Impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier italien

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’immobilier en Italie, traditionnellement un secteur robuste et attrayant pour les investisseurs étrangers, subit les répercussions de la guerre en Ukraine de manière imprévue. Alors que l’instabilité géopolitique perturbe les marchés mondiaux, la hausse des prix de l’énergie, combinée à une incertitude économique croissante, pousse les courtiers et les investisseurs à réévaluer leurs stratégies d’achat et de vente. Ce phénomène, accentué par les flux migratoires et les modifications des chaînes d’approvisionnement, transforme le paysage immobilier italien, un secteur souvent considéré comme une valeur refuge en période de crise.

Conséquences géopolitiques de la crise ukrainienne sur le marché immobilier italien

La crise ukrainienne a durci les relations entre la Russie et l’Union européenne, déclenchant une rupture énergétique, un renforcement des sanctions et une recomposition des alliances, ce qui a accru l’incertitude macrofinancière en Europe et pesé sur la confiance des investisseurs étrangers, y compris dans l’immobilier italien. Dans ce contexte, les marchés financiers européens ont connu des épisodes de volatilité marqués et des flux de capitaux se sont réalloués selon l’exposition énergétique et géopolitique des pays, mécanisme qui a affecté le coût du capital et les décisions d’investissement immobilier en Italie.

Principaux canaux de transmission vers l’Italie

• Énergie et inflation importée: la réduction des approvisionnements russes a tendu les prix de l’énergie en Europe, alimentant l’inflation et la hausse des taux, ce qui a renchéri le financement des opérations immobilières en Italie et réduit l’appétit pour les actifs à rendement long.
• Sanctions et fragmentation financière: les sanctions européennes contre la Russie et la réponse de Moscou ont reconfiguré les flux commerciaux et financiers, renforçant le risque géopolitique perçu et la prime exigée par les investisseurs sur les marchés périphériques de la zone euro, dont l’Italie.
• Réallocation des portefeuilles: l’incertitude a favorisé des déplacements vers des actifs perçus comme refuges ou vers des marchés européens considérés plus résilients énergétiquement, modérant l’entrée de capitaux opportunistes dans certains segments italiens au pic de la crise, avant des retours sélectifs sur des niches (logistique, résidentiel locatif).

Mouvements des marchés financiers et dynamique des taux

Les chocs successifs (invasion, escalade des sanctions, crise énergétique) ont été associés à des phases de volatilité accrue des actions européennes et des spreads de crédit, mécaniquement défavorables aux valorisations immobilières via l’augmentation des taux d’actualisation.

Les tensions géopolitiques ont accéléré le débat européen sur la sécurité énergétique et la défense, prolongeant un régime d’incertitude qui a retardé certaines décisions d’investissement transfrontières en immobilier commercial italien.

Réorientation des investissements internationaux liée aux sanctions

La fermeture/contrainte des canaux d’investissement russes vers l’UE et la stigmatisation réglementaire ont provoqué une réallocation des capitaux internationaux, avec un recul des flux d’origine russe et une montée relative d’investisseurs d’autres régions cherchant des substituts en Europe occidentale.

Cette réorientation n’a pas automatiquement dopé l’Italie: les investisseurs ont d’abord privilégié des marchés jugés plus liquides et “core” (diversification intra-UE), puis se sont repositionnés sélectivement en Italie sur des actifs défensifs (logement abordable, logistique adossée à des baux longs) lorsque la visibilité énergétique s’est améliorée.

Effets sur la confiance et sur le marché immobilier italien

Détérioration initiale de la confiance: la hausse des coûts de financement et l’incertitude politique ont élargi les écarts offre-demande, augmenté les rendements prime exigés et ralenti les transactions, surtout dans le bureau non prime et le retail secondaire.

Stabilisation conditionnelle: l’avancée des politiques européennes (sécurité énergétique, soutien économique) a permis une normalisation partielle de la perception du risque, avec reprise ciblée de l’activité sur des segments résilients (logement locatif, logistique du nord de l’Italie).

