Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans un hôtel en Grèce : une opportunité extraordinaire
Investir dans un hôtel en Grèce représente une opportunité extraordinaire pour de nombreux investisseurs en quête d’aventures lucratives et de beauté méditerranéenne. Cependant, un tel projet nécessite une préparation minutieuse et une évaluation des étapes essentielles pour assurer une transaction réussie.
Checklist complète pour votre achat
Dans cet article, nous vous proposons une checklist complète pour guider votre achat, allant de :
- L’étude du marché local
- Les considérations légales et réglementaires
- Le financement
- La gestion
Préparez-vous à plonger dans les aspects cruciaux pour concrétiser votre rêve, tout en naviguant dans le cadre idyllique des îles grecques ou des vibrantes villes côtières.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier hôtelier en Grèce peut offrir des avantages fiscaux attractifs, notamment grâce au programme de résidence par investissement (Golden Visa).
Aperçu du marché hôtelier en Grèce
Le secteur hôtelier en Grèce occupe une place centrale dans l’économie nationale, porté par un attrait touristique international croissant. Les principales régions touristiques sont :
- Athènes : capitale culturelle et économique, centre urbain majeur.
- Îles Cycladiques : Mykonos et Santorin, réputées pour leur luxe et leur attractivité internationale.
- Crète : destination prisée pour ses resorts familiaux et son offre balnéaire variée.
- Rhodes, Kos et Corfou : pôles majeurs du tourisme de masse mais aussi du haut de gamme.
Les destinations insulaires dominent la haute saison estivale (juin à septembre), tandis que les villes comme Athènes ou Thessalonique attirent davantage hors saison grâce au tourisme d’affaires ou culturel.
Tendances actuelles :
- Croissance continue après la pandémie, avec une augmentation notable des arrivées internationales et des nuitées touristiques (+3,2 % au premier trimestre 2025 par rapport à l’an passé).
- Investissements massifs dans le secteur hôtelier (plus de 500 millions d’euros entre octobre 2024 et janvier 2025) signalant une confiance durable des investisseurs dans la rentabilité du marché grec.
- Segmentation accrue avec développement d’hôtels de luxe sur les îles phares (Mykonos, Santorin), alors que les hôtels économiques prospèrent sur le continent ou les îles moins connues.
Offre & Demande :
| Période | Taux de remplissage | Tarif moyen/nuitée (€) | Durée moyenne séjour |
|---|---|---|---|
| Haute saison | Élevé (>85 %) | >220 | 5–7 nuits |
| Basse/moyenne saison | Modéré (50–65 %) | 80–150 | 3–4 nuits |
La montée en puissance des plateformes locatives type Airbnb intensifie la concurrence mais pousse aussi le secteur hôtelier traditionnel à innover. L’accent est désormais mis sur l’expérience client personnalisée : digitalisation renforcée (check-in mobile), intégration d’offres bien-être/spa/gastronomie locale haut-de-gamme ainsi qu’une adaptation aux exigences environnementales croissantes.
Les attentes évoluent vers plus de flexibilité tarifaire selon la saisonnalité, davantage de services intégrés dès la réservation — ce qui incite toute l’industrie hôtelière grecque à poursuivre sa transformation qualitative tout en maintenant un fort volume global.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Grèce est particulièrement dynamique, soutenu par la popularité de destinations telles que les îles des Cyclades, la Crète et la côte du Péloponnèse. Depuis la pandémie, le tourisme affiche une croissance robuste, favorisant la hausse de la demande hôtelière, avec un taux de remplissage atteignant souvent 80 % en haute saison estivale, tandis que les tarifs moyens par nuitée varient entre 70 et 200 euros selon le type d’établissement et la localisation. Les hôtels de charme et de luxe prédominent dans les zones les plus touristiques, comme Santorin, tandis que les établissements économiques se concentrent davantage sur des destinations continentales moins bondées. Les mois de novembre à mars caractérisent la basse saison, offrant des opportunités pour des rénovations ou pour attirer une clientèle en quête de calme. Toutefois, le marché est confronté à des défis tels que la réglementation locale stricte et la concurrence accrue des plateformes de location à court terme. Il y a des opportunités à saisir en misant sur l’authenticité et l’expérience locale, très prisées par les visiteurs étrangers.
