Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Les villes croates où les prix immobiliers vont exploser d’ici 2030
Alors que la Croatie continue de s’affirmer comme une destination touristique prisée, certaines de ses villes séduisantes voient leurs prix immobiliers monter en flèche, attirant à la fois investisseurs et nouveaux résidents.
Cet article se penche sur les villes croates clés où il est prévu que les prix atteignent des sommets d’ici 2030. Avec un mélange de plages pittoresques, de sites historiques et d’opportunités économiques florissantes, ces lieux offrent un aperçu des tendances futures du marché immobilier en Europe du Sud.
Découvrez comment l’essor du tourisme, combiné à des investissements stratégiques, propulse ces villes vers un développement sans précédent, façonnant un avenir prometteur mais potentiellement coûteux.
Villes prometteuses pour l’immobilier en Croatie
Tendances économiques et démographiques récentes en Croatie influençant l’immobilier
- Croissance économique stable : La Croatie a bénéficié d’une croissance régulière, de taux d’inflation bas et d’un passage à l’euro début 2023, renforçant la confiance des investisseurs étrangers et facilitant le financement immobilier.
- Attractivité touristique accrue : Le pays est devenu une des destinations les plus prisées d’Europe, avec un afflux massif de touristes qui stimule fortement la demande en locations saisonnières et biens résidentiels.
- Population urbaine croissante : Zagreb attire de plus en plus de jeunes actifs et familles pour ses opportunités économiques ; Split séduit par son dynamisme portuaire ; Dubrovnik reste un pôle touristique mondial.
Villes prometteuses pour l’investissement immobilier (2025-2030)
| Ville | Atouts majeurs | Investissements récents | Hausse récente des prix immobiliers | Perspectives 2030 |
|---|---|---|---|---|
| Zagreb | Capitale économique, universités, start-up | Infrastructures urbaines (transports), quartiers neufs | +14 % YoY (2023) | Hausse modérée mais continue attendue |
| Split | Port international, croissance du tourisme | Développement portuaire, hôtels haut-de-gamme | Forte hausse depuis 2022 | Potentiel élevé grâce à la demande locative |
| Dubrovnik | Patrimoine UNESCO, tourisme premium | Rénovations patrimoniales massives | Prix parmi les plus élevés du pays | Croissance stable sous tension foncière |
Statistiques récentes sur l’évolution des prix
- L’augmentation annuelle moyenne nationale atteint 13 % au T1 2025, contre 10 % fin 2024.
- Zagreb affiche une progression similaire voire supérieure dans certains quartiers recherchés.
- Sur la côte adriatique (Split/Dubrovnik), le manque d’offre génère une compétition intense entre acheteurs internationaux.
Prévisions crédibles pour la décennie à venir
Les experts tablent sur une poursuite du mouvement haussier modéré jusqu’en 2030 dans les grandes villes et stations balnéaires. Les projections sont soutenues par :
- L’intégration européenne renforcée,
- La stabilité monétaire post-euro,
- Une pression constante sur l’offre due aux restrictions naturelles ou patrimoniales,
- L’expansion continue du secteur touristique.
Politiques gouvernementales locales favorables
Liste des mesures clés :
- Programmes incitatifs pour les rénovations énergétiques dans les centres historiques ;
- Allègements fiscaux ciblés sur certains investissements locatifs touristiques ;
- Accès facilité au crédit hypothécaire après introduction de l’euro ;
- Partenariats public/privé pour développer infrastructures urbaines et côtières.
Ces politiques devraient continuer à soutenir le marché tout en protégeant partiellement contre une bulle spéculative excessive grâce à un encadrement réglementaire accru.
Perspectives sectorielles & témoignages
« La rentabilité locative nette dépasse souvent celle observée dans beaucoup d’autres marchés européens comparables », selon plusieurs agents immobiliers internationaux.