Exemples et illustrations chiffrées

Renforcement stratégique de l’UE et découplage progressif vis‑à‑vis de l’énergie russe signalent une recomposition durable des flux intra-européens, facteur de prime de risque géopolitique intégrée dans les modèles de valorisation immobilière.

Les épisodes de bombardements et d’escalade (mobilisation, annexions) ont coïncidé avec des pics de volatilité de marché en Europe, renforçant les exigences de rendement sur les actifs illiquides comme l’immobilier commercial italien.

Points de vigilance pour l’Italie

Sensibilité aux taux: le marché italien, fortement dépendant du financement bancaire, subit plus directement le resserrement monétaire induit par l’inflation d’énergie post‑invasion.

Prime géopolitique: la proximité de l’Italie aux chocs européens accroît la prime exigée par les investisseurs internationaux durant les phases d’escalade, ce qui pèse sur les valeurs et sur le volume de transactions en période d’incertitude aiguë.

Dimension	Effet de la crise ukrainienne	Transmission à l’immobilier italien
Relations Russie–UE	Sanctions renforcées, rupture énergétique, recomposition sécuritaire	Hausse risque perçu, réduction de certains flux, exigences de rendement plus élevées
Marchés financiers	Volatilité actions/crédit, élargissement spreads lors des pics d’escalade	Taux d’actualisation plus élevés, corrections de prix, ralentissement des deals
Flux de capitaux	Sortie/gel de capitaux russes, réallocation intra-UE	Moindre achat “opportuniste” initial, retour sélectif sur segments défensifs
Inflation/Énergie	Choc énergétique européen, inflation importée	Coûts de financement en hausse, pression sur cap rates

L’effet net sur l’intérêt pour l’immobilier italien a suivi une trajectoire en deux temps: baisse de la confiance et de l’activité au pic des chocs énergétiques et des sanctions, puis reprise sélective sur des segments résilients à mesure que la visibilité s’est améliorée.

L’impact des réfugiés ukrainiens sur le logement en Italie

Les flux migratoires ukrainiens vers l’Italie depuis février 2022 se sont intensifiés rapidement au printemps 2022, avec 23 872 arrivées au 9 mars, 34 851 au 12 mars, 86 066 au 7 avril, puis 137 385 au 21 juin, majoritairement via la frontière italo-slovène. Le profil démographique en Italie est marqué par une forte proportion de femmes (environ 70 % des bénéficiaires de protection temporaire à l’automne 2022), ce qui oriente la demande vers des logements familiaux et des hébergements proches des services scolaires et de santé. À l’échelle de l’UE, l’Italie s’inscrit dans la dynamique de la protection temporaire prolongée jusqu’au 4 mars 2026, alors que plus de 4,3 millions de personnes bénéficiaient de ce statut fin février 2025.

• Les principales destinations régionales en Italie ont été les grandes zones métropolitaines et les régions à forte présence communautaire ukrainienne préexistante, avec un point d’entrée logistique au Nord-Est par le couloir Slovénie–Frioul-Vénétie Julienne, puis une dispersion vers la Lombardie, la Vénétie, l’Émilie-Romagne, le Piémont et le Latium, où les réseaux d’emploi et d’accueil facilitaient l’installation.
• À mesure que les flux se sont stabilisés en 2023–2025 au niveau européen, les nouvelles décisions de protection ont atteint un plus bas mensuel en février 2025, indiquant une moindre pression additionnelle récente mais un besoin persistant de solutions de logement pérennes pour les arrivants de 2022–2024.