Comment évaluer une opportunité d’achat d’hôtel en Grèce
Pour évaluer une opportunité d’achat d’hôtel en Grèce, il convient de structurer l’analyse autour des axes suivants :
Indicateurs financiers clés à examiner
- Revenu par chambre disponible (RevPAR) : indicateur central qui combine le taux d’occupation et le prix moyen par chambre. Par exemple, à Athènes, le RevPAR a atteint 107,96 € au premier semestre 2024 (+14,5 % sur un an).
- Taux d’occupation moyen : mesure la proportion de chambres occupées sur une période donnée. À Athènes début 2024, il s’établit à 75,5 %.
- Prix moyen par chambre (ADR) : permet de situer la rentabilité quotidienne du bien.
- Résultat brut d’exploitation et marge opérationnelle.
| Indicateur | Valeur récente (Athènes S1 2024) |
|---|---|
| RevPAR | 107,96 € |
| Taux d’occupation | 75,5 % |
Analyse du marché local
- Évaluer la saisonnalité touristique (forte affluence estivale en Grèce).
- Suivre les tendances économiques locales et européennes qui influencent la demande hôtelière.
- Analyser les perspectives de croissance ou saturation du secteur dans la région ciblée.
Emplacement géographique
Liste des critères essentiels :
- Proximité immédiate avec les principales attractions touristiques.
- Accès facile aux transports (aéroport international, port maritime…).
- Présence ou absence de concurrence directe dans le voisinage.
Réputation actuelle de l’hôtel
Points à vérifier :
- Avis clients récents sur TripAdvisor/Google/Booking.com
- Classement général parmi les hôtels locaux
Les évaluations négatives répétitives peuvent indiquer des investissements nécessaires non visibles lors des visites physiques.
Cadre légal et réglementaire en Grèce
À analyser impérativement :
- Statut juridique du bien
- Permis administratifs requis pour exploitation hôtelière ou travaux éventuels
- Réglementations fiscales spécifiques aux hôtels grecs
Investissements nécessaires pour rénovation ou amélioration
Points-clés :
- Diagnostic technique complet pour identifier les besoins urgents (plomberie/électricité/isolation)
- Budget prévisionnel pour mise aux normes et modernisation des installations communes/chambres
Comparaison avec transactions récentes similaires
Pour évaluer si le prix proposé est compétitif :
- Analyser les ventes récentes d’hôtels comparables dans la même zone géographique.
- Ajuster selon état général du bien visé et potentiel d’amélioration.
| Hôtel similaire | Année vente | Prix/m² | RevPAR |
|---|---|---|---|
| Hôtel A | 2023 | XXX €/m² | XX € |
| Hôtel B | 2024 | XXX €/m² | XX € |
Consultation de professionnels spécialisés
À intégrer systématiquement dans votre processus décisionnel :
- Agents immobiliers expérimentés dans l’hôtellerie locale
- Avocats spécialisés en transactions immobilières touristiques grecques
Évaluation complète = Analyse financière + Étude marché local + Diagnostic technique + Audit réglementaire + Benchmark transactions + Conseil expert externe
Bon à savoir :
Pour évaluer une opportunité d’achat d’hôtel en Grèce, il est primordial de se pencher sur des indicateurs financiers tels que le RevPAR et l’occupation moyenne afin de jauger la performance potentielle de l’établissement. Il est également crucial de réaliser une analyse du marché local, en tenant compte de la saisonnalité touristique et des tendances économiques, pour anticiper la demande. L’emplacement de l’hôtel doit être stratégiquement positionné par rapport aux attractions touristiques et aux transports. La réputation actuelle de l’hôtel peut être évaluée à travers les avis des clients et les classements en ligne, ce qui est essentiel pour comprendre l’image de marque actuelle. Assurez-vous de bien comprendre les exigences légales en Grèce, notamment en matière de permis de construction et d’impôts. Pensez aux investissements nécessaires en rénovation pour améliorer les installations. Comparez le prix d’achat aux transactions récentes dans la région pour une évaluation comparative. Enfin, des conseils d’experts comme ceux d’agents immobiliers et d’avocats spécialisés peuvent s’avérer précieux dans cette décision.
