Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier en Croatie : guide pour les étrangers
Acheter un bien immobilier à l’étranger peut être un rêve fascinant pour beaucoup, et la Croatie, avec ses paysages pittoresques et son riche patrimoine culturel, offre de nombreuses opportunités attrayantes pour les étrangers envisageant d’investir dans l’immobilier.
Cependant, naviguer dans le processus d’achat en Croatie peut sembler complexe en raison des spécificités légales et administratives propres au pays.
Que vous soyez attiré par les plages de la côte dalmate, les villes historiques ou la tranquillité des îles, comprendre les étapes clés pour acquérir une propriété est essentiel pour évoluer dans ce marché en toute sérénité.
Grâce à ce guide, nous démystifierons les procédures pour permettre aux investisseurs potentiels de saisir ces opportunités uniques avec confiance.
Bon à savoir :
Les ressortissants de l’UE bénéficient de conditions avantageuses pour l’achat immobilier en Croatie, similaire aux citoyens croates.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’achat immobilier en Croatie ? Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé.
Comprendre les régulations et obligations immobilières en Croatie
Régulations et obligations spécifiques pour les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier en Croatie
Acheter un bien immobilier en Croatie en tant qu’étranger est possible, mais soumis à des règles strictes, qui diffèrent selon la nationalité de l’acheteur et la nature du bien.
Principales lois et règlements
- Les citoyens de l’UE/EEE peuvent acheter des biens immobiliers en Croatie dans les mêmes conditions que les citoyens croates, sans restriction sur le type de bien (hors terres agricoles et forêts).
- Les citoyens hors UE/EEE doivent :
- Obtenir l’approbation préalable du ministère de la Justice croate.
- Prouver qu’il existe un accord de réciprocité entre la Croatie et leur pays d’origine.
- Il existe un moratoire sur l’acquisition de terres agricoles par les étrangers, qui a été prolongé jusqu’à l’été 2023. Sa levée reste soumise à l’évolution de la législation.
Biens immobiliers concernés et restrictions
| Type de bien | Citoyens UE/EEE | Citoyens hors UE/EEE |
|---|---|---|
| Appartements, maisons | Oui | Oui, sous conditions |
| Terrains constructibles | Oui | Oui, sous conditions |
| Terres agricoles/forêts | Non | Non |
Étapes administratives pour l’enregistrement
- Vérification du droit d’acquérir (accord de réciprocité ou citoyenneté UE/EEE).
- Signature d’un contrat d’achat avec le vendeur (contrat écrit, non obligatoirement notarié à ce stade).
- Dépôt de la demande d’approbation auprès du ministère de la Justice (pour les non-UE/EEE).
- Obtention de l’approbation officielle (délai variable, souvent plusieurs semaines).
- Enregistrement de la propriété auprès du registre foncier (jusqu’à 60 jours pour finalisation).
- Paiement de la taxe de transfert immobilier (généralement 3 % du prix d’achat).
Obligations fiscales pour les non-résidents
- Paiement d’une taxe de transfert immobilier de 3 %.
- Absence de taxe foncière annuelle sur les propriétés privées.
- Les revenus locatifs générés en Croatie sont soumis à l’impôt local et doivent être déclarés.
Différences de traitement selon la nationalité
| Nationalité | Procédure simplifiée | Approbation ministérielle | Réciprocité requise |
|---|---|---|---|
| Citoyen UE/EEE | Oui | Non | Non |
| Citoyen hors UE/EEE | Non | Oui | Oui |
Accords bilatéraux et sociétés locales
- Les citoyens de pays ayant un accord bilatéral de réciprocité avec la Croatie peuvent acheter sous réserve d’approbation.
- Toute personne, quelle que soit sa nationalité, peut créer une société croate (d.o.o.) et acquérir des biens immobiliers au nom de cette société, sans restriction sur le type de bien.
- Faire appel à un avocat local spécialisé en immobilier pour vérifier la légalité du bien, l’existence de dettes ou d’hypothèques, et garantir la conformité de la transaction.