L’augmentation de la demande a tendu le marché du logement local dans les grandes villes, avec une pression accrue sur les segments des studios et T2/T3 meublés, la colocation et le parc temporaire. Elle s’est traduite par une moindre disponibilité dans les quartiers bien desservis et des hausses sur les loyers d’entrée, particulièrement là où l’offre locative était déjà contrainte. Cette tension est cohérente avec l’afflux rapide observé en 2022 et la structure familiale des arrivées. À l’échelle européenne, la montée en charge de la protection temporaire a prolongé la demande de logements intermédiaires au-delà de l’urgence immédiate, renforçant les besoins en solutions de moyen terme.

• Effets typiques observés dans les marchés d’accueil comparables en UE sous protection temporaire:
  • réallocation des logements temporaires/hôteliers vers des baux classiques après quelques mois;
  • allongement des délais de recherche, particulièrement pour les familles monoparentales;
  • concurrence accrue sur le parc locatif privé à bas et moyen loyers.

Mesures mises en place en Italie pour faire face à l’afflux:

• Activation du régime de protection temporaire (cadre européen) et prolongation jusqu’au 4 mars 2026, permettant l’accès au séjour, au travail, à l’éducation et à certains dispositifs d’hébergement.
• Mobilisation de logements temporaires et places d’accueil, y compris via l’usage de biens confisqués à la criminalité organisée convertis en hébergements pour réfugiés ukrainiens à partir de mars 2022.
• Renforcement de l’accueil municipal et des aides locales à l’intégration (orientation, scolarisation, médiation), en cohérence avec le profil majoritairement féminin et familial des arrivants.
• Coordination avec les préfectures et les systèmes d’accueil existants afin d’élargir la capacité en urgence, puis d’accompagner le passage vers des solutions locatives plus stables.

Études de cas et exemples:

• Nord-Est (axe Slovénie–Frioul-Vénétie Julienne) → première porte d’entrée et redistribution rapide vers les régions du Nord industriel (Lombardie, Vénétie, Émilie-Romagne), où l’offre d’emploi et les réseaux communautaires ont facilité l’hébergement initial.
• Grandes métropoles (Milan, Rome) → tensions accrues sur le parc meublé et les locations de courte/moyenne durée, nécessitant un recours élargi à l’hébergement temporaire municipal et associatif, puis à l’intégration dans le parc privé via l’accompagnement social.
• Réutilisation de biens confisqués → création de capacités d’accueil diffus dans plusieurs communes, offrant des solutions transitoires pour des familles, particulièrement utile pour des mères avec enfants.

Rôle des organisations humanitaires et initiatives privées:

• Associations et ONG locales ont assuré l’accueil d’urgence, la mise en relation logement-hôtes, la médiation locative et l’accompagnement administratif, en s’appuyant sur le cadre de protection temporaire pour accélérer l’accès à l’école, à la santé et au travail.
• Initiatives citoyennes et privées (hébergement chez l’habitant, dons, mobilisation de biens vacants) ont comblé des manques de capacité au pic de 2022, avant un basculement progressif vers des solutions plus stables.
• Partenariats communes–ONG pour sécuriser des baux sociaux/solidaires et former des « passerelles » du temporaire vers le locatif privé, en ciblant les ménages vulnérables (femmes seules avec enfants).

Tableau de synthèse — dynamiques clés et réponses

Élément	Dynamique constatée	Réponse publique/privée
Flux et répartition	Arrivées rapides mars–juin 2022; entrée par le Nord-Est; dispersion vers régions du Nord et grandes villes	Orientation/préfectures; répartition interrégionale; renfort capacités locales
Pression logement	Tension sur studios/T2/T3 meublés; baisse disponibilité quartiers centraux; délais allongés	Places temporaires, médiation locative, passerelles vers parc privé
Cadre juridique	Protection temporaire UE prolongée jusqu’en 2026	Accès à droits, emploi, éducation; financement accueil
Capacité d’accueil	Usage de biens confisqués, structures collectives, hôtellerie sociale	Conversion et gestion par communes/ONG
Profils	Majorité de femmes; besoins familiaux et proximité services	Scolarisation enfants, services dédiés, logements adaptés

Points d’attention pour la période récente:

• La baisse des nouvelles décisions de protection en février 2025 réduit la pression additionnelle, mais le stock de bénéficiaires maintient une demande soutenue pour des logements abordables et de moyen terme.
• Les politiques d’intégration résidentielle gagnent en importance: sécurisation des baux, aides au dépôt de garantie, information aux propriétaires, et accompagnement vers l’emploi pour stabiliser les trajectoires résidentielles.

