Succession immobilière en Italie : guide complet des procédures

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La succession immobilière en Italie : un processus fascinant et complexe

La succession immobilière en Italie est un processus à la fois fascinant et complexe, mêlant traditions juridiques séculaires et pratiques modernes. Le dédale des règlementations et obligations légales peut rapidement devenir un défi pour quiconque n’est pas familier avec le système italien.

Pourtant, une compréhension claire de la procédure peut offrir des opportunités uniques d’acquisition et de transmission de patrimoine dans ce pays à la richesse culturelle incomparable.

Naviguer efficacement à travers les étapes légales

Cet article propose un guide pas-à-pas pour naviguer efficacement à travers les différentes étapes légales, du dépôt des déclarations de succession à la mutation des biens, afin de faciliter l’expérience des héritiers et garantir une transmission réussie et fluide.

Comprendre la succession immobilière en Italie

La succession immobilière en Italie est gouvernée par le Code civil italien et repose sur le principe d’« unité successorale », avec une distinction clé: les biens immobiliers sont régis par la loi du lieu de situation de l’immeuble (lex rei sitae), tandis que les biens mobiliers suivent en principe la loi du dernier domicile; depuis 2015, un testateur peut choisir la loi de sa nationalité pour régir l’ensemble de sa succession, y compris des biens en Italie, via une clause de professio iuris dans un testament conforme au Règlement UE 650/2012.

Distinction des formes de succession

• Succession légitime (ab intestat): s’applique en l’absence de testament; les héritiers sont déterminés par la loi (conjoint, descendants, ascendants, collatéraux), et les parts sont réparties selon des règles codifiées.
• Succession testamentaire: s’applique lorsqu’un testament valide existe; toutefois, la réserve héréditaire protège les héritiers réservataires (conjoint, enfants, à défaut parents) qui ont droit à une part minimale de la succession, ce qui limite la quotité disponible du testateur.
• Choix de loi pour les successions internationales: un non-résident ou un expatrié peut prévoir, dans un testament, l’application de sa loi nationale à toute sa succession; à défaut, la loi de la résidence habituelle du défunt s’applique, sous réserve de la lex rei sitae pour les immeubles selon la pratique italienne.

Droits des héritiers et répartition des biens immobiliers

• Les héritiers acquièrent les droits au décès, au lieu du dernier domicile, et peuvent accepter la succession purement et simplement ou sous bénéfice d’inventaire; la répartition respecte les quotes-parts légales en cas d’ab intestat et le testament sous réserve des réserves.
• En présence de plusieurs héritiers, un immeuble tombe en indivision successorale jusqu’au partage: chacun détient une quote-part indivise; la gestion requiert l’accord des coïndivisaires pour les actes de disposition, ce qui peut compliquer les décisions lorsque les héritiers résident dans différents pays.
• La distribution concrète d’un bien immobilier peut se faire par attribution à un héritier avec soulte aux autres, vente et partage du prix, ou maintien de l’indivision par convention entre héritiers.

Procédure de transmission des titres de propriété (démarches clés)

• Dépôt d’une Dichiarazione di Successione (déclaration de succession) auprès de l’Agenzia delle Entrate dans les 12 mois du décès; elle recense les biens, la valeur et les bénéficiaires.
• Paiement des droits et des impôts d’enregistrement nécessaires pour débloquer la mutation; la distribution des biens n’intervient qu’après règlement des montants dus.
• Enregistrement/mutation cadastrale: une fois la déclaration validée et les impôts payés, l’administration met à jour le cadastre et la conservatoria (registre foncier) pour transférer la pleine propriété aux héritiers; le paiement est obligatoire pour finaliser la procédure cadastrale et d’enregistrement.
• En cas de succession internationale, pièces usuelles: acte de décès, justificatifs d’état civil et de vocation héréditaire, titre de propriété italien, extrait cadastral, évaluation de l’immeuble; la pratique prévoit la coordination entre notaire/avocat et fiscaliste pour l’Italie.

