Immobilier en Italie : le phénomène des dark stores

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Italie et l’émergence des « dark stores » dans l’immobilier

L’Italie, terre de contrastes et de traditions, se voit aujourd’hui transformée par un phénomène émergent dans le domaine de l’immobilier : les « dark stores ». Ces espaces de stockage discrets, nés de l’essor du commerce en ligne, modifient en profondeur le paysage urbain des grandes villes italiennes.

En réduisant la frontière entre distribution physique et numérique, ces entrepôts urbains ouvrent de nouvelles perspectives pour les investisseurs et les consommateurs tout en soulevant des interrogations autour des politiques d’urbanisme.

Dans un contexte où le marché immobilier est en perpétuelle évolution, comprendre l’impact de ces infrastructures devient crucial pour anticiper les changements à venir et saisir les opportunités qui se cachent derrière les portes closes de ces logistiques de l’ombre.

Essor des dark stores en Italie : un changement dans le paysage immobilier

Les dark stores se sont récemment diffusés sur le marché immobilier italien en tant qu’espaces logistiques de proximité dédiés à la préparation de commandes en ligne, accélérés par l’essor du quick commerce et des livraisons ultrarapides, dans la continuité d’une dynamique mondiale de forte croissance du segment des dark stores. Bien que les données consolidées par pays restent lacunaires, l’Italie suit les tendances européennes où la densification en zones urbaines denses et bien connectées précède des effets immobiliers et urbains visibles.

Impact urbain et substitution commerciale

• Les dark stores s’installent dans des rez-de-chaussée ou des locaux commerciaux requalifiés en micro-entrepôts, se substituant à des commerces traditionnels, en particulier dans les quartiers centraux à loyers élevés et à fort pouvoir d’achat où la demande de livraison rapide est la plus forte.
• Cette conversion modifie la trame commerciale de rue: baisse de la diversité de vitrines actives, réduction des flux piétons de destination, et augmentation des flux de coursiers et de véhicules utilitaires légers, avec des externalités (bruit, stationnement minute, conflits d’usage).
• L’implantation cible des nœuds de mobilité (gares, axes structurants) et des tissus à forte densité résidentielle, suivant les modèles observés en Europe occidentale, entraînant une reconfiguration des rez-de-chaussée vers des usages logistiques invisibles au public.

Effets économiques et immobiliers

• Commercial: la demande pour des baux flexibles et des surfaces de 150–600 m² avec hauteurs sous plafond, accès logistique et horaires étendus soutient les loyers des emplacements prime, bien que l’usage non accessible au public puisse être limité par la réglementation locale. Dans les quartiers centraux, la compétition avec la restauration et les services premium peut tendre les loyers de petites surfaces, tandis que les artères secondaires voient une absorption accrue de vacance par des dark stores.
• Résidentiel: la proximité d’un réseau dense de dark stores peut améliorer la commodité perçue (livraisons rapides), mais les nuisances locales et l’animation de rue réduite peuvent neutraliser l’effet sur les valeurs, produisant des impacts très localisés et hétérogènes selon la rue et le règlement municipal.
• Logistique urbaine: la montée des dark stores accroît la valeur d’usage des rez-de-chaussée pour la logistique du dernier kilomètre, renforçant l’intérêt des investisseurs pour des typologies convertible-retail/logistique légère dans les centres urbains.

Tendances de consommation

• Les dark stores catalysent le passage du retail de destination au commerce à la demande (épicerie, frais, santé-beauté), avec des paniers plus fréquents et de plus faible valeur, alignés sur la croissance mondiale du quick commerce et de l’e-grocery post-pandémie.
• Les enseignes physiques s’adaptent en omnicanal (click&collect, ship-from-store), hybridant magasin et micro-fulfilment pour rester compétitives face aux délais de livraison impulsés par les dark stores.

