Guide juridique pour acheter un terrain agricole en Italie

Publié le 12 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un terrain agricole en Italie

Acheter un terrain agricole en Italie offre des opportunités captivantes tant pour les investisseurs que pour les passionnés d’agriculture, mais il est essentiel de naviguer avec précaution dans le labyrinthe des règlements juridiques italiens.

Ce guide vous fournira des informations complètes sur les démarches nécessaires, les restrictions à considérer, et les avantages fiscaux potentiels, vous permettant ainsi de sécuriser votre propriété tout en respectant les lois locales.

Que vous soyez intéressé par la culture d’oliviers ensoleillés ou élargir votre portefeuille immobilier, comprendre les subtilités légales de l’achat de terres en Italie est une première étape cruciale vers la réalisation de vos projets.

Aperçu du cadre juridique pour l’achat d’un terrain agricole en Italie

L’Italie encadre la propriété foncière par le Code civil, la Constitution et des lois spéciales, avec des règles particulières pour les terrains agricoles et les transactions immobilières, dont la vente doit être formalisée par un notaire via l’atto di compravendita et des vérifications préalables obligatoires.

Principales normes et mécanismes juridiques

• Code civil: transfert de propriété par contrat notarié et publicité foncière; obligation de bonne foi et vérifications des charges, servitudes et conformité urbanistique avant le compromis et l’acte.
• Usucapion (acquisitive prescription): acquisition par possession continue pendant 20 ans pour les biens immobiliers, selon l’article 1158 du code civil.
• Formes contractuelles: compromesso (promesse synallagmatique) engageant les parties; atto di compravendita signé devant notaire, avec enregistrement.
• Publicité foncière et cadastrale: enregistrement auprès du Registre foncier/Catasto et délivrance d’une visura catastale au terme de la procédure.

Rôle des autorités

• Notaire: contrôle la légalité, l’identité des parties, les charges, la conformité urbanistique, rédige et reçoit l’acte, procède aux enregistrements.
• Comune (municipalité): délivre ou valide les autorisations d’urbanisme, planification/zoning et certificats techniques (p. ex. habitabilité le cas échéant), et perçoit certains impôts locaux comme l’IMU.
• Bureaux du Registre foncier/Catasto: réception et traitement de l’acte pour l’inscription au nom de l’acquéreur, émission de la visura catastale.

Exigences pour acheteurs étrangers

• Obtention d’un codice fiscale pour formaliser l’achat et l’enregistrement.
• Dossier usuel: acte de propriété du vendeur, documents cadastraux, permis de construire si travaux, certificat de performance énergétique lorsqu’applicable.
• Les transactions suivent les mêmes étapes (compromis, acte notarié, enregistrement) avec les mêmes contrôles de conformité, charges et urbanisme.

Taxes et frais liés à l’achat d’un terrain agricole

• Imposta Municipale Unica (IMU): taxe foncière municipale annuelle due à la commune du lieu de situation.
• Frais d’acte et d’enregistrement: pris en charge via le notaire qui procède aux formalités et dépôts auprès du registre foncier.
• Autres coûts usuels: honoraires de notaire, vérifications techniques et cadastrales, certificats et documents urbanistiques requis.

Droits et restrictions affectant les terrains agricoles

• Règles d’urbanisme et de zonage: conformité aux plans locaux, aux permis et aux réglementations de construction; contrôle par le Comune.
• Contraintes environnementales possibles selon la localisation (zones protégées, servitudes, charges réelles), à identifier lors des vérifications préalables.
• Risque d’usucapion par des tiers en cas de possession prolongée non contestée; vigilance sur l’occupation effective du fonds.

Démarches administratives typiques de la transaction

• Vérifications préalables par le notaire et/ou conseil de l’acheteur:
  • Titre et capacité du vendeur; absence d’hypothèques/charges/servitudes non divulguées.
  • Conformité urbanistique et de zonage; autorisations ou permis existants; documentation cadastrale.
  • Contrôles fiscaux et documentation technique (p. ex. certificat énergétique lorsque requis).
• Compromesso: fixation du prix et des conditions, versement d’un dépôt et encadrement des délais.
• Atto di compravendita devant notaire: transfert de propriété et collecte des impôts/frais applicables.
• Enregistrement:
  • Dépôt de l’acte et formulaires au bureau local du Registre foncier/Catasto par le notaire.
  • Délivrance d’un certificat d’enregistrement (visura catastale) confirmant l’inscription au nom de l’acquéreur.

