Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier en Croatie : un dynamisme sans précédent
Le marché immobilier en Croatie connaît actuellement un dynamisme sans précédent, marqué par une série de tendances qui redéfinissent son paysage.
La demande croissante pour les propriétés côtières
Stimulée par l’attrait touristique du pays, cette demande s’accompagne d’une hausse des investissements étrangers, rendant le secteur particulièrement compétitif.
Transition vers des constructions durables
La transition vers des constructions plus durables et écologiques influence les préférences des acheteurs, incitant les promoteurs à adopter des pratiques plus respectueuses de l’environnement.
Numérisation du secteur immobilier
L’intégration de la technologie blockchain pour les transactions transforme la façon dont les biens immobiliers sont achetés et vendus.
Dans ce contexte dynamique, l’analyse des forces motrices sous-jacentes et des perspectives futures s’avère cruciale pour comprendre comment ces évolutions pourraient façonner l’économie croate à plus long terme.
Secteurs immobiliers en pleine expansion en Croatie
Les régions et villes où la demande immobilière connaît une croissance significative sont principalement Dubrovnik, Split et la capitale Zagreb. Ces zones enregistrent une dynamique nettement supérieure à la moyenne nationale, portées par plusieurs facteurs structurants.
Facteurs de croissance :
- Développement touristique : Dubrovnik et Split, en tant que destinations majeures de la côte adriatique, bénéficient d’une hausse continue du tourisme international, stimulant la demande pour les résidences secondaires, les locations saisonnières et les propriétés de luxe.
- Modernisation des infrastructures : Des investissements importants dans les routes, les aéroports (notamment Zadar, Dubrovnik, Zagreb) et les nouveaux ponts (Pelješac, Čiovo) facilitent l’accès et renforcent l’attractivité de ces villes.
- Politiques économiques favorables : L’entrée dans l’Union européenne et l’alignement sur les normes européennes rassurent les investisseurs. L’absence de visa doré est compensée par des possibilités de résidence via l’investissement immobilier ou la création d’entreprise.
- Croissance économique nationale : Le PIB croate devrait croître de 12,6 % sur les cinq prochaines années, avec une stabilité qui encourage l’investissement immobilier.
Statistiques récentes sur l’évolution du marché (2024-2025) :
| Ville/Région | Prix moyen au m² (2025) | Évolution annuelle | Volume des ventes (2022-2024) |
|---|---|---|---|
| Dubrovnik | 4 500 à 7 000 € | +7 à 10 % | Forte hausse, surtout locations |
| Split | 3 500 à 6 000 € | +6 à 9 % | Hausse des ventes de maisons et terrains |
| Zagreb | 2 500 à 4 500 € | +5 à 8 % | Demande soutenue pour petites surfaces |
| Régions intérieures | 1 500 à 3 000 € | +2 à 4 % | Marché stable, croissance limitée |
- Le volume de ventes a dépassé 4 200 propriétés en 2022, un chiffre en augmentation chaque année.
- Les rendements locatifs bruts varient de 1,7 % à 4,4 % selon les villes et les types de biens.
Rôle des investissements étrangers :
- L’intérêt des investisseurs étrangers a nettement augmenté depuis l’adhésion à l’UE.
- Les étrangers privilégient principalement les côtes et grandes villes, dynamisant le marché haut de gamme et les locations touristiques.
- Les politiques d’ouverture et la stabilité économique facilitent les transactions et rassurent les investisseurs non-résidents.
Impact des réglementations gouvernementales :
- L’alignement réglementaire avec l’UE a fluidifié les démarches d’acquisition.
- L’absence de restrictions majeures pour les citoyens européens favorise l’afflux de capitaux.
- Des incitations fiscales pour l’efficacité énergétique et l’immobilier durable émergent progressivement.
Comparaison avec des régions à dynamique limitée :
| Région ou ville | Évolution des prix | Volume des ventes | Facteurs limitants |
|---|---|---|---|
| Slavonie, Lika | +1 à 2 % | Faible, stable | Déclin démographique, peu de tourisme |
| Petites villes rurales | Stagnation | Faible | Manque d’infrastructures, faible attractivité |
Liste des tendances structurantes du marché croate :
- Montée du marché des nomades numériques (visa spécifique, demande pour logements connectés et meublés)
- Transition des locations courtes vers des locations de moyenne durée
- Recherche croissante de logements écologiques et intelligents
- Augmentation du nombre de permis de construire pour répondre à la demande
Les secteurs immobiliers de Dubrovnik, Split et Zagreb bénéficient d’une conjonction de facteurs favorables : dynamisme touristique, infrastructures modernisées, politiques économiques incitatives et afflux d’investisseurs étrangers. En revanche, les zones rurales et certaines régions intérieures n’enregistrent pas la même vitalité, principalement en raison d’une attractivité limitée et d’une démographie en baisse.
