Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps cantonné à un rôle de “placement de niche”, l’immobilier commercial en Inde est en train de devenir l’un des grands terrains de jeu des investisseurs internationaux et domestiques. La montée en puissance des bureaux de très grande qualité, l’explosion de la logistique et des entrepôts, la montée en gamme du retail et l’essor des data centers redessinent le paysage. Au cœur de cette transformation, un outil change la donne : les Real Estate Investment Trusts, ou REITs.
Cet article détaille les principales opportunités d’investissement, en mettant l’accent sur les REITs (Sociétés de Placement Immobilier), les chiffres clés du marché, les villes à fort potentiel, la dynamique du secteur logistique et l’essor croissant des immeubles durables ou ‘verts’.
Un marché qui bascule dans une nouvelle dimension
En quelques années, l’immobilier commercial est passé du statut de classe d’actifs émergente à celui de pilier de la stratégie d’allocation de capital en Inde. Les projections se succèdent, toutes orientées à la hausse. Plusieurs estimations convergent : la valeur du marché de l’immobilier commercial indien, évaluée entre 40 et 75 milliards de dollars autour de 2024, pourrait dépasser 100 milliards de dollars d’ici la fin de la décennie. D’autres scénarios, plus ambitieux, projettent un envol vers plus de 600 milliards de dollars à l’horizon 2035.
Le secteur immobilier indien pourrait atteindre une valeur de 5,8 billions de dollars d’ici 2047.
L’immobilier de bureaux représente la plus grosse part du gâteau, avec près de la moitié du marché commercial, des taux d’occupation de 87 à 90 % dans les quartiers prime et une demande record. En 2024, l’absorption brute de bureaux a atteint environ 79 millions de m²* (79 million sq ft), un plus-haut historique, avec une nouvelle vague de records sur les neuf premiers mois de 2025 où la demande nette a franchi les 40 millions de m². Les loyers de bureaux ont dépassé leurs niveaux pré‑Covid dans toutes les grandes métropoles, avec des hausses annuelles allant jusqu’à 15–17 % à Mumbai et Hyderabad sur certaines périodes.
L’absorption d’entrepôts a atteint près de 45 millions de m² en 2024, avec des croissances annuelles supérieures à 20 % dans le segment logistique et industriel.
*Les chiffres de surface cités dans les études sont en pieds carrés ; ils sont laissés en sq ft dans les tableaux pour rester cohérents avec les sources.
Pourquoi l’immobilier commercial en Inde attire autant de capitaux
Plusieurs forces se conjuguent pour rendre l’Inde particulièrement attractive.
D’abord, les rendements. Les actifs commerciaux offrent des rendements locatifs nettement supérieurs au résidentiel. Typiquement, les bureaux, commerces ou entrepôts de bonne qualité génèrent des rendements bruts de l’ordre de 7 à 11 % par an, là où le résidentiel oscille autour de 2,5–3,5 %. En ajoutant la revalorisation du capital – souvent 7–10 % par an sur les bons cycles, parfois davantage – les performances totales (loyers + plus‑value) peuvent facilement grimper entre 13 et 15 % par an, voire jusqu’à 18 % sur certaines phases haussières.
L’Inde compte déjà plus de 1 800 Global Capability Centres (GCCs) et pourrait en accueillir près de 2 500 rapidement. Ces centres représentent plus d’un tiers de la demande annuelle de bureaux (35–40 % des transactions selon les périodes), et une part encore plus importante dans les parcs de bureaux détenus par des REITs.
À cela s’ajoute la montée des secteurs IT/ITeS, BFSI (banques & services financiers), e‑commerce, logistique, manufacturing et pharmaceutique. Ils tirent la demande pour des bureaux Grade A, des entrepôts modernes, des data centers et des parcs industriels.
Enfin, le cadre réglementaire s’est clarifié. La loi RERA a renforcé la transparence, l’essor des REITs a professionnalisé la détention d’actifs, et l’Inde reste très ouverte aux capitaux étrangers sur les segments autorisés (100 % d’IDE en automatique dans les projets de développement immobilier et la logistique, sous conditions).