Statistiques et géographie (cadre de référence et lecture pour l’Italie)

• Marché mondial des dark stores: estimé à environ 22,8–23,3 Md$ en 2024, avec une croissance annuelle composée d’environ 38–41% à horizon 2029–2035. L’Europe figure parmi les régions à forte adoption, portée par l’e-grocery et la densité urbaine.
• En l’absence de comptage officiel récent pour l’Italie, les points chauds attendus se concentrent dans les aires métropolitaines à forte densité et pouvoir d’achat (Milan, Rome, Turin, Bologne, Naples), sur le modèle européen documenté, avec une pénétration prioritaire des quartiers centraux et péricentraux bien connectés.
• À l’échelle européenne, la diffusion a été la plus rapide au Royaume-Uni, en Allemagne et en France; l’Italie suit avec un déploiement plus sélectif et régulé, ce qui se traduit par une empreinte plus modérée mais croissante dans les grandes villes.

Réactions des autorités et des résidents

• Autorités locales: montée des réglementations d’urbanisme visant à encadrer la conversion de commerces en entrepôts urbains (définitions d’usage, conditions d’accès, horaires, nuisances, vitrines actives), dans la lignée des cadres européens qui cherchent à préserver l’animation commerciale de rue.
• Résidents et commerçants: préoccupations concernant la qualité de vie (nuisances, flux de coursiers) et la déspécialisation commerciale; demandes de transparence sur l’usage des locaux et de mesures d’atténuation (aires de livraison, insonorisation, obligations de façade active).

Tableau — Principaux effets observés et leviers d’action

Domaine	Effet clé des dark stores	Réponse/levier recommandé
Urbanisme de rez-de-chaussée	Substitution de commerces par micro-entrepôts	Zonage précisant les usages, quotas de vitrines actives
Mobilité locale	Augmentation des flux de livraison et stationnements minute	Création d’aires dédiées, plages horaires régulées
Immobilier commercial	Tension sur petites surfaces bien situées, demande de baux flexibles	Clauses d’usage, règles sur la logistique en centre-ville
Immobilier résidentiel	Impacts hétérogènes selon rue (commodité vs nuisances)	Études d’impact micro-locales, chartes de bon voisinage
Consommation	Accélération du quick commerce et de l’omnicanal	Incitations à la mutualisation et à la livraison durable

Points d’attention pour l’Italie

• Cartographier les zones les plus touchées dans les métropoles (centres historiques et couronnes péricentrales) et suivre la vacance commerciale absorbée par des usages de fulfilment.
• Mettre en place des indicateurs de façade active et de flux de livraison pour arbitrer entre animation urbaine et efficacité logistique.
• Encadrer les conditions d’exploitation (horaires, bruit, accès) et promouvoir des solutions de logistique douce (vélo-cargo, hubs partagés) afin de réduire les externalités négatives tout en conservant les bénéfices de service.

Note méthodologique

Les sources sectorielles fournissent des mesures robustes au niveau mondial et européen, mais les statistiques publiques récentes sur le nombre exact de dark stores en Italie et leur répartition par ville ne sont pas encore publiées de façon standardisée; les estimations doivent être consolidées localement avec les inventaires municipaux et les données des opérateurs.

L’immobilier logistique et le défi de la livraison dernière mile

L’immobilier logistique est le socle opérationnel des dark stores en Italie: il conditionne la vitesse de préparation, les coûts unitaires et la qualité de service en dernière mile via des implantations urbaines denses, des surfaces compactes et des schémas de stockage optimisés. Les dark stores tirent leur performance d’une localisation proche des bassins de demande (centres-villes, quartiers denses) et d’espaces plus petits que les entrepôts classiques, souvent issus de reconversions d’anciens commerces ou locaux en pied d’immeuble, afin de réduire temps et distance de livraison.

Rôle clé et implantation/tailles

• Proximité client: implantation au cœur des villes pour accélérer le picking et réduire le délai de livraison du dernier kilomètre.
• Surfaces compactes: modules plus petits que les entrepôts périphériques, capables d’exploiter des pieds d’immeubles, anciens commerces ou parkings reconvertis.
• Optimisation interne: rayonnages dédiés au picking manuel, flux courts, haute fréquence de réassort pour maximiser la productivité par m².
• Arbitrage coût/accès: le coût du foncier urbain augmente l’investissement initial; la densité urbaine justifie toutefois des loyers plus élevés pour maintenir des délais rapides.

