Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps éclipsé par les géants asiatiques que sont la Chine, l’Inde ou le Japon, le Kazakhstan s’impose peu à peu comme un terrain de jeu sérieux pour les investisseurs immobiliers. Plus vaste pays enclavé du monde, première économie d’Asie centrale, positionné au cœur des nouvelles routes de la soie, ce marché combine croissance, rendements locatifs élevés et prix au mètre carré encore abordables.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier au Kazakhstan peut être très rentable, mais l’environnement juridique présente des spécificités : fortes restrictions sur la propriété foncière pour les étrangers, devise volatile et réglementation en évolution rapide. Une bonne maîtrise de ces codes est essentielle.
Un marché soutenu par une croissance solide et l’urbanisation
Le point de départ, c’est la dynamique économique du pays. Le Kazakhstan affiche un PIB d’environ 224 milliards de dollars en 2024, avec une croissance annuelle projetée entre 3,5 % et 4,7 % jusqu’en 2028. À l’horizon 2028, le PIB pourrait atteindre 355 milliards de dollars, et le gouvernement vise 450 milliards en 2029, avec un cap à long terme autour de 900 milliards de dollars en 2050.
Attention :
L’économie kazakhe, encore très dépendante des hydrocarbures et des minerais, est engagée dans une diversification active vers les transports, la logistique, la finance, l’industrie manufacturière, l’agriculture et les technologies. Cette transformation est soutenue par des investissements massifs dans les infrastructures, notamment via l’Initiative chinoise Belt and Road, qui positionne le pays comme un carrefour stratégique des flux terrestres entre la Chine et l’Europe.
Sur le plan démographique, le pays compte environ 19,2 millions d’habitants, dont 58 % vivent en ville. La population progresse et pourrait atteindre 24 millions d’habitants d’ici 2050. Cette urbanisation rapide enflamme la demande de logements, de bureaux, d’entrepôts et de commerces, en particulier dans les grandes villes comme Almaty, Astana (Nur-Sultan) et Shymkent.
6,7
Il s’agit du taux de croissance annuel moyen projeté pour le marché immobilier mondial entre 2023 et 2028.
Un historique de cycles marqués mais une tendance de fond haussière
L’immobilier kazakh a déjà connu plusieurs phases très nettes :
| Période | Évolution annuelle des prix | Contexte principal |
|---|---|---|
| 2010 – 2014 | +10 % à +15 % | Boom lié aux matières premières |
| 2015 – 2017 | –5 % à –10 % | Choc pétrolier, dévaluations du tenge |
| 2018 – 2020 | +3 % à +6 % | Phase de reprise |
| 2021 – aujourd’hui | +5 % à +8 % | Post-Covid, soutien public, forte demande |
Cette cyclicité est liée au poids de l’énergie dans l’économie : quand le pétrole chute, le tenge se déprécie et le financement devient plus rare. À l’inverse, les phases de hausse des matières premières stimulent les prix immobiliers et l’investissement.
Pour un investisseur étranger, cela signifie deux choses : le marché peut offrir de fortes plus-values sur les phases haussières, mais il faut accepter une volatilité supérieure à celle de marchés plus mûrs.
Cadre légal : acheter un bien sans devenir propriétaire du terrain
Le Kazakhstan est une juridiction de droit civil, inspirée de la tradition romano-germanique. La Constitution et le Code civil garantissent le droit de propriété, mais le législateur a posé des lignes rouges très claires concernant la terre, surtout pour les étrangers.
Qui peut acheter quoi ?
Le principe général est le suivant :
Bon à savoir :
Un particulier étranger non résident permanent ne peut pas acheter directement de l’immobilier classique (appartement, maison) en son nom propre, sauf s’il dispose d’un permis de résidence permanent, qui est difficile à obtenir. En revanche, les personnes morales étrangères et les sociétés kazakhes à capitaux étrangers peuvent acquérir des immeubles résidentiels ou commerciaux sans limite particulière. Il est important de noter que la propriété du sol est très encadrée : les étrangers n’ont pas le droit d’être propriétaires de foncier, en particulier des terres agricoles ou des terrains situés en zone frontalière.
En pratique, un investisseur étranger passe le plus souvent par une structure locale (par exemple un LLP, l’équivalent d’une SARL) pour acheter des biens, ou par des véhicules d’investissement logés dans l’Astana International Financial Centre (AIFC).