Témoignage local :
« Nous avons vu nos revenus augmenter chaque année depuis que nous louons aux touristes via Airbnb » rapporte un propriétaire splitain.
Des investisseurs allemands citent aussi « la sécurité juridique croate supérieure à celle constatée ailleurs en Méditerranée ».
Comparaison avec autres marchés européens :
| Critère | Croatie | Espagne/Portugal |
|---|---|---|
| Hausse prix annuelle | ~13% | ~7–9% |
| Rentabilité location | Élevée zones touristiques | Modérée |
| Barrières administratives | Faibles post-euro | Variables |
| Prix moyen m² grandes villes | ~2 500–4 000 € | ~4 000–6 000 € |
À retenir : Le marché croate combine encore accessibilité relative du foncier/coût logement avec potentiel haussier supérieur aux autres destinations méditerranéennes.
Les perspectives jusqu’en 2030 restent donc résolument optimistes pour Zagreb, Split ou Dubrovnik — sous réserve que le contexte macro-économique européen demeure favorable.
Bon à savoir :
Les villes croates comme Dubrovnik, Zagreb et Split sont en train de devenir de véritables hotspots immobiliers, attirant des investissements massifs dans le tourisme et les infrastructures. Selon des statistiques récentes, les prix immobiliers à Dubrovnik ont augmenté de 7% l’année dernière, tandis que Zagreb a vu une hausse de 5%. Ces villes bénéficient également de politiques gouvernementales favorables, telles que des réductions d’impôts pour les investissements immobiliers, ce qui stimule davantage le marché. L’augmentation du tourisme et une scène technologique florissante à Zagreb augmentent aussi la demande immobilière. D’ici 2030, les experts prévoient une croissance continue, comparable à d’autres marchés européens en plein essor comme le Portugal ou la Hongrie. Des investisseurs locaux témoignent déjà de rendements attrayants, renforçant l’idée que ces villes croates resteront compétitives.
Investir à long terme : opportunités en Croatie
Les grandes villes croates comme Dubrovnik, Split, Zagreb et Rijeka affichent des perspectives économiques dynamiques et un marché immobilier en pleine croissance grâce à plusieurs facteurs structurels.
| Ville/Région | Prix moyen €/m² (2025) | Croissance annuelle 2024-2025 | Particularités régionales |
| Dubrovnik | >3 500 (région Sud) | ~+7% | Tourisme haut de gamme, patrimoine UNESCO |
| Split-Dalmatie | 3 490 | — | Forte demande liée au tourisme |
| Zagreb | 3 071 | — | Capitale, stabilité institutionnelle |
| Rijeka (Kvarner) | 3 500 | +12% | Plus forte croissance du pays |
Le prix moyen national atteint un niveau historique de 3 655 €/m² (+9,33 % sur un an).
Facteurs clés contribuant à l’augmentation des prix immobiliers d’ici 2030 :
Développement des infrastructures :
- Modernisation portuaire à Rijeka
- Amélioration du réseau autoroutier et ferroviaire entre les grandes villes
- Investissements massifs via les fonds européens (26 Mds € sur la période 2021–2027)
Essor du tourisme :
- Représente près de 20 % du PIB
- Dubrovnik et Split attirent une clientèle internationale premium
- Hausse continue de la fréquentation touristique post-pandémie
Initiatives gouvernementales et contexte économique favorable :
- Entrée dans la zone euro depuis janvier 2023 facilitant les investissements étrangers
- Politiques incitatives pour attirer investisseurs internationaux, même si une hausse prévue des taxes immobilières pourrait freiner certains achats spéculatifs à court terme
Tendances économiques majeures par secteur pour investisseurs long terme :
Liste des secteurs attractifs :
- Immobilier résidentiel & locatif : Demande croissante alimentée par le tourisme urbain/estivale.
- Tourisme & hôtellerie : Développement d’offres haut-de-gamme dans les centres historiques.
- Logistique & transports : Modernisation portuaire autour de Rijeka – hub maritime régional.