Les REITs en Inde : le point d’entrée institutionnel sur les bureaux et les malls
Au centre de ce nouvel écosystème, les REITs occupent une place stratégique. Un REIT est une structure qui détient et exploite des actifs immobiliers générateurs de revenus (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, hôtels, data centers, etc.) et redistribue l’essentiel de ses flux de trésorerie aux porteurs de parts.
Comment fonctionnent les REITs indiens
Les REITs en Inde sont régulés par la Securities and Exchange Board of India (SEBI). Le cadre est très encadré et vise clairement la stabilité des revenus pour les investisseurs :
– Au moins 80 % des actifs doivent être investis dans des immeubles achevés et générateurs de revenus.
– Maximum 10 % du portefeuille peut être alloué à des projets en construction.
– Au moins 90 % du cash‑flow distribuable doit être reversé aux porteurs de parts, au moins deux fois par an.
– Les REITs doivent disposer d’un actif net minimal (environ 5 milliards de roupies pour les REITs classiques), avec un schéma de gouvernance à trois niveaux : sponsor, trustee et asset manager.
Un point clé, côté investisseurs particuliers, est l’accessibilité. SEBI a progressivement abaissé les tickets d’entrée. Le montant minimal pour investir en bourse dans un REIT se situe aujourd’hui autour de 10 000–15 000 roupies, avec une taille de lot réduite à une seule unité. Cela rapproche l’investissement immobilier coté de l’univers des fonds actions.
Les flux vers les porteurs de parts se décomposent en dividendes (exonérés), intérêts (imposés à la tranche marginale) et remboursement de capital (réduit le prix de revient fiscal). Les plus-values à long terme (détention > 1 an) bénéficient d’une exonération partielle puis d’une taxation à taux préférentiel au-delà d’un certain seuil, renforçant la compétitivité de l’outil.
Les REITs cotés : qui fait quoi, où et avec quels résultats
L’Inde compte actuellement quatre REITs cotés, tous sur la BSE et la NSE :
– Embassy Office Parks REIT
– Mindspace Business Parks REIT
– Brookfield India Real Estate Trust
– Nexus Select Trust (orienté retail)
Un cinquième, Knowledge Realty Trust – également centré sur les bureaux – est en préparation, porté par Blackstone et Sattva Developers, avec environ 48 millions de pieds carrés de bureaux Grade A (dont 37 millions opérationnels).
Les trois premiers REITs – Embassy, Mindspace, Brookfield – sont concentrés sur l’immobilier de bureaux institutionnel (campus IT, business parks grade A). Nexus est le premier REIT spécialisé sur les centres commerciaux et le retail organisé.
Le tableau ci‑dessous résume quelques indicateurs financiers clés pour les principaux REITs (exercice 2023 / FY25–Q1 FY26 selon les données disponibles) :
| REIT | Capitalisation boursière (Rs cr) | Distribution FY23 (Rs/part) | Taux d’occupation | Dette nette / Valeur |
|---|---|---|---|---|
| Embassy Office Parks | 40 111 | 21,71 | 88 % | 33 % |
| Mindspace Business Parks | 28 010 | 19,10 | 93,7 % | 25 % |
| Brookfield India | 21 719 | 20,10 | 89 % | 28 % |
| Nexus Select Trust | 24 695 | n.d. (retail) | 97 % | 18 % |
Collectivement, ces REITs gèrent un portefeuille opérationnel de plus de 105–129 millions de pieds carrés de bureaux et de retail Grade A. Leur valeur d’actifs bruts a progressé à un rythme annuel composé d’environ 36 % depuis leur création, et les distributions cumulées dépassent 14 300 crores de roupies depuis 2019 – davantage que les dividendes combinés de toutes les sociétés de l’indice Nifty Realty à la même période.
Sur les 12 derniers mois jusqu’en juin 2025, les trois REITs de bureaux ont affiché une appréciation de capital supérieure à 15%, surperformant nettement l’indice BSE Realty en correction. De plus, Embassy et Mindspace n’ont jamais coté sous leur prix d’introduction, même pendant les phases les plus aiguës de la crise sanitaire.
Une demande structurelle portée par les GCCs et les grands locataires
Les performances des REITs reposent sur une réalité opérationnelle robuste : la demande de bureaux Grade A dans les grandes métropoles. Au cours de l’exercice 2024‑2025, les trois REITs de bureaux ont loué plus de 16 millions de pieds carrés, soit près de 20 % de tout le volume de leasing brut enregistré sur les huit plus grandes villes du pays.