La due diligence lors de l’acquisition d’un hôtel en Grèce
La due diligence constitue une étape essentielle et incontournable lors de l’achat d’un hôtel en Grèce. Elle permet à l’acquéreur d’obtenir une vision claire et détaillée de la situation réelle de l’établissement, d’anticiper les risques potentiels, et de valider la conformité juridique et opérationnelle du bien.
Points clés à examiner lors de la due diligence :
- Structure juridique : Vérification du statut légal de l’hôtel (personne morale ou physique), ainsi que des éventuelles restrictions liées au transfert des actions ou parts sociales.
- Régularité vis-à-vis des lois locales : Contrôle du respect par l’hôtel des réglementations grecques applicables au secteur hôtelier (urbanisme, normes sanitaires, sécurité incendie).
- Licences d’exploitation : Confirmation que toutes les autorisations nécessaires à l’exploitation hôtelière sont valides et transférables.
- Permis nécessaires : Vérification des permis spécifiques tels que ceux liés aux piscines, restaurants ou autres services annexes.
| Dimension | Éléments à vérifier |
|---|---|
| Juridique | Statuts sociaux, litiges en cours |
| Légale | Conformité aux lois grecques |
| Licences/Permis | Exploitation hôtelière & activités |
| Financier | Comptes annuels, dettes fiscales |
Évaluation des actifs tangibles et intangibles :
- Infrastructures physiques : Inspection approfondie de l’état général du bâtiment, équipements techniques (ascenseurs, climatisation), chambres et espaces communs.
- Réputation commerciale : Analyse de la notoriété en ligne (avis clients), positionnement sur le marché local et international.
- Actifs immatériels : Marques déposées, contrats avec agences touristiques ou plateformes numériques.
Contrats en cours :
Liste non exhaustive :
- Contrats fournisseurs pour denrées alimentaires ou entretien
- Accords avec prestataires techniques
- Relations contractuelles avec le personnel (contrats individuels/collectifs)
Tous ces documents doivent être examinés afin d’identifier toute clause susceptible d’affecter leur continuité après la transaction (intuitu personae, clauses résolutoires…).
Spécificités légales & culturelles propres à la Grèce :
- Les procédures administratives sont souvent longues ; obtenir certains permis peut nécessiter plusieurs mois.
- Les titres fonciers doivent être soigneusement vérifiés auprès du registre compétent pour éviter tout litige ultérieur sur la propriété.
- La culture locale privilégie parfois les relations personnelles dans les négociations contractuelles ; il est donc recommandé une approche respectueuse des usages locaux.
Recommandation :
Il est fortement conseillé d’engager un cabinet local composé aussi bien d’avocats spécialisés qu’ingénieurs immobiliers pour accompagner ce processus. Leur expertise permettra non seulement une analyse technique approfondie mais aussi un décryptage efficace des subtilités réglementaires propres au marché grec.
Une due diligence rigoureuse conditionne le succès durable de tout investissement hôtelier en Grèce.
