Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Croatie, avec son riche patrimoine culturel et ses paysages à couper le souffle, est en pleine transformation grâce à des projets de développement urbain ambitieux et novateurs. Ces initiatives, qui visent à moderniser les infrastructures tout en préservant l’authenticité des paysages urbains, promettent de redessiner le visage des villes croates.
De Zagreb, la capitale animée, aux charmantes côtes de la Dalmatie, chaque projet apporte une nouvelle couche de dynamisme et d’innovation. Ces développements, qui incluent des améliorations dans des secteurs clés tels que le logement durable, les transports intelligents et les espaces publics verts, démontrent une vision tournée vers l’avenir où l’urbanisation et la préservation écologique avancent main dans la main.
Alors que la Croatie se prépare à accueillir une génération de résidents et de touristes désireux d’explorer des environnements urbains revitalisés, ces transformations la placent au cœur de l’évolution urbaine en Europe.
Transformation urbaine en Croatie : un paysage immobilier en mutation
Le marché immobilier croate est marqué par une croissance soutenue et des transformations majeures, portées par l’essor des investissements étrangers, la montée en puissance de projets d’infrastructure, et une forte demande dans les principales villes.
Principales tendances actuelles
- Hausse continue des prix immobiliers résidentiels, atteignant un record de 214 points au premier trimestre 2025.
- Accroissement de la demande pour les biens situés en bord de mer et dans les grandes villes comme Zagreb, Split et Dubrovnik.
- Afflux d’acheteurs étrangers (principalement européens) attirés par les prix compétitifs et la beauté naturelle du pays.
- Intérêt croissant pour l’immobilier éco-responsable et adoption progressive des technologies numériques dans le secteur.
Forces motrices du changement
- Investissements étrangers : facilitées depuis l’intégration à l’Union européenne, avec simplification des lois sur la propriété pour non-résidents.
- Initiatives gouvernementales : mesures incitatives pour attirer les capitaux internationaux ; soutien aux projets d’infrastructure visant à dynamiser le tourisme et améliorer la connectivité urbaine.
- Tourisme florissant, notamment sur le littoral adriatique qui stimule l’offre locative saisonnière.
| Ville | Transformations récentes | Projets urbains notables | Développement durable |
|---|---|---|---|
| Zagreb | Renouvellement quartiers périphériques; revitalisation espaces publics. | Construction du « Zagreb City Logistics Hub », extension tramways. | Bâtiments basse consommation; nouveaux espaces verts intégrés. |
| Split | Modernisation portuaire; densification urbaine autour du centre historique. | Projet « Split Waterfront » (aménagements piétons & cyclables). | Réhabilitation énergétique logements anciens; infrastructures solaires. |
| Dubrovnik | Gestion flux touristiques via plateformes numériques intelligentes; préservation patrimoine historique. | Rénovation quartier Gruž (port & zone commerciale). | Limitation constructions nouvelles en zone protégée; gestion durable déchets urbains. |
Exemples récents ou en cours illustrant cette mutation
- Construction du centre commercial Arena à Zagreb avec certifications environnementales avancées
- Extension tramways électriques desservant banlieues émergentes
- Modernisation portuaire de Split pour intermodalité ferrée-maritime
- Rénovation éco-responsable du quartier Gruž à Dubrovnik
Effets potentiels sur économie locale & qualité de vie
- Augmentation valeur foncière donc hausse recettes fiscales locales
- Création d’emplois directs dans construction/infrastructures puis indirects via tourisme renforcé
- Amélioration mobilité urbaine grâce aux transports publics modernisés
Impacts qualitatifs :
- Meilleure accessibilité aux services urbains
- Optimisation gestion énergétique bâtiments résidentiels
Défis futurs identifiés
- Risque spéculatif lié à afflux massif investisseurs étrangers pouvant exclure populations locales du marché résidentiel abordable
- Pression écologique accrue due au développement touristique intensif
- Nécessité accélérer rénovation parc immobilier ancien face exigences environnementales européennes
Bon à savoir :
La transformation urbaine en Croatie progresse avec des projets tels que le réaménagement de la rivière Sava à Zagreb, le développement du port de Split et la stratégie de préservation de Dubrovnik qui restructurent le paysage immobilier. Des investissements étrangers et des initiatives gouvernementales renforcent une dynamique de croissance, mettant l’accent sur un développement durable avec des bâtiments à efficacité énergétique et des transports publics écologiques. Ces efforts visent non seulement à moderniser les infrastructures mais également à améliorer la qualité de vie, soutenant ainsi l’économie locale par la création d’emplois et l’augmentation de la demande touristique. Malgré ces avancées, le secteur immobilier doit surmonter des défis comme la régulation stricte de la construction dans les zones protégées et la rétention des jeunes talents locaux. Des projets tels que le développement de zones commerciales modernes et d’habitats urbains autosuffisants illustrent bien ces mutations tout en escomptant un équilibre entre modernisation et conservation.