Structures et terres : une dissociation structurante
Un élément clé à bien intégrer : au Kazakhstan, la propriété du bâti est séparée de celle du foncier. Un étranger peut valablement posséder un appartement ou un immeuble, mais la parcelle reste généralement propriété de l’État ou fait l’objet d’un droit d’usage.
Les options disponibles sont les suivantes :
| Type de droit / structure | Accessible aux étrangers ? | Particularités principales |
|---|---|---|
| Propriété d’un appartement / immeuble | Oui (via résidence permanente ou société) | Possession de la structure seulement, pas du terrain |
| Propriété foncière directe | Non, sauf via société kazakhe pour usage commercial | Interdit pour les particuliers étrangers, très encadré pour sociétés |
| Baux de longue durée (jusqu’à 49 ans) | Oui | Droit d’usage du terrain pour usage commercial ou industriel |
| LLP kazakh à capitaux étrangers | Oui (100 % étranger possible) | Peut posséder des biens, et dans certains cas le foncier commercial |
| Entité enregistrée à l’AIFC | Oui | Régime de droit commun anglais, avantages fiscaux et protection renforcée |
Le Code foncier a été amendé en 2021 pour clarifier ces restrictions et, depuis 2023, les autorités pratiquent un contrôle renforcé sur les acquisitions de terres par des entités contrôlées par des étrangers (vérification du bénéficiaire effectif, origine des fonds, etc.).
L’exception AIFC : un « mini-Londres » au cœur d’Astana
L’Astana International Financial Centre (AIFC) fonctionne comme une zone juridique spéciale au sein de la capitale. Basé sur les principes du common law anglais, il dispose de sa propre cour, de règles d’arbitrage spécifiques et d’avantages fiscaux très agressifs : 0 % d’impôt sur les sociétés et sur le revenu pour ses participants jusqu’en 2066, exonérations de taxes foncières et, dans certains cas, de TVA.
Leviers pour les investisseurs immobiliers
L’AIFC apporte deux avantages majeurs pour sécuriser et dynamiser les investissements dans le secteur immobilier.
Mise en place d’un cadre réglementaire clair et sécurisé pour les transactions et les projets immobiliers, protégeant les droits des investisseurs.
Facilitation de l’accès à des instruments et marchés de financement adaptés pour le développement de projets immobiliers.
– la possibilité d’investir dans des REITs (Real Estate Investment Trusts) kazakhs, déjà au nombre d’au moins quatre enregistrés à l’AIFC ;
– un cadre sécurisé pour structurer des holdings ou des fonds immobiliers, avec protection des droits de propriété et résolution des litiges dans un environnement judiciaire plus prévisible.
Comment un étranger peut-il concrètement investir ?
Investir dans l’immobilier au Kazakhstan nécessite une approche un peu plus structurée que dans des marchés où l’achat en nom propre est possible sans contrainte. Plusieurs voies coexistent.
1. Achat direct d’un appartement (profil résident ou quasi-résident)
Pour un étranger déjà établi dans le pays (titulaire d’un permis de résidence) ou marié à un citoyen kazakh, l’achat en nom propre d’un appartement est envisageable. La procédure est classique : sélection du bien, avant-contrat, vérification de la propriété, acte notarié, enregistrement au registre d’État des biens immobiliers (Zhergar).
Le délai moyen se situe entre 3 et 6 semaines, un peu plus pour les non-résidents. Il faut obtenir au préalable un numéro d’identification fiscal (IIN pour les personnes physiques) et faire traduire et légaliser ses documents.
2. Passer par une société locale (LLP)
La piste la plus utilisée par les investisseurs étrangers reste la création d’une société kazakhe à responsabilité limitée (LLP). Avantages :
Astuce :
Pour les investisseurs étrangers, la propriété foncière en France offre plusieurs avantages clés : la capacité d’acquérir librement des immeubles résidentiels ou commerciaux, la possibilité (sous certaines conditions réglementaires) de détenir le foncier pour un usage commercial, et une meilleure perception par les banques et les partenaires locaux, ce qui facilite le financement et l’intégration dans l’écosystème économique.
Le coût de constitution est relativement modeste (de l’ordre de 1 000 à 2 000 dollars) et la procédure prend généralement de une à quatre semaines. En contrepartie, il faut gérer la comptabilité, les obligations fiscales et, potentiellement, des audits.
