Investir en Italie : Guide pour Retraités Expatriés

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Italie, une destination idéale pour les séniors expatriés

L’Italie, avec sa beauté intemporelle, son climat agréable et sa richesse culturelle inégalée, attire de nombreux séniors expatriés en quête d’un lieu idéal pour investir et savourer une retraite paisible. Dans ce pays où l’histoire rencontre la modernité, les options d’investissement sont aussi variées que les paysages qui s’étendent des Alpes aux côtes méditerranéennes.

Que ce soit dans des régions renommées pour leur vignoble comme la Toscane, en Sicile pour son charme insulaire, ou encore dans les villages pittoresques de la côte Amalfitaine, l’Italie offre des opportunités uniques pour transformer un rêve de retraite en réalité.

Explorez les meilleures opportunités d’investissement

Explorez avec nous les endroits clés pour un investissement réussi en Italie, tout en découvrant les avantages financiers et la qualité de vie exceptionnelle que ce pays a à offrir.

Meilleures villes pour les seniors européens en Italie

Les villes italiennes les plus adaptées aux seniors européens sont évaluées selon cinq critères principaux: coût de la vie, infrastructures de santé, climat, accessibilité urbaine et transports, convivialité des services aux aînés. Ces critères s’appuient sur des indicateurs de qualité de vie et d’accès aux soins, ainsi que sur la dynamique démographique du vieillissement en Italie.

• Coût de la vie: comparaison du panier de biens, loyers, fiscalité locale, coût des services à domicile et des résidences services.
• Santé: densité d’hôpitaux et cliniques, délais d’attente, offre gériatrique, proximité des RSA (Residenze Sanitarie Assistenziali) et des résidences services.
• Climat: douceur hivernale et étés supportables, en lien avec risques de canicule ou d’humidité.
• Accessibilité: transports publics, voirie adaptée, pentes, ascenseurs urbains, accessibilité PMR.
• Services seniors: existence de centres sociaux, services municipaux d’aide, réseau associatif, sécurité perçue.

Statistiques récentes utiles au choix

• L’Italie compte environ 24 % de 65+ (≈14 millions), proportion attendue à ~35 % d’ici 2050; les 80+ passeraient d’environ 7,6 % à 14,1 %.
• Environ 28,4 % des 65+ ne sont pas autosuffisants (≈4 millions, 2023), renforçant la demande en habitat et services adaptés.
• La Ligurie (Gênes) illustre un vieillissement accéléré: indice de vieillesse 258 contre 168 au niveau national en 2018; longévité élevée et vieillissement en meilleure santé parmi les grandes villes.
• À l’échelle européenne, une part significative des seniors réside hors des grands centres, soulignant l’enjeu d’accessibilité et de services dans les régions non métropolitaines.

Focus sur des villes phares

• Florence
  • Atouts: culture de rang mondial (musées, opéra), gastronomie toscane, réseau de santé régional performant, échelle urbaine humaine.
  • Accessibilité: bon réseau de bus et train; centre historique parfois contraignant pour la mobilité, mais services de proximité bien développés.
  • Sécurité: bon niveau perçu dans les quartiers résidentiels; forte fréquentation touristique à gérer.
• Rome
  • Atouts: offre de soins large (hôpitaux publics/privés), culture et loisirs abondants, aéroports internationaux.
  • Accessibilité: transports étendus mais congestion; nécessité de choisir un quartier bien desservi et plat.
  • Coût: plus élevé dans l’hyper-centre; options abordables en périphérie bien connectée.
• Bologne
  • Atouts: ville universitaire avec services publics efficaces, soins de bonne qualité, ambiance conviviale, gastronomie reconnue.
  • Accessibilité: centre compact, mobilité douce; bonne desserte ferroviaire nationale.
  • Sécurité: bonne perception, qualité de vie stable.

Options moins connues mais avantageuses

• Lecce (Pouilles)
  • Atouts: climat doux, coût de la vie plus bas, patrimoine baroque, rythme de vie apaisé.
  • Points d’attention: chaleur estivale; vérifier l’accès aux spécialités médicales et liaisons hors saison.
• Trento (Trentin-Haut-Adige)
  • Atouts: haut niveau de qualité de vie, sécurité, services publics efficaces, environnement sain; été tempéré par l’altitude.
  • Points d’attention: hivers plus froids; coût légèrement supérieur à d’autres villes moyennes.

