Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier est une décision cruciale qui peut varier considérablement selon la localisation géographique. La Grèce, connue pour ses paysages pittoresques et son riche patrimoine historique, se présente comme une destination de choix. Cependant, avant de franchir le pas, il est essentiel de comparer les avantages et les inconvénients de l’achat en Grèce avec ceux des pays voisins.
Les différences de prix, les réglementations juridiques et les opportunités économiques peuvent faire basculer une décision d’investissement. Cet article vous éclairera sur les facteurs clés à considérer pour faire un choix éclairé et bénéfique dans ce marché immobilier diversifié et en pleine évolution.
Introduction à l’immobilier en Grèce et ses pays voisins
Le marché immobilier grec se distingue par une dynamique de croissance soutenue, marquée par des prix en hausse et une forte attractivité pour les investisseurs étrangers. Ce contexte s’explique par un ensemble de facteurs économiques, sociaux et réglementaires spécifiques à la Grèce et à ses voisins.
Aspects fondamentaux du marché grec
- Lois & Réglementations :
La Grèce a simplifié ses procédures d’achat immobilier pour attirer les investisseurs internationaux. Des dispositifs tels que le programme de « résidence dorée » permettent d’obtenir un permis de séjour contre investissement immobilier. Les régulations encadrent aussi strictement la propriété foncière en zones côtières ou insulaires. - Types de propriétés courantes :
- Appartements urbains (surtout à Athènes, Thessalonique)
- Maisons individuelles
- Villas sur les îles
- Propriétés touristiques (maisons secondaires, hôtels-boutiques)
- Tendances récentes :
- Hausse continue des prix depuis plusieurs années.
- Prix moyen résidentiel mai 2025 : 2 596 €/m², soit +1,96 % sur un an.
- Loyers moyens mai 2025 : 10,23 €/m²/mois, soit +2,81 % sur un an.
- Rendement locatif brut à Athènes (T2) : 5 à 6 %
- Forte demande dans les grandes villes et zones touristiques.
| Indicateur | Grèce | Turquie | Bulgarie | Albanie | Macédoine du Nord |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen achat (€/m²) | ~2 600 | ~1 200–1 700* | ~900–1 500* | ~800–1 300* | ~700–950* |
| Croissance annuelle (%) | +4 à +6 % prévus jusqu’en 2029 | Forte volatilité (+10% certaines villes)* | Modérée (+3–4%) * | Stable/modérée * | Faible/modérée * |
| Rendement locatif (%) | 5–6 | Jusqu’à 7–8* | Environ 5* | Environ 4-6* | Environ 4-7 % |
Comparaison avec les pays voisins
Turquie :
- L’immobilier y est plus abordable qu’en Grèce mais marqué par une forte volatilité due au contexte économique instable et l’inflation élevée.
- Le marché reste actif grâce aux acheteurs locaux/internationaux attirés par Istanbul ou Antalya.
Bulgarie :
- Caractérisée par des prix attractifs particulièrement sur la côte de la mer Noire.
- Le secteur attire surtout des Européens occidentaux pour résidences secondaires ou investissements locatifs saisonniers.
Albanie & Macédoine du Nord :
- Marchés émergents avec des prix bas mais offrant moins d’infrastructures touristiques développées que la Grèce ou la Turquie.
- Potentiel haussier lié au développement économique progressif mais réglementation parfois opaque.
Facteurs économiques/culturels/sociaux influents
Grèce
- Tourisme international très développé
- Stabilité politique relative depuis quelques années
- Fiscalité attractive pour certains profils (retraités/expatriés)
Turquie
- Instabilité monétaire fréquente
- Marché fortement influencé par politiques nationales
Bulgarie / Albanie / Macédoine du Nord
- Croissance tirée principalement par investissements étrangers modestes
- Coût inférieur mais potentiel touristique/tendance urbaine encore limité
Statistiques clés & prévisions immobilières
| Pays | Prix achat résidentiel récent (€ / m²) |
|---|---|
| Grèce | ~2596 (+2 % en un an) |
| Turquie | ~1200 —1700 |
| Bulgarie | ~900 —1500 |
| Albanie | ~800 —1300 |
| Macédoine du Nord | ~700—950 |
Prévisions pour le marché grec jusqu’en fin de décennie : croissance annuelle prévue entre +4 % et +6 %, portée notamment par l’investissement étranger croissant et le dynamisme touristique.