3. Utiliser l’AIFC et les REITs
L’autre voie, plus « financière » que patrimoniale, consiste à souscrire des parts de REITs enregistrés à l’AIFC. Par exemple, le REIT TSPG détient des actifs emblématiques comme le centre commercial Dostyk Plaza à Almaty et Shymkent Plaza, générant près de 43,8 millions de dollars de loyers en 2023.
Bon à savoir :
Les REITs (Sociétés d’Investissement Immobilier) au Kazakhstan imposent qu’au moins 80% des actifs soient investis dans de l’immobilier générateur de revenus et qu’au moins 80% des bénéfices annuels soient redistribués. Ils offrent aux investisseurs un accès au marché immobilier sans les contraintes de gestion directe, avec un ticket d’entrée potentiellement plus bas et une liquidité supérieure à celle d’un bien physique. À noter : ces fonds sont actuellement majoritairement proposés en privé à un cercle restreint d’investisseurs.
4. Les visas investisseurs et la résidence de long terme
Contrairement à certains pays, acheter un bien ne donne aucun droit automatique à la résidence ou à la citoyenneté au Kazakhstan. En revanche, des programmes de visas d’investissement existent :
– Visa Investisseur (3 ans renouvelable) : nécessite au moins 150 000 dollars d’investissement dans des secteurs prioritaires ; peut ouvrir la voie à la résidence permanente.
– Golden Visa (10 ans) : lancé en 2025, il impose un investissement minimal de 300 000 dollars dans le capital d’une société kazakhe ou dans certains titres locaux.
– Visa pour participant AIFC (jusqu’à 5 ans) : accessible aux personnes physiques impliquées dans des entreprises enregistrées à l’AIFC.
Ces outils ne sont pas spécifiquement liés à l’immobilier, mais peuvent être combinés avec des investissements dans la pierre, notamment via une société ou un fonds local.
Les grandes villes où investir : Almaty, Astana, Shymkent… et les autres
Le Kazakhstan ne se résume pas à une seule place immobilière. Chaque ville a son profil de risque, de rendement et de liquidité. Pour un investisseur étranger, trois marchés majeurs se dégagent, complétés par un chapelet de villes secondaires intéressantes.
Almaty : capitale économique et championne des rendements
Ancienne capitale et plus grande ville du pays, Almaty concentre la finance, les sièges d’entreprises et une bonne partie de la classe moyenne supérieure. C’est aussi la ville la plus chère, mais les prix au mètre carré restent compétitifs à l’échelle internationale.
Dans les quartiers centraux ou prisés (Esentai, Samal, Medeu, Almaly, Bostandyk), les valeurs se situent généralement entre 700 000 et 1 200 000 tenge par mètre carré, soit environ 1 400 à 2 400 euros. Les segments premium peuvent atteindre 2 800 à 3 500 dollars/m² dans les meilleurs emplacements.
Côté rendement, les données sont particulièrement parlantes : selon les calculs de rendement brut locatif, Almaty tourne en moyenne autour de 9,5 à 10 % sur l’ensemble des quartiers, avec une fourchette indicative suivante :
| Segment / type de bien | Rendement locatif brut moyen estimé |
|---|---|
| Premium résidentiel | 5 % – 7 % |
| Business class | 7 % – 9 % |
| Confort / classe moyenne | 8 % – 10 % |
| Appartements soviétiques rénovés | 10 % – 12 % |
Les locations de courte durée (type Airbnb), encore peu bridées, permettent souvent d’atteindre le haut de ces fourchettes, en particulier dans les quartiers touristiques ou d’affaires, avec des retours de 7 à 9 % par an sur des biens bien gérés. Les investisseurs doivent néanmoins intégrer le risque sismique propre à la région d’Almaty, qui impose de bien vérifier la qualité de construction et les normes parasismiques du bâtiment.
Astana (Nur-Sultan) : capitale politique et vitrine moderne
Astana, devenue capitale en 1998, est le cœur politique et administratif du pays. C’est aussi un laboratoire urbanistique, avec un skyline futuriste, des quartiers d’affaires flambant neufs et un développement très encadré par l’État.
650000-1100000
Les prix immobiliers à Astana varient en moyenne entre 650 000 et 1 100 000 tenge par mètre carré.