Les Global Capability Centres jouent ici un rôle central. Sur les quatre derniers trimestres jusqu’au premier trimestre 2025, ces centres ont représenté en moyenne 28–29 % de la demande brute en bureaux au niveau national, mais entre 40 et 60 % des surfaces prises à bail dans les parcs détenus par les REITs. Autrement dit, les REITs captent de façon disproportionnée la demande de ces locataires de très grande qualité, qui recherchent des campus modernes, certifiés “verts”, sécurisés et bien desservis.
Conséquence : les taux d’occupation des REITs de bureaux gravitent autour de 90 %, voire davantage pour certains actifs core, et les loyers continuent de progresser. Dans les marchés les plus tendus, comme certains micro‑marchés de Mumbai, Bengaluru ou Gurugram, la croissance cumulée des loyers depuis 2019 peut atteindre 25 %.
Un potentiel de croissance encore largement sous‑exploité
La profondeur du marché des bureaux “REIT‑ables” montre à quel point le segment côté n’en est qu’au début. L’Inde dispose d’environ 650 millions de pieds carrés de bureaux Grade A, dont 310–320 millions sont immédiatement adaptés à une titrisation via REITs selon une première estimation. Une autre analyse porte ce potentiel REIT‑able à environ 510 millions de pieds carrés, soit 53 % du stock Grade A.
C’est le nombre de millions de pieds carrés actuellement gérés par les REITs de bureaux cotés, hors Nexus et futur Knowledge Realty Trust.
La géographie de ce potentiel est également instructive :
| Ville / Région | Part du stock REIT‑ready de bureaux |
|---|---|
| Bengaluru | 31 % |
| Mumbai Metropolitan Region (MMR) | 16 % |
| Hyderabad | 15 % |
| Autres grandes villes (Delhi‑NCR, Pune, Chennai, etc.) | Reste |
Bengaluru domine, portée par son rôle de capitale technologique et de hub des GCCs. MMR (Mumbai et sa région) suit, comme cœur financier du pays, et Hyderabad complète ce trio de tête grâce à une politique très pro‑business, une main‑d’œuvre qualifiée et des loyers encore compétitifs.
Par ailleurs, SEBI a lancé en 2024 une nouvelle catégorie : les Small and Medium REITs (SM REITs). Ces véhicules, dotés d’un seuil d’actifs nettement plus bas – de 50 crores de roupies (500 millions) à 500 crores – permettront à des patrimoines plus modestes (immeubles uniques, portefeuilles de taille intermédiaire) d’être cotés. Ils doivent investir au moins 95 % de leurs actifs dans des immeubles achevés et générateurs de revenus et attirer au minimum 200 investisseurs. Les premiers agréments ont déjà été délivrés. C’est un pas important pour “démocratiser” davantage l’investissement dans l’immobilier commercial.
REITs, investissement direct, InvITs : comparer les portes d’entrée
Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir s’il faut investir dans l’immobilier commercial indien, mais plutôt comment. Trois grandes voies se dessinent : l’investissement direct, les REITs (y compris SM REITs) et les InvITs (Infrastructure Investment Trusts).
L’investissement direct nécessite des tickets très élevés – plusieurs dizaines de millions de roupies pour un petit bureau correctement situé, beaucoup plus pour un étage ou un immeuble entier – et expose pleinement aux problématiques de gestion, de vacance et de liquidité. En revanche, il offre un contrôle total, potentiellement des effets de levier spécifiques, et des stratégies “value‑add” ou de repositionnement.
Les REITs (Real Estate Investment Trusts) offrent un accès abordable à des portefeuilles immobiliers de qualité à partir de quelques milliers de roupies. Cotés en bourse, ils sont liquides et présentent des frais de transaction bien inférieurs à un achat direct. Le revenu est mutualisé sur des dizaines, voire des centaines, de biens et de locataires, réduisant ainsi le risque spécifique (idiosyncratique). Historiquement, ils ont affiché des distributions élevées (rendements proches de 8-9% avant impôts sur certaines périodes) et une appréciation du capital supérieure à la moyenne des actions immobilières traditionnelles.
