Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en Inde attire de plus en plus de non-résidents, qu’il s’agisse de Non-Resident Indians (NRIs), d’Overseas Citizens of India (OCIs) ou de simples étrangers séduits par le potentiel du marché. Mais dès que l’on sort du statut de résident, l’achat d’un bien se transforme en parcours très réglementé, encadré par une mosaïque de lois, de circulaires de la banque centrale et de règles fiscales parfois déroutantes.
L’achat par un étranger est strictement encadré par la loi FEMA, les règles de la RBI et la réglementation RERA. Il est crucial de comprendre les conditions d’éligibilité, les types de biens autorisés, les sources de financement acceptées, les procédures à suivre, ainsi que les implications fiscales et les règles de rapatriement des fonds pour éviter tout litige ou perte financière.
Un cadre juridique très structuré
L’Inde ne laisse pratiquement rien au hasard lorsqu’il s’agit de propriété immobilière détenue par des non-résidents. Les principales lois forment un socle que tout acheteur étranger devrait connaître, au moins dans leurs grandes lignes, avant même de commencer à chercher un appartement à Mumbai ou un bureau à Bangalore.
La Foreign Exchange Management Act (FEMA), en vigueur depuis 1999, régit les mouvements de capitaux et les acquisitions d’actifs en Inde. Elle définit notamment le statut de « personne résidente en dehors de l’Inde », les opérations autorisées et les conditions d’acquisition d’immeubles par les non-résidents. La Reserve Bank of India (RBI) est l’autorité chargée de l’application et de l’adaptation de ce cadre par des règlements et circulaires.
À côté de la FEMA, plusieurs lois complètent le dispositif. La Real Estate (Regulation and Development) Act, plus connue sous l’acronyme RERA, impose l’enregistrement des projets immobiliers, des obligations de transparence aux promoteurs et un mécanisme de règlement des litiges. La Transfer of Property Act de 1882 précise les règles générales de transfert de propriété, tandis que la Registration Act (aujourd’hui remplacée par un nouveau texte de 2025 instaurant l’enregistrement en ligne) oblige à enregistrer les actes de vente auprès du bureau du sous-registrar.
Le gouvernement indien modernise les registres fonciers via le programme DILRMP, facilitant ainsi les vérifications de titres de propriété. De plus, des lois comme la Foreign Contribution (Regulation) Act et la politique consolidée sur les investissements directs étrangers (FDI) s’appliquent dans des cas particuliers, tels que les baux à long terme ou les investissements de sociétés étrangères.
L’ensemble a une conséquence directe sur la pratique : un achat par un étranger ne peut plus se faire « à l’ancienne » avec quelques papiers signés dans un bureau de promoteur. Il faut respecter une séquence encadrée, vérifier la conformité FEMA, s’assurer que le projet est bien enregistré au RERA, que l’acte est correctement enregistré, que les paiements transitent par les bons comptes, et que chaque étape laisse une trace réglementaire.
Qui peut acheter quoi : le rôle central du statut de l’acheteur
Le point de départ de tout projet est le statut juridique de l’acheteur au regard de la FEMA et de la RBI. L’Inde distingue clairement les Indiens non-résidents et les personnes d’origine indienne des étrangers « classiques », et leur accorde des droits radicalement différents.
NRIs, OCIs, PIOs : de larges droits mais des limites claires
Un Non-Resident Indian (NRI) est un citoyen indien qui réside à l’étranger. À ses côtés, l’Overseas Citizen of India (OCI) est une personne qui n’est plus citoyenne indienne mais qui a un lien d’origine avec l’Inde (ancien citoyen, parent, grand-parent, arrière-grand-parent indien, ou conjoint d’un Indien ou OCI). Depuis 2015, la catégorie PIO (Person of Indian Origin) a été fusionnée avec le régime OCI, ce qui simplifie les choses : en pratique, NRIs et OCIs (y compris ex-PIOs) sont traités de façon similaire pour l’immobilier.