Obligations fiscales des héritiers

• Droits de succession sur les biens situés en Italie, avec barème selon le lien de parenté:

Lien de parenté	Taux	Abattement indicatif
Conjoint / enfants	4 %	1 000 000 € par bénéficiaire
Frères / sœurs	6 %	100 000 €
Autres parents (jusqu’au 4e degré) / alliés	6 %	Variable
Tiers	8 %	Aucun

• La déclaration de succession déclenche l’invitation au paiement par l’administration; le non-paiement bloque la distribution des biens.
• En plus des droits de succession, sont dus les impôts hypothécaires et cadastraux lors de l’enregistrement; des régimes à taux fixe peuvent s’appliquer lorsque l’héritier utilise l’immeuble comme résidence principale (pratique notariale/fiscale italienne documentée).
• L’Agence des Revenus peut contrôler l’évaluation du bien; une sous-évaluation expose à redressements et pénalités.

Particularités régionales et situations particulières

• Les droits de succession sont fixés au niveau national, mais des aspects pratiques varient: délais de traitement, exigences documentaires locales, et coordination avec les registres fonciers provinciaux; la multipropriété ou les régimes spéciaux (ex. biens soumis à contraintes) requièrent une analyse des clauses et contraintes locales avant transfert.
• Les trusts étrangers et autres instruments fiduciaires peuvent être reconnus, mais leur traitement fiscal et civil en Italie dépend de la jurisprudence et exige une structuration prudente.
• Pour les successions impliquant des non-résidents avec biens en Italie, l’interaction entre professio iuris et lex rei sitae doit être anticipée avec un testament clair et des conseils spécialisés.

Conseils pratiques pour faciliter la succession

• Rédiger un testament prévoyant, si pertinent, le choix de la loi nationale (professio iuris) et respectant la réserve héréditaire pour éviter les contestations.
• Constituer un dossier complet: titre de propriété, plan et données cadastrales, évaluations actualisées, certificats d’état civil, coordonnées bancaires pour les paiements fiscaux; anticiper la traduction assermentée et l’apostille des documents étrangers.
• Déposer la déclaration de succession dans les 12 mois et régler droits et impôts pour débloquer l’enregistrement foncier; en cas d’indivision, conclure un pacte de gestion et planifier le partage ou la vente.
• Évaluer le coût fiscal (droits + impôts hypothécaires et cadastraux) et les abattements applicables selon le lien de parenté; envisager l’usage de l’immeuble comme résidence principale si éligible aux taux fixes cadastraux/hypothécaires.
• Faire appel à un notaire/avocat bilingue maîtrisant le droit italien des successions et la fiscalité, surtout en présence d’héritiers internationaux, de trusts, ou de biens multiples.

Les droits de succession pour les étrangers

Les principes applicables aux étrangers en matière de succession immobilière en Italie

La loi applicable à la succession est en principe celle de la résidence habituelle du défunt au moment du décès, conformément au Règlement (UE) n° 650/2012, sauf choix exprès de la loi de sa nationalité par testament (professio juris).

Même si une loi étrangère régit la succession, les aspects réels, formels et de publicité concernant les immeubles situés en Italie restent soumis au droit italien (notariat, transcription au registre foncier, fiscalité locale).

Pour les non-UE ou lorsque le Règlement ne s’applique pas, les règles italiennes de droit international privé et, le cas échéant, des principes de réciprocité et de traités bilatéraux s’appliquent.

Fiscalité des successions immobilières pour les étrangers en Italie

Principe de territorialité fiscale:

• Résident fiscal italien décédé: droits de succession dus en Italie sur l’ensemble du patrimoine mondial (worldwide).
• Non-résident décédé: droits de succession dus en Italie uniquement sur les biens situés en Italie (notamment les immeubles).

Barèmes usuels en Italie (droits de succession):

• Conjoint et enfants: 4 % avec abattement de 1 000 000 € par héritier.
• Frères et sœurs: 6 % avec abattement de 100 000 € par héritier.
• Autres parents jusqu’au 4e degré: 6 % sans abattement (sauf cas particuliers).
• Autres personnes (non parents): jusqu’à 8 % sans abattement.

Déclaration de succession: dépôt auprès de l’Agenzia delle Entrate dans les 12 mois du décès, y compris pour les héritiers étrangers lorsque des biens sont en Italie.

