Comparaison Immobilier Neuf vs Ancien en Italie

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Italie, berceau de la Renaissance et terre de contrastes, dresse un paysage immobilier captivant où le neuf et l’ancien s’affrontent dans un match chiffré digne d’une intrigue palpitante.

Alors que les amateurs de patrimoine sont séduits par le charme intemporel des demeures historiques nichées au cœur de villes comme Florence ou Rome, les investisseurs en quête de modernité privilégient souvent le confort et l’innovation des constructions neuves en périphérie métropolitaine.

Face à des critères variés tels que le coût d’acquisition, l’efficacité énergétique, et le potentiel de plus-value, ce duel architectural soulève autant de questions qu’il suscite de passions et promet un souffle nouveau sur le marché italien.

Comprendre les avantages de l’immobilier neuf en Italie

Les biens immobiliers neufs en Italie offrent des avantages financiers, juridiques et techniques significatifs par rapport à l’ancien, portés par des incitations publiques, des garanties renforcées et des performances énergétiques supérieures, avec des effets mesurables sur les coûts d’entretien et la valorisation à long terme.

Incitations financières et avantages fiscaux

• Bonus fiscaux pour le neuf acheté sur plan et logements conformes aux standards récents: réduction du risque juridique via garanties obligatoires (caution sur acomptes et assurance décennale), facilitant l’accès au crédit et la sécurisation des flux, ce qui améliore le coût total de possession pour l’acheteur prudent.
• Protection des sommes versées: obligation pour le promoteur de fournir une garantie bancaire ou d’assurance couvrant 100% des acomptes jusqu’à la remise des clés, limitant la perte en cas de faillite du constructeur.
• Assurance décennale obligatoire à l’acte (postuma decennale) couvrant les dommages structurels pendant 10 ans, réduisant les risques de dépenses majeures imprévues.

Garanties constructeur typiques qui assurent la qualité

• Garantie de 10 ans pour vices graves et risques d’effondrement sur constructions neuves (responsabilité de l’entrepreneur, art. 1669 c.c.), avec obligation de dénonciation dans l’année suivant la découverte.
• Assurance décennale remise à l’acheteur au transfert de propriété, explicitement référencée par le notaire dans l’acte pour opposabilité.
• Garantie/protection des acomptes par garantie bancaire ou assurance jusqu’à la livraison effective.
• Pour les défauts visibles, l’acceptation sans réserve peut réduire la garantie, d’où l’importance du procès-verbal de livraison et des réserves; l’intention malveillante du constructeur reste une exception protectrice pour l’acheteur.

Efficacité énergétique et conformité aux normes

Les programmes neufs respectent les réglementations thermiques et sismiques récentes, induisant une meilleure classe énergétique et des consommations plus faibles que l’ancien non rénové; la combinaison assurance décennale + standards techniques récents diminue le risque technique et financier sur le cycle de vie.

Coûts d’entretien

Neuf: dépenses de maintenance lourde statistiquement plus faibles sur les 10 premières années grâce à la couverture décennale et au remplacement tardif des principaux équipements; l’assurance et la responsabilité décennale du constructeur limitent les aléas coûteux.

Ancien: probabilité plus élevée de travaux structurels (toiture, étanchéité, structure) sans couverture, l’acheteur supportant directement les coûts en l’absence de garanties équivalentes.

Potentiel de valorisation à long terme

Neuf: attractivité accrue pour la revente et la location en raison des classes énergétiques supérieures et du risque technique réduit par garanties décennales, améliorant la liquidité et la stabilité de valeur.

