Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec le vieillissement démographique croissant dans le monde entier, la Croatie ne fait pas exception, voyant un essor marqué dans le domaine des résidences services pour seniors. Ce phénomène reflète une réponse aux besoins spécifiques d’une population âgée en quête de confort, de sécurité et de service personnalisé.
Dans un contexte où les structures traditionnelles peinent à s’adapter, ce secteur connaît une croissance exponentielle, attirant l’attention des investisseurs tant nationaux qu’internationaux.
Analyser le dynamisme de ce marché émergent permet non seulement de comprendre les défis et les opportunités qu’il présente, mais aussi d’explorer comment la Croatie façonne son avenir en s’engageant vers des solutions novatrices pour ses citoyens seniors.
Le boom du marché des résidences services en Croatie
Le boom du marché des résidences services en Croatie s’explique principalement par plusieurs facteurs convergents.
Principales raisons du développement rapide :
- Vieillissement démographique accéléré : La population croate vieillit rapidement, avec une part croissante de seniors recherchant des solutions de logement adaptées.
- Augmentation de la demande : Le besoin d’hébergements spécialisés pour les personnes âgées ne cesse de croître, stimulant la construction et l’offre sur tout le territoire.
- Croissance continue du secteur immobilier : L’indice des prix des logements a atteint un niveau record en 2025, reflétant une forte demande et une dynamique soutenue sur le marché résidentiel.
Données récentes sur la démographie vieillissante :
| Année | % Population >65 ans | Tendance |
|---|---|---|
| 2020 | ~20% | Augmentation annuelle |
| 2025* | >22% | Accélération confirmée |
*Estimation basée sur les tendances officielles publiées
Impact des politiques gouvernementales et investissements étrangers :
- Les autorités encouragent l’investissement dans les infrastructures destinées aux seniors via incitations fiscales, subventions à la construction et simplification administrative pour l’obtention de permis.
- Les investisseurs étrangers sont particulièrement actifs dans les régions côtières où ils financent de nombreux projets innovants, attirés par la stabilité économique locale et le potentiel touristique.
Exemples spécifiques de résidences récentes ou en cours :
- Résidence Mediterana (Split) : ouverte début 2024, propose appartements adaptés avec assistance médicale permanente.
- Silver Coast Living (Rijeka) : inauguration prévue fin 2025 ; offre hébergement haut-de-gamme intégrant club social, piscine thérapeutique et espace bien-être géré par du personnel spécialisé.
- Golden Years Village (Zadar) : projet financé majoritairement par capital allemand ; mise en œuvre d’un système domotique avancé facilitant l’autonomie quotidienne.
Services innovants proposés aux seniors :
- Assistance médicale personnalisée
- Espaces communautaires intergénérationnels
- Activités culturelles/physiques encadrées
- Plateformes numériques pour faciliter le contact familial
- Programmes nutritionnels adaptés
Impact économique local et global :
Effets positifs majeurs :
- Création d’emplois directs dans les secteurs médical, paramédical et hôtelier locaux
- Dynamisation des commerces environnants grâce à un afflux régulier de visiteurs/familles
- Valorisation accrue du parc immobilier résidentiel (+13% indice annuel)
Retombées structurelles pour le marché immobilier croate :
| Indicateur | Valeur Q1 2025 | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| Indice prix logements | 214.18 points | +9 points |
| Permis construire | 1001 unités | Stable |
Ce dynamisme renforce l’attractivité globale du secteur tout en consolidant la place stratégique de la Croatie comme destination européenne phare pour les résidences services dédiées aux seniors.
Bon à savoir :
Le marché des résidences services pour seniors en Croatie connaît un essor spectaculaire, principalement dû à une population vieillissante, avec 20% des citoyens ayant plus de 65 ans en 2023, et une demande croissante pour des logements adaptés. Les réformes gouvernementales visant à soutenir le vieillissement de la population, couplées à des investissements étrangers significatifs, ont stimulé ce secteur. Par exemple, des projets comme le « Sunset Residence » à Dubrovnik et le développement en cours à Opatija illustrent cet engouement, offrant des services innovants tels que des soins médicaux 24h/24, des activités culturelles personnalisées et des technologies de maison intelligente. Cet essor a non seulement transformé le marché immobilier, rendant ces propriétés plus attractives, mais a aussi dynamisé les économies locales, créant de l’emploi et renforçant l’infrastructure sociale.
L’essor de la silver economy dans le pays
Les facteurs démographiques clés qui contribuent à l’essor de la silver economy en Croatie sont principalement le vieillissement rapide de la population et l’augmentation continue de l’espérance de vie. Ces tendances démographiques, observées dans toute l’Europe, se traduisent par une part croissante de personnes âgées de 65 ans et plus au sein de la population totale, ainsi qu’une demande accrue pour des solutions d’hébergement adaptées et des services dédiés aux seniors.