Croyances erronées fréquentes

« Les héritiers doivent payer des droits dans leur pays d’origine sur un immeuble italien »:

En Italie, l’immeuble situé en Italie est imposé en Italie; une imposition dans le pays d’origine de l’héritier n’est pas automatique et dépend de la loi fiscale de ce pays et des conventions contre la double imposition. L’Italie dispose d’accords pour éviter la double imposition successorale; vérification nécessaire au cas par cas.

« Le droit du pays d’origine du défunt s’applique toujours à l’immeuble italien »:

Par défaut, c’est la loi de la résidence habituelle du défunt qui gouverne la succession, sauf choix valable de la loi nationale; les formalités réelles sur l’immeuble restent régies par le droit italien.

Tableau récapitulatif: loi applicable et fiscalité

Situation du défunt	Loi successorale par défaut	Option de loi (testament)	Droits de succession en Italie
Résident habituel en Italie (UE)	Loi italienne (UE 650/2012)	Loi de sa nationalité	Sur actifs mondiaux si résident fiscal; sinon selon statut fiscal, immeubles en Italie à minima
Résident habituel hors Italie mais immeuble en Italie (UE)	Loi du pays de résidence habituelle	Loi de sa nationalité	Immeubles situés en Italie imposés en Italie
Non-UE avec immeuble en Italie	Droit international privé italien; principes de réciprocité	Éventuel choix de loi nationale si reconnu	Immeubles situés en Italie imposés en Italie

Scénarios typiques rencontrés par des étrangers

Citoyen français résidant à Rome, sans testament

• Loi applicable: loi italienne à toute la succession (y compris les biens hors d’Italie) par défaut.
• Fiscalité: si résident fiscal italien, droits en Italie sur le patrimoine mondial; barèmes et abattements italiens applicables.
• Formalités: déclaration de succession en 12 mois, notaire italien, transcription au registre foncier.

Citoyen suisse non-résident possédant un appartement en Toscane

• Loi applicable: selon les règles de DIP, mais les actes réels sur l’immeuble relèvent du droit italien.
• Fiscalité: droits de succession dus en Italie uniquement sur l’appartement; vérifier la double imposition selon conventions.
• Documents: légalisation/apostille et traduction des actes étrangers, puis dépôt en Italie.

Citoyen britannique résidant en Italie ayant fait un testament choisissant sa loi nationale

• Loi applicable: loi de la nationalité (UK) pour la dévolution; réserves héréditaires italiennes peuvent être contournées selon la loi choisie, sous réserve d’ordre public.
• Fiscalité: si résident fiscal italien, droits en Italie sur patrimoine mondial; si non-résident, uniquement sur les biens italiens.
• Exécution: le notaire italien appliquera la loi choisie pour la dévolution, mais effectuera les formalités italiennes pour l’immeuble.

Héritiers vivant à l’étranger et impossibilité de se déplacer

Possibilité de mandater un avocat/notaire en Italie par procuration spéciale pour réaliser l’ensemble des démarches (acceptation, déclaration, transcription, paiement).

Considérations sur les membres de la famille restés à l’étranger

• Droits des héritiers réservataires: selon la loi applicable (résidence habituelle par défaut), les parts réservataires (conjoint/enfants) peuvent limiter la liberté de tester; si choix de loi nationale, vérifier l’impact sur les réserves.
• Copropriété transfrontalière: l’acceptation et le partage nécessitent des formalités en Italie; indivision possible si tous les héritiers n’acceptent pas simultanément.
• Trusts et structures: leur reconnaissance en Italie implique une analyse spécifique des effets réels et fiscaux, avec éventuelle transcription/impôt italiens.

Conventions internationales et double imposition

L’Italie a conclu des accords transfrontaliers pour éviter la double imposition des successions; en pratique, on impute l’impôt payé à l’étranger ou on limite la base imposable afin d’éviter une double charge sur le même actif. Vérification au cas par cas selon la convention applicable.

Recommandations pratiques et démarches à anticiper

Avant le décès (planification)

• Rédiger un testament précisant, si utile, le choix de la loi de la nationalité (professio juris), surtout en présence de biens dans plusieurs pays.
• Cartographier les actifs et documents (titres de propriété, cadastre, contrats de prêt, polices).
• Évaluer l’impact des réserves héréditaires et des barèmes italiens; considérer des donations ou l’assurance-vie selon la loi choisie.
• Vérifier l’existence de conventions de double imposition pertinentes et l’état de résidence fiscale.