Tableau comparatif synthétique

Ville	Coût de la vie	Santé	Climat	Accessibilité	Culture & gastronomie	Sécurité
Florence	Moyen+	Élevée	Doux, étés chauds	Bonne	Très élevée	Bonne
Rome	Élevé (centre), moyen (périph.)	Très élevée	Tempéré, canicules	Étendue mais congestion	Très élevée	Variable selon quartiers
Bologne	Moyen	Élevée	Continental doux	Très bonne	Élevée	Élevée
Lecce	Bas-moyen	Moyenne	Doux, étés très chauds	Moyenne	Élevée (locale)	Bonne
Trento	Moyen+	Élevée	Hiver froid, été tempéré	Très bonne	Bonne	Très élevée

Témoignages de seniors expatriés

« À Florence, nous apprécions de pouvoir tout faire à pied, avec un médecin de famille joignable et des activités culturelles chaque semaine. Les étés sont chauds, mais les services de quartier compensent. »

« À Bologne, la communauté est accueillante et les transports facilitent les rendez-vous médicaux. On se sent en sécurité, même en soirée. »

« À Lecce, le coût de la vie nous permet un appartement lumineux près du centre. Il faut anticiper la chaleur d’août et les trajets pour certains spécialistes. »

Éléments structurants sur l’offre d’habitat et services seniors

Marché en expansion des résidences services en Italie: logements indépendants avec services à la carte, positionnés entre domicile et RSA; forte demande portée par le vieillissement et la non-autosuffisance croissante.

Intérêt particulier en Ligurie et grandes villes vieillissantes (exemple Gênes), où longévité et besoins d’accessibilité coexistent.

Liste de vérification avant choix de ville

• Évaluer l’accès aux hôpitaux/consultations gériatriques dans un rayon de 30 minutes.
• Tester la mobilité: pentes, ascenseurs urbains, fréquence des bus, proximité gare.
• Estimer le budget logement + charges + services à domicile; comparer centre vs quartiers bien desservis.
• Cartographier services seniors municipaux et associations locales (clubs, bénévolat, entraide).
• Analyser le climat sur 12 mois (canicules, humidité, pics de pollution) et adapter le logement.

Conseils pratiques pour une expatriation réussie

Démarches administratives

• Citoyens UE: inscription à l’anagrafe du comune (résidence), obtention du codice fiscale, inscription au service de santé régional (SSN) pour l’accès aux soins publics.
• Assurance santé complémentaire recommandée pour compléter les délais/actes privés.

Intégration locale

• Suivre des cours d’italien de quartier; s’inscrire aux centres sociaux municipaux et associations de bénévolat.
• Choisir un quartier avec marché, pharmacie, médecin de famille, et arrêts de bus à moins de 500 m.

Réseau de soutien

• Identifier les services d’assistance à domicile, les résidences services et les RSA à proximité.
• Rejoindre des groupes d’expatriés et clubs de seniors pour rompre l’isolement et partager des recommandations locales.

Stratégie de logement

• Prioriser appartements avec ascenseur, climatisation réversible, bonne isolation, et commerces de plain-pied.
• Envisager des résidences services pour un cadre sécurisé et modulable, surtout en cas de perte d’autonomie progressive.

Pour les seniors européens, combiner une ville culturellement riche (Florence, Bologne, Rome) avec un quartier plat, bien desservi et proche des soins est souvent la meilleure équation. Les options comme Lecce ou Trento offrent un excellent compromis coût/qualité de vie, à condition d’anticiper climat et accès à certaines spécialités médicales.

Investir dans l’immobilier pour sa retraite en Italie

Investir dans l’immobilier en Italie pour sa retraite offre un double avantage: une qualité de vie élevée dans des régions très diverses et des dispositifs fiscaux attractifs, notamment pour les nouveaux résidents dans le sud du pays. Les prix restent compétitifs par rapport à d’autres pays européens, avec un marché varié allant des appartements urbains aux maisons de campagne et villas côtières.

Diversité des régions et des biens

• Toscane et Ombrie: collines, bourgs médiévaux, marchés haut de gamme et biens de charme (casali, fermes rénovées, appartements dans les centres historiques).
• Sicile: villages côtiers, maisons de village à rénover à prix contenus et opportunités dans des communes dynamiques ou en revitalisation.
• Lacs du Nord (Côme, Majeur): résidences de standing avec forte demande internationale.
• Grandes villes: Rome (patrimoine), Milan (pôle économique, connectivité), Florence (culture et location saisonnière).
• Types de biens: appartements centre-ville, maisons de campagne, maisons de village à rénover, villas bord de mer, propriétés au bord des lacs.

Tendances actuelles du marché

• Regain d’intérêt porté par une fiscalité accueillante, des prix encore compétitifs et un patrimoine architectural unique.
• L’objectif des acheteurs seniors est souvent l’achat-plaisir et la transmission, plus qu’une rentabilité immédiate.
• Marché perçu comme stable, accessible et diversifié, attirant nombre d’expatriés et de retraités.