Le marché locatif est porté par la présence de fonctionnaires, d’entreprises publiques, d’organisations internationales et de sociétés étrangères. Les rendements bruts observés par type de bien sont élevés, souvent supérieurs à Almaty, notamment sur les petites surfaces :
| Astana – type d’appartement (moyenne tous quartiers) | Rendement brut moyen |
|---|---|
| Studio | ≈ 12,2 % |
| 1 pièce | ≈ 12,1 % |
| 2 pièces | ≈ 12,0 % |
| 3 pièces | ≈ 12,2 % |
À long terme, la hausse de valeur est estimée autour de 5 à 7 % par an dans les zones de croissance, portée par les programmes publics de développement de la capitale et la concentration d’emplois qualifiés.
Shymkent, Atyrau, Aktau : la constellation des marchés à haut rendement
Au sud, Shymkent est la troisième ville du pays et un marché en pleine ascension. La population est jeune, la croissance soutenue et les prix restent bas : 400 000 à 650 000 tenge/m² (environ 800 à 1 300 euros). Les rendements y flirtent avec 7 à 9 % sur certains biens, ce qui en fait un terrain intéressant pour des stratégies agressives sur la classe moyenne.
Exemple :
Sur la mer Caspienne, les villes d’Atyrau et d’Aktau, centres de l’industrie pétrolière, attirent un flux constant d’expatriés et d’ingénieurs du secteur énergie, générant une demande locative spécifique. À Atyrau par exemple, les prix de l’immobilier varient généralement entre 600 000 et 950 000 tenge par mètre carré (soit environ 1 200 à 1 900 euros), avec des rendements locatifs estimés entre 8 % et 11 % pour les appartements bien situés. Ce marché est cyclique et fortement corrélé aux cours du pétrole, mais le ratio rendement/risque peut s’avérer attractif pour les investisseurs avertis.
Villes secondaires : tickets d’entrée bas, potentiel de rattrapage
Des villes comme Karaganda, Pavlodar, Aktobe, Kostanay ou Turkestan, souvent industrielles ou logistiques, proposent des prix au sol encore inférieurs de 30 à 50 % aux agglomérations majeures. À Karaganda, par exemple, le centre-ville se négocie entre 600 et 1 200 dollars/m².
Pour un investisseur cherchant un ticket d’entrée réduit et acceptant une liquidité moindre, ces marchés peuvent offrir des rendements nets confortables, surtout sur des appartements de taille modeste destinés aux classes moyennes locales.
Résidentiel, bureaux, logistique, retail : quatre piliers à comparer
Investir dans l’immobilier au Kazakhstan ne se limite pas aux appartements. La profondeur du marché commercial – bureaux, entrepôts, centres commerciaux – progresse rapidement, sous l’effet de la modernisation économique et du repositionnement du pays comme hub logistique eurasiatique.
Logement : un secteur massif, dopé par les programmes publics
Le parc résidentiel compte près de 5,9 millions de logements, pour une surface totale supérieure à 419 millions de m². Depuis 2018, le stock croît d’environ 2,3 % par an.
Les constructions neuves atteignent des niveaux records : 18,96 millions de m² livrés en 2024 (environ 172 000 logements), avec un objectif de 19 millions de m² supplémentaires en 2025, soit près de 175 000 nouveaux logements. Plus de la moitié de ces surfaces se concentrent à Astana, Almaty et leurs régions.
Bon à savoir :
Les pouvoirs publics soutiennent activement le marché immobilier via plusieurs programmes (Affordable Housing 2020, Nurly Zher, 7-20-25, Otau, Nauryz) et en permettant, depuis 2020, d’utiliser une partie de l’épargne retraite pour l’achat. Ce soutien maintient une demande structurelle, mais peut aussi provoquer des fluctuations, avec des emballements ponctuels des prix suivis de phases de refroidissement lors de l’annonce de nouvelles règles.
À ce stade, les perspectives restent robustes : les études internes estiment des appréciations de 6 à 8 % par an dans les quartiers haut de gamme d’Almaty, 5 à 7 % dans les zones en croissance d’Astana, 6 à 9 % à Shymkent, et 3 à 5 % dans les villes secondaires, avec des plus-values de 7 à 10 % sur la durée de construction pour les programmes neufs bien positionnés.
Bureaux : rareté de l’offre de qualité et loyers en forte hausse
Le marché des bureaux à Astana et Almaty vit une phase de tension extrême sur l’offre de qualité. En 2023, près de 596 000 m² de bureaux ont été livrés dans le pays, mais cela reste insuffisant au regard de la demande.
