Investir dans l’immobilier en Lituanie : mode d’emploi pour les investisseurs francophones

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Lituanie s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe centrale et orientale. Prix encore compétitifs à l’échelle de l’Union européenne, rendement locatif moyen autour de 6 %, cadre juridique aligné sur les normes européennes, économie en croissance et écosystème tech en plein boom : les ingrédients sont réunis pour attirer les investisseurs étrangers, particuliers comme professionnels.

Ce guide propose un tour d’horizon détaillé pour investir dans l’immobilier en Lituanie, en s’appuyant sur les données les plus récentes disponibles jusqu’à la mi‑2025.

Un marché en croissance mais loin de la bulle

Depuis une dizaine d’années, les prix immobiliers lituaniens ont littéralement changé de dimension. Selon plusieurs séries statistiques, les valeurs ont plus que doublé depuis 2015, avec un taux de croissance annuel moyen proche de 5,8 %. Un exemple frappant résume cette progression : un appartement de 100 m² acheté environ 160 000 € il y a cinq ans se revend aujourd’hui autour de 254 000 €.

Pour autant, les autorités (Banque de Lituanie, FMI) ne parlent pas de surchauffe. Les signaux classiquement préoccupants – endettement massif des ménages, flambée des loyers sans rapport avec les revenus, spéculation effrénée – sont plutôt contenus.

Des fondamentaux macro solides

L’environnement économique pèse lourd dans cette impression de solidité. La croissance du PIB a atteint environ 2,7 % en 2024 et les prévisions tournent autour de 2,8–3 % par an pour 2025–2026. Le marché du travail reste tendu mais sain, avec un taux de chômage proche de 6,9 %, tandis que l’inflation retombe vers 2 % après le pic post‑Covid.

Le ratio dette des ménages / revenu disponible, autour de 35 %, reste bien inférieur à celui de nombreuses économies de l’UE, ce qui limite la sensibilité du marché à une hausse des taux ou à un choc économique.

Une décélération bienvenue des prix

Après des hausses supérieures à 20 % par an dans certains quartiers en 2021–2022, la Lituanie est revenue à une trajectoire beaucoup plus raisonnable. En 2024, l’augmentation moyenne des prix d’appartements dans les cinq plus grandes villes n’a été que de 3,21 % sur un an. À Vilnius, la hausse annuelle est restée autour de 2,1 % en 2024, puis 3,3 % sur douze mois à fin mars 2025.

Résilience du résidentiel, atonie relative du commercial

Le segment résidentiel reste le moteur de la dynamique immobilière, porté par l’urbanisation, la croissance des revenus et l’arrivée de travailleurs qualifiés (IT, services, industries exportatrices). Le commerce et les bureaux, eux, ont connu un trou d’air en 2024, avec un volume d’investissement commercial tombé à 230 M€ – son plus bas niveau depuis 2015.

Les signaux ont néanmoins viré au vert au premier semestre 2025 : les acquisitions de bureaux, logisticiens et commerces modernes ont atteint 183 M€, en hausse de 137 % par rapport à la même période de 2024. Particularité notable : la quasi-totalité de ces transactions est financée par du capital local, preuve que les acteurs lituaniens continuent de croire en leur marché, tandis que les capitaux étrangers, plus prudents, sont moins présents qu’avant la pandémie.

Qui peut acheter en Lituanie et quoi exactement ?

Pour un investisseur étranger, la première bonne nouvelle est la grande ouverture du pays en matière de propriété immobilière. La Lituanie, membre de l’UE, de la zone euro et de Schengen, a aligné son cadre juridique sur les standard européens tout en restant pragmatique et lisible.

Droits des étrangers : très large ouverture, quelques exceptions

Les citoyens de l’UE et de l’EEE bénéficient exactement des mêmes droits que les Lituaniens : achat libre d’appartements, maisons, bureaux, commerces ou entrepôts, sans conditions de résidence ni minimum d’investissement. Aucun « golden visa » n’est attaché à l’acquisition d’un bien, mais la détention d’un patrimoine immobilier peut peser favorablement dans un dossier de résidence.