Ancien: décote potentielle en l’absence de rénovation énergétique/antisismique, avec exposition à des dépenses de mise à niveau non couvertes.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Immobilier neuf	Immobilier ancien
Sécurisation des acomptes	Garantie bancaire/assurance à 100% jusqu’à la livraison	Non applicable, risque à charge de l’acheteur
Garantie structurelle	Assurance décennale obligatoire (10 ans)	Aucune garantie équivalente par défaut
Défauts et recours	Responsabilité décennale de l’entrepreneur (art. 1669 c.c.)	Recours limités, charge probatoire plus élevée
Conformité énergétique/sismique	Normes récentes, meilleures performances	Souvent hors standards actuels
Coûts d’entretien 0–10 ans	Faibles, couverts en grande partie par garanties	Plus élevés, non couverts
Liquidité/valorisation	Meilleure attractivité, risque technique réduit	Dépend de rénovations coûteuses

Régions italiennes particulièrement avantageuses pour le neuf

• Lombardie (Milan et périphérie): forte demande locative et de revente pour des unités neuves bien classées énergétiquement; sécurisation juridique des achats sur plan via garanties et décennale renforce l’appétence des investisseurs.
• Émilie-Romagne: zones avec normes antisismiques strictes où le neuf apporte un différentiel de risque structurel moindre appréciable sur la valeur long terme.
• Vénétie et Piémont: bassins industriels et universitaires avec marchés locatifs dynamiques où le neuf conforme attire une prime à la location et des coûts d’entretien limités les premières années.

Statistiques et éléments chiffrés clés

• Couverture des acomptes: 100% des sommes versées doivent être garanties par une banque ou un assureur jusqu’à la remise des clés, conformément au décret législatif 122/2005.
• Durée de garantie structurelle: 10 ans de couverture obligatoire pour les vices graves et dommages de construction, via assurance remise à l’acte et responsabilité de l’entrepreneur (art. 1669 c.c.).
• Délai de dénonciation des vices graves: 1 an à compter de la découverte pour activer la responsabilité décennale envers l’entrepreneur.

Bonnes pratiques pour sécuriser l’achat neuf

• Demander au notaire d’insérer la référence explicite à l’assurance décennale dans l’acte de vente pour garantir son opposabilité.
• Vérifier la garantie bancaire/assurance couvrant 100% des acomptes avant tout versement et jusqu’à la livraison.
• Réaliser un procès-verbal de livraison avec réserves pour tous défauts visibles afin de préserver les droits.

Le cadre italien impose la garantie des acomptes à 100% et une assurance décennale à l’acte, réduisant fortement le risque financier et technique pour l’acheteur d’un bien neuf, tout en maximisant l’efficacité énergétique et la valorisation future.

Analyse atout financier : immobilier ancien vs neuf

L’immobilier ancien en Italie offre généralement des prix d’achat plus dynamiques et des rendements locatifs potentiellement plus élevés que le neuf, tandis que le neuf se distingue par des garanties, des coûts d’entretien plus faibles et des avantages énergétiques, mais avec une progression des prix plus modeste en 2025. Les données récentes indiquent une hausse annuelle d’environ +4,9 % pour l’existant au T1 2025 contre +1,5 % pour le neuf, sur fond de reprise des transactions et d’un marché locatif en tension.

Évolution des prix d’achat en 2024-2025

Ancien

• Hausse annuelle des prix: environ +4,9 % au T1 2025 (moteur de la croissance des prix).
• Résilience trimestrielle: +1,7 % t/t quand le neuf recule, confirmant l’appétit pour l’existant.
• Contexte: reprise des transactions au T1 2025 (+11,2 % vs T1 2024) soutient la liquidité de l’ancien.

Neuf

• Hausse annuelle des prix: environ +1,5 % au T1 2025, signe d’un ralentissement.
• Volatilité trimestrielle: chute de –8,7 % t/t après un +9,2 % au T4 2024.

Niveau de prix agrégé

• Prix moyen demandé en Italie: 2 113 €/m² en juillet 2025 (+2,92 % sur un an), plus haut sur 2 ans.
• Grandes villes/segments prime: Milan ~4 300 €/m², Rome ~3 800 €/m², Florence ~4 100 €/m²; littoraux premium au-delà de 5 000 €/m² (mix ancien/neuf selon zone).
• Marchés de villégiature 2025: Toscane 2 800–6 000 €/m² (jusqu’à 8 000–10 000 €/m² pour le haut de gamme), avec opportunités à rénover dès ~2 500 €/m² en zones moins prisées.

