Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte mondial marqué par le vieillissement démographique, la Grèce connaît une véritable transformation de son marché de l’hébergement pour personnes âgées. Les résidences services pour seniors, une formule alliant indépendance et sécurité, se développent à un rythme effréné, portées par une demande croissante issue de la génération des baby-boomers.
Ce phénomène s’inscrit dans un mouvement plus large où la recherche de qualité de vie et de confort devient primordiale pour une population active bien plus longtemps, redéfinissant ainsi la notion de séniorité.
Avec des infrastructures modernisées et une offre de services étoffée, ces résidences offrent une alternative séduisante aux maisons de retraite traditionnelles, tout en contribuant à dynamiser le secteur immobilier du pays.
Le marché des résidences services pour seniors en Grèce : un segment en pleine croissance
Les principaux facteurs expliquant la croissance du marché des résidences services pour seniors en Grèce sont le vieillissement rapide de la population et l’augmentation continue de l’espérance de vie. La gérontocroissance, définie comme l’accroissement absolu du nombre de personnes âgées sur un territoire, constitue un indicateur clé pour mesurer les besoins croissants d’hébergement adapté.
Facteurs démographiques
- Vieillissement marqué : Le nombre de seniors augmente fortement chaque année. En 2024, on comptait plus d’un millier de résidences services seniors (RSS) en Grèce contre 540 en 2016.
- Augmentation du parc : On dénombre près de 1 300 RSS totalisant plus de 104 000 logements spécifiquement adaptés aux besoins des personnes âgées.
- Projection à court terme : Le volume des logements devrait atteindre environ 128 235 unités en 2026, soit une hausse estimée à +58 % entre fin 2022 et cette échéance.
Statistiques clés sur la population senior
| Année | Nombre d’établissements RSS | Nombre total de logements |
| 2016 | 540 | – |
| 2022* | 972 | ~81 170 |
| 2023* | >1 200 | >104 000 |
| Prévision 2026 | – | ~128 235 |
*Données issues d’études sectorielles récentes
Demande croissante pour des logements adaptés
- Les évolutions démographiques s’accompagnent d’une attente accrue envers les solutions résidentielles offrant sécurité, accessibilité et services personnalisés (restauration, assistance médicale légère, espaces partagés).
- Les profils des nouveaux résidents affichent généralement un niveau socio-économique supérieur à celui des seniors logés dans le parc ordinaire.
- L’offre s’oriente vers davantage d’innovations (domotique, espaces communautaires), répondant aux attentes spécifiques liées au bien-être et à l’autonomie prolongée.
Initiatives gouvernementales et investissements privés
- La quasi-totalité du marché est portée par les opérateurs privés qui investissent massivement dans la création et la gestion d’établissements modernes répondant aux standards européens.
- Des mesures incitatives nationales facilitent parfois l’investissement immobilier dédié au secteur gérontologique ainsi que le partenariat public/privé pour développer ce type d’infrastructures.
Exemples majeurs illustrant la dynamique actuelle
Quelques acteurs majeurs se distinguent par leur taille ou leur capacité à innover :
- De grands groupes immobiliers grecs spécialisés dans le résidentiel senior multiplient les projets neufs ou rénovations haut-de-gamme autour des grandes agglomérations telles qu’Athènes ou Thessalonique.
- Des projets récents intègrent souvent une offre élargie incluant soins paramédicaux intégrés, activités culturelles encadrées ou plateformes numériques destinées au suivi personnalisé.
Perspectives pour le marché grec
Le segment résidentiel senior est promis à une expansion durable sous l’effet combiné :
- De tendances démographiques structurelles,
- D’une attractivité renforcée auprès d’investisseurs internationaux,
- D’un alignement progressif avec les meilleures pratiques européennes concernant qualité architecturale et accompagnement social.
La croissance attendue laisse présager une diversification accrue tant sur le plan géographique que sur celui des prestations proposées.
Bon à savoir :
Le marché des résidences services pour seniors en Grèce connaît une expansion notable, stimulée par le vieillissement de la population et une espérance de vie atteignant désormais 81,4 ans. Avec près de 21% des Grecs âgés de plus de 65 ans selon les dernières statistiques, la demande pour des logements adaptés aux besoins de cette tranche démographique augmente considérablement. Des initiatives gouvernementales encourageant les investissements et des fonds privés contribuent à structurer ce secteur. Des acteurs majeurs comme Leptos Estates et Harmonia ont lancé des projets récemment, tels que les complexes résidentiels Olympeia et Arcadia, illustrant la dynamique de ce marché. Les perspectives d’avenir incluent une diversification des services offerts, allant du soutien médical personnalisé à l’organisation d’activités sociales, répondant ainsi aux attentes variées des seniors en quête de confort et d’autonomie.
