Acheter en Italie ou pays voisins : comparaison immobilière

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un monde où l’investissement immobilier est souvent perçu comme une valeur refuge, il est crucial de s’informer avant de faire un choix audacieux. L’Italie, avec son charme inégalé et sa riche histoire, attire de nombreux investisseurs désireux de posséder un coin de ce paradis méditerranéen. Mais comment se positionne-t-elle face à ses voisins européens, souvent vantés pour leur stabilité économique et leur fiscalité avantageuse ?

Cet article propose un comparatif éclairant entre le marché immobilier italien et ceux de ses pays limitrophes, offrant un aperçu détaillé des opportunités uniques et des défis potentiels qui attendent les acheteurs dans ces régions fascinantes.

Panorama du marché immobilier en Italie et chez ses voisins

L’Italie affiche en 2025 une hausse des prix résidentiels sur un an, portée par le marché de l’ancien, malgré un léger recul trimestriel dû au neuf. Les transactions repartent nettement à la hausse au T1 2025 (+11,2 % vs T1 2024), soutenues par l’amélioration des conditions de financement et le reflux de l’inflation.

Principales tendances Italie

• Prix: +4,4 % en g.a. au T1 2025 (ISTAT estimations préliminaires); -0,2 % t/t, avec un recul marqué du neuf (-8,7 % t/t) et une hausse de l’ancien (+1,7 % t/t).
• Niveau de prix moyen: 2 089 €/m² au T1 2025, +2,9 % g.a.; prix moyen d’un bien 250 536 €.
• Activité: transactions +11,2 % au S1/T1 2025 vs 2024; plus de 172 000 ventes au S1, avec un rebond marqué à Gênes et Turin.
• Crédit et taux: conditions plus favorables en 2025 avec des taux en baisse, ce qui stimule la demande.
• Demande/offre: offre quasi stable (+0,3 %) face à une demande en forte hausse (+18,2 %), réduisant les délais et l’écart prix affiché/prix signé.
• Préférences: intérêt accru pour les logements éco-performants et l’efficacité énergétique; la pierre reste « valeur refuge » dans un contexte de volatilité macro.

Zones géographiques italiennes les plus recherchées

• Grandes villes: les 10 plus grandes agglomérations enregistrent une hausse moyenne des prix de 2,5 % au S1 2025.
• Accélérations notables des transactions: Gênes et Turin en tête en 2025.
• Dynamique régionale: progression des ventes dans toutes les régions, y compris hors grandes villes.

Influences économiques et politiques en Italie

• Reflux de l’inflation et PIB attendu en légère croissance (~0,4 %) améliorent la visibilité et la capacité d’emprunt.
• Normalisation des taux d’intérêt et accès au crédit plus aisés dynamisent la demande hypothécaire.
• Le segment du neuf pèse moins de 5 % des transactions et recule au T1 2025, ce qui accentue le rôle de l’ancien dans la formation des prix.

France vs Italie

• Cycle des prix: la France a connu un ajustement baissier des prix anciens en 2024-2025 dans plusieurs métropoles, alors que l’Italie affiche une hausse annuelle (+4,4 %) tirée par l’ancien.
• Activité: l’Italie rebondit en 2025 (+11,2 % T1), alors que la France a pâtit d’un net recul des transactions en 2024 avant une stabilisation progressive en 2025 (tendance générale du marché régional; comparaison qualitative).
• Crédit: détente des taux dans les deux pays en 2025; l’Italie indique « conditions plus favorables » et demande renforcée, tandis qu’en France l’accessibilité se redresse graduellement (comparaison qualitative).
• Politiques/logement: en Italie, l’accent se déplace vers l’efficacité énergétique et la rénovation, avec une offre qui progresse peu (+0,3 %); en France, contraintes énergétiques accrues sur le locatif stimulent les arbitrages (comparaison qualitative).
• Préférences: en Italie, valeur refuge et intérêt pour l’éco-rénovation; en France, recentrage sur biens bien situés et performants (comparaison qualitative).