Élément	Autorité/Instrument	Point clé
Contrôle de légalité	Notaire	Vérifie charges, conformité, identités, rédige l’acte
Urbanisme/Zonage	Comune	Autorisations, conformité aux plans locaux
Publicité foncière	Registre foncier/Catasto	Inscription et visura catastale
Taxe foncière	IMU (municipale)	Due annuellement selon la commune
Prescription acquisitive	Code civil art. 1158	Usucapion après 20 ans de possession

Bonnes pratiques pour sécuriser l’achat d’un terrain agricole

• Mandater un notaire dès l’amont pour les recherches de titres, hypothèques, servitudes, et la conformité urbanistique.
• Obtenir et vérifier la visura catastale et la cohérence des données cadastrales avec la réalité physique du terrain.
• S’assurer de la régularité fiscale du vendeur et de l’absence de litiges ou faillite affectant la cessibilité du bien.
• Évaluer les restrictions d’usage agricole, environnementales et servitudes avant le compromis.

Comprendre le zonage rural en Italie

Les principaux types de zonage rural en Italie incluent les zones agricoles (E), les zones protégées (parcs, sites Natura 2000, réserves) et les zones de développement rural définies par les programmes de politique de cohésion et la Stratégie nationale pour les zones internes (SNAI).

• Zones agricoles (E): prévues par les Plans régulateurs généraux (PRG) municipaux selon le DM 1444/1968, avec des indices de densité/hauteur et des distances entre bâtiments imposés, ainsi que des règles locales sur les usages et la constructibilité.
• Zones protégées: s’ajoutent aux classements du PRG via des réglementations de parcs, réserves et sites, qui limitent ou conditionnent les activités agricoles et constructives par des plans de parc et des règlements de protection.
• Zones de développement rural / « zones internes »: périmètres identifiés par la SNAI (environ 60 % de la surface italienne) ciblant la revitalisation rurale par des projets intégrés et des financements, sans se substituer au zonage urbanistique mais en l’influençant via des programmes et conditions d’aides.

Cadre législatif et institutionnel

• Base nationale d’urbanisme: la planification municipale est obligatoire depuis la loi-cadre de 1942, organisée autour des PRG qui doivent classifier le territoire en six catégories A–F selon le décret ministériel 1444 du 2 avril 1968, incluant la catégorie E agricole et des standards urbanistiques (densité, hauteur, distances, dotations).
• Normes de détail: le DM 1444/1968 fixe des limites/rapports pour chaque zone, que les PRG déclinent dans leurs règlements et cartes, avec la possibilité de règles régionales simplifiant les instruments de planification.
• Politiques de développement rural: au niveau national et régional, la SNAI (depuis 2012) et les programmes de développement rural (PDR) cofinancés par l’UE structurent des périmètres d’intervention et conditionnent les usages/financements dans les territoires ruraux et de montagne.
• Spécificités régionales et locales: les régions et provinces autonomes (ex. Trentin-Haut-Adige/Bolzano) adaptent et complètent les règles d’urbanisme et d’usage des sols selon leurs compétences, intégrant les contraintes agro-forestières et de montagne dans les plans.

Effets du zonage sur l’usage des terres agricoles

• Constructibilité en zone E: généralement limitée aux bâtiments agricoles fonctionnels (écuries, hangars, serres, annexes) et à l’habitation de service du chef d’exploitation, avec des seuils de surface minimale, des indices de construction très bas et des distances/hauteurs strictes.
• Changement d’usage: conversions vers des usages résidentiels/touristiques souvent interdites ou très encadrées; les PRG imposent des standards et la conformité aux indices, avec sanctions en cas de violation.
• Zones protégées: dans les parcs/réserves, les plans de parc peuvent interdire certains défrichements, l’implantation de nouvelles constructions, l’irrigation intensive ou l’usage de produits phytosanitaires, ou les soumettre à autorisation spécifique.
• Zones internes / développement rural: possibilités accrues d’aides pour la diversification (agritourisme, transformation à la ferme, circuits courts) ou l’amélioration agro-environnementale, sous réserve d’éligibilité territoriale et de respect du zonage urbanistique.