Les marchés immobiliers régionaux présentent donc d’importantes disparités tant au niveau réglementaire qu’économique. Si la Grèce se démarque actuellement comme pôle majeur d’attractivité méditerranéenne grâce à sa stabilité croissante, son offre diversifiée et ses incitations fiscales ciblées, elle fait face néanmoins à une concurrence accrue dans cette région où chaque pays affiche ses propres atouts structurels ou conjoncturels.
Bon à savoir :
Le marché immobilier en Grèce est influencé par des lois favorables aux investisseurs étrangers et propose surtout des propriétés telles que des appartements en zones urbaines et des villas côtières. La Grèce a récemment connu une hausse des prix de l’immobilier d’environ 7% annually, attirant des investissements grâce à des programmes comme le Golden Visa. En comparaison, la Bulgarie offre des maisons de campagne abordables, mais avec des processus légaux complexes, tandis que la Turquie, malgré une hausse de plus de 10% des prix de l’immobilier, subit des impacts économiques liés à l’inflation. L’Albanie et la Macédoine du Nord, avec des coûts de propriété plus bas, connaissent une croissance économique modérée, mais sont freins par des infrastructures moins développées. Les facteurs culturels et sociaux, tels que le cosmopolitisme grec ou la cohésion communautaire dans les pays voisins, influencent également les préférences en matière de localisation. Selon les prévisions, la Grèce devrait continuer à enregistrer une croissance soutenue du secteur, contrastant avec une stabilisation attendue dans les pays voisins, où des politiques économiques et sociales plus rigides limitent l’expansion rapide du marché.
Avantages fiscaux d’acheter en Grèce comparés aux pays voisins
| Pays | Taxe de transfert | TVA sur constructions neuves | Impôt foncier annuel | Impôt sur les revenus locatifs | Taxation des plus-values à la revente |
|---|---|---|---|---|---|
| Grèce | 3,09 % | Susp. jusqu’à fin 2025 (sinon 24 %) | ENFIA, modéré, réductions/assurances (3 ans), surface |
Bon à savoir :
En Grèce, les taux d’imposition sur les biens immobiliers sont relativement bas par rapport à l’Italie et à la Turquie, ce qui constitue un avantage pour les acheteurs. Le gouvernement grec offre des incitations fiscales, telles que des exemptions pour les résidences principales et des réductions d’impôt pour les investissements dans des zones économiques spéciales. De plus, la TVA sur les nouvelles constructions a été réduite, rendant l’achat plus attractif. Contrairement à la Bulgarie, où les gains en capital sont taxés à 10 %, la Grèce dispose de lois plus favorables pour les gains en capital. Les traités de double imposition signés par la Grèce sont souvent plus avantageux que ceux des pays voisins, réduisant ainsi l’impôt pour les investisseurs étrangers. Par exemple, la Grèce et l’Albanie proposent des accords de double imposition, mais ceux en Grèce offrent souvent des conditions plus flexibles et des taux plus bas pour les investisseurs étrangers, facilitant ainsi l’investissement transfrontalier.
Résumé encadré
La fiscalité immobilière grecque se distingue actuellement par sa faible pression fiscale directe grâce aux suspensions ciblées (TVA,surplus-value)etàdes incitations spécifiques(locations longues durées,bien assurés). Cette attractivité s’ajoute àdes prix encore compétitifs face aux marchés italiensou turcs.Les conventions anti-double-imposition garantissent enfin sécurité juridique etdynamisme pourl’investissement étranger.
Analyse du marché immobilier : Grèce vs pays voisins
Contexte économique et politique
La Grèce, sortie de la crise financière des années 2010, connaît depuis plusieurs années une croissance modérée et une stabilisation politique qui favorisent un regain d’intérêt pour l’immobilier. L’Albanie affiche un dynamisme économique marqué par l’urbanisation rapide de Tirana et le développement du secteur touristique. La Bulgarie se distingue par une stabilité macroéconomique relative et des politiques incitatives à l’investissement étranger, tandis que la Turquie reste marquée par une volatilité monétaire importante et un contexte géopolitique plus incertain.