Les taux d’occupation dépassent 95 % dans les classes A et B+ dans les deux grandes villes, avec, dans certains segments, moins de 2 % de vacance pour des locaux déjà finis. Les chiffres sont impressionnants :
| Indicateur (bureaux) | Almaty (2024 env.) | Astana (2024 env.) |
|---|---|---|
| Surface totale de bureaux | ≈ 2,37 M m² | ≈ 1,67 M m² |
| Surface classes A/A+ | ≈ 220 000 m² (9,3 %) | ≈ 159 000 m² (9,5 %) |
| Taux d’occupation A/A+ | ≈ 95,6 % | ≈ 95,4 % |
| Taux d’occupation B/B+ | ≈ 95,8 % | ≈ 96,0 % |
Les loyers suivent : en 2023, un bureau de classe A+ se louait en moyenne 73,5 dollars/m² à Astana et 46,1 dollars/m² à Almaty. Les hausses enregistrées depuis 2019 sont spectaculaires, surtout à Almaty (+57 % environ sur quatre ans), et les projections indiquent encore +10 à +15 % sur 2024 pour cette ville.
Bon à savoir :
Ce segment d’investissement nécessite un ticket d’entrée important. Il offre des rendements stables, généralement compris entre 9 % et 13 % pour les bons actifs, sous réserve d’accepter une vacance locative quasiment nulle et un marché parfois peu liquide lors de la revente.
Logistique et entrepôts : un déficit structurel de surfaces
Le boom du e-commerce et la montée en puissance du Kazakhstan comme hub logistique sur l’axe Chine–Europe créent une tension forte sur le marché des entrepôts. On recense environ 1,49 million de m² de surfaces de qualité (classes A et B), dont plus de 60 % autour d’Almaty et 25 % autour d’Astana.
Le problème est simple : il n’y a pas assez de mètres carrés modernes pour répondre à la demande. Les taux de vacance dans les meilleurs entrepôts tournent autour de 1 à 2 %, les loyers ont bondi (jusqu’à +78 % en un an pour certaines catégories de classe B) et les autorités estiment que le pays aurait besoin d’environ 2 millions de m² supplémentaires de stock logistique conforme aux standards internationaux d’ici 2030.
12,8
Le loyer moyen des entrepôts de classe A au Kazakhstan, en dollars par mètre carré.
Centres commerciaux et retail : forte fréquentation, mais e-commerce en embuscade
Les centres commerciaux n’échappent pas à la modernisation. En 2023, 28 malls ont été livrés, pour 174 000 m² supplémentaires, dont une large majorité à Almaty. Le chiffre d’affaires généré par ces actifs a presque doublé depuis 2019, et les taux d’occupation dépassent 95 % dans les grandes villes.
En parallèle, la part du e-commerce dans le commerce de détail est passée de 0,7 % en 2013 à plus de 12 % en 2023, ce qui pousse les développeurs à imaginer des malls davantage « expérientiels », combinant loisirs, restauration, services, et intégration des retraits de commandes en ligne.
Pour les investisseurs, ces actifs sont surtout accessibles via des REITs ou des véhicules professionnels, mais ils constituent une classe d’actifs clairement en croissance, avec une hausse régulière des loyers et un potentiel de revalorisation par repositionnement.
Combien ça coûte réellement : prix, frais, fiscalité
Au-delà des promesses de rendement, investir dans l’immobilier au Kazakhstan suppose de décortiquer les coûts de transaction, d’exploitation et d’imposition.
Frais de transaction : 3 à 7 % du prix d’achat
Les coûts à l’acquisition restent raisonnables à l’échelle internationale :
| Poste de coût | Fourchette indicative |
|---|---|
| Frais d’enregistrement | 0,1 % – 0,5 % du prix |
| Honoraires de notaire | 0,2 % – 1 % du prix |
| Honoraires d’avocat (investisseur étranger) | 1 000 – 3 000 USD |
| Commission d’agence immobilière | 2 % – 5 % (souvent à charge vendeur) |
| Expertise de valeur | 150 – 300 USD |
| Passeport technique (diagnostics) | 100 – 200 USD |
| Traductions assermentées | 200 – 500 USD |
| Coût de change (spread) | 1 % – 3 % |
Au total, l’addition « aller-retour » (achat + revente) tourne entre 2,2 % et 7 % du prix, selon les montages et la prise en charge des commissions.
Fiscalité : un régime plutôt doux, surtout sur la détention
Côté impôts, le Kazakhstan se situe dans la partie basse des pays comparables :
12
Taux de TVA actuel au Kazakhstan, qui doit passer à 16% selon le nouveau Code fiscal.