Espagne vs Italie

• Prix: l’Italie progresse modérément (+2,9 % à +4,4 % selon source et périmètre); l’Espagne a affiché une résistance des prix en 2024-2025, mais avec des hausses concentrées sur les zones côtières et touristiques (comparaison qualitative).
• Activité: l’Italie montre un rebond large géographiquement; en Espagne, la demande étrangère reste un pilier des zones méditerranéennes (comparaison qualitative).
• Crédit/taux: amélioration des conditions en 2025 dans les deux pays; en Italie le signal est explicite sur la baisse des taux et l’accessibilité accrue.
• Préférences: Italie et Espagne partagent un attrait pour les résidences secondaires et l’investissement locatif touristique; en Italie, montée en gamme sur l’efficacité énergétique et dynamisme des grandes villes.

Suisse vs Italie

• Prix: l’Italie affiche une hausse annuelle de l’ancien et une légère faiblesse du neuf, tandis que la Suisse a connu une longue hausse des prix avec hétérogénéités récentes (comparaison qualitative).
• Crédit: la Suisse opère dans un cadre prudentiel strict (quote-part de fonds propres, amortissement), alors qu’en Italie l’accessibilité s’améliore en 2025 grâce à la détente des taux.
• Politiques/logement: la Suisse se caractérise par une forte proportion de locataires et une offre neuve contrainte; en Italie, l’offre est quasi stable (+0,3 %) mais la demande bondit (+18,2 %).
• Préférences: Italie orientée valeur refuge et rénovation énergétique; en Suisse, préférence pour la stabilité, avec une sensibilité élevée aux taux hypothécaires (comparaison qualitative).

Tableau comparatif synthétique

Indicateurs clés (2025)	Italie	France	Espagne	Suisse
Prix résidentiels récents	+4,4 % g.a. T1 (ISTAT); +2,5 % S1 grandes villes; 2 089 €/m² moyen	Ajustement baissier 2024 puis stabilisation 2025 (qual.)	Hausse modérée concentrée zones côtières/touristiques (qual.)	Hausse prolongée, hétérogénéités récentes (qual.)
Activité (transactions)	+11,2 % T1/S1 vs 2024; >172 000 ventes S1	Repli 2024, normalisation progressive 2025 (qual.)	Solide sur marchés touristiques et étrangers (qual.)	Marché tendu, volumes sensibles aux taux (qual.)
Crédit et taux	Conditions plus favorables; baisse des taux	Détente graduelle	Détente graduelle	Conditions prudentielles strictes
Offre vs demande	Offre +0,3 %; demande +18,2 %	Offre atone; demande freinée puis reprise (qual.)	Offre limitée dans hotspots	Offre neuve contrainte
Préférences acheteurs	Valeur refuge; efficacité énergétique; grandes villes dynamiques	Performances énergétiques, localisation prime	Résidences secondaires, investissement locatif	Stabilité, forte location

Ce qui distingue l’Italie de ses voisins

• Résilience des prix de l’ancien et rebond rapide des transactions en 2025, contrastant avec les ajustements encore visibles en France et la dépendance de l’Espagne à la demande étrangère.
• Structure du marché très orientée vers l’existant, le neuf représentant une part très faible des transactions (<5 %).
• Rebond marqué des transactions en 2025 (+11,2 % T1/S1) avec plus de 172 000 ventes S1.
• Offre +0,3 %; demande +18,2 %.

Avantages et inconvénients d’acheter en Italie par rapport à ses voisins

L’Italie se distingue par un mélange rare de patrimoine culturel, de paysages variés, d’art de vivre et de prix immobiliers encore compétitifs dans de nombreuses régions, tout en offrant une bonne connectivité interne et internationale. En contrepartie, la bureaucratie, certaines complexités fiscales et des délais administratifs peuvent être plus contraignants qu’en France, en Suisse, en Autriche ou en Slovénie.

Cadre culturel et historique

• Pays au plus grand nombre de sites UNESCO en Europe, avec des villes d’art (Rome, Florence, Venise, Naples) et des bourgs historiques offrant un potentiel de valorisation patrimoniale et locative culturelle.
• Vie urbaine et villageoise centrée sur la convivialité et l’espace public (piazze, marchés), attractive pour la location saisonnière de charme.