- Le notaire joue un rôle clé dans la certification des signatures, la vérification des identités et la validation de la transaction. L’acte d’achat n’est pleinement exécutoire qu’après son enregistrement officiel.
- Prévoir des délais administratifs, notamment pour l’approbation ministérielle (hors UE/EEE) et l’inscription au registre foncier.
Points clés à retenir
- Toujours vérifier la situation juridique du bien et la régularité des documents.
- Anticiper les délais administratifs, surtout pour les non-ressortissants de l’UE.
- L’achat via une société croate peut simplifier les démarches pour certains types de biens ou pour contourner certaines restrictions.
Pour sécuriser l’achat, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local et de privilégier des transactions notariées.
Bon à savoir :
En Croatie, les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier doivent être conscients de plusieurs régulations spécifiques. Les ressortissants de l’UE bénéficient d’un processus simplifié, sans besoin d’autorisation spéciale, contrairement aux citoyens non-UE qui doivent souvent obtenir une autorisation du ministère de la Justice, sauf dans le cadre d’accords bilatéraux qui pourraient faciliter l’achat. Les restrictions s’appliquent surtout aux biens situés dans certaines zones, comme les terres agricoles et les zones côtières protégées. Pour enregistrer une propriété, il faut soumettre des documents au cadastre local, et la présence d’un notaire est essentielle pour valider les transactions, garantissant la légalité de la vente. Les taxes immobilières incluent généralement une TVA de 25 % pour les nouvelles constructions et des frais de transfert immobilier de 3 % pour les biens existants. Il est fortement conseillé de consulter un avocat local en immobilier pour naviguer dans le processus complexe et s’assurer de respecter toutes les obligations légales en vigueur.
Démystifier la fiscalité internationale pour les acheteurs étrangers
Démystifier la fiscalité internationale pour les acheteurs étrangers en Croatie
L’achat immobilier en Croatie par un non-résident implique une compréhension approfondie des règles fiscales locales et internationales. Voici les aspects clés à connaître :
Principaux impôts applicables aux acheteurs étrangers
| Impôt ou taxe | Taux / Modalités | Qui paie ? | Quand ? |
| Taxe sur l’acquisition immobilière | 3 % de la valeur du bien | Acheteur | Après inscription au registre foncier |
| Taxes foncières annuelles | Variables selon la commune | Propriétaire | Chaque année |
| TVA (neuf/constructeur) | 25 % (si applicable) | Acheteur | À l’achat si bien neuf |
- Taxe sur l’acquisition immobilière : Elle s’élève à 3 % du prix de vente du bien, calculée sur la valeur marchande déterminée par l’administration fiscale.
- Taxe foncière annuelle : Le montant dépend de la commune et du type de bien.
- TVA : S’applique uniquement à l’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur assujetti à la TVA.
Implications fiscales dans le pays d’origine
La possession d’un bien immobilier en Croatie peut générer des obligations fiscales dans le pays de résidence de l’acheteur (déclaration de patrimoine, imposition sur les revenus locatifs, impôt sur la fortune, etc.).
Les revenus générés par la location en Croatie sont généralement imposables en Croatie et doivent souvent être déclarés dans le pays d’origine, sous réserve d’éventuelles conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition.
Conventions fiscales bilatérales
La Croatie a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition sur les revenus et la fortune. Ces accords déterminent où les différents types de revenus immobiliers sont imposés et dans quelles conditions un crédit d’impôt peut s’appliquer.
Il est crucial de vérifier si une telle convention existe entre la Croatie et le pays d’origine de l’acheteur pour optimiser la fiscalité globale.
Démarches fiscales et administratives pour se conformer en Croatie
- Obtenir un numéro d’identification fiscal croate (OIB).
- Ouvrir un compte bancaire local.
- Vérification du titre de propriété et de la situation cadastrale (souvent via un avocat ou un notaire).
- Signature d’un compromis de vente (avec acompte, en général 10 %).
- Pour les ressortissants hors UE/EEE : demande d’autorisation d’achat auprès du ministère de la Justice.