Le paysage immobilier croate est ainsi caractérisé par une dynamique innovante mais doit relever le défi d’un équilibre entre attractivité internationale, inclusion sociale locale et transition écologique durable.
Les projets phares qui redéfiniront la Croatie de demain
Projets urbains majeurs en Croatie à fort impact sur le développement futur
| Projet / Initiative | Description | Localisation | Impact attendu |
|---|---|---|---|
| Corridors de transport paneuropéens (TEN-T) | Intégration de la Croatie à 4 grands corridors européens, avec création de 450 km de voies ferrées, 430 km de routes, 8 nouveaux ports et 5 nouveaux nœuds urbains. | National (Rijeka, Split, Ploče, Slavonie…) | Connectivité accrue au sein de l’UE ; développement logistique et économique ; modernisation des réseaux. |
| Doublement ligne ferroviaire Ivanić Grad-Kutina | Modernisation d’un axe ferroviaire clé pour le fret et les voyageurs (42 km). | Slavonie centrale | Mobilité accrue ; désenclavement régional. |
| Reconstruction du port d’Osijek | Réaménagement du quai sud pour améliorer la capacité logistique fluviale. | Osijek | Développement du transport fluvial durable. |
| Transformation numérique & transition verte | Programme DIGIT financé par la Banque mondiale : soutien aux technologies vertes et innovantes dans les infrastructures urbaines. | National | Accélération numérique & écologique des villes croates. |
Initiatives en infrastructures durables et innovantes
- Transport public décarboné à Zagreb
- Partenariat Ville/BEI/ZET pour verdir les flottes municipales : électrification des bus et tramways.
- Développement de quartiers résidentiels écologiques
- Construction d’éco-quartiers intégrant efficacité énergétique, mobilités douces et espaces verts dans plusieurs agglomérations majeures.
- Parcs technologiques
- Création ou extension d’espaces dédiés à l’innovation numérique (notamment autour de Zagreb) afin d’attirer startups tech & entreprises internationales.
Points clés soulignant l’importance stratégique
- Les investissements massifs dans les autoroutes éliminent des goulets d’étranglement historiques tout en réduisant les temps de trajet entre régions stratégiques.
- L’intégration totale au réseau européen TEN-T positionne la Croatie comme un hub logistique entre l’Europe centrale/balkanique/méditerranéenne.
- Le développement simultané du rail passagers/fret vise une mobilité plus respectueuse du climat ainsi qu’une compétitivité accrue sur le plan européen.
- Les projets numériques & verts renforcent l’attractivité urbaine tout en favorisant une croissance équilibrée compatible avec le Pacte vert européen.
Villes ou régions particulièrement concernées
- Zagreb : Modernisation transports publics ; pôles technologiques ; éco-quartiers pilotes.
- Split/Rijeka/Ploče/Osijek : Ports réaménagés selon normes européennes pour stimuler échanges maritimes/fluviaux durables.
- Slavonie/Corridor RH1-RH2 : Rattrapage infrastructurel via nouvelles lignes ferroviaires.
⚡️ Ces initiatives sont essentielles pour redéfinir l’identité urbaine croate : elles placent le pays au cœur des flux européens tout en soutenant un modèle urbain innovant respectueux tant des exigences économiques que climatiques.
Liste synthétique des retombées attendues :
- Amélioration spectaculaire connectivité interne/externe
- Renforcement attractivité touristique/technologique
- Réduction empreinte carbone secteur transports
- Émergence nouveaux quartiers durables exemplaires
Bon à savoir :
En Croatie, plusieurs projets majeurs redéfinissent l’avenir urbain du pays, notamment le réaménagement complet de la zone métropolitaine de Split avec un accent sur des éco-quartiers intégrant des infrastructures vertes modernes et la création d’un vaste réseau de pistes cyclables. À Zagreb, le développement du quartier d’affaires de Novi Zagreb promet d’encourager l’implantation de startups technologiques grâce à l’ouverture de parcs technologiques d’avant-garde. En outre, l’amélioration du réseau de transport reliant Rijeka au reste de l’Europe, avec des projets ferroviaires innovants, renforce la connectivité régional. Ces initiatives ne visent pas seulement à moderniser l’infrastructure mais incarnent un engagement vers une croissance économique respectueuse de l’environnement, reflétant ainsi les aspirations européennes de la Croatie.