Diversité des paysages

• Littoraux multiples (Ligurie, Toscane, Pouilles, Sicile, Sardaigne), lacs alpins (Côme, Garde, Majeur), Apennins et Alpes pour quatre saisons d’usages (plage, randonnée, ski).
• Opportunités d’achat dans des zones moins saturées que la Côte d’Azur française ou certains lacs suisses/ autrichiens, avec des tickets d’entrée plus abordables hors “trophy assets”.

Richesse gastronomique

• Territoires viticoles et DOP/IGP très denses (Piémont, Toscane, Émilie‑Romagne, Sicile), soutenant l’attractivité touristique et le rendement locatif expérientiel (œnotourisme, agriturismo).
• Écosystèmes culinaires régionaux favorisant des séjours hors haute saison (truffe, vendanges, festivals), lissant la saisonnalité des revenus.

Coût de la vie et prix immobiliers

• Écarts de prix importants entre régions: au sud et dans certains centres secondaires, les prix au m² restent sensiblement inférieurs à la France et à la Suisse, et souvent plus accessibles que l’Autriche sur les spots alpins premium.
• Frais d’entretien et charges souvent inférieurs aux standards suisses; possibilités de rénover des biens historiques à des prix d’acquisition bas, avec potentiel de création de valeur.
• Fiscalité: exonération des plus-values possible après environ 5 ans de détention hors résidence principale, horizon plus court que la France (plus long) et qui peut rivaliser avec l’Allemagne; dispositifs d’attraction d’étrangers (ex. régimes forfaitaires/flat tax pour impatriés) selon profil.

Infrastructures et connectivité

• Réseau ferroviaire à grande vitesse performant (Frecciarossa, Italo) reliant les principaux pôles du nord et du centre; maillage de lignes régionales dense.
• Multiples aéroports internationaux (Rome FCO, Milan MXP/LIN/BGY, Venise, Naples, Bologne, Florence, Bari, Catania), facilitant l’accès pour les séjours courts et les locations.
• Autoroutes transalpines et corridors méditerranéens connectant la France (Ligurie/Piémont), la Suisse (Lombardie/Tessin), l’Autriche (Tyrol du Sud), la Slovénie (Frioul-Vénétie Julienne).

Points de comparaison clés

France

• + Marché profond et liquide, fortes protections des acheteurs, infrastructures comparables.
• − Prix élevés dans les zones comparables (littoral azuréen, stations alpines), fiscalité du patrimoine et des plus-values moins favorable à court/moyen terme; coûts de transaction et charges parfois supérieurs.

Suisse

• + Stabilité macro, sécurité juridique exceptionnelle.
• − Accès restreint pour non‑résidents dans le résidentiel principal, prix au m² très élevés, fiscalité locale pouvant être lourde selon cantons; l’Italie offre une entrée financière plus basse avec un parc patrimonial plus vaste.

Autriche

• + Cadre alpin premium, sécurité, procédures claires.
• − Marchés alpins prime chers et parfois plafonnés par des quotas d’usage touristique; en Italie, davantage d’arbitrages prix/rendement hors hotspots alpins et sur les littoraux.

Slovénie

• + Marché compact, stable, bonne intégration UE.
• − Profondeur et diversité d’actifs plus limitées; l’Italie propose une gamme plus large (lacs, littoraux, villes d’art) et des volumes plus importants.

Inconvénients potentiels en Italie

Bureaucratie et délais

Procédures de permis, cadastre et conformité des biens historiques pouvant rallonger les transactions et travaux; importance du due diligence (régularité urbanistique, certificats).

Fiscalité et charges locales

Multiplicité des taxes locales (ex. IMU selon usages), complexité déclarative pour locations de courte durée; nécessité d’optimiser le montage (résidence, location meublée, régimes d’impatriation).

Fragmentation du marché

Variations fortes de prix/rendements par micro‑marché; risque de surévaluation dans certains spots ultra‑touristiques, comme observé aussi chez des voisins (Italie/Autriche) avec rendement comprimé en haute saisonnalité.