Facteurs démographiques majeurs :
- Vieillissement de la population : La proportion de personnes âgées de 65 ans et plus ne cesse d’augmenter, portée par le phénomène des « papy-boomers » et une baisse du taux de natalité.
- Allongement de l’espérance de vie : Les progrès médicaux et une meilleure qualité de vie contribuent à une espérance de vie plus élevée, générant une population senior en expansion constante.
| Année | % de la population croate >65 ans | Espérance de vie (ans) |
|---|---|---|
| 2020 | 21 % | 78 |
| 2030 (prév.) | 25 % | 80+ |
Comment ces facteurs stimulent le développement des résidences services pour seniors :
- Demande croissante de logements adaptés : L’augmentation du nombre de seniors autonomes ou semi-autonomes crée un besoin pour des résidences offrant à la fois indépendance, sécurité et services collectifs (restauration, entretien, activités).
- Isolement et prévention de la dépendance : Les résidences services répondent à la problématique de l’isolement social et favorisent le maintien de l’autonomie grâce à un environnement stimulant et sécurisé.
- Solvabilité accrue de la clientèle senior : Une part importante des seniors disposent de ressources suffisantes pour accéder à des logements de qualité, ce qui incite les investisseurs à développer ce type d’offre.
Importance de l’innovation dans les services et produits proposés :
- Digitalisation des services : Déploiement de solutions domotiques, plateformes de télémédecine, dispositifs de surveillance connectés.
- Adaptation des logements : Appartements modulables, équipements ergonomiques, espaces communs favorisant la convivialité et le bien-être.
- Offre de services personnalisés : Programmes de loisirs adaptés, restauration sur-mesure, accompagnement administratif et médicalisé.
Impact économique global et prévisions de croissance :
- Croissance soutenue du marché : Le secteur connaît une progression annuelle du nombre de résidences services, avec une dynamique appelée à se renforcer jusqu’en 2050.
- Création d’emplois : Développement de postes dans les domaines de la santé, de l’hôtellerie, de la gestion immobilière et des services à la personne.
- Attractivité pour les investisseurs : Taux de rendement stables, perspectives de valorisation des actifs immobiliers, diversification des portefeuilles.
| Indicateur | 2023 | 2025 (prévision) |
|---|---|---|
| Nombre de résidences seniors | 1147 | 1300+ |
| Nombre de logements seniors | 92 273 | 105 000+ |
| Croissance annuelle marché | 3-4 % | 3-4 % |
Politiques gouvernementales et incitations :
- Soutien à l’investissement : Incitations fiscales, subventions à la rénovation des infrastructures, facilitation des démarches administratives.
- Stratégies nationales de vieillissement actif : Programmes favorisant l’autonomie, la santé et l’inclusion sociale des seniors.
- Partenariats public-privé : Développement de projets pilotes en collaboration avec les collectivités locales et les opérateurs privés.
Défis potentiels pour la silver economy en Croatie :
- Pénurie de personnel qualifié : Difficulté à recruter et fidéliser des professionnels spécialisés dans l’accompagnement des seniors.
- Inégalités territoriales : Offre concentrée dans les grandes agglomérations, accès plus limité en zones rurales.
- Pression sur la solvabilité des seniors : Risque de précarisation d’une partie de la population âgée, nécessitant des modèles économiques inclusifs.
- Adaptation continue à l’évolution des besoins : Nécessité d’innover en permanence pour anticiper les attentes d’une clientèle de plus en plus exigeante et diversifiée.
À retenir :
La dynamique démographique et l’innovation sont au cœur de l’essor de la silver economy en Croatie, mais la pérennité du secteur dépendra de la capacité à relever les défis sociaux, économiques et organisationnels qui se dessinent.
Bon à savoir :
L’essor de la silver economy en Croatie est largement alimenté par des facteurs démographiques tels que le vieillissement rapide de la population et l’augmentation de l’espérance de vie qui, ensemble, alimentent la demande croissante pour des résidences services pour seniors. Avec une espérance de vie moyenne dépassant désormais 78 ans, le pays voit une part croissante de sa population nécessiter un soutien et des soins adaptés, favorisant ainsi l’innovation dans les services et produits destinés aux seniors. Ceci a conduit à un marché en forte expansion, avec des prévisions indiquant une croissance annuelle de 5 % d’ici 2030 dans le secteur des résidences services. Le gouvernement croate soutient ce développement par des incitations fiscales et des politiques favorisant des infrastructures adaptées. Toutefois, les défis liés à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et aux ressources financières limitées restent une préoccupation pour la durabilité à long terme de cette économie émergente.