Les InvITs, enfin, ciblent les infrastructures (routes, ponts, réseaux électriques, etc.) plutôt que les bureaux ou les malls. Les deux InvITs cotés les plus connus – India Grid Trust et IRB InvIT – ont offert, par exemple, des rendements totaux de 56 % et 83 % à leurs porteurs sur un exercice récent, illustrant le potentiel de ce format pour les infrastructures opérationnelles. La logique de fonctionnement est similaire à celle des REITs, mais les risques et moteurs de performance sont liés à l’usage d’infrastructures plutôt qu’aux loyers.
Le boom des bureaux : absorption record, loyers en hausse, vacance en baisse
Au‑delà des REITs, il faut regarder le marché des bureaux dans son ensemble pour mesurer l’ampleur des opportunités.
Sur les six à huit grandes métropoles (Delhi‑NCR, Mumbai, Bengaluru, Hyderabad, Pune, Chennai, Kolkata), la demande annuelle de bureaux Grade A tourne déjà autour de 60 à 80 millions de pieds carrés. L’année 2019 avait marqué un record autour de 66 millions, dépassé depuis. Après le trou d’air de la pandémie, la trajectoire est repartie à la hausse, avec une absorption nette cumulée de 264 millions de pieds carrés entre 2019 et 2024 sur six marchés majeurs.
Plusieurs indicateurs montrent un marché sain :
Aperçu des tendances clés du marché des bureaux en Inde au troisième trimestre 2025, montrant une reprise robuste de la demande et une baisse significative des taux de vacance.
Le taux de vacance moyen dans les sept principales villes est tombé à environ 15,7% au T3 2025, son niveau le plus bas depuis 17 trimestres.
Sur les neuf premiers mois de 2025, la demande nette a augmenté de plus de 30% par rapport à 2024, dépassant même les volumes pré-pandémie de 2019.
Delhi-NCR, Bengaluru, Pune et Chennai ont enregistré leurs plus hauts niveaux historiques d’absorption nette sur la période de neuf mois.
Chennai se distingue avec un taux de vacance inférieur à 9%, signalant un marché très serré et des conditions propices à la hausse des loyers.
Côté loyers, la tendance est également claire. Sur le seul troisième trimestre 2025, les loyers moyens de bureaux ont progressé dans toutes les grandes métropoles, avec des hausses trimestrielles de 3,2 % à Delhi‑NCR, 2,8 % à Hyderabad, 1,4 % à Bengaluru et 1,3 % à Chennai. En glissement annuel, certaines villes affichent des hausses de 18,7 % (Hyderabad) ou 12,3 % (Kolkata), pendant que Bengaluru et Delhi‑NCR tournent autour de 8 %.
Les micro‑marchés prime – Golf Course Extension Road, Cyber City ou Noida Expressway dans le NCR, Outer Ring Road et Whitefield à Bengaluru, Bandra‑Kurla Complex et Goregaon/JVLR à Mumbai – ont connu jusqu’à 25 % de hausse de loyers entre 2019 et 2024.
Qui occupe ces bureaux ?
La composition sectorielle de la demande en bureaux donne une bonne idée des risques et des moteurs de performance :
Analyse des principaux secteurs preneurs de surfaces de bureaux, illustrant la diversification du marché.
Principaux consommateurs avec 27 à 31 % des surfaces prises à bail selon les périodes.
Représentent plus de 35 % de la demande brute sur certaines périodes et plus de 40 % des transactions début 2025.
En forte croissance : 12,4 M de pieds carrés signés en 2024, soit 19–24 % de la demande récente. Marché estimé à 6 Md$ en 2025.
Chaque secteur prend entre 15 et 18 % des volumes, confirmant la diversification sectorielle du marché.
Bengaluru domine régulièrement les classements, avec jusqu’à 25 % des transactions nationales selon les années, suivie par Delhi‑NCR, Mumbai, Pune et Hyderabad.
Logistique, entrepôts et industrie : l’autre grand moteur de rendement
Si les bureaux concentrent l’attention médiatique via les REITs, la grande révolution silencieuse se joue dans les entrepôts et la logistique.