Financement et rénovation

Exigences bancaires variables pour non‑résidents; coûts/ délais de rénovation dans le bâti ancien classé; besoin d’équipes locales fiables.

Tableau comparatif synthétique

Critère	Italie	France	Suisse	Autriche	Slovénie
Prix moyens (hors hotspots)	Plus accessibles dans de nombreuses régions du Sud/Centre	Plus élevés sur littoraux/Alpes comparables	Très élevés, accès limité non‑résidents	Élevés sur marchés alpins prime	Généralement modérés mais marché plus petit
Diversité d’actifs	Très élevée (lacs, côtes, villes d’art, campagne)	Élevée	Moyenne (forte prime urbaine/lacs)	Élevée côté alpin	Moyenne
Rendement locatif tourisme	Bon hors zones surcotées	Bon mais prix d’entrée plus haut	Souvent modeste vs prix	Bon en stations, ticket élevé	Correct, offre limitée
Fiscalité plus‑values	Exonération possible ~5 ans	Horizon long	Canton‑dépendant	Variable	Variable
Bureaucratie	Plus lourde	Moyenne	Faible à moyenne	Moyenne	Faible à moyenne
Connectivité transports	Très bonne (TGV, hubs aériens)	Très bonne	Très bonne	Très bonne	Bonne

Exemples et données à considérer

• Italie vs Suisse: accès plus simple au stock résidentiel et tickets d’entrée nettement inférieurs; certaines optimisations pour impatriés et réductions locales d’IMU possibles selon zones.
• Italie vs Autriche: risque de rendement comprimé dans zones hyper‑touristiques partagé des deux côtés des Alpes; opportunités italiennes sur marchés secondaires moins saturés.
• Slovénie: cadre stable et fiscalité entreprise basse, mais profondeur et variété d’actifs moindres qu’en Italie pour des stratégies patrimoniales/locatives multi‑thématiques.

Bonnes pratiques pour investir en Italie

• Cibler des micro‑marchés sous‑valorisés: villes d’art secondaires (Bologne, Lecce), littoraux moins saturés (Marche, Calabre), lacs non prime (Iseo, Trasimeno).
• Diligences renforcées: conformité urbanistique, servitudes, performance énergétique, statut locatif; audit coûts/ délais de rénovation.
• Optimisation fiscale et juridique: arbitrer résidence/usage locatif, examiner régimes pour impatriés et l’impact IMU; structuration patrimoniale dès l’amont.

L’Italie combine patrimoine, diversité géographique, art de vivre et prix encore compétitifs, avec une connectivité solide. Pour tirer parti de ces atouts face aux voisins (France, Suisse, Autriche, Slovénie), il faut maîtriser la bureaucratie, les spécificités fiscales et choisir des micro‑localisations où le couple prix/rendement demeure favorable.

Comparaison de la fiscalité immobilière entre l’Italie et les pays voisins

Les taxes immobilières en Italie sont caractérisées par une combinaison d’impôts récurrents (IMU, TASI intégrée/abolie selon périodes), de taxes sur la résidence et de droits d’acquisition, avec des allègements notables pour la résidence principale et une fiscalité spécifique sur les loyers; comparativement, la France applique une taxation locale élevée (taxe foncière), a supprimé la taxe d’habitation sur les résidences principales, et impose fortement les mutations, tandis que la Suisse et l’Autriche moduleraient davantage au niveau local/cantonal ou par barèmes spécifiques, et la Slovénie se situe dans une fourchette généralement plus modérée, bien que moins documentée publiquement dans les sources francophones récentes.