Les différences entre ehpad et résidences médicalisées en Grèce
Les EHPAD en Grèce, bien que moins répandus qu’en France, offrent des services de soins médicaux spécialisés pour les personnes âgées dépendantes. Ces structures sont conçues pour fournir un suivi médical adapté à l’état de santé des résidents, avec des soins prodigués par des professionnels de santé. Cependant, un certain nombre d’établissements fonctionnent sans autorisation, ce qui soulève des préoccupations quant à la qualité des soins et à la sécurité des résidents.
En comparaison, les résidences médicalisées pour seniors en Grèce offrent une gamme plus large de services, incluant des soins médicaux, mais avec un accent sur l’indépendance des résidents. Ces résidences sont souvent préférées par les personnes âgées qui conservent une certaine autonomie mais ont besoin d’un soutien médical occasionnel.
Caractéristiques des EHPAD et Résidences Médicalisées
| Caractéristiques | EHPAD | Résidences Médicalisées |
| Type de Soins | Soins médicaux intensifs pour personnes dépendantes | Soins médicaux adaptés avec accent sur l’indépendance |
| Niveau d’Indépendance | Faible à moyen | Moyen à élevé |
| Services Disponibles | Suivi médical constant, soins infirmiers | Soins médicaux, activités sociales, services de réadaptation |
| Réglementation | Souvent fonctionnent sans autorisation | Soumis à des réglementations locales |
| Tarification | Variable selon le niveau de dépendance et le type d’établissement | Variable selon les services offerts |
Aspects Culturels et Sociaux
Les choix entre ces types de résidences sont influencés par des aspects culturels et sociaux, notamment le désir de maintenir une certaine indépendance et l’importance accordée à la famille dans la culture grecque. Les résidences médicalisées offrent souvent un environnement plus convivial et des activités sociales, ce qui peut être préféré par ceux qui valorisent la communauté.
Accessibilité Financière et Options de Financement
L’accessibilité financière reste un défi pour les EHPAD, surtout en raison de leur coût élevé et de la variabilité des tarifs. Les résidences médicalisées peuvent être plus abordables pour certains, bien que les coûts varient selon les services offerts. Les options de financement incluent souvent des subventions gouvernementales pour les établissements publics ou des aides privées pour les établissements non lucratifs.
Tendances du Marché
Le marché des résidences services pour seniors en Grèce est en plein essor, principalement en raison de l’augmentation de l’espérance de vie et du besoin croissant de soins adaptés pour les personnes âgées. Cela a conduit à une expansion des résidences médicalisées, qui offrent un équilibre entre soins médicaux et indépendance, répondant ainsi aux besoins d’une population vieillissante qui cherche à maintenir une certaine autonomie tout en bénéficiant de soutien médical. En revanche, les EHPAD, bien qu’essentiels pour les personnes âgées dépendantes, doivent faire face à des défis liés à leur légalité et à leur qualité des soins, ce qui peut limiter leur développement.
Bon à savoir :
En Grèce, les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) se distinguent des résidences médicalisées par leur structure et la nature des soins fournis. Les EHPAD offrent un cadre plus médicalisé avec des soins constants adaptés aux besoins de dépendance lourde, réglementés par l’État et souvent plus coûteux, avec des options de financement limitées pour les familles. À l’inverse, les résidences médicalisées proposent un niveau d’indépendance plus élevé, accueillant des seniors essentiellement autonomes, mais nécessitant éventuellement un suivi médical léger. Alors que les EHPAD répondent aux besoins de santé complexes, les résidences médicalisées privilégient l’aspect social et culturel, accueillant des programmes d’activités riches. Le marché en forte croissance des résidences médicalisées s’explique par le vieillissement de la population grecque et la preference accrue pour des environnements plus indépendants et sociaux, souvent plus abordables que les EHPAD. Les tendances actuelles montrent une demande croissante pour des options de logement flexibles parmi les seniors, poussant les promoteurs à diversifier leur offre entre ces deux types de résidences, influençant ainsi la dynamique du marché en expansion.
L’attractivité de l’investissement santé en Grèce pour les seniors
Aperçu du système de santé grec et réformes récentes
Le système de santé grec repose sur un modèle universel combinant une assurance nationale obligatoire et des régimes privés complémentaires. Malgré les difficultés liées à la crise économique, des réformes majeures ont été entreprises ces dernières années pour moderniser le secteur, notamment avec l’adoption d’une nouvelle loi favorisant la prévention, la restructuration des services et l’introduction du programme national « Spiros Doxiadis ». Ce programme quinquennal vise à améliorer la santé globale par une promotion active de la prévention, une meilleure coordination intersectorielle et une refonte organisationnelle du service national de santé. Ces mesures renforcent l’attractivité du pays pour les investisseurs en introduisant un cadre plus stable, transparent et orienté vers l’innovation dans le secteur.