Une explosion des volumes et des investissements
En 2024, le secteur entrepôts & logistique a attiré près de 2 milliards de dollars d’investissements institutionnels, soit près de 29 % de l’ensemble des flux dans l’immobilier indien. Une autre étude estime même ces investissements à 2,5 milliards de dollars, ce qui en ferait le premier segment en termes de volume investi (39 % des opérations).
La progression est spectaculaire sur cinq ans : à peine 847 millions de dollars en 2020, contre près de 2 milliards en 2024, avec un pic à 1,86 milliard en 2022 avant une respiration en 2023. Les investisseurs étrangers pèsent environ 80 % des flux sur ce segment, et certaines deals phares illustrent l’appétit pour ces actifs, comme un investissement de 1,5 milliard de dollars d’ADIA et KKR dans les actifs d’entreposage de Reliance Retail.
L’absorption d’entrepôts a atteint 44,9 millions de pieds carrés en 2024, soit une augmentation de 19 % par rapport à l’année précédente.
Qui loue ces entrepôts, et où ?
Les acteurs clés de la demande sont :
– Les prestataires logistiques et 3PL (Third‑Party Logistics), qui représentent autour de 30–33 % des surfaces louées.
– L’industrie et le manufacturing, dont la part est montée jusqu’à 24–32 % selon les périodes, soutenus par les politiques “Make in India” et les incitations de type PLI (Production Linked Incentive).
– L’e‑commerce, avec une croissance de la demande atteignant parfois 150 % d’une année sur l’autre, surtout portée par le “quick commerce”.
– Dans certaines études, 3PL, manufacturing et e‑commerce cumulent plus de 65 % de la demande.
Les grandes métropoles logistiques sont Mumbai (et sa couronne comme Bhiwandi, Taloja), Delhi‑NCR (Bilaspur, Farukhnagar), Pune (Chakan), Chennai (Sriperumbudur), Bengaluru (Bommasandra, corridor nord‑ouest), Hyderabad, Ahmedabad et Kolkata. Mumbai a enregistré par exemple une progression de 82 % de son absorption d’entrepôts en 2024, et des hausses dépassant 120 % sur certains trimestres.
Les rendements historiques des entrepôts Grade A en Inde, qui commencent à se comprimer sous les 8% sur les transactions prime en raison d’une forte demande des investisseurs.
Un stock qui se modernise à grande vitesse
Le parc d’entrepôts Grade A dans les huit principaux marchés a presque triplé depuis 2019, passant d’environ 88 à plus de 238 millions de pieds carrés en 2024, avec une part du Grade A dans le stock total qui grimpe vers 50 % et plus. Au total, l’offre d’entrepôts et logistique sur ces marchés dépasse déjà 400–500 millions de pieds carrés, et devrait atteindre 700 millions à l’horizon 2028. La vacance reste contenue, souvent autour de 10–12 %, signe d’un équilibre sain pour les loyers.
À moyen terme, les agences de notation estiment des croissances d’offre autour de 13–14 % par an, et les développeurs institutionnels planifient 80–90 millions de pieds carrés supplémentaires sur deux à trois ans. Le gouvernement pousse fortement via la National Logistics Policy, le statut d’infrastructure pour la logistique, la TVA unifiée (GST) qui légalise et favorise la structuration des réseaux de distribution, et les grands corridors autoroutiers et ferroviaires.
Pour un investisseur, ce segment offre donc une combinaison rare : forte croissance structurelle, rendements locatifs élevés (souvent 8–10 % pour des entrepôts bien situés), visibilité sur la demande (e‑commerce, manufacturing, 3PL) et, de plus en plus, possibilité de s’y exposer via des plateformes institutionnelles ou des véhicules structurés qui réduisent le risque opérationnel.
Des villes et des micro‑marchés à surveiller
L’Inde n’est pas un marché homogène ; elle ressemble plutôt à un portefeuille de “sous‑marchés” très différents. Pour un investisseur, comprendre cette carte est essentiel.
Bengaluru, Hyderabad, Mumbai, Delhi‑NCR, Pune et Chennai concentrent l’essentiel de l’activité en bureaux et logistique, mais les villes de rang 2 (Ahmedabad, Jaipur, Lucknow, Coimbatore, Kochi, Nagpur, Indore, Chandigarh…) prennent rapidement de l’importance, portées par des coûts plus bas et une montée en gamme des infrastructures.