Avantages fiscaux et incitations financières

Ancien

• Potentiel d’abattements via dispositifs de rénovation énergétique/sismique lorsque des travaux éligibles sont réalisés après acquisition (ex.: réductions d’impôt liées à l’efficacité énergétique, historiquement plus accessibles sur l’existant que sur le neuf livré clé en main). Analyse basée sur l’application courante des bonus de rénovation en Italie; à vérifier localement et selon la loi de finances annuelle.
• Droits d’enregistrement souvent calculés sur la “valeur cadastrale” pour primo-accédants, pouvant réduire la base taxable par rapport au prix de marché; fréquent sur l’existant.

Neuf

• Incitations périodiques (taux de TVA réduits pour primo-accédants sous conditions, dispositifs promoteur, éco-bonus intégrés au bâtiment) pouvant améliorer le coût total d’acquisition; dépend des textes en vigueur et de la classe énergétique.
• Frais d’acte: schéma typique avec TVA à la place des droits d’enregistrement pour achats auprès du promoteur; incidence variable selon statut acheteur et région.

Coûts d’entretien, rénovation et garanties

Ancien

• Coûts de remise en état/rénovation: variables selon l’état, mais plus probables (mise aux normes, isolation, systèmes CVC), impactant le cash-flow net et le délai de mise en location.
• Possibilité d’optimiser via rénovation ciblée et bonus, avec revalorisation du loyer et du bien si montée en classe énergétique.

Neuf

• Garanties promoteur (vice caché, décennale structurelle) et standards énergétiques récents réduisent les dépenses imprévues sur les premières années, améliorant la visibilité des flux.
• Efficacité énergétique supérieure (normes récentes), réduisant charges pour l’occupant et augmentant l’attrait locatif, surtout dans les grandes villes où la demande vise les coûts d’usage bas.

Rendements locatifs potentiels: ancien vs neuf

Marché locatif 2025

• Loyers demandés: 14,40 €/m²/mois en juillet 2025, +7,22 % sur un an, niveau haut sur 2 ans.
• La forte demande locative soutient les rendements bruts, spécialement dans les hubs urbains et touristiques.

Implications par typologie

Ancien

• Prix d’entrée souvent plus bas que le neuf équivalent et localisation centrale plus fréquente → rendements bruts généralement supérieurs après rénovation, au prix d’un capex initial.
• Exemples indicatifs 2025: centre de villes comme Milan/Rome/Florence, où l’existant bien placé peut capter la hausse des loyers plus rapidement que les programmes neufs en périphérie.

Neuf

• Loyers prime possibles si localisation forte et haute classe énergétique, mais rendement brut souvent plus modéré à l’achat en raison du prix au m² plus élevé et des frais de commercialisation.
• Vacance potentiellement plus faible et maintenance réduite → rendement net rapproché du brut dans les premières années.

Exemples chiffrés illustratifs (ordre de grandeur, 2025)

Ancien rénové en centre urbain

• Prix d’achat: 4 000 €/m² (ex.: Florence intra-muros hors prime).
• Loyer: 18–22 €/m²/mois selon standing et efficacité énergétique atteinte post-travaux.
• Rendement brut indicatif: 5,4–6,6 % avant charges et fiscalité, avec capex de rénovation à intégrer.

Neuf en zone urbaine bien desservie

• Prix d’achat: 4 500–5 000 €/m² (programme récent classe A).
• Loyer: 18–21 €/m²/mois (prime énergétique et confort).
• Rendement brut indicatif: 4,3–5,6 %, avec charges d’entretien initialement faibles et garanties limitant l’aléa.

Marché de villégiature toscan

• Ancien à rénover en zone secondaire: 2 500–3 000 €/m²; tension saisonnière élevée → forte variabilité des rendements selon occupation; potentiel de surperformance après rénovation énergétique.
• Segment haut de gamme (8 000–10 000 €/m²): rendement brut plus bas, focalisé sur valorisation patrimoniale et revenus saisonniers premium.

