Investir en Résidences Étudiantes en Italie

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans des résidences étudiantes en Italie : un placement rentable ?

Face à l’essor du marché immobilier en Europe, l’Italie se distingue comme une destination attrayante pour les investisseurs à la recherche d’opportunités rentables. L’émergence des résidences étudiantes dans ce pays, en raison du nombre croissant d’étudiants nationaux et internationaux, soulève des questions quant à leur potentiel de rendement.

Dans un contexte économique où la stabilité et la rentabilité sont essentielles, ces investissements apparaissent comme une option de choix, défiant peut-être les options immobilières plus traditionnelles. Cet article explore si investir dans des résidences étudiantes en Italie constitue véritablement un placement profitable, en examinant les facteurs économiques, les tendances démographiques et les prévisions du marché immobilier.

Analyse du marché immobilier étudiant en Italie

Le marché immobilier étudiant en Italie connaît une croissance de la demande locative, une pression haussière sur les loyers dans les grands pôles universitaires, et une recomposition de l’offre vers des formats flexibles (co‑living), avec des taux d’occupation élevés dans les villes majeures comme Rome, Milan et Bologne.

Demande et offre

• La demande locative urbaine progresse fortement depuis une décennie, soutenue par les Millennials/Gen Z et les étudiants internationaux, ce qui alimente les besoins en logements meublés, services inclus et baux souples.
• Les « co‑living spaces » captent une part croissante de la demande étudiante et des jeunes actifs, déplaçant une partie de la demande hors du parc traditionnel et contribuant à la tension locative des centres.
• Les loyers augmentent plus vite que les prix de vente au niveau national, signe d’un marché locatif tendu, particulièrement dans le Nord et le Centre (où se situent Milan, Bologne et Rome).

Prix moyens des loyers et niveaux de marché

• À l’échelle nationale, le loyer moyen atteint environ 13,84 €/m²/mois en mars 2025 (+8 % sur un an), avec des pics régionaux en Lombardie (Milan) autour de 18,53 €/m²/mois, nettement supérieurs au Sud.
• La dynamique locative à Milan reste robuste, soutenue par l’attractivité économique et les infrastructures, ce qui maintient des loyers plus élevés que la moyenne nationale.
• À Rome, la hausse récente des prix immobiliers et des loyers reflète la tension persistante sur les quartiers proches des pôles universitaires.
• Bologne, insérée dans le Nord prospère, bénéficie de la même tendance: loyers supérieurs à la moyenne nationale et forte absorption étudiante, portée par un parc universitaire attractif.

Taux d’occupation

• Les taux d’occupation des résidences/coliving en grandes villes demeurent élevés, tirés par une offre encore limitée face à l’afflux d’étudiants italiens et internationaux, notamment dans les quartiers bien desservis.
• La pression est renforcée à chaque rentrée universitaire, avec plus de 400 000 étudiants dans les grandes villes, ce qui alimente une absorption rapide du stock disponible.

Influence des étudiants internationaux et des universités

• La mobilité internationale étudiante progresse structurellement: JLL anticipe 8 millions d’étudiants étrangers dans la zone OCDE en 2025, puis +60 % d’ici 2027, ce qui accroît la demande de logements étudiants en Italie, en particulier à Milan et Rome.
• Les universités à rayonnement international renforcent l’attractivité locative des quartiers adjacents; l’Italie capte une part de cette vague via ses pôles académiques et projets Erasmus.

Facteurs économiques et politiques

• La reprise du crédit et la résilience urbaine soutiennent la demande locative et les valorisations, tandis que les loyers en hausse améliorent l’attrait investissement.
• Les politiques locales favorables aux formats « baux convenus » et étudiants se développent, en parallèle de l’essor du co‑living, qui propose des contrats plus flexibles adaptés au budget et au calendrier universitaire.
• Le chômage étudiant et la pression sur le pouvoir d’achat favorisent les solutions partagées (colocation/co‑living) et les baux courts, sans enrayer la demande globale dans les capitales universitaires, où l’accès à l’emploi et aux stages reste un aimant.

Focus villes

Rome

• Hausse récente des prix de vente (+6 % sur un an au T1 2025) et progression des loyers, principalement dans les quartiers universitaires et bien connectés, reflétant une demande soutenue.
• Taux d’occupation élevé des biens proches des campus; tension renforcée par l’insuffisance d’offre dédiée.