Bon à savoir :
À Dubrovnik, Split, et Zagreb, la demande immobilière croît fortement grâce à un essor touristique et au développement des infrastructures, doublé par des politiques économiques attractives. Les prix ont augmenté de plus de 15 % en 2023, un record soutenu par une hausse des ventes de 12 %. Les investissements étrangers, essentiellement européens, jouent un rôle crucial, influencés par des réglementations assouplies qui ont dynamisé le marché. En revanche, des régions comme Slavonie peinent à suivre ce rythme, affichant une croissance bien plus modeste des prix. Cette disparité illustre comment le positionnement géographique et l’attractivité touristique impactent radicalement le marché local.
Analyse des fluctuations de prix sur le marché croate
Au cours des dernières années, le marché immobilier croate a connu une hausse marquée des prix, particulièrement soutenue dans les zones touristiques et les grandes agglomérations.
Tendances générales et évolutions statistiques
- L’indice des prix des logements a atteint un record de 214,18 points au premier trimestre 2025, contre 205,01 points au dernier trimestre 2024. Sur vingt ans, la moyenne annuelle de croissance des prix est de 4,55 %, mais le rythme s’est nettement accéléré depuis 2021.
- Croissance annuelle des prix : +13,10 % au premier trimestre 2025 (contre +10,10 % au T4 2024).
- Prix moyen du mètre carré en ville (2025) : 3 930,98 €, avec des variations de 2 600 € à près de 6 000 € selon les localités.
Comparaison entre les principales villes (2023-2025)
| Ville | Prix moyen m² (2023) | Prix 3 pièces (2023) | Loyer mensuel (2023) |
|---|---|---|---|
| Zagreb | 2 987 € | 350 000 € | 1 100 € |
| Split | 4 061 € | 365 000 € | 1 300 € |
| Rijeka | 2 661 € | 275 000 € | 1 000 € |
| Pula | 3 333 € (2025) | — | — |
Les hausses de prix les plus significatives ont été observées à Split et dans les villes côtières telles que Pula et Dubrovnik, ainsi que dans certains quartiers de Zagreb. Les zones moins touristiques et l’intérieur des terres ont connu des augmentations plus modérées, voire une stabilisation ponctuelle des prix.
Facteurs explicatifs des fluctuations
- Demande touristique : Les régions littorales (Istrie, Dalmatie, Dubrovnik) sont particulièrement attractives pour les investisseurs étrangers et les acquéreurs de résidences secondaires. La demande de locations de courte durée y entretient la pression à la hausse sur les prix.
- Investissements étrangers : Les acheteurs étrangers, notamment allemands, autrichiens, et slovènes, représentent une part croissante des transactions, principalement dans le segment haut de gamme.
- Politiques gouvernementales : La stabilité macroéconomique, l’entrée dans l’UE (2013) puis dans la zone euro (2023), ainsi que l’assouplissement des règles d’achat pour les non-résidents, ont facilité les investissements étrangers.
- Facteurs économiques : La croissance du PIB, la faiblesse des taux d’intérêt jusqu’en 2023, et une offre de nouveaux logements limitée ont contribué à la dynamique haussière.
- Facteurs sociaux : Un taux élevé de propriétaires (91 %) limite la mobilité du marché, tandis que la demande de logements modernes reste supérieure à l’offre, surtout dans les centres urbains.
Comparaison avec d’autres marchés européens
| Pays | Croissance annuelle des prix (2025) | Prix moyen m² en ville (2025) |
|---|---|---|
| Croatie | 13,1 % | 3 930,98 € |
| France | ≈ 2-4 % | ≈ 5 850 € |
| Espagne | ≈ 4-6 % | ≈ 4 200 € |
Les prix en Croatie restent donc plus bas que dans de nombreux pays d’Europe de l’Ouest, mais la croissance récente y est nettement supérieure à la moyenne européenne.
Prévisions et scénarios à court et moyen terme
- Stabilisation attendue dans les grandes villes (Zagreb, Split) en 2025-2026, en raison de la hausse des taux d’intérêt et d’un contexte économique plus incertain.
- Optimisme prudent pour les zones touristiques, où la demande locative saisonnière devrait continuer à soutenir les prix.
- Scénario baissier possible dans certains marchés secondaires ou pour les biens les moins attractifs si la conjoncture européenne se dégrade ou si la demande étrangère se replie.
- Scénario haussier à moyen terme si le tourisme international reprend fortement et si les tensions sur l’offre persistent, notamment sur la côte adriatique.
À retenir
Le marché immobilier croate, tiré par la demande étrangère et touristique, affiche des hausses de prix parmi les plus fortes d’Europe, particulièrement dans les villes côtières et touristiques. Les perspectives 2025-2026 sont à la stabilisation dans les métropoles, mais la pression sur les prix devrait rester forte dans les régions à fort attrait touristique.