Exemples concrets de restrictions/permissions

• Limites de hauteur et distances entre bâtiments: imposées par le DM 1444/1968 et reprises par les PRG, appliquées aux nouvelles constructions en zone E.
• Indice d’édification faible en zone E: permettant uniquement des volumes liés à l’activité agricole, avec rapport bâti/sol limité et distances aux confins/parcelles fixées.
• Dans une province de montagne (ex. Bolzano): l’orographie et l’affectation majoritairement à pâturages/forêts guident une utilisation agro-forestière prédominante et restreignent les implantations non agricoles.
• Projets de revitalisation en « zones internes »: financements conditionnés à des plans locaux et à la compatibilité urbanistique, pouvant autoriser des équipements collectifs ou des services en appui à l’agriculture.

Implications pour un acheteur potentiel de terrain agricole

• Utilisation limitée: attendez-vous à des restrictions de construction (logements non agricoles souvent prohibés), à l’obligation de prouver l’activité agricole et à des surfaces minimales pour bâtir.
• Contraintes superposées: un classement agricole peut être doublé d’un statut de protection environnementale, renforçant les interdictions et les procédures d’autorisation.
• Opportunités d’aides: dans les zones internes et de montagne, des soutiens existent pour modernisation, diversification et services, à condition de respecter le zonage et les critères d’éligibilité.
• Vérification indispensable: la conformité urbanistique et l’absence d’abus antérieurs sont déterminantes; l’historique italien montre des sanctions et régularisations en cas d’abus.

Comment vérifier le zonage d’un terrain avant l’achat

• Demander un certificat d’urbanisme ou étude de faisabilité urbanistique auprès de la commune pour connaître la zone (A–F), les indices et les prescriptions applicables.
• Consulter le PRG/PLU municipal (cartes et règlement) pour localiser la parcelle en zone E ou autre, et relever les standards (densité, hauteur, distances).
• Vérifier les contraintes supra: périmètres de parcs/réserves, protections paysagères, « zones internes » et périmètres de programmes de développement rural pouvant conditionner aides et usages.
• Examiner les plans et règlements régionaux pertinents, notamment en régions/provinces autonomes où des règles spécifiques aux zones de montagne et agro-forestières s’appliquent.
• Faire analyser le dossier cadastral et l’historique des permis pour détecter d’éventuels abus ou non-conformités.

Où obtenir l’information

• Mairie/office urbanisme: PRG, certificat d’urbanisme, archives des permis, servitudes locales.
• Région/province autonome: portails de planification, périmètres des parcs/réserves, dispositifs SNAI et PDR.
• Registres fonciers/cadastre: données parcellaires, propriétaires, servitudes et cohérence entre état cadastral et urbanistique.
• Autorités de parcs/réserves: règlements de parc, cartes de zonage interne et procédures d’autorisation.

Tableau récapitulatif des zones et effets

Type de zone	Base juridique principale	Effets typiques sur l’usage/construction
Zone agricole (E)	DM 1444/1968 + PRG municipal	Construction limitée aux besoins agricoles, indices/hauteurs/distances stricts, conversions restreintes.
Zones protégées	Lois/règlements de parcs et protections paysagères	Interdictions ou autorisations conditionnelles pour constructions, défrichements, pratiques agricoles sensibles.
Zones de développement rural / zones internes	SNAI, PDR régionaux	Aides/facilitations pour projets compatibles; pas de dérogation automatique aux règles urbanistiques.

Bonnes pratiques avant acquisition

• Solliciter un urbanista/avocat pour une due diligence complète sur zonage, contraintes, et potentiel constructible.
• Vérifier l’éligibilité aux aides si un projet agricole/agritouristique est envisagé, surtout en zone interne ou de montagne.
• Conditionner l’achat à l’obtention d’un certificat d’urbanisme clair et à l’absence de procédures de sanction ou d’abus.