Au moment de la succession

• Obtenir les certificats de décès et d’hérédité; faire apostiller/légaliser et traduire les documents étrangers (traducteur assermenté).
• Déposer la déclaration de succession auprès de l’Agenzia delle Entrate dans les 12 mois; régler droits de succession et taxes hypothécaires/cadastrales.
• Passer chez un notaire italien pour l’acceptation et la transcription de l’héritage au registre foncier; mettre à jour le cadastre.
• Vérifier l’éligibilité aux abattements (conjoint, enfants, fratrie) et appliquer le barème correct.
• Coordonner avec les autorités du pays d’origine pour un éventuel crédit d’impôt ou une exonération au titre d’une convention; éviter les paiements en double.

Organisation pratique pour héritiers à l’étranger

• Établir une procuration spéciale en faveur d’un avocat/notaire en Italie pour toutes les étapes; prévoir la légalisation et la traduction de la procuration.
• Ouvrir, si nécessaire, un compte en Italie pour centraliser paiements fiscaux et frais notariés.
• Anticiper les délais bancaires pour le déblocage des comptes du défunt et l’obtention de certificats fiscaux.

Points de vigilance

• Respecter la loi applicable déterminée par la résidence habituelle, sauf choix exprès de loi nationale par testament.
• Ne pas supposer une imposition automatique dans le pays de l’héritier; se référer à la territorialité et aux conventions de double imposition.
• S’assurer de la validité formelle des testaments étrangers en Italie; procéder aux formalités de publicité italiennes pour les immeubles.

Notes sur les sources et la portée

Principes UE 650/2012, résidence habituelle et professio juris; application par défaut à l’ensemble de la succession en cas de résidence en Italie.

Règles pratiques et barèmes de droits de succession italiens, formalités notariales et de publicité foncière, et situations impliquant des non-résidents.

Possibilité de représentation par procuration pour héritiers à l’étranger.

Le rôle crucial du notaire dans une succession internationale

Le notaire joue un rôle essentiel et transversal dans une succession internationale, surtout lorsque des biens immobiliers sont situés en Italie, en assurant la sécurité juridique des actes, la coordination transfrontalière et la correcte application des lois matérielles et fiscales des États concernés. Il détermine la loi applicable, établit les actes de succession (acte de notoriété, inventaire, attestations), vérifie la validité des dispositions à cause de mort et pilote les formalités administratives dans chaque pays pour garantir une transmission équitable et opposable aux tiers.

Détermination de la loi applicable et articulation des législations

• Identifier la résidence habituelle du défunt et la loi régissant la succession, puis distinguer la loi matérielle successorale de la loi fiscale, souvent différentes.
• Vérifier la validité et l’efficacité transfrontalière d’un testament, en contrôlant sa conformité à la loi du lieu de rédaction et aux règles impératives (réserve héréditaire, formes), et anticiper les conflits de lois entre juridictions.
• Coordonner les intervenants locaux (notaires et avocats étrangers) et synchroniser les procédures parallèles dans plusieurs pays lorsque des actifs sont dispersés.

Focus sur les biens immobiliers situés en Italie

• Pour les immeubles italiens, le notaire doit intégrer les règles du droit successoral italien et les exigences de publicité foncière locales, afin d’assurer le transfert de propriété et l’inscription auprès des registres italiens.
• Il concilie le droit italien avec les droits étrangers applicables à la succession globale, en sécurisant les actes afin qu’ils soient reconnus en Italie et dans les autres juridictions impliquées.
• Il veille à la conformité avec les obligations fiscales italiennes liées aux biens immobiliers et à la cohérence avec les obligations fiscales des autres pays concernés.