- Services financiers : Croissance induite par l’intégration européenne et la digitalisation bancaire.
- Technologies vertes & énergies renouvelables : Soutien public accru pour répondre aux normes européennes.
| Secteur | Part dans le PIB (%) |
| Services publics | 27.1 |
| Manufacturier | 14.5 |
| Commerce | 12.4 |
| Transport/Communication | 11.0 |
| Hôtellerie/Restauration | 6.4 |
| Immobilier | 9.0 |
Projections économiques jusqu’en 2030
- La croissance annuelle devrait rester supérieure à celle de l’UE (+2,9–3,6 % attendus entre 2025–2030).
- Le marché immobilier devrait poursuivre sa hausse sous l’effet combiné d’une demande étrangère soutenue, d’une offre limitée dans les centres historiques côtiers et d’un accès facilité au crédit grâce à l’eurozone.
Les métropoles croates bénéficient ainsi de fondamentaux robustes favorables aux investissements immobiliers ou sectoriels long terme – principalement tirés par le tourisme international haut-de-gamme, le dynamisme infrastructurel financé par l’Europe et la stabilité macro-économique post-eurozone.
Principaux risques/inconnues :
- Potentiel ralentissement si durcissement monétaire européen marqué.
- Évolution défavorable possible en cas de surtourisme ou augmentation trop rapide des coûts fonciers/taxes locales.
Bon à savoir :
Investir à long terme en Croatie, en particulier dans des villes dynamiques comme Dubrovnik, Split, Zagreb et Rijeka, présente des opportunités prometteuses, soutenues par une croissance économique imminente. À l’horizon 2030, l’essor du tourisme, couplé à des améliorations significatives des infrastructures, notamment dans le secteur des transports et de la technologie, devrait favoriser une augmentation notable des prix de l’immobilier. Le gouvernement croate met également en place diverses initiatives pour attirer les investisseurs étrangers, tout en développant des zones économiques spéciales, accentuant ainsi l’attrait de ces villes. Le marché du logement voit des projets de construction ambitieux florissant, destinés à satisfaire une demande croissante, ce qui assure un retour sur investissement prometteur. Les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie et des services technologiques émergent comme de véritables moteurs économiques, rendant ces villes particulièrement attractives pour les investisseurs prêts à s’engager sur le long terme.
Zones de croissance jusqu’en 2030 en Croatie
Régions principales à fort potentiel de croissance d’ici 2030
| Région | Facteurs moteurs | Perspectives démographiques | Perspectives immobilières | Villes clés/émergentes |
|---|---|---|---|---|
| Zagreb | Infrastructures modernes, pôles technologiques, investissements publics et privés, politiques nationales de développement | Croissance démographique modérée, afflux de talents, urbanisation | Hausse soutenue des prix, forte demande résidentielle et tertiaire | Zagreb |
| Adriatique (Split, Dubrovnik, Zadar) | Tourisme international, investissements hôteliers, modernisation des ports et transports, initiatives vertes | Attractivité pour expatriés et population saisonnière croissante | Augmentation rapide des prix, rareté du foncier, forte valorisation locative | Split, Zadar, Dubrovnik, Šibenik |
| Croatie septentrionale (Varaždin, Čakovec) | Développement industriel, proximité avec l’UE, logistique, éducation | Stabilité démographique, migration interne | Hausse progressive, attractivité pour les familles et PME | Varaždin, Čakovec |
| Croatie pannonienne (Osijek, Vukovar) | Fonds européens, agriculture intelligente, relance post-crise, infrastructures de transport | Défi démographique (déclin, vieillissement), mais stabilisation attendue via investissements | Prix bas, potentiel de rattrapage, attractivité pour investisseurs | Osijek, Vukovar |
Facteurs clés de l’expansion régionale
- Investissements européens : 9,6 milliards d’euros pour la cohésion régionale et 4,7 milliards pour l’agriculture jusqu’en 2030, ciblant infrastructures, innovation, efficacité énergétique, et reconstruction.