• Italie
  • Taxes annuelles: IMU due sur les résidences secondaires et sur certains biens; résidence principale largement exonérée (hors catégories de luxe). Les loyers peuvent être soumis à l’IRPEF progressive (23–43 %) ou à une flat tax dite “cedolare secca” pour non‑résidents à environ 21 % sur les loyers, option qui simplifie et peut réduire la charge effective.
  • Acquisition: imposta di registro 2 % pour résidence principale, 9 % pour résidence secondaire; frais notariaux environ 1–2 %; total de frais de mutation typiquement 9–10 %.
  • Plus‑values: exonération si le bien est détenu plus de 5 ans, ou si utilisé comme résidence principale pendant au moins un an avant la vente.
  • Investisseurs étrangers: politique plutôt neutre à favorable via la flat tax locative et l’exonération rapide des plus‑values (5 ans), ce qui soutient l’investissement locatif long terme; les droits d’acquisition sur secondaire (9 %) sont un frein pour les stratégies court terme.
  • Impact marché: les frais d’entrée élevés sur les secondaires incitent à des horizons de détention longs; l’exonération des résidences principales soutient l’accession; la flat tax locative rend les rendements plus prévisibles pour les bailleurs.
• France
  • Taxes annuelles: taxe foncière élevée et en hausse dans de nombreuses communes; taxe d’habitation supprimée sur les résidences principales mais maintenue/surpénalisée pour les résidences secondaires selon communes; prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent aux revenus fonciers en plus de l’IR (20–30 % typique pour revenus moyens).
  • Acquisition: frais de mutation parmi les plus élevés d’Europe, généralement 7–8 % du prix (droits ~5,8 %, notaire 1–2 %, frais annexes).
  • Plus‑values: exonération d’impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans; taux maximal d’environ 31,3 % avant abattements.
  • Investisseurs étrangers: charge de mutation et de détention (foncier + PS) dissuasive pour rendement net; stabilité juridique et marché profond restent attractifs pour patrimonial long terme.
  • Impact marché: frais d’acquisition élevés freinent la rotation; fiscalité des loyers et PS compriment les rendements nets, orientant vers meublé/régimes spécifiques ou détention longue.
• Suisse
  • Taxes annuelles: impôt immobilier et revenus fonciers au niveau cantonal/communal, taux moyens autour de 33 % sur revenus immobiliers, avec large déductibilité; absence de prélèvements sociaux sur loyers; résidence principale souvent exonérée des plus‑values selon canton; impôt sur la fortune au niveau cantonal (ex. Genève ~0,3–0,8 % sur la base nette).
  • Acquisition: droits de mutation variables selon canton, souvent inférieurs à la France; pas de prélèvements sociaux nationaux sur revenus immobiliers.
  • Plus‑values: exonérations après une durée variable par canton; ventes fréquentes taxées plus fortement (impôt de spéculation cantonal).
  • Investisseurs étrangers: cadre cantonal concurrentiel, déductions larges et absence de PS favorables; restrictions d’achat pour non‑résidents selon la Lex Koller peuvent limiter l’accès à certains biens résidentiels (point de politique, non chiffré ici).
  • Impact marché: fiscalité stable et déductible soutient l’investissement locatif professionnel; la modulation cantonale crée des disparités locales de rendement net.
• Autriche
  • Taxes annuelles: taxe foncière d’environ 0,2 % p.a., avec plafonnement relatif à une valeur officielle pouvant aller jusqu’à 5 fois la valeur de la propriété selon les indications comparatives régionales.
  • Acquisition: taxe de transfert 3,5 % et frais de registre foncier 1,1 %, conférant un coût d’entrée total souvent inférieur à la France et à l’Italie.
  • Plus‑values: régime spécifique; exonérations/reductions possibles en transmission familiale.
  • Investisseurs étrangers: coûts d’acquisition modérés et cadre juridique stable attirants; certaines villes peuvent réguler la location courte durée, ce qui influe sur la stratégie (élément de contexte, non chiffré ici).
  • Impact marché: droits d’entrée modérés favorisent la liquidité; taxe foncière basse soutient la détention longue.
• Slovénie
  • Taxes annuelles et acquisition: informations publiques francophones récentes limitées dans les résultats consultés; en pratique, la Slovénie applique une taxe sur les transactions immobilières (impôt sur la mutation) et un impôt sur les plus‑values avec abattements selon durée, et une taxe foncière locale, généralement à des niveaux inférieurs à la France mais variables selon municipalités (inférence prudente fondée sur cadres régionaux; données chiffrées non disponibles dans les sources citées).
  • Investisseurs étrangers: marché plus petit et sensible aux politiques locales; coûts d’entrée souvent modérés comparés à l’Italie/France, mais accès et régulation peuvent varier (inférence prudente).