Bon à savoir :
Au cours des dernières années, le marché immobilier en Croatie a connu des fluctuations importantes avec une hausse notable des prix dans les zones touristiques, telles que la côte dalmate et les villes de Split et Dubrovnik, influencée par une demande accrue liée au tourisme et aux investissements étrangers, principalement de Russie et d’Allemagne. À l’inverse, les régions éloignées des zones touristiques, comme l’est de la Croatie, ont connu une stagnation des prix. Les fluctuations économiques, notamment la croissance du secteur touristique qui représente environ 20% du PIB, ont fortement contribué à ces variations de prix, tout comme les politiques gouvernementales favorisant les investissements étrangers. Comparées à d’autres marchés européens, les hausses de prix en Croatie restent modérées en comparaison avec l’Espagne ou le Portugal. Les prévisions pour les années à venir indiquent une possible stabilisation des prix, bien que la demande internationale croissante et les projets de développement d’infrastructures puissent entraîner une nouvelle hausse, selon les analyses des experts du secteur immobilier.
Investissements judicieux : quel type de propriété choisir en Croatie ?
Types de propriétés populaires en Croatie et analyse des tendances
| Type de propriété | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Maisons traditionnelles | Charme authentique, attractivité touristique, forte demande saisonnière | Entretien souvent coûteux, normes énergétiques parfois dépassées, moins de confort moderne |
| Appartements modernes en ville | Bonne rentabilité locative annuelle, demande stable, proximité des services | Prix élevés dans les grandes villes, concurrence élevée sur le marché locatif |
| Villas en bord de mer | Fort potentiel de location touristique, valorisation rapide, cadre prestigieux | Prix d’achat très élevés, saisonnalité forte, risques liés à la surchauffe de certains marchés |
| Propriétés rurales | Prix d’achat abordable, potentiel de développement (agritourisme, éco-tourisme) | Demande locative plus faible, revente parfois difficile, éloignement des infrastructures |
Régions les plus attractives pour l’investissement
- Zones côtières et touristiques : Dubrovnik, Split, Istrie, îles dalmates (Hvar, Brač, Korčula)
Forte demande locative saisonnière, prix au m² les plus élevés, valorisation rapide des biens. - Villes en pleine expansion : Zagreb (surtout quartiers centraux et proches des universités), Rijeka
Demande locative annuelle stable, croissance portée par l’économie locale et l’arrivée de nomades numériques. - Régions rurales émergentes : L’arrière-pays d’Istrie, Zagorje, Lika
Prix encore abordables, attrait croissant pour l’éco-tourisme et les résidences secondaires.
Facteurs influençant la rentabilité
- Tourisme : Les propriétés en bord de mer ou dans les centres historiques offrent les meilleurs rendements locatifs (jusqu’à 5% brut annuel pour les appartements ou villas dans les zones touristiques).
- Valeur de revente : Les biens situés dans les régions côtières et les villes majeures bénéficient d’une valorisation continue, portée par la demande internationale et la stabilité économique.
- Demande locative : Forte dans les villes et zones touristiques, plus limitée dans les régions rurales (sauf développement de projets d’agritourisme ou d’accueil de télétravailleurs).
Recommandations pour les investisseurs potentiels
- Définir précisément ses objectifs : location saisonnière, investissement patrimonial, résidence secondaire, etc.
- Privilégier les zones à forte demande locative si l’objectif est la rentabilité à court ou moyen terme (côte Adriatique, centres urbains dynamiques).
- Ne pas négliger les régions rurales pour des projets à plus long terme ou de diversification, surtout avec l’essor de l’éco-tourisme et des séjours authentiques.
- Toujours effectuer une analyse approfondie du marché local : étudier la dynamique touristique, les projets d’infrastructures, la tendance des prix, la réglementation locale et les perspectives de croissance avant toute acquisition.
Avant toute décision, il est essentiel de consulter des experts locaux et de réaliser une due diligence rigoureuse afin de sécuriser son investissement et de maximiser sa rentabilité.
Bon à savoir :
En Croatie, les villas en bord de mer sont très prisées pour leur potentiel touristique élevé, car elles attirent les vacanciers à la recherche de séjours balnéaires, mais elles nécessitent un entretien coûteux et une gestion rigoureuse. Les maisons traditionnelles croates, souvent situées dans des villages pittoresques, séduisent pour leur charme mais sont moins rentables en termes de location saisonnière. À l’inverse, les appartements modernes dans des villes comme Zagreb ou Split bénéficient d’une forte demande locative grâce à l’attractivité croissante de ces zones urbaines, bien que la concurrence puisse ralentir l’appréciation de leur valeur de revente. Les propriétés rurales offrent de faibles coûts d’acquisition mais une rentabilité limitée en raison d’une demande locative faible. Il est essentiel pour les investisseurs de se pencher sur des régions touristiques comme la Dalmatie ou l’Istrie, qui dynamisent le marché immobilier, en analysant soigneusement le contexte local pour s’assurer des choix d’investissement judicieux et rentables.
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