Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier grec face aux conséquences de la guerre en Ukraine
Le marché de l’immobilier en Grèce, en pleine redynamisation après une décennie de crise financière, subit de nouvelles pressions à cause de l’impact sans précédent de la guerre en Ukraine. Les bouleversements géopolitiques et économiques provoqués par ce conflit ont engendré des répercussions directes sur le secteur immobilier grec.
Principaux impacts sur le secteur
Parmi les effets les plus notables :
- Modification de l’attrait pour les investisseurs étrangers
- Fluctuations importantes des prix immobiliers
- Répercussions sur la politique énergétique du pays
Bon à savoir :
En raison de sa proximité géographique avec les zones de tension, la Grèce subit des pressions migratoires accrues depuis le début du conflit.
Les défis économiques
Le pays doit également faire face à une inflation galopante qui ajoute un facteur d’incertitude pour :
- Les acheteurs potentiels
- Les promoteurs immobiliers
- Les investisseurs institutionnels
Comprendre ces dynamiques est essentiel pour saisir les défis et les opportunités qui s’offrent à un secteur pourtant considéré comme un pilier de la relance économique du pays.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier grec
La guerre en Ukraine a profondément modifié la dynamique des investissements immobiliers en Grèce, tant par ses répercussions sécuritaires que par l’incertitude économique générée à l’échelle régionale.
Préoccupations sécuritaires et incertitude économique
- La montée des tensions géopolitiques et le sentiment d’instabilité ont poussé certains investisseurs à privilégier des marchés perçus comme plus sûrs dans la région méditerranéenne.
- L’incertitude sur les perspectives économiques européennes, liée aux perturbations énergétiques et à l’inflation importée du conflit, a rendu les prises de décision plus prudentes pour une partie des acteurs locaux et étrangers.
- Toutefois, comme observé dans d’autres pays voisins, cette perception de relative stabilité peut renforcer l’attrait de la Grèce pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs actifs hors zones directement exposées au conflit.
Flux migratoires et demande de logement
- Les flux migratoires résultant du conflit ont entraîné un afflux notable de réfugiés ukrainiens en Europe du Sud-Est. La Grèce a accueilli une part significative de ces déplacés.
- Cette arrivée s’est traduite par une hausse temporaire mais marquée de la demande locative dans plusieurs grandes villes grecques ainsi que dans certaines zones touristiques prisées ou bien connectées.
Tableau – Effets principaux sur le marché immobilier grec
| Facteur | Conséquence principale |
|---|---|
| Afflux migratoire | Hausse demande locative |
| Incertitude géopolitique | Diversification stratégique des portefeuilles |
| Recherche de sécurité | Attractivité accrue pour certains profils d’investisseurs |
Impact sur les prix immobiliers
- À court terme, la tension accrue sur le marché locatif a contribué localement à soutenir voire faire grimper les prix, notamment dans les segments accessibles aux expatriés et réfugiés disposant d’un capital initial ou d’aides internationales.
- Sur le segment résidentiel classique comme celui dédié aux locations saisonnières (Airbnb), on observe un effet amplificateur dû au croisement entre forte demande extérieure (migrants/réfugiés) et maintien ou reprise rapide du tourisme post-pandémie.