Régions prisées par les expatriés seniors

• Toscane: classiques du haut de gamme, cadre culturel et rural de qualité.
• Ombrie: alternative plus douce en prix, paysages similaires à la Toscane.
• Sicile: coût d’acquisition attractif, villages côtiers et communes offrant des opportunités de revitalisation.

Aspects financiers et fiscaux

• Frais d’achat (notaire, taxes, droits): ordre de grandeur proche de 10 % du prix, comme en France.
• Retraités étrangers dans le Sud: imposition forfaitaire d’environ 7 % sur revenus de source étrangère pour une durée limitée (9–10 ans selon conditions), sous réserve d’installation dans de petites communes des régions du Sud (ex. Sicile, Calabre, Sardaigne).
• Fiscalité patrimoniale: succession et donation généralement modérées, avec abattements et taux relativement bas, atout pour la transmission.
• Revenus locatifs et plus-values: cadre perçu comme modéré et prévisible pour les investisseurs, avec un réseau de conventions fiscales internationales.

Gestion d’un investissement depuis l’étranger

• Démarches: délais administratifs parfois longs; se faire accompagner par un notaire ou un avocat local est fortement recommandé.
• Mandat de gestion: confier la location et l’entretien à une agence locale spécialisée (longue durée ou courte durée selon la zone).
• Vérifications clés (due diligence):
  • Conformité urbanistique et cadastrale avant achat.
  • Diagnostics techniques et coûts de rénovation, surtout pour les biens anciens ou à 1 €.
  • Règlements de copropriété pour les appartements en centre historique.
• Assurances: habitation, responsabilité civile du propriétaire bailleur, couverture des loyers impayés si location longue durée.
• Fiscalité transfrontalière: coordonner la résidence fiscale, l’imposition des pensions et les éventuelles conventions bilatérales; recourir à un fiscaliste international.

Ressources locales utiles

• Agents immobiliers spécialisés en clientèle internationale/seniors, avec portefeuille en Toscane, Ombrie, Sicile, lacs du Nord.
• Avocats et notaires pour sécuriser les titres, la conformité, et la fiscalité d’acquisition.
• Gestionnaires locatifs et property managers pour la supervision à distance, particulièrement en zones touristiques ou historiques.

Conseils pratiques pour seniors

• Privilégier la proximité des services de santé, transports et commerces; vérifier l’accessibilité du bien (étages, ascenseur) dans les centres historiques.
• Évaluer la liquidité à la revente: marchés plus profonds à Milan, Rome, Florence, lacs; rythme plus lent dans les villages du Sud, mais prix d’entrée plus bas.
• Adapter la stratégie locative: courte durée dans zones touristiques (rentabilité saisonnière) vs. longue durée pour stabilité de revenus.
• Budgéter les travaux et charges récurrentes (copropriété, taxe locale), surtout dans les bâtiments anciens.

Tableau comparatif des zones clés

Zone	Profil de prix	Atouts principaux	Risques/points d’attention
Toscane	Moyen à élevé	Patrimoine, demande internationale, belles propriétés rurales	Concurrence, coûts d’entretien élevés pour casali
Ombrie	Moyen	Alternative plus abordable à la Toscane, paysages	Marché moins liquide que Toscane
Sicile	Faible à moyen	Prix attractifs, villages côtiers, régimes fiscaux du Sud	Rénovations lourdes, délais administratifs
Lacs du Nord	Élevé	Forte demande internationale, standing	Tickets d’entrée élevés, fiscalité locale à vérifier
Milan/Rome/Florence	Moyen à élevé	Liquidité, services, location saisonnière/longue durée	Rendements nets modérés, charges de copropriété

Études de cas et témoignages

“Après 35 ans de carrière, nous avons choisi un appartement à Florence: facile à gérer, bien loué en moyenne et basse saison, et un quotidien culturel riche. La rentabilité n’est pas notre priorité; nous privilégions l’usage personnel et la transmission.”

“Nous avons acheté une maison de village en Sicile à rénover. Le prix d’achat était très bas, mais nous avons prévu un budget travaux conséquent et mandaté un avocat local; l’imposition à 7 % sur nos pensions a pesé dans notre décision d’installation.”

“Entre Ombrie et Toscane, nous avons opté pour l’Ombrie pour un casale plus abordable. Nous déléguons la gestion à une agence locale et venons à chaque printemps; c’est un achat-plaisir pensé pour la retraite.”

Checklist express

• Définir l’usage (résidence principale/secondaire, location).
• Choisir la région selon services, climat, budget et liquidité.
• Chiffrer frais d’achat (≈10 %) et travaux.
• Vérifier conformité urbanistique et titres.
• Anticiper la fiscalité personnelle (régime 7 % le cas échéant) et locative.
• Sélectionner agents, avocat/notaire, gestionnaire local.
• Planifier la gestion à distance (mandat, assurances, reporting).