Pour toute demande spécifique sur un projet ou une ville précise, précisez votre requête !
Répercussions sur le marché : une nouvelle ère pour l’immobilier croate
Les projets de développement urbain en Croatie exercent une influence majeure sur le marché immobilier, redéfinissant l’offre et la demande tout en attirant un intérêt croissant des investisseurs.
Tendances actuelles du marché immobilier croate :
- Forte croissance du marché, notamment dans les grandes villes comme Zagreb, Split et Osijek.
- Intérêt accru pour les biens de luxe et orientation vers un développement plus durable.
- Introduction d’une nouvelle taxe sur les biens immobiliers dès 2025 pour tous propriétaires (nationaux et étrangers), visant à encourager le développement durable et réduire les inégalités fiscales.
Évolution attendue avec les nouveaux développements urbains :
- L’État prévoit la construction d’environ 9 000 appartements à vendre ou à louer d’ici 2030, principalement dans les grands centres urbains.
- Mise en place de programmes de location abordable pour activer l’offre existante (public/privé) et rendre le logement plus accessible aux citoyens.
Intérêt des investisseurs internationaux et nationaux :
Les investissements records du Groupe BEI (Banque Européenne d’Investissement) témoignent d’un fort engagement envers la croissance durable.
- Prêt BEI de 400 millions € pour moderniser infrastructures ferroviaires.
- Financement de 207 millions € à Zagreb dédié aux énergies renouvelables, au logement abordable, aux transports publics.
- Soutien financier accru pour stimuler l’innovation urbaine verte.
Les réformes fiscales récentes rendent le secteur attractif tant pour les investisseurs locaux qu’étrangers grâce à une meilleure transparence fiscale.
| Projet emblématique | Localisation | Impact principal |
|---|---|---|
| Construction logements neufs | Grandes villes | Augmentation offre locative & accession |
| Modernisation ferroviaire | National | Connectivité urbaine accrue |
| Programme logements abordables | Zagreb & régions | Accès facilité au logement ; régulation prix |
| Projets énergie renouvelable | Zagreb | Quartiers verts ; valorisation immobilière |
Répercussions potentielles sur les prix et la demande :
- Hausse globale de la demande dans zones bénéficiant des nouveaux projets (grands centres urbains).
- Stabilisation voire baisse relative des prix grâce au programme national de logements abordables.
- Valorisation significative des quartiers modernisés ou reliés par nouvelles infrastructures vertes/transports publics.
Implications économiques locales
Les résidents locaux pourraient bénéficier :
- D’un accès élargi au logement via programmes étatiques,
- D’une amélioration générale du cadre urbain,
Les entreprises verront :
- Une hausse potentielle de leur clientèle,
- Un environnement propice à l’innovation grâce aux financements verts,
L’attractivité renforcée engendre également une compétition accrue entre acheteurs/investisseurs internationaux, ce qui peut dynamiser encore davantage le secteur immobilier croate.
Bon à savoir :
Les projets de développement urbain en Croatie, tels que le réaménagement du port de Rijeka et le projet de la ceinture verte de Zagreb, transforment le marché immobilier en attirant un intérêt croissant des investisseurs tant européens qu’internationaux. Alors que ces développements modernisent les infrastructures et augmentent l’attractivité des villes, ils devraient entraîner une augmentation des prix de l’immobilier, particulièrement dans les quartiers en rénovation. La demande pour des logements modernes et écologiques s’intensifie, alimentée par une population active urbaine et des expatriés cherchant à s’installer. Ces projets renforcent également les perspectives économiques des zones locales, offrant de nouvelles opportunités aux entreprises tout en nécessitant une gestion attentive pour éviter une gentrification excessive qui pourrait impacter les résidents à faibles revenus.
Investir en Croatie : des opportunités à ne pas manquer
Les projets de développement urbain imminents en Croatie sont portés par une dynamique de modernisation et de durabilité, soutenue par d’importants financements européens et nationaux. Plusieurs villes bénéficient de plans ambitieux :
- Zagreb, Split, Rijeka, Osijek et Varaždin voient le lancement de projets majeurs dans les domaines de l’énergie durable, des transports publics, des infrastructures sociales et du logement abordable.