Choix stratégiques des investisseurs
Liste – Réactions typiques observées chez différents profils :
- Investisseurs internationaux : intérêt accru pour Athènes et Thessalonique considérées stables ; recherche active d’actifs tangibles face à la volatilité financière internationale
- Investisseurs locaux : repositionnement vers logements abordables ou biens destinés à la location courte durée
- Groupes institutionnels : veille renforcée sur l’évolution réglementaire (quotas Airbnb, fiscalité)
Ajustements réglementaires grecs
Face aux nouveaux défis :
- Possibles adaptations concernant :
- L’encadrement temporaire/exceptionnel du marché locatif afin d’éviter une flambée incontrôlée des loyers
- Des facilités administratives spécifiques pour accélérer l’accès au logement destiné aux populations déplacées
- Un renforcement ponctuel du contrôle sur certains flux financiers entrants liés au contexte géopolitique tendu
Opportunités émergentes
Le secteur immobilier grec bénéficie ainsi :
– D’une visibilité nouvelle auprès d’investisseurs cherchant refuge hors zones sous sanctions directes,
– D’une diversification accrue avec un élargissement potentiel de sa base clientèle (expatriés ukrainiens/russes),
– Et potentiellement d’un rebond durable si ces nouvelles dynamiques sont accompagnées par un cadre réglementaire adapté favorisant stabilité sociale tout en protégeant attractivité économique.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a stimulé les investissements immobiliers en Grèce, notamment en raison des préoccupations sécuritaires et de l’incertitude économique qui poussent les investisseurs à chercher des refuges sûrs pour leur capital. Les flux migratoires en provenance d’Ukraine ont exacerbé la demande de logements, notamment dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique, entraînant une hausse des prix de l’immobilier. Les investisseurs, à la fois étrangers et locaux, reconfigurent ainsi leurs stratégies pour tirer parti de cette tendance haussière. Le gouvernement grec a dû adapter sa réglementation pour faciliter ces transactions tout en gérant l’afflux de migrants, ce qui inclut des politiques incitatives pour l’achat de biens immobiliers. Ces évolutions offrent des opportunités considérables pour renforcer le secteur immobilier grec dans un contexte international perturbé.
Crise ukrainienne : impacts sur l’offre et la demande de logement en Grèce
L’invasion de l’Ukraine a eu un impact direct et prolongé sur le marché immobilier grec, exacerbant des tensions préexistantes sur le secteur du logement. Depuis 2022, la Grèce a vu une hausse notable de la demande immobilière, alimentée en partie par l’afflux massif de réfugiés ukrainiens cherchant à s’installer temporairement ou durablement.
Principales évolutions observées :
- Les prix des logements en Grèce ont augmenté d’environ 11 % entre 2022 et 2023, selon Global Property Guide.
- Cette hausse est largement attribuée à une tension accrue entre offre et demande dans les grandes villes où les réfugiés se sont majoritairement installés.
- Le nombre total de transactions immobilières a également progressé au rythme de cette demande croissante.
| Année | Variation des prix (%) | Nombre estimé de transactions |
|---|---|---|
| 2021 – 2022 | +8 | En forte progression |
| 2022 – 2023 | +11 | Hausse marquée |
Zones géographiques les plus touchées :
- Athènes
- Thessalonique
- Certaines îles accueillant des programmes humanitaires
Dans ces régions, la pression sur le parc locatif s’est accentuée. L’arrivée soudaine d’un grand nombre de personnes a réduit l’offre disponible pour les résidents locaux et fait grimper non seulement les prix à l’achat mais aussi ceux des loyers.
Effets structurels durables :
L’impact ne se limite pas aux seuls prix :
- La construction neuve peine à suivre le rythme imposé par cette nouvelle demande ; retards administratifs et hausses du coût des matériaux freinent la mise sur le marché de nouveaux logements.
Des politiques gouvernementales spécifiques ont été mises en place :
- Accélération ponctuelle des autorisations pour projets résidentiels sociaux ou mixtes ;
- Incitations fiscales pour stimuler l’investissement dans la réhabilitation d’immeubles existants ;
- Mise en œuvre (encore partielle) d’aides au logement ciblées pour faciliter l’intégration rapide des réfugiés.
Défis économiques liés à la guerre :
La guerre en Ukraine pèse globalement sur l’économie grecque :
- Inflation importée (notamment énergie/alimentation), ce qui affecte directement le coût du bâtiment ;
- Baisse relative du pouvoir d’achat local face à une compétition accrue pour un bien devenu plus rare ;
Enjeux futurs identifiés :
« La crise persistante autour du logement pourrait durer tant que perdurera l’instabilité géopolitique régionale… »
Les professionnels anticipent que sans accélération majeure dans la construction neuve ou assouplissement réglementaire, ces tensions devraient continuer voire s’intensifier jusqu’à stabilisation démographique ou retour massif vers leur pays d’origine d’une partie significative des réfugiés ukrainiens.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a considérablement influencé le marché immobilier grec en raison de l’afflux de réfugiés, augmentant la demande de logements, notamment à Athènes et Thessalonique. Le nombre de transactions immobilières a augmenté de 25 % en 2022 par rapport à l’année précédente, provoquant une hausse des prix des logements dans les zones urbaines, avec une moyenne de +15 % dans les quartiers centraux. Ce contexte a poussé le gouvernement grec à adapter ses politiques pour accélérer la construction de nouveaux logements et à reconsidérer le zonage urbain. Cependant, les défis économiques dus à la guerre ont ralenti certaines initiatives de construction, tandis que l’incertitude persistante pourrait avoir des impacts durables sur la dynamique du marché. En parallèle, seules quelques régions rurales ont accueilli des réfugiés, entraînant une demande limitée et des prix immobiliers peu affectés.