Pour les investisseurs qui passent par une société locale, les règles de l’impôt sur les sociétés s’appliquent (taux standard 20 %), avec la possibilité, dans certaines zones économiques spéciales ou à l’AIFC, de bénéficier de réductions massives voire d’exonérations.
Coûts récurrents et gestion
Les charges courantes ne doivent pas être sous-estimées, surtout pour un investisseur non résident qui délègue tout :
500 à 2000
Les charges de copropriété et d’entretien pour un investissement locatif peuvent varier de 500 à 2 000 dollars par an, selon la taille et le standing du bien.
Dans beaucoup de cas, un rendement brut de 7 à 10 % se transformera, une fois tous les coûts intégrés, en 4,5 à 6 % net, ce qui reste compétitif à l’échelle internationale, surtout si la plus-value sur le capital vient s’y ajouter.
Financement : un marché encore très cash pour les étrangers
La plupart des investissements étrangers dans l’immobilier au Kazakhstan se font au comptant. Les banques locales acceptent difficilement de prêter aux non-résidents : quand elles le font, l’apport exigé dépasse souvent 50 à 70 % du prix, avec des taux d’intérêt en tenge situés entre 15 et 20 %.
Attention :
Les taux effectifs annuels des prêts hypothécaires sur 20 ans (12 à 23 %) sont très supérieurs aux standards européens. Emprunter localement réduit fortement le rendement immobilier, sauf en cas d’inflation galopante couplée à une hausse importante des loyers.
Les stratégies réalistes pour un investisseur étranger sont donc :
– mobiliser du capital en provenance de son pays d’origine (refinancement, crédit hypothécaire sur résidence principale, etc.) à un coût inférieur ;
– utiliser l’échelonnement proposé par certains promoteurs (paiements échelonnés sur 1 à 3 ans avec 30 à 50 % d’acompte) ;
– viser des opérations en cash sur des biens de taille modeste et des villes secondaires où le ticket reste bas.
Risques et pièges à anticiper
Investir dans l’immobilier au Kazakhstan n’est pas un long fleuve tranquille. Plusieurs risques majeurs doivent être intégrés dans toute stratégie sérieuse.
Volatilité du tenge et dépendance aux matières premières
Le tenge a connu plusieurs dévaluations significatives (2009, 2014, 2015) et reste fortement corrélé aux prix du pétrole et au rouble russe. Pour un investisseur qui raisonne en euros ou en dollars, cela signifie que la performance réelle dépendra autant du taux de change que du rendement local.
Deux garde-fous classiques s’imposent :
– privilégier des biens dans les segments et les villes présentant les rendements les plus robustes, capables d’absorber une partie des chocs de change ;
– diversifier son exposition devise (pas tout miser sur le Kazakhstan, calibrer la part de portefeuille consacrée aux marchés émergents).
Cadre réglementaire évolutif et complexité administrative
Le pays affiche une politique clairement pro-investissement, classée 28e au monde par la Banque mondiale sur la facilité de faire des affaires. Mais la réglementation change vite, notamment sur la fiscalité, les conditions d’accès aux programmes de logement ou encore les règles d’acquisition foncière par les étrangers.
Attention :
L’ouverture d’un compte bancaire ou la finalisation d’un achat nécessite une présence physique sur place. Les langues de travail sont le russe et le kazakh, et la sécurité juridique varie considérablement entre le circuit judiciaire classique et la juridiction de l’AIFC.
Qualité de la construction et risques physiques
Les écarts de qualité entre immeubles sont importants : anciens blocs soviétiques plus ou moins rénovés, constructions de promoteurs locaux très variables, normes parasismiques parfois mal appliquées en dehors des grands développeurs. Almaty est en zone sismique, certaines régions ont connu des inondations importantes en 2024.
Attention :
Avant tout achat sur plan ou dans un immeuble récent, il est indispensable de réaliser un audit technique sérieux et de vérifier en profondeur le développeur (références, projets livrés, contentieux éventuels).
Marché peu liquide et gestion à distance difficile
Enfin, le marché kazakh n’a pas la liquidité d’une grande métropole occidentale. Revendre un bien peut prendre plusieurs mois, voire davantage dans les villes secondaires. La qualité des gestionnaires immobiliers est très hétérogène, et le suivi d’un bien depuis l’étranger peut vite se transformer en casse-tête si l’on ne s’entoure pas de partenaires fiables.