Précautions et vérifications légales avant l’achat

Avant d’acheter un terrain agricole en Italie, il est essentiel de vérifier la chaîne des titres de propriété, l’absence d’hypothèques, privilèges, dettes fiscales et de droits de tiers (usufruit, servitudes, droits de préemption), ainsi que la conformité cadastrale et urbanistique du bien.

Confirmez la destination urbanistique et la conformité aux lois locales d’utilisation des sols (zoning, certificato di destinazione urbanistica), y compris le respect des permis de construction et de la destination d’usage, afin d’éviter des risques civils et pénaux.

Identifiez les droits de préemption spécifiques aux terrains agricoles (par ex. préemption des voisins agriculteurs, commune ou autres entités selon les cas), susceptibles de retarder ou bloquer la vente.

Assurez-vous que le vendeur a capacité et pouvoir de vendre (vérification d’identité, qualité de propriétaire, successions réglées, consentement de tous les héritiers s’il s’agit d’un bien successoral).

Vérifiez la situation d’occupation (baux ruraux en cours, droits des fermiers) et toute charge d’usage qui survivrait à la vente.

Prévoyez des délais administratifs et la collecte de tous les documents requis, l’Italie étant marquée par une bureaucratie plus lente pour les actes immobiliers.

Processus de due diligence (contrôles clés)

• Titres et charges
  • Relevé hypothécaire et cadastral, historique de propriété, conformité entre plans cadastraux et état réel.
  • Recherche d’hypothèques, saisies, impôts impayés et autres passifs pouvant suivre le bien.
• Urbanisme et usage des sols
  • Obtention et analyse du Certificato di Destinazione Urbanistica pour confirmer l’affectation agricole et les usages autorisés.
  • Contrôle des règlements régionaux et communaux (règles de construction en zone agricole, indices de constructibilité, limitations de fractionnement, accès, servitudes).
• Restrictions environnementales
  • Vérification de la présence éventuelle de zones protégées, contraintes paysagères, risques hydrogéologiques, et obligations environnementales spécifiques aux terrains agricoles, en recoupant les règles locales et régionales.
• Contrats et occupation
  • Revue des baux ruraux existants, droits des occupants, durées et conditions de résiliation/transfert.
• Partie venderesse
  • Diligence sur le profil du vendeur: identité, antécédents, cohérence patrimoniale, absence de litiges, et régularité des successions et donations antérieures.
• Actes préparatoires et signature
  • Encadrement juridique du compromesso (contrat préliminaire), document contraignant imposant des pénalités en cas de rétractation; toutes conditions suspensives (obtention de certificats, purge de préemption, levée d’hypothèques) doivent y figurer.
  • Rôle du notaire: vérification de légalité, authenticité des documents, et absence de charges avant l’acte définitif.

Importance des conseils professionnels

Consulter un avocat spécialisé en droit foncier/immobilier italien pour sécuriser les vérifications, rédiger des clauses adaptées (conditions suspensives, garanties, indemnités) et gérer les risques liés à l’urbanisme, aux préemptions et aux successions.

Le notaire italien reste central pour le contrôle des titres, la validité de l’acte et l’inscription, mais l’avocat assure la stratégie de négociation et la défense des intérêts de l’acheteur.

En parallèle, solliciter un conseil fiscal pour anticiper l’impact des taxes et des frais en Italie et dans votre pays de résidence.

Taxes et coûts potentiels

Taxes d’acquisition usuelles: droits d’enregistrement, taxe hypothécaire et taxe cadastrale; à titre indicatif, la taxe de cadastre peut être de 1 % du prix de vente dans certains cas.

Honoraires du notaire et de l’avocat, frais d’expert/arpenteur pour vérifications techniques et plans, et coûts de traductions assermentées si nécessaire.

Éventuels ajustements d’impôts locaux et régularisations si des non-conformités urbanistiques/fiscales sont détectées avant la vente.