Les Non-Résidents Indiens (NRI) et les Citoyens d’Origine Indienne (OCI) bénéficient d’une grande liberté pour investir en Inde. Ils peuvent acheter, sans autorisation préalable de la Reserve Bank of India (RBI), tous types de biens résidentiels (appartements, villas, maisons mitoyennes, terrains constructibles) et commerciaux (bureaux, boutiques, entrepôts, unités industrielles). Il n’existe aucun plafond limitant le nombre de propriétés résidentielles ou commerciales qu’un NRI ou un OCI peut posséder.
Leur grande limite est ailleurs : ils ne peuvent pas acheter d’emblée des terres agricoles, des plantations (thé, café, caoutchouc, etc.) ni des fermes d’agrément (farmhouses). Ces catégories de biens ne peuvent être détenues que si elles ont été acquises alors que la personne vivait encore en Inde comme résident, ou si elles sont reçues par héritage, sous réserve des lois foncières locales. Une demande spécifique à la RBI n’est accordée qu’au cas par cas, et reste très restrictive.
Les étrangers non d’origine indienne : des possibilités très réduites
À l’opposé du spectre, l’étranger de nationalité non indienne, sans origine indienne, qui vit hors d’Inde, ne peut en pratique pas acheter de bien immobilier en son nom en Inde. La règle générale est simple : il est interdit d’acquérir un immeuble, sauf héritage, et sous conditions.
Les étrangers résidant en Inde sont considérés comme résidents au sens de la FEMA s’ils séjournent plus de 182 jours sur l’exercice financier précédent et que leur présence traduit une volonté de rester (emploi, affaires). Dans ce cas, ils peuvent acquérir un logement pour leur usage résidentiel, mais l’opération nécessite en pratique des autorisations, notamment de la RBI et parfois des autorités d’État.
Pour certains pays, les restrictions sont plus fortes encore. Les citoyens du Pakistan, du Bangladesh, du Sri Lanka, de l’Afghanistan, de la Chine, de l’Iran, du Népal et du Bhoutan doivent obtenir une autorisation préalable de la RBI pour acquérir ou transférer un bien, y compris pour des baux de plus de cinq ans, même s’ils vivent en Inde. Cette méfiance réglementaire tient davantage à des considérations géopolitiques qu’économiques.
Les étrangers qui ne souhaitent pas acheter peuvent louer un logement en Inde pour une durée maximale de cinq ans sans autorisation de la RBI. Passé ce délai, la location relève de la réglementation sur la gestion des capitaux et de la FEMA.
Entreprises étrangères, ambassades et cas particuliers
Les sociétés étrangères ne peuvent pas non plus se lancer dans la spéculation foncière librement. La politique d’investissement étranger interdit l’IDE dans la « real estate business » entendu comme l’achat-revente de terrains et immeubles à des fins de plus-value. En revanche, une entreprise étrangère peut, via une filiale, une succursale ou un bureau en Inde, acquérir des bureaux ou des installations pour ses propres activités, et investir à 100 % dans des projets de construction, d’infrastructures ou dans des REITs enregistrés auprès de la SEBI.
Les missions diplomatiques disposent d’un régime spécifique : elles peuvent acheter et vendre des biens (hors terres agricoles) mais doivent obtenir l’aval du ministère des Affaires étrangères indien.
Quels types de biens sont accessibles aux étrangers
Pour un NRI ou un OCI, le choix du type de bien dépend à la fois de la réglementation et de considérations purement économiques. La règle FEMA dessine une frontière nette entre trois grandes catégories : résidentiel, commercial, et foncier agricole / plantations / fermes.
Les biens résidentiels recherchés par les Non-Resident Indians (NRI) incluent les produits classiques du marché : appartements en copropriété, villas isolées, maisons mitoyennes, maisons de ville et parcelles viabilisées pour la construction. La demande se concentre principalement sur les grandes métropoles comme Mumbai, Delhi NCR (notamment Gurgaon et Noida), Bangalore, Hyderabad, Chennai et Pune, ainsi que sur des destinations à caractère plus affectif, telles que Goa, Kochi et certaines villes moyennes.