Quelques exemples :
Panorama des villes clés pour l’implantation de bureaux et d’entrepôts en Inde, avec leurs caractéristiques et dynamiques de marché.
Capitale des GCCs, concentre environ 40 % de leur empreinte nationale. Leader en absorption et en loyers prime (plus de 90 Rs/sq ft/mois en moyenne pour les bureaux Grade A). Zones incontournables : Outer Ring Road, Whitefield, Manyata Tech Park. Le corridor nord‑ouest gagne en importance pour la logistique.
Alternative naturelle à Bengaluru pour les grands campus IT et R&D, connue sous le nom de ‘Cyberabad’. Loyers inférieurs à Bengaluru ou Mumbai, attirant les locataires en quête d’arbitrage coût/qualité. Épicentres : HITEC City, Gachibowli, Madhapur, Kondapur.
Centre financier du pays. Bureaux prime à BKC, Lower Parel, Nariman Point, Andheri East. Pôles logistiques à Bhiwandi, Taloja, Navi Mumbai. La demande excède souvent l’offre dans les micro‑marchés recherchés, soutenant la progression des loyers et réduisant la vacance.
Attire environ un quart de la demande nationale de bureaux et une part importante des investissements logistiques. Axes prestigieux : Cyber City, Golf Course Road (Gurugram), Connaught Place (Delhi). Nouveaux corridors : Noida Expressway, Dwarka Expressway, IMTs industriels en périphérie.
Les villes de rang 2 affichent des dynamiques parfois encore plus spectaculaires. Certaines, comme Lucknow ou Coimbatore, ont enregistré des hausses de valeur supérieures à 40–50 % sur un an sur certains segments, et les volumes de transactions augmentent rapidement. Pour un investisseur, cela ouvre la voie à des stratégies de diversité géographique combinant le rendement stable des marchés matures et le potentiel de plus‑value fort des villes émergentes.
La montée en puissance des immeubles verts et “smart”
Autre transformation majeure : l’Inde est devenue l’un des leaders mondiaux de la construction “verte”. On estime que le pays compte plus de 10 milliards de pieds carrés de surfaces commerciales certifiées IGBC, LEED, GRIHA ou équivalents, et que plus de 700 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux sont désormais “green‑certified”.
Les avantages économiques sont tangibles :
Les immeubles verts réduisent les coûts d’exploitation jusqu’à 14 % grâce à l’efficacité énergétique et à la gestion optimisée de l’eau.
Dans des quartiers comme Outer Ring Road à Bengaluru ou Cyber City à Gurugram, plus de 90 % du stock de bureaux Grade A est déjà certifié vert. À l’échelle des sept plus grands marchés, environ 44 % du stock Grade A était vert en 2022, avec une trajectoire qui devrait faire dépasser les 50 % dans la décennie à venir. Les pipelines d’offre neuve sont eux‑mêmes massivement dominés par les projets certifiés – certaines études parlent de 60–80 % des surfaces en développement.
Pour un investisseur, intégrer la dimension environnementale (‘green’) à un investissement immobilier (direct, REIT, SM REIT ou fractional ownership) est désormais un facteur essentiel. Ce n’est plus une simple option marketing, mais un critère qui influence positivement la valorisation du bien, la demande locative et assure une meilleure résilience à long terme.
Un cadre d’IDE et de financement de plus en plus sophistiqué
L’Inde a progressivement bâti un cadre réglementaire qui facilite l’entrée de capitaux étrangers dans l’immobilier commercial, tout en posant des garde‑fous.
Sur le plan des IDE, les projets de développement (townships, complexes résidentiels et commerciaux, hôtels, infrastructures urbaines, etc.) peuvent accueillir jusqu’à 100 % de capital étranger sous la route automatique, sous réserve d’un verrouillage de trois ans avant la sortie (sauf pour certains actifs comme les hôtels ou les hôpitaux). Les sociétés de courtage immobilier et de gestion de malls ou parcs d’affaires sont également ouvertes à 100 % d’IDE.