Obligations légales à respecter

• Avant l’achat
  • Obtenir tous les certificats urbanistiques et cadastraux, vérifier la conformité et intégrer des conditions suspensives au compromis.
  • Informer et, le cas échéant, purger les droits de préemption pertinents pour les terrains agricoles.
• Pendant l’achat
  • Signature du compromesso dûment vérifié, séquestre éventuel de l’acompte, et contrôle final par le notaire de l’absence de nouvelles charges avant l’acte.
  • Vérification finale de l’identité du vendeur et de la capacité de disposer, y compris pour les biens issus de succession/donation.
• Après l’achat
  • Enregistrement de l’acte, transcription au registre immobilier et mise à jour cadastrale pour refléter la nouvelle propriété.
  • Paiement des taxes d’enregistrement/hypothécaires/cadastrales et régularisation de toute déclaration fiscale afférente.

Précautions anti-fraude et bonnes pratiques

Effectuer une vérification indépendante des titres auprès du registre foncier et de l’Agenzia delle Entrate pour détecter impôts impayés et charges.

Contrôler l’alignement des plans cadastraux avec l’état réel et refuser toute vente avec incohérences non régularisées.

Mener une enquête sur le vendeur (réputation, litiges, historique de propriété) et éviter les paiements hors des circuits sécurisés; privilégier des conditions suspensives et des versements consignés.

Visiter le terrain et son environnement, et ne pas se limiter à des visites virtuelles.

Engagez un avocat spécialisé en droit foncier italien dès le début, faites réaliser un audit urbanistique et environnemental complet, et conditionnez tout paiement significatif à la purge des droits de préemption et à la levée des charges.

Obtenir un permis de construire en campagne italienne

Le processus pour obtenir un permis de construire en zone rurale italienne (Permesso di Costruire) repose sur des démarches auprès de la commune, la conformité aux plans d’urbanisme locaux et, le cas échéant, l’obtention d’autorisations paysagères/environnementales spécifiques. En règle générale, l’instruction prend environ 60–90 jours après dépôt complet, avec compétence communale et possibilité d’acceptation tacite à l’issue des délais légaux dans certains cas, sous réserve des spécificités locales et régionales.

Principales autorités compétentes et interlocuteurs

• Commune (Municipio/Comune) – service d’urbanisme/technique: autorité qui instruit et délivre le Permesso di Costruire.
• Professionnel habilité (architecte, ingénieur, géomètre): mandataire obligatoire pour déposer la demande et signer la documentation technique.
• Autorités sectorielles selon la localisation:
  • Paysage/monuments: Surintendance (Soprintendenza) si site protégé.
  • Environnement: autorités compétentes en cas d’évaluations environnementales.
• Niveau régional: règles urbanistiques et paysagères spécifiques, pouvant modifier procédures, critères et délais.

Documents et pièces à fournir

• Plans architecturaux détaillant l’état existant et le projet.
• Rapport d’urbanisme démontrant la conformité aux règles locales (PRG/PUC, règlements communaux).
• Preuve de propriété ou autorisation notariée des copropriétaires.
• Évaluations environnementales et paysagères si applicable (zones protégées, biens culturels, sites Natura, etc.).
• Calculs structurels conformément aux normes techniques de construction.
• Plan de santé et sécurité de chantier (coordination sécurité).

Délais d’instruction et validité

Délai usuel d’instruction: environ 60–90 jours à partir d’un dossier complet.

Cadre général comparé en Europe: délais légaux de 2–3 mois, avec, en Italie, possibilité d’acceptation tacite en l’absence de réponse dans le délai imparti selon les configurations locales.

Le permis peut comporter des prescriptions d’exécution et s’inscrit dans un calendrier d’exécution encadré.

Critères et restrictions spécifiques en zone rurale

• Conformité au plan d’urbanisme et au zonage agricole/rural de la commune (affectation, indices, gabarits, reculs).
• Respect de l’indice de constructibilité propre aux terres agricoles; à titre indicatif, des références pratiques évoquent 0,03 m³/m² pour des zones agricoles, soit 300 m³ de volume constructible pour 10 000 m², sous réserve des règles locales et régionales.
• Nécessité d’autorisations paysagères supplémentaires en secteurs protégés (paysage, patrimoine, zones sensibles).
• Certaines interventions mineures peuvent relever de régimes allégés (déclaration/autorisation), mais les constructions nouvelles exigent un permis.