Rôle du notaire italien et compétences spécifiques

• Officier public et conseiller juridique, le notaire italien authentifie les actes, garantit leur validité et leur opposabilité, et conseille sur les effets patrimoniaux et fiscaux propres à l’Italie.
• Compétences clés: droit international privé, droit des successions et des régimes matrimoniaux, fiscalité transfrontalière, droit immobilier et publicité foncière italienne, coordination interprofessionnelle internationale.
• En tant que coordonnateur, il travaille avec des professionnels d’autres pays pour prévenir les conflits d’héritiers et harmoniser les démarches.

Démarches et documents clés pour sécuriser la succession

• Acte de notoriété pour établir la qualité d’héritier (obligatoire au-delà de certains seuils et nécessaire à la suite des formalités).
• Inventaire, évaluation des biens (notamment experts pour les immeubles en Italie) et répartition selon la loi applicable.
• Vérifications et recherches testamentaires, contrôle de validité formelle et matérielle des testaments, y compris ceux établis à l’étranger.
• Formalités foncières italiennes: préparation et dépôt des actes authentiques nécessaires au transfert et à l’inscription du droit de propriété dans les registres immobiliers italiens.
• Démarches fiscales: déclarations et paiements d’impôts de succession selon les règles distinctes des pays impliqués, en distinguant la loi successorale et la loi fiscale.
• Coordination internationale: obtention de documents d’état civil étrangers, légalisation/apostille, traductions, échanges avec autorités étrangères et professionnels locaux.
• Gestion administrative multi-pays et calendrier procédural pour éviter retards et incompatibilités entre systèmes juridiques.

Liste indicative des pièces fréquemment requises

• Certificat de décès, actes d’état civil des héritiers (naissance, mariage), pièces d’identité.
• Testaments et codicilles, preuves d’enregistrement le cas échéant, attestations de non-opposition.
• Documents relatifs aux biens italiens: titres de propriété, plans et données cadastrales, certificats d’urbanisme et de conformité, attestations fiscales locales.
• Relevés bancaires, contrats d’assurance-vie, parts sociales, évaluations immobilières.
• Preuves de régime matrimonial et conventions (contrat de mariage, séparation de biens).
• Traductions assermentées et, au besoin, apostilles/légalisations pour l’usage transfrontière.

Avantages pratiques d’un notaire dans une succession internationale

• Sécurité juridique des actes authentiques, opposabilité et réduction du risque de nullité.
• Gain de temps et réduction des erreurs dans les formalités multi-pays.
• Prévention des litiges entre héritiers par une structuration claire des droits et des démarches.
• Accompagnement personnalisé tenant compte des exigences matérielles et fiscales de chaque pays impliqué.

Le notaire, et particulièrement le notaire italien pour les immeubles situés en Italie, agit comme pivot juridique et opérationnel: il identifie la loi applicable, sécurise les actes, gère les formalités foncières et fiscales locales et coordonne les intervenants étrangers, afin d’assurer une distribution des biens à la fois équitable, légale et efficacement reconnue dans toutes les juridictions concernées.

Conseils pour anticiper la transmission transfrontalière

Les transmissions de biens immobiliers situés en Italie à partir de l’étranger exigent une coordination soignée des règles de droit international privé, de la fiscalité et des formalités administratives italiennes, avec l’appui d’experts en successions transfrontalières.

Comprendre la loi applicable et les conflits de lois

• Les biens immobiliers situés en Italie sont régis, pour l’essentiel, par le droit italien quant à leur transmission, même si le propriétaire ou les héritiers sont étrangers.
• Les règles italiennes de réserve héréditaire et de forme (acte notarié pour donations, exigences de testament) peuvent diverger des règles du pays d’origine; une analyse croisée est indispensable avec un avocat/notaire spécialisé en successions internationales.
• L’existence d’accords ou conventions bilatérales, notamment avec des pays comme la France, peut influencer la compétence fiscale et la répartition des droits d’imposition en matière successorale.

Fiscalité des héritiers non-résidents

• L’Italie applique des droits de succession avec des taux et abattements variant selon le lien de parenté; par exemple, des abattements élevés pour les enfants et un taux réduit au-delà, ce qui peut rendre l’option testament/donation attractive mais à calibrer juridiquement.
• Les héritiers non-résidents peuvent être tenus à des démarches fiscales italiennes (déclaration de succession, immatriculations, obtention éventuelle d’un code fiscal italien) même s’ils ne résident pas en Italie.
• Des conventions pour éviter la double imposition en matière de successions peuvent limiter la taxation concurrente entre l’Italie et l’État de résidence de l’héritier; à titre d’illustration, la convention franco-italienne peut neutraliser l’imposition en France de biens situés hors de France lorsque le défunt n’est pas résident français, sous réserve des conditions et interprétations administratives.

