
- Marché dynamique porté par une forte demande, notamment due à la croissance démographique et à l’attractivité du pays pour les expatriés et les travailleurs frontaliers
- Pénurie structurelle de logements, soutenant les prix et la rentabilité locative
- Conditions de financement favorables :
- Tendance à la baisse des taux d’intérêt depuis 2024, facilitant l’accès au crédit immobilier
- Réponse gouvernementale à la crise du logement avec un budget record pour soutenir l’offre
- Accès facile aux institutions financières :
- Place financière internationale, offrant une large gamme de produits de financement et des partenaires bancaires expérimentés
- Qualité de vie élevée : Environnement sécurisé, éducation et santé de haut niveau, attractivité internationale
Inconvénients potentiels à considérer :
- Prix élevés de l’immobilier :
- Le Luxembourg figure parmi les marchés les plus chers d’Europe occidentale, limitant l’accessibilité pour de nombreux investisseurs ou primo-accédants
- Compétition accrue :
- Forte demande, rareté de l’offre, et intérêt des investisseurs institutionnels créent une concurrence soutenue, notamment sur les biens de qualité ou bien situés
- Réglementations strictes :
- Encadrement juridique exigeant, normes énergétiques très élevées (logements AAA ou AAA+), procédures d’acquisition complexes
- Risque de bulle immobilière :
- La hausse continue des prix et la spéculation sur le marché alimentent régulièrement les craintes d’une correction brutale, même si aucun consensus n’existe sur l’imminence d’une bulle
Comparaison avec les marchés immobiliers des pays voisins :
| Critère | Luxembourg | Belgique | France | Allemagne |
|---|---|---|---|---|
| Stabilité économique | Très élevée | Bonne | Bonne | Très élevée |
| Fiscalité immobilière | Avantageuse (TVA réduite, crédits d’impôt, conventions fiscales) | Modérée (droits d’enregistrement élevés) | Lourde (IFI, droits de mutation élevés) | Variable selon Länder |
| Prix de l’immobilier | Très élevés | Plus abordables | Variable (Paris très élevé) | Variable (Berlin abordable, Munich élevé) |
| Demande de logements | Forte et structurelle | Forte en villes frontalières | Forte en zones tendues | Forte dans les grandes villes |
| Conditions de financement | Place financière flexible | Marché bancaire classique | Marché bancaire classique | Offre bancaire diversifiée |
| Réglementations | Très strictes, normes élevées | Strictes, mais moins qu’au Luxembourg | Réglementations lourdes (loi ALUR, DPE) | Normes énergétiques élevées |
| Risque de bulle immobilière | Modéré à élevé (selon certains analystes) | Modéré (croissance plus lente) | Localisé (zones tendues) | Présent dans certaines villes |
Données et études récentes :
- Taux d’intérêt hypothécaires en 2024 : environ 4 %, mais tendance à la baisse en 2025, relançant la demande et les transactions immobilières
- Rentabilité locative brute au Luxembourg : entre 3 % et 4 % selon les secteurs
- Budget public pour le logement abordable en 2025 : 505 millions d’euros
- Période transitoire jusqu’en juillet 2025 pour bénéficier des mesures fiscales avantageuses
À retenir :
Le Luxembourg offre un environnement stable et fiscalement avantageux, mais l’investissement immobilier y requiert une analyse rigoureuse du marché, une bonne préparation financière et une vigilance face aux prix élevés et à la compétition accrue. Les conditions actuelles (taux bas, incitations fiscales temporaires) rendent le timing particulièrement propice pour les investisseurs avertis.
Comparé à ses voisins, le Luxembourg se distingue par ses prix élevés, sa fiscalité attractive et un cadre réglementaire exigeant, mais la demande soutenue et la rareté de l’offre y assurent une certaine résilience du marché.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier au Luxembourg présente des avantages significatifs tels qu’une stabilité économique robuste et une fiscalité attractive, qui sont des atouts notables comparés à certains pays voisins. La demande de logements y est en constante augmentation due à une population croissante et diversifiée, facilitant ainsi la valorisation des biens achetés. De plus, l’accès à une multitude d’institutions financières du pays rend le financement d’investissement relativement accessible, contrairement à certains marchés voisins où l’accès au crédit peut être plus contraignant. En revanche, le marché immobilier luxembourgeois est caractérisé par des prix élevés et une compétition accrue, dépassant souvent les moyennes des régions limitrophes comme la Belgique ou l’Allemagne. Les réglementations strictes peuvent également compliquer les démarches administratives pour les investisseurs étrangers, un défi similaire rencontré en France. Par ailleurs, la pression sur les prix soulève le risque d’une bulle immobilière, une préoccupation moins ressentie dans certaines villes périphériques hors Luxembourg. Des études récentes soulignent ces disparités et conseillent aux potentiels investisseurs de prendre en compte ces éléments avant de se lancer, en comparant notamment avec les conditions moins fluctuantes et plus prévisibles des marchés voisins.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