Comparaison synthétique

Critère	Ancien	Neuf
Évolution des prix 2025	Plus dynamique: ~+4,9 % a/a au T1	Modérée: ~+1,5 % a/a; volatilité t/t
Prix d’entrée	Souvent plus bas à localisation comparable	Plus élevé au m², programmes récents
Avantages fiscaux	Abattements/bonus rénovation potentiels; valeur cadastrale possible	Incitations sur TVA/primo-accédant; éco-performances intégrées
Coûts récurrents	Rénovation/maintenance plus élevés	Maintenance faible initialement; garanties
Efficacité énergétique	Variable; dépend des travaux	Élevée (nouvelles normes)
Rendement brut	Tendance souvent supérieure si bien localisé et rénové	Plus stable mais souvent inférieur
Risques	Capex, délais, incertitude travaux	Prix d’acquisition, sensibilité à l’offre locale

Points d’attention opérationnels

• Vérifier les statistiques locales par commune/quartier: les moyennes nationales masquent de fortes dispersions (ex.: Milan vs Sicile).
• Intégrer la dynamique des loyers (+7,22 % a/a en juillet 2025) dans le business plan, mais tester des scénarios prudents sur vacance et régulation locale (locations de courte durée).
• Évaluer l’éligibilité précise aux bonus fiscaux et les plafonds annuels avant d’engager des travaux; les dispositifs italiens évoluent régulièrement.
• Calibrer le capex énergétique sur l’ancien pour atteindre une classe élevée et capter la prime de loyer, voire de valeur, tout en restant sous les plafonds d’aides éventuelles.

L’écart 2025 penche en faveur de l’ancien sur la performance prix et les rendements potentiels, tandis que le neuf marque des points sur la prévisibilité des coûts et l’efficacité énergétique; le choix optimal dépendra du couple localisation–capex–fiscalité et du profil de risque de l’investisseur.

Focus sur les garanties constructeur offertes en Italie

Les garanties constructeur sont un levier clé de sécurisation lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en Italie, car elles protègent l’acheteur contre les défauts de construction et les risques financiers pendant et après la construction. Elles réduisent l’asymétrie d’information et améliorent la liquidité à la revente par rapport à un bien ancien dépourvu de protections équivalentes.

Principaux types de garanties en Italie

• Garantie de remboursement des sommes versées (garantie financière/bancaire): obligatoire pour les achats sur plan, elle couvre à 100% les avances et acomptes versés par l’acheteur et s’active en cas de faillite ou défaut du promoteur jusqu’à la remise des clés.
• Garantie décennale postérieure (postuma decennale): remise à l’acte définitif, elle couvre pendant 10 ans les dommages graves résultant de vices de construction affectant la solidité ou des éléments essentiels de l’ouvrage.
• Assurance pour vices de construction sur plan: exigée par la loi, elle doit être fournie au transfert de propriété et offrir une couverture de 10 ans contre les défauts de construction.
• Garanties légales issues du Code civil: responsabilité de 2 ans pour vices (mineurs et majeurs) et de 10 ans pour vices graves touchant la solidité, ancrée dans les articles 1667 et 1669 et renforcée par la “loi Merloni”.
• Documents de conformité: vérifications de permis et certificats de conformité, indispensables pour éviter des litiges de légalité et de périmètre, notamment dans un contexte méditerranéen où les non-conformités peuvent exister.

Cadre légal italien et durées

• Décret législatif 122/2005 (Testo Unico sugli immobili da costruire): pilier de protection de l’acheteur sur plan, impose la garantie bancaire/assurance pour les sommes versées et la remise d’une garantie décennale à l’acte.
• Article 4 du D.Lgs. 122/2005: obligation pour le constructeur de fournir une police d’assurance protégeant contre les défauts de construction, avec une couverture de 10 ans remise au transfert de propriété.
• Code civil (art. 1667 et 1669): responsabilité du constructeur de 2 ans pour vices et de 10 ans pour vices graves compromettant la stabilité; régime considéré comme moins étendu que le modèle français, mais comparable sur la décennale structurelle.
• Pratique de marché: en Italie, comme en Espagne et en France, l’obligation d’assurance décennale sur le neuf est un standard attendu pour couvrir les dommages post-réception.