Étapes opérationnelles

• Vérifier la destination urbanistique du terrain et les contraintes (plans communaux, servitudes, protections).
• Mandater un professionnel habilité pour études préalables et faisabilité réglementaire.
• Pré-instruction/concertation technique avec la commune pour sécuriser le périmètre des autorisations requises.
• Déposer le dossier complet à la commune; le professionnel suit l’instruction et répond aux demandes de compléments.
• Obtenir, si nécessaire, les avis externes (paysage, environnement) et satisfaire aux éventuelles prescriptions.
• Démarrer les travaux uniquement après délivrance du permis ou à l’issue d’une acceptation tacite juridiquement acquise, selon les règles applicables.

Coûts à anticiper

• Honoraires du professionnel habilité (conception, plans, rapports, dépôts, coordination).
• Taxes et redevances d’urbanisme municipales liées au permis (variables selon commune/région).
• Coûts d’évaluations complémentaires (environnement/paysage) et études structurelles.
• Frais potentiels de mise en conformité des réseaux/accès et de coordination sécurité.

Délais de chantier et obligations

Le permis peut intégrer des prescriptions et modalités d’exécution; l’exécution est encadrée dans le temps, avec obligation de respecter les conditions fixées.

Conseils pratiques pour maximiser l’approbation

• Faire réaliser une étude de faisabilité réglementaire par un professionnel local avant toute conception détaillée.
• Vérifier l’affectation de zone, l’indice de constructibilité, les reculs et hauteurs autorisés; ajuster le projet en conséquence.
• Identifier dès le départ les contraintes paysagères/environnementales et intégrer les mesures d’atténuation dans le dossier.
• Organiser une réunion préalable avec la commune pour valider la complétude des pièces et le circuit d’avis externes.
• Soigner la qualité des plans, des notes techniques et du rapport d’urbanisme démontrant la conformité point par point.
• Prévoir des délais suffisants pour les avis sectoriels et répondre rapidement aux demandes de compléments.

Recours en cas de refus

Demander une révision ou présenter un dossier modifié répondant aux motifs du refus auprès de la commune.

Exercer les voies de recours administratives/juridictionnelles prévues par le droit italien de l’urbanisme, dans les délais et formes applicables; le permis peut comporter des prescriptions que l’on peut accepter pour lever des objections.

Variations régionales et importance de la conformité locale

Les procédures, délais et l’acceptation tacite peuvent varier selon communes/régions; il est essentiel de se conformer aux règles régionales et aux plans communaux spécifiques.

Les indices, contraintes agricoles et exigences paysagères diffèrent sensiblement d’un territoire à l’autre; vérification locale obligatoire avant dépôt.

Tableau récapitulatif

Élément	À retenir
Autorité compétente	Commune (service d’urbanisme/technique); dépôts obligatoirement par professionnel habilité
Délai d’instruction	Environ 60–90 jours après dossier complet; régimes de 2–3 mois avec possible acceptation tacite selon contexte
Pièces clés	Plans, rapport d’urbanisme, titres, calculs structurels, sécurité, évaluations paysagères/environnementales si besoin
Spécificités rurales	Respect du zonage agricole, indices de constructibilité, contraintes paysagères/patrimoniales
Coûts	Honoraires techniques + taxes/redevances communales + études complémentaires
Recours	Réexamen municipal, modification du projet, voies administratives/judiciaires selon le droit italien
Point critique	Conformité stricte aux règles régionales et communales; anticiper avis externes

Seul un professionnel habilité peut déposer une demande de Permesso di Costruire et aucun travail ne peut débuter avant l’obtention formelle du permis (ou l’acquisition sûre d’une acceptation tacite, lorsque prévue localement). Respecter les règles régionales et le zonage communal est déterminant pour l’approbation.