– les terres agricoles et forestières, qui ne peuvent être acquises qu’avec autorisation spécifique (ou via une société lituanienne) ;

– certains terrains jugés stratégiques : zones frontalières, dunes littorales, réserves naturelles, secteurs proches d’infrastructures sensibles où un permis particulier peut être nécessaire ;

– les citoyens russes sans titre de séjour lituanien, qui sont actuellement interdits d’acquisition de tout bien immobilier pour des raisons de sécurité nationale.

Types de biens et régime de propriété

La plupart des biens résidentiels et commerciaux sont détenus en pleine propriété (freehold). L’ensemble des droits réels sont enregistrés au Centre des registres (Registrų centras), registre public et informatisé qui détaille propriétaire, servitudes, hypothèques, saisies et baux significatifs. Cette transparence réduit considérablement le besoin d’assurances de titre, fréquentes dans d’autres pays.

Les étrangers peuvent acheter :

– appartements, studios, micro‑logements ;

– maisons de ville, maisons individuelles, cottages ;

– immeubles entiers, bureaux, commerces, plateformes logistiques ou industrielles ;

– terrains constructibles (sous réserve des règles de zonage).

L’acquisition de grandes surfaces agricoles ou forestières reste encadrée, en particulier pour les ressortissants hors UE / OTAN / OCDE.

Où investir : comparatif des villes et des régions

L’un des atouts majeurs de la Lituanie est la diversité de ses marchés locaux. Le profil risque/rendement varie fortement entre la capitale, les grandes villes et les centres régionaux.

Vilnius : stabilité, profondeur de marché et plus‑value à long terme

Vilnius concentre l’essentiel de l’activité économique et des flux internationaux. La ville est régulièrement classée parmi les meilleurs hubs d’affaires d’Europe centrale et orientale, avec un écosystème start‑up dense, une forte présence fintech et un secteur IT en hypercroissance (près de +60 % d’emplois IT entre 2018 et 2022).

Sur le plan résidentiel :

Indicateur (Vilnius)	Valeur approximative 2025
Prix moyen appartement existant (€/m²)	2 680 – 2 768
Prix moyen neuf (€/m²)	2 768 – 3 318
Hausse annuelle des prix d’appartements (2024)	2,1 %
Rendement locatif brut moyen	~4,9 %
Loyer T1 centre‑ville (€/mois)	700 – 900
Coût de la vie pour une personne seule (€/mois)	900 – 1 300

La capitale est donc la ville la plus chère du pays, mais reste nettement en deçà des grandes métropoles d’Europe de l’Ouest. Les rendements y sont plus comprimés que dans les villes régionales, en particulier dans le centre historique très prisé, où un T1 affiche des rendements bruts de 3,5–4 % seulement, mais avec une forte résilience en cas de crise : les valeurs de l’Old Town ont très peu reculé en 2008 et ont été les premières à rebondir.

Kaunas : bon compromis entre prix, rendement et potentiel

Deuxième ville du pays, Kaunas joue la carte de la diversification : solide tissu industriel et logistique, forte densité étudiante, pôle technologique émergent et zone économique spéciale (FEZ) offrant d’importants avantages fiscaux aux entreprises (exonération d’impôt sur les bénéfices pendant 10 ans, puis réduction de 50 % pendant 6 ans, suppression de la taxe foncière pour les projets éligibles).

Indicateur (Kaunas)	Valeur approximative 2025
Prix moyen appartement (€/m²)	1 846 – 1 926
Écart de prix vs Vilnius	env. –30 %
Hausse annuelle des prix (12 mois)	≈ 5,6 – 8,4 %
Rendement locatif brut moyen	~5,8 %
Loyer T1 (€/mois)	450 – 600

Kaunas combine ainsi un ticket d’entrée nettement plus abordable que Vilnius et des rendements supérieurs. Les studios et appartements modestes peuvent dépasser 7 % de rendement brut, en particulier dans les zones étudiantes et les quartiers en rénovation.

Klaipėda : port, industrie et saisonnalité balnéaire

Klaipėda, troisième ville du pays, est la porte maritime de la Lituanie, avec un port en eau profonde actif toute l’année. Sa structure économique mêle logistique, industrie, services et une dimension touristique grâce à la proximité des stations balnéaires (Palanga, Nida).