Défis spécifiques du dernier kilomètre en Italie

• Infrastructures urbaines historiques: centres-villes denses et rues étroites compliquent l’accès, le stationnement et la consolidation des tournées rapides.
• Densité et mixité: quartiers très denses favorables à la demande, mais soumis à des contraintes de voisinage et de circulation, similaires aux débats observés dans d’autres capitales européennes autour du statut “entrepôt” des dark stores.
• Comportements des consommateurs: attente de livraisons rapides et souples (créneaux courts), ce qui impose des micro-nœuds de préparation proches et des stocks fins à forte rotation.

Solutions innovantes déployées par les opérateurs

Technologies d’optimisation

• Systèmes de gestion de stock et de picking conçus pour réduire le temps de préparation via rayonnages et parcours de picking adaptés.
• Algorithmes de routage dernière mile et micro-zonage des aires de service, rendus possibles par la proximité urbaine des dark stores.

Véhicules et pratiques durables

Adoption de vélos cargo et véhicules légers électriques pour naviguer dans les centres denses, limiter le bruit et les émissions, et améliorer l’accès aux rues étroites.

Coopération locale

Ajustements d’implantation et d’usage en coordination avec les autorités (statut d’entrepôt, règles d’urbanisme, horaires de livraison), à l’image des cadrages juridiques européens qui classent les dark stores comme des entrepôts soumis aux documents d’urbanisme.

Données et impacts économique/environnemental sur le marché immobilier italien

Les dark stores privilégient des localisations urbaines où les loyers sont plus élevés, en échange d’une réduction des coûts de transport et du délai de livraison, logique observée sur les marchés européens où la proximité urbaine est valorisée et où la reconversion de locaux vacants progresse.

Les investissements portent sur des surfaces réduites mais intensives en équipements de picking, ce qui accroît la valeur d’usage par m² et stimule la demande de micro-actifs logistiques en ville.

Sur le plan environnemental, la proximité de la demande permet de substituer des trajets courts en modes doux à des tournées motorisées plus longues, réduisant les kilomètres parcourus et les nuisances locales, sous réserve d’un bon cadencement des réassorts amont.

Comparaison européenne brève

Suisse: hausse ciblée des loyers près des centres, reconversion d’anciens commerces/industriels en espaces logistiques, et débat public sur l’impact urbain et environnemental, illustrant des tensions similaires à l’Italie entre performance logistique et cadre réglementaire.

Croatie: préférence pour des localisations centrales, surfaces compactes et adaptables (anciens commerces, parkings), avec une forte focalisation sur l’accessibilité pour coursiers—une trajectoire comparable aux grandes villes italiennes.

Europe urbaine en général: classification des dark stores comme “entrepôts” influence les possibilités d’implantation en rez-de-chaussée et les conditions d’exploitation, un point de vigilance aussi pertinent pour les villes italiennes.

Dimension	Italie (dark stores)	Suisse	Croatie
Implantation	Quartiers denses, proximité client, surfaces compactes	Centres-villes, reconversions, loyers ciblés en hausse	Quartiers centraux, pieds d’immeubles, parkings reconvertis
Taille / aménagement	Micro-entrepôts optimisés pour picking manuel	Espaces urbains reconfigurés, coûts fonciers élevés	Surfaces plus petites que les entrepôts classiques
Dernier kilomètre	Rues étroites, densité, forte attente de rapidité	Débats sur nuisances et régulation	Priorité à l’accessibilité pour coursiers
Cadre / régulation	Coordination locale nécessaire sur l’usage “entrepôt”	Pression réglementaire et sociale accrue	Adaptabilité et conversion d’espaces urbains
Environnement	Gains via modes doux et trajets courts	Discussions sur l’empreinte et la cohabitation urbaine	Optimisation des trajets et proximité

Opportunités et risques des investissements dans le e-commerce italien

La demande de e-commerce en Italie est en forte croissance, portée par l’adoption digitale, le mobile-first et l’extension des catégories (Food & Grocery, Beauty & Pharma), avec un marché attendu autour de 62 à 73 milliards € en 2025 selon les sources, et une progression continue jusqu’en 2028-2029. Cette dynamique intensifie les besoins en logistique urbaine et en « dark stores », influençant directement la rareté et la valorisation de l’immobilier dans les zones urbaines et périurbaines.