- Transition verte et numérique : Stratégie nationale visant la convergence avec la moyenne européenne en matière d’économie numérique et de transition écologique, stimulant l’emploi qualifié et l’attractivité des territoires.
- Tourisme : Croissance continue, en particulier sur la côte adriatique, avec une part du PIB entre 10 et 15 %. Le secteur stimule la demande immobilière, l’hôtellerie et les services.
- Initiatives gouvernementales : Développement régional équilibré, programmes de formation, soutien aux start-ups et PME, politiques pour attirer les talents et freiner l’émigration des jeunes.
Tendances du marché immobilier
- Zagreb : Forte hausse des prix, dynamisme du marché résidentiel et de bureaux, développement de nouveaux quartiers et projets mixtes. La demande excède l’offre, notamment pour les biens modernes et écologiques.
- Split et littoral adriatique : Prix records dans les zones touristiques, pénurie de logements de qualité, forte demande locative saisonnière. Les villes secondaires (Zadar, Šibenik) affichent les plus fortes croissances.
- Régions intérieures (Osijek, Slavonie) : Prix encore accessibles, potentiel de valorisation à moyen terme en raison des investissements structurels et de l’amélioration des infrastructures.
- Zones émergentes : Varaždin, Čakovec, Rijeka (portuaire), et certaines communes proches des grands axes bénéficient d’un afflux de capitaux et de nouveaux projets résidentiels ou industriels.
Projections démographiques et économiques à l’horizon 2030
- Croissance économique : Accélération attendue grâce aux fonds européens, à la transition verte et numérique, et à l’attractivité touristique. Le PIB par habitant devrait se rapprocher de la moyenne de l’UE.
- Démographie : Défis persistants de vieillissement et de déclin dans l’est et le centre du pays, mais stabilisation ou légère hausse attendue dans les grandes villes et les régions côtières grâce à la migration interne et internationale.
- Marché du travail : Besoin accru de main-d’œuvre qualifiée, politiques d’intégration des jeunes et des expatriés, développement de la formation continue.
En résumé
Les zones de Zagreb et de la côte adriatique (Split, Zadar, Dubrovnik) concentreront la majeure partie de la croissance économique et démographique d’ici 2030, portées par l’innovation, le tourisme, les infrastructures et l’investissement étranger. Les régions de l’intérieur bénéficient d’un potentiel de rattrapage grâce aux fonds européens et à la modernisation, offrant des opportunités immobilières à moyen terme.
Facteurs à surveiller
- Évolution de la politique migratoire et de l’emploi
- Adaptation du marché immobilier à la demande internationale
- Impact des nouvelles infrastructures de transport (routes, ports, numérique)
- Capacité d’absorption des fonds européens et efficacité des réformes structurelles
Bon à savoir :
En Croatie, plusieurs régions affichent un potentiel de croissance significatif d’ici à 2030, avec Zagreb et Split en tête de liste en raison de leurs infrastructures développées, d’un afflux croissant de touristes et d’investissements étrangers. Zagreb, avec ses projets d’urbanisme ambitieux, et Split, grâce à son attractivité balnéaire augmentée par les initiatives gouvernementales pour stimuler le tourisme, sont prévues pour voir leurs marchés immobiliers s’envoler. En outre, des villes émergentes comme Zadar et Rijeka bénéficient d’améliorations infrastructurelles et d’une présence croissante d’entreprises technologiquement avancées, renforçant ainsi leur attractivité économique. Ces zones devraient également connaître une hausse démographique, entraînant une augmentation des prix de l’immobilier, soutenue par des analyses récentes indiquant un développement économique soutenu. Pour les investisseurs, ces régions offrent des opportunités de rendement intéressantes, soutenues par des projections positives et une atmosphère économique favorable.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