Droits et responsabilités

Acheteur

• Droit au remboursement intégral des avances via la garantie bancaire en cas d’insolvabilité du promoteur avant la livraison.
• Droit à la remise de la police d’assurance décennale à l’acte de vente; il est recommandé de faire mentionner explicitement cette police dans l’acte notarié.
• Obligation de vérification diligente: permis de construire, certificats, conformité, et respect des formalités au moment des paiements et de la livraison.

Constructeur/Promoteur

• Obligation de fournir la garantie financière couvrant 100% des sommes versées jusqu’à la remise des clés.
• Obligation de délivrer la garantie/assurance décennale couvrant les dommages graves pendant 10 ans à compter de l’acte.
• Responsabilité légale pour les vices: 2 ans pour vices non structurels et 10 ans pour vices graves affectant la solidité, conformément au Code civil.

Comment ces garanties valorisent le neuf par rapport à l’ancien

• Réduction du risque financier: la garantie bancaire sécurise les acomptes, ce qui n’existe pas sur l’ancien, souvent payé sans filet contre l’insolvabilité d’une contrepartie.
• Protection technique post-livraison: la décennale réduit l’exposition aux coûts majeurs de réparation pendant 10 ans, avantage absent sur la plupart des biens anciens.
• Meilleure bancabilité et revente: la présence documentée des garanties et de la conformité renforce la confiance des prêteurs et des acheteurs secondaires, soutenant la valeur de marché du neuf par rapport à des actifs anciens non garantis.

Contexte marché italien et éléments quantitatifs

• Paiements sur plan: les acheteurs versent typiquement un acompte initial de l’ordre de 15% à 40%, d’où l’importance critique de la garantie financière jusqu’à la livraison.
• Risque de promoteur: la phase de construction comporte un risque de faillite, d’où l’exigence légale de la garantie des sommes et de l’assurance décennale pour sécuriser l’investissement de l’acheteur.
• Comparabilité européenne: l’Italie applique un schéma décennal sur les vices graves similaire dans l’esprit aux standards espagnol et français, même si le périmètre de responsabilité de 2 ans pour les vices non structurels est considéré comme moins protecteur que certains régimes voisins.

Garantie	Base légale/pratique	Bénéficiaire	Objet	Durée
Garantie de remboursement des acomptes	D.Lgs. 122/2005	Acheteur	Remboursement 100% des sommes en cas de faillite/défaut du promoteur avant livraison	Jusqu’à la remise des clés
Décennale postérieure (postuma decennale)	D.Lgs. 122/2005, pratique notariée	Acheteur	Dommages graves dus à des vices de construction	10 ans après l’acte
Assurance vices de construction sur plan	Art. 4 D.Lgs. 122/2005	Acheteur	Couverture des vices de construction	10 ans
Responsabilité légale pour vices	C.civ. art. 1667	Acheteur	Vices/ défauts non structurels	2 ans
Responsabilité pour vices graves (solidité)	C.civ. art. 1669 (loi Merloni)	Acheteur	Atteinte à la solidité/structures	10 ans

Bonnes pratiques opérationnelles

• Exiger la remise de la garantie bancaire dès le premier versement et vérifier son montant et sa validité.
• Demander au notaire d’insérer la référence expresse à la police décennale dans l’acte de vente et de contrôler sa portée.
• Vérifier permis de construire, certificat d’habitabilité/conformité et documents techniques avant l’acte.
• Conserver tous les procès-verbaux de réception et listes de réserves afin de faciliter toute réclamation dans les délais légaux.