Procédures administratives et validation des documents étrangers

• Les documents de succession émis à l’étranger doivent être authentifiés pour produire effet en Italie: légalisation ou apostille selon la convention applicable, puis reconnaissance par les autorités ou un notaire italien.
• La traduction en italien par un traducteur assermenté est généralement requise pour les actes étrangers (testaments, certificats d’hérédité, décisions judiciaires) avant les enregistrements et transcriptions foncières.
• Les héritiers doivent accomplir les formalités italiennes: déclaration de succession, paiement des droits, enregistrement et, le cas échéant, mise à jour du cadastre et de la publicité foncière.

Gestion juridique transfrontalière et recours à des experts

• Recourir à un notaire/avocat italien et à un praticien dans le pays d’origine permet d’aligner la validité formelle des actes (testament, procurations, attestations d’hérédité) et leur opposabilité en Italie.
• Les donations transfrontalières peuvent réduire certains coûts et simplifier la transmission, mais elles sont strictement encadrées en Italie (forme notariée, respect des réserves, contrôles fiscaux).
• Les propriétaires étrangers sont soumis à des obligations continues en Italie (impôts locaux, déclarations de revenus locatifs) qui persistent après la transmission et doivent être anticipées par les héritiers.

Préparation préalable des documents légaux

• Rédiger un testament en amont, conforme à la loi du pays d’origine et compatible avec les exigences italiennes, afin de clarifier la part des héritiers et d’éviter des conflits entre systèmes juridiques.
• Envisager des mécanismes de planification (donations graduelles, clauses de choix de loi lorsque possible, désignation d’exécuteur) pour fluidifier les démarches italiennes et réduire le risque de litige.
• Constituer un dossier bilingue des documents clés (titres de propriété, certificats d’état civil, évaluations, dettes hypothécaires, identifiants fiscaux) pour accélérer les enregistrements et la liquidité successorale en Italie.

Implications pratiques pour non-résidents

• Les héritiers étrangers peuvent devoir obtenir un numéro fiscal italien pour accomplir les formalités et s’acquitter des droits.
• Lorsque des conventions existent, vérifier leur application concrète avec un fiscaliste afin d’éviter la double imposition et de respecter les délais de déclaration dans chaque juridiction concernée.

Tableau récapitulatif des points-clés

Domaine	Point essentiel	Action recommandée
Loi applicable	Droit italien sur l’immeuble situé en Italie	Audit de conflits de lois et compatibilité testamentaire
Fiscalité	Droits de succession et obligations déclaratives en Italie	Simulations avec abattements/taux; code fiscal italien si requis
Double imposition	Conventions bilatérales possibles	Vérification de la convention et des commentaires administratifs
Formalités	Légalisation/apostille et traduction en italien	Traductions assermentées et notaire italien
Planification	Testament/donation adaptés	Conseil conjoint notaire/avocat pays d’origine et Italie

Liste de contrôle opérationnelle

• Obtenir conseils coordonnés d’un notaire/avocat en Italie et dans le pays d’origine.
• Vérifier la convention fiscale applicable et ses conditions pratiques d’exonération/attribution de compétence.
• Faire apostiller/légaliser tous les actes étrangers et préparer leurs traductions certifiées en italien.
• Rédiger un testament conforme aux exigences italiennes et du pays d’origine; envisager des donations si opportun.
• Rassembler les pièces: titres, certificats d’hérédité, évaluations, identifiants fiscaux, coordonnées bancaires pour les paiements de droits.
• Planifier les déclarations de succession et enregistrements en Italie dans les délais légaux.

Anticipez la transmission avec un double accompagnement (Italie + pays d’origine), sécurisez la validité des actes (forme, légalisation, traduction) et optimisez la fiscalité via les conventions applicables: c’est la clé d’une succession transfrontalière fluide et sans litige.