Tendances structurantes du e-commerce

• Croissance soutenue du chiffre d’affaires, entre environ +6% en 2025 et un CAGR estimé 6,7–8,5% jusqu’en 2028-2029.
• Accélération sur les segments Food & Grocery et Beauty & Pharma, essentiels pour la livraison rapide et la proximité urbaine.
• Consolidation du marché (M&A) et internationalisation, renforçant les exigences d’infrastructures logistiques performantes.
• Hausse de la pénétration des acheteurs en ligne et du revenu moyen par utilisateur, soutenant une base de demande plus prévisible pour les réseaux de distribution.

Influence sur l’immobilier urbain et suburbain

• Les « dark stores » et micro-hubs de proximité gagnent du terrain pour réduire le dernier kilomètre et accélérer les délais, augmentant la pression sur les surfaces bien localisées en centre-ville et en première couronne.
• En périphérie, la demande se tourne vers des entrepôts de cross-docking et des plateformes dites « last-touch », favorisant la requalification de zones industrielles et la montée des loyers prime logistiques.
• La concurrence entre usages (commerces, résidentiel, logistique urbaine) se traduit par une rareté accrue, une sélectivité locative plus forte et des baux plus spécialisés pour l’exploitation (horaires, flux, bruit).

Grandes entreprises du e-commerce opérant en Italie et effets urbains

• Acteurs globaux et plateformes multimarques (marketplaces, retail media) stimulent la sophistication logistique et la densification des points d’exécution urbaine.
• Les stratégies axées sur l’ultra-rapidité dans l’alimentaire et la beauté renforcent la maille de micro-entrepôts et l’optimisation des itinéraires, redessinant certains axes de circulation et zones de chargement/déchargement.
• La consolidation et l’expansion omnicanale poussent à la conversion de locaux commerciaux sous-performants en unités de préparation et de retrait, surtout dans les quartiers à forte densité de demande.

Tableau — Effets immobiliers clés des dark stores

Dimension	Urbain (centre/première couronne)	Suburbain/périurbain
Type d’actif	Locaux commerciaux convertis, rez-de-chaussée logistiques, micro-hubs	Entrepôts cross-docking, last-touch, plateformes régionales
Impact valeur	Tension haussière sur loyers des surfaces adaptées, prime aux emplacements avec accès livraison	Revalorisation des actifs bien connectés, compression de rendements sur le prime
Disponibilité	Baisse de vacance pour surfaces techniques (quais, ventilation, bruit)	Demande accrue pour grandes hauteurs, parkings poids lourds
Urbanisme	Négociation sur horaires/flux, intégration urbaine	Requalification de friches, besoins d’infrastructures routières

Bénéfices potentiels pour les investisseurs immobiliers

• Accès à des locataires solvables de grande taille et à des baux spécialisés offrant une meilleure visibilité de revenus.
• Opportunités de création de valeur via la reconversion d’actifs obsolètes en logistique urbaine et via la densification des usages mixtes.
• Diversification des portefeuilles en captant une croissance structurelle tirée par la digitalisation de la consommation.

Principaux risques

• Volatilité de la demande et normalisation post-pics de croissance, avec des écarts selon catégories et cycles conjoncturels.
• Changements réglementaires municipaux (nuisances, horaires, circulation, affichage) pouvant restreindre l’implantation des dark stores en centre-ville.
• Défis logistiques: coûts du dernier kilomètre, congestion, disponibilité de main-d’œuvre qualifiée et contraintes d’accès.
• Risque de vacance spécifique si les formats évoluent (passage du quick commerce à des modèles plus rationalisés) et si les normes techniques deviennent plus exigeantes.

Impacts sur commerces traditionnels et zones résidentielles

• Concurrence accrue sur certaines catégories, accélérant la mutation des rues commerçantes et la transformation de boutiques en espaces d’exécution ou de retrait.
• Tensions de voisinage: flux de livraison, bruit et occupation de l’espace public, nécessitant des chartes d’exploitation et des aménagements urbains adaptés.
• Effets de proximité potentiels pour les résidents: amélioration de l’offre de services et des délais de livraison, mais risques de nuisances et de renchérissement des loyers commerciaux.

Points d’attention pour la stratégie d’investissement

• Prioriser des actifs avec forte accessibilité (rayons de livraison me contacter pour discuter de votre projet et obtenir des conseils personnalisés qui vous permettront de faire des choix éclairés et rentables.