Évolution des prix de l’immobilier
Les tendances récentes montrent que :
| Pays | Évolution récente des prix (2024-2025) | Niveau actuel |
| Grèce | +6,59 % en 2024 ; tendance haussière post-crise | Prix élevés dans les grandes villes |
| Albanie | Hausse soutenue à Tirana/Vlorë/Sarande | Prix encore abordables |
| Bulgarie | Croissance régulière (1 200–1 800 €/m² à Sofia) | Marché attractif |
| Turquie | Fluctuations importantes liées au contexte monétaire | Volatilité élevée |
En Grèce, les prix sont repartis nettement à la hausse après plus d’une décennie de stagnation. En Bulgarie, ils restent compétitifs malgré leur progression. L’Albanie attire par ses tarifs bas mais avec moins de liquidité sur le marché.
Attractivité et risques
- Avantages fiscaux : La Grèce propose certains régimes avantageux pour les investisseurs étrangers (Golden Visa), tout comme le Portugal ou Chypre mais avec des coûts d’entrée supérieurs.
- Stabilité politique : Plus forte en Bulgarie qu’en Turquie ; la Grèce est désormais jugée stable.
- Risques :
- En Turquie, volatilité monétaire majeure.
- En Albanie, manque de transparence réglementaire.
- En Bulgarie, prudence recommandée pour l’investissement locatif saisonnier.
Le coût élevé d’achat place la Grèce parmi les marchés européens les moins attractifs selon certaines analyses récentes.
Demandes et offres
À Athènes ou Thessalonique :
- Forte demande locative soutenue par le tourisme international
- Offre limitée face à cette demande croissante
À Sofia ou Varna :
- Marché dynamique
- Accès facilité au crédit immobilier
En Albanie :
- Demande boostée dans les stations balnéaires
Dans tous ces pays voisins comme en Grèce persiste un déséquilibre offre-demande qui peut entraîner localement une tension sur les prix.
Réglementation et procédures d’achat
Résumé comparatif :
| Pays | Procédure achat | Droits étrangers |
| Grèce | Procédure claire ; notaire obligatoire; Golden Visa possible | Plénitude des droits sauf zones frontalières |
| Bulgarie | Processus simplifié depuis UE | Achat direct sauf terrains agricoles |
| Albanie | Démarches administratives parfois longues | Possibilité achat sous conditions |
| Turquie | Acquisition possible hors restrictions géographiques | Droit réel soumis contrôles étatiques |
Chaque pays présente donc ses spécificités juridiques qu’il convient d’analyser avant toute opération immobilière transfrontalière.
Projections futures
Les perspectives sont globalement positives pour la région balkanique :
- Grèce: maintien probable du rythme haussier sous réserve de stabilité macroéconomique
- Bulgarie: potentiel intéressant grâce aux flux touristiques croissants
- Albania: croissance attendue autour du littoral
- Turquy: dépendance très forte aux évolutions politiques internes/externes
La pénurie persistante dans certains segments pourrait continuer à soutenir voire accentuer la hausse locale des valeurs immobilières dans plusieurs capitales régionales.
Bon à savoir :
La Grèce offre un contexte économique relativement stable après des années de crises, ce qui influence positivement son marché immobilier par rapport à ses voisins. En comparaison, l’Albanie et la Turquie présentent plus d’instabilité politique et économique, souvent traduite par une volatilité des prix immobiliers. Depuis 2018, les prix de l’immobilier en Grèce ont globalement augmenté, contrairement à la Bulgarie où les augmentations étaient plus modérées. En termes d’attractivité, la Grèce séduit par des avantages fiscaux et une position géographique stratégique, bien que la bureaucratie locale puisse être un obstacle. La demande est particulièrement concentrée dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique, face à une offre limitée, alors que des villes comme Tirana offrent plus d’options. Les procédures d’achat en Grèce sont bien définies mais nécessitent souvent des intermédiaires locaux pour naviguer dans le système. En ce qui concerne l’avenir, des prévisions indiquent une croissance durable en Grèce, soutenue par une reprise économique, alors que l’incertitude politique en Turquie pourrait compresser ses valeurs immobilières.
Perspectives d’investissement immobilier en Grèce et ses voisins
Le marché immobilier en Grèce connaît une dynamique positive en 2025, avec des prix résidentiels atteignant un record de 2 596 €/m² en mai, soit une hausse de près de 2 % sur un an. Cette croissance s’explique par une forte demande, notamment pour les propriétés insulaires et côtières où les régions comme Corfou, Mykonos et la Crète voient fleurir des projets résidentiels et touristiques haut de gamme. Athènes reste attractive pour le secteur commercial et l’immobilier vert grâce à l’introduction récente de normes écologiques strictes.