Bon à savoir :
La due diligence est une étape cruciale lors de l’acquisition d’un hôtel en Grèce, car elle garantit la conformité de l’établissement avec les lois locales et assure un achat sécurisé. Il est essentiel de vérifier la structure juridique de l’hôtel, la conformité légale ainsi que la validité des licences d’exploitation et des permis nécessaires, qui peuvent varier selon les régions grecques. Il faut évaluer les actifs tant tangibles, comme l’état des infrastructures et équipements, qu’intangibles, telle que la réputation de l’hôtel sur le marché. Examiner les contrats en cours avec les fournisseurs et les employés est également fondamental pour éviter des surprises après l’achat. Les spécificités légales et culturelles grecques, comme les aspects fiscaux et administratifs, nécessitent souvent l’intervention d’experts locaux pour naviguer ces complexités. Engager un avocat ou un conseiller familiarisé avec le droit immobilier et commercial grec peut s’avérer indispensable pour une due diligence exhaustive.
Statistiques et tendances du tourisme en Grèce
En 2024, la Grèce a accueilli 40,7 millions de touristes internationaux, enregistrant une hausse de 12,8 % par rapport à 2023. Cette croissance s’accompagne d’une augmentation des recettes touristiques qui atteignent près de 21,6 milliards d’euros.
Principaux marchés émetteurs :
- Union européenne : représente 53,5 % des arrivées internationales.
- Zone euro : +12,2 %, soit environ 14,5 millions de visiteurs.
- Autres pays UE hors zone euro : +8,6 % sur un an.
- L’Europe reste le marché dominant mais on note une progression continue du nombre de visiteurs en provenance d’Amérique du Nord (notamment États-Unis et Canada) et une émergence progressive des marchés asiatiques.
| Marché émetteur | Part estimée (2024) | Tendance |
|---|---|---|
| Europe (UE) | ~54% | Forte croissance |
| Amérique du Nord | ~10% | Croissance stable |
| Asie | ~5% | Rebond post-pandémie |
Les arrivées ont atteint leur minimum historique pendant la pandémie (avril 2020), mais rebondissent fortement depuis deux ans.
L’incertitude géopolitique régionale peut impacter certaines destinations comme Santorin qui a enregistré jusqu’à –80% d’annulations pour Pâques suite à un événement local ponctuel.
Opportunités & défis pour un investissement hôtelier en Grèce :
Opportunités :
- Demande soutenue durant toute la période estivale avec allongement progressif vers l’arrière-saison grâce au tourisme culturel/écologique.
- Hausse régulière du chiffre d’affaires touristique national (+12–13%/an).
- Diversification croissante vers une clientèle internationale extra-européenne offrant un potentiel important pour les établissements haut-de-gamme.
Défis :
- Volatilité inhérente au secteur liée aux crises sanitaires/globales ou géopolitiques locales pouvant impacter brutalement certaines îles/régions phares.
- Concurrence accrue dans les destinations très prisées nécessitant innovation produit/service pour se différencier.
Pour tout projet hôtelier, il sera essentiel :
- D’anticiper les pics saisonniers afin d’optimiser le taux d’occupation ;
- D’adapter son offre aux attentes nouvelles autour du développement durable ;
- De surveiller attentivement les signaux faibles liés à chaque marché émetteur clé ;
- De rester flexible face aux éventuelles fluctuations économiques ou sanitaires globales/internationales.
Bon à savoir :
La Grèce accueille environ 30 millions de touristes chaque année, les afflux principaux venant d’Europe, suivis par l’Amérique du Nord et l’Asie. Les périodes de haute saison s’étendent de juin à août, et les régions les plus prisées sont les îles comme Santorin, Mykonos, ainsi que les villes historiques comme Athènes. L’écotourisme et le tourisme culturel connaissent une popularité croissante, ce qui pourrait influencer la demande pour des hébergements spécialisés. Les touristes passent en moyenne sept à dix jours en Grèce et dépensent environ 800 euros par séjour, bien que ces chiffres aient fluctués récemment en raison de la pandémie. Pour ceux envisageant d’acheter un hôtel, ces statistiques soulignent l’importance de maximiser l’attrait pendant la haute saison et d’adapter l’offre à des niches émergentes. Toutefois, il est crucial de se préparer aux défis tels que les variations économiques et les changements dans le comportement des voyageurs, en capitalisant sur les tendances pour diversifier et accroître la rentabilité.
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