Milan

• L’un des marchés locatifs les plus chers d’Italie (Lombardie: 18,53 €/m²/mois), soutenu par l’emploi, les infrastructures (nouvelles lignes de métro) et l’internationalisation de la demande; loyers et valorisations en hausse.
• Attrait des résidences gérées et du co‑living pour les étudiants et jeunes diplômés; absorption rapide à la rentrée.

Bologne

• Marché tendu du Nord avec loyers au‑dessus de la moyenne nationale et forte présence étudiante, ce qui maintient des taux d’occupation élevés des logements proches du centre et des campus.

Perspectives de croissance

• Croissance modérée mais soutenue par la demande urbaine, la mobilité internationale étudiante, la reprise des transactions et l’essor de formats gérés (co‑living, résidences étudiantes).
• Les événements urbains, les projets de requalification et les infrastructures dans les hubs (notamment Milan) renforcent la prime de centralité et la liquidité des actifs locatifs étudiants.

Défis pour les investisseurs

• Tension sur l’offre réglementée et disponibilité limitée de produits adaptés à grande échelle, entraînant des coûts d’entrée élevés dans les centres.
• Pression réglementaire potentielle sur les locations de courte durée et exigences de conformité pour les résidences gérées; nécessité d’optimiser la gestion et les services pour maintenir les taux d’occupation.
• Sensibilité au pouvoir d’achat étudiant et au risque macro (coût du crédit, emploi des jeunes), pouvant affecter la capacité à absorber des hausses de loyers trop rapides.
• Concurrence accrue des opérateurs professionnels et internationalisés, qui élève les standards de produit et de gestion, mais comprime les rendements sur les emplacements prime.

Tableau comparatif indicatif des dynamiques par ville

Ville	Loyer moyen (réf. régionale/nationale)	Tension locative étudiante	Facteurs de soutien	Défis clés
Rome	Au‑dessus du national; hausse récente des loyers	Élevée près des campus	Capitalité, multiples universités, réseau de transport	Offre dédiée insuffisante, coûts d’entrée
Milan	Très au‑dessus (Lombardie 18,53 €/m²/mois)	Très élevée, absorption rapide	Emploi, infrastructures, demande internationale	Rendements comprimés, concurrence pro
Bologne	Au‑dessus du national (Nord)	Élevée, forte présence étudiante	Université réputée, centre compact, accessibilité	Stock limité, pression saisonnière

Points d’attention pour 2025-2027

• Montée continue des étudiants internationaux et besoins en résidences gérées/co‑living.
• Poursuite de la hausse des loyers dans les hubs du Nord et du Centre, soutenant les rendements mais accentuant les enjeux d’accessibilité.
• Opportunités sur des actifs à revaloriser près des pôles universitaires et des nouvelles infrastructures, particulièrement à Milan et Rome.
• Nécessité d’une stratégie ESG et d’un design orienté services (Wi‑Fi, ménage, espaces communs) pour capter la demande premium et stabiliser l’occupation.

Avantages et défis des investissements dans les résidences étudiantes

Les investissements dans les résidences étudiantes en Italie offrent un couple rendement/risque attractif grâce à une demande structurellement croissante, une résilience supérieure à d’autres segments immobiliers et des incitations fiscales possibles, mais ils requièrent une exécution active face à la concurrence et aux contraintes locales. Leur attrait se compare favorablement à d’autres pays européens, bien que l’intensité concurrentielle et les réglementations locales varient fortement selon les villes.

Points clés à retenir

• Demande en hausse portée par les étudiants internationaux: déficit significatif de lits dans les villes universitaires italiennes, avec seulement ~50 000 lits en résidences dédiées pour une demande potentielle couvrant plus d’un million d’étudiants et jeunes actifs, ce qui soutient les taux d’occupation et les loyers. Des plateformes d’investissement ciblées se développent spécifiquement pour répondre à cette demande en Italie.
• Stabilité relative du marché étudiant: les résidences étudiantes présentent des revenus plus prévisibles (baux/contrats annuels, occupation élevée) et une sensibilité moindre aux cycles, soutenue par la résilience de la demande éducative, observation confirmée sur d’autres marchés européens et pertinente pour l’Italie en contexte de déficit d’offre.
• Avantages fiscaux potentiels: cadre public encourageant les initiatives dédiées au logement étudiant et l’essor de plateformes spécialisées, avec des dispositifs et partenariats qui visent à canaliser l’investissement vers ce segment en Italie.
• Contexte local de marché: 75 % des étudiants italiens vivent chez leurs parents (taux le plus élevé d’Europe), ce qui, paradoxalement, met en évidence un sous-équipement en lits universitaires et un potentiel de rattrapage dans les pôles majeurs (Milan, Rome, etc.).