Limites et données: les chiffres détaillés par région italienne et les effets précis sur les prix/loyers au niveau communal nécessitent des sources statistiques locales; les ordres de grandeur d’arrivées (2022) et le cadre de protection (2025) sont documentés aux niveaux international et européen.

Évolution de l’investissement immobilier en Italie dans un contexte géopolitique tendu

L’investissement immobilier en Italie a évolué depuis le début de la guerre en Ukraine avec une hausse mesurée des prix, une internationalisation accrue de la demande et des flux d’investissements plus sélectifs, sous l’effet combiné de l’inflation, de la normalisation des taux et d’une perception renforcée de l’immobilier comme valeur refuge en Europe du Sud.

• Les prix résidentiels ont augmenté en 2024, tirés par le neuf (+8,8 % en g.a.) tandis que l’ancien progresse plus modérément (+2,8 %), selon l’ISTAT, signalant un marché porté par les nouvelles constructions et une demande soutenue malgré l’incertitude géopolitique.
• La part des acheteurs étrangers a nettement monté: dans cinq grandes villes (Rome, Milan, Turin, Cagliari, Florence), la proportion d’achats par des clients internationaux est passée de 11,3 % au S1 2024 à 19,6 % au S1 2025, soit un doublement des volumes étrangers, indiquant une internationalisation du marché au-delà du seul segment luxe.
• Par comparaison européenne, l’Italie conserve des niveaux de prix relatifs attractifs: les valeurs sont encore environ 4 % en dessous de 2010, ce qui, couplé à l’amélioration des conditions de financement, soutient l’intérêt des investisseurs à la recherche de valeur.
• Les taux hypothécaires moyens ont reflué d’un pic de 4,92 % fin 2023 à 3,71 % en novembre 2024, contribuant à relancer la capacité d’achat et certaines décisions d’investissement différées en 2022–2023.

Points clés sur les flux d’investissements et la demande

• Demande étrangère en hausse dans les grandes villes et les marchés intermédiaires, motivée par la qualité de vie, la profondeur du marché urbain et la perception d’un rapport qualité/prix favorable par rapport à d’autres capitales européennes.
• Investisseurs à la recherche de diversification géographique en Europe méridionale, dans un contexte d’incertitude à l’Est; l’immobilier est utilisé comme actif de protection face à l’inflation et à la volatilité, tendance déjà observée en Europe depuis le début du conflit.
• Rebalancement vers le résidentiel neuf (meilleure efficacité énergétique, sécurité juridique) et les centres urbains offrant liquidité et perspectives locatives, tandis que certains segments périphériques restent plus sensibles au coût du capital et aux coûts de rénovation.

Évolution des prix, offre et construction

• Accent sur le segment neuf: la hausse plus rapide du neuf reflète les coûts de construction post-chocs énergétiques et matières premières, mais aussi une préférence des acheteurs pour des biens performants, alors que l’Italie met en œuvre des politiques d’efficacité énergétique.
• L’ancien progresse plus lentement, suggérant des arbitrages de la demande face aux coûts de rénovation et à des incitations publiques plus ciblées qu’en 2021–2022.
• L’offre se normalise mais reste contrainte dans certains centres historiques; la dynamique de construction neuve soutient l’absorption, sans combler pleinement les déséquilibres dans les villes les plus tendues.