Influence des réfugiés ukrainiens sur le secteur immobilier grec
L’arrivée des réfugiés ukrainiens en Grèce a contribué à l’accroissement de la demande immobilière, notamment dans les grandes villes telles qu’Athènes et Thessalonique. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution :
- L’afflux massif de réfugiés nécessitant un logement rapide, souvent dans les centres urbains offrant infrastructures et réseaux de solidarité existants.
- Une préférence marquée pour le marché locatif plutôt que l’achat, par incertitude sur la durée du séjour ou par manque d’accès au crédit immobilier local.
- La pression préexistante sur le parc locatif due à l’essor du tourisme et des locations de courte durée (type Airbnb), accentuée par cette nouvelle demande.
Conséquences sur le marché locatif :
- Hausse significative des loyers observée dans les quartiers centraux d’Athènes et Thessalonique depuis 2022.
- Taux d’occupation des logements proches du maximum historique : plusieurs agences immobilières signalent une quasi-saturation du parc disponible en centre-ville.
- Les ménages locaux rencontrent davantage de difficultés à accéder à un logement abordable en raison de la concurrence accrue.
Tendances récentes (jusqu’en 2025) :
| Ville | Variation annuelle moyenne des loyers (2023–2025) | Taux d’occupation estimé (2025) |
|---|---|---|
| Athènes | +12 % | >97 % |
| Thessalonique | +10 % | >95 % |
Le prix moyen au mètre carré poursuit sa progression, avec une anticipation que « la hausse va se poursuivre en 2025 », autant dans le centre qu’en périphérie. Cette dynamique s’explique non seulement par l’arrivée des réfugiés mais aussi par un contexte général de rareté relative du logement.
Modifications offre/demande :
- L’offre peine à suivre le rythme de la demande nouvelle : peu de nouveaux projets résidentiels livrés rapidement.
- Certains propriétaires privilégient désormais la location saisonnière ou temporaire destinée aux nouveaux arrivants dotés parfois d’aides européennes ou associatives.
Réponses gouvernementales potentielles :
- Extension temporaire ou élargissement du parc public/privé mobilisé pour héberger les familles vulnérables
- Aides financières ponctuelles ciblant tant les réfugiés que les propriétaires acceptant ce public
- Incitations fiscales afin d’encourager l’offre locative longue durée
À long terme, ces mesures pourraient contribuer à réguler partiellement la tension mais risquent aussi, si elles perdurent sans développement parallèle du stock immobilier neuf, d’entretenir une pression structurelle haussière sur tout le secteur résidentiel urbain.
Bon à savoir :
L’afflux de réfugiés ukrainiens en Grèce a entraîné une pression significative sur le marché immobilier, en particulier dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique, où la demande locative a fortement augmenté. Cela a contribué à une hausse des prix de location immobilière, avec une augmentation moyenne de 15 % observée sur une année. Les taux d’occupation ont atteint des niveaux quasi complets, particulièrement sur les petites surfaces souvent recherchées par les familles réfugiées. Pour atténuer cette pression, le gouvernement grec envisage de lancer des programmes de construction de logements abordables, ainsi que des incitations fiscales pour encourager la mise sur le marché de logements vacants. Ces initiatives pourraient à long terme non seulement stabiliser les prix, mais aussi accroître l’offre, rendant le marché plus accessible tant pour les réfugiés que pour les résidents locaux.
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