L’achat de terrains agricoles ou de fermes est interdit aux non‑résidents, et les activités purement spéculatives de « real estate business » sont limitées. Cependant, la détention d’actifs locatifs via des REITs est expressément autorisée, ce qui attire massivement les investisseurs institutionnels vers ces véhicules d’investissement.
Au‑delà des fonds propres, l’arsenal inclut :
Le financement de projets immobiliers en Inde repose sur plusieurs instruments spécifiques. Les External Commercial Borrowings (ECBs) permettent des emprunts en devises jusqu’à 750 millions de dollars par an pour des projets comme des townships intégrés ou du logement abordable. Les Alternative Investment Funds (AIFs) et les fonds de dette privée immobilière constituent une autre source, bien que la banque centrale ait récemment resserré les règles concernant certains schémas de renouvellement de prêts (« evergreening ») via les AIFs. Enfin, les SM REITs facilitent la titrisation de portefeuilles immobiliers plus modestes et offrent aux épargnants aisés un accès indirect à l’immobilier non coté.
Le cadre macroéconomique – croissance du PIB autour de 7 % sur plusieurs années, baisse récente du taux repo de la RBI à 6 % – renforce la thèse d’investissement, en réduisant le coût de la dette et en soutenant la demande utilisateur.
Des risques bien réels, mais de plus en plus maîtrisables
Reste la question des risques. Ils existent et doivent être intégrés dans toute stratégie sérieuse :
Les cycles économiques accroissent la vacance et la pression sur les loyers, notamment dans les segments et quartiers non-prime. La liquidité des actifs physiques est limitée par des tickets d’entrée élevés. Les coûts de construction ont fortement augmenté, réduisant les marges des développeurs. Enfin, le travail hybride transforme la demande, favorisant les espaces flexibles de qualité (Grade A).
Pour un investisseur, l’émergence des REITs, SM REITs et plateformes institutionnelles atténue une grande partie de ces risques, en mutualisant les actifs, en professionnalisant la gestion et en offrant de la liquidité via la bourse. Mais la discipline de base reste immuable : analyse fine du micro‑marché, qualité du développeur, solidité du locataire, structure des baux, exposition sectorielle, et horizon d’investissement de cinq à sept ans minimum pour lisser les cycles.
Ce que cela signifie concrètement pour un investisseur
Face à ce tableau, comment se positionner ?
Pour un investisseur individuel, deux grandes stratégies dominent :
Pour investir dans l’immobilier commercial indien, deux approches principales existent. La première est une exposition « core » via les REITs (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), qui permet d’investir dans de grands portefeuilles d’immeubles de bureaux ou de centres commerciaux avec des locataires solides, des distributions régulières et une liquidité boursière quotidienne. C’est une solution adaptée pour bénéficier de la croissance structurelle du secteur sans gestion directe. La seconde approche consiste en des paris ciblés, en investissement direct ou via des plateformes spécialisées, sur des actifs spécifiques comme des entrepôts Grade A dans des corridors logistiques clés, des bureaux verts dans des micro-marchés en pénurie (ex. : Chennai, certains quartiers de Bengaluru ou Gurugram), ou des projets de data centers et parcs industriels liés aux politiques « Make in India » et PLI. Cette stratégie nécessite des montants plus importants et une expertise pointue, mais peut offrir des rendements supérieurs.
Pour les investisseurs institutionnels, la palette s’élargit encore : partenariats de co‑développement avec de grands promoteurs, prise de participation dans des portefeuilles pré‑REIT, structuration de SM REITs sur des actifs de niche (parcs logistiques régionaux, clusters de data centers), ou encore véhicules de dette structurée pour accompagner la croissance de promoteurs bien capitalisés.
Le secteur bénéficie d’une demande solide portée par les technologies, le e‑commerce et la finance, soutenue par une croissance économique et des investissements publics. Parallèlement, son cadre réglementaire se sophistique et de nouveaux outils d’investissement (REITs, fractional ownership) améliorent l’accessibilité et la transparence du marché.
L’équation qui en résulte est simple : pour les investisseurs prêts à travailler finement la sélection des actifs et des véhicules, les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial en Inde – en particulier via les REITs – n’ont probablement jamais été aussi nombreuses, ni aussi structurées.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