- Le secteur ferroviaire est en plein renouvellement, avec un accord de 900 millions d’euros pour moderniser et étendre les infrastructures sur tout le territoire.
- À Rijeka, la création d’un nouveau terminal à conteneurs et d’un centre logistique moderne participe à la transformation de la chaîne logistique régionale et européenne.
- L’accent est également mis sur l’innovation, notamment via des pôles technologiques comme le Technology Park Split, et des initiatives de mobilité électrique.
Secteurs clés offrant des opportunités d’investissement
| Secteur | Opportunités principales |
|---|---|
| Immobilier | Forte demande pour le résidentiel, le logement abordable, et les biens de luxe ; nouvelle taxe immobilière en 2025 |
| Tourisme | Investissements dans l’hôtellerie, les infrastructures touristiques, la location à court terme |
| Énergies renouvelables | Projets solaires, éoliens, financement de la production verte (ex : projet Kiepach/Go Green) |
| Logistique | Développement de hubs logistiques modernes, notamment à Rijeka |
| Innovation/Tech | Accélérateurs, pôles d’innovation, mobilité électrique, économie numérique |
Incitations gouvernementales et partenariats public-privé
- La réforme fiscale de 2025 vise à encourager le développement durable et la transparence, avec des mesures incitatives pour l’investissement dans les secteurs stratégiques, y compris pour les investisseurs étrangers.
- Les propriétaires étrangers bénéficient d’un accès équivalent aux opportunités immobilières, mais sont soumis à la nouvelle taxe sur les biens immobiliers.
- Le gouvernement croate, avec le soutien de la Banque européenne d’investissement (BEI), multiplie les partenariats public-privé pour financer les infrastructures (transports, énergie, logement).
- Des lignes de crédit vertes et des subventions sont proposées pour les projets liés à l’innovation, à l’efficacité énergétique et aux énergies renouvelables.
Avantages concurrentiels de la Croatie
- Localisation stratégique : porte d’entrée de l’Europe du Sud-Est, connectivité maritime et terrestre renforcée.
- Croissance économique soutenue par les investissements européens et la stabilité macroéconomique.
- Main-d’œuvre qualifiée et coûts compétitifs.
- Intégration européenne : accès au marché unique, stabilité réglementaire.
- Transitions verte et numérique soutenues par les institutions européennes.
Prévisions économiques et tendances du marché
- La modernisation des infrastructures devrait accélérer la croissance du PIB et renforcer l’attractivité du pays.
- Les investissements records en 2024-2025, notamment dans les transports et l’énergie, laissent prévoir une augmentation de la valeur immobilière et une intensification des flux touristiques.
- Les secteurs de l’immobilier, du tourisme et des énergies renouvelables affichent une rentabilité croissante, portés par la demande intérieure et internationale.
À retenir
La Croatie s’impose comme une destination privilégiée pour les investisseurs cherchant à profiter de la modernisation urbaine, du dynamisme touristique, et de la transition énergétique, soutenue par un environnement fiscal réformé et des partenariats innovants.
Bon à savoir :
Les projets de développement urbain en Croatie offrent des opportunités d’investissement significatives, en particulier avec l’émergence de nouvelles infrastructures de transport, de rénovations urbaines stratégiques et d’initiatives durables. Le secteur de l’immobilier bénéficie d’un regain d’intérêt grâce à des réformes modernes, tandis que le tourisme continue d’attirer des investissements avec des prévisions de croissance soutenue. L’accent sur les énergies renouvelables attire également des investisseurs soucieux de durabilité. D’importantes incitations gouvernementales, comme des exonérations fiscales et des subventions, visent à faciliter les investissements étrangers. Les partenariats public-privé en expansion présentent un cadre idéal pour pénétrer ce marché en développement. Enfin, la Croatie jouit d’avantages concurrentiels majeurs en Europe du Sud-Est, renforcés par une économie en croissance et un accès facilité aux marchés de l’UE, faisant de ces projets urbains une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs avertis.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à l’international et avez besoin d’un guide expérimenté ? Profitez de mon expertise approfondie dans ce secteur dynamique pour obtenir des conseils personnalisés et des opportunités sur mesure. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos ambitions et explorer ensemble les meilleures options pour maximiser votre investissement. Ensemble, ouvrons les portes d’un avenir prospère dans le marché immobilier mondial.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