Les facteurs économiques favorables incluent la stabilité politique retrouvée depuis plusieurs années, l’augmentation du tourisme (+8% d’arrivées internationales entre 2023 et 2024), ainsi que des incitations gouvernementales telles que subventions pour rénovations énergétiques (« Green Energy Homes ») pouvant couvrir jusqu à 30% des coûts ou offrir d’importantes réductions fiscales. L’investissement privé dans l’immobilier vert dépasse désormais les deux milliards d’euros annuels.
La transformation numérique du secteur s’accélère : plus de deux tiers des dirigeants immobiliers grecs prévoient d’intégrer massivement IA et outils digitaux dans la gestion locative ou commerciale à court terme.
Tableau comparatif : Opportunités & défis par pays
| Pays | Opportunités principales | Défis majeurs | Secteurs porteurs |
|---|---|---|---|
| Grèce | Marché stable ; fiscalité verte avantageuse ; demande touristique forte ; législation pro-investisseurs | Prix en hausse rapide ; saturation ponctuelle zones côtières | Résidentiel (îles), commercial (Athènes), tourisme éco-responsable |
| Albanie | Prix bas/m² (env. 1 200 €) ; infrastructures balnéaires émergentes | Instabilité juridique ; transparence limitée | Tourisme balnéaire, résidentiel urbain |
| Macédoine du Nord | Croissance urbaine rapide (Skopje) | Faible attractivité internationale | Résidentiel neuf urbain |
| Bulgarie | Marché compétitif Sofia/Varna/Bourgas | Volatilité prix hors grandes villes | Commercial à Sofia, touristique littoral |
| Turquie | Grand marché diversifié; programmes “Golden Visa” attractifs | Inflation élevée (>40%) ; instabilité monétaire/politique | Résidentiel Istanbul/Antalya, commerce/logistique |
Les réformes législatives récentes rendent le climat grec particulièrement favorable aux investisseurs internationaux : simplification administrative pour étrangers acheteurs (“Golden Visa” allégée), accélération délivrance permis construire verts, protections renforcées sur baux commerciaux longue durée.
En Albanie comme en Macédoine du Nord, la progression reste freinée par l’instabilité réglementaire mais offre un fort potentiel spéculatif sur le segment balnéaire ou urbain neuf tandis qu’en Bulgarie le marché est mature sur certaines niches mais manque encore de profondeur hors capitales régionales.
Liste synthétique – Perspectives sectorielles :
- En Grèce :
- Immobilier résidentiel premium insulaire
- Bureaux tertiaires durables à Athènes
- Hébergement touristique innovant (boutique-hôtels écologiques)
- En Albanie :
- Résidences secondaires côtières
- En Macédoine du Nord :
- Projets neufs résidentiels à Skopje
- En Bulgarie :
- Locaux commerciaux modernes à Sofia/Varna
- Immeubles touristiques mer Noire
- En Turquie :
- Appartements locatifs Istanbul/Izmir/Antalya
- Parcs logistiques nouvelle génération
À moyen terme (3–5 ans), la région devrait continuer d’attirer capitaux européens grâce au dynamisme touristique méditerranéen et aux politiques incitatives visant efficacité énergétique ou digitalisation immobilière. À long terme (>5 ans), la résilience dépendra toutefois beaucoup de la stabilité macro-économique régionale ainsi que des tensions géopolitiques potentielles — notamment côté turc — mais aussi du succès durable des réformes pro-investissement actuellement engagées dans chaque pays.
Bon à savoir :
En Grèce, le marché immobilier connaît une reprise soutenue grâce à des réformes législatives et des incitations telles que le programme « Golden Visa », attirant des investisseurs étrangers malgré des défis politiques. Comparativement, l’Albanie et la Macédoine du Nord restent abordables mais pâtissent d’un manque d’infrastructures stables, tandis que la Bulgarie affiche un essor dans le secteur résidentiel, en particulier à Sofia et sur la côte. La Turquie, malgré une volatilité économique, se distingue par un marché touristique robuste. Les réformes grecques et un développement accru dans le secteur commercial renforcent l’attrait du pays, mais la complexité bureaucratique demeure un frein. Selon des données récentes, les prix en Grèce augmentent d’environ 6% annuellement, une tendance prometteuse par rapport à la stabilité relative des marchés voisins. À moyen terme, la Grèce pourrait bénéficier d’une amélioration des infrastructures et de nouvelles lois favorisant les investissements, positionnant le pays comme un acteur clé dans la région.
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