Les biens commerciaux regroupent bureaux, commerces, entrepôts, petites unités industrielles. Là encore, NRIs et OCIs peuvent les acquérir sans plafond de nombre, pour un usage locatif ou pour loger une activité.
Viennent enfin les biens soumis à interdiction d’achat direct : les terres agricoles, les plantations et les farmhouses. Un NRI peut toutefois conserver un terrain agricole acquis lorsque qu’il vivait encore en Inde, et en hériter si un parent résidant en Inde le lui lègue. Mais il ne pourra pas acheter un nouveau champ ou une plantation pour y lancer une activité, sauf dérogation exceptionnelle.
L’acquisition d’un bien classé au patrimoine par un étranger n’est pas interdite, mais elle est soumise à des autorisations spécifiques des autorités du patrimoine et implique des contraintes importantes pour la rénovation et l’usage du bien.
Enfin, un élément pratique pèse fortement sur le coût : la situation du bien au regard de la construction. Les biens en cours de construction sont soumis à la Goods and Services Tax (GST), alors que les logements « prêts à emménager » disposant d’un certificat d’achèvement en sont exemptés. Pour un investisseur étranger, cet élément fiscal peut modifier sensiblement l’arbitrage entre neuf et achevé.
Comment financer un achat : comptes, devises et prêts
Pour un étranger, la question n’est pas seulement de savoir si l’on a les fonds, mais de savoir si ces fonds sont éligibles au regard de la FEMA et de la RBI. Un achat immobilier en Inde doit être payé en roupies, via les circuits bancaires autorisés, sans recours à des espèces ou à des devises remises directement au vendeur.
Les Non-Résidents Indiens (NRIs) et les Citoyens d’Origine Indienne (OCIs) doivent ouvrir des comptes spécifiques pour leurs transactions immobilières en Inde. Les comptes recommandés sont le NRE (Non-Resident External), le NRO (Non-Resident Ordinary) ou le FCNR (Foreign Currency Non-Resident). Ces comptes permettent de recevoir les transferts de fonds de l’étranger, de payer les acomptes et les mensualités de crédit, ainsi que de percevoir les loyers ou le produit d’une vente future. Il est important de noter que la réglementation de la RBI interdit tout paiement direct en devises étrangères (comme des dollars) au promoteur. Tous les fonds doivent transiter par une banque agréée et être convertis en roupies indiennes (INR).
Pour les étrangers non d’origine indienne, l’accès au crédit immobilier indien est extrêmement limité. Les banques réservent leurs offres de prêts aux NRIs et OCIs. Ces derniers peuvent emprunter auprès de grandes banques et institutions spécialisées, souvent jusqu’à 75–80 % de la valeur du bien, avec des taux qui démarrent autour de 7 % par an, mais qui peuvent monter sensiblement en fonction du profil, du type de bien et de la conjoncture.
Pour obtenir un prêt immobilier en Inde, les établissements exigent généralement un âge minimum, une ancienneté professionnelle à l’étranger, un niveau de revenu spécifique, parfois un diplôme, et très souvent la présence d’un co-emprunteur ou d’un contact local. Le remboursement s’effectue obligatoirement en roupies, via les comptes NRE ou NRO, par prélèvement des mensualités (EMI). Pour les logements en construction, de nombreux contrats prévoient une période de pré-livraison où l’emprunteur ne paie que les intérêts, jusqu’à la remise des clés.
L’acheteur doit garder à l’esprit que les frais annexes (droits d’enregistrement, taxes, honoraires d’avocat, commission éventuelle d’agent immobilier, frais de notaire, etc.) ne sont pas pris en compte dans le prêt. Ils peuvent représenter 5 à 10 % supplémentaires du prix et doivent être financés sur fonds propres.
Le rôle stratégique de la procuration (Power of Attorney)
Un NRI ou un OCI n’est pas toujours disponible pour signer un compromis, vérifier des plans, ou se présenter au bureau du sous-registrar pour l’enregistrement définitif. C’est pour cela que la Power of Attorney (PoA) joue un rôle central dans la pratique des transactions impliquant des non-résidents.