Confiance des investisseurs et comportements d’achat/vente

• La confiance a été entamée en 2022 par l’inflation et la hausse des taux, mais s’est redressée avec l’amélioration des conditions de crédit en 2024, favorisant le retour d’acheteurs internationaux et la reprise de projets différés.
• Les ménages et investisseurs maintiennent une préférence pour les actifs tangibles en contexte géopolitique incertain; en Europe, la guerre a accru la prudence mais aussi le rôle de valeur refuge de la pierre, ce qui a soutenu les marchés perçus comme stables, dont l’Italie.
• Les décisions de vente restent opportunistes dans les zones ayant connu la plus forte reprise des prix du neuf; dans l’ancien, les vendeurs ajustent les attentes en fonction des coûts de mise aux normes et des délais de transaction.

Politiques publiques italiennes et efficacité apparente

• Baisse des taux hypothécaires et dispositifs fiscaux favorables mentionnés pour 2024–2025 ont amélioré l’accessibilité, stimulant la demande éligible au financement et l’intérêt des non-résidents, avec un effet visible sur les transactions S1 2025.
• L’orientation des incitations vers la rénovation énergétique et la construction neuve a soutenu l’activité du neuf et la valorisation de biens performants, tout en rendant le marché plus sélectif sur l’ancien.
• L’efficacité apparaît contrastée: soutien clair à la liquidité sur les segments bancables et urbains, mais impact plus limité dans les zones à faible renouvellement du parc ou nécessitant des rénovations coûteuses.

Tableau de synthèse des tendances récentes

Indicateur	2024–S1 2025	Lecture
Prix du neuf	+8,8 % g.a. (2024)	Forte demande, coûts de construction et incitations soutiennent le segment.
Prix de l’ancien	+2,8 % (2024)	Progression modérée, sélectivité accrue des acheteurs.
Taux hypothécaires	3,71 % (nov. 2024) vs 4,92 % (fin 2023)	Amélioration de la solvabilité et du volume des transactions.
Part acheteurs étrangers (5 villes)	11,3 % (S1 2024) → 19,6 % (S1 2025)	Internationalisation rapide, au-delà du luxe.
Niveau de prix vs 2010	≈ -4 %	Attractivité relative de l’Italie en UE.

Témoignages et analyses d’experts

• Des analystes du marché résidentiel soulignent que l’Italie combine accessibilité relative et baisse des coûts de financement, créant une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs internationaux en 2024–2025.
• Les professionnels notent une extension de la demande étrangère au segment intermédiaire dans les grandes villes, signe d’une confiance accrue et d’une logique d’usage (habiter, travailler) plus que purement spéculative.
• Les cabinets juridiques actifs auprès d’acheteurs étrangers confirment l’attrait persistant de l’Italie, porté par des prix comparativement bas dans l’UE et par la recherche de stabilité dans un contexte géopolitique incertain.

Listes d’impacts conjoncturels à surveiller

• Inflation résiduelle et coûts de construction pouvant entretenir l’écart de performance entre neuf et ancien.
• Normalisation monétaire et accès au crédit: sensibilité des volumes si les taux cessent de baisser.
• Flux internationaux: maintien de l’appétit étranger clé pour les marchés urbains; risques de volatilité liés aux tensions géopolitiques régionales.
• Politiques d’efficacité énergétique: influence sur la prime au neuf et sur la décote des biens à rénover.

Points d’attention pour les investisseurs

• Prioriser les villes à forte liquidité (Milan, Rome, Florence, Turin) où la demande internationale progresse et les fondamentaux locatifs sont solides.
• Favoriser le neuf ou l’ancien déjà rénové énergétiquement pour réduire le risque de capex et capter la prime de valorisation.
• Intégrer les trajectoires de taux hypothécaires dans le timing d’acquisition; la fenêtre d’accès plus favorable observée en 2024–2025 a soutenu les transactions.
• Surveiller l’efficacité et l’orientation des politiques publiques (incitations fiscales, rénovation) qui modulent la profondeur de la demande solvable.