Avantages d’un coût de vie bas pour les expatriés en Italie

Un coût de la vie bas en Italie permet aux expatriés seniors d’augmenter leur pouvoir d’achat et d’améliorer leur qualité de vie, surtout en dehors des grandes métropoles du Nord. Cela se traduit par des dépenses mensuelles plus légères et une marge financière plus large pour le confort, les loisirs et l’épargne.

Alimentaire

• Les produits frais (marchés locaux, circuits courts) et la restauration hors des centres touristiques restent abordables, ce qui réduit le panier mensuel et permet de privilégier une alimentation de qualité sans surcoût.
• Exemple de budget mensuel pour un retraité seul en Toscane ou dans les Pouilles: alimentation autour de 160 € dans un panier optimisé localement.

Logement

• Les loyers sont bien plus bas dans de nombreuses villes moyennes et régions du Sud, offrant des appartements confortables pour une fraction des prix de Milan ou Rome.
• Exemple: retraité locataire en Toscane/Pouilles, loyer 550–850 € + ~100 € de charges.
• Les écarts régionaux sont marqués: la fracture Nord–Sud favorise des coûts nettement plus doux en Sicile, Pouilles, Calabre, Basilicate.

Santé

• Le système public (SSN) réduit fortement le reste à charge; une complémentaire santé senior demeure modeste par rapport à d’autres pays européens, typiquement 70–100 € dans des exemples de budgets réalistes.
• Les frais médicaux courants et pharmaceutiques sont généralement contenus, soutenant une meilleure prévisibilité budgétaire.

Pouvoir d’achat et qualité de vie

Avec des dépenses courantes plus faibles, un couple retraité peut financer davantage de loisirs, de culture et de voyages internes, tout en maintenant un coussin d’épargne mensuel.

Les économies réalisées sur logement et alimentation se convertissent en confort (meilleure surface habitable, sorties régulières) et en sérénité financière.

Implications fiscales favorables

L’Italie propose pour certains retraités s’installant dans des communes spécifiques du Sud un régime à taux forfaitaire de 7% sur revenus de source étrangère pendant 10 ans, ce qui renforce le revenu disponible net.

Les coûts de la vie plus faibles, combinés à un cadre fiscal attractif, amplifient l’écart entre revenus perçus et dépenses, soutenant un patrimoine plus durable.

Opportunités d’investissement

• Immobilier: prix d’achat plus accessibles dans le Mezzogiorno et dans des villes moyennes permettent d’acquérir une résidence principale ou locative avec un budget contenu, et des charges récurrentes modérées.
• Allocation d’actifs: les économies mensuelles (loyer plus bas, alimentation et santé contenues) libèrent du capital pour placements financiers prudents (obligations d’État, fonds diversifiés) ou pour travaux de valorisation d’un bien acquis.

Exemples de villes/régions à coût de la vie avantageux

• Pouilles: Bari, Lecce — loyers et vie quotidienne sensiblement inférieurs aux grandes capitales; profils retraités souvent mentionnés pour budgets maîtrisés.
• Sicile: Palerme, Catane — options très abordables pour logement et alimentation, avec large offre de marchés locaux.
• Calabre et Basilicate: petites villes et communes éligibles au régime fiscal 7% pour retraités, renforçant nettement le pouvoir d’achat.
• Toscane hors zones touristiques majeures: villes moyennes où un retraité seul peut viser 975–1 275 € de budget mensuel tout compris en location.

Exemples chiffrés de budgets mensuels indicatifs

Retraité seul (Toscane/Pouilles)

• Loyer: 550–850 €
• Charges: ~100 €
• Alimentation: ~160 €
• Santé complémentaire: ~75 €
• Transport/loisirs: ~90 €
• Total: 975–1 275 €

Couple d’expatriés

• Logement: 800–1 200 €
• Alimentation: 400–600 €
• Santé/assurances: 100–200 €
• Transports: 100–200 €
• Loisirs: 200–300 €
• Total indicatif: ≥2 810 € selon lieu de vie et style de consommation

Tableau comparatif succinct Nord vs Sud (tendance générale)

Poste	Grandes métropoles du Nord	Villes moyennes du Sud
Loyer (T2/T3)	Élevé	Modéré à bas
Alimentation	Moyenne à élevée	Basse (marchés locaux)
Santé (complémentaire)	Modérée	Modérée
Fiscalité retraités	Standard	Possibles 7% sur revenus étrangers (zones éligibles)
Reste à vivre	Plus contraint	Plus confortable

Grâce à la combinaison d’un coût de la vie bas, d’éventuels allégements fiscaux et de prix immobiliers accessibles, les expatriés seniors en Italie peuvent transformer des économies quotidiennes en un pouvoir d’achat durable, une qualité de vie supérieure et des opportunités d’investissement tangibles.