Indicateur (Klaipėda)	Valeur approximative 2025
Prix moyen appartement (€/m²)	1 752 – 1 816
Hausse annuelle des prix (12 mois)	≈ 5,4 – 7,6 %
Rendement locatif brut moyen	~6,2 %
Loyer T1 (€/mois)	450 – 700
Coût de la vie vs Vilnius	–11,5 % environ

Klaipėda est la plus abordable des grandes villes lituaniennes tout en offrant les meilleurs rendements parmi ce trio, surtout si l’on combine location longue durée à l’année et location saisonnière sur la côte.

Šiauliai et Panevėžys : champions de la rentabilité brute

Plus éloignées des radars internationaux, Šiauliai et Panevėžys affichent pourtant les meilleurs indicateurs de croissance de prix et de rendement locatif du pays.

Ville	Prix moyen (€/m²)	Hausse annuelle des prix	Rendement locatif brut moyen
Šiauliai	1 100 – 1 212	+6,4 – 6,5 %	> 8,0 – 9,0 %
Panevėžys	1 149 – 1 192	+6,7 %	≈ 7,2 %

Ces marchés offrent une rentabilité brute pouvant dépasser 8–9 % sur certains types de biens (studios, petites surfaces), mais au prix d’une liquidité moindre et d’un marché locatif plus étroit. Il s’agit typiquement de marchés pour investisseurs à la recherche de rendement pur, prêts à accepter un horizon de sortie plus long.

Comparatif synthétique des grandes villes

Ville	Prix moyen appart. (€/m²)	Rendement brut moyen	Profil d’investissement principal
Vilnius	2 680 – 2 768	~4,9 %	Plus‑value à long terme, sécurité, liquidité
Kaunas	1 846 – 1 926	~5,8 %	Mix rendement / croissance, marché étudiant
Klaipėda	1 752 – 1 816	~6,2 %	Rendement, logistique, effet saisonnier
Panevėžys	1 149 – 1 192	~7,2 %	Rendement élevé, marché régional
Šiauliai	1 100 – 1 212	>8 %	Rendement très élevé, plus de risque de liquidité

Rendements locatifs : ce que l’on peut raisonnablement attendre

Les données agrégées montrent un rendement locatif brut national d’environ 6,3–6,4 %, avec des amplitudes importantes selon la ville, le quartier et le type de bien.

– Vilnius : 4,8–5,5 % brut en moyenne, plutôt 3,5–4 % dans l’hyper‑centre, jusqu’à 6–7 % dans des quartiers en développement ou sur de très petites surfaces.

– Kaunas : 5–7 % brut selon la typologie ; les studios rénovés dans des quartiers populaires frôlent ou dépassent 7 %.

– Klaipėda : 6 % et plus, surtout si l’on combine location traditionnelle et revenus saisonniers.

– Šiauliai / Panevėžys : 7–9 % sur certains segments.

Après déduction des charges (entretien, vacances locatives, impôts, gestion), les rendements nets se situent en général 1,5 à 2 points en dessous des chiffres bruts. Un rendement net de 4–5 % à Vilnius et de 5–6 % dans les villes régionales est donc atteignable pour un investisseur qui gère correctement ses coûts.

Zoom sur le locatif de courte durée

Le marché des locations de courte durée type Airbnb est particulièrement actif dans quelques villes touristiques ou capitales régionales. Les données d’AirROI pour 2025 montrent :

Ville	Nombre de biens Airbnb	Revenu mensuel moyen (USD)	ADR (tarif journalier moyen, USD)	Taux d’occupation moyen
Vilnius	1 508	901,68	91,13	40,79 %
Palanga	829	467,06	118,27	25,44 %
Kaunas	657	724,55	78,30	38,05 %
Klaipėda	421	539,88	88,21	32,54 %
Neringa	238	557,48	126,08	29,35 %

À Vilnius, un bien typique génère un peu plus de 900 $ par mois en moyenne, avec une occupation d’environ 41 %. Les meilleurs hôtes, mieux positionnés et mieux gérés, largement au‑dessus de cette moyenne, tirent pleinement parti de la saison haute (été, grands événements). Dans des stations comme Palanga, Neringa, Druskininkai ou Birštonas, les revenus estivaux sont particulièrement élevés mais très saisonniers.