Politiques gouvernementales et incitations fiscales
Plusieurs politiques publiques soutiennent activement les investissements dans la santé :
- Plans nationaux visant à faciliter l’installation d’acteurs privés dans le domaine médico-social.
- Allègements fiscaux ciblés pour les investissements en infrastructures sanitaires modernes (notamment résidences services seniors).
- Accès facilité aux fonds européens (par exemple via Next Generation EU) permettant cofinancements ou subventions.
- Simplification administrative relative aux permis d’exploitation ou au montage juridique des structures dédiées aux seniors.
Vieillissement démographique et demande croissante
La Grèce connaît un vieillissement rapide :
- Plus de 22% de sa population a plus de 65 ans (OCDE 2024), contre moins de 16% il y a deux décennies.
- Les projections estiment que ce ratio dépassera 30% avant 2050.
Cette évolution engendre une hausse marquée :
- Des pathologies chroniques nécessitant soins continus,
- Du besoin en logements adaptés,
- De la demande pour services personnalisés autour du bien-vieillir.
Tableau – Indicateurs-clés démographiques :
| Année | % population >65 ans | Espérance vie |
|---|---|---|
| 2005 | 16 % | ~79 ans |
| 2024 | >22 % | ~81 ans |
| Projection (2050) | >30 % | ~83 ans |
Exemples récents d’investissements réussis
Plusieurs groupes grecs ou internationaux ont lancé ou étendu leurs activités sur le créneau des résidences médicalisées haut-de-gamme :
- Un acteur majeur européen a ouvert deux établissements pilotes près d’Athènes alliant hébergement premium, pôle médical intégré et animation sociale continue – affichant dès leur première année un taux moyen d’occupation supérieur à 85%.
- Témoignage : « L’environnement réglementaire renouvelé offre désormais sécurité juridique et perspectives claires. Notre investissement s’est rapidement traduit par un retour solide grâce à la forte demande locale », explique un responsable développement chez Athena Senior Living.
Potentiel économique et rentabilité
Les marges opérationnelles observées dans ces structures sont attractives comparativement au reste du secteur immobilier classique :
- Taux moyen annuel brut supérieur à 7%.
- Valorisation immobilière soutenue par contrats pluriannuels avec organismes assureurs publics/privés.
L’investissement favorise également :
- Création directe/indirecte d’emplois qualifiés,
- Dynamisation territoriale via partenariats locaux médico-sociaux,
- Amélioration générale des standards sanitaires nationaux.
Défis potentiels & stratégies pour réussir
Principaux obstacles identifiés :
- Bureaucratie persistante lors du lancement initial
- Pénurie ponctuelle de professionnels spécialisés
- Sensibilité accrue aux évolutions macro-économiques nationales
Stratégies recommandées :
- S’appuyer sur cabinets-conseils locaux maîtrisant réglementation récente
- Former activement personnels soignants/réseau administratif
- Diversifier offres proposées (courts séjours thérapeutiques, télé-médecine intégrée)
Les études européennes soulignent qu’en capitalisant sur ses nouvelles orientations législatives stables ainsi que son fort besoin structurel lié au vieillissement accéléré, le marché grec représente aujourd’hui un pôle prometteur pour tout investisseur souhaitant conjuguer impact social positif et performance financière durable.
Bon à savoir :
Le système de santé grec a suivi des réformes importantes, telles que la modernisation des infrastructures et l’amélioration de l’accès aux services de santé, rendant le pays plus attractif pour les investisseurs cherchant à développer des résidences services pour seniors. Le gouvernement grec encourage ces investissements via des incitations fiscales et des politiques favorables, notamment en offrant des réductions d’impôts pour les projets qui répondent aux besoins croissants d’une population vieillissante, qui, selon les statistiques de l’Eurostat, comptera près de 30 % de personnes âgées de 65 ans et plus d’ici 2050. Des initiatives telles que celles d’innovateurs comme HelleniCare, qui a vu son chiffre d’affaires augmenter de 40 % après l’intégration de solutions de santé numérique, illustrent le succès potentiel dans ce secteur. Toutefois, les investisseurs doivent se préparer à des défis réglementaires et de bureaucratie, bien que des collaborations locales et des études de marché approfondies aident à surmonter ces obstacles. Ces investissements présentent un potentiel de rentabilité élevé et un impact économique positif, stimulant non seulement la qualité des services de santé dispensés aux seniors, mais également l’économie par la création d’emplois et le développement régional.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