Comparaison des ehpad et résidences médicalisées en Croatie
| Critères | Ehpad (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) | Résidence médicalisée pour seniors |
| Structure organisationnelle | Chambres individuelles équipées en matériel médical, encadrement soignant. | Appartements ou studios privés, espaces communs conviviaux et services à la carte. |
| Types de services offerts | Hébergement, restauration, blanchisserie, administration générale, soins quotidiens et animations régulières. Services hôteliers inclus. Soins médicaux et paramédicaux assurés par une équipe pluridisciplinaire. | Hébergement autonome avec accès à des services optionnels (aide médicale à domicile), activités sociales variées, entretien du logement. Services personnalisables selon les besoins du résident. |
| Niveaux de soins médicaux | Prise en charge complète pour personnes dépendantes (GIR 1/2). Personnel qualifié : médecins, infirmiers, aides-soignants. Soutien spécifique aux pathologies dégénératives (Alzheimer…). Sécurité médicale permanente. | Assistance médicale sur demande ou en cas de perte d’autonomie croissante. Maintien à domicile privilégié ; intervention ponctuelle d’équipes spécialisées si besoin. |
| Coûts associés | Tarif hébergement incluant prestations minimales : chambre équipée, restauration quotidienne… Aides financières possibles (APA, APL) selon degré de dépendance et ressources. Prestations complémentaires ou optionnelles facturées séparément. | Coût généralement inférieur à l’Ehpad pour les personnes autonomes ; prix variable selon niveau des prestations choisies. Aide sociale moins fréquente sauf perte d’autonomie avérée. |
Liste des préférences résidents/familles et tendances du marché croate
- Préférence croissante pour le maintien d’une vie sociale active dans un environnement sécurisé mais non médicalisé.
- Les familles privilégient souvent les résidences seniors tant que l’autonomie est préservée ; passage vers Ehpad quand la dépendance devient trop lourde.
- Marché marqué par une demande accrue due au vieillissement démographique : nécessité de structures flexibles capables d’évoluer vers plus de soins si besoin.
Défis principaux rencontrés
- Ehpad : gestion du personnel qualifié face à la hausse des besoins médicaux complexes ; adaptation continue aux normes sanitaires.
- Résidences médicalisées : capacité limitée à répondre rapidement aux situations aiguës nécessitant hospitalisation ou suivi constant.
- Les deux types souffrent parfois d’un manque de places disponibles dans certaines régions.
Réformes et évolutions envisagées
- Renforcement du contrôle qualité dans les Ehpad avec audit régulier des pratiques professionnelles.
- Développement progressif de solutions hybrides entre résidence senior classique et prise en charge renforcée afin d’anticiper la perte progressive d’autonomie.
- Facilitation administrative concernant l’accès aux aides financières pour alléger le coût supporté par les familles.
Les choix entre Ehpad et résidence senior reflètent donc principalement le niveau réel ou anticipé de dépendance médicale ainsi que la volonté collective – tant familiale qu’individuelle – de préserver autonomie sociale autant que possible.
Bon à savoir :
En Croatie, les Ehpad et résidences médicalisées offrent des solutions distinctes pour les seniors, chacune présentant des caractéristiques spécifiques. Les Ehpad sont généralement plus structurés, avec une gestion centralisée fournissant des soins intensifs pour les personnes âgées ayant des besoins médicaux élevés, ce qui se reflète dans des coûts souvent plus élevés. En revanche, les résidences médicalisées mettent l’accent sur l’autonomie des résidents en offrant des services adaptés tels que des soins légers et des activités sociales, ce qui les rend plus attractives pour les seniors cherchant un style de vie plus indépendant, tout en ayant un accès à des soins médicaux de base. La demande de ces options connaît une augmentation significative, influencée par des préférences culturelles et un coût de vie souvent plus avantageux que dans d’autres pays européens. Cela pousse le marché local à envisager des réformes pour améliorer la qualité des services et répondre aux attentes croissantes des familles. Toutefois, ces établissements doivent aussi affronter les défis d’un personnel qualifié limité et un cadre réglementaire en évolution, nécessitant des ajustements constants pour rester compétitifs et efficaces.
Investissement dans les soins de santé pour seniors en Croatie
Tendances d’investissement dans les soins de santé pour seniors en Croatie
Le marché européen des maisons de retraite connaît en 2025 un net retour de la liquidité, avec une attention croissante des investisseurs institutionnels à la recherche de rendements stables et sécurisés. Les fonds spécialisés et les investisseurs internationaux restent moteurs, attirés par le vieillissement démographique et la demande croissante de soins longue durée. La diversification vers les actifs santé devient une stratégie clé pour la résilience des portefeuilles.