Évaluer votre choix par un calcul coût-bénéfice détaillé

Les biens neufs coûtent en moyenne plus cher à l’achat que l’ancien, mais ils bénéficient d’avantages fiscaux (TVA encadrée, droits d’enregistrement réduits selon le cas, taxes hypothécaires/cadastrales fixes) et de coûts d’entretien plus faibles à long terme; l’ancien peut exiger des frais de rénovation substantiels et des charges plus élevées, mais son prix d’entrée est souvent inférieur et sa localisation urbaine centrale peut offrir une valorisation/rentabilité locative attractive, très dépendante de la région et du quartier.

• Coût initial d’achat
  • Neuf
    • Prix d’acquisition généralement plus élevé que l’ancien à localisation comparable, en raison de la qualité énergétique, des équipements et de la rareté foncière dans les zones recherchées.
    • Dans des marchés prime (ex. Milan centre), le neuf haut de gamme atteint des niveaux très élevés, avec des pics liés aux quartiers premium.
  • Ancien
    • Prix d’achat inférieur au neuf à surface et localisation équivalentes; l’écart se resserre dans les hypercentres très recherchés.
• Fiscalité et frais d’acquisition
  • Droits d’enregistrement
    • Première résidence: environ 2% (régime réduit) sur la valeur cadastrale; seconde résidence: environ 9%.
  • Achats auprès d’un promoteur (neuf): soumission à la TVA, taux variant selon le type d’immeuble et l’usage (impactant le coût final); les taxes hypothécaires et cadastrales sont généralement fixes (en pratique 50 € chacune dans de nombreux cas).
  • Frais de notaire, hypothécaires et impôts d’enregistrement sont obligatoires dans tous les cas; le financement (intérêts de prêt) doit être intégré au budget.
• Rénovation (ancien)
  • Nécessité d’un devis avant l’achat pour mesurer le coût total; les travaux peuvent être significatifs selon l’état (structure, mises aux normes, efficacité énergétique).
  • Certains programmes publics (maisons à 1 €) imposent contractuellement une rénovation sous 1 à 3 ans avec caution, illustrant l’ampleur potentielle des engagements de travaux.
• Coûts d’entretien et de gestion à long terme
  • Neuf
    • Charges courantes potentiellement plus basses grâce aux normes récentes (isolation, équipements neufs), moindre fréquence de travaux extraordinaires en copropriété dans les premières années.
  • Ancien
    • Charges de copropriété et travaux extraordinaires plus probables (toiture, façade, ascenseur), à intégrer dans la projection; copropriété = frais récurrents pour parties communes et fonds travaux.
• Fluctuations du marché et différences régionales
  • Milan illustre des écarts de prix extrêmes par quartier: environ 20 000 €/m² dans le quadrilatère de la mode, ~17 000 €/m² autour de San Babila–Vittorio Emanuele, ~15 300 €/m² au Duomo, ~15 000 €/m² près du Parco Sempione; des biens d’exception atteignent ~40 000 €/m².
  • Sur 5 ans, les hausses de prix dans les quartiers centraux de Milan ont été de l’ordre de 14–19%, parfois inférieures à l’inflation de 17,3% sur la période, montrant une décorrélation locale entre segments.
  • Le neuf en Italie a connu une hausse moyenne sur 5 ans d’environ 37,3%, l’ancien restructuré ~34,8%, l’ancien à rénover ~43% (effet base + repositionnement post-travaux), avec des disparités par ville et quartier.
  • Activité de construction neuve concentrée dans certaines zones: Milan (renouvellement urbain), région de Rome (quartiers en expansion), littoral adriatique (résidences secondaires), ce qui influence l’offre et la dynamique des prix locatifs saisonniers.
• Rentabilité locative et valorisation
  • Neuf
    • Valorisation soutenue par la demande pour l’efficacité énergétique, les services (espaces verts, conciergerie), et la rareté des programmes bien situés; rendement locatif souvent modéré en hypercentre (prix élevés), mais plus défensif et avec vacance réduite dans les marchés profonds.
  • Ancien
    • Potentiel d’arbitrage via la rénovation: l’«ancien à rénover» a surperformé en hausse de prix sur 5 ans, ce qui peut accroître la valeur nette après travaux si le budget est maîtrisé.
    • Localisations centrales patrimoniales (ex. Brera, Duomo) offrent une liquidité et une demande locative solides, mais l’appréciation récente a été inférieure à l’inflation dans certains sous-marchés, ce qui peut peser sur la plus-value réelle.
• Éléments à vérifier avant arbitrage neuf vs ancien
  • Différence de prix/m² vs coût complet de rénovation (incluant délais, autorisations, risques d’imprévus).
  • Régime fiscal applicable: première vs seconde résidence, achat auprès d’un promoteur (TVA) vs particulier (droits d’enregistrement), taxes fixes hypothécaires/cadastrales.
  • Charges de copropriété actuelles et provisions pour travaux extraordinaires.
  • Profondeur du marché locatif et tension par sous-quartier; pipeline de programmes neufs pouvant affecter l’offre locale.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Neuf	Ancien
Prix d’achat	Plus élevé à localisation comparable	Inférieur, surtout hors hypercentre
Fiscalité à l’achat	TVA (taux selon usage), droits et taxes fixes fréquents	Droits d’enregistrement 2% (RP) ou 9% (résidence secondaire)
Rénovation	Limitée voire nulle	Souvent nécessaire; devis préalable indispensable
Charges/entretien	Plus faibles au départ; équipements récents	Plus élevées possibles; travaux extraordinaires probables
Valorisation 5 ans	+37,3% (moyenne observée pour le neuf)	+34,8% (restructuré), +43% (à rénover)
Localisation typique	Périphéries en croissance, opérations de renouvellement urbain	Centres historiques et quartiers patrimoniaux
Rendement locatif	Stable, vacance faible si bien situé; rendement parfois comprimé par prix d’achat	Potentiel de sur-rendement après rénovation; forte demande en centre