Un PoA est un mandat autorisant un tiers à accomplir certains actes précis, comme signer l’acte de vente. Il ne s’agit pas d’un acte de vente : on ne peut pas « vendre » une propriété seulement par procuration, un sale deed enregistré restant indispensable pour transférer la propriété.
Cour suprême de l’Inde
La prudence impose de privilégier une procuration spéciale, limitée à une opération et à un bien donné, plutôt qu’une procuration générale très large. Le document doit détailler les pouvoirs confiés, l’identité complète des parties, les motifs, et prévoir une clause de révocation. Il est établi sur papier timbré et doit être enregistré lorsqu’il concerne un bien immobilier.
Pour un Non-Résident Indien, la création d’une procuration débute au consulat ou à l’ambassade d’Inde du pays de résidence. La signature doit être effectuée devant un notaire local ou un officier consulaire. Pour les pays membres de la Convention de La Haye, une apostille est souvent requise. Le document doit ensuite être envoyé en Inde pour y être soumis à adjudication et enregistré auprès du sous-registrar. Des frais de timbre et d’enregistrement, dont le montant varie selon que le mandataire est un membre de la famille ou non, s’appliquent.
Une fois validé, ce PoA permet à l’agent d’aller signer l’acte définitif, de présenter tous les documents originaux et de finaliser la transaction, sous le contrôle d’un avocat qui s’assurera que les pouvoirs ne sont pas outrepassés.
Le parcours concret d’un achat : de l’éligibilité à l’enregistrement
Dans la pratique, le processus d’achat pour un étranger suit une séquence assez claire, mais qui demande rigueur et accompagnement. Chaque étape répond à un objectif précis : respecter les lois sur les changes, sécuriser le titre de propriété, éviter les projets douteux et s’assurer de la bonne utilisation des fonds.
La première marche consiste à vérifier l’éligibilité. Est-on NRI, OCI, simple étranger résidant ou non en Inde ? Est-on originaire d’un pays soumis à des restrictions particulières ? Quel type de bien veut-on acheter ? Cette clarification permet de savoir immédiatement si le projet est permis, s’il faudra une autorisation de la RBI, ou si l’opération est tout bonnement impossible (par exemple un résident français sans lien avec l’Inde qui souhaiterait acheter directement un appartement depuis l’étranger).
Avant l’achat, l’acheteur étranger doit obtenir un PAN (numéro fiscal obligatoire pour les transactions immobilières), ouvrir des comptes bancaires NRE/NRO, et mettre en place une procuration si nécessaire. Il est également crucial de clarifier sa situation bancaire en cas de recours à un crédit. Dès cette étape, il est fortement recommandé de s’entourer d’un avocat spécialisé en droit immobilier et, si possible, d’un conseiller fiscal.
Le choix du bien ne se résume pas à visiter des appartements ou à naviguer sur des portails immobiliers. Il faut vérifier si le projet neuf est bien enregistré au RERA, si le promoteur a un historique solide et pas de contentieux majeurs, si la localisation profite d’infrastructures existantes et de perspectives de développement. Sur le marché de la revente, l’examen du vendeur est tout aussi important : un copropriétaire peut-il réellement vendre seul, le bien est-il loué, existe-t-il un contentieux en cours ?
Une fois un bien identifié, la due diligence comprend l’examen de la chaîne de titres sur 12 à 30 ans, l’obtention d’un certificat d’hypothèque pour vérifier l’absence de charges, le contrôle des enregistrements de mutation (khata) et la recherche de litiges. Pour un terrain ou un projet neuf, il faut ajouter la vérification du zonage, des certificats de construction, des plans approuvés, des autorisations de conversion de terres agricoles et des contraintes environnementales.
Ce travail, souvent perçu comme fastidieux, est en réalité la meilleure assurance contre les mauvaises surprises. De nombreux différends fonciers en Inde naissent d’un vice de titre ancien, d’une mutation mal enregistrée ou d’une utilisation non conforme du sol.