- Signature de l’acte de vente devant notaire.
- Inscription au cadastre municipal et au registre foncier.
- Paiement des taxes applicables.
Résumé des étapes de conformité
| Étape | Délai estimé |
| Obtenir le numéro OIB | Quelques jours |
| Autorisation ministérielle (hors UE) | Semaines à mois |
| Enregistrement cadastral/foncier | Quelques jours à 60 jours |
Risques et points de vigilance
Les démarches sont plus complexes pour les ressortissants hors UE/EEE, soumis à une autorisation ministérielle.
Les revenus locatifs perçus en Croatie sont imposés localement et doivent être déclarés, même pour les non-résidents.
Importance de l’accompagnement professionnel
Il est essentiel de consulter un conseiller fiscal international ou un expert local pour :
- Analyser les incidences fiscales transfrontalières.
- Anticiper les obligations déclaratives dans les deux pays.
- Sécuriser la conformité fiscale et éviter la double imposition.
- Optimiser la structuration de l’investissement selon les conventions fiscales applicables.
À retenir
L’achat immobilier en Croatie par un étranger nécessite une préparation fiscale rigoureuse, une parfaite connaissance des démarches administratives locales, et une anticipation des conséquences fiscales dans le pays d’origine. L’accompagnement par un professionnel spécialisé est indispensable pour sécuriser et optimiser votre investissement.
Bon à savoir :
Les acheteurs étrangers de biens immobiliers en Croatie doivent se familiariser avec différents aspects de la fiscalité internationale. D’abord, ils sont soumis à l’impôt sur les transactions immobilières, généralement de 3% du prix d’achat, et doivent s’acquitter de taxes foncières annuelles. Il est essentiel de vérifier si leur pays d’origine a conclu une convention fiscale bilatérale avec la Croatie, ce qui peut influencer les obligations fiscales et éviter une double imposition. Les non-résidents doivent également suivre les étapes administratives pour s’enregistrer auprès des autorités fiscales croates. Consulter un conseiller fiscal est vivement conseillé pour naviguer dans ces complexités et optimiser la fiscalité, surtout si l’acheteur prévoit de louer le bien, ce qui peut engendrer des obligations fiscales supplémentaires tant en Croatie que dans leur pays d’origine.
Les documents indispensables pour devenir propriétaire en Croatie
Documents essentiels pour devenir propriétaire en Croatie :
| Document | Procédure d’obtention | Délai typique | Observations selon la nationalité |
|---|---|---|---|
| Passeport valide | Fournir une copie du passeport en cours de validité. | Immédiat (si déjà détenu) | Identique pour toutes nationalités |
| Numéro d’identification fiscal croate (OIB) | Demande à l’administration fiscale croate, présentation du passeport. | 1 à 3 jours | Obligatoire pour tous les acheteurs |
| Preuve de solvabilité financière | Attestation bancaire ou relevé bancaire récent à demander auprès de votre banque. | 1 à 7 jours | Peut être exigée surtout pour les non-résidents ou ressortissants hors UE |
| Contrat de vente signé et notarié | Rédaction du contrat, signature devant notaire, vérification légale préalable. | 3 à 10 jours | Doit être notarié pour enregistrement foncier |
| Autorisation du Ministère de la Justice | Dépôt d’une demande avec dossier complet après l’accord préalable ; concerne uniquement les ressortissants de pays hors UE. | 2 à 6 mois | Non nécessaire pour citoyens UE |
Étapes nécessaires pour obtenir ces documents et finaliser l’achat :
- Prendre contact avec un avocat local pour vérifier le titre de propriété et le statut juridique du bien.
- Signer un avant-contrat et généralement verser un acompte (souvent 10 % du prix).
- Ouvrir un compte bancaire en Croatie et obtenir un numéro OIB.
- Rassembler les justificatifs financiers (attestation bancaire).
- Préparer et signer le contrat de vente définitif devant notaire.
- Pour les ressortissants de pays hors UE, déposer une demande d’autorisation d’achat auprès du Ministère de la Justice croate, accompagnée de tous les documents requis.