Prix : à quel ticket d’entrée s’attendre ?

D’après les sources croisées, le spectre des prix au mètre carré sur le résidentiel se présente ainsi :

Pour un appartement moderne d’environ 50 m² dans un quartier bien coté de Vilnius, il n’est pas rare de dépasser les 200 000 €. À Kaunas ou Klaipėda, une enveloppe de 90 000 à 140 000 € permet de viser des biens comparables en standing, avec une meilleure rentabilité locative.

Cadre fiscal : ce qu’un investisseur doit anticiper

La fiscalité immobilière lituanienne est relativement modérée, en particulier sur le patrimoine détenu, mais elle comporte plusieurs paliers et seuils qu’il convient de connaître.

Impôt foncier (taxe annuelle sur la propriété)

La Lituanie ne taxe pas lourdement la détention immobilière classique. Pour les particuliers, l’impôt sur les résidences principales et les petits patrimoines reste nul ou très faible.

– Résidentiel : exonération totale jusqu’à 150 000 € de valeur par personne (220 000 € pour une famille nombreuse). Au‑delà, taxation progressive généralement comprise entre 0,5 et 2 % de la valeur excédentaire, le taux précis dépendant des municipalités.

– Commercial et bureaux : les communes fixent un taux compris en pratique entre 0,5 et 3 % de la valeur imposable. Les entreprises implantées dans les zones économiques spéciales (FEZ) peuvent bénéficier d’exonérations de taxe foncière.

Revenus locatifs

Les loyers perçus par les particuliers non‑résidents sont, en règle générale, imposés à un taux forfaitaire de 15 % (avec un taux majoré à 20 % au‑delà d’un certain seuil de revenu global très élevé). Des charges peuvent être déduites dans certains régimes, ce qui ramène le taux effectif réel encore plus bas.

Plus‑values immobilières

Les plus‑values de cession sont également taxées à 15 % pour les particuliers, mais plusieurs exonérations importantes atténuent cette charge :

– exonération totale si le bien est détenu depuis plus de 10 ans ;

– exonération si le logement était la résidence principale du cédant pendant au moins deux ans, ou si le produit de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale dans un délai d’un an ;

– absence d’impôt si le bien est revendu à perte ou sans gain réel.

TVA et droits de mutation

Point appréciable : la Lituanie ne prélève pas de « stamp duty » ni de droit de mutation spécifique lors de la vente de biens résidentiels anciens. Les coûts de transaction reposent surtout sur :

– les honoraires du notaire, de l’ordre de 0,33–0,45 % du prix (souvent plafonnés à quelques milliers d’euros) ;

– les frais d’enregistrement au registre foncier (0,03–0,5 % de la valeur, mais souvent quelques dizaines d’euros pour un particulier) ;

– les honoraires d’agences (1–3 %, généralement supportés par le vendeur).

La TVA à 21 % ne s’applique qu’à certains cas :

– ventes de biens neufs (moins de 24 mois après l’achèvement) et terrains à bâtir, si le vendeur est assujetti à la TVA ;

– ventes où les deux parties sont enregistrées à la TVA et décident d’appliquer le régime TVA.

Pour un investisseur résidentiel classique qui achète de la revente sur le marché secondaire, la transaction échappe donc généralement à la TVA.

Financement : pourquoi il faut souvent arriver avec ses fonds

Sur le papier, les banques lituaniennes peuvent prêter aux étrangers. Dans la pratique, l’accès au crédit est nettement plus difficile pour un non‑résident sans revenus locaux.

Conditions typiques des banques

Pour les résidents lituaniens et les citoyens de l’UE domiciliés dans le pays, les conditions de crédit immobilier tournent autour des caractéristiques suivantes :

– apport personnel de 15–20 % minimum ;

– durée maximale de 30 ans ;

– taux effectif moyen 2024–2025 autour de 4–6 %, en baisse après la détente de l’Euribor ;

– règle de prudence : mensualités ne dépassant pas 40 % du revenu net du foyer.

– apport significatif de 30–40 %, parfois 50 % ;

– preuve de revenus stables sur plusieurs années, avec bulletins de salaire, déclarations fiscales, voire historique bancaire ;

– crédit‑score local ou, à défaut, un historique de crédit étranger de qualité.