Une fois l’accord de vente signé, précisant prix, calendrier et conditions, l’acheteur étranger procède aux paiements via ses comptes NRE/NRO ou en débloquant progressivement un prêt. Pour un bien en construction, les versements suivent généralement l’avancement des travaux.
L’étape finale de ce parcours est l’exécution et l’enregistrement de l’acte de vente (sale deed). L’acte est signé soit par l’acheteur en personne, soit par son mandataire muni d’un PoA valable, puis présenté au bureau du sous-registrar compétent. Le paiement du droit de timbre et des frais d’enregistrement est obligatoire pour que la transaction soit opposable à tous. Le nouveau cadre de 2025 permet désormais de réaliser l’essentiel de cette procédure en ligne, notamment le e-stamping et la signature électronique, avec un délai légal de sept jours pour finaliser l’enregistrement.
À ce stade, la propriété est enregistrée au nom de l’acheteur, et le titre devient public. Il reste cependant quelques formalités postérieures : demande de mutation dans les registres fiscaux locaux, mise à jour des comptes de copropriété, transfert des contrats de services (eau, électricité), et contrôle que tous les engagements du vendeur (travaux restants, remises de documents) ont été respectés.
Le coût réel d’un achat pour un étranger : au-delà du prix d’affiche
Un investisseur étranger qui se contente de comparer les prix au mètre carré entre Mumbai et Londres commet une erreur de calcul. En Inde, comme ailleurs, le coût d’acquisition ne se limite pas au prix convenu avec le vendeur. Droits de timbre, frais d’enregistrement, taxes, honoraires et autres frais annexes pèsent parfois 8 à 10 % du montant de la transaction.
Les droits de timbre, perçus par les États, représentent en général entre 3 et 10 % de la valeur du bien, selon l’État, le type de bien, le sexe de l’acheteur, sa situation (par exemple senior) et même la zone (urbaine, rurale). Des villes comme Delhi, Mumbai, Bangalore ou Chennai affichent des taux de l’ordre de 4 à 7 %, tandis que certains États appliquent des réductions pour les femmes acheteuses.
Les frais d’enregistrement, eux, tournent souvent autour de 1 % du prix, parfois avec un plafond en valeur absolue. À ces deux postes s’ajoutent les honoraires d’avocat (souvent de l’ordre de 1,5 %), les frais de notaire, éventuellement la commission d’un agent immobilier (1–2 %, en principe à la charge du vendeur mais négociable), ou encore des frais de mutation et de transfert dans les copropriétés.
Le taux annuel de la taxe foncière, exprimé en pourcentage de la valeur de référence du bien, que le propriétaire doit régler à la municipalité.
La fiscalité sur la revente a, elle aussi, un impact important sur le rendement réel. Une vente dans les 24 mois suivant l’achat est considérée comme générant un gain à court terme, imposé au barème de l’impôt sur le revenu, ce qui, pour un NRI, peut revenir à une imposition effective de 30 % ou plus. Au-delà de 24 mois, le gain est qualifié de long terme, et taxé à 20 % avec indexation, c’est‑à‑dire que le coût d’acquisition est réévalué en fonction de l’inflation, ce qui réduit le gain imposable.
L’acheteur d’un bien immobilier vendu par un Non-Résident Indien (NRI) doit retenir un impôt à la source (TDS) sur le prix payé. Le taux est de 20 % pour un gain en capital à long terme et de 30 % pour un gain à court terme, appliqué uniquement sur la plus-value. Des surtaxes et prélèvements additionnels s’ajoutent au-delà de certains seuils de revenu. Si le montant retenu excède l’impôt finalement dû par le vendeur NRI, celui-ci peut soit demander un certificat pour une retenue réduite à l’avance, soit se faire rembourser l’excédent en déposant sa déclaration de revenus annuelle.