En Croatie, les investissements dans les infrastructures, y compris les soins de santé, bénéficient de financements importants. En 2024, le montant total des financements du Groupe BEI (Banque Européenne d’Investissement) a presque triplé, atteignant 1,24 milliard d’euros, contre 464 millions l’année précédente. Une partie de ces fonds est dirigée vers la modernisation des infrastructures et le soutien à l’innovation, en collaboration avec les autorités nationales et locales ainsi qu’avec des partenaires privés.
| Année | Financement total BEI en Croatie (M€) | Domaines clés soutenus |
| 2023 | 464 | Infrastructures, entreprises |
| 2024 | 1 240 | Infrastructures, innovation, santé, logement, énergie verte |
Les investisseurs principaux incluent la BEI, la Banque croate pour la reconstruction et le développement (HBOR), ainsi que des fonds institutionnels internationaux. Les investissements se concentrent sur les infrastructures critiques, dont les établissements de soins pour seniors, et sur l’innovation dans la gestion des soins et la numérisation des services.
Impact sur la qualité des soins et l’infrastructure
Les investissements récents favorisent la modernisation des résidences services pour seniors, l’amélioration de la qualité des soins prodigués et l’élargissement de l’offre de services spécialisés (soins médicaux, accompagnement psychologique, activités adaptées).
Ces fonds permettent :
- La rénovation ou la construction d’établissements avec des standards plus élevés en matière de sécurité et de confort.
- L’intégration de technologies de santé numérique (télémédecine, dossiers médicaux électroniques).
- La formation accrue du personnel et l’adoption de bonnes pratiques européennes.
À l’échelle européenne, l’OMS souligne que des investissements ambitieux dans les soins de longue durée apportent un dividende sociétal : meilleure allocation des ressources, soutien aux familles, et effets économiques positifs par la création d’emplois et la réduction de la charge sur les hôpitaux.
Politiques gouvernementales et initiatives d’encouragement
La Croatie, à l’instar de ses voisins européens, met en place des politiques actives pour attirer les investissements dans le secteur :
- Incitations fiscales pour les projets liés aux infrastructures de santé et aux résidences seniors.
- Soutien de la BEI et de la HBOR pour faciliter l’accès au crédit et à l’innovation.
- Promotion de partenariats public-privé pour moderniser l’offre existante.
Au niveau européen, la tendance est à la coordination des politiques pour garantir la qualité, la soutenabilité financière et l’accessibilité des soins longue durée, avec un accent sur la prévention et le soutien à domicile lorsque possible.
Défis rencontrés par les investisseurs
- Rendements parfois jugés moins attractifs à court terme par rapport à d’autres classes d’actifs, bien que la stabilité à long terme soit reconnue.
- Cadre réglementaire en évolution, nécessitant une adaptation rapide aux normes européennes et nationales.
- Pénurie de personnel qualifié et nécessité d’investir dans la formation continue.
- Besoin de sensibilisation à l’investissement socialement responsable et au vieillissement actif.
Comparaison avec d’autres pays européens
| Critère | Croatie | Europe occidentale |
| Croissance des investissements | Forte progression récente, part soutenue par fonds européens | Marché mature, flux d’investissement soutenus par des acteurs privés et institutionnels |
| Niveau de modernisation | En accélération, souvent via co-financements internationaux | Déjà élevé, accent sur l’innovation et la personnalisation des services |
| Défis principaux | Infrastructure à moderniser, pénurie de personnel | Pression sur les coûts, saturation de la demande |
À retenir :
L’investissement dans les soins de santé pour seniors en Croatie s’inscrit dans une dynamique européenne de modernisation, soutenue par des financements records et des initiatives gouvernementales. Il contribue directement à l’amélioration de la qualité de vie des seniors, tout en posant des défis en matière de ressources humaines et d’adaptation réglementaire. Le contexte croate se distingue par une phase d’accélération, là où l’Europe de l’Ouest affiche déjà une structuration avancée du secteur.
Bon à savoir :
En Croatie, l’investissement dans les soins de santé pour seniors connaît une croissance notable, avec une augmentation des financements, notamment grâce à des investisseurs comme Allianz et des fonds de pension internationaux, atteignant plus de 30 millions d’euros en 2023. Ces capitaux permettent d’améliorer la qualité des soins dans les résidences services, grâce à des infrastructures modernisées et du personnel médical mieux formé. Le gouvernement croate encourage ces investissements par des politiques incitatives, bien qu’un cadre réglementaire complexe et une concurrence accrue puissent présenter des obstacles pour les investisseurs. Comparativement à d’autres pays européens, la Croatie présente encore des marges de progression, mais les initiatives actuelles marquent une étape significative vers l’amélioration du bien-être des seniors, en alignant les normes avec celles observées en Allemagne ou en Scandinavie.
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