- Enregistrer le contrat notarié auprès du registre foncier (zemljišna knjiga).
- Régler les droits de mutation (environ 3 à 4 % du prix) et les frais annexes (notaire, avocat, agence).
- Recevoir le certificat de propriété définitif (vlasnički list) une fois l’enregistrement terminé.
Rôle de l’avocat et du notaire :
Avocat :
- Vérifie la légalité du bien, la conformité des documents, la situation cadastrale et fiscale.
- Rédige et négocie le contrat de vente.
- Accompagne dans la procédure administrative et fiscale.
Notaire :
- Authentifie le contrat de vente.
- Procède à la notification officielle des signatures.
- Transmet le dossier pour inscription au registre foncier.
Variations selon la nationalité de l’acheteur :
Citoyens de l’UE :
- Procédure simplifiée, similaires aux citoyens croates.
- Pas besoin d’autorisation du Ministère de la Justice pour l’achat de biens résidentiels.
Ressortissants de pays non membres de l’UE :
- Procédure plus longue et complexe.
- Nécessité d’obtenir une autorisation formelle du Ministère de la Justice, pouvant prendre plusieurs mois.
- Possibilité d’acquérir via la création d’une société croate pour accélérer le processus ou élargir les possibilités d’achat (notamment pour l’immobilier commercial ou agricole).
Délais typiques pour réunir ces documents en Croatie :
- Documents personnels et financiers : 1 à 2 semaines.
- Contrat de vente notarié : 1 à 2 semaines après l’accord.
- Autorisation du Ministère de la Justice : 2 à 6 mois (uniquement pour non-UE).
- Enregistrement foncier et obtention du certificat de propriété : 2 semaines à 3 mois selon la charge des administrations.
À retenir :
L’accompagnement par un avocat local spécialisé et l’intervention d’un notaire sont vivement recommandés à chaque étape pour sécuriser la transaction et s’assurer de la conformité du dossier. Les délais peuvent fortement varier selon la nationalité et la complexité du dossier.
Bon à savoir :
Pour devenir propriétaire en Croatie, il est crucial de se munir d’un passeport valide et d’un numéro d’identification fiscal croate, que l’on peut obtenir auprès des autorités fiscales locales. Il faut également fournir une preuve de solvabilité financière, souvent sous la forme d’une attestation bancaire. Le contrat de vente doit être signé et notarié, une étape où l’intervention d’un avocat ou d’un notaire est généralement recommandée pour assurer la validité de l’acte. Les ressortissants de pays non membres de l’UE doivent aussi obtenir une autorisation du Ministère de la Justice, une procédure qui peut prendre plusieurs semaines. La nationalité de l’acheteur peut influencer les délais pour réunir ces documents; par exemple, les citoyens de l’UE bénéficient généralement d’un processus simplifié. Il est conseillé de commencer ces démarches tôt pour éviter les retards potentiels et de s’entourer de professionnels pour naviguer dans le système juridique croate.
Acquérir une propriété en Croatie : est-ce possible pour un étranger ?
La législation croate permet aux étrangers d’acquérir une propriété sur son territoire, mais les conditions varient en fonction de la nationalité et des accords bilatéraux. Le principe de réciprocité est fondamental : seuls les ressortissants des pays qui autorisent les Croates à acheter chez eux peuvent bénéficier de droits similaires en Croatie. Ces accords facilitent ou restreignent l’accès selon le pays d’origine.