Défis à anticiper

• Concurrence dans les hubs universitaires: concentration de la demande et des projets à Milan, Rome et autres pôles entraîne une compétition sur le foncier, les autorisations et le positionnement produit.
• Gestion opérationnelle active: pour maximiser le TRI, nécessité d’un asset management dédié (optimisation du mix de services, tarification saisonnière/annuelle, partenariats universitaires) et d’une exploitation efficace afin de sécuriser des taux d’occupation élevés et des coûts maîtrisés.
• Réglementations locales: plans d’urbanisme, normes de sécurité, quotas, et procédures d’autorisation peuvent affecter les délais, les coûts de développement et le modèle d’exploitation des résidences étudiantes.

Comparaison avec d’autres pays européens

• Espagne: marché PBSA avec taux d’occupation proches de 100 % et déficit persistant, démontrant la stabilité des revenus et la résilience du segment—dynamics comparables au potentiel italien, surtout dans les villes à forte internationalisation.
• Italie: déficit d’offre dédié plus marqué que dans plusieurs marchés matures, ce qui peut offrir un alpha de développement pour les investisseurs capables de créer du stock de qualité et d’opérer à l’échelle.
• Attractivité relative: l’Italie combine coût de la vie/frais universitaires compétitifs et qualité académique, facteurs d’appel pour les étudiants étrangers, mais fait face à des frictions d’offre et à une dépendance historique au parc privé et familial.

Impact potentiel des tendances économiques et démographiques

• Internationalisation de l’enseignement: mobilité étudiante et programmes type Erasmus soutiennent la demande de lits, particulièrement dans les métropoles connectées et les établissements de rang international.
• Résilience macro: en période de ralentissement économique, la poursuite des études et la demande pour un logement abordable restent relativement soutenues, renforçant la stabilité de ce segment par rapport aux bureaux ou au retail.
• Démographie et urbanisation: la concentration des cohortes étudiantes dans quelques villes accroît la pression sur l’offre locale et favorise les projets bien situés, proches des campus et des transports.
• Politiques publiques et initiatives privées: le lancement de plateformes et de partenariats spécialisés indique un alignement des acteurs pour développer une offre plus institutionnelle et durable, ce qui peut améliorer la profondeur de marché et la liquidité à terme.

Tableau récapitulatif — Italie vs Espagne (indications qualitatives)

Critère	Italie	Espagne
Demande étudiante internationale	En hausse, sous-offre marquée	Élevée, sous-offre persistante
Taux d’occupation	Potentiel élevé dans hubs, dépend de l’offre locale	Proches de 100 % sur nombreux marchés
Stabilité des revenus	Bonne avec contrats annuels et gestion pro	Élevée, soutenue par déficit d’offre
Concurrence dans les villes clés	Forte (Milan, Rome)	Forte (Madrid, Barcelone, Valence)
Opportunité de développement	Importante (stock institutionnel limité)	Importante mais plus compétitive
Environnement opérationnel	Réglementations locales à maîtriser	Réglementations locales, marché PBSA plus éprouvé

Liste d’actions recommandées pour l’investisseur

• Prioriser les villes avec forte internationalisation, déficit documenté de lits, et pipeline concurrent limité.
• Sécuriser des partenariats universitaires et un gestionnaire expérimenté pour stabiliser l’occupation et la qualité de service.
• Modéliser les scénarios réglementaires (permis, normes, fiscalité locale) et intégrer des buffers de délais/coûts.
• Optimiser la proposition de valeur: services inclus, espaces communs, flexibilité des baux, tarification dynamique.
• Intégrer des critères ESG pour l’accès au financement, la demande et la liquidité à la sortie.

À retenir: l’Italie offre un potentiel attractif dans les résidences étudiantes grâce à un déficit d’offre et à la résilience de la demande, mais la réussite repose sur la sélection fine des localisations, une gestion opérationnelle robuste et la maîtrise des cadres locaux.