Effet de levier : à manier avec prudence

Ce durcissement pour les non‑résidents limite mécaniquement la spéculation à fort levier et contribue à la bonne santé macro du marché. Pour un investisseur étranger, cela signifie aussi que les rendements affichés ne peuvent pas toujours être multipliés par un effet de levier aussi important qu’en Espagne ou au Portugal.

Il reste néanmoins possible d’utiliser un levier raisonnable en combinant :

– constitution d’une société locale (UAB) ;

– partenariat avec une banque lituanienne ciblant les clients corporate ;

– ou recours à une banque de son pays d’origine acceptant de prendre un bien lituanien en garantie.

Processus d’achat : un système très encadré, mais fluide

Le formalisme apparaît parfois lourd sur le papier, mais en pratique le processus d’acquisition reste relativement rapide et très sécurisé, à condition de respecter les étapes.

Étapes clés d’une transaction

Sans entrer dans tous les détails techniques, le déroulé type est le suivant :

1. Recherche et sélection du bien Via les portails spécialisés (aruodas.lt, capital.lt, domoplius.lt, etc.) ou par l’intermédiaire d’une agence.

2. Diligences préalables (due diligence) Vérification de la situation juridique : consultation du registre immobilier, vérification de l’absence d’hypothèques non déclarées, de servitudes gênantes, de litiges, validation des permis de construire et certificats de conformité pour les constructions récentes.

– 4. Signature de l’acte authentique Le contrat de vente (Pirkimo‑pardavimo sutartis) est signé devant notaire. Le notaire vérifie :

– l’identité et la capacité des parties ;

– les droits de propriété du vendeur ;

– l’absence ou la nature des charges ;

– la conformité du contrat aux lois.

5. Paiement et transfert de propriété Le transfert est effectif à partir de la signature et de la remise des clés / acte de remise. Le paiement s’effectue généralement par virement bancaire sécurisé.

Dans la plupart des cas, l’ensemble du processus, de l’offre à l’enregistrement, peut être bouclé en 4 à 8 semaines. Il est également possible, et courant pour les étrangers, de tout faire à distance via une procuration notariée et apostillée, confiée à un avocat local.

Importance d’un avocat local

Même si la loi ne l’impose pas, faire appel à un cabinet lituanien spécialisé est vivement conseillé, en particulier pour :

– analyser le titre et les éventuelles servitudes ;

– vérifier la conformité urbanistique et les permis ;

– organiser la signature à distance ;

– sécuriser les flux financiers et éviter les arnaques (faux vendeurs, intermédiaires non autorisés).

Les honoraires se situent généralement entre 800 et 2 000 € pour une transaction standard, une dépense raisonnable au regard des risques évités.

Opportunités par segment : résidentiel, bureaux, logistique, court séjour

Investir dans l’immobilier en Lituanie ne se limite pas aux appartements à louer. Selon son profil et sa taille, un investisseur peut aussi regarder les bureaux, entrepôts, commerces ou résidences gérées.

Résidentiel locatif classique : la base du marché

C’est le terrain de jeu le plus naturel pour un particulier francophone. Avec un rendement brut national moyen autour de 6 %, un cadre fiscal stable et une demande locative portée par :

– les jeunes actifs et salariés du secteur technologique ;

– les étudiants (Kaunas, Vilnius, Klaipėda) ;

– les familles urbaines ;

– les expatriés et diplomates à Vilnius ,

le locatif longue durée reste un pilier solide, à condition de choisir soigneusement la ville, le quartier et le type de bien.

Bureaux : un marché sophistiqué, plutôt pour institutionnels

Vilnius dispose désormais d’environ 1,19 million de m² de bureaux modernes, avec un taux de vacance proche de 8,5–9 %. Les loyers des bureaux de classe A se situent autour de 16–20 €/m²/mois, ceux de classe B entre 10 et 15,5 €/m². Comparés à l’Europe occidentale, ces niveaux restent 40–60 % plus bas, ce qui attire les centres de services partagés et les groupes internationaux.