Enfin, pour un NRI ou un OCI, la vraie question est souvent : pourrai-je rapatrier mon argent en cas de vente ? La FEMA et la RBI autorisent le rapatriement du montant initialement investi, sous réserve de prouver que l’acquisition a respecté les règles (paiements via NRE/NRO ou FCNR, conformité FEMA). Les gains en capital peuvent également être rapatriés après paiement des impôts indiens, dans la limite générale de 1 million de dollars US par an à partir des comptes NRO, et avec une restriction spécifique : le rapatriement des produits de vente de logements achetés avec des fonds NRE/FCNR est possible pour au maximum deux propriétés par vie, au-delà il faut une approbation de la RBI.
Lorsque l’acheteur étranger réside dans un pays lié à l’Inde par une convention de non-double imposition (DTAA), il peut généralement imputer l’impôt payé en Inde sur sa propre imposition nationale, ce qui limite la double imposition mais ne l’annule pas toujours entièrement.
Héritage, ventes ultérieures et risques de contentieux
L’un des pièges fréquents pour les étrangers concerne l’héritage et les transferts ultérieurs. Un NRI, un OCI voire un étranger non d’origine indienne peuvent hériter d’un bien en Inde d’une personne qui y vivait, qu’il s’agisse d’un appartement, d’un bureau ou même d’une terre agricole. Mais ce droit s’accompagne de conditions : le bien d’origine doit lui-même avoir été acquis conformément aux règles de change, et la vente ultérieure du bien à un autre étranger nécessite souvent l’autorisation expresse de la RBI.
La fiscalité sur la vente d’un bien hérité (distinction court/long terme, TDS) reste inchangée, mais nécessite des formalités spécifiques : obtention d’un certificat de succession, vérification du testament, partage entre héritiers et enregistrement des mutations. Pour un étranger non d’origine indienne, le rapatriement des fonds de la vente requiert une approbation formelle de la banque centrale.
Au-delà des aspects patrimoniaux, les risques pour un investisseur étranger se concentrent sur trois terrains : des titres de propriété imparfaits, des projets non conformes aux autorisations administratives, et une non-conformité aux règles de change. Un EC (encumbrance certificate) incomplet, une mutation jamais effectuée au nom du vendeur, un terrain agricole converti sans autorisation réelle, ou un paiement effectué en dehors des circuits bancaires peuvent transformer un investissement en source de litige prolongé.
La meilleure protection lors d’un achat immobilier consiste à traiter chaque transaction comme une opération de due diligence complète. Cela implique de vérifier systématiquement : la chaîne des titres de propriété, les certificats d’occupation et de commencement des travaux, la conformité du bien au plan d’urbanisme, les règlements de copropriété, les éventuels procès impliquant le promoteur ou le vendeur, et l’application correcte des règles FEMA (Foreign Exchange Management Act) à chaque transfert de fonds.
Pourquoi l’accompagnement professionnel est indispensable
La complexité du cadre indien n’est pas là pour dissuader les investissements étrangers, mais pour les encadrer. Le revers de cette sophistication est qu’un individu isolé, surtout non résident, aura du mal à sécuriser chaque maillon de la chaîne. C’est pourquoi les sources spécialisées insistent sur l’importance de constituer une « équipe » locale : avocat spécialisé en immobilier, expert-comptable ou chartered accountant familier des règles FEMA et des impôts des NRIs, conseiller immobilier indépendamment rémunéré.
L’accompagnement est essentiel à toutes les étapes : lors de la mise en location (pour les contrats, le dépôt de garantie, l’enregistrement et les retenues à la source sur les loyers envoyés à l’étranger) et lors de la revente (pour optimiser la charge fiscale et organiser un rapatriement fluide des fonds via les banques agréées).
Dans un marché où les NRIs représentent une part importante des investissements et où la diaspora détient une richesse estimée à plus d’un millier de milliards de dollars, l’Inde a intérêt à rendre ces process lisibles et prévisibles. La digitalisation des registres fonciers, la mise en place du RERA, l’enregistrement en ligne des actes et la clarification progressive des règles de rapatriement vont dans ce sens. Mais pour un étranger, le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Inde restera un exercice de précision juridique et financière, à aborder avec méthode et sans improvisation.
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