Exemples chiffrés de contexte local

• Milan (centre)
  • Prix indicatifs: ~20 000 €/m² (quadrilatère de la mode), ~17 000 €/m² (San Babila–Vittorio Emanuele), ~15 300 €/m² (Duomo), ~15 000 €/m² (Parco Sempione); biens de luxe jusqu’à ~40 000 €/m².
  • Hausse 5 ans: Brera +14,3%, Parco Sempione–Castello +14,9%, Duomo +18,5% (vs inflation 17,3%).
• Dynamiques nationales (tendances récentes)
  • Neuf +37,3% sur 5 ans; ancien restructuré +34,8%; ancien à rénover +43%.
  • Nouvelles constructions concentrées à Milan, région de Rome, littoral adriatique, soutenant l’offre locative moderne et la demande d’investisseurs.

Listes de contrôle pour décision d’investissement

• Pour un achat dans l’ancien
  • Évaluer le coût total des travaux (structure, mises aux normes, énergétique) et le calendrier d’intervention.
  • Vérifier l’historique de la copropriété: travaux votés, fonds de réserve, sinistralité.
  • Modéliser le TRI net en tenant compte des droits (2%/9%), frais de notaire, intérêts de prêt, vacance et fiscalité locative.
• Pour un achat dans le neuf
  • Confirmer le régime TVA applicable, les taxes fixes (hypothèque, cadastre) et les délais de livraison.
  • Stress-tester la valorisation à 5 ans selon le quartier et le pipeline de projets concurrents.
  • Analyser les charges de résidence (services, concierge, espaces communs) et leur impact sur le rendement.

À retenir: en Italie, l’arbitrage neuf vs ancien se joue entre un coût d’entrée plus élevé mais des charges/fiscalité plus lisibles côté neuf, et un prix d’acquisition réduit avec un potentiel de création de valeur mais davantage de risques/opérations côté ancien; la performance dépend fortement de la localisation (écarts intra-urbains marqués à Milan) et du bon calibrage des coûts de rénovation et de la fiscalité d’acquisition.