Logistique et industriel : croissance portée par le commerce et la géographie

Avec un port actif à Klaipėda, des autoroutes maillant bien le territoire et le projet Rail Baltica qui renforcera encore la connectivité nord‑sud, la Lituanie développe activement ses infrastructures logistiques. Dans la région de Vilnius, la surface d’entrepôts modernes a atteint le million de m² après des livraisons record en 2024, et de nouveaux projets (100 000 m² supplémentaires) sont prévus pour 2025.

Court séjour et tourisme : jouer la carte saisonnière

Le tourisme, en croissance, ouvre une autre voie : les locations de courte durée en ville (Vilnius, Kaunas, Klaipėda, Trakai) ou en station (Palanga, Nida, Druskininkai, Birštonas). Certaines études indiquent qu’un appartement acquis à bon prix dans une station thermale comme Birštonas a connu ces dernières années une appréciation de valeur supérieure à celle de la Vieille Ville de Vilnius, tout en générant des rendements élevés en haute saison.

Ce créneau suppose toutefois :

– une très bonne connaissance des cycles saisonniers ;

– une gestion professionnelle (accueil, ménage, marketing) ou l’utilisation de plateformes spécialisées ;

– une attention aux évolutions réglementaires locales sur les locations de courte durée.

Principaux risques et erreurs à éviter

La Lituanie offre un cadre attractif, mais pas sans pièges. Parmi les principaux risques relevés par les professionnels et les autorités :

Les erreurs fréquentes des investisseurs étrangers incluent aussi :

– sous‑estimer les coûts totaux (frais de copropriété, travaux, fiscalité, vacance) ;

– supposer à tort que l’achat d’un bien donne automatiquement un droit de résidence ;

– ignorer les limites d’achat de terres agricoles ;

– négliger les obligations liées aux locations de courte durée (enregistrement, fiscalité) ;

– investir « sur plan » dans des projets mal documentés, sans vérifier les permis de construire ni la solidité du promoteur.

Comment structurer son investissement de manière pragmatique

Pour un investisseur francophone qui envisage d’entrer sur ce marché, plusieurs stratégies se dessinent.

Profil « sécurité et liquidité »

– Cibler Vilnius ou Kaunas, quartiers établis ou en cours de gentrification (Naujamiestis, Šnipiškės, certains secteurs d’Antakalnis, de Pilaitė, etc.).

– Privilégier les surfaces petites à moyennes (T1, T2) dans des immeubles récents ou bien rénovés, proches transports et universités.

– Viser un rendement brut de 4,5–6 % avec une perspective de plus‑value à 10–15 ans, portée par l’urbanisation et la croissance des salaires.

Profil « rendement élevé »

– Regarder Panevėžys, Šiauliai, voire des petites villes industrielles ou touristiques (Druskininkai, Birštonas).

– Accepter des tickets d’entrée plus faibles mais une liquidité plus incertaine.

– Se fixer un objectif de 7–9 % brut, en gardant une marge pour les coûts plus élevés de gestion et un risque de vacance supérieur.

Recours à des plateformes et véhicules locaux

Des plateformes d’investissement spécialisées, comme InRento par exemple, proposent à des investisseurs d’entrer sur des projets locatifs (appartements à Vilnius Old Town, immeubles à Kaunas, etc.) avec un ticket réduit et une gestion professionnelle. Cet accès indirect, souvent sous forme de dettes ou de partage de revenus, autorise des rendements de l’ordre de 7–10 % net dans certains projets, moyennant un risque de contrepartie et la nécessité de bien comprendre la structure juridique.

Conclusion : un marché à la fois mûr et encore en rattrapage

Investir dans l’immobilier en Lituanie, c’est entrer sur un marché déjà largement sorti de son statut d’outsider mais qui n’a pas encore atteint les niveaux de prix des pays nordiques ou d’Europe de l’Ouest. Les fondamentaux – croissance économique, stabilité bancaire, faible endettement des ménages, intégration européenne – plaident pour une poursuite de la valorisation à un rythme modéré.

En combinant une bonne connaissance des sous‑marchés locaux, une due diligence rigoureuse et une stratégie adaptée à son profil de risque, il est possible de bâtir en Lituanie un portefeuille immobilier performant, diversifié et résilient à long terme.