D’où l’importance de :
– sélectionner un ou deux prestataires solides (agence de gestion, avocat, comptable) ;
– tester la qualité de service sur un premier bien avant de monter en puissance ;
– rester réaliste sur les délais de sortie d’investissement.
Quelles stratégies privilégier selon le profil d’investisseur ?
En combinant les données de marché disponibles et la réalité du terrain, plusieurs stratégies types se dessinent pour des profils variés.
Pour un investisseur cherchant un compromis entre sécurité relative et rendement, se positionner sur des appartements premium ou business class dans les meilleurs quartiers d’Almaty (Medeu, Almaly, Bostandyk) ou d’Astana (Left Bank, centre d’affaires) est une option cohérente.
5 à 9
Le rendement brut annuel attendu, en pourcentage, pour un investissement immobilier à Miami, variant selon le type de location.
Investisseur « rendement élevé » : classes moyenne et villes secondaires
Ceux qui acceptent un peu plus de risque peuvent viser :
– des appartements confort dans les quartiers intermédiaires d’Almaty ou Astana ;
– des logements destinés aux classes moyennes à Shymkent, Karaganda, Pavlodar ou Kostanay ;
– des biens bien placés dans les villes pétrolières (Atyrau, Aktau).
Les rendements bruts peuvent y monter à 8-12 %, notamment pour les immeubles soviétiques rénovés dans des emplacements attractifs. L’enjeu devient alors la sélection fine des actifs et la maîtrise de la gestion.
Investisseur institutionnel ou family office : bureaux, logistique, REITs AIFC
Pour des montants plus importants, l’accès aux marchés des bureaux, des centres commerciaux et des entrepôts via :
Options d’investissement
Découvrez les différentes stratégies pour investir dans l’immobilier logistique via l’AIFC, conçues pour diversifier votre portefeuille et accéder à des projets structurés.
Investissement en partenariat avec un développeur local pour acquérir des actifs logistiques directement.
Prise de participation dans des projets logistiques structurés et ciblés.
Investissement via des REITs de l’AIFC, gérés par des équipes spécialisées comme Provident Fiduciary Ltd.
Ce type de stratégie permet de capitaliser sur la pénurie de bureaux de classe A, le déficit structurel d’entrepôts modernes et la montée en gamme des centres commerciaux, avec des rendements cibles de 9 à 13 % et une revalorisation portée par la hausse des loyers.
En conclusion : un marché d’opportunités, mais pas pour investisseurs passifs
Investir dans l’immobilier au Kazakhstan, c’est miser sur un pays en transition, à la fois riche en ressources et de plus en plus connecté aux grands flux eurasiens, où la classe moyenne croît et aspire à de meilleurs logements, de meilleurs bureaux, des commerces modernes et un environnement urbain plus qualitatif.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : prix du mètre carré encore bas dans de nombreuses villes, rendements locatifs de 7 à 12 % sur des segments bien choisis, perspectives d’appréciation de 5 à 9 % par an dans les principaux pôles urbains, fiscalité foncière modérée, ouverture croissante aux capitaux étrangers via l’AIFC et les REITs.
Bon à savoir :
Le potentiel d’investissement s’accompagne de contraintes importantes : les particuliers étrangers ne peuvent pas posséder de terrain directement et doivent structurer leurs investissements via des sociétés. Il faut également composer avec la volatilité du tenge, une réglementation en évolution rapide, une qualité de construction inégale et des procédures administratives parfois laborieuses.
Autrement dit, le Kazakhstan n’est pas un marché pour rentiers passifs à la recherche d’un investissement clé en main. C’est un terrain de jeu pour investisseurs prêts à travailler avec des partenaires locaux, à prendre le temps de faire une due diligence complète, à accepter un risque macroéconomique supérieur – en échange d’un couple rendement/perspective difficile à trouver aujourd’hui dans les marchés mûrs.
Pour qui sait manier ces paramètres, investir dans l’immobilier au Kazakhstan peut devenir un axe stratégique d’une diversification internationale, avec un horizon de long terme aligné sur la montée en puissance attendue de cette économie charnière entre l’Europe et l’Asie.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Kazakhstan pour chercher du rendement locatif et une exposition au tenge kazakh. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Almaty, Astana, Shymkent), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement d’Almaty ou d’Astana, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – sachant que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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