Exemples et comparaisons chiffrées

• Achat d’une résidence secondaire à 300 000 €:
  • Italie: imposta di registro 9 % = 27 000 €; notaire 1,5 % ≈ 4 500 €; total mutation ≈ 31 500 € (~10,5 % avec frais annexes).
  • France: droits ~5,8 % = 17 400 €; notaire 1,5 % ≈ 4 500 €; frais annexes 0,5 % ≈ 1 500 €; total ≈ 23 400 € (~7,8 %).
  • Autriche: taxe de transfert 3,5 % = 10 500 €; registre 1,1 % = 3 300 €; total ≈ 13 800 € (~4,6 %).
  • Suisse: droits variables par canton, souvent plus bas que France; à titre indicatif, total fréquemment inférieur à 5–6 % selon canton (estimation qualitative fondée sur comparaison relative).
• Location nue, loyer annuel 12 000 € (hors charges), propriétaire personne physique:
  • France: IR 20–30 % + prélèvements sociaux 17,2 % sur le revenu net après charges; charge marginale possible >30 % du brut selon déductibilité limitée.
  • Italie: option “cedolare secca” flat tax ~21 % sur loyers bruts pour non‑résidents; sinon IRPEF 23–43 % sur le net.
  • Suisse: barème cantonal, taux moyen signalé ~33 % mais avec large déductibilité et pas de prélèvements sociaux, pouvant réduire l’effectif sur le net.
• Plus‑values sur revente:
  • Italie: exonération après 5 ans de détention ou si résidence principale un an avant la vente.
  • France: exonération impôt après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans; taux max env. 31,3 % avant abattements.
  • Suisse: exonération après durée variable par canton; taxation plus lourde en cas de reventes rapides.
  • Autriche: barèmes spécifiques et exceptions en transmissions familiales.

Tableau comparatif synthétique

Pays	Taxes récurrentes clés	Droits d’acquisition typiques	Plus‑value (exonération)	Particularités investisseurs
Italie	IMU sur secondaires; résidence principale largement exonérée	2 % RP, 9 % RS + notaire 1–2 % (total 9–10 %)	>5 ans ou résidence principale (≥1 an)	Flat tax loyers ~21 %; frais d’entrée élevés sur RS
France	Taxe foncière élevée; taxe d’habitation supprimée sur RP	7–8 % total (droits ~5,8 %, notaire 1–2 %)	22 ans (impôt), 30 ans (PS)	PS 17,2 % sur loyers; rendements nets compressés
Suisse	Cantonal/communal, large déductibilité; pas de PS	Variables, souvent inférieurs à France	Variable par canton; RP souvent exonérée	Fiscalité déductible; restrictions d’achat possibles
Autriche	Taxe foncière ~0,2 % p.a.	3,5 % transfert + 1,1 % registre	Exonérations cas particuliers	Droits d’entrée modérés, marché stable
Slovénie	Locale (données limitées)	Mutation modérée (données limitées)	Abattements selon durée (données limitées)	Marché plus restreint (données limitées)

Points de vigilance et interprétation

• Les chiffres suisses et autrichiens varient fortement selon cantons/Länder et cas particuliers; toujours vérifier localement avant décision.
• Les frais de mutation en Italie diffèrent sensiblement entre résidence principale et secondaire; l’écart modifie la stratégie d’acquisition.
• En France, l’ajout des prélèvements sociaux sur loyers et plus‑values change fortement la hiérarchie de rendement net par rapport à la Suisse/Italie.

À retenir: pour un investisseur étranger recherchant des rendements locatifs nets et une fiscalité simple, la Suisse (selon canton) et l’Italie avec la cedolare secca sont généralement plus favorables que la France; pour des coûts d’entrée bas et une liquidité accrue, l’Autriche se distingue; la France, malgré des coûts d’entrée/PS élevés, offre un marché profond et une sécurité juridique appréciée.