Pays dont les citoyens peuvent acheter sans condition particulière :
- Tous les États membres de l’Union européenne (UE)
- Les pays membres de l’Espace économique européen (EEE)
Les citoyens européens achètent dans les mêmes conditions que les Croates, sauf pour certains biens agricoles et forestiers soumis à restrictions.
| Pays autorisés sans restriction | Exemples |
|---|---|
| États membres UE | France, Allemagne, Italie… |
| EEE hors UE | Norvège, Islande… |
Acheteurs venant de pays tiers :
- Nécessité d’un accord bilatéral avec la Croatie
- Obtention préalable d’une autorisation du Ministère croate de la Justice ou des Affaires étrangères
- Restrictions fréquentes sur l’achat direct par des particuliers ; possibilité toutefois via création d’une société locale
Exemple concret :
Un citoyen suisse souhaitant acheter un appartement doit vérifier qu’un accord existe entre la Suisse et la Croatie. Si tel est le cas, il devra déposer un dossier complet auprès du ministère compétent afin d’obtenir une autorisation officielle avant toute inscription au registre foncier.
Démarches administratives à suivre pour acquérir une propriété en tant qu’étranger :
- Obtenir un numéro fiscal croate (OIB).
- Vérifier le titre foncier par un avocat ou notaire.
- Signer un compromis (« avant-contrat ») avec versement d’un acompte (~10%).
- Soumettre le dossier au ministère compétent si nécessaire :
- Contrat signé
- Passeport valide
- Preuve du paiement initial
- Documents attestant l’origine des fonds
- Finaliser devant notaire puis enregistrer au cadastre municipal et tribunal local.
- S’acquitter des taxes applicables.
| Étape | Délai estimé |
|---|---|
| OIB | Quelques jours |
| Autorisation ministérielle (hors UE) | Quelques semaines à plusieurs mois |
| Enregistrement cadastral | De quelques jours à semaines |
Documents requis typiques :
- Passeport valide
- Numéro OIB
- Compromis/contrat signé
- Justificatifs financiers
Implications fiscales pour étrangers achetant en Croatie :
Taxe sur l’acquisition immobilière : généralement 3 % du prix, payée lors du transfert officiel.
Autres frais éventuels : honoraires notariés/avocat, frais bancaires liés au transfert international…
- Taxe immobilière unique : 3 %
- Possibles frais additionnels selon complexité dossier ou type bien acheté
Conseils pratiques pour faciliter le processus :
- Faire appel systématiquement à un avocat spécialisé local
- Vérifier minutieusement tous titres fonciers/cadastres avant signature définitive
- Prévoir délais administratifs parfois longs hors Union européenne
- Envisager la création d’une société locale si acquisition directe impossible
- S’assurer que tous paiements transitent via compte bancaire ouvert localement
Exemple/témoignage: Un investisseur français partage que « l’obtention du numéro fiscal croate a pris deux jours seulement ; ensuite mon avocat a vérifié tous documents cadastraux avant signature chez le notaire — tout s’est déroulé rapidement grâce aux procédures simplifiées réservées aux citoyens européens.* »
Un acquéreur canadien indique quant à lui avoir attendu « près de trois mois pour recevoir l’accord ministériel indispensable avant pouvoir finaliser mon achat dans une résidence secondaire près de Split — il faut être patient mais chaque étape est clairement encadrée par la loi.* »
N’oubliez pas :
- Bien préparer son dossier administratif dès le début
- S’entourer exclusivement de professionnels reconnus
- S’informer précisément sur sa situation fiscale personnelle après acquisition
Ce cadre garantit transparence et sécurité juridique lors d’un investissement immobilier étranger en Croatie !
Bon à savoir :
En Croatie, la législation permet aux citoyens de l’Union européenne d’acheter des propriétés sans restrictions, grâce à des accords bilatéraux, tandis que ceux des pays tiers doivent obtenir une autorisation du ministère de la Justice, nécessitant des documents tels que des preuves de fonds et un extrait de casier judiciaire. Des ressortissants de pays comme les États-Unis, la Russie ou la Chine peuvent être soumis à des restrictions tout en devant prouver un lien réciproque des droits d’acquisition avec la Croatie. Sur le plan fiscal, un achat immobilier impose une taxe de transfert de 3%, et l’engagement d’un avocat local est recommandé pour garantir la conformité et simplifier le processus administratif. Des exemples de réussites incluent des acheteurs ayant bénéficié d’experts locaux pour naviguer dans le marché et éviter les écueils courants liés aux différences culturelles et juridiques.
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