Le potentiel des colocations pour étudiants Erasmus en Italie

La demande de logements pour étudiants Erasmus dans les grandes villes italiennes est en forte hausse, portée par l’augmentation des mobilités internationales et une chute marquée de l’offre de chambres à louer dans des pôles universitaires comme Milan, Bologne, Florence, Rome et Naples. Les colocations répondent directement à ce déficit d’offre en multipliant les chambres disponibles par appartement et en proposant des baux meublés flexibles adaptés aux séjours semestriels ou annuels des étudiants Erasmus.

• Dans la plupart des capitales provinciales, le nombre de chambres disponibles a chuté, avec des baisses de l’offre jusqu’à -61 % à Milan et -53 % à Bologne, alimentant une tension locative qui favorise les formules de colocation.
• La dynamique Erasmus et l’afflux d’étudiants étrangers, appelés à croître fortement d’ici 2025, accroissent le besoin de logements étudiants dans les grandes villes italiennes, particulièrement autour des campus.

Avantages économiques pour les investisseurs

• Rendements locatifs potentiels: la rareté des chambres et la hausse des loyers (prix moyens des chambres +4,3 % en un an, moyenne 365 €/mois au national) soutiennent les revenus bruts, avec un effet prix plus marqué dans les villes très tendues comme Milan et Rome.
• Optimisation d’un actif existant: la conversion d’un appartement traditionnel en colocation meublée multiplie les loyers unitaires par nombre de chambres, permettant de capter la demande Erasmus tout en mutualisant les surfaces communes.
• Risque locatif diversifié: baux individuels par chambre limitant l’impact d’un départ anticipé, rotation naturelle alignée sur les calendriers universitaires et les semestres Erasmus.
• Marché profond et soutenu: plus de 400 000 étudiants circulent chaque année vers les grandes villes, et la poussée des étudiants étrangers (notamment d’Asie) crée un flux structurel nourrissant la demande de colocation autour des universités.

Préférences des étudiants Erasmus pour la colocation

• Avantages sociaux et culturels: vivre avec d’autres étudiants favorise l’intégration, l’entraide administrative et la pratique des langues, éléments clés du projet Erasmus.
• Avantages financiers: partage des coûts (loyer, charges), forfaitisation fréquente des factures, et loyers par chambre plus accessibles que les studios individuels dans les centres chers comme Milan.
• Avantages pratiques: logements meublés, localisation proche des campus/quartiers étudiants, procédures de réservation en ligne, avec toutefois vigilance à garder face aux plateformes pour éviter les fraudes et frais excessifs.

Comparaison colocation vs résidences universitaires traditionnelles

Critère	Colocation	Résidences universitaires
Coût	Loyer par chambre souvent compétitif; hausse récente mais modulable selon quartier; charges parfois incluses	Tarifs généralement plafonnés mais offre limitée dans les villes très demandées, créant des listes d’attente
Accessibilité	Grande disponibilité via le marché privé; tension élevée mais nombreuses annonces et options meublées	Capacité restreinte; attribution administrative prioritaire, moins flexible pour entrants Erasmus de courte durée
Flexibilité	Baux de 5–12 mois adaptés aux semestres; possibilité d’entrées/sorties décalées	Calendrier annuel plus rigide; contraintes de durée et de critères d’éligibilité
Expérience	Forte dimension sociale et interculturelle au quotidien	Cadre plus institutionnel, services standardisés

Exemples et études de cas en Italie

• Milan: baisse de l’offre de chambres d’environ 61 % et prix élevés orientent les étudiants vers les chambres en colocation autour de Navigli, Città Studi et près de l’Università degli Studi, où des opérateurs spécialisés proposent des appartements meublés à chambres multiples pour Erasmus.
• Bologne, Florence, Rome, Naples: reculs de l’offre de 48–53 % combinés à un afflux d’étudiants renforcent la pertinence d’investissements en appartements subdivisés en 3–5 chambres près des pôles universitaires.
• Tendances nationales: la croissance structurelle des étudiants étrangers et la pression autour des campus créent un environnement favorable à des stratégies “buy-to-let” orientées colocation étudiante, avec conversions simples d’appartements traditionnels en unités multi-chambres.

Points d’attention pour sécuriser la rentabilité

• Sélection d’emplacements à forte tension (proximité campus/transport) où la demande Erasmus est avérée.
• Mise en location meublée avec charges incluses, simplifiant la gestion pour des séjours de 5–10 mois.
• Processus de réservation transparent et conforme pour éviter les litiges et les arnaques sur plateformes.
• Calendrier aligné sur les pics de mobilité Erasmus et coordination avec les secrétariats